1、2020/9/14,1,百富琪商業(yè)廣場(chǎng)招商方案,孔雀東南飛，百富琪打造東南時(shí)尚消費(fèi)圈！,2006.07.12,原動(dòng)力地產(chǎn)顧問(wèn),2020/9/14,2,原動(dòng)力地產(chǎn)顧問(wèn)對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)的理解,項(xiàng)目定位 時(shí)尚消費(fèi)圈 東南城市區(qū)域商業(yè)中心,商業(yè)形態(tài) 住宅商業(yè)群樓 內(nèi)街式小商鋪,區(qū)位環(huán)境 城市東南次中心 進(jìn)出城快速交通樞紐 區(qū)域商業(yè)中心缺失,業(yè)態(tài)規(guī)劃 時(shí)尚購(gòu)物 休閑娛樂 商務(wù)消費(fèi),銷售方式 產(chǎn)權(quán)分割 返租三年,2020/9/14,3,原動(dòng)力地產(chǎn)顧問(wèn)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)銷售目標(biāo)的理解,高銷售率,較短的銷售周期,較高的投資回報(bào),通過(guò)高銷售率形成市場(chǎng)熱點(diǎn),高利潤(rùn)率,較低的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),理想的銷售價(jià)格,2020/9/14,4,

2、項(xiàng)目可開發(fā)方向,時(shí)尚消費(fèi)功能,休閑功能,本項(xiàng)目可能功能界定,購(gòu)物功能,百貨商場(chǎng)/超市,時(shí)尚消費(fèi),餐飲休閑娛樂,小型shoping-mail,2020/9/14,5,項(xiàng)目資源因子分析與項(xiàng)目功能定位表,購(gòu)物功能時(shí)尚消費(fèi)休閑功能,2020/9/14,6,項(xiàng)目定位的兩個(gè)方向,餐飲休閑,時(shí)尚消費(fèi),定位方向1,定位方向2,本項(xiàng)目,定位方向3,2020/9/14,7,項(xiàng)目特性與功能適應(yīng)性比較分析,2020/9/14,8,從項(xiàng)目自身?xiàng)l件角度分析： 百貨超市時(shí)尚消費(fèi)餐飲休閑,項(xiàng)目特性與功能適應(yīng)性比較分析,2020/9/14,9,項(xiàng)目區(qū)域分析小結(jié),從區(qū)域市場(chǎng)空間分析 餐飲休閑購(gòu)物時(shí)尚消費(fèi),從項(xiàng)目特性分析 購(gòu)物功能

3、時(shí)尚消費(fèi)餐飲休閑,從區(qū)域人流結(jié)構(gòu)分析 上班族旅游商務(wù)居民 過(guò)境人流周邊居民,項(xiàng)目定位建議： 1、項(xiàng)目初步定位為城市東南部區(qū)域商業(yè)中心和區(qū)域商務(wù)配套； 2、以時(shí)尚消費(fèi)品和精品百貨為主要業(yè)態(tài)，層次較高的餐飲休閑為補(bǔ)充。 3、充分考慮區(qū)域消費(fèi)群和目標(biāo)顧客夜生活需要，填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)夜場(chǎng)空白。,2020/9/14,10,目標(biāo)顧客消費(fèi)行為特征分析,上班族 追求時(shí)尚 隨機(jī)性強(qiáng) 重復(fù)頻率高 購(gòu)買力較強(qiáng),游客 追求新奇 隨機(jī)性強(qiáng) 停留時(shí)間短 購(gòu)買力較弱,商務(wù)客 追求品味 品牌忠誠(chéng)度高 重復(fù)頻率較高 購(gòu)買力強(qiáng),居民 追求實(shí)惠 規(guī)律性強(qiáng) 超市購(gòu)物為主 購(gòu)買力較強(qiáng),建議： 1、項(xiàng)目整體目標(biāo)消費(fèi)者重點(diǎn)針對(duì)商務(wù)項(xiàng)目消費(fèi)和城

4、市白領(lǐng)即寫字樓上班族，以游客和居民消費(fèi)為輔。 2、項(xiàng)目應(yīng)充分規(guī)劃商業(yè)及商務(wù)配套，如停車場(chǎng)，以便于商務(wù)消費(fèi)和過(guò)境車輛進(jìn)入。 3、項(xiàng)目要充分規(guī)劃內(nèi)部小環(huán)境，營(yíng)造一定層次感以適應(yīng)規(guī)劃業(yè)態(tài)及目標(biāo)顧客。,2020/9/14,11,項(xiàng)目定位 小型shoping-mail 區(qū)域時(shí)尚消費(fèi)、購(gòu)物、休閑娛樂為一休的復(fù)合 商業(yè)中心。,四大價(jià)值點(diǎn) 區(qū)域購(gòu)物中心； 區(qū)域商務(wù)休閑中心； 區(qū)域時(shí)尚消費(fèi)中心； 最大限度的業(yè)態(tài)整合打造復(fù)合商業(yè)中心。,項(xiàng)目定位,2020/9/14,12,項(xiàng)目定位 小型shoping-mail 區(qū)域時(shí)尚消費(fèi)、購(gòu)物、休閑娛樂為一休的復(fù)合 商業(yè)中心。,機(jī)會(huì)(O) 區(qū)域潛在商業(yè)需求大 區(qū)域商業(yè)配套易于接

5、受 區(qū)域夜生活場(chǎng)所缺失 輕軌交通增值預(yù)期極大,項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析,優(yōu)勢(shì)(S) 商業(yè)昭示性強(qiáng) 區(qū)域輻射性強(qiáng)可達(dá)性較好 區(qū)域上班族及游客多 區(qū)域商業(yè)中心缺失,劣勢(shì)(W) 不易形成規(guī)模效應(yīng) 區(qū)域商業(yè)氛圍缺失 過(guò)境人流大于固定人流 周邊自然及人文環(huán)境較差,威脅(T) 區(qū)域新項(xiàng)目同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)可能 快速通道較難聚集人氣 居民少夜場(chǎng)消費(fèi)人氣不足 業(yè)態(tài)混雜管理困難,2020/9/14,13,項(xiàng)目戰(zhàn)略選擇,2020/9/14,14,項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃,品牌服裝、鞋類,品牌商品,機(jī) 會(huì),品牌皮具,品牌文具,品牌化妝品,品牌禮品,品牌電器,手機(jī)及數(shù)碼產(chǎn)品,時(shí)尚消費(fèi),家居及個(gè)人飾品,圖書音像制品,工藝品土特產(chǎn)品,體育及戶外用品,

6、美容保健品,大藥房,配套功能,快餐店,影像中心,美容美發(fā)店,數(shù)碼沖印,銀行,咖啡廳,茶酒吧,西餐廳,健身房,KTV,書吧,休閑娛樂,2020/9/14,15,目標(biāo)行業(yè)分析,目標(biāo)行業(yè),商品類,服裝鞋類皮具類,飾品文具禮品類,餐飲休閑類,藥品食品茶葉工藝品,美容化妝品保健品,西餐茶酒吧咖啡,健身KTV桑拿,數(shù)碼沖印銀行影樓,快餐 美容美發(fā)藥店,配套服務(wù)類,2020/9/14,16,規(guī)劃業(yè)態(tài)面積比例,商品類,服裝鞋類皮具類,飾品文具禮品類,餐飲休閑類,藥品食品茶葉工藝品,美容化妝品保健品,西餐茶酒吧咖啡,健身桑拿溜冰場(chǎng),配套服務(wù)類,KTV慢搖吧迪廳,數(shù)碼影劇院,快餐羔點(diǎn)屋花店,美容院藥店,書店音像制

7、品店,銀行數(shù)碼影樓,2020/9/14,17,招商策略總綱,推廣攻略,活動(dòng)攻略,客戶群落定點(diǎn)推廣,目標(biāo)行業(yè)定向宣傳,渠道攻略,目標(biāo)行業(yè)直銷渠道,大客戶一對(duì)一營(yíng)銷,社會(huì)活動(dòng)營(yíng)銷造勢(shì),目標(biāo)客戶集群式推廣直銷活動(dòng),招商推廣策略,2020/9/14,18,推廣攻略,客戶群落定點(diǎn)推廣,目的：集中信息、有效投、最低成本,行業(yè)：茶葉、服裝、化妝品、名優(yōu)特產(chǎn)品、工藝品、時(shí)尚消費(fèi)品、休閑餐飲業(yè),渠道：行業(yè)客戶定向宣傳、客戶群落定向推廣、大客戶重點(diǎn)訴求,區(qū)域：百勝、螺螄灣、昆都、和平路、吳井路、翠湖、茶葉市場(chǎng)、景星、南窯,形式：海報(bào)、招商手冊(cè)、雜志長(zhǎng)期投放、報(bào)紙重點(diǎn)突破、短信重復(fù)提示,目標(biāo)行業(yè)定向宣傳,2020/

8、9/14,19,渠道攻略,目的：行業(yè)客戶集群式直銷、品牌大客戶一對(duì)一公關(guān),渠道：行業(yè)客戶資源整合、重點(diǎn)客戶專人拜訪,形式：酒會(huì)、論壇、交流會(huì)、登門拜訪,目標(biāo)行業(yè)直銷渠道,大客戶一對(duì)一營(yíng)銷,行業(yè)：茶葉、服裝、化妝品、名優(yōu)特產(chǎn)品、工藝品、時(shí)尚消費(fèi)品、休閑餐飲業(yè),區(qū)域：百勝、螺螄灣、昆都、和平路、吳井路、翠湖、茶葉市場(chǎng)、景星、南窯,2020/9/14,20,招商推廣活動(dòng)攻略,目的：營(yíng)造項(xiàng)目品牌和知名度、建立實(shí)效營(yíng)銷售傳播和直銷渠道.,渠道：行業(yè)協(xié)會(huì)、主管部門、商業(yè)管理機(jī)構(gòu)、地方政府.,形式：區(qū)域商業(yè)發(fā)展論壇、交流會(huì)、招商會(huì)、聯(lián)誼會(huì)、行業(yè)研討會(huì),社會(huì)活動(dòng)營(yíng)銷造勢(shì),目標(biāo)客戶集群式推廣直銷活動(dòng),行業(yè)：茶葉

9、、服裝、化妝品、名優(yōu)特產(chǎn)品、工藝品、時(shí)尚消費(fèi)品、休閑餐飲業(yè),區(qū)域：百勝、螺螄灣、昆都、和平路、吳井路、翠湖、茶葉市場(chǎng)、景星、南窯,2020/9/14,21,商業(yè)形象包裝策略,形象包裝策略總綱,市場(chǎng)認(rèn)知:區(qū)域復(fù)合商業(yè)中心(小型shopingmail),功能定位:商務(wù)休閑和時(shí)尚消費(fèi)中心,形象定位,展示面華麗高雅,商務(wù)休閑與時(shí)尚消費(fèi)人群區(qū)隔.,購(gòu)物區(qū)與休閑區(qū)分隔,動(dòng)靜分離.,現(xiàn)場(chǎng)氛圍,大眾媒體營(yíng)造聲勢(shì),建立品牌公眾形象,動(dòng)態(tài)宣傳.,目標(biāo)行業(yè)重點(diǎn)訴求,專業(yè)雜志重復(fù)推薦,強(qiáng)化記憶.,媒介包裝,專業(yè)招商手冊(cè)全面展示,詳解優(yōu)勢(shì),深入人心.,商業(yè)海報(bào)宣傳單廣泛投放,吸引關(guān)注.,2020/9/14,22,形象推

10、廣策略,公共關(guān)系策略,開展片區(qū)商業(yè)規(guī)劃發(fā)展論談,行業(yè)經(jīng)濟(jì)研討會(huì),廣告推廣策略,完善區(qū)域商業(yè)配套-區(qū)域商業(yè)整體升級(jí)中,從和平路到百富琪昆明第三代時(shí)尚消費(fèi)業(yè)態(tài)出現(xiàn),小型shopingmail完整業(yè)態(tài),區(qū)域復(fù)合商業(yè)中心完美呈現(xiàn),爭(zhēng)取入駐商戶的優(yōu)惠政策,經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向策略,“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)運(yùn)、統(tǒng)一管理”,增強(qiáng)投資信心,銷售和招商以利于項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)成功為出發(fā)點(diǎn)。,2020/9/14,23,商業(yè)規(guī)劃建議,2020/9/14,24,商業(yè)規(guī)劃建議,2020/9/14,25,商業(yè)規(guī)劃建議,2020/9/14,26,商業(yè)規(guī)劃建議,2020/9/14,27,項(xiàng)目商業(yè)營(yíng)銷策略,主力店,前期只租不售,不可分割小產(chǎn)權(quán)先銷售

11、,開業(yè)后帶租約銷售,先招商后銷售,餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài),品牌店,邊銷售邊招商,三年原價(jià)回購(gòu),即返兩年租金,統(tǒng)一返租三年,餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài),2020/9/14,28,招商工作周期,2020/9/14,29,招商周期工作內(nèi)容,八月,O七年三月,五月,O八年三月,十二月,十二月,九月,籌備期,推廣認(rèn)知期,簽約入住期,全面招商期,主力店,開業(yè)期,第一階段,方案制訂,主力店招商,渠道建立,第二階段,方案調(diào)整,品牌招商,渠道直銷,第三階段,全面簽約,入住開業(yè),持續(xù)招商,2020/9/14,30,籌備期,2006.08.01 2007.03.31,開盤強(qiáng)銷期,2007.04.01 2008.03.31,持續(xù)銷售期,2008.04.01 2008.03.31,入住期尾盤期,2006.04.01 2006.12.31,30%,25%,15%,營(yíng)銷節(jié)點(diǎn),銷售比例,工作周期,招商節(jié)點(diǎn),招商周期工作節(jié)點(diǎn)安排,籌備及推廣期,方案制訂宣傳物料,主力店政策,渠道建立及客戶梳理,全面招商及直銷期,招商政策及業(yè)務(wù)文件,商業(yè)管理機(jī)構(gòu)確定,團(tuán)隊(duì)組織及培訓(xùn),交房開業(yè)期,管理方案及團(tuán)隊(duì)組織,開業(yè)培訓(xùn),后期招商政策,認(rèn)籌期,第一階段,第二階段,第三階段,交房,開業(yè),開盤,招商比例,準(zhǔn)備工作,20%,10%,50%,40%,30%,50%,2020/9/14,31