1、 大連市解放路改造項目策劃方案 大連解放路改造工程規(guī)劃方案目錄第一部分：商業(yè)部分xxxx幾年前，有著悠久歷史的田白大廈和其他國有大型購物中心以其所有的商品享有良好的聲譽，在城市商業(yè)中發(fā)揮了重要作用隨著25萬多平方米合資商場的推出，大連的商業(yè)市場受到重創(chuàng)，原有商場的租賃和銷售市場幾乎不復存在。相反，商場和商業(yè)家庭共享音樂保險的合資模式是2+邁凱樂大連購物中心是大連為數(shù)不多的采用保證折扣率合作模式的購物中心之一。例如，服裝的保有量大多設定在大量消費者身上，主要是xxxx的年輕人。以上面對這種市場形勢，國有商場強烈感受到危機的存在?！拔C”意味著有危險的機會，他們已經調整了他們的商業(yè)理念。田白大廈率

2、先提出“十五龍服務”，并利用5xxxx周年紀念的機會推出了整個慶祝價格，創(chuàng)造了3天的營業(yè)額，共4xxxx年。各大國有、合資商場先后完成了商戶重組和市場定位，競爭也細化了市場，使各大商場都有一定數(shù)量的固定消費群體。在2+xxxx，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際大型零售網(wǎng)點相繼落戶大連，大連的商業(yè)競爭也進入了前所未有的2+階段世界三大零售商美國的沃爾瑪+法國的家樂福+德國的麥德龍同時落戶一個城市，這在中國是獨一無二的，在世界上也是罕見的。xxxx 7月，全國領先的超市北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)華聯(lián)開業(yè)的意義不僅僅是多開一家店，而是因為它的“民族性”。華聯(lián)的進入注定是不可避免的。2月底xxxx，一個新

3、的面積近53萬平方米的購物中心將竣工。xxxx 3月至72、5、5、5、4、7、5、5、4、2、8、xxxx將在中山沙河口開設商場未來供應表。中山青泥洼橋商業(yè)區(qū)商場總建筑面積xxxx ：xxxx館三樓蒙古燒烤自助餐廳、四川小吃、男女鞋、四季快餐二樓、上海湯包、肯德基化妝大廳、好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳、小女士廳、雅輝快餐、大觀園、頤和園、dq冰淇淋、女士一樓、室外劇場南鑼游樂場、威廉斯堡、新寶路臺球館、勝利美國超市、1沙河口區(qū)五一廣場4號開業(yè)日期：年xxxx四月和xxxx四月商場總建筑面積：以上35、xxxx城市規(guī)劃中，交通、商業(yè)、旅游、居住環(huán)境。起到了理想的城市規(guī)劃模式隨著市場競爭的加

4、劇，商業(yè)發(fā)展也在加劇，這使得大連的商業(yè)地產迎來了一輪又一輪的市場熱潮，零售地產的市場前景非常樂觀。3-分析項目的購物中心部分xxxx年城等步行街均橫跨馬路，且商圈相對成熟。已經有許多消費者團體與該項目相鄰。只要這些消費群體被吸引，原有的商業(yè)圈被擴大，就會給項目帶來一定的人流。大連是一個旅游城市，每年有大量游客。該項目位于市中心，面向勞動公園。完全有資格成為大連旅游購物的新熱點，吸引大量游客前來旅游購物。臨工園區(qū)位于大連市中心，聚集了一批休閑娛樂人群，也為項目帶來了一定的商機進入新的市場或新的細分市場，大連現(xiàn)有的購物中心一般都比較傳統(tǒng)。如果這個項目被設計成一個中青年娛樂、休閑的新世界，它可以吸引

5、這部分消費者。目前大連國有企業(yè)較多，市場定位、店鋪經營技術、整體形象推廣等經營管理模式較為普遍。雖然引進了一些外資企業(yè)，如百盛廣場+沃爾瑪，但大部分都是百貨商店或超市的形式，與本項目的形式不同。如果采用新的運營和管理模式，整個項目將升級到2+級項目規(guī)模大，有許多內容可以自行設置。它可以被設計成大連的一個特色購物場所，也可以被設計成大連的一個具有代表性的購物世界t威脅市場客戶從青泥洼成熟商業(yè)區(qū)和原有商業(yè)區(qū)轉移，在消費者流動和業(yè)務招聘方面。的(2)大連具有全面的業(yè)務等級和業(yè)務類型，這使得市場對項目的主題或特點有更高的要求。(3)市場消費模式和水平對項目定位的影響。4-市場定位商業(yè)地產行業(yè)是本項目的

6、亮點，也是本項目能否盈利的關鍵。因此，先規(guī)劃商業(yè)地產，再預開發(fā)待售、,一方面可以收回大量資金，有利于項目后續(xù)開發(fā)，另一方面創(chuàng)造商業(yè)氛圍，聚集人氣，帶動住宅銷售。在本項目的開發(fā)中，我們可以選擇雙管齊下的方式，只有在我們的項目營銷策略中，我們的商業(yè)部分先行，但住宅部分和商業(yè)部分可以同時進行，這也有利于項目銷售進度的一致和良好延續(xù)。4世紀末9世紀初xxxx和xxxx購物中心的蓬勃發(fā)展引發(fā)了中國大陸房地產開發(fā)商的快速經濟增長，他們絞盡腦汁去模仿，并建造更多的多層購物中心或群體建筑來增加他們的利潤。雖然香港的經驗大多被吸收在設計中，并聘請人才來設計，但由于缺乏市場意識，商場的協(xié)調能力，經營者的經驗和市場

7、供求關系，市場預期過于樂觀，這使得大量空置的商場積壓在大城市和城鎮(zhèn)。相對于投資成本和管理成本，收益率接近于零。第4年-xxxx 。在此期間，客戶需要有了解和關愛的習慣，而租戶則經歷從集中推廣、穩(wěn)定到發(fā)展。的階段一般商店經營者都想加快成熟期，所以有必要從設計、配套、服務、推廣和運營。的一站式發(fā)展過程中努力4-2大連購物中心的情況4-2-xxxx購物中心建成后，經過2xx年的時間，倪青街步行街將成為大連購物的新時尚區(qū)。號盡管臨街商店的數(shù)量將會增加，但新購物中心的競爭肯定會吸引更多的游客，包括在該地區(qū)旅游和購物的大連市民，這肯定會有助于人們積極流動。4-3項目覆蓋的區(qū)域和經濟潛力4-3年前，大連有1

8、0，000常住人口和10，000常住人口，其中5，842名常住外國人。游客的數(shù)量是xxxx，勞動人口的工資收入與xxxx相比增加了%，但物價指數(shù)卻下降了%。顯示購買力實際上增加了% = 2%4-4市場需要什么大連市民的日常生活習慣在過去五年里已經基本改變。這座城市已經從中國改革起步較晚的城市變成了向國際社會開放的五個城市之一從一個以城市和鄉(xiāng)村建設為主的保守城市到一個到處都是現(xiàn)代化高層建筑的城市。市民的日常購物也從基本的便利需求演變?yōu)樾蓍e習慣對環(huán)境需求。也有不同的期望這可以從這樣一個事實看出，即使是位于繁華地區(qū)的舊購物中心也根本不受歡迎然而，像百盛購物中心、佳樂福和奧林匹克廣場這樣的新購物中心非

9、常受歡迎，可以用。來表示在沒有激烈競爭、缺乏新的商業(yè)理念和高品位的情況下，百貨商店逐漸失去了在顧客心中的地位。隨著趨勢的變化，顧客的需求變得更加多樣化。我們可以將他們的需求整合如下：時尚購物感受。以上休閑購物環(huán)境。便利商店布局。舒適的購物中心通道。完全消費品種。n靈活商品等級。n綜合餐飲、娛樂和購物的便利性。n個著名的購物中心。4-4-xxxx是xxxx年，增長率也達到兩位數(shù)，高于全國平均水平。然而，在全國排名中，xxxx年內只有約%的游客是外國游客，其余是國內游客，其中6xxxx年輕。因此，其主題是“迎合xxxx人的全包式購物中心”。因為面積太大，它的設計是為了讓顧客感覺它不是購物中心，而是

10、購物中心，步行需要幾天。因此，它有兩個百貨商店，一個超市，兩個快餐廣場，許多失業(yè)的專賣店，還有餐飲，娛樂和個人購物的便利商店。除了廣場經營，購物中心的商店類型可分為以下主要類別：n主店n工業(yè)購物中心n超市n劇院n娛樂中心n餐飲場所n商店4-5本項目的產品定位是4-5-xxxx，主要面向年輕人消費，其整體消費能力更適合中檔消費，中檔消費也最大程度地帶動了巨大的消費流量。4-5-2本項目的主題定位是“整合旅游、娛樂、購物、休閑、運動、餐飲，多種商業(yè)業(yè)態(tài)并存，購物世界充滿異域文化”受新穎主題的吸引，項目產品將設計成一個具有旅游主題的購物廣場，形式非常規(guī)，以全新的形象展現(xiàn)在大連市民面前。在形式上，它不

11、同于城市中現(xiàn)有的商場，這樣一方面可以避免與原有商場的面對面競爭，而不需要爭奪原有市場的消費蛋糕份額；另一方面，它能反映項目的特點，在形象上有別于城市中原有的商場，并增加項目的市場競爭力。大連是一個旅游城市，每年接待大量國內外游客。如果該項目被設計成一個城市代表性、獨特風格的購物世界，它可以吸引國內外游客參觀和購物。xxxx ：大連市旅游統(tǒng)計去年，大連共接待了43萬名海外游客，旅游收入達3億美元。與前一年相比，海外游客人數(shù)和賺取的外匯增加了33xx，33xx創(chuàng)造的就業(yè)機會達到40，000個=2個以上據(jù)統(tǒng)計，每年來大連旅游的游客平均增加28人4%，實現(xiàn)xxxx旅游收入年游客和消費者的眼球和流動，并

12、在b區(qū)或x 。區(qū)的場館內設置室內攀巖場等活動租賃和銷售實踐：xxxx年輕消費者流量。租賃和銷售實踐：通過招徠商家或獨立操作游戲配置，商店被限制銷售，并且很明顯，購買者必須操作由功能設置的業(yè)務類型，以便為購物公園的內涵提供強有力的支持。國際精品城市：如今，匯聚國內外高端品牌、服裝。業(yè)務設置原因：作為二級出入口，該區(qū)域在價值上僅次于區(qū)域a，在一定程度上反映了項目的整體形象等級。級租賃和銷售實踐：該區(qū)域主要從事投資促進，通過優(yōu)惠條件引進一些國際知名品牌，后期租賃。銷售4-7如何創(chuàng)造項目的特色梧州風格特色步行街的設置名稱恰到好處。這條街最初叫做梧州街。我們剛剛建立了一條擁有世界五大洲風情和文化的步行街

13、，它讓人們想起了街道的名字。想想這里聚集的梧州風格文化。裝飾和修復設計的統(tǒng)一體現(xiàn)在立面、公共空間、中，甚至在寬闊的步行街上，也有不同的異國文化。中讓每一個街景都成為世界上一個特別的風景點，讓消費者無論走到哪里都有置身異國的感覺與整個項目的裝飾設計相統(tǒng)一，法國凱旋門、美國自我女神、好萊塢偶像和其他獨特的景點、當?shù)氐娘L俗和文化將被設置在其中。經營國際著名商業(yè)街；主營業(yè)務：世界名牌服裝、品牌皮具、高檔化妝品。旅游風格街：經營大連及東北特色旅游產品香港孔蘭葵芳：經營特色酒吧、無煙餐飲。租賃和銷售實踐：該街以招商的形式引入國際知名品牌店或專賣店，其他以限制的形式出售，以保證該街的檔次。特別補充說明：本項目的規(guī)劃設計更多體現(xiàn)為“街區(qū)概念”而非“場館概念”，使娛樂休閑配置與商業(yè)布局有機結合；a)商業(yè)功能區(qū)之間的連接可按裝修風格或配套設施進行劃分，這不僅體現(xiàn)了明顯的商業(yè)功能劃分，也體現(xiàn)了項目的統(tǒng)一性，并充分考慮了流出導向。的效果b)項目的主題和風格定義是根據(jù)項目的特點提出的，其功能是為項目創(chuàng)造一個強大的投資和銷售、購物氛圍，使業(yè)務布局與硬件配置。相匹配旅游、休閑、娛樂、購物整合。c)對于銷售完成后形成的產權獨立可能導致業(yè)務混亂的現(xiàn)象，可以根據(jù)商鋪所在的不同功能區(qū)區(qū)別對待；或者在出售前吸引投資，甚至吸引有優(yōu)惠投資條件的目標經營者來建立項目的整體形象；或進行限制性銷售，通過銷售時的補充