1、主講題目,主講：長春李冠英,商業(yè)物業(yè) 工程設備設施管理,北京海航太平物業(yè)管理有限公司,西安民生商業(yè)項目專訓,主要內(nèi)容,商業(yè)物業(yè)工程管理的前期介入,西安民生商業(yè)項目專訓,1.商業(yè)物業(yè)工程管理前期介入的劃分及作用,商業(yè)物業(yè)工程管理前期介入自開發(fā)項目的可行性研究階段到商戶大批入住裝修完畢轉入正常管理，應包括兩個階段：早期介入和前期管理。 早期介入是指商業(yè)物業(yè)工程的有關人員參與項目的可行性研究、規(guī)劃設計、建設、銷售和竣工驗收的過程，商業(yè)物業(yè)工程人員從商業(yè)物業(yè)工程管理的專業(yè)角度提出意見和建議，以便減少建成后的商業(yè)物業(yè)在使用、運行、維修上的不足，最大限度滿足業(yè)主和使用人的需求。 前期管理是指在物業(yè)承接查驗

2、、商戶入住裝修中商業(yè)物業(yè)工程管理人員的介入。這一階段的工作主要是商業(yè)工程正常使用期所需的管理服務內(nèi)容、物業(yè)設備設施承接查驗、商戶入住裝修管理、工程質量保修處理及工程有關方面管理機構和人員的配置、工程管理規(guī)章制度的制定、商業(yè)工程設備設施的驗收與接管、主力店、次主力店設備設施的進入管理、房屋裝修管理以及檔案資料的建立。,2.商業(yè)工程管理前期介入的必要性,在項目開發(fā)建設工作早期，商業(yè)物業(yè)工程管理人員通過早期介入活動，將長期積累的商業(yè)管理知識和經(jīng)驗對項目的可行性提出意見和建議；就原設計圖紙的缺欠或不足，提出有關樓宇結構布局及功能使用、設備設施的選型、配置、運行、維修及管理方面的改進建議；監(jiān)管在施工程的

3、質量，發(fā)現(xiàn)和檢查不合格、不合理、不符合質量標準的工程問題提出整改建議；,在承接查驗對工程質量及設備設施進行測試、檢驗、調整、試車和指出前期工程質量及設備設施的缺陷，就改進方案的可能性和費用提出建議并總結工程前期介入發(fā)現(xiàn)的問題作為案例；在招商出租階段同步跟進配合，協(xié)助項目公司及時發(fā)現(xiàn)和處理存在的問題，從源頭上堵住漏洞，避免和減少上述階段的問題發(fā)生，而且在項目開發(fā)初期把不利于商業(yè)管理、損害商戶利益的因素盡可能消除或減少，以保障物業(yè)正常投入使用后的正常運行。,3.商業(yè)工程管理前期介入意義的作用,優(yōu)化設計 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計、建造質量、設備設施投資配置及環(huán)境布置往往受限于許多客觀因素的影響或主

4、觀因素的認識，由于這些原因所造成的缺欠都直接影響著日后的商業(yè)使用環(huán)境、條件和功能等，而商業(yè)物業(yè)工程管理人員由于參與了許多商業(yè)物業(yè)工程管理項目的前期介入和日后工程管理工作，積累了豐富的商業(yè)物業(yè)工程管理經(jīng)驗，同時也因角色的不同，看問題的視野不同，對商業(yè)物業(yè)可能會出現(xiàn)的規(guī)劃設計、設備設施選型、配置和建造質量缺陷往往比較敏感，能及時發(fā)現(xiàn)指出，這樣就能確保商業(yè)項目開發(fā)建設的質量。,例如：某商業(yè)物業(yè)管理公司工程人員每年匯集運行中新發(fā)現(xiàn)的問題，定期更新商業(yè)地產(chǎn)技術條件，從源頭上保證所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)符合市場需求，便于日后的運行管理。,有助于提高工程質量 在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設的過程中，商業(yè)物業(yè)工程管理人員利用自身

5、優(yōu)勢協(xié)助建設單位加強工程質量管理，及時發(fā)現(xiàn)設計、施工過程中的缺陷，提前防范質量隱患，使工程質量問題在施工過程中及時得到解決，避免日后使用中再投入額外資金和精力，從而減少浪費，提升商業(yè)地產(chǎn)的品質。,例如：在某項目建設中，商業(yè)物業(yè)工程管理人員在商業(yè)購物中心裝修期間發(fā)現(xiàn)購物中心商鋪內(nèi)許多風機盤管出風口安裝在格柵吊頂之上，且格柵吊頂不能上人，由此將可能產(chǎn)生兩個問題： （1） 空調的無效負荷增加，吊頂之上的部分也將成為空調的負荷區(qū)域，無形中加大了能耗。 （2）格柵吊頂無法承重，增加了更換回風過濾網(wǎng)的難度，甚至導致過濾網(wǎng)無法更換。 為此，必須將出風口下引到格柵之下，經(jīng)過多方面努力，終于項目公司同意安排下引

6、，并在開業(yè)前完成了風管下引工作。方便了日后空調的運行管理。,有利于了解商業(yè)地產(chǎn)的情況 商業(yè)物業(yè)工程管理人員通過前期介入可以熟悉建筑結構、管線走向、設備安裝等情況，對于圖紙的改動部分做好記錄，對隱蔽工程狀況全過程跟蹤，充分了解所管商業(yè)物業(yè)的情況，從而在日后的管理中做到心中有數(shù)，“對癥下藥”。,為日后商業(yè)管理作充分準備 可利用前期介入的機會，逐步開展修訂工程管理方案和各項管理制度、進行人員招聘、崗前培訓、業(yè)戶入住裝修管理等準備工作。同時通過前期介入過程中與各方磨合，理順與環(huán)衛(wèi)、水電、通信治安、綠化等部門之間的關系，建立暢通的溝通渠道，為日后商業(yè)物業(yè)工程的使用和管理打下良好的基礎。,4.項目立項決策

7、可行性研究階段的介入要點,可行性研究階段的介入 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)首先進行的是可行性研究。其涉及到商業(yè)物業(yè)工程管理的所有建筑物的功能、結構、供電、供水、供氣等設備的選型等一系列工程項目。工程項目是商業(yè)物業(yè)工程管理人員參與立項決策的主要內(nèi)容，工程項目內(nèi)容能否滿足今后商業(yè)運行后商業(yè)工程管理的要求，是商業(yè)物業(yè)工程管理要考慮的首要問題。,可行性研究階段的介入要點： 1、提供已運行的商業(yè)物業(yè)在工程配套方面的成功與缺欠。 2、就日后的商業(yè)工程管理內(nèi)容、商業(yè)工程管理標準及成本、設備設施維修支出等方面提供有參考價值的意見。正確的建議和重要的信息可對項目的可行性分析、降低決策的風險起著重要的作用。,5.規(guī)劃設計階段介

8、入要點,由于對商業(yè)建筑特別是城市綜合體類型的大型商業(yè)中心或綜合性商業(yè)建筑的規(guī)劃設計及商業(yè)工程設備設施的選型配置有其具體的要求，因此在設計上對商業(yè)樓宇的功能、結構及工程設備設施的的整體布局，對商業(yè)工程設備設施的選型配置及不同業(yè)態(tài)對工程方面的需求是設計介入時要考慮的主要問題。工程設備既要能滿足整體樓宇商業(yè)經(jīng)營的需求又能滿足不同的業(yè)態(tài)具體需求，更要便于商業(yè)物業(yè)工程管理。,規(guī)劃設計階段的介入要點： 1、就結構布局、功能方面提出改進建議； 2、設備設施配套和水電氣等供應容量合理性、適應性； 3、設備設施、裝修材料的設置、選型等。,例如：大型的零售商業(yè)與一般規(guī)模的娛樂公司同在一個樓宇時，在設計時就要考慮兩

9、個不同的業(yè)態(tài)在空調及其他設備上的使用問題。由于兩種業(yè)態(tài)的營業(yè)時間不同，要求的環(huán)境溫度也不同，應根據(jù)兩個不同的業(yè)態(tài)在設備配置方面的需求實際情況，提供設備設施配置的具體設計方案。,6.施工建設階段的介入要點,商業(yè)工程管理施工建設階段的介入要點： 1、配合監(jiān)理公司檢查監(jiān)督施工工程中批量較大的各種建材、裝飾材料和建筑配套設備設施是否與設計圖紙規(guī)定的品牌、型號、規(guī)格和標準相符合，以及施工安裝的質量。 2、配合監(jiān)理公司重點對建筑的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料的使用安裝過程中的監(jiān)督檢查。,3、熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別是那些在設計資料和常規(guī)竣工資料中無法反映的內(nèi)容。 4、在項

10、目公司、監(jiān)理公司的配合下將參與所有土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位等就設備設施的保質(修)期的保質(修)內(nèi)容、保質(修)期限、責任、費用(維修保證金)違約處理等達成書面協(xié)議，以便運行后的工作聯(lián)系。 5、重要的土建要確保一定的抽檢合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收，且要有商業(yè)物業(yè)管理人員參加。尤其是防水工程的各工序驗收。,7.設備安裝調試階段的介入要點,設備安裝調試階段的介入要點： 1、參與重要的大型配套設備(包括電梯、中央空調、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話通訊交換系統(tǒng)等)安裝調試工作，要求施工單位對商業(yè)工程管理人員及相關技術操作

11、人員提供正規(guī)的培訓。 2、通過詳細查看各專業(yè)設備技術參數(shù)，結合設備隨機文件，了解掌握各專業(yè)設備的技術參數(shù)，安裝基礎、標高、位置和方向，維修拆卸空間尺寸、動力電纜連接等技術要求。,3、在詳細研讀設計圖紙和現(xiàn)場檢查建筑空間位置及外形尺寸的基礎上，在符合設計規(guī)范、技術要求的前提下，應使設備及系統(tǒng)的巡視操作便利、易于維修保養(yǎng)，設備系統(tǒng)容易調節(jié)匹配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于經(jīng)濟合理，各系統(tǒng)的動能、功能流量輸出應便于計量管理，便于經(jīng)濟核算。 4、參加設備安裝工程分布、分項工程驗收、隱蔽工程的驗收和設備安裝工程的綜合驗收，從設備運行管理方面提出整改意見和建議。,8.竣工驗收的介入要點,竣工驗收是最后的驗

12、收，其介入要點： 商業(yè)物業(yè)工程管理人員應會同項目公司、監(jiān)理公司及有關人員參與項目的整體竣工驗收，應隨同相關驗收組觀看驗收過程，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為商業(yè)工程管理的接管驗收做準備。對不符合商業(yè)工程管理要求的工程項目內(nèi)容及缺欠要記錄在案，并提交項目公司整改。,9.裝修裝飾階段的介入,1、熟悉經(jīng)項目公司審核的主力店二次裝修圖紙。 2、審核小商鋪裝修設計方案和施工圖紙，施工圖紙應包括效果圖、總平面圖、各立面圖、天花平面圖、櫥窗及店招平面圖和立面圖、電氣系統(tǒng)圖、電氣施工平面圖、所有主材明細等。 3、審核施工單位資質證明，包括施工單位營業(yè)執(zhí)照、稅務登記

13、證、施工許可證明、電工上崗證，如需動用電焊等特殊設備的須審核操作人員的上崗證明。,商業(yè)物業(yè)工程新建項目的接管與驗收,西安民生商業(yè)項目專訓,接管驗收與竣工驗收的區(qū)別,1驗收的性質不同 竣工驗收是政府行為，是對項目施工質量和建設質量進行的全面檢驗和質量評定。接管驗收是企業(yè)行為，是商業(yè)物業(yè)管理公司從確保項目日后正常使用和維護角度出發(fā)，進行質量查驗。,2.驗收目的不同,竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到了設計文件所規(guī)定的要求，也是開發(fā)商為了使物業(yè)取得進入市場的資格，對物業(yè)是否合格所進行的質量驗收。接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上，以滿足使用功能和物業(yè)現(xiàn)狀條件為主要內(nèi)容的再檢驗，是為了分清管理責任，對即

14、將管理的物業(yè)質量和物業(yè)現(xiàn)狀進行的驗收。,3.驗收條件不同 竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢，達到規(guī)定的質量標準，能滿足使用功能。接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用。房屋地址編號已經(jīng)由有關部門確認。,4交接對象不同 竣工驗收是由開發(fā)商驗收建筑商移交的物業(yè)，竣工驗收合格后，標志著物業(yè)可以交付使用。接管驗收是由商業(yè)管理公司承接開發(fā)商移交的物業(yè)，接管驗收一旦完成，則標志著物業(yè)正式進入使用階段或新的管理階段。,5商業(yè)管理公司參與的職責不同 竣工驗收時，商業(yè)物業(yè)管理公司只是參與者，無直接的責任關系。接管驗收中，商業(yè)物業(yè)管理公司與開發(fā)商是直

15、接的責任關系。,商業(yè)項目工程驗收工作要點,8.2.1建筑結構、空間尺寸及設備設施整體布局、配套是否符合設計規(guī)定。 主要驗收部分：變配電設備系統(tǒng)、給排水設備系統(tǒng)、空調通風設備系統(tǒng)、消防設備系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡設備系統(tǒng)、電梯設備系統(tǒng)、供暖設備系統(tǒng)、燃氣設備系統(tǒng)以及智能化監(jiān)控管理設備系統(tǒng)。 8.2.2檢查驗收各專業(yè)設備的技術性能參數(shù)，安裝基礎、標高、位置和方向，維修拆卸空間尺寸、動力電纜連接等是否符合設備（機組）的技術要求。 8.2.3對設備安裝工程的分部、分項工程質量驗收，對隱蔽工程質量驗收和設備安裝工程質量的綜合驗收。,8.2.4對所有的建筑技術資料、產(chǎn)權資料、設備前期工程技術資料以及設備設施驗收時有

16、關工程設計、施工和設備質量等方面的評價報告進行驗收。要求收集整理的文件資料主要有： 1、設備選型報告及技術經(jīng)濟論證； 2、設備購置合同； 3、設備安裝合同； 4、設備隨機文件（說明書、合格證、裝箱單等）； 5、進口設備商檢證明文件；,6、設備安裝調試記錄； 7、設備性能檢測和驗收移交書； 8、設備安裝現(xiàn)場更改單和設計更改單； 9、技術管理業(yè)務往來文件、批件等。 這些文件資料連同設備安裝工程竣工驗收圖紙資料一起歸入設備前期技術資料檔案。,新建項目的工程設備驗收工作內(nèi)容,新建商業(yè)項目一般體量均較大、業(yè)態(tài)復雜，由于各種客觀因素往往不會同時竣工，為保證資金迅速回收，往往是商業(yè)部分先竣工開業(yè)，因此新項目

17、的接管與驗收工作比較復雜也非常重要。 新建項目的接管驗收重點在于樓宇的隱蔽工程的驗收和設施設備的驗收。與通常意義上的竣工驗收有所不同，下面介紹作為商業(yè)物業(yè)工程管理部門的工作。,商業(yè)物業(yè)工程管理部門，要掌握新項目各類工程設備設施的第一手技術資料，同時保證開業(yè)第一時間即進入正常工作狀態(tài)，在新項目竣工驗收前即派相關工程技術人員進行合署辦公。,正式接管時應注意的主要問題,1、對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核。對尚未完善的事項，要求項目公司提出補救和解決措施并備案。 2、項目公司應將所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程等主要配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人聯(lián)

18、系電話、保修內(nèi)容、保修期限等內(nèi)容列出清單交給商業(yè)物業(yè)管理公司。,3、將項目公司施工未用完的建材，包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用，以減少以后維修費用。 4、凡工程施工采用的非市面上常見的建材、設備和設施，應由項目公司或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。 5、驗收時注意和工程管理密切相關的設施和管線有無并按要求做好。 6、設備、設施、輔助場所、停車位、會所等產(chǎn)權須界定并出具相關證明。,7、能源計量的確認 主力店的能量計量從進場日開始，如果項目公司所屬的施工隊伍在進場日后主力店內(nèi)仍有收尾工程而產(chǎn)生能耗，則此部分能耗由施工單位與該主力店直接結算。同時明確交接日后能源計量的責任

19、點，如交接日后仍需完善的施工及調試能耗需按表計量，產(chǎn)生的費用由施工單位承擔。,8、遺留工程問題的確認 商業(yè)物業(yè)工程管理的相關工程人員必須仔細閱讀施工合同，深入現(xiàn)場查找充分發(fā)現(xiàn)問題，收集整理、同時要有依據(jù)日后實際運行條件的變化有預見性做出合理推斷并及時拍照取證。在收集整理基礎上組織項目公司、施工單位到現(xiàn)場核實、簽字確認。所有工程遺留問題要進行歸類劃分：工程質量問題、規(guī)劃設計問題及商業(yè)工程優(yōu)化需求等。,9、在工程保修期間，如施工單位不履行合同義務的，請項目公司（或項目公司委托管理公司）發(fā)函給施工單位要求其進場維修。如施工單位拒不履行維保責任，則上報項目公司協(xié)調解決，或直接扣除施工方的相應維?？钣枰?/p>

20、修復。,商業(yè)物業(yè)工程問題的整改與完善,西安民生商業(yè)項目專訓,1.工程遺留問題的一般處理方案,開業(yè)30天內(nèi)，工程管理人員應充分查找、收集、整理工程質量問題，也可依據(jù)日后實際運行條件預見性做出合理推斷并拍照取證，對所有工程遺留問題進行分設三類分別處理：規(guī)劃設計問題、商業(yè)優(yōu)化需求、施工質量問題。 規(guī)劃設計中未涉及成本預算中未考慮的項目,工程管理部門要集中整理各項工程遺留問題，并在充分聽取其他部門意見的基礎上，對于影響商業(yè)活動和工程質量及品質的問題及項目，形成“工程質量問題處理報告”，闡明情況，明確整改方案及費用測算上報項目公司，得到處理批復后組織整改實施。,商業(yè)物業(yè)需要優(yōu)化的項目 購物中心開業(yè)后，由

21、經(jīng)營部門提出商業(yè)物業(yè)條件或商業(yè)設備不能滿足商業(yè)經(jīng)營活動需要和影響正常經(jīng)營的項目，工程人員整理分析后，立冊、分項形成書面文檔清晰闡明原因及費用估算，由項目公司或商業(yè)物業(yè)管理公司工程部門在項目保證金中或維修基金中支出費用進行整改。,施工單位施工質量問題的項目 商業(yè)物業(yè)公司工程管理人員應將收集的工程質量問題列出清單及要求整改期限，上報項目公司協(xié)調施工承包方盡快解決。要求項目公司支付工程質保金時，應經(jīng)商業(yè)物業(yè)管理公司審批。如施工單位同一問題維修三次后仍未解決，商業(yè)物業(yè)管理公司可在書面通知項目公司和責任施工單位的前提下，另行委托其他單位處理，相關費用從其質保金中扣除，如質保金不足，欠缺金額由責任施工單位

22、承擔。,2.工程問題、缺陷產(chǎn)生的原因,可行性研究階段考慮不周 商業(yè)項目工程問題、缺陷有因可行性研究階段考慮不周而產(chǎn)生遺留問題，如層高、設施設備的配置、特種業(yè)態(tài)的配置（如餐飲、電玩、影院、KTV等）等。因可行性研究階段從商業(yè)經(jīng)營角度考慮及論證不充分，造成決策項目存在問題，導致開業(yè)后不適應市場要求，不能滿足經(jīng)營需要而造成工程問題。,1、空調的配置不足 例如：某購物中心屬組合店，其當時業(yè)態(tài)的配置為首層統(tǒng)一定位為服裝、服飾為主的精品店，空調冷量及供熱的設計就根據(jù)這種業(yè)態(tài)進行，為節(jié)省成本減少了公共通道的風柜機、風機盤管，其余區(qū)域也采用比標準配置少三分之一的設計方案。開業(yè)后就發(fā)現(xiàn)空調余量不足，造成有的區(qū)域

23、一個風柜機所帶空調風口多達19個，從而導致空調制冷（制熱）高峰期滿負荷運行也難以保證效果。同時空調主機的選型也沒有給增加餐飲、電玩、影院、KTV等特種業(yè)態(tài)留出余量。業(yè)態(tài)調整后空調不足的問題更加突出。,2、排煙、排污設施的設置不足 由于項目前期決策對餐飲業(yè)態(tài)估計不足，沒有設計充足的排煙、排污設施，導致后期改造難度很大、成本增加，同時也存在安全隱患。 例如：某購物中心首層餐飲戶從開業(yè)時的9戶，開業(yè)后三年內(nèi)增加到70戶，雖然先后經(jīng)過三次較大的排煙、排污改造，但受原設計的限制，難以從根本上解決排煙、排污問題，給購物中心提升品質帶來很大困難。,設計方面的不足 由于項目設計時對商業(yè)經(jīng)營考慮不足及設計理念、

24、采用技術的不當選擇，都會導致后期工程問題的產(chǎn)生，從而制約商業(yè)物業(yè)在降低成本管理、提升購物中心品質的運作。,1、外墻廣告位的不足 組合店在外墻廣告位設計上存在對經(jīng)營效益、美化、亮化考慮不足的缺陷。 例如：某購物中心外墻廣告原設計數(shù)量多、面積小，廣告布無法長時間固定（一個月后即脫落），且沒有采用當時已經(jīng)成熟的節(jié)能光源技術，因而導致廣告位租不出去，維護成本高等問題，不得不進行二次改造。從經(jīng)營角度講：一些背街面的廣告位可能永遠沒有經(jīng)營價值，如長時間空置又影響廣告形象。因此在廣告位設計上要從廣告市場經(jīng)營出發(fā)，請廣告公司參與設計，同時盡可能采取最新的光源及先進成熟技術。,2、節(jié)能技術使用較少 大型購物中心

25、在前期設計理念上缺乏節(jié)能和環(huán)保理念，從而導致各項目開業(yè)后運行成本高、環(huán)保污染大，不得不進行二次改造、重新植入節(jié)能技術。 水泵變頻技術、照明節(jié)能技術、智能化控制技術、保溫技術等，均已成熟，應在設計時一步到位，直接采用，不應等竣工后再去二次改造加裝。雖然一步到位造成前期投入大，但綜合考慮經(jīng)濟效益還是劃算的，同時采取節(jié)能技術對改善租賃經(jīng)營條件，減少市場培育周期，對社會做出貢獻都有更大的意義。,施工過程的缺陷 因工期緊和施工監(jiān)理的疏忽等導致工程缺陷，主要有偷工減料、不按技術規(guī)范施工所致。 例1：某商業(yè)外廣場面積達18000平方米，據(jù)前期施工人員證實為了搶工期，采取擺積木的方法，將磚擺好后再灑水泥、澆水

26、一夜成型，從而導致基礎未打牢，未留伸縮縫，開業(yè)后大面積脫落、起鼓，給日后廣場的使用維修帶來了很大困難。,例2：某購物中心屋面保溫防水層施工正值雨季，為了搶工期，導致珍珠巖保溫層大量含水，出氣孔及虹吸雨排排水孔防水層未做到位，導致開業(yè)后頂層大面積漏水，屋面保溫層將會長期大量含水，更換維修困難，長期存在安全隱患。,運行管理模式方面問題 單體店和組合店商業(yè)項目，由于采取訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式，在給主力店提供了其獨立使用設施設備的運行管理界面，均約定由其自行負責。這樣從責任角度比較分明，但由于其產(chǎn)權不屬于主力店，所以其在運行中不會考慮設施設備的使用壽命，往往是野蠻使用，不規(guī)范使用，導致出現(xiàn)問題，或提前出現(xiàn)

27、大、中、小維修。 例如：某購物中心沃爾瑪獨立使用的電梯、卸貨通道、空調主機等就出現(xiàn)了此類問題。建議在租賃時按設備折舊逐年收取成本押金或租賃方支付運行維護費用，轉由商業(yè)物業(yè)管理公司負責設備的運行管理。,3.商業(yè)工程整改與完善的重要意義,由于商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的模式?jīng)Q定了商場要盡快建成營業(yè)，回籠資金，產(chǎn)生效益。所以在商場開業(yè)經(jīng)營時，還有部分在建工程尚未完成，而完工工程由于趕工或交叉施工等原因可能留下缺陷，還有開業(yè)后出于經(jīng)營性需要要對物業(yè)設施進行完善，以上原因構成了工程的整改和完善。進一步提高和完善商業(yè)經(jīng)營活動的物質質量及環(huán)境基礎是商業(yè)工程整改與完善的主要內(nèi)容。,工程設備設施整改要按照工程管理的經(jīng)濟規(guī)

28、律和組織程序，做好整改經(jīng)濟測算工作，推進整改的步伐，保障商業(yè)物業(yè)可持續(xù)經(jīng)營的基本條件，提升安全運行、經(jīng)濟運行及滿足商業(yè)業(yè)態(tài)的需求是商業(yè)工程整改與完善的主要意義。 從購物中心全壽命周期費用的角度來看，整改的經(jīng)濟效益是巨大的：,積極推廣和采用新技術的重要意義 空調冷水機組能耗在商業(yè)項目能耗中占較大比重。 案例：某購物中心的冷水機組每年耗電費為170萬元，占總能耗比例的62%。如果采用某樓宇科技有限公司生產(chǎn)的中央空調BKS系列能源控制系統(tǒng)（計算機技術、模糊控制技術、系統(tǒng)集成技術和變頻調速技術集合 ），采用獨創(chuàng)的模糊控制模型和現(xiàn)代變頻技術，可以根據(jù)環(huán)境及負荷的變化擇優(yōu)選擇空調系統(tǒng)的運行參數(shù)，實現(xiàn)運行參

29、數(shù)的動態(tài)檢測和在線調節(jié)，實現(xiàn)中央空調的智能控制和高效運行，綜合節(jié)能率可達到25%35%，每年可節(jié)約能源費42.5萬60萬元，4年收回投資，余下36年可節(jié)約1512萬2160萬。,技術整改的重要意義 1、合理采用技術措施減少地下停車場照明能耗 案例：某購物中心地下停車場照明總功率101KW，如果實行分區(qū)域和間隙亮燈，在保證安全的基礎上減低照度，每月可節(jié)電48480KW.h約4.65萬元，合計每年節(jié)省54.72萬元。,2、選用光控變頻調速扶梯在人流量較少時能夠大幅度節(jié)約電能 案例1：某購物中心如果采用變頻調速扶梯，在周一至周五，人流量較少時可以節(jié)約30以上的能耗。 案例2：某商業(yè)中庭設計為全玻璃頂

30、結構，夏季空調能耗浪費巨大，商業(yè)工程管理人員建議安裝遮陽簾，夏天能夠阻隔7080的熱輻射，理論上可以降低空調能耗2030，尤其在長江流域以南，空調能耗的節(jié)約更為可觀。,能源（水、電、氣等）計量完善的重要意義 公共能耗計量的完善是能耗有效管控的基礎，商業(yè)項目的開發(fā)過程中往往只對參與計費計量部分安裝了計量表，而對不參與計費的公共區(qū)域能耗部分很少安裝計量裝置。項目開業(yè)運行后，由于管理需要商業(yè)物業(yè)管理公司對各使用部位安裝二、三級計量表進行能源計量方面的完善，使之各功能區(qū)域的能源消耗得以有效的控管和統(tǒng)計。,4.商業(yè)管理工程客服體系的人員組成,1、項目開發(fā)單位工程部門的主要領導及相關工程人員； 2、建筑施

31、工單位的主要領導及相關工程人員； 3、購物中心主要設備設施的生產(chǎn)、安裝、調試單位的領導及相關技術人員； 4、商業(yè)物業(yè)管理公司工程部門的主要領導及有關人員。,北京海航太平物業(yè)管理有限公司,長春 李冠英,商業(yè)建筑和設備設施管理的基礎知識與應用,主講,西安民生商業(yè)項目專訓,常見的建筑材料,1、石材、燒結磚與砌塊 （1）天然石材 （2）建筑陶瓷 （3）砌塊 2、無機氣硬性膠凝材料 （1）石膏（2） 建筑石灰（3）水泥 （4）建筑砂漿（5）普通混凝土 （6）建筑鋼材（7）防水材料 （8）保溫絕熱材料（9）吸音隔聲材料,各設施設備系統(tǒng),各設施設備系統(tǒng),各設施設備系統(tǒng),各設施設備系統(tǒng),各設施設備系統(tǒng),各設施

32、設備系統(tǒng),各設施設備系統(tǒng),各設施設備系統(tǒng),各設施設備系統(tǒng),商業(yè)物業(yè)工程設備管理的主要目的和任務,商業(yè)物業(yè)工程設備管理的目的和任務就是采用科學的管理理念和方法，保障設備設施高效率、長周期、安全、經(jīng)濟地運行，并盡量避免他們的使用價值下降，以獲得最好的經(jīng)濟效益。具體有如下幾點：,北京海航太平物業(yè)管理有限公司,西安民生商業(yè)項目專訓,1、 做好設備管理的綜合規(guī)劃 對在用和備用設備設施進行統(tǒng)一規(guī)劃合理配置，根據(jù)具體情況進行綜合平衡，制定科學合理的設備使用、配置、調整、維修、改造、更新等綜合性計劃。 2、為商業(yè)物業(yè)工程活動提供最優(yōu)的技術裝備 應用技術先進、經(jīng)濟合理的原則，為商業(yè)物業(yè)工程活動提供最優(yōu)的技術裝備

33、。 3、制定和推行先進的設備管理和維修制度 制定和推行先進的設備管理和維修制度，以合理的費用保證設備處于最佳技術狀態(tài)，提高和完善設備完好率和設備利用率。,北京海航太平物業(yè)管理有限公司,4、研究和掌握設備運行的技術規(guī)律 運用先進的監(jiān)控、檢測、維修手段和方法，靈活有效地采取各種維修方式和措施，搞好設備設施的維修，保證設備設施的各項技術指標和經(jīng)濟指標達到規(guī)定標準，同時按照設備管理的經(jīng)濟規(guī)律，組織商業(yè)工程管理經(jīng)濟測算工作，有效地采取行政、經(jīng)濟手段和技術管理相結合的辦法，降低能源消耗費用和維修費用的支出，降低設備使用的周期費用。 5、強化技術培訓和素質教育，培養(yǎng)綜合素質高技術隊伍。 專業(yè)技術人員的技術狀

34、態(tài)不但在本行業(yè)內(nèi)要精，而且要一專多能，要具有綜合技術能力。培養(yǎng)和造就能熟練掌握自動化和機電一體化多功能技術的人才，是商業(yè)工程管理的需要和發(fā)展的必由之路。,北京海航太平物業(yè)管理有限公司,商業(yè)工程設備管理的內(nèi)容,系統(tǒng)工程理論： 設備管理系統(tǒng)工程理論把設備管理分解成時間維、資源維和功能維上的三維立體圖形，時間維上的任何一點，均可分解為資源維或功能維上的循環(huán)過程。例如，時間維上的一個點“安裝”，投影到資源維上，比如包含“人力、信息、資金、材料、能源”等要素；而投影到功能維上，也離不開“認識計劃組織實施檢查反饋”這些過程。也就是說，當我們要進行設備的安裝時，就要從資源上作好“人力、信息、資金、材料、能源

35、”等方面的準備。從管理上和組織上，首先要認識和了解安裝的特性，然后制定計劃，落實組織和實施，對安裝質量進行檢查，最后評估和反饋。了解了設備管理的系統(tǒng)三維結構，有助于我們從系統(tǒng)空間的角度思考問題。,商業(yè)工程設備固定資產(chǎn)管理,商業(yè)工程設備資產(chǎn)種類復雜、數(shù)量繁多，所占比重較大，已經(jīng)占固定資產(chǎn)投資的80%以上，是商業(yè)管理公司賴以生存和發(fā)展的物質基礎。設備資產(chǎn)管理的不僅是商業(yè)活動的主要因素之一，更會影響到商業(yè)物業(yè)管理公司的根本目標能否實現(xiàn)。因此，加強對設備資產(chǎn)的管理，重視對資產(chǎn)管理與成本的研究，是提高固定資金的使用效益，降低管理成本費用，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化目標的必由之路。,固定資產(chǎn)是指公司所擁有的資產(chǎn)中

36、，單位價值較高，使用期限較長，并在使用過程中基本上保持其原有實物形態(tài)的勞動工具、勞動設施和其他物質資料。如機器設備、工具、房屋、建筑物和車輛等。按我國財務部門規(guī)定，固定資產(chǎn)一般應同時具備兩個條件： （1）使用年限在一年以上； （2）單項價值在規(guī)定限額以上。 否則，列為低值易耗品，屬于流動資產(chǎn)。,商業(yè)工程設備設施的檔案管理,設備檔案是指設備從規(guī)劃、設計、制造、安裝、調試、使用、維修、改造、更新直至報廢的全過程所形成的圖紙、文字說明、憑證和記錄等文件資料，通過收集、整理、鑒定等工作歸檔建立起來的動態(tài)系統(tǒng)資料。設備檔案是設備制造、使用、修理等項工作的一種信息方式，是設備管理與維修過程中不可缺少的基本

37、資料。 工程部應為每臺設備建立設備檔案，對電梯、鍋爐等特種設備，大型、關鍵、重要的商業(yè)設備設施及進口設備等設備檔案，要重點進行管理。,北京海航太平物業(yè)管理有限公司,商業(yè)物業(yè)工程設備設施的維修和保養(yǎng),主 講：李冠英 PPT制作：李冠英,西安民生商業(yè)項目專訓,商業(yè)物業(yè)工程設備設施維護保養(yǎng)的基本要求,1、規(guī)范性：規(guī)范性是指在工程設備設施的管理、運行、維修中要有章可循，規(guī)范管理、規(guī)范操作、規(guī)范標準。 2、標準性：是指設備設施的操作、維修按技術標準執(zhí)行，設備設施的管理要標準化。 3、統(tǒng)一性:是指設備設施的管理標準、維修標準、統(tǒng)一類型的機組或設備的操作、維修按公司要求統(tǒng)一執(zhí)行。,4、嚴、細、精是指在設備設

38、施的管理、運行、維護保養(yǎng)的過程中，要嚴格執(zhí)行規(guī)章制度、嚴格執(zhí)行工作標準，細是指在設備設施的運行操作、維修養(yǎng)護中要細心細致，要細化工作標準、細化工作程序、細化工作要求，精是指在設備設施的管理中，要出精品，要精細工作，精明做事。,維修的類別,1、大修工程 大修工程是在房屋和設備設施基礎構件或主要零件損壞嚴重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴重下降，必須經(jīng)全面修理才能恢復其效能的情況下使用的一種修理方式。需要涉及或拆換部分主體構件或設備，但不需要全部拆除的工程。它是在房屋包括承重結構部位，外墻面、樓幢間，走廊通道等共用部位及共用上下水管道，空調、加壓水泵、電梯、共用照明、消防設施等共用設施設備和

39、公益性文體設施的大修，更新、改造。,2、中修工程 中修工程是指：需涉及或拆換少量主體結構或少量設備，需要動用資金達到該部件15%的，但保持原房(或設備)的結構和規(guī)模的工程，維修后基本保持房屋完好率不降低。中修工作量介于大修和小修之間。在實際工作中大修與中修的差別不容易界定，一般可以取消中修類別，合并到大修。,3、小修工程 小修工程是指修復房屋(或設備)在使用過程中其構部件小的損壞，以保證房屋(或設備)原有完損等級的日常養(yǎng)護工程。 對于實行狀態(tài)（監(jiān)測）維修的房屋和設備，小修的工作內(nèi)容主要針對日常點檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，拆卸有關的零部件，檢查、調整、更換或修理失效的零件，已恢復房屋和設備的正常功

40、能。,對于實行定期檢修的設備，小修內(nèi)容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復在修理間隔內(nèi)失效或即將失效的零件，并進行調整，以保證設備的正常工作能力。 小修工程項目主要包括： 屋面補漏，修補面層、泛水、屋脊等。鋼、木門窗的整修，拆換五金，配玻璃，換窗紗，油漆等修補樓地面面層，抽換個別楞木等。修補內(nèi)外墻面、抹灰及粉刷天棚、窗臺腰線等拆磚挖補局部墻體、個別拱圈、拆換個別過梁等。,抽換個別木梁、屋架上下正弦、木柱腳、修補木樓梯等。水、電、暖、氣等設備的故障排除及零部件的維修等。下水管道、窨井的修補疏通，陰溝、散水、落水管的修補等房屋的檢查，危險構件的臨時加固等。其主要特點：量多面廣、零星分散，且突發(fā)性強

41、，時間要求緊迫，項目技術簡單，用工量較少，修復費用較小。,工程維修的資金來源,1、公共區(qū)域內(nèi)的共用部位及共用的房屋或設備在使用過程中其構部件局部小的損壞，且屬于物業(yè)（商業(yè)）管理合同中約定的屬于管理公司維修范圍內(nèi)的部分，維修資金由管理公司承擔。 2、主力店（租戶）獨立使用、經(jīng)營區(qū)域內(nèi)和租賃（物業(yè)管理協(xié)議）約定由（主力店）租戶承擔的范圍內(nèi)房屋和設備設施，由其自行維修。委托管理公司維修的實行有償原則。 3、除以上兩種情況外的維修資金均由業(yè)主承擔。,房屋和設備維修的方式,修理周期,維修計劃的種類,維修計劃的編制依據(jù),編制計劃時應考慮的問題,1、 預防性維修 對影響設備正常運行的故障，采取“預防為主”、

42、“防患于未然”的措施，以降低停工損失費用和維修費用。主要做法是定期檢查設備，對設備進行預防性維修，在故障尚處于萌芽狀態(tài)時加以控制或采取預防措施，以避免突發(fā)事故。 計劃性預防維修：又稱定期維修，具有周期性特點。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內(nèi)容和修理工作量。,狀態(tài)監(jiān)測下的預防維修：是按實際需要進行的預維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測和技術診斷基礎上，掌握設備設施劣化的發(fā)展情況，在高度預知情況下，適時安排的預防性維修。它主要用于重點設施設備。 改善性的預防維修：為消除設備設施先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對設備設施局部結構和零件設計加以改造，結合維修提高其可靠性的

43、維修措施。,2、 事后維修 對一些沒有列入預防性維修計劃的項目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才進行修理。 3、 緊急搶修 對意外事故引發(fā)的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，難以進行事前準備。由于發(fā)生的緊急事件會對物業(yè)的正常運行或安全造成重大影響，因此通常采取設計緊急事件處理程序對緊急搶修進行準備。（各種緊急事件預案）。,房屋和設備維修前的預檢,資料準備,工藝準備,其他準備,組織實施,驗收和存檔,1、維修前的預檢 維修前的預檢是對房屋、設施設備的全面檢查，以掌握修理對象的技術狀態(tài)。修前預檢的一般步驟有（根據(jù)實際情況可簡化）： （1）技術人員首先要閱讀技術說明書和各類圖紙

44、，熟悉維修對象的結構、性能和技術指標。其次是查看技術檔案，了解對象的故障及其修理的歷史情況； （2）使用和維護人員介紹維修對象目前的技術狀態(tài)和主要缺陷; （3）進行外觀檢查，如磨損、油漆及缺損情況等； （4）進行運行檢查，開動設備，觀察運行情況； （5）按部件解體檢查。將有疑問的部件拆開細看是否有問題，拆前要做好記錄，以便解體時檢查及裝配復原之用； （6）預檢完畢后，將記錄進行整理，編制維修工藝準備資料，如修前存在問題記錄表、零配件修理及更換明細表等。,2、維修前資料準備 維修前預檢結束后，工程技術人員須準備各類圖紙、圖樣、記錄表格以及其它技術文件等。 3、維修前工藝準備 資料準備工作完成后，

45、根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設計必要的工藝裝備等。 4、其他準備 其他準備包括對材料及零備件、專用工、量具和設備的準備，以及具體落實維修日期和時間、向業(yè)主、租戶和有關部門發(fā)出通知、清理作業(yè)現(xiàn)場等房屋、設施設備維修前的準備工作。,5、組織實施 要嚴格按照房屋及設施設備的維修計劃實施，在確保安全的前提下，注意控制以下幾個因素： （1）質量的控制 對維修養(yǎng)護質量有影響的要素進行有效控制，并加強對工程質量的驗收檢查，確保維修養(yǎng)護工作能夠達到計劃的質量標準。,（2）進度的控制 商業(yè)的房屋和設施設備的使用率較高，停機維護一般都會給商業(yè)的運行造成不便。對維修養(yǎng)護工作進度進行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)

46、護工作對商業(yè)運行的影響，也有利于降低成本。 （3）成本的控制 通過對維修養(yǎng)護成本的構成要素進行有效控制，提高維修養(yǎng)護工作的經(jīng)濟性。,6、驗收和存檔 （1）物業(yè)管理公司應該根據(jù)房屋及設施設備維修養(yǎng)護項目實際情況和工程量，采取適當?shù)尿炇辗绞?。驗收時應注意以下幾個問題： 維修養(yǎng)護工作是否按照計劃全部完成？ 維修養(yǎng)護工作是否達到要求的質量標準？ 維修養(yǎng)護工作的效率如何？ 成本控制的效果如何？ 如果未能滿足計劃要求，原因是什么？ 采取何種補救措施？ （2）維修養(yǎng)護工作的存檔應該包括維修養(yǎng)護的計劃、預算和批準文件、維修養(yǎng)護工作記錄、更換材料和零配件記錄、竣工圖和驗收資料等。,維修服務質量的管理,及時掌握故

47、障信息并排除故障 購物中心的公共區(qū)域較大、設施設備很多，分布十分廣泛。有時候某個部位、某臺設備有了故障，工程部不一定能馬上掌握，等到租戶、顧客投訴或造成明顯故障時才發(fā)現(xiàn)。因此，工程部必須建立多方面的信息渠道和檢測機制，以便能在故障發(fā)生后的最短時間內(nèi)掌握它和排除它，將租戶、顧客的報修和投訴降低到最低水平。,1、建立設備自動檢測系統(tǒng)。 現(xiàn)在購物中心大多安裝了設備的檢測系統(tǒng)，某處設備發(fā)生了故障，系統(tǒng)能及時將信息傳送到監(jiān)控室，監(jiān)控室立即就將情況報告工程部。例如，空調、水泵、電梯等重要設備的自動檢測是十分必要的。 2、加強設備的巡查。 自動監(jiān)測是重要的，但是它不能解決全部的設備故障問題，而且自動監(jiān)測本身

48、也會發(fā)生故障，因此人工巡視檢查就顯得必不可少。巡查以工程部為主，應建立部門、班組多級巡查制度，同時還應該依靠其他部門的配合，如安保巡視、清潔工檢查中發(fā)現(xiàn)情況也應及時向工程部報告。,3、一旦發(fā)生設備的故障，就應及早排除。 建立房屋設備報修及服務的渠道 沒有租戶、顧客的投訴是最理想的，但是任何管理公司都做不到這一點。所以一方面要減少投訴，另一方面又應為租戶、顧客提供方便的設備故障投訴渠道。,1、有關房屋、設施設備方面的投訴一般可向服務總臺提出。 2、有的租戶、顧客也會將電話打到總機、辦公室或別的地方。因此，管理公司要建立報修投訴內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)制度，可以向服務總臺提出，也可以向總機、辦公室或其他任何一個部

49、門提出。 3、任何一個部門接到報修或關于設施設備維修的投訴，都應負責立即將此報修或投訴轉告服務總臺，并記錄備案，認為必要時可將情況向總經(jīng)理報告。,4、一定要杜絕推托現(xiàn)象，如租戶、顧客向某部門提出問題，某部門推給另外一個部門，讓租戶、顧客轉來轉去解決不了根本問題。 5、工程部當班員工在接到故障投訴后應該在規(guī)定之內(nèi)到達現(xiàn)場，屬一般故障應該立即排除，復雜的故障應立即向領導匯報，由領導組織力量排除。在現(xiàn)實中，許多租戶有意見并不僅是因為設備有了故障，而是因為有了故障不能及時解決。故障總是難免的，但是有了故障無處投訴或投訴多次仍不能解決，這就會使租戶感到難以接受。,商業(yè)物業(yè)工程管理 商業(yè)物業(yè)工程能源管理,

50、主講：長春李冠英,西安民生商業(yè)項目專訓,商業(yè)物業(yè)工程設備能源的管理-設備效能評估與節(jié)能,空調系統(tǒng)效能評估 夏季制冷期間，連續(xù)觀察空調各區(qū)域的溫度、濕度情況，尋找可能的供冷不足或過冷區(qū)域，進行及時調整。冬季供暖期間，連續(xù)觀察采暖區(qū)域的溫度，尋找可能的供熱不足或過熱區(qū)域，進行及時調整。夏季制冷期間觀察記錄各空調主機的最大負荷量，觀測、調整空調末端與主機的匹配情況即冷源的分配情況和整體制冷功率的配置、需求狀況。根據(jù)觀察和記錄的結果，對購物中心空調運行方案、設備選型（含冷熱源設備大小、選型）進行綜合性、適宜性評價。并根據(jù)歷年的數(shù)據(jù)對比，評估空調系統(tǒng)設備的效率是否仍處于正常狀態(tài)，為是否需要大、中修提供參

51、考意見。,配電系統(tǒng)效能評估 記錄各業(yè)態(tài)供電區(qū)域面積、營運時間段、簽約負荷指標、峰值負荷發(fā)生量和持續(xù)時間段；記錄各變電所變壓器裝機容量、變壓器最大、最小、平均負荷率；全面記錄購物中心的用電情況（含設備安裝容量、峰值負荷及持續(xù)時間、月用電量、營業(yè)時間等）基于以上的數(shù)據(jù)分析，對購物中心配電系統(tǒng)的方案、選型進行適宜性評價，同時評估配電系統(tǒng)是否能滿足未來一定時期內(nèi)的使用要求。,數(shù)據(jù)分析與節(jié)能改造 對空調系統(tǒng)主機、冷卻水、冷凍水、新風系統(tǒng)在不同的外部溫度、濕度環(huán)境下，參照人體舒適度標準，進行綜合調節(jié)，記錄數(shù)據(jù)，分析、提出在不同季節(jié)下的最佳節(jié)能運行方案。在按熱表計量的城市管網(wǎng)供熱的購物中心和采用天然氣鍋爐供

52、熱的購物中心，要對購物中心不同區(qū)域進行劃分、調整。如幾種業(yè)態(tài)：停車場、首層、影院、KTV等的不同需求進行細分，進行綜合調節(jié)，記錄數(shù)據(jù)，分析、提出在不同外部溫度、不同業(yè)態(tài)下的最佳節(jié)能運行方案。要對各功能區(qū)域及整體能耗按單位面積平均消耗量進行核算與連續(xù)跟蹤，對比不同年份同期的消耗量，為日常管理、節(jié)能技改等提供數(shù)據(jù)支持。,節(jié)能降耗實例 某商業(yè)物業(yè)管理公司2010年對商業(yè)項目全面實行嚴格的能耗年度預算管理，統(tǒng)一下發(fā)公司年度水、電、氣運行指標，公司按月度分解，并在此基礎上把月度經(jīng)濟指標和管理目標落實到具體責任人。每季度、半年和年終對公司指標完成情況進行考核，這樣從系統(tǒng)上端到最末端，建立起一個持久有效的壓

53、力傳導模式，實現(xiàn)了全員參與節(jié)能降耗。經(jīng)過全體員工的努力，10年度系統(tǒng)年度總能耗6000萬元，比預算7300萬元節(jié)約1300萬元。,利用技術改造節(jié)能 技術節(jié)能改造也稱為投資型節(jié)能，通過對設備或工藝進行局部或全面改造，必要時對耗能較大設備進行更換，提高設備技術水平或工藝水平，降低能源消耗。通過科學的技術改進，解決生產(chǎn)中的技術問題或提高技術水平，又會促進能源管理水平的提高。,商業(yè)物業(yè)工程管理 商業(yè)物業(yè)工程的設備間管理,主講：長春李冠英,西安民生商業(yè)項目專訓,高低壓配電間管理 高低壓配電間屬于安全管理的重點，因此，首先要建立明確的安全管理制度，對于一些需要重點防范的問題要明確指出。 1、對于出入配電室

54、的人員進行嚴格管控，這是設備間管理的第一要素。停送電由值班運行電工進行操作，非值班運行電工禁止操作。值班運行電工應按規(guī)定對配電裝置定時巡查，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能即時處理的問題，要及時上報主管領導。 2、各線路操作開關應設明顯標志，檢修停電拉閘必須懸掛標識牌,嚴格按規(guī)范執(zhí)行高壓倒閘及故障停電處理程序。,3、供電線路嚴禁超載供電，配電房內(nèi)禁止亂拉、亂接線路。 4、嚴禁違規(guī)操作，操作及檢修時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套等。 5、保持良好的室內(nèi)照明和通風，墻上應配掛溫度計，室內(nèi)溫度應控制在規(guī)定的范圍內(nèi)。 6、配電房每日清掃二次，保持室內(nèi)清潔、干凈，無雜物，無蜘蛛網(wǎng)，無積水

55、。 7、做好防護措施，防止小動物進入配電房。 8、配電房內(nèi)配備滅火器材，并保護完好及使用方便。,發(fā)電機房的管理 1、發(fā)電機房的管理要遵守配電房管理的所有規(guī)定。 2、保持發(fā)電機處于良好狀態(tài)，24小時隨時可以應急啟動。 3、定期啟動發(fā)動機進行測試，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。 4、確保油料儲備處于正常水平，使用后及時補充。 5、按相關規(guī)程對發(fā)電機房專用滅火系統(tǒng)維護保養(yǎng)。,消防水泵房、穩(wěn)壓水箱間和生活水泵房管理 1、值班人員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏，并做好巡查記錄。 2、每天檢查水泵控制柜的指示燈指示，觀察停泵時水泵壓力指示。 3、泵房每周由分管負責人打掃一次，確保泵房地面和設

56、備外表的清潔，無灰塵、地面無積水。 4、鑰匙由值班人員管理，透氣管應用紗布包扎，以防雜物掉入水池。 5、水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。 6、保證水泵房的通風、照明。 7、按國家和地方規(guī)范對生活水箱定期清洗和檢測。,電梯機房管理 1、每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設備表面無明顯灰塵，機房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。 2、保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房溫度不超過40。 3、保證機房照明良好，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。 4、故障或停電困人救援方法和各種警示牌應清晰并掛于機房顯眼處。 5、機房門窗應完好并上鎖，未經(jīng)允許，禁止外人進入。 6、按維修保養(yǎng)規(guī)定定期對機房內(nèi)電梯進行維修保

57、養(yǎng)。,空調機房和鍋爐房的管理 1、運行人員嚴格落實崗位責任規(guī)定，嚴格執(zhí)行各項工作規(guī)章制度，熟練掌握機站設備設施的工作性能，執(zhí)行操作運行規(guī)程，做好巡查，檢修各項工作記錄以及值班工作記錄。 2、機房內(nèi)各種設備設施標識、標牌要清晰、準確.各類壓力表、儀表應有法定計量的標簽標識，儀表儀器準確完善，通訊照明暢通、完好，機房配套設備設施保持正常狀態(tài)。 3、機房內(nèi)的消防設備設施要保持完善的狀態(tài)，運行人員要協(xié)助有關人員對其進行栓查，保障機房消防設施無隱患存在。,4、保持機房清潔衛(wèi)生，設備設施無灰塵、無銹蝕、達到整潔明亮、物品排列整齊，機房排水暢通。 5、空調機組、鍋爐實行定人、定崗負責維修保養(yǎng)，按安全技術規(guī)程

58、、保養(yǎng)規(guī)程進行操作，做好日常、月、季保養(yǎng)工作，做好入檔案記錄。嚴格執(zhí)行設備維修計劃，確保設備設施處于良好的技術運行狀態(tài)。 6、機房除適當放置相關工具和制冷、鍋爐物品外，嚴禁存放易燃易爆等危險品。 7、值班人員必須嚴守崗位，服從指揮、嚴守操作規(guī)程，不得擅離職守。必須填寫運行記錄：設備開、停時間，停臺檢修原因、時間，恢復正常狀態(tài)時間，并在記錄上簽名。,監(jiān)（消）控中心和弱電機房的管理 1、監(jiān)控中心實行全天值班制度，值班員應嚴格遵守值班崗位職責，嚴格執(zhí)行交接班制度，不得隨意離開監(jiān)控中心。 2、嚴禁非當值人員在監(jiān)控中心內(nèi)逗留，公司其他部門員工，非公司人員需要進入監(jiān)控中心，按照規(guī)定進行登記。 3、監(jiān)控中心

59、的電話屬專用報警聯(lián)系電話，任何人不得占用。 4、出現(xiàn)報警信號，監(jiān)控中心值班員必須立即核查報警信息，通知現(xiàn)場商管員協(xié)助處置。,5、每季度配合消防監(jiān)控（消防部門）對所屬消防設備進行手動、自動檢查或模擬試運行一次,每月配合維修人員對消防控制設備、濕式報警系統(tǒng)、消防泵結合器、避震喉檢查保養(yǎng)，每周配合維修人員對消防監(jiān)控中心的有關控制、聯(lián)動設備進行檢查保養(yǎng)。 6、嚴格遵守“消防系統(tǒng)工程檢查、維護、保養(yǎng)登記制度”，每次檢查保養(yǎng)維護后，按照檢修時間、負責人、檢修人、檢修項目、檢修結果認真登記，字跡工整，內(nèi)容齊全。,7、值班員負責做好監(jiān)控中心有關設施設備的日常清潔、保養(yǎng),保持監(jiān)控中心內(nèi)清潔衛(wèi)生，發(fā)現(xiàn)故障及時報告工程部門進行維修。 8、監(jiān)控中心內(nèi)應配備足夠數(shù)量的應配置手持滅火器、消防板手、消防斧、消防頭盔、防煙罩等消防器材。值班室內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁存放易燃、易爆等危險品。嚴禁在監(jiān)控中心會客及從事與工作無關事情。,管道井、樓層配電間的管理 1、所有管道井、樓層配電間日常要求鎖閉，禁止無關人員出入。 2、所有管道井、樓層配電間要求定期巡視。 3、保持管道井、樓層配電間清潔衛(wèi)生，不得堆放無關雜物。 4、配電房相關規(guī)定同時適用于樓層配電間。,污水處理間的管理 1、所有污水處理間日常要求鎖閉，禁止無關人員出入。 2、所有