1、XX新區(qū)齊家坡項(xiàng)目定位及投資可行性分析報(bào)告 2007年11月1日目 錄一、項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目位置2、地塊現(xiàn)狀3、土地權(quán)屬4、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、地塊分析1、地塊優(yōu)勢(shì)2、地塊劣勢(shì)3、機(jī)會(huì)4、挑戰(zhàn)三、XX市城市總體規(guī)劃描述及發(fā)展戰(zhàn)略1、XX市地理位置2、XX市城市總體規(guī)劃3、XX市城區(qū)功能定位及規(guī)模四、項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境分析五、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)分析六、新區(qū)主要商品房項(xiàng)目分析七、項(xiàng)目產(chǎn)品定位及項(xiàng)目開發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于XX新區(qū)交警支隊(duì)十字以東約300米，處于耀州區(qū)大橋與新區(qū)大道交匯位置南邊。東北臨新區(qū)公路，南靠新區(qū)齊家坡農(nóng)田，西北側(cè)是正在動(dòng)工興建階段的千金方制藥廠

2、。2、地塊現(xiàn)狀：地塊總面積為59畝，整體呈東西走向的坡狀，處于耀州區(qū)與新區(qū)斷層帶的上風(fēng)口位置，視野極佳，可俯瞰耀州區(qū)樓廈林立的全景。地塊植被茂盛，在征用前為齊家坡村果園。3、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總占地59畝二、地塊分析及項(xiàng)目可行性研討：1、地塊優(yōu)勢(shì)：該宗地處于新區(qū)的門戶位置，地理位置絕佳，是進(jìn)入新區(qū)的第一眼建筑景觀，若項(xiàng)目規(guī)劃走高，畢將成為天然地標(biāo)性建筑。對(duì)在新區(qū)購房置業(yè)者形成鮮明的對(duì)比意識(shí)和強(qiáng)烈的購買欲望。該宗地屬于自然坡地，視野開闊，并臨近河流，植被茂盛，便于后期景觀營(yíng)造及園區(qū)綠化，適于建成低密度高品質(zhì)住宅社區(qū)。2、地塊劣勢(shì)：地塊處于新區(qū)東部邊緣位置，周遍購物、醫(yī)療、教育等等市政配套尚不齊全，前

3、期配套建設(shè)費(fèi)用增加。且給人一種遠(yuǎn)立城市中心的荒僻之感。地塊高低起伏，且臨近公路，對(duì)后期施工形成諸多不便，且對(duì)項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)要求提高。3、機(jī)會(huì)新區(qū)投資置業(yè)已經(jīng)成為XX市區(qū)及周邊縣市的購房首選區(qū)域，也是XX未來房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)區(qū)域，本項(xiàng)目的開發(fā)，對(duì)公司進(jìn)入新區(qū)有重大的戰(zhàn)略意義。新區(qū)作為新興城區(qū)，經(jīng)過十年發(fā)展，已成規(guī)模。新區(qū)規(guī)劃先進(jìn)，地勢(shì)平坦，自然生態(tài)條件良好，也是陜北地區(qū)通往省會(huì)西安的最近站點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，伴隨著新區(qū)招商引資及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)陜北的榆林、延安等地的購房者的吸引力度增強(qiáng)，陜北人進(jìn)入新區(qū)購房已經(jīng)成為支撐XX新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力源泉。伴隨著近年來能源、水泥、陶瓷等產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，XX市及周

4、遍區(qū)縣的財(cái)富階層形成，購買高品質(zhì)住宅，改善居住環(huán)境，提升居住品位的需求明顯，而整個(gè)XX市場(chǎng)上的高端住宅缺席。這是該項(xiàng)目能否立項(xiàng)的關(guān)鍵所在。4、挑戰(zhàn)低密度高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品與XX市場(chǎng)的適應(yīng)性問題是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。若公司確定在該地塊開發(fā)低密度住宅或別墅社區(qū)，那么客戶群體將延展到陜北及其他外地購房群體，同時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)線也將延伸到西安、榆林、延安等城市。如何作好市場(chǎng)細(xì)分，并據(jù)此作好項(xiàng)目的推廣策劃，尋找藍(lán)海，是項(xiàng)目營(yíng)銷工作的重點(diǎn)。高端住宅作為住宅中的奢侈品，購買群體范圍較小，銷售回款速度較普通住宅緩慢，項(xiàng)目資金運(yùn)轉(zhuǎn)壓力也將增大。三、XX市城市總體規(guī)劃描述及發(fā)展戰(zhàn)略1、XX市地理位置及基本概況XX市位于陜西省

5、中部，處于關(guān)中平原向陜北黃土高原的過渡地帶,是關(guān)中經(jīng)濟(jì)帶的重要組成部分，介于東經(jīng)10834-10929、北緯3450-35“34之間，是陜西省省轄市。1958年建市，經(jīng)過40多年特別是改革開放以來的快速發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)工業(yè)門類比較齊全、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)條件優(yōu)越、城市基礎(chǔ)設(shè)施功能完善、經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步的綜合性工業(yè)城市。XX位于陜西省會(huì)西安市的北部，交通便利,是通往人文初祖黃帝陵及革命圣地延安的必經(jīng)之地，距西安市區(qū) 68公里、距西安咸陽國(guó)際機(jī)場(chǎng)72公里,西安至黃陵高速公路穿境而過，咸銅、梅七兩條支線鐵路與隴海大動(dòng)脈相連。2、XX人口及行政區(qū)劃XX市總?cè)丝跀?shù)為86萬，其中非農(nóng)業(yè)人口4

6、5萬人，城鎮(zhèn)人口占全市總?cè)丝诘?3%，面積3882平方公里。全市下轄王益、印臺(tái)、耀州、新區(qū)四區(qū)及宜君縣。3、XX資源及產(chǎn)業(yè)發(fā)展XX自然資源豐富，有利于農(nóng)、林、牧綜合發(fā)展。現(xiàn)擁有林地面積244.45萬畝，牧草地152.07萬畝。XX已查明礦產(chǎn)9種、非金屬礦產(chǎn)資源5種，金屬礦產(chǎn)2種，能源礦產(chǎn)2種。其中煤炭?jī)?chǔ)量30多億噸，優(yōu)質(zhì)石灰石儲(chǔ)量10億噸，油頁巖儲(chǔ)量5億多噸,耐火粘土、陶瓷粘土等儲(chǔ)量居全省前列；處在全國(guó)蘋果最佳優(yōu)生區(qū)，蘋果種植面積40萬畝。XX擁有以煤炭、建材、陶瓷、鋁冶煉、紡織、機(jī)電、醫(yī)藥、食品、化工等為骨干的30多個(gè)工業(yè)門類。全市年產(chǎn)原煤1100萬噸，占全省原煤總產(chǎn)量的30。 4、XX歷史

7、文化XX歷史悠久，名勝古跡眾多，境內(nèi)有文物景點(diǎn)675處，其中全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位4處、省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位18處，特別是耀州窯遺址、唐初三代帝王的避暑行宮和唐高僧玄奘法師譯經(jīng)圓寂之地玉華宮、隋唐偉大的醫(yī)藥學(xué)家孫思邈隱居行醫(yī)之地藥王山、佛教圣地大香山寺院等人文景觀聞名于世。5、XX市城市規(guī)劃XX市目前形成以新區(qū)為城市主城區(qū)、北市區(qū)（老城區(qū)）為商貿(mào)服務(wù)居住組團(tuán)的“一城雙心”城市結(jié)構(gòu)，其中南市區(qū)（新區(qū)）作為全市行政、金融、文化、信息、科技中心是城市的主中心區(qū)，北市區(qū)在紅旗街至川口地帶，形成城市的次中心區(qū)。XX新區(qū)規(guī)劃區(qū)面積45平方公里,目前已建成區(qū)18平方公里,這里交通便捷,地勢(shì)開闊平坦,城市基礎(chǔ)設(shè)

8、施日臻完善,正在成為XX的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是XX吸引投資、聚集人才、開發(fā)創(chuàng)業(yè)的熱土。 6、城區(qū)功能定位及規(guī)模北市區(qū)（老城區(qū)）重點(diǎn)運(yùn)用新技術(shù)改造提升資源型傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，圍繞城市分工，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)；黃堡-董家河的綠色走廊，在促進(jìn)特有產(chǎn)業(yè)集約發(fā)展的基礎(chǔ)上，加快城市生態(tài)環(huán)境建設(shè)，形成聯(lián)結(jié)南北市區(qū)的環(huán)境走廊，在南市區(qū)的新區(qū)工業(yè)園積極開辟高新技術(shù)和特色經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，積極培育新興產(chǎn)業(yè)；開辟坡頭鎮(zhèn)、孫塬鎮(zhèn)、黃堡鐵龍頭三類工業(yè)園區(qū)；利用“風(fēng)景資源”及陶瓷陶藝文化資源，發(fā)展人文、生態(tài)旅游業(yè)，形成新的城市總體布局。通過城市“南擴(kuò)北疏”的城市用地發(fā)展方向，形成“一城二區(qū)一廊，三河六園多帶”的山水園林帶狀組團(tuán)城市

9、形態(tài)。一城即XX市區(qū)。二區(qū)即北市區(qū)（由王益區(qū)、印臺(tái)區(qū)范圍的老城區(qū)組成）、南市區(qū)（由耀州城區(qū)、新區(qū)組成）。一廊即黃堡董家河鎮(zhèn)的城市綠化工業(yè)走廊。三河即漆水河、沮河、趙氏河的生態(tài)環(huán)境治理和綠色通道建設(shè)。六園為玉皇閣水庫休閑渡假娛樂園、藥王山風(fēng)景保健醫(yī)藥園、新區(qū)和耀州組團(tuán)之間的沮河兩側(cè)城市生態(tài)憩園、耀州窯遺址陶瓷文化園、老城區(qū)城市綜合公園、北市區(qū)翠溪城市森林公園。多帶既利用城區(qū)的溝壑、坡塬小溪等地帶，大量植樹造林，山體退耕還林，形成縱橫交錯(cuò)的多條帶狀綠化系統(tǒng)。 新規(guī)劃的城市九大功能組團(tuán)1、北市區(qū)（老城區(qū)）商貿(mào)服務(wù)居住組團(tuán)；2、黃堡傳統(tǒng)工業(yè)園組團(tuán)；3、耀州窯遺址陶瓷文化旅游組團(tuán)；4、董家河冶金、建材產(chǎn)

10、品工業(yè)組團(tuán)；5、耀州城區(qū)多功能綜合組團(tuán)；6、藥王山省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)；7、新區(qū)城市的主城區(qū)；8、玉皇閣水庫城市休閑度假娛樂組團(tuán)；9、坡頭鎮(zhèn)城市三類工業(yè)園組團(tuán)四、項(xiàng)目開發(fā)宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析1、XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述：（1）、能源重鎮(zhèn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。截止2006年年底，XX市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值8363億元，增長(zhǎng)15，增幅居全省第三位。財(cái)政總收入 849億元，增長(zhǎng)34，其中地方財(cái)政收入407億元，增長(zhǎng)345，增幅居全省第三位。規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值9689億元，增長(zhǎng)367，增幅居全省第三位。主要工業(yè)品產(chǎn)量：原煤1677萬噸、水泥566萬噸、電解鋁13萬噸，分別增長(zhǎng)22.4、147和811，工業(yè)綜合效益指數(shù)122

11、，較上年提高315個(gè)百分點(diǎn)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額254億元，增長(zhǎng)138。（2）、重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)成效顯著。截止2006年年底，XX市完成固定資產(chǎn)投資完成4373億元，增長(zhǎng)268，增幅居全省第四位。“十一五” 第一批21個(gè)重大項(xiàng)目完成投資184億元。XX鋁業(yè)節(jié)能技改、照金煤礦改擴(kuò)建、聲威100萬噸、建秦50萬噸水泥粉磨站、東塬 330KV輸變電工程、柳照路等項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)。華能XX電廠完成投資10億元，主廠房已封頂；玉華煤礦改擴(kuò)建、中星新材料研發(fā)基地一期工程等項(xiàng)目進(jìn)展順利。XX鋁業(yè)節(jié)能技改續(xù)建、西川煤礦、秦嶺20O萬噸水泥粉磨站、30萬噸水煤漿生產(chǎn)線、市一中新區(qū)校區(qū)等項(xiàng)目開工建設(shè)。（3）、節(jié)能減排力度加

12、大。落實(shí)節(jié)能降耗責(zé)任，實(shí)行嚴(yán)格的環(huán)保制度，強(qiáng)化指標(biāo)約束，單位生產(chǎn)總值能耗有所下降。關(guān)閉淘汰3萬噸以下小煤礦29個(gè)、小造紙廠4家，關(guān)閉拆除了3家水泥企業(yè)的3條機(jī)立窯和2條中空窯生產(chǎn)線。整頓規(guī)范礦產(chǎn)資源開發(fā)秩序取得階段性成果。改造燃煤鍋爐30臺(tái)，清理青崗嶺、黃堡、柳灣等地的煤場(chǎng)76家，煤煙污染治理邁出新步伐。全市化學(xué)需氧量削減2，市區(qū)空氣質(zhì)量二級(jí)和好于二級(jí)的天數(shù)達(dá)到245天。（4）、創(chuàng)衛(wèi)工作開局良好。制定了創(chuàng)衛(wèi)規(guī)劃和實(shí)施方案，加大宣傳力度，強(qiáng)化城市管理，創(chuàng)衛(wèi)的良好氛圍已經(jīng)形成。投入15億元加強(qiáng)了城市道路、排水、公廁、垃圾和污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，投入570萬元改善了環(huán)衛(wèi)裝備，新耀垃圾填埋場(chǎng)投入試運(yùn)

13、行，新耀污水處理管網(wǎng)工程開工建設(shè)。編制了城市分區(qū)規(guī)劃和綠化等專業(yè)規(guī)劃。新區(qū)長(zhǎng)虹路標(biāo)段、咸豐路至景豐中學(xué)道路改造、華原東道照亮等工程竣工，南部工業(yè)園區(qū)排水工程開工建設(shè)。沮河橡膠壩建成蓄水。百盛國(guó)貿(mào)大廈、正大商城建成運(yùn)營(yíng)，漆水河景觀改造完成工程量的83%，新建城市街頭廣場(chǎng)5處。210國(guó)道環(huán)境整治取得階段性成效，川口地區(qū)的環(huán)境狀況有了顯著改善。我市被省政府授予城市環(huán)境綜合整治先進(jìn)市稱號(hào)。（5）、改革開放步伐加快。15戶國(guó)有企業(yè)近2億元的債務(wù)通過打捆回購等手段得到化解。完成了14戶國(guó)有企業(yè)的改制任務(wù)，東風(fēng)機(jī)械廠政策性破產(chǎn)程序終結(jié)。國(guó)有糧食購銷企業(yè)改革基本完成。新登記個(gè)體工商戶1850戶、私營(yíng)企業(yè)380

14、戶。政府預(yù)算收支分類改革順利完成，市本級(jí)部門預(yù)算擴(kuò)大到18個(gè)試點(diǎn)單位，在10個(gè)部門進(jìn)行了國(guó)庫集中支付改革試點(diǎn)。消化政府到期債務(wù)2421萬元。全年招商引資簽訂合同項(xiàng)目 127個(gè)，實(shí)際到位資金8.1億元；有88個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)，47個(gè)項(xiàng)目建成投產(chǎn)。外貿(mào)進(jìn)出口2934萬美元，增長(zhǎng)21%。接待國(guó)內(nèi)外游客320萬人次，增長(zhǎng)10%；實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入 346億元，增長(zhǎng)15%。（6）、社會(huì)事業(yè)加快發(fā)展。全年轉(zhuǎn)化科技成果10項(xiàng)，宜君縣被列為國(guó)家科技富民強(qiáng)縣試點(diǎn)。25所省屬企業(yè)學(xué)校順利移交地方管理。XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院在校學(xué)生達(dá)到1700人。各級(jí)財(cái)政用于新型農(nóng)村合作醫(yī)療的支出1256萬元，全市新型農(nóng)村合作醫(yī)療參保人數(shù)2

15、79萬人，參合率 904%，399萬人次享受醫(yī)療補(bǔ)助1094萬元。市醫(yī)院新區(qū)分院主體工程完工，王益區(qū)、耀州區(qū)人民醫(yī)院改造工程完工。成功舉辦了XX市首屆文化藝術(shù)節(jié)，耀州窯陶瓷燒制技藝被列入全國(guó)第一批非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)名錄。新增有線電視用戶8500戶、數(shù)字電視用戶2000戶。新區(qū)體育館主體工程完工，在省第十三屆運(yùn)動(dòng)會(huì)上取得了 14枚金牌、19枚銀牌、24枚銅牌的好成績(jī)。穩(wěn)定低生育水平工作繼續(xù)推進(jìn)，人口自然增長(zhǎng)率442。（7）、人民生活水平普遍提高。各級(jí)財(cái)政用于再就業(yè)的資金達(dá)到2350萬元，增長(zhǎng)3倍，是歷年來投入最多的一年。全年新增城鎮(zhèn)就業(yè)131萬人，勞務(wù)輸出484萬人，超額完成了任務(wù)。為2.65萬

16、名企業(yè)離退休人員發(fā)放養(yǎng)老金22億元。工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)參保人數(shù)新增9500人和5900人。全市開工住房254萬平方米，建成198萬平方米，其中廉價(jià)廉租房138萬平方米，安置住房困難群眾1634戶。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6820元，增加近千元，農(nóng)民人均純收入2215元，增加超過200元，增幅居全省第一位、第二位。五、XX房地產(chǎn)市場(chǎng)分析今年以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，投資與消費(fèi)同步發(fā)展，存量與增量相互拉動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入具有XX自身特點(diǎn)的新一輪快速增長(zhǎng)期。1、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大。2006年XX市預(yù)計(jì)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（

17、GDP）的83.63億元，較上年增長(zhǎng)15.1%，增幅為歷年來之最；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成43.73億元，較上年增長(zhǎng)26.8%。全市2007完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4.8億元，完成房地產(chǎn)交易1.8億元，房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重為11%。（西安房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的25%、北京、上海、深圳等地的數(shù)值基本上在40%60%之間）這說明XX市房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重較小，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資依賴較輕，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間較大。2、購房需求強(qiáng)烈，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一從需求方面講，XX市商品房需求呈兩極化發(fā)展，一方面，伴隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和能源產(chǎn)業(yè)在新形勢(shì)下的迅猛崛起，XX市人民生活

18、水平有較大提高，并形成了一定比重的財(cái)富階層，對(duì)商品住宅的要求集中于改善居住環(huán)境，提升生活質(zhì)量和品位。另一個(gè)方面：由于XX市處于丘陵山區(qū)地帶，地質(zhì)情況復(fù)雜，加之多年來采礦、采石，形成了大量的滑坡、崩塌、采空塌陷等地質(zhì)災(zāi)害隱患。據(jù)了解，XX老市區(qū)現(xiàn)有戶人居住在滑坡區(qū)、塌陷區(qū)和支毛溝危險(xiǎn)地帶，群眾改善居住環(huán)境需求迫切。再次，由于XX新區(qū)城市化建設(shè)在近年來取得較大成就，對(duì)周邊縣市的向心力增強(qiáng)，投資及居住環(huán)境被延安、榆林、黃陵、富平等地外地投資及置業(yè)者看好。與此相對(duì)應(yīng)的是，XX整體商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一，磚混式多層住宅占整個(gè)住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量的80%以上。3、新區(qū)成為置業(yè)首選，商品房整體銷售狀況良好。經(jīng)過科學(xué)

19、規(guī)劃和十年建設(shè)，新區(qū)7.2平方公里的啟動(dòng)區(qū)已初具現(xiàn)代化的城市規(guī)模，城市框架基本形成，水、電、路、氣、訊、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)基本完善。由于新區(qū)交通便捷、自然生態(tài)條件良好，房地產(chǎn)起步發(fā)展水平高，新區(qū)已經(jīng)成為越來越多的投資置業(yè)者的首選區(qū)域。新區(qū)的鐵諾小區(qū)、陽光花園、華原小區(qū)秦嶺小區(qū)前三期，社區(qū)住宅都已全部銷售完畢，商品房整體銷售狀況良好。4、商品房?jī)r(jià)格持續(xù)走高根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和業(yè)內(nèi)探訪，XX市新區(qū)商品房?jī)r(jià)格在今年持續(xù)走高，目前，全新區(qū)多層住宅均價(jià)約為1700元/平米，小高層均價(jià)超過2200元/平米人民幣。分別較年初增長(zhǎng)200300元/平米。價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還

20、與土地拍賣，競(jìng)爭(zhēng)激烈，建材上漲等因素有關(guān)。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。5、商品住宅購買對(duì)象呈多元化發(fā)展通過市場(chǎng)調(diào)查和業(yè)內(nèi)探訪，XX新區(qū)的商品房購買者當(dāng)中，本地購買占70%左右，外地購買者約占20%。主要是來自黃陵、延安、富平、榆林等地。這說明，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和新區(qū)城市化建設(shè)步伐加快，XX市的居住環(huán)境不斷改善，作為新興城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，特別是距省會(huì)西安距離近、城市規(guī)劃先進(jìn)、生態(tài)環(huán)境好等利好因素吸引了部分外地人士紛紛來我市購房置業(yè)，投資型置業(yè)群體購房的比重逐年上升。6、未來一至兩年內(nèi)新建商品房品質(zhì)、價(jià)格都將持續(xù)走高通過市場(chǎng)調(diào)查和業(yè)內(nèi)探訪，XX新區(qū)的大

21、盤均保留景觀、配套較好的土地，控制市場(chǎng)供應(yīng)量，以坐等房?jī)r(jià)上漲，適時(shí)推出高品質(zhì)房源，獲得最大收益。其中鐵諾小區(qū)的中心廣場(chǎng)位置，預(yù)計(jì)將推出一棟板式高層，帶入戶花園、飄窗、360度陽光房的優(yōu)質(zhì)房源。楓林一號(hào)中心廣場(chǎng)位置及社區(qū)北面，也有部分土地存量，預(yù)計(jì)也將于年底或明年年初推出高層。秦嶺小區(qū)四期的板式小高層將于年底推出、華源名府櫻花園，兩棟18層板式高層已開始接受咨詢和排號(hào)。可以預(yù)計(jì)明年XX新區(qū)將是高層住宅集中放量的一年，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。新區(qū)房?jī)r(jià)也會(huì)由于高層住宅的集中放量進(jìn)一步拔高。六、新區(qū)主要商品房項(xiàng)目分析1、楓林一號(hào)指標(biāo)狀況項(xiàng)目總占地220余畝，總建筑面積24萬平米，容積率1.6，綠化率40%

22、，其中住宅面積17萬平米，商業(yè)面積7萬平米。項(xiàng)目地址：XX新區(qū)市政府西側(cè)開發(fā)商：陜西大德置業(yè)有限公司策劃代理商：北京誠(chéng)必達(dá)廣告商：西安美道廣告公司銷售進(jìn)度：前兩期已經(jīng)入住，其中約有5棟被政府機(jī)關(guān)團(tuán)購。目前正在銷售第三期均為板式小高層。銷售率約為70%。銷售價(jià)格：小高層起價(jià)1960元/平米、均價(jià)2200元/平米，最高價(jià)2500元/平米綜合點(diǎn)評(píng)1、該項(xiàng)目是目前XX市場(chǎng)上規(guī)模大、高綠化配套齊全的住宅社區(qū)，其項(xiàng)目銷售和配套在XX新區(qū)已成為典范。項(xiàng)目憑借前期已入住現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，進(jìn)一步撥高平均售價(jià)。2、重視營(yíng)銷推廣，在戶外及DM廣告的推廣力度較大。3、營(yíng)銷手法靈活，在近期銷售中采用“高開低走”高報(bào)價(jià)，大優(yōu)惠的

23、手段提升項(xiàng)目的品質(zhì)感和檔次感。4、售樓團(tuán)隊(duì)訓(xùn)練有素，現(xiàn)場(chǎng)管理較為嚴(yán)格。2、秦嶺小區(qū)指標(biāo)狀況：項(xiàng)目占地230畝，總建筑面積25萬余平方米。容積率：1.6項(xiàng)目規(guī)模：規(guī)劃有22棟多層和2棟小高層銷售進(jìn)度：項(xiàng)目一期已入住，二期、三期期房已經(jīng)銷售一空，四期將于年底推出。銷售價(jià)格：三期板式小高層于上個(gè)月售罄，均價(jià)2200元/平米開發(fā)商：陜西佳居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 綜合點(diǎn)評(píng)：1、早期進(jìn)入新區(qū)開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目，憑借一期團(tuán)購的現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，展開銷售。2、一期項(xiàng)目采用歐陸古典風(fēng)格，白色的玉石白色外立面高度契合XX新區(qū)明麗、開闊的地塊氣質(zhì)，為項(xiàng)目贏得人氣。3、世紀(jì)花園指標(biāo)狀況：項(xiàng)目占地約100多畝開發(fā)商：XX國(guó)際貿(mào)易中心

24、有限公司工程進(jìn)度：共20棟多層，現(xiàn)預(yù)售9棟多層，工程進(jìn)度正處于打地基階段。明年年底統(tǒng)一交房。銷售價(jià)格：起價(jià)1680，均價(jià)1800，最高價(jià)突破兩千。銷售現(xiàn)狀：預(yù)售率50%以上。4、華源名府櫻花園項(xiàng)目規(guī)模：共兩棟18F高層，其中一棟7個(gè)單元，一棟8個(gè)單元，均為一梯兩戶板式結(jié)構(gòu)。共計(jì)480套住宅。工程進(jìn)度：未開工銷售進(jìn)度：戶型及價(jià)格尚未最終確定，目前處于排號(hào)認(rèn)購階段，交5000元排號(hào)。已排到170號(hào)左右。開發(fā)商：陜西華源置業(yè)代理商；深圳神美 唯高行5、鐵諾上地新家園項(xiàng)目規(guī)模：共21棟建筑，其中一棟商業(yè)，一棟未建小高層，其余均為多層住宅。工程進(jìn)度：一期已經(jīng)入住，二期部分多層及獨(dú)立商業(yè)在建。銷售狀況：僅

25、余5套多層住宅。開發(fā)商：北京實(shí)創(chuàng)集團(tuán)策劃代理：陜西海納逸誠(chéng)智業(yè)機(jī)構(gòu)七、項(xiàng)目定位及財(cái)務(wù)核算1、定為方向一：低密度城市別墅社區(qū) （花園洋房+聯(lián)排別墅）規(guī)劃指標(biāo)（1）總占地面積：59畝=39333.53平米（2）總建筑面積：容積率做到0.7，建筑面積約27533.47平方米（3）其中：聯(lián)排別墅：20套，戶型區(qū)間180300之間；總面積控制在5000平米4F花園洋房：總面積控制在：20000平米；戶型區(qū)間控制在120180平米會(huì)所1500平米社區(qū)幼兒園1000平米2 成本分析（1） 建安費(fèi)：聯(lián)排別墅按1200元/平米計(jì)算：1200元/平米*5000平米=600萬；花園洋房按650元/平米計(jì)算：650元

26、/平米*20000平米=1300萬總計(jì)：1900萬（2）前期工程費(fèi)。單位：萬元 序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)1.5%28.52水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)59.53通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)1%19合計(jì)57（3）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1供電工程建安工程費(fèi)3%572供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程合計(jì)57（4）、社區(qū)配套費(fèi)用 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1會(huì)所500元/平方米25001252幼兒園（5）、其他及不可預(yù)見費(fèi)用本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目建安費(fèi)2%估算，預(yù)計(jì)為38萬（6）、

27、銷售管理成本：按銷售總額的7%計(jì)算6750萬元*7%=472萬元 （7）、土地成本：按每畝25萬計(jì)算：25萬元*59畝 = 1475萬（8）、總成本合計(jì)約為：1900萬元 + 57萬元+57萬+125萬+38萬+472萬 +1475=4124萬元銷售收入（1）別墅部分：預(yù)計(jì)別墅均價(jià)做到3500元/平米，5000平米*3500元/平米=1750萬（2）花園洋房： 預(yù)計(jì)均價(jià)做到2500元/平米，20000平米*2500元/平米=5000萬（3）總銷售總收入合計(jì)：1750萬元 + 5000萬元 = 6750萬元總收益分析1）總銷售收入 總成本：總收益：6750萬元 4124萬元 = 2626萬元（2

28、）稅后利潤(rùn)：2626萬元 6750 5.55% = 2254.75萬元投資收益分析成本回報(bào)率：總收益/總成本 100%：2254.75/4124 100% = 54.67%由于按定向開發(fā)考慮，總投資額主要為取得銷售許可證之前的土地補(bǔ)償，前期配套費(fèi)及部分建安成本等，取得銷售許可證后，用銷售回款進(jìn)行后期建設(shè)。方案簡(jiǎn)評(píng)：機(jī)會(huì)：1）市場(chǎng)目前無同類產(chǎn)品，領(lǐng)先XX市場(chǎng)； 2）XX市及周邊區(qū)縣財(cái)富階層形成，有提升居住品位的需求； 3）該方案的成功運(yùn)營(yíng)，可積累大量的金字塔頂富裕階層客群，對(duì)樹立公司形象、塑造公司品牌、占領(lǐng)最高端市場(chǎng)有重大戰(zhàn)略意義。風(fēng)險(xiǎn)：1）整體總價(jià)偏高，客戶群體范圍小，銷售回款速度較慢； 2）

29、花園洋房平均總價(jià)約為50萬，別墅單套總價(jià)在100萬以上，項(xiàng)目面臨的是兩種不同層次的客戶群體，在營(yíng)銷上容易顧此失彼，可能造成花園洋房的暢銷而別墅冷落，也可能相反。2、定位方向二：城市奢侈品純別墅社區(qū) 建筑類型：獨(dú)棟+聯(lián)排+疊加規(guī)劃指標(biāo)（1）總占地面積：59畝=39333.53平米（2）總建筑面積：容積率按0.4計(jì)算，建筑面積約15733.41平方米（3）其中：聯(lián)排別墅：20套，戶型區(qū)間180300之間；總面積控制在5000平米獨(dú)棟別墅：10套，戶型區(qū)間控制在260400之間，總面積控制在：3500平米；疊加別墅20套，戶型區(qū)間控制在180240之間；總面積控制在4500平米會(huì)所1500平米社區(qū)幼

30、兒園1000平米成本分析（1）、建安費(fèi)：別墅按1200元/平米計(jì)算：1200元/平米*13000平米=1560萬；（2）前期工程費(fèi)。 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)1.5%23.42水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)57.83通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)1%15.6合計(jì)46.8（3）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1供電工程建安工程費(fèi)3%46.82供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程合計(jì)46.8（4）、社區(qū)配套費(fèi)用（單位：萬元） 序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1會(huì)所500元/平方米25001252幼兒園（5）、不可預(yù)見費(fèi)用本項(xiàng)目的

31、不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目建安費(fèi)2%估算，預(yù)計(jì)為31.2萬（6）、銷售管理成本：按銷售總額的7%計(jì)算4500萬元*7%=315萬元（7）、土地成本：按每畝25萬計(jì)算：25萬元*59畝 = 1475萬（8）、總成本合計(jì)約為：1560萬元 +46.8萬元+46.8萬+125萬+31.2萬+315萬+ 1475 =3599.8萬元銷售收入（1）聯(lián)排別墅部分：預(yù)計(jì)均價(jià)做到3500元/平米，5000平米*3500元/平米=1750萬（2）獨(dú)棟： 預(yù)計(jì)均價(jià)做到4000元/平米，3500平米*4000元/平米=1400萬（3）、疊加別墅：預(yù)計(jì)均價(jià)3000元/平米，4500平米*3000元/平米=1350萬（3）總銷

32、售收入合計(jì)：1750萬元 + 1400萬元 +1350= 4500萬元總收益分析1）總銷售收入 總成本：4500萬元 3599.8萬元 =900萬元（2）稅后利潤(rùn)：900萬元 4500 5.55% = 652.5萬元投資收益分析成本回報(bào)率：總收益/總成本 100%：900/3599.8 100% = 25%方案簡(jiǎn)評(píng)：機(jī)會(huì)：1）市場(chǎng)目前無同類產(chǎn)品，領(lǐng)先XX市場(chǎng)； 2）XX市及周邊區(qū)縣財(cái)富階層形成，有提升居住品位的需求； 3）該方案的成功運(yùn)營(yíng)，可積累大量的金字塔頂富裕階層客群，對(duì)樹立公司形象、塑造公司品牌、占領(lǐng)最高端市場(chǎng)有重大戰(zhàn)略意義。 4）國(guó)家政策限制發(fā)展別墅，其稀缺性是升值的根本動(dòng)力。一旦市場(chǎng)

33、成熟，價(jià)格攀升空間大。風(fēng)險(xiǎn)：1）整體總價(jià)偏高，客戶群體范圍小，銷售回款速度慢； 2）規(guī)劃設(shè)計(jì)要求高，營(yíng)銷推廣難度大； 3）就目前價(jià)格預(yù)期而言，利潤(rùn)空間狹小。 3、定位方向三：精裝修高層闊景大宅規(guī)劃指標(biāo)（1）總占地面積：59畝=39333.53平米（2）總建筑面積：容積率做到3.5 建筑面積約平方米（3）其中：四棟18F高層 、四棟26F高層，建筑面積控制在11萬平米 商業(yè)群樓：2.5萬平米 會(huì)所1000平米 幼兒園1000平米成本分析（1）、建安費(fèi)：建安費(fèi)按900元/平米計(jì)算：900元/平米*13.5萬平米=1.215億元（2）、前期工程費(fèi)。 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)1.5%182.252水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)560.753通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)1%121.5合計(jì)364.5（3）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1供電工程建安工程費(fèi)3%364.52供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工