1、黃埔文沖綜合商業(yè)物業(yè)投資分析報(bào)告,商業(yè),規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn),酒店,寫(xiě)字樓/公寓,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目研究,專題研究,規(guī)劃發(fā)展,城市分析,經(jīng)濟(jì)預(yù)算分析,開(kāi)發(fā)推廣策略,報(bào)告思路,商圈分析,城市分析,1,項(xiàng)目地塊處于什么樣的區(qū)域環(huán)境下 具有什么樣的優(yōu)劣勢(shì) 具有多少價(jià)值屬性 具有多大發(fā)展空間 ,珠三角是全國(guó)最強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)圈，是中國(guó)GDP和稅收比重貢獻(xiàn)最大的區(qū)域。廣州市在珠三角經(jīng)濟(jì)圈中處于龍頭地位，是中國(guó)的一線城市，是國(guó)際最重要的商貿(mào)中心之一。,經(jīng)濟(jì)群排名,1 長(zhǎng)三角城市群 2 珠三角城市群 3 京津冀城市群 4 山東半島城市群 5 遼中南城市群 6 川渝城市群 7 中原城市群 8 海峽西岸城市群 9 湘中城市群 10

2、 關(guān)中城市群 11 長(zhǎng)江中游城市群 12 哈大齊城市群 13 滇中城市群 14 淮南城市群 15 黔中城市群 16 北部灣城市群 17 環(huán)鄱城市群,珠三角經(jīng)濟(jì)圈城市 . 小珠三角:廣州、深圳、佛山、珠海、東莞、中山、惠州、江門(mén)、肇慶9個(gè)城市組成的區(qū)域; 大珠三角:有兩個(gè)不同的概念，一指“小珠三角”和港澳，另一是指粵港澳。 泛珠三角:包括珠江流域地域相鄰、經(jīng)貿(mào)關(guān)系密切的福建、江西、廣西、海南、湖南、四川、云南、貴州和廣東9省區(qū)，以及香港、澳門(mén)2個(gè)特別行政區(qū)，簡(jiǎn)稱“92”。,亞運(yùn)會(huì)結(jié)束后，廣州將開(kāi)始新的戰(zhàn)略規(guī)劃的修編，抓住國(guó)際商貿(mào)中心和世界文化名城兩點(diǎn)，發(fā)揮國(guó)家中心城市的作用，國(guó)際上要有更大的分量

3、，對(duì)南中國(guó)的影響力要更高。,泛珠三角地區(qū),廣州,城市分析-廣州地位,城市分析-黃埔地位,黃埔中心區(qū)位于廣州市東部，珠江前后航道的東部，距離廣州市傳統(tǒng)中心（人民公園）約15公里，臨近琶洲-員村、廣州大學(xué)城、奧體中心等廣州市重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，屬于中心城區(qū)的重要組成部分，是“與廣州西部的白鵝潭相對(duì)應(yīng)的東部綜合門(mén)戶地區(qū)”，具有良好的開(kāi)發(fā)條件和發(fā)展前景，是帶動(dòng)黃埔高端臨港服務(wù)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)。,黃埔區(qū)中心組團(tuán)位于廣州市東部黃埔區(qū)中心，南部瀕臨珠江與番禺區(qū)相接，北至廣園路，西與天河區(qū)交界，東至東二環(huán)高速公路。 總用地面積約49.06平方公里，其中城市建設(shè)用地面積約為22.35平方公里，水域和其他用地約為26.

4、71平方公里。,廣州市2007年各區(qū)部分主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo),黃埔區(qū)GDP總量與廣州市其他各區(qū)、縣級(jí)市相比，水平居中； 第二產(chǎn)業(yè)總量、工業(yè)增加值和高新技術(shù)企業(yè)總產(chǎn)值較大，僅次于蘿崗位于第二，與蘿崗一起，形成廣州東部重要的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)； 在各區(qū)中，黃埔工業(yè)所占比重最高 第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員分布情況極不均衡，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈還未形成，從業(yè)人員所占比重最高的批發(fā)零售與交通運(yùn)輸在廣州各比較中也不占優(yōu)勢(shì)，未能形成其在城市中的唯一性地位。,城市分析-經(jīng)濟(jì),城市分析-支柱產(chǎn)業(yè),航運(yùn)產(chǎn)業(yè),化工產(chǎn)業(yè),汽車(chē)產(chǎn)業(yè),食品制造產(chǎn)業(yè),能源產(chǎn)業(yè),黃埔緊鄰中心城區(qū)，面積較小，而產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出密度/稅收密度均占據(jù)高位，但由于航運(yùn)、化工行業(yè)等龍頭企業(yè)均為

5、央企，對(duì)地產(chǎn)財(cái)政收入貢獻(xiàn)不大。第三產(chǎn)業(yè)/財(cái)政收入以及高端服務(wù)水平都比較低。 航運(yùn)、石化、能源產(chǎn)業(yè)等提高經(jīng)濟(jì)收益同時(shí)給城市帶來(lái)較大的交通負(fù)擔(dān)，和總量較大的直接與間接污染，嚴(yán)重影響居住環(huán)境。同時(shí)此類(lèi)產(chǎn)業(yè)提供的工作崗位也有限。,黃埔區(qū)私營(yíng)企業(yè)情況,黃埔區(qū)個(gè)體經(jīng)濟(jì)情況,廣州的非國(guó)有經(jīng)濟(jì)所占比重很大，私營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅猛。但相對(duì)廣州市城中心而言，黃埔私營(yíng)企業(yè)發(fā)展不活躍，個(gè)體經(jīng)濟(jì)增速緩慢。這勢(shì)必不利于寫(xiě)字樓的租售，難以匹配副城中心的地步。,城市分析-私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì),通常來(lái)說(shuō)城市居住區(qū)的居住人口密度一般在500-1000人/公頃，黃埔區(qū)中心組團(tuán)居住用地上的平均人口密度是424.46人/公頃。人口最密集的居住區(qū)主要

6、集中在大沙東和大沙西路兩側(cè)，而周邊的一些城中村如雙沙、夏園等村的居住人口密度都較高，與之相比，魚(yú)珠、長(zhǎng)洲等地區(qū)的居住人口密度則相對(duì)較低，這與黃埔區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的空間布局有很大的關(guān)系。,黃埔區(qū)中心涉及大沙街（廣園路以南部分）、黃埔街、魚(yú)珠街、長(zhǎng)洲街和文沖街（石化路以西部分）共5個(gè)街道，32個(gè)社區(qū)。2007年末戶籍人口數(shù)量為124877人，總戶數(shù)為40129戶。而外來(lái)人口達(dá)83159人，約為當(dāng)?shù)貞艏丝诘娜种?城市分析-行政區(qū)劃及人口,城市分析-公共設(shè)施空間分布,現(xiàn)狀公共設(shè)施空間分布雜亂，主要沿城市幾條主干道分布，外圍缺乏大型公共設(shè)施。 現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施層級(jí)不完善，大型區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施服務(wù)輻

7、射范圍不夠，缺乏片區(qū)和社區(qū)級(jí)公共設(shè)施，文化及體育設(shè)施相對(duì)缺乏。 現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施總體服務(wù)水平較低，不成體系，與構(gòu)建副中心城市的配置標(biāo)準(zhǔn)有較大差距。,與近來(lái)發(fā)展蓬勃的番禺、花都相比，黃埔區(qū)由于工業(yè)產(chǎn)業(yè)太多，宜居性差，商品住宅太少，城市化的程度較低。在近年地產(chǎn)迅猛發(fā)展時(shí)，黃埔的樓盤(pán)并不熱賣(mài)。 這與黃埔工業(yè)污染外，也與黃埔的公共服務(wù)配套差關(guān)系較大。公共配套充足的地方，人口密度也較大。,城市分析-土地利用現(xiàn)狀圖,長(zhǎng)期以來(lái)，黃埔區(qū)作為廣州市的工業(yè)組團(tuán)，工業(yè)污染較嚴(yán)重，生產(chǎn)包圍生活。近年來(lái)，通過(guò)一系列相關(guān)舉措，環(huán)境質(zhì)量已有所改善。但仍存在不足，如生活性綠地系統(tǒng)建設(shè)滯后。據(jù)統(tǒng)計(jì)，黃埔區(qū)公園面積僅占全區(qū)土地面

8、積的0.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于天河區(qū)的8.1%和越秀區(qū)的8.4%。 黃埔中心區(qū)居住用地比例偏低，且大部分是村居居用地，呈“城包村”布局形態(tài)，而較高比便宜的倉(cāng)儲(chǔ)物流用地也給城市生活帶來(lái)一定的負(fù)面影響，綠地系統(tǒng)不成體系，缺乏帶狀綠地系統(tǒng)，人均綠地面積嚴(yán)重不足。,近年黃埔區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況,公共設(shè)施差是劣勢(shì)，同時(shí)也是市場(chǎng)空白點(diǎn)，是房地產(chǎn)機(jī)遇。黃埔中型社區(qū)黃埔花園開(kāi)盤(pán)三個(gè)月已售超過(guò)七成，城市萬(wàn)科花園的二手樓也較受歡迎。反映出黃埔居民希望有完善的生活配套設(shè)施，追求更高層次的生活質(zhì)量。 住宅地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)（社區(qū)型的商業(yè)）的重要支撐點(diǎn)。,城市分析-地產(chǎn)開(kāi)發(fā),城市分析-交通狀況,交通現(xiàn)狀問(wèn)題： 區(qū)域發(fā)展定位模糊，道

9、路交通建設(shè)滯后 道路系統(tǒng)不完善，交通擁堵嚴(yán)重 公共交通處于發(fā)展初級(jí)階段 配套交通設(shè)施發(fā)展落后 疏港貨運(yùn)交通引起黃埔東路在豐東路、石化路交叉口交通擁堵，對(duì)現(xiàn)狀BRT交通運(yùn)作造成很大影響,水運(yùn)方面，黃埔區(qū)擁有華南地區(qū)水上交通運(yùn)輸?shù)臉屑~黃埔港。 公路運(yùn)輸方面，國(guó)道G107、廣深高速公路、即將建成的東二環(huán)高速公路穿越該區(qū)，其中東二環(huán)高速公路與廣園路交匯處將設(shè)置大型互通式立交。鐵路軌道運(yùn)輸方面，廣九鐵路橫貫全區(qū)，在黃埔區(qū)內(nèi)有35公里的貨運(yùn)支線。 多條地鐵軌道線將經(jīng)過(guò)黃埔區(qū) 。,歷年城鎮(zhèn)居民家庭人均收入,社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)速度,調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，隨著地鐵、BRT等交通網(wǎng)絡(luò)的完善，整體交通效率不斷提高，把

10、更為廣泛的區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)節(jié)點(diǎn)放在同一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)，以往的所謂區(qū)位優(yōu)勢(shì)將隨著交通的發(fā)達(dá)而逐漸減弱。區(qū)內(nèi)巨大的消費(fèi)需求將通過(guò)高速的交通網(wǎng)絡(luò)流失到其他商業(yè)中心。由于黃埔區(qū)購(gòu)物環(huán)境不能滿足需求，已出現(xiàn)消費(fèi)市場(chǎng)外流情況，例如部分石化、文船中高收入職工下班、周末時(shí)間到天河居住、消費(fèi)。,區(qū)位分析-消費(fèi)力分析,小結(jié)黃埔印象,工業(yè)城市，水體、空氣污染嚴(yán)重 生活交通和貨運(yùn)交通混雜 公共交通處于初級(jí)階段 大中型、中高檔次樓盤(pán)少，居住質(zhì)量低 嚴(yán)重缺乏公共服務(wù)設(shè)施 “馬路經(jīng)濟(jì)”突出 消費(fèi)外流,但兩年隨著城中心用地減少，城市向四周推進(jìn)，東部新樓盤(pán)不斷增多，黃埔居住環(huán)境有一定改善。亞運(yùn)會(huì)的穿衣戴帽工程也給黃埔街道的面貌煥然

11、一新。,黃埔主要商圈狀況,2,大沙商圈概述,大沙商圈是黃埔區(qū)商業(yè)最繁華地帶，商業(yè)主要集中大沙地東路、大沙地西路、港灣路、豐樂(lè)路、石化路等街道上，這些街道上擁有眾多大型的綜合商場(chǎng)，如：百佳超市、國(guó)美電器、惠潤(rùn)廣場(chǎng)、百事佳百貨商場(chǎng)、潮樓名店城、大沙時(shí)尚匯等。商業(yè)街的業(yè)態(tài)也是包羅萬(wàn)象，分布著新華書(shū)店、士多店、服飾店、鞋店、花店、藥店、攝影沖印店、中式快餐店、麥當(dāng)勞餐廳、西餐廳、酒店、棋牌沐足等。其中，大沙地商業(yè)街是區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣息最濃厚的街道，充當(dāng)著最核心角色。,根據(jù)黃埔區(qū)政府的規(guī)劃，預(yù)計(jì)將建設(shè)服務(wù)功能完善的大沙地“回”型商圈，即在地鐵5號(hào)線黃埔區(qū)段主要設(shè)置了魚(yú)珠、大沙地、大沙東和文沖4個(gè)地鐵站出口，

12、大沙地“回”型商圈以4座站點(diǎn)為核心、以地鐵線路為軸展開(kāi)。黃埔區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)尚欠發(fā)達(dá)，未來(lái)有很大的發(fā)展空間。,大沙地東路,大沙地東路是黃埔區(qū)的商業(yè)龍頭，它是一條集美食、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的綜合商業(yè)街道，商業(yè)氛圍濃厚，是區(qū)域內(nèi)最聚人氣的地段；商業(yè)氛圍兩邊旺中間差，核心商業(yè)主要集中在街道的西段，即黃埔區(qū)政府以西至港灣路,該路段是整個(gè)黃埔區(qū)人氣最旺的地段，亦是商業(yè)價(jià)值最高的地段，商業(yè)影響力大，輻射面廣；該路段交通通達(dá)性良好，公交線路多達(dá)15條，且地鐵五號(hào)線文沖站和大沙東站設(shè)在該路段兩端，交通帶動(dòng)力強(qiáng)。該街道的街容整潔美觀，是一條以零售為主的綜合性商業(yè)街道，集約了大沙時(shí)尚坊、黃埔新天地、盛景大廈購(gòu)物城

13、、國(guó)美、蘇寧等大型商場(chǎng)，同時(shí)也云集了棋牌、沐足、游藝、酒店等服務(wù)性場(chǎng)所。,大沙地東路商鋪共約150間，其中服飾類(lèi)為主打業(yè)態(tài)，占57%，集合了361度、安踏、七匹狼、百事、百麗、以純、kappa、奈瑞兒等著名品牌；其次為餐飲業(yè)，占10%，麥當(dāng)勞與肯德基成為了該路段的重要的標(biāo)志，剛好分布在大沙地東路最旺的位置，其余的餐飲業(yè)多數(shù)位于該路段偏東的位置；但對(duì)于一條人流量如此龐大的商業(yè)街道而言，10%的餐飲還是無(wú)法滿足消費(fèi)者的需求；除此，電子通訊、美容美發(fā)、商店、酒店等業(yè)態(tài)也占據(jù)了一部分，占總數(shù)的33%。該路段商業(yè)檔次多數(shù)在中等以上，可見(jiàn)，該區(qū)域的消費(fèi)水平相對(duì)較高。,該街道的商鋪?zhàn)饨馂槿珔^(qū)最高價(jià)，租金區(qū)間

14、跨度大，在300-600元/月之間，面積以20-40居多，開(kāi)間在3.5-6m之間，其中，品牌服飾及美容美發(fā)等業(yè)態(tài)的開(kāi)間稍大，約8-12m。該街道的臨街商鋪出租率為100%，無(wú)一空置的商鋪，其最旺位置的轉(zhuǎn)讓費(fèi)高達(dá)50萬(wàn)元。,港灣路,港灣路南起港前路，北連北正街，中間串接了黃埔東路、大沙地東路。該街道由黃埔東路分為南北兩段，南段主要為住宅區(qū)，臨街商鋪較少，北段則為區(qū)內(nèi)商業(yè)氣息最為濃厚的商業(yè)街道之一，北段長(zhǎng)約600m，共有商鋪約80間，街容街貌良好，但人行道相對(duì)過(guò)窄。該街道由于是黃埔區(qū)的主要商業(yè)街道，黃埔東路上的多數(shù)公交線路都經(jīng)過(guò)該街道，車(chē)流量和人流量均比較大，它是連接黃埔東路與大沙地東路之間的主要

15、橋梁。該街道多數(shù)以臨街商鋪為主，商場(chǎng)比較少，僅在街道最北端有一個(gè)百事佳商業(yè)廣場(chǎng)和一個(gè)港灣北市場(chǎng)。 該街道的商鋪?zhàn)饨鸨容^高，租金區(qū)間跨度也比較大，在300-540元/月之間，其中，臨近大沙地東路的路段價(jià)格居高不下，大部分在450元/月以上，商鋪以小面積為主，多數(shù)在10-20之間，開(kāi)間以3-5m居多。該街道的臨街商鋪亦受商家們的熱捧，出租率為100%，無(wú)一空置的商鋪。,該街道業(yè)態(tài)以商店、餐飲以及服飾為主，其中，所占比例最大的是商店，約占總數(shù)的40%，其包括文具店、日用品店、百貨店、珠寶行、眼鏡店、超市、打印店、煙酒行等，為消費(fèi)者提供了的日常所需的產(chǎn)品；餐飲業(yè)也是該街道的主流商業(yè)，約占總數(shù)的24%，

16、該路段餐飲業(yè)的存在，不僅滿足了周邊居住、辦公的人群，也正好彌補(bǔ)了大沙地東路餐飲業(yè)態(tài)相對(duì)較少的空缺，吸附大量的大沙地東路人氣；服飾類(lèi)所占比例不大，約占總數(shù)的13%，主要是由于大沙地東路主打業(yè)態(tài)服飾類(lèi)的輻射影響；其他附帶的業(yè)態(tài)包括藥店、銀行、中介和賓館等。,黃埔潮樓名店城,總體規(guī)劃/規(guī)模：共 6 層（含負(fù)層）共 12000 、每層 2000 門(mén)面鋪規(guī)格：3.5-5m場(chǎng)內(nèi)鋪規(guī)格2.5-3m，進(jìn)深4-5m 電梯數(shù)量：扶手梯 8、垂直 1 入口數(shù)量：3 車(chē)位數(shù)量：無(wú)停車(chē)場(chǎng) 裝修檔次：中高檔 出租/在營(yíng)率：負(fù)二 14% 負(fù)一7% 首層 3% 二層 8% 三層 17% 四層 100% 交通狀況及周邊配套：黃

17、埔區(qū)最旺的商業(yè)街好大沙地東路與港灣路的交匯處，地鐵五號(hào)線上蓋，負(fù)一、負(fù)二以及首層與地鐵站相互貫通。周邊有酒店、銀行、飲食、寫(xiě)字樓、劇院等 樓層業(yè)態(tài)分布：-2f特色飲食、美甲、服飾、鞋包-1f餐飲、服飾、鞋包、彩妝、日用1f數(shù)碼、服飾、金飾、手表、餐飲2f服飾、鞋包、彩妝、餐飲3f服飾、鞋包、彩妝、餐飲4f東川名店運(yùn)動(dòng)城 主要品牌：屈臣氏、大禾壽司、大家樂(lè)、HDK數(shù)碼館、六福、美心西餅、第一面、星皇時(shí)間廊、雅子服飾、東川名店運(yùn)動(dòng)城等 經(jīng)營(yíng)狀況一樓、二樓及負(fù)一樓經(jīng)營(yíng)狀況良好，其它樓層均比較冷清,從經(jīng)營(yíng)上看，該商城定位為中高檔，場(chǎng)內(nèi)的商品均比較昂貴，但由于缺少統(tǒng)一的規(guī)劃，目前來(lái)說(shuō)依然存在低檔與高檔產(chǎn)

18、品混雜的現(xiàn)象，出現(xiàn)了個(gè)別商品低價(jià)值賣(mài)高價(jià)，消費(fèi)者無(wú)法正中下懷，投訴呼聲層出不窮。 12000的經(jīng)營(yíng)面積在當(dāng)?shù)貋?lái)說(shuō)算是一個(gè)體量很大的商場(chǎng)，但商場(chǎng)內(nèi)卻無(wú)設(shè)置停車(chē)場(chǎng)，這給駕車(chē)消費(fèi)的群體造成了諸多不便；,優(yōu)勢(shì),綜合評(píng)價(jià)：,從區(qū)位上看，該商城屬于黃埔的商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚，交通十分便利，屬于真正的地鐵上蓋物業(yè)，周邊配套設(shè)施相當(dāng)完善，正如招商負(fù)責(zé)人所言，該地段是黃埔區(qū)的中心中的中心，地段決定了商鋪的價(jià)值； 從外觀上看，該商城在設(shè)計(jì)上很有特色，重點(diǎn)突出了其主題“潮”，燈光、廣告、出入口設(shè)計(jì)，都與主題緊密聯(lián)系，白天色彩鮮艷、晚上燈光璀璨，吸引了不少人的眼球。 從內(nèi)部規(guī)劃上看，該商城在商場(chǎng)人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)上比較

19、合理，充分利用地鐵出入口的優(yōu)勢(shì)，從首層到負(fù)二層很好地把地鐵的客流引導(dǎo)到商場(chǎng)的內(nèi)部里來(lái)；再者，商城在裝修上下大了功夫，燈光的溫和和地板的光滑，電梯周邊玻璃墻的設(shè)計(jì)，讓顧客感覺(jué)到寬敞與舒適；,劣勢(shì),文沖商圈概述,文沖商業(yè)圈位于黃埔區(qū)大沙地“回”型商圈之內(nèi)，在黃埔區(qū)商業(yè)規(guī)劃中鐵地文沖站屬于三個(gè)專業(yè)性商業(yè)服務(wù)節(jié)點(diǎn)中的一點(diǎn)，即在地鐵文沖站附近形成一定規(guī)模的社區(qū)商貿(mào)服務(wù)中心，因此，文沖街最繁華的商業(yè)地段則剛好位于這個(gè)點(diǎn)上，并環(huán)繞著這個(gè)點(diǎn)向石化路的兩邊和大沙東路西向逐漸擴(kuò)散。,文沖商業(yè)主要集中在大沙地東路東段（區(qū)政府以東至石化路）及石化路上，除此，也引進(jìn)了好又多等知名超市，周邊的商業(yè)日益繁華，雖然影響力和人

20、流量雖然不比大沙地商業(yè)街，但大沙地商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)趨于成熟，發(fā)展彈性不大，而文沖商業(yè)街正迎上改革的春風(fēng)，正在進(jìn)行的舊城改造，待開(kāi)發(fā)的地塊也逐漸動(dòng)身，發(fā)展空間巨大。,大沙地東路東段,該路段商業(yè)氣息良好，其業(yè)態(tài)主要為餐飲、賓館、棋牌、書(shū)店、便利店等，其中餐飲業(yè)、旅業(yè)、棋牌等營(yíng)業(yè)狀況良好。 該路段除臨街商鋪外，還有購(gòu)書(shū)中心、步東商業(yè)大廈、好又多等購(gòu)物場(chǎng)所，其中，購(gòu)書(shū)中心相對(duì)來(lái)說(shuō)經(jīng)營(yíng)慘淡，人流量很少，由于消費(fèi)群的的局限性，同時(shí)又缺乏對(duì)人流的拉動(dòng)，因此二層出租較難，二層全部空置，定位偏差是其主要的淵源。另外，位于地鐵大沙地站和文沖站之間的步東商業(yè)大廈，是一座底商加寫(xiě)字樓的綜合物業(yè)，其首次為商鋪，二層以上為

21、寫(xiě)字樓。該大廈雖然展示性良好，但由于其西面為河涌和政府，東面離好又多有一定的距離，旁邊亦沒(méi)有住宅樓支撐，好又多周邊的商業(yè)氣息沒(méi)有延伸到該處，目前，該大廈的底商全部空置。 該路段的商鋪?zhàn)饨鹫w來(lái)說(shuō)不算高，臨街商鋪以40-80元/月居多，越往東租金越高，其中好又多對(duì)面的商鋪基本在120元/月以上。而區(qū)政府對(duì)面的時(shí)尚金都雖然為正式招租，但地鐵口給他們帶來(lái)的價(jià)值不可低估，因此其租金非常高，一層的租金150-300元/月，二層的100元/月左右。臨街商鋪開(kāi)間以4-6m居多，營(yíng)業(yè)面積為50-60。,石化路,石化路為文沖街道的南北主干道，北接廣園快速路，南連黃埔東路，中間串接了大沙東路和廣新路。石化路是該區(qū)

22、域中商業(yè)最繁華的一條路，其與這兩條路的交匯點(diǎn)構(gòu)成了文沖街道商業(yè)的最旺點(diǎn)和租金的最高點(diǎn)。 石化路主要業(yè)態(tài)以服務(wù)社區(qū)的商業(yè)居多，如飲食業(yè)、便利店、棋牌、網(wǎng)吧、五金店、房屋租賃等，由于周邊高樓林立，集中了大量的住宅樓群，他們?yōu)榻謪^(qū)的臨街商業(yè)帶來(lái)相對(duì)穩(wěn)定的消費(fèi)群體。該路段有一個(gè)更重要的商業(yè)亮點(diǎn)，即位于石化路大沙東路交匯處的好又多超市，其服務(wù)的主要是周邊萬(wàn)科城市花園大樓盤(pán)、文沖村乃至更遠(yuǎn)的大沙地周邊的大部分居民，再加上地鐵上蓋，為該處帶來(lái)了更大的人流量，這樣一個(gè)大型的主力店開(kāi)業(yè)同時(shí)也帶旺了周邊的臨街商鋪，使一條本來(lái)難于納人氣的交通要道熱鬧起來(lái)。 該路段商鋪?zhàn)饨鹗俏臎_商圈最高點(diǎn)，一樓的臨街商鋪普遍在80-

23、150元/月之間，其中好又多附近最高的要達(dá)到300元/月，該路段商鋪的開(kāi)間多數(shù)在4-7m之間，營(yíng)業(yè)面積以40-80居多，品牌店的營(yíng)業(yè)面積相對(duì)大一些，都在200以上。,黃埔發(fā)展與規(guī)劃,3,區(qū)域發(fā)展背景,區(qū)域一體化建設(shè)： 2004年，珠三角城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃提出了灣區(qū)行動(dòng)計(jì)劃，并提出要將灣區(qū)作為區(qū)域產(chǎn)業(yè)核心和生態(tài)核心，實(shí)施經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)并重的策略，建成珠三角重要的新興產(chǎn)業(yè)基地、專門(mén)化服務(wù)中心和環(huán)境優(yōu)美的新型小區(qū)。 2009年，環(huán)珠江口宜居灣區(qū)建設(shè)重點(diǎn)行動(dòng)計(jì)劃提出：將大珠江三角洲地區(qū)打造成為具有安全舒適的生態(tài)環(huán)境、富裕宜居的城市群、便捷高效的交通聯(lián)絡(luò)、優(yōu)質(zhì)便利的公共服務(wù)、多元共享的現(xiàn)代文化的可持

24、續(xù)發(fā)展區(qū)域。 環(huán)珠江口宜居灣區(qū)建設(shè)重點(diǎn)行動(dòng)計(jì)劃：打造區(qū)域產(chǎn)業(yè)核心、生態(tài)核心、交通樞紐和多元化融合區(qū)，通過(guò)明確的行動(dòng)計(jì)劃，在功能布局，海域開(kāi)發(fā)、土地利用等各方面進(jìn)行引導(dǎo)和協(xié)調(diào)，建設(shè)宜居灣區(qū)。廣州市沿珠江沿線土地相對(duì)儲(chǔ)量大，未來(lái)還有系列宜居新城的建設(shè)計(jì)劃，灣區(qū)建設(shè)目標(biāo)不僅僅針對(duì)珠江口南沙片區(qū)，也應(yīng)當(dāng)成為廣州珠江沿線整體城市建設(shè)的指引準(zhǔn)則。,產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀評(píng)價(jià)： 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速減緩，發(fā)展推動(dòng)力弱化。廣州同樣也呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，發(fā)展動(dòng)力不足； 今年出口減速，出口對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力減弱； 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式粗放，主要以資源消耗為代價(jià)，可持續(xù)不強(qiáng)； 珠三角內(nèi)部發(fā)展差異較大，形成了一個(gè)不均衡增長(zhǎng)的局面，而且內(nèi)部絕對(duì)

25、差距在發(fā)展過(guò)程中呈現(xiàn)加大趨勢(shì)。,產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展策略,廣州東擴(kuò)穗莞聯(lián)合的重要節(jié)點(diǎn) 珠江東西岸產(chǎn)業(yè)帶與城市生活的交匯與激發(fā)節(jié)點(diǎn) 廣州市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要帶動(dòng)點(diǎn) 廣州市現(xiàn)代城市生活在珠江口宜居灣區(qū)的代表節(jié)點(diǎn),現(xiàn)狀評(píng)價(jià),黃埔區(qū)在整體珠江三角洲中占據(jù)重要位置，位于珠江西岸/珠江東岸與灣區(qū)三區(qū)交界處，處于珠江前后航道的東部交匯處，航道從灣區(qū)自南向西急速變窄變淺。,發(fā)展契機(jī),廣州代表著珠三角重要的經(jīng)濟(jì)腹地，而黃埔就是這一經(jīng)濟(jì)總量重要的物流出口；廣州本身第二與第三產(chǎn)業(yè)仍需大規(guī)模提升，是未來(lái)進(jìn)一步向大珠區(qū)域擴(kuò)張所需，黃埔作為廣州產(chǎn)業(yè)區(qū)重要部分，肩負(fù)這一任務(wù)。 黃埔區(qū)的核心產(chǎn)業(yè)主要是化工、汽車(chē)和食品制造等

26、，廣州的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與黃埔的核心產(chǎn)業(yè)有明顯重合，但其中部分又具有空間上的唯一特性，黃埔的產(chǎn)業(yè)有此形成明顯區(qū)域優(yōu)勢(shì)，結(jié)合廣州交通樞紐物流中心的背景，這一優(yōu)勢(shì)被進(jìn)一步放大。,發(fā)展目標(biāo),廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃,廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 該規(guī)劃2000年編制完成，規(guī)劃提出廣州市未來(lái)的空間發(fā)展策略是“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”。在“東進(jìn)”策略中提出：構(gòu)建城市東部黃埔中心區(qū)和蘿崗新城綜合生活服務(wù)副中心，疏解主中心的生活服務(wù)功能。重點(diǎn)打造黃埔中心組團(tuán)和知識(shí)城-科學(xué)城創(chuàng)新型生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，促進(jìn)新塘、永和等地區(qū)制造產(chǎn)業(yè)繼續(xù)升級(jí)，強(qiáng)化對(duì)珠三角東岸的服務(wù)帶動(dòng)功能。,廣州城市總體規(guī)劃綱要（2010-2020） 對(duì)

27、東部片區(qū)的定位是：先進(jìn)制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和技術(shù)創(chuàng)新中心，宜居宜業(yè)的綜合城區(qū)。 對(duì)黃埔-蘿崗的定位是東部副中心城區(qū)，廣州東部的行政和公共服務(wù)中心，區(qū)域新興產(chǎn)業(yè)承載地；珠江三角洲現(xiàn)代物流中心，先進(jìn)制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)也基地和技術(shù)創(chuàng)新中心，宜居宜業(yè)的綜合城區(qū)。,廣州東部發(fā)展,對(duì)黃埔北部組團(tuán)的規(guī)劃目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)廣州“東進(jìn)”發(fā)展戰(zhàn)略的重要功能區(qū)，是廣州市東部產(chǎn)業(yè)區(qū)的重要組成部分；所提出的發(fā)展策略和政策市結(jié)合傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)逐步轉(zhuǎn)移和調(diào)整，優(yōu)化北部工業(yè)區(qū)空間結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)物流業(yè)。 對(duì)黃埔中心組團(tuán)的規(guī)劃目標(biāo)是廣州東部綜合服務(wù)中心，區(qū)域的產(chǎn)

28、業(yè)中心、文化旅游中心與現(xiàn)代交通物流樞紐；所提出的發(fā)展策略和政策是利用黃埔港的交通優(yōu)勢(shì)以及創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市臨港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，休閑旅游以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城中村改造，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)與空間布局，提升城市人居環(huán)境。,黃埔發(fā)機(jī)的機(jī)遇與挑戰(zhàn),黃埔中心區(qū)SWOT分析 S優(yōu)勢(shì)：黃埔區(qū)是珠江灣區(qū)戰(zhàn)略地位上的重要節(jié)點(diǎn)，是穗港合作/珠江東西岸合作的重要橋頭堡；黃埔區(qū)周邊目前集中了城市大量重要公共設(shè)施與先進(jìn)城市功能區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?；同時(shí)黃埔處于多條城市重要發(fā)展軸線上，在東部片區(qū)具有不可代替的特殊中心價(jià)值。 W劣勢(shì)：琶洲-員村地塊北岸及以西區(qū)域還有大量城市備用土地發(fā)展，黃埔濱江城市中心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)烈；交通與

29、環(huán)境污染態(tài)勢(shì)嚴(yán)重。 O機(jī)遇：濱江多個(gè)重點(diǎn)地區(qū)連片發(fā)展，臨港商務(wù)區(qū)的前期規(guī)劃和土地整理及釋放，市政府對(duì)于廣州唯一尚未開(kāi)發(fā)的大島長(zhǎng)洲島的開(kāi)發(fā)，都給予黃埔中心區(qū)發(fā)展巨大的動(dòng)力和機(jī)遇。 T威脅：黃埔區(qū)目前功能混雜，與中心區(qū)品質(zhì)差異巨大。港口-城市-工業(yè)的“三明治”布局形成了黃埔缺乏宜居性的最大問(wèn)題。受疏港及貨運(yùn)交通與由此產(chǎn)生的大量污染衍生的長(zhǎng)期影響，其城市生活品質(zhì)產(chǎn)生了很大的影響。而且，港口經(jīng)濟(jì)目前仍然是區(qū)域發(fā)展的核心功能，且處于積極發(fā)展?fàn)顟B(tài)之中，港城問(wèn)題如何改善的黃埔中心區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵。,區(qū)域發(fā)展定位 黃埔區(qū)已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)全面更新的關(guān)鍵性階段，城市功能必須進(jìn)行大幅度提升更新。對(duì)于黃埔來(lái)說(shuō)目前應(yīng)是以“

30、中調(diào)”為主，兼顧“東進(jìn)”?！爸姓{(diào)”，要與中心城區(qū)差異性發(fā)展；“東進(jìn)”，作為廣州向東拓展的起點(diǎn)，核心節(jié)點(diǎn)，黃埔必須兼顧宜業(yè)宜居。,黃埔定位及方向,黃埔區(qū)功能定位 珠江東西岸產(chǎn)業(yè)帶與城市生活的交匯與激發(fā)節(jié)點(diǎn) 廣州市東擴(kuò)穗莞聯(lián)合的重要節(jié)點(diǎn) 廣州市現(xiàn)代化城市生活在珠江口宜居灣區(qū)的代表節(jié)點(diǎn) 廣州市東部產(chǎn)業(yè)功能區(qū)域與沿江現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)域的重要交集區(qū)域性產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心及高品質(zhì)生活服務(wù)中心 具體功能定位： 輻射華南地區(qū)的航運(yùn)服務(wù)中心和專業(yè)性臨港商務(wù)中心 廣州國(guó)際油輪碼頭 廣州東部高端濱江商業(yè)中心 廣州東部片區(qū)的公共服務(wù)中 國(guó)家級(jí)近代革命歷史旅游中心/廣州廣府文化旅游中心之一，未來(lái)可規(guī)劃中國(guó)國(guó)共合作研討論壇等國(guó)

31、家級(jí)文化設(shè)施。 中等密度高品質(zhì)多元化生活片區(qū) 支撐“廣州東部城市副中心，港城一體、宜居宜業(yè)的濱江城區(qū)”發(fā)展目標(biāo)。,港城 一體,貨物運(yùn)輸 工業(yè)港/重型 工業(yè)物流,服務(wù),集裝箱運(yùn)輸/物流,低物流貨運(yùn)運(yùn)輸,客運(yùn)運(yùn)輸,客運(yùn)運(yùn)輸 油輪港，游艇港,服務(wù),服務(wù)生活港,港口物流服務(wù),港口物流服務(wù),港口管理服務(wù),港口生活服務(wù),港口信息服務(wù),港口生活服務(wù),港口信息服務(wù),港口物流服務(wù),港口管理服務(wù),港口管理服務(wù),港口信息服務(wù),港口現(xiàn)代中介服務(wù),港口生活服務(wù),港口現(xiàn)代中介服務(wù),港口現(xiàn)代中介服務(wù),現(xiàn)狀 物流與生活矛盾巨大 老港設(shè)備陳舊，產(chǎn)出相對(duì)低效，功能相對(duì)混雜,中期目標(biāo) 傳統(tǒng)物流現(xiàn)代化 控制物流指向設(shè)施的優(yōu)化，管理的

32、優(yōu)化，竟然創(chuàng)新,遠(yuǎn)期目標(biāo) 全球供應(yīng)鏈的價(jià)值延伸 逐步完善以高端航運(yùn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心的國(guó)際航宇中心功能,項(xiàng)目地塊分析,4,項(xiàng)目分析-指標(biāo),凈用地面積：？平方米 商業(yè)用地（不兼容住宅） 容積率：？ 高度： 建筑密度： 綠地率： 停車(chē)位：,項(xiàng)目屬性：20萬(wàn)平米的綜合體項(xiàng)目（不兼容住宅）,根據(jù)合作方式，塔樓為我司經(jīng)營(yíng)，其中一期面積約4萬(wàn)平方米，二期約6萬(wàn)平方米,項(xiàng)目分析-四至,四至情況： 東面：好又多超市、地鐵文沖站、石化路；好又多周邊的商業(yè)氛圍相當(dāng)濃厚，地鐵文沖站又是五號(hào)線的始發(fā)站，線路直通市中心，半小時(shí)內(nèi)可直到琶洲、體育中心、珠江新城等商務(wù)會(huì)展中心 南面：文沖村、大沙地東路；文沖村是一個(gè)比較臟亂差

33、的城中村，現(xiàn)正在進(jìn)行改造，據(jù)了解，目前簽約進(jìn)度緩慢。 西面：黃埔區(qū)政府；項(xiàng)目距區(qū)政府、法院等政府機(jī)關(guān)只有兩百米左右的距離 北面：住宅區(qū)；主要由萬(wàn)科花園以及規(guī)劃保障性住房構(gòu)成,北,南,東,西,本案,本 案,黃埔區(qū)政府,住宅區(qū),好又多,文沖村,項(xiàng)目分析-道路,地塊臨大沙地東路北面，非臨城市主干道，非位于交通路口，周邊主要道路均為循環(huán)道，通達(dá)性較差。離地鐵三分鐘路程,道路情況： 大沙地東路，項(xiàng)目南面，雙向四車(chē)道 石化路：雙向六車(chē)道，相隔了好又多商圈。 地鐵：離五號(hào)線文沖站約150米,作為大型商業(yè)中心，項(xiàng)目地理位置不佳，非交叉路口位。與黃埔東路和豐樂(lè)南路相比，項(xiàng)目臨近的大沙地東路與石化路，交通便利性和

34、商業(yè)氛圍較差。 但估計(jì)大沙地東路石化路以東段修建完畢后，將會(huì)改善項(xiàng)目的交通劣勢(shì)。將能順接、吸納大沙地商圈的部分人流和車(chē)流。,項(xiàng)目分析-交通,公交線路,城市干道,地鐵交通,主要公交線路包括：570路、506路空調(diào)、517路空調(diào)、566路空調(diào)、569路等，與BRT站步行距離較遠(yuǎn),周邊主要干道有石化路和大沙地東路，均為六車(chē)道,區(qū)域內(nèi)目前已運(yùn)營(yíng)地鐵五號(hào)線，五號(hào)線東西橫穿天河、越秀、荔灣，,項(xiàng)目S.W.O.T分析,項(xiàng)目分析,小結(jié),綜上所述，如果針對(duì)大區(qū)域的客戶群體，本項(xiàng)目無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，反而劣勢(shì)突出，威脅非常大。 若定位為城區(qū)型商業(yè)中心，本案位于未來(lái)黃埔中高檔住宅的中心位置，且距政府、事業(yè)單位、大型支柱企業(yè)

35、近，有較大優(yōu)勢(shì)。 因此，項(xiàng)目應(yīng)以周邊社區(qū)和企業(yè)事業(yè)單位居為主要對(duì)象，打造為 文沖商圈的商業(yè)中心,社區(qū)型的商業(yè)應(yīng)如何打造？如何進(jìn)行精位的定位和市場(chǎng)細(xì)分？如何能消化大體量的商業(yè)面積？我們將在以下章節(jié)詳述。,項(xiàng)目定位,5,核心問(wèn)題與矛盾,周邊樓盤(pán)售價(jià)高，租金低，靠出租回收成本，報(bào)資回報(bào)期非常長(zhǎng),居住需求大，而商業(yè)辦公需求小，但項(xiàng)目是商業(yè)性質(zhì)用地，無(wú)法變更為居住用地,片區(qū)內(nèi)潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，如萬(wàn)科、大潤(rùn)發(fā)、恒大等大鱷已經(jīng)進(jìn)駐。不但搶占先機(jī)，且占據(jù)有利的地理位置。但我司品牌號(hào)召才不強(qiáng)，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不明顯。,周邊消費(fèi)力低，商業(yè)氛圍不足。但項(xiàng)目要求容積率高，體量大，市場(chǎng)難消化,項(xiàng)目面積大，需投入資金多，啟動(dòng)資金大

36、。但本項(xiàng)目為村自留地，無(wú)房產(chǎn)證，不能出售，融資渠道少，資金成本高，資金壓力大。,尋求出路,周邊消費(fèi)力低，商業(yè)氛圍不足。但項(xiàng)目要求容積率高，體量大，市場(chǎng)難消化,分階段以不同的產(chǎn)品入市，適合市場(chǎng)的中檔定位 利用規(guī)模影響力，以良好形象奠定大社區(qū)的中心商業(yè)地位,居住需求大，而商業(yè)辦公需求小，但項(xiàng)目是商業(yè)性質(zhì)用地，無(wú)法變更為居住用地,減少寫(xiě)字樓比重 適當(dāng)增加適合居住型的公寓、酒店公寓,合理降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，控制成本 多種營(yíng)銷(xiāo)手段出售物業(yè)，加速回籠資金,周邊樓盤(pán)售價(jià)高，租金低，靠出租回收成本，報(bào)資回報(bào)期非常長(zhǎng),項(xiàng)目面積大，需投入資金多，啟動(dòng)資金大。但本項(xiàng)目為村自留地，無(wú)房產(chǎn)證，不能出售，融資渠道少，資金成本高

37、，資金壓力大。,借用相關(guān)行業(yè)品牌，或與大品牌合作實(shí)行差異化戰(zhàn)略，并在差導(dǎo)領(lǐng)域內(nèi)領(lǐng)先,片區(qū)內(nèi)潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多，如萬(wàn)科、大潤(rùn)發(fā)、恒大等大鱷已經(jīng)進(jìn)駐。不但搶占先機(jī)，且占據(jù)有利的地理位置。但我司品牌號(hào)召才不強(qiáng)，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不明顯。,綜上，在解決項(xiàng)目的核心問(wèn)題，化解的重點(diǎn)矛盾基礎(chǔ)上，趨利避弊。目前項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值不高，但未來(lái)潛在價(jià)值巨大，故我們主要站在未來(lái)的高度，以長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光前瞻項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景，將項(xiàng)目定位為,大社區(qū)型都市綜合體 HOPSCA,公寓,國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心等機(jī)構(gòu) 對(duì)2003年以來(lái)的建成或在建的100個(gè)新建筑綜合體研究顯示： 65% 的建筑綜合體具有酒店、辦公、公寓、商業(yè)四大基本功能。,解析大社區(qū)型都市

38、綜合體,都市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市功能之間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、多元復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑群落。,HOPSCA,解析綜合體定義,都市綜合體的九大特征,1,2,3,4,5,6,7,8,9,高可達(dá)性,高密度、集約性,整體統(tǒng)一性,功能復(fù)合性,土地使用均衡性,空間的連續(xù)性,內(nèi)外部關(guān)系完整性,強(qiáng)大的對(duì)外輻射型,升值價(jià)值,解析綜合體特征,區(qū)域環(huán)境/功能規(guī)劃/交通組織/ 商業(yè)主體及銜接/立面形象,區(qū)域環(huán)境,城市金融中心 商業(yè)中心 城市CBD,功能規(guī)劃,商業(yè) 酒店 寫(xiě)字樓 商務(wù)公寓 酒店式公寓,

39、交通組織,對(duì)外聯(lián)系通達(dá) 項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通快捷 地面交通便利 地下交通開(kāi)闊 三面立體交通凝聚,商業(yè)主體及銜接,商業(yè)起到領(lǐng)銜作用 溝通各大功能 昭示性極強(qiáng) 增強(qiáng)娛樂(lè)休閑空間,立面形象,城市建筑標(biāo)簽 與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)各功能立面協(xié)調(diào),5要素引導(dǎo)都市綜合體,城市綜合體發(fā)展的五種模式,模式分析,不同類(lèi)型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能 酒店：項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目整體檔次 商業(yè)：可實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異，項(xiàng)目的活力核心。 寫(xiě)字樓：價(jià)值標(biāo)桿，可樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，保證開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來(lái)源。 在既定的開(kāi)發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同物業(yè) 所承擔(dān)的功能來(lái)確定項(xiàng)目的功能組合和規(guī)模配比。,

40、模式分析,商業(yè),辦公,酒店,公寓,公寓為商業(yè)提供客源 公寓可能降低項(xiàng)目整 體檔次,外向性較強(qiáng)的組成部分 可以塑造與其他項(xiàng)目較 大的差異,商業(yè)為寫(xiě)字樓、酒店和 公寓提供配套 商業(yè)可能對(duì)公寓帶來(lái)負(fù) 面影響,寫(xiě)字樓為商業(yè)、酒店 和公寓帶來(lái)潛在客戶 寫(xiě)字樓可提高商業(yè)整 體檔次 寫(xiě)字樓與酒店可共享 大堂,提升整體檔次的有力手段 標(biāo)志性（尤其是對(duì)外地 和外籍人士）,酒店為公寓或者辦公提供 共享的服務(wù)和配套設(shè)施 酒店可以提高項(xiàng)目整體 檔次,保證開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金 流的來(lái)源 滿足中長(zhǎng)期居住者 需求,實(shí)現(xiàn)較高的銷(xiāo)售價(jià)格 保持物業(yè)形象,與單個(gè)物業(yè)的研究方法不 同的是，在研究綜合體項(xiàng)目過(guò)程中需采用相關(guān)分析法。 例如在確定

41、項(xiàng)目的整體規(guī) 劃時(shí)，必須考慮各個(gè)物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布,各種物業(yè)類(lèi)型之間的相互影響,模式分析,作用,相互關(guān)系,定位說(shuō)明,由于我司在零售商業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)不足，且大型商業(yè)須通過(guò)知名品牌商家作為主力店吸引人流。我司初步確定裙樓主要由五百?gòu)?qiáng)超市經(jīng)營(yíng)。（我司可盡量爭(zhēng)取部分底層臨街商鋪轉(zhuǎn)租來(lái)獲取盈利） 塔樓產(chǎn)品：寫(xiě)字樓+酒店+公寓 通過(guò)大型的都市綜合體，奠定文沖商圈核心地位，以服務(wù)文沖、紅山、大沙東、文船、石化等周邊消費(fèi)群體為主，輻射黃埔東及周邊商圈 側(cè)重特色打造，突出特色消費(fèi),公寓定位,為什么要做公寓 切合黃埔區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的情況，現(xiàn)時(shí)黃埔?guī)缀鯖](méi)有在售的一手樓盤(pán)，存在明顯的市場(chǎng)空白，同

42、時(shí)隨著地鐵的開(kāi)通，大量吸引了天河區(qū)白領(lǐng)人士到黃埔居住，因而大大增加了住宅的需求。市場(chǎng)的剛性需求為項(xiàng)目發(fā)展公寓業(yè)帶來(lái)了契機(jī)。 從地塊從分來(lái)說(shuō)，周邊的商業(yè)氛圍不濃厚，居住需求遠(yuǎn)比商業(yè)需求大，但限于項(xiàng)目用地性質(zhì)不能變更。同時(shí)商業(yè)中心生活配套完善，本項(xiàng)目交通便利，有市場(chǎng)需求。 做什么樣的公寓 公寓模式的設(shè)定需要考慮黃埔區(qū)市場(chǎng)將來(lái)的發(fā)展情況。地鐵的開(kāi)通大大縮減了黃埔至天河區(qū)的時(shí)間，同時(shí)林和村、揚(yáng)箕村、文沖村等城中村的拆遷產(chǎn)生了大量有住宅需求的上班族。交通的優(yōu)勢(shì)以及商業(yè)配套成熟必然吸引天河區(qū)上班族向東遷移。有見(jiàn)及此，項(xiàng)目將定位為： 白領(lǐng)精英公寓,目標(biāo)客戶群體： 地鐵沿線白領(lǐng)人士年齡在22-30歲，一般以外

43、來(lái)務(wù)工人員為主，有穩(wěn)定的收入來(lái)源，在交通的吸引下前來(lái)黃埔居住的人群。 黃埔區(qū)SOHO精英年齡在18-35歲的高端自由職業(yè)者，職業(yè)多以IT、廣告、動(dòng)漫等為主。祟尚自由，追求私密性，渴望獨(dú)立空間去激發(fā)創(chuàng)意的群體。 新組建家庭以18-35歲為主，計(jì)劃結(jié)婚但沒(méi)能力購(gòu)買(mǎi)昂貴的住房的新婚人士，渴望有屬于自己的私人空間，而項(xiàng)目的長(zhǎng)租計(jì)劃正適合這類(lèi)人士的需求。 企業(yè)接待洽談處針對(duì)在黃埔區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期有業(yè)務(wù)往來(lái)需求的企業(yè)，此類(lèi)企業(yè)由于長(zhǎng)期有普通客戶往來(lái)，預(yù)訂酒店尤其在交易會(huì)期間經(jīng)常出現(xiàn)客滿的情況。這里基本可以滿足普通規(guī)格的接待需要，省錢(qián)、省時(shí)、也省心。 中長(zhǎng)期出差人員需要黃埔出差一個(gè)月或以上，對(duì)黃埔不太熟悉，公司預(yù)算

44、難天天住酒店。這里的公寓生活便利，提供寬帶等必備辦公設(shè)施，廣州的客戶大都知道這個(gè)地方，還可利用裙樓酒店等配套進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)。,公寓定位客戶定位,酒店定位,一期：經(jīng)濟(jì)型酒店,二期 : 四星級(jí)酒店,寫(xiě)字樓定位,廣州市東部各區(qū)寫(xiě)字樓主要分布,黃埔港口物流企業(yè),天河核心商務(wù)CBD區(qū),蘿崗高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū),廣州市政府重點(diǎn)支持的寫(xiě)字樓發(fā)展區(qū)域主要有： 天河區(qū)是廣州市乃至華南地區(qū)的CBD核心商務(wù)區(qū)，珠江新城-員村定位為金融商務(wù)區(qū)。 北面的蘿崗區(qū)則是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的搖藍(lán)，廣州開(kāi)發(fā)區(qū)定位廣州金融創(chuàng)新服務(wù)區(qū)。 白云新城定位為副城中心。,天河、開(kāi)發(fā)區(qū)、白云新城的寫(xiě)字樓項(xiàng)目都有廣州市政府的政策的扶持，而,寫(xiě)字樓定位,黃埔區(qū)

45、內(nèi)寫(xiě)字樓多以中低檔寫(xiě)字樓為主，檔次較低，以未能滿足客戶需求，因而項(xiàng)目的推出將以高檔次打造，搶占高品位寫(xiě)字樓這一塊的市場(chǎng)空白，同時(shí)區(qū)別于區(qū)內(nèi)其他寫(xiě)字樓，本項(xiàng)目將考慮以全新的理念打造，本項(xiàng)目的定位為： 高品位酒店式管理寫(xiě)字樓,什么是酒店式寫(xiě)字樓？,酒店式寫(xiě)字樓含義 將酒店式寫(xiě)字樓單從字面上拆分，可以分為酒店和寫(xiě)字樓。,寫(xiě)字樓： 為企業(yè)提供辦公的場(chǎng)所，具備完善的商務(wù)設(shè)置，強(qiáng)大的商務(wù)功能，配備簡(jiǎn)單的物業(yè)管理服務(wù)。 酒店與寫(xiě)字樓雖然屬于地產(chǎn)兩個(gè)不同的范疇，有著本質(zhì)的區(qū)別，但因?yàn)樯虅?wù)而有著微妙的聯(lián)系。 酒店與寫(xiě)字樓的共同點(diǎn)有機(jī)結(jié)合 酒店式寫(xiě)字樓: 酒店式寫(xiě)字樓就是在寫(xiě)字樓辦公中融入酒店式的貼心服務(wù)，使寫(xiě)字

46、樓客戶得到高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)享受。以其軟件服務(wù)彌補(bǔ)硬件的不足。通過(guò)服務(wù)強(qiáng)化寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)力。,酒 店： 設(shè)立的最初是位旅游人士提供食、住的需要。隨著地區(qū)間交流的緊密，許多商務(wù)人士需異地交流，強(qiáng)調(diào)服務(wù)的酒店針對(duì)商務(wù)人士這一客戶群，商務(wù)中心便漸漸在酒店出現(xiàn)，為商務(wù)人士提供最基礎(chǔ)的商務(wù)設(shè)施和服務(wù)。,寫(xiě)字樓客戶群定位,寫(xiě)字樓客戶群應(yīng)分兩期考慮，在前期從營(yíng)運(yùn)角度出發(fā)，應(yīng)首先著重考慮項(xiàng)目的出租，因而需適應(yīng)市場(chǎng)的情況，以船務(wù)、化工、機(jī)械等租值較低的企業(yè)為目標(biāo)客戶；在項(xiàng)目度過(guò)培育期，周邊商業(yè)步向成熟時(shí)，項(xiàng)目將以副城中心的規(guī)劃考慮以第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)為目標(biāo)客戶，這將有助于拔高項(xiàng)目的檔次以及提升其價(jià)值。,目標(biāo)客戶群體： 以依靠

47、船廠、石化廠等大型廠房為發(fā)展的企業(yè)行業(yè)包括：船務(wù)、物流、機(jī)械、化工等 在黃埔區(qū)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的零售企業(yè)在大沙地、黃埔東等商業(yè)旺區(qū)經(jīng)營(yíng)以及計(jì)劃在黃埔中心商業(yè)區(qū)經(jīng)營(yíng)的企業(yè) 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)計(jì)劃開(kāi)辦公司，一般以居住在本土的高收入人群為主，主要從事IT、廣告等。 幼教、攝影室及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)以對(duì)外經(jīng)營(yíng)為主，為周邊居民提供生活配套的企業(yè)，這類(lèi)企業(yè)一般租期時(shí)間較長(zhǎng)同時(shí)租金穩(wěn)定，有利于項(xiàng)目的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。,規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn),6,規(guī)劃思路,從市場(chǎng)供需狀況來(lái)看，黃埔文沖目前缺乏具備良好形象的都市綜合體。但從市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，區(qū)域內(nèi)新增大量樓盤(pán)，將帶來(lái)有消費(fèi)的群體，未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)服務(wù)社區(qū)的綜合商業(yè)體。因此，本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的前瞻性是項(xiàng)目在片區(qū)同質(zhì)

48、化競(jìng)爭(zhēng)中生存立足并且能夠脫穎而出的根本。 根據(jù)上文的地塊分析和競(jìng)爭(zhēng)策略，本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)首先必須明確兩點(diǎn)： 根據(jù)商業(yè)體的規(guī)劃，本案中間的購(gòu)物中心必須是片區(qū)的標(biāo)桿。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的外立面設(shè)計(jì)除需獨(dú)具特色之外，在建筑符號(hào)、色彩元素上必須相互呼應(yīng)、協(xié)調(diào)，增加辨識(shí)度的同時(shí)融入項(xiàng)目周邊的城市設(shè)計(jì)，拔高項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的地位。 從區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境來(lái)看，項(xiàng)目周邊知名競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手集聚，片區(qū)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在不確定性，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和概念創(chuàng)新都有迅速被模仿的可能。根據(jù)差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)的差異性從功能分區(qū)的組合形式到立面造型的構(gòu)圖與線條細(xì)節(jié)都應(yīng)體現(xiàn)，功能設(shè)計(jì)應(yīng)關(guān)注不同使用者的價(jià)值追求、心理行為、商務(wù)環(huán)

49、境需求，滲透到細(xì)節(jié)的差異方能突破競(jìng)爭(zhēng)。,從項(xiàng)目定位的角度，差異化競(jìng)爭(zhēng)策略是規(guī)劃的前提,整體規(guī)劃建議,車(chē)流動(dòng)線,從立面展示性考慮東西塔樓設(shè)計(jì)應(yīng)以長(zhǎng)方型擴(kuò)大項(xiàng)目的可視面?？紤]整體形象預(yù)計(jì)以60米*30米設(shè)計(jì)，具體因應(yīng)外觀設(shè)計(jì)考慮。 東西塔樓臨街部分作零售商鋪使用，預(yù)計(jì)諗街商鋪面積占基底面積50% 東西塔樓分別與廣場(chǎng)貫通，方便塔樓客戶進(jìn)出商場(chǎng)。,整體規(guī)劃建議,西塔樓層分區(qū),東塔樓層分區(qū),12-26寫(xiě)字樓,7-11經(jīng)濟(jì)快捷酒店,-1、-2停車(chē)場(chǎng),5-6 健身+桌球+乒乓球等,2-4 餐飲+沐足等娛樂(lè),1 大堂+品牌店+專賣(mài)店,35層西餐廳,35 星空會(huì)所,23-34精英白領(lǐng)公寓,8-22 準(zhǔn)四星酒店,

50、5-7高檔餐廳、會(huì)議廳、多功能室,2-4 夜總會(huì)+KTV,1 大堂+品牌店+專賣(mài)店,-1、-2停車(chē)場(chǎng),各樓層分布,立面風(fēng)格：項(xiàng)目樓宇高度遠(yuǎn)高于其他房屋，昭示性強(qiáng)，外立面設(shè)計(jì)如與黃埔區(qū)怡港大廈等建筑相同的話將毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力。因而從外墻拔高項(xiàng)目的高度，采用現(xiàn)代感強(qiáng)的玻璃幕墻打造。 注重樓層整體風(fēng)格的統(tǒng)一和相互協(xié)調(diào) 在外立面統(tǒng)一設(shè)計(jì)的原則上需考慮到酒店、公寓、寫(xiě)字樓的不同需求。兼顧通風(fēng)、空調(diào)布置、陽(yáng)臺(tái)等多項(xiàng)訴求，在設(shè)計(jì)上可參考朱美拉公寓。,外立面,大堂大門(mén)配合整體形象設(shè)計(jì)以鋼化玻璃配合石材布置。 需注重?zé)艄獠贾?，突出明亮?注意大堂區(qū)與首層設(shè)備區(qū)（如：監(jiān)控室、員工室等）明確劃分，指引,外立面,電梯設(shè)置,

51、東塔 設(shè)6臺(tái)垂直電梯，其中公寓3臺(tái)，經(jīng)適型酒店2臺(tái)，1臺(tái)為共用貨梯； 1至4層商業(yè)需加裝6臺(tái)手扶電梯 西塔 設(shè)9臺(tái)垂直電梯，其中寫(xiě)字樓及星空會(huì)所合用3臺(tái)，酒店4臺(tái)，2臺(tái)貨梯，寫(xiě)字樓和酒店各用一臺(tái)貨梯 1至8層層商業(yè)需加裝14臺(tái)手扶電梯,為方便管理，公寓、酒店、寫(xiě)字樓、底層商業(yè)的人流要分流，有各自的電梯間。具體的風(fēng)格和參數(shù)要根據(jù)不同功能而有所區(qū)別。,寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)要點(diǎn)裝修標(biāo)準(zhǔn),從用戶的實(shí)際使用考慮，套間內(nèi)部的裝修未必能適應(yīng)商戶的使用需求，因而套間選擇毛坯的交付方式 公建部分是項(xiàng)目顯示其品牌檔次的重點(diǎn)所在，是裝修的重點(diǎn)所在。,大堂:首層入口地面采用高級(jí)地磚；墻身用瓷磚/玻璃/不銹鋼/木飾面裝飾；中空天

52、花設(shè)造型吊頂；設(shè)休閑沙發(fā)及豪華接待臺(tái). 各層通道：地面鋪設(shè)防滑耐磨地磚，墻身煽灰或鋪設(shè)大理石采用中央空調(diào)抽風(fēng)系統(tǒng)保證通風(fēng) 消防系統(tǒng)：完成各層鋪設(shè),寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)要點(diǎn)大堂,大堂面積的不足通過(guò)鏡面及燈光彌補(bǔ)，利用中空布置突出項(xiàng)目的高格調(diào)。 體現(xiàn)酒店式寫(xiě)字樓管理，在軟設(shè)施上突顯項(xiàng)目的人性化，包括管理、服務(wù)需做到以人為本。,寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)要點(diǎn)電梯間,從寫(xiě)字樓通風(fēng)采光角度考慮，應(yīng)避免出現(xiàn)黑房套間，因而從利用最大化考慮應(yīng)模仿中信大廈將電梯管井及相關(guān)的設(shè)備安設(shè)在塔樓的中心，方便各單元商戶出入同時(shí)可以規(guī)避黑房及死角位的出現(xiàn)。如右圖,寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)要點(diǎn)通道,通道應(yīng)以明亮為主考慮方向，以柔和的燈光削減寫(xiě)字樓特有的硬線條感，同

53、時(shí)采用大理石作墻身磚體現(xiàn)格調(diào)，走廊通道區(qū)需保證空氣流通，同時(shí)在電梯大堂以綠化點(diǎn)綴。,寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)要點(diǎn)洗手間,參照甲級(jí)洗手間裝修標(biāo)準(zhǔn)，墻身選用高檔瓷磚布置，智能化感應(yīng)沖洗、感應(yīng)式洗手池等系統(tǒng)；同時(shí)體現(xiàn)人性化，布置手紙、烘干系統(tǒng)、無(wú)障礙洗手間等設(shè)施。,寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)要點(diǎn)智能自動(dòng)化,區(qū)別于黃埔區(qū)其他寫(xiě)字樓的無(wú)管理狀態(tài)，本項(xiàng)目 以5A智能化、人性化、專業(yè)化管理服務(wù)體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)。,寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)要點(diǎn)戶型面積,綜合考慮現(xiàn)時(shí)黃埔區(qū)寫(xiě)字樓情況，黃埔區(qū)寫(xiě)字樓主要針對(duì)中小型企業(yè)，其中化工、機(jī)械、船務(wù)、物流等企業(yè)占了總體的80%以上。過(guò)大的面積將會(huì)成為其經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，因而適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，項(xiàng)目的寫(xiě)字樓應(yīng)開(kāi)發(fā)以中小型面積為主，因而建議寫(xiě)字

54、樓面積應(yīng)在40-150主推面積為50-80。,公寓設(shè)計(jì)要點(diǎn)戶型配比,根據(jù)產(chǎn)品定位部分所分析，相比以40-60平方米小戶型為主的國(guó)內(nèi)大多數(shù)酒店式公寓。 本項(xiàng)目公寓部分定位為城市精英領(lǐng)地，主要面向?qū)懽謽前最I(lǐng)人員。但為了增加客戶面，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目保持了50%的小戶型比重。,公寓設(shè)計(jì)要點(diǎn)戶型設(shè)計(jì),追求實(shí)用，小戶型也要做到麻雀雖小五臟俱全，尤其突出工作區(qū)的設(shè)置 可考慮適當(dāng)給增加飄窗、陽(yáng)臺(tái)的面積，并為設(shè)置相關(guān)用途。 中大戶型突出生活享受的理念，也要突出商務(wù)接待的概念,小戶型,中等戶型,大戶型,公寓設(shè)計(jì)要點(diǎn)裝修標(biāo)準(zhǔn),地面：鋪設(shè)簡(jiǎn)易耐磨防滑地磚 內(nèi)墻：客廳及臥室墻身局部貼墻紙或墻布，廚房貼墻磚,爐頭墻位

55、配防污板，衛(wèi)生間鋪貼墻磚。 門(mén)窗：窗戶采用鋼化玻璃，入戶大門(mén)選用實(shí)木大門(mén)、配防盜眼，配設(shè)門(mén)牌。臥室及衛(wèi)生間門(mén)選用選用趟門(mén)。 廚房:配標(biāo)準(zhǔn)櫥柜，配油煙機(jī)、電爐及洗衣烘干機(jī)。 衛(wèi)生間:選用立式沐浴間配沐浴花灑，安裝洗手盤(pán)及水龍頭設(shè)備，并配臺(tái)下柜、廁紙架、毛巾掛桿。 供電:配電箱各一套，配全套空調(diào)，設(shè)獨(dú)立空調(diào)、照明專用線路。 供水:采用變頻式供水系統(tǒng)，每戶均設(shè)獨(dú)立水電表。 通訊:每戶客廳及各房間均預(yù)留電話插座、公共有線電視天線插座、寬帶網(wǎng)接線盒。,酒店設(shè)計(jì)要點(diǎn),項(xiàng)目酒店分別有經(jīng)濟(jì)型酒店及四星級(jí)酒店，酒店標(biāo)準(zhǔn)的差異直接影響到其裝修及提供服務(wù)的差異因而在規(guī)劃布置上將分別考慮分別標(biāo)明。,酒店設(shè)計(jì)要點(diǎn)戶型面

56、積,經(jīng)濟(jì)型酒店在需求方面略低于四星級(jí)酒店，房間配置方面應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)房、雙人房居多，因而在戶型面積上，建議大部分間隔為30的房間。 四星級(jí)酒店房間配比更加多樣化，在標(biāo)準(zhǔn)間的基礎(chǔ)上應(yīng)設(shè)有豪華間、行政套間等。建議酒店戶型配比為：,酒店設(shè)計(jì)要點(diǎn)大堂,四星級(jí)酒店大堂是酒店檔次的最重要體現(xiàn)，因而占用較大面積，預(yù)計(jì)面積在400-600 并采用中空吊頂體現(xiàn)大堂的宏偉大氣，同時(shí)在燈光選擇方面以以的聚光燈、大吊燈顯示莊重，同時(shí)配合酒店經(jīng)營(yíng)，可設(shè)部分大堂商鋪經(jīng)營(yíng)便利店、商務(wù)中心、票務(wù)中心等。,經(jīng)濟(jì)型酒店的大堂選擇面積較少，約在80-120以簡(jiǎn)約實(shí)用為主基調(diào)，主要烘托出溫馨實(shí)用的感覺(jué)，擺設(shè)有服務(wù)臺(tái)、休息區(qū)沙發(fā)以及便利服務(wù)

57、設(shè)施等。在燈光選擇上以明亮為主。,在電梯選用方面，應(yīng)主要考慮其穩(wěn)定性及安全性，應(yīng)選用品牌電梯如三菱、日立、蒂森，同時(shí)轎箱選擇方面四星級(jí)酒店應(yīng)選擇12人以上轎箱，并在電梯上安裝智能化多語(yǔ)種報(bào)層系統(tǒng)。,酒店設(shè)計(jì)要點(diǎn)電梯,經(jīng)濟(jì)型酒店通道多采用簡(jiǎn)約風(fēng)格，裝修較為簡(jiǎn)單因而預(yù)留通道寬度一般以1.8-2米為標(biāo)準(zhǔn)過(guò)闊通道容易造成實(shí)用率偏低不符合經(jīng)濟(jì)型酒店的需求,酒店設(shè)計(jì)要點(diǎn)通道,四星級(jí)酒店較為注意裝修，在裝修風(fēng)格上多以現(xiàn)代感強(qiáng)為主基調(diào)，同時(shí)可通過(guò)凹槽及拐角區(qū)增添擺設(shè)突出格調(diào)。 預(yù)留通道寬度一般以2-2.2米，便于餐車(chē)及布草車(chē)往來(lái)。,酒店設(shè)計(jì)要點(diǎn)通道,預(yù)設(shè)酒店設(shè)備： 布草間 布草槽 員工休息室（員工洗手間） 卸

58、貨區(qū) 貨運(yùn)電梯,酒店設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)備設(shè)施,卸貨區(qū),貨運(yùn)電梯,布草間,提升建議,7,空中花園制造賣(mài)點(diǎn),將園林設(shè)計(jì)在裙樓臺(tái)平層上，架空層園林 。以空中花園形色出現(xiàn)，力求精致，強(qiáng)調(diào)可觀賞性與參與性。同時(shí)增加裙樓臺(tái)平層的商業(yè)價(jià)值。 目前黃埔地區(qū)的寫(xiě)字樓和公寓對(duì)綠化、園林、景觀缺乏應(yīng)有的重視，整體水平比較落后。號(hào)稱黃埔甲級(jí)寫(xiě)樓的怡港大廈的門(mén)前綠化造得非常差，像荒涼之地。 以綠色、環(huán)保、節(jié)能的生態(tài)概念推出市，必然能引起關(guān)注，將是一大賣(mài)點(diǎn)。,參考圖片,空中花園演繹健康辦公新理念,空中花園形態(tài)各異，可以栽花種草，也可以只擺幾個(gè)石凳，只是給使用者提供一個(gè)交談、休憩的共享空間，充分與室外新鮮空氣互動(dòng),展示因素空中花園,將自然引入的寫(xiě)字樓空中花園,設(shè)計(jì)健康寫(xiě)字樓，設(shè)置空中花園，通過(guò)開(kāi)啟的窗戶及種植綠化，把自然引入高層建筑，改善辦公環(huán)境，提高附加值。,園林景