1、-0-,匯統(tǒng)項(xiàng)目調(diào)研建議書,HUITONGXIANGMUDIAOYANJIANYISHU,-1-,主要內(nèi)容,項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目調(diào)研方法體系 房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場細(xì)分 項(xiàng)目運(yùn)營模式假設(shè) 項(xiàng)目定位測試 市場調(diào)查 項(xiàng)目控制體系 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算 附件1 ：問卷調(diào)查抽樣設(shè)計(jì) 附件2：濟(jì)南房地產(chǎn)區(qū)域市場特征 附件3：濟(jì)南市房地產(chǎn)市場細(xì)分方案,-2-,精確樓盤定位,項(xiàng)目目標(biāo),確定濟(jì)南房地產(chǎn)市場分布狀態(tài) 確定項(xiàng)目的競爭對手:競爭開發(fā)商;競爭樓盤 確定特定房地產(chǎn)的目標(biāo)消費(fèi)者 確定特定樓盤的營銷策略,-3-,調(diào)研與策劃流程,前期探索性工作、現(xiàn)有資源的挖掘與管理,潛在用戶的需求研究,在數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上形成的

2、系列策略構(gòu)架,測試型與求證型調(diào)查，部分策略的文案化,周邊環(huán)境及區(qū)域資源解析,市場供給及競爭態(tài)勢分析,報(bào)告的陳述及研討,策略修正與最終系統(tǒng)的策略報(bào)告,-4-,房地產(chǎn)市場分析,濟(jì)南市區(qū)域劃分 濟(jì)南市區(qū)域特點(diǎn) 匯統(tǒng)一期項(xiàng)目分析,-5-,濟(jì)南市房地產(chǎn)區(qū)域劃分,地理位置劃分：為了便于研究和分析，根據(jù)不同地理位置的政治、文化、經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境的差異將濟(jì)南房地產(chǎn)市場劃分為地理上的十大區(qū)域：中部、東部、遠(yuǎn)東部、東南部、南部、西南部、西部、西北部、北部和東北部。 對于特定區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮服務(wù)圈的方法來考查區(qū)域特征。,-6-,房地產(chǎn)市場區(qū)域特點(diǎn),中部：盡享都市繁華的地區(qū) 東部：傳統(tǒng)的科技、文教中心 遠(yuǎn)東：廣闊的、有希望

3、的田野 東南：山景富貴人家 南部：盡享陽光和雨露的地方 西南：富有朝氣的地方 西部：一個(gè)要等待春天的地方 西北：可以安靜生活和休憩的地方 北部：曙光初見的地方 東北：春天就要到來 （各區(qū)域詳細(xì)特點(diǎn)見附頁）,-7-,匯統(tǒng)一期項(xiàng)目分析,主體指標(biāo)確定： 年齡、收入、職業(yè)、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、流動性以及主體對住宅的需求（包括住宅面積、戶型、樓體設(shè)計(jì)、房價(jià)、付款方式等） 客體指標(biāo)確定: 地段、價(jià)位、戶形設(shè)置、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目定位、房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)環(huán)境（自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境）、銷售情況。 確定方法： 直觀判斷；頻率分析；交叉分析；聚類分析；判別分析；專家訪談 分析結(jié)果 通過主體指標(biāo)分析確

4、定目標(biāo)客戶群 通過客體指標(biāo)分析確定房地產(chǎn)市場狀況，包括競爭對手基本情況、同類樓盤基本情況、樓盤競爭點(diǎn)等,-8-,房地產(chǎn)市場細(xì)分,目的：為房地產(chǎn)市場假設(shè)定位研究提供一個(gè)合理的選擇空間 途徑：通過二維分析對房地產(chǎn)市場主客體基本特征進(jìn)行組合。 方法：聚類分析；判別分析；專家訪談；二手資料收集 指標(biāo)選?。褐黧w指標(biāo)（消費(fèi)者指標(biāo)）：年齡、收入、職業(yè)、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、流動性 客體指標(biāo) （房地產(chǎn)指標(biāo)）：地理位置、樓盤質(zhì)素、樓盤價(jià)位、品牌形象、銷售服務(wù)、物業(yè)管理。,-9-,房地產(chǎn)指標(biāo)分類,-10-,消費(fèi)者指標(biāo)分類,-11-,假設(shè)細(xì)分市場結(jié)果,年齡在20-30，企業(yè)管理者、雙白領(lǐng)家庭，新婚未育，學(xué)齡在大專以上

5、，收入在5-10萬，流動性較大，購房目的一般是首次置業(yè)，以后可能二次置業(yè)。其收入預(yù)期較好，一般選擇銀行貸購房。這樣家庭一般選擇，離家較近，環(huán)境好，面積在80-100平米，單價(jià)在2000-3000元，戶型兩室一廳、兩室二廳、三室兩廳的普通高層住宅。 年齡在30-40階段，私企老板、機(jī)關(guān)干部、專業(yè)高層人員、三口之家，學(xué)歷大專以上，年收入在10萬元以上，流動性較差，購房動機(jī)室二次置業(yè)、或投資，一次付款比例較大。他們會選擇環(huán)境優(yōu)美，子女教育方便、整體概念比較高檔的小區(qū)，戶型多為三室兩廳以上，面積100-120平米。價(jià)格在3000元以上的高檔樓盤。 年齡在40-50階段，企業(yè)高級管理者、政府官員、私企老

6、板 、三口以上的家庭成員，學(xué)歷高中和大專、大本居多，年收入10萬以上，流動性差，購房動機(jī)二次置業(yè)和投資，付款多為一次付款。選擇住房多為面積100平米以上，更多的需要躍層、復(fù)式和別墅。,-12-,項(xiàng)目運(yùn)營模式的假設(shè),目標(biāo)消費(fèi)群體假設(shè) 匯統(tǒng)二期項(xiàng)目定位假設(shè) 項(xiàng)目營銷模式的假設(shè) 項(xiàng)目宣傳方式的假設(shè),-13-,目標(biāo)消費(fèi)群體假設(shè),假設(shè)指標(biāo) 年齡、收入、職業(yè)、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、流動性 假設(shè)目標(biāo)群體（僅以舉例說明） 年齡在3050歲之間 家庭年收入在6萬元以上 職業(yè)為白領(lǐng)階層或私營企業(yè)主 教育程度為接受過高等教育 家庭結(jié)構(gòu)為24口人之間 流動性為相對穩(wěn)定 需匯統(tǒng)提供一期項(xiàng)目業(yè)主基本資料來完成假設(shè)群體,-1

7、4-,匯統(tǒng)二期項(xiàng)目定位假設(shè),假設(shè)指標(biāo) 價(jià)位、戶型設(shè)置、項(xiàng)目定位、小區(qū)環(huán)境、品牌形象、銷售服務(wù)、物業(yè)管理。 假設(shè)定位（僅以舉例說明） 價(jià)位為30004000元/平方 戶型為兩室兩廳，三室兩廳一衛(wèi)、兩衛(wèi)，四室兩廳一衛(wèi)、兩衛(wèi)、三衛(wèi)，五室三廳兩衛(wèi)、三衛(wèi)、四衛(wèi)等。 項(xiàng)目定位為高層或小高層 小區(qū)環(huán)境為綠色生態(tài)家園 物業(yè)管理為封閉式物業(yè)管理 需匯統(tǒng)確定并提供二期項(xiàng)目規(guī)劃方案以確定定位假設(shè)內(nèi)容,-15-,項(xiàng)目營銷模式的假設(shè),假設(shè)指標(biāo) 營銷4P建議：包括樓盤定位、消費(fèi)者定位、銷售時(shí)機(jī)和節(jié)奏、價(jià)格定位、銷售組織及銷售策略等 假設(shè)定位（僅以舉例說明） 項(xiàng)目推廣概念 媒體宣傳組合 樓盤形象設(shè)計(jì) 促銷方式 公關(guān)活動提示

8、,-16-,項(xiàng)目宣傳方式的假設(shè),媒體選擇 報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、POP、展會、車體、 互聯(lián)網(wǎng)、雜志 媒體投放計(jì)劃（僅舉例說明） 首先，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模確定媒體宣傳費(fèi)用總量 其次，設(shè)計(jì)媒體宣傳方案 第三，媒體投放施實(shí) 第四，進(jìn)行廣告效果評估 第五，調(diào)整媒體宣傳計(jì)劃,-17-,項(xiàng)目定位測試,項(xiàng)目定位測試程序 目標(biāo)消費(fèi)群體假設(shè)測試 匯統(tǒng)二期項(xiàng)目定位假設(shè)測試 項(xiàng)目營銷模式的假設(shè)測試 項(xiàng)目宣傳方式的假設(shè)測試 項(xiàng)目定位測試執(zhí)行方式,-18-,項(xiàng)目測試程序,方便抽樣 判斷抽樣 配額抽樣 分層抽樣 整群抽樣 隨機(jī)抽樣,進(jìn)行測試抽樣,設(shè)計(jì)問卷 試調(diào)查 實(shí)地執(zhí)行 質(zhì)控復(fù)核,執(zhí)行測試調(diào)查,分析測試結(jié)果,總結(jié)測試結(jié)論

9、撰寫測試報(bào)告,-19-,目標(biāo)消費(fèi)群體假設(shè)測試,測試目的 檢驗(yàn)假設(shè)目標(biāo)消費(fèi)者的準(zhǔn)確性，進(jìn)一步確定目標(biāo)消費(fèi)者 測試指標(biāo)： 主體指標(biāo)與客體指標(biāo)（參照第7張幻燈片） 測試內(nèi)容 消費(fèi)者需求調(diào)查：需求面積、需求戶形、支付能力、消費(fèi)者特征（年齡、職業(yè)、收入、家庭構(gòu)成等） 同質(zhì)物業(yè)客戶群調(diào)查：內(nèi)容同上 消費(fèi)者購房動機(jī)調(diào)查：購房用途 影響消費(fèi)者購房因素調(diào)查：地段、價(jià)位、環(huán)境等 消費(fèi)行為調(diào)查：消費(fèi)行為、消費(fèi)心理、 測試方法 問卷調(diào)查方法和座談會調(diào)查方法相互結(jié)合 測試結(jié)果 確定目標(biāo)消費(fèi)群體特征以及相互對應(yīng)的購房情況特征,-20-,匯統(tǒng)二期項(xiàng)目定位假設(shè)測試,測試目的 了解匯統(tǒng)二期房產(chǎn)開發(fā)的市場適應(yīng)性 測試指標(biāo) 主體指

10、標(biāo)和客體指標(biāo)相結(jié)合 測試內(nèi)容 項(xiàng)目規(guī)劃測試、建筑風(fēng)格測試、小區(qū)環(huán)境測試 戶型設(shè)計(jì)測試、功能定位測試、屋業(yè)管理測試 測試方法 問卷調(diào)查、專家訪談、座談會、現(xiàn)場演示測驗(yàn) 測試結(jié)果 確定匯統(tǒng)二期項(xiàng)目適合群體、宣傳主題、營銷思路建議等,-21-,項(xiàng)目營銷模式的假設(shè)測試,測試目的 驗(yàn)證營銷模式的可行性 測試內(nèi)容 樓盤形象測試 樓盤定價(jià)測試 營銷渠道測試 媒體宣傳組合測試 促銷方式測試 測試方法 問卷調(diào)查、座談會、同質(zhì)樓盤銷售方式比較 測試結(jié)果 研究分析可行性的營銷模式，確定營銷方式,-22-,項(xiàng)目宣傳方式的假設(shè)測試,測試目的 制定可行的宣傳戰(zhàn)略 測試指標(biāo) 媒體類型、廣告價(jià)位、受眾群體分布情況、千人廣告成

11、本比、媒體受眾量等 測試內(nèi)容 不同媒體適合的不同受眾群體、不同媒體的廣告千人成本比、廣告價(jià)位、廣告時(shí)段、宣傳頻次、廣告投放量 測試方法 問卷調(diào)查、二手資料搜集、聚類分析、判別分析 測試結(jié)果 確定廣告宣傳媒體、廣告時(shí)段、宣傳頻次、廣告投放量、制定可行性廣告投放計(jì)劃,-23-,項(xiàng)目定位測試執(zhí)行方式,前面所列測試內(nèi)容最終通過對消費(fèi)者調(diào)查和專家訪談來實(shí)現(xiàn),通過小樣本座談會和深度訪談來完成測試工作 座談會安排情況（提供錄音、錄像、筆錄） 1、匯統(tǒng)一期項(xiàng)目業(yè)主一場 2、競爭對手項(xiàng)目業(yè)主三場（陽光100、怡心園、新世界陽光） 3、潛在消費(fèi)者一場 抽樣方式除注明外均為簡單隨機(jī)抽樣，每場時(shí)間:2-3小時(shí) 深度訪

12、問安排情況 1、房產(chǎn)營銷專家2人 2、房產(chǎn)媒介專家1人 3、房產(chǎn)管理局相關(guān)專家2-3人,-24-,座談會,訪問對象：消費(fèi)者、專家、創(chuàng)意人員,方法：提綱、招募人員、現(xiàn)場安排、主持、分析、報(bào)告。,數(shù)據(jù)內(nèi)容：消費(fèi)心理、需求、產(chǎn)品測試、廣告角本測試,可能存在的問題：主持人素質(zhì)、分析結(jié)論、結(jié)果的不確定性。,優(yōu)點(diǎn)：互動效果、深入,-25-,座談會現(xiàn)場圖示,-26-,座談會的訪談對象 購買決策者 產(chǎn)品重度使用者 目標(biāo)群體 具有共同的特征 擅于言談，有一定想像力或思考能力,-27-,座談會特點(diǎn) 強(qiáng)調(diào)會議本身的中立性 會議協(xié)調(diào)人 與會者互不認(rèn)識 現(xiàn)場即時(shí)互動 溝通規(guī)則平等 應(yīng)用多種側(cè)探技術(shù)，注重溝通技巧、氣氛活

13、躍,普通專家或客戶會 有明顯的的傾向性或利益牽連 會議中心人物 與會者是熟人 事前準(zhǔn)備 發(fā)言次第等侯 客套有固定程式,-28-,深度訪問,訪問對象：專家、經(jīng)銷商、公眾人物、管理人員、媒體人員、金融與投資,方法：提綱、約見、錄音、整理、分析、報(bào)告。,數(shù)據(jù)內(nèi)容：現(xiàn)狀與趨勢、渠道、利潤分配與合作、問題診斷、前景分析、市場預(yù)測,可能存在的問題：資源、人員專業(yè)性、時(shí)間保證、分析結(jié)論、結(jié)果的不確定性,優(yōu)點(diǎn)：高度智慧精煉、深入、針對性強(qiáng),-29-,深度訪談的主題,-30-,市場調(diào)查,消費(fèi)者調(diào)查 競爭者調(diào)查 抽樣設(shè)計(jì)、樣本量計(jì)算（見附表）,-31-,消費(fèi)者調(diào)查,調(diào)查目的 了解消費(fèi)者對位置、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)規(guī)模、

14、建筑風(fēng)格、戶型、功能定位、價(jià)格、付款方式等需求。 調(diào)查內(nèi)容 消費(fèi)者需求調(diào)查：需求面積、需求戶形、支付能力、消費(fèi)者特征（年齡、職業(yè)、收入、家庭構(gòu)成等）以及影響消費(fèi)因素 企業(yè)形象與品牌研究 廣告受眾率、媒體接觸狀況與廣告效果評估 消費(fèi)行為調(diào)查：消費(fèi)行為、模式與態(tài)度 調(diào)查方法 問卷調(diào)查、專家訪談、座談會調(diào)查,-32-,消費(fèi)者問卷調(diào)查研究,訪問對象：消費(fèi)者,流程：計(jì)劃書、問卷、訪員培訓(xùn)、實(shí)地訪問、復(fù)核、數(shù)據(jù)錄入、編碼、統(tǒng)計(jì)分析、報(bào)告撰寫,數(shù)據(jù)內(nèi)容：現(xiàn)狀、群體特征、現(xiàn)有樓盤的評價(jià)、購買決策行為、未來需求、接受度、未來估計(jì),可能存在的問題：抽樣誤差是非抽樣誤差、樣本的條件界定、問卷的專業(yè)性、分析的角度與方

15、法、數(shù)據(jù)的深度、時(shí)間要求較長,優(yōu)點(diǎn)：客觀、標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)確、高度、量化,-33-,樓盤認(rèn)知模型分析,認(rèn)知金字塔,-34-,消費(fèi)行為與需求研究,整體項(xiàng)目初步定位基礎(chǔ)上消費(fèi)需求研究,目標(biāo)消費(fèi)群體 定位,目標(biāo)消費(fèi)群體 需求,產(chǎn)品定位,群體特征（社會心理等）,目前租購狀況,對目前市場評價(jià),租購決策模式,租購房需求,心理需求,市場接受度,賣點(diǎn)測試,-35-,消費(fèi)者購買決策過程分析,-36-,競爭者調(diào)查,競爭對手調(diào)查： 主要針對陽光100、世紀(jì)陽光、怡心苑等。 了解競爭對手的企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)規(guī)模，隸屬關(guān)系、管理人員人數(shù)、銷售人員人數(shù)、年度廣告支出計(jì)劃。 調(diào)查內(nèi)容 競爭樓盤的位置、規(guī)模、開發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目規(guī)劃；戶型、價(jià)

16、格、付款方式、物業(yè)管理以及銷售情況等。 調(diào)查方法 資料收集、實(shí)地考察、專家訪談,-37-,項(xiàng)目控制體系,項(xiàng)目時(shí)間控制 調(diào)查質(zhì)量控制（待項(xiàng)目確定后提供詳細(xì)的質(zhì)量控制報(bào)告）,-38-,項(xiàng)目時(shí)間控制,-39-,項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)圖,-40-,項(xiàng)目總體研究 2.6萬 資料收集整理3000元 原始數(shù)據(jù)分析4000元 項(xiàng)目定位研究3000元 項(xiàng)目執(zhí)行方案設(shè)計(jì)8000元 問卷設(shè)計(jì)8000元 測試調(diào)查 2.2萬 5場座談會 1.7萬 場地費(fèi) 3000元 錄像、錄音、筆錄 3000元 禮金 10000元 主持 1000元 專家訪談 2000元 設(shè)計(jì)費(fèi) 3000元 問卷調(diào)查費(fèi)用 6.64萬 印刷費(fèi) 400元 訪員培訓(xùn)

17、1000元 訪員勞務(wù)費(fèi)(15元/份) 12000元 督導(dǎo)勞務(wù)費(fèi) 5000元 交通通信 2000元 訪問禮品(10元/份) 8000元 數(shù)據(jù)匯總、分析 8000元 報(bào)告撰寫、營銷規(guī)劃書設(shè)計(jì) 30000元 稅金6% 6864元 公司管理費(fèi)15% 17160元 總計(jì)費(fèi)用約13.8424萬,項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算,-41-,問卷調(diào)查抽樣設(shè)計(jì),上面所列測試內(nèi)容均通過對目標(biāo)消費(fèi)群體調(diào)查測試而驗(yàn)證 的，因而項(xiàng)目定位測試抽樣技術(shù)，也就是對目標(biāo)消費(fèi)群體 調(diào)查的抽樣設(shè)計(jì) 樣本框確定： 目標(biāo)消費(fèi)群體假設(shè)測試樣本框?yàn)闈?jì)南市區(qū)及近郊符合以下條件假定群體 年齡在25-60歲（根據(jù)前期測試結(jié)果確定） 學(xué)歷在高中以上（根據(jù)前期測試結(jié)果

18、確定） 家庭年收入在4萬以上（根據(jù)前期測試結(jié)果確定） 職業(yè)不限、男女不限、區(qū)域不限,附件1：,-42-,抽樣方法 根據(jù)匯統(tǒng)一期業(yè)主的分析，結(jié)合研究二手資料結(jié)論，首先對樣本框內(nèi)樣本進(jìn)行分層分類：分層標(biāo)準(zhǔn)：以收入和區(qū)域流動性為主要依據(jù)，其它因素為輔助因素。 例如分層為：年收入10萬以上群體比較穩(wěn)定 年收入6-10萬群體相對穩(wěn)定 年收入4-6萬流動性強(qiáng) 其次根據(jù)樣本總量和分層結(jié)果進(jìn)行配額抽樣，確定各分層樣本比例， 如：收入10萬以上群體樣本占15% 收入6-10萬群體樣本占25% 收入4-6萬群體樣本占60% 第三步，根據(jù)區(qū)域劃分，研究每個(gè)區(qū)域各層樣本所占總體比例數(shù)量，確定每個(gè)區(qū)域的調(diào)查樣本量。,-

19、43-,樣本量的確定公式 樣本總量的確定： n=Z2 P（1-P）/E2 其中n為樣本量 Z是是置信度在95%下的正太分布檢驗(yàn)值，Z = 1.96 E是允許誤差 E暫定0.03 P是市場占有率 分層樣本量的確定： nk=nNk/N nk：每層的樣本數(shù)量 n：樣本總量 Nk/N：每層占總體的比重 在置信度為95%，最大容許誤差為4%的情況下， 樣本總量初步定為：800個(gè)。分層樣本待定,-44-,中部地區(qū)區(qū)域特點(diǎn),區(qū)域位置：經(jīng)二路及大明湖以南，緯十二路以東，經(jīng)十路以北，歷山路以西的地區(qū)，該地區(qū)處于濟(jì)南市地理中心，是濟(jì)南市老城區(qū)，是山東省委省政府、濟(jì)南市委市政府的所在地。 區(qū)域特點(diǎn)：它是濟(jì)南市政治、

20、經(jīng)濟(jì)、文化、交通的中心，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，濟(jì)南市大多數(shù)的高檔寫字樓均集中于此。 消費(fèi)群特點(diǎn)：本地區(qū)消費(fèi)群充足，可以保住本地區(qū)高收入消費(fèi)群，而且可以吸引其他地區(qū)的消費(fèi)者前來置業(yè),附件2：,-45-,東部地區(qū)區(qū)域特點(diǎn),地理位置：歷山路以東、二環(huán)路以西、黃臺南路以南經(jīng)十路以北的地區(qū) 區(qū)域特點(diǎn)：傳統(tǒng)的科技、文教中西區(qū)，著名的山東大學(xué)、山東師范大學(xué)、山東醫(yī)科大學(xué)及眾多的大中專院校集中于此，山大路還是濟(jì)南的硅谷地段，是濟(jì)南經(jīng)濟(jì)、科技、文化、交通的發(fā)達(dá)地區(qū) 消費(fèi)群特點(diǎn)：本區(qū)消費(fèi)能力是濟(jì)南市最高的地區(qū)之一，項(xiàng)目的客戶大多數(shù)來源于本地，并吸收中部及其他地區(qū)的高檔住宅。也有業(yè)主分流到北部的經(jīng)濟(jì)適用房和其他地區(qū)的高檔住

21、宅,-46-,遠(yuǎn)東地區(qū)的區(qū)域特點(diǎn),地理位置：二環(huán)路以東，輕騎路以南的廣闊地區(qū)。 區(qū)域特點(diǎn)：本地區(qū)緊鄰東部繁榮區(qū)，近二環(huán)地區(qū)發(fā)展較快。本地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為落后，但是本地區(qū)大量廉價(jià)的土地將使其成為幾年后濟(jì)南市的熱點(diǎn)開發(fā)地區(qū)。 消費(fèi)群特點(diǎn)：本地區(qū)消費(fèi)能力有限，舊村改造項(xiàng)目居多，項(xiàng)目的客戶群一部分是回拆居民，大多數(shù)來源于其他地區(qū)。,-47-,東南部地區(qū)的區(qū)域特點(diǎn),地理位置：經(jīng)十路以南，舜耕路以東，二環(huán)路以西的地區(qū) 區(qū)域特點(diǎn)：該地區(qū)是濟(jì)南的風(fēng)景名勝地區(qū)，是濟(jì)南市房價(jià)最高的地區(qū) 消費(fèi)群特點(diǎn)：本地區(qū)消費(fèi)群基本來自于濟(jì)南市各個(gè)地區(qū)，消費(fèi)者外流的較少，流進(jìn)的卻很多，而且大多數(shù)是濟(jì)南的白領(lǐng)和金領(lǐng)階層,-48-,南部地區(qū)的區(qū)域特點(diǎn),地理位置：經(jīng)十路以南，舜耕路到舜耕山莊以西以南及英雄山路延七里山路以東的廣大山區(qū) 區(qū)域特點(diǎn)：本地區(qū)高山較多，植被較好，是濟(jì)南適于居住的，環(huán)境最好的地區(qū)之一 消費(fèi)群特點(diǎn)：廣大低收入階層和濟(jì)南中西部拆遷居民外地的購買者,-49-,西南地區(qū)