1、.2003 年北京房地產(chǎn) 大預測1、 2003 年北京房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)發(fā)展，不會出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱和泡沫現(xiàn)象2002 年北京房地產(chǎn)市場開發(fā)勢頭強勁：1-9 月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成612.9 億元，比去年同期增長29.5%；全市新開工各類商品房1652 萬平方米，比去年同期增長7.4%。有觀點認為，目前北京房地產(chǎn)開發(fā)過熱，擔心2003 年會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，其根據(jù)主要來自對空置率和房價的分析，而我們分析后認為并非如此。不能簡單由空置率高得出過熱結(jié)論目前國際上普遍認為空置率在5-10% 之間為合理區(qū)。根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2001年北京市商品房空置率為 18.1%，商品住宅空置率為 19.2%。

2、同時，北京近幾年的商品房空置率均高于 5-10% 這個區(qū)間， 1999 年空置率曾高達 26.8%。表面看來這一指標的確高，但具體分析，可以發(fā)現(xiàn)北京商品房空置率高有其特殊原因，與國外指標也不具有可比性，因此不能簡單得出過熱結(jié)論。首先，在北京市目前空置的商品房當中，有相當一部分屬于政策性空置，在住房拆遷實物補償時期，政府要求先建安置房，再進行拆遷工作，后政策發(fā)生變化，實物補償變?yōu)樨泿叛a償，使一些建好的安置房變成空置房。其次，結(jié)構(gòu)性空置也須引起注意，根據(jù)偉業(yè)顧問對市場的監(jiān)測，在空置的商品房中，中高價位商品房占的比重較大，而 4000 元 /平方米以下的低價位房銷售狀況良好，空置比重很小。另外，我國

3、商品房空置率統(tǒng)計口徑與國外不同，在國外物業(yè)要空置超過一年才計入空置面積，但我國商品房在建成后而未出售便立即算入空置面積。截至2002年 6 月份，北京的商品房整體空置面積為 710.1 萬平方米，其中，空置時間在一年以內(nèi)的有376萬平方米，占全市空置面積的 53%，主要是新竣工的商品房，而空置在3 年以上的商品房面積則只有10。從北京商品房竣工、銷售和空置面積走勢圖來看，竣工與銷售面積基本上還是同步增長的。因此，盡管 2000 年以來北京的房地產(chǎn)開發(fā)、開復工面積、竣工面積都有了較大幅度的增長，但由于宏觀經(jīng)濟、基礎(chǔ)設(shè)施等各方面的利好因素，房地產(chǎn)開發(fā)主流呈現(xiàn)出銷售旺盛趨勢，空置面積有望得到控制。.

4、房價一直在緩慢趨降，泡沫之說缺乏根據(jù)一般認為，房價的增長速度持續(xù)超過GDP 的增長速度是出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的征兆，事實上，北京的房價已呈下降趨勢，按照統(tǒng)計局公布的最新數(shù)字，2002 年商品房平均售價4676元/平方米，比2001 年末低 386 元 /平方米；商品住宅平均售價4517 元/平方米，比2001 年末低 199 元/平方米。從偉業(yè)指數(shù)來看， 今年 3 季度全市綜合價格指數(shù)為79 點，比 2000 年 1季度的 83 點降了 4 點。從 2003 年的發(fā)展趨勢看，幾個因素將繼續(xù)拉低全市的商品房平均價格。首先，為保證危改居民及廣大中低收入居民的需求， 北京市今后幾年將繼續(xù)加大經(jīng)濟適用住房的

5、建設(shè)力度，從 2002 年開始，每年將新建經(jīng)濟適用住房 300 萬平方米，在連續(xù)四年的時間里，完成 1200 萬平方米的建設(shè)任務(wù)；其次，北京的住宅開發(fā)將不斷向南城推移，由于南城的地價相對低廉，今后將出現(xiàn)更多的低價位商品房；另外，伴隨著北京基礎(chǔ)設(shè)施，特別是道路系統(tǒng)的改善，北京的郊區(qū)化趨勢越來越明顯， 2003 年會出現(xiàn)更多的郊區(qū)住宅，而這些住宅的價位相對較低。這些都將繼續(xù)拉低北京的平均房價。因此，北京的房價變化是正常的、良性的，不會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。2、從供應(yīng)方面看， 2003 年土地供應(yīng)略有增加；商品房供應(yīng)量增幅較大；二手房市場仍無較大突破從市場供應(yīng)來看，由于北京的土地市場、增量房和存量房市

6、場還未形成有效的聯(lián)動效應(yīng)，2003 年北京一、二、三級市場走勢不盡相同。但總體情況是趨于增加的。2003年土地供應(yīng)略有增加2002 年有關(guān)土地使用的一項重要政策就是 關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定 ，這一新的土地政策頒布后， 土地交易公開化， 房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地的門檻抬高，這在一定程度上限制了土地的供應(yīng)量， 因此 2003 年開發(fā)企業(yè)以拍賣方式獲得的土地數(shù)量將有限，但以其它渠道，例如綠化隔離地區(qū)、危改小區(qū)、小城鎮(zhèn)改造等方式供應(yīng)的土地將呈現(xiàn)增長趨勢。預計 2003 年商品房供應(yīng)增幅較大，開復工面積將突破7000 萬平方米.首先，我們認為， 關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)

7、議出讓 的政策效果將會滯后，其對商品房供應(yīng)量的影響預計要到 2004 年以后才會顯現(xiàn)出來，所以 2003 年的新增商品房數(shù)量并不會受到影響。不僅如此，由于頒布了關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓 的政策， 2003 年 3月 31 日是最后簽定國有土地使用權(quán)出讓合同的期限，趕在關(guān)門 之前，將有一大批項目集中報批，這些項目推向市場的時間都不會太長，因此2003 年，北京的房地產(chǎn)項目在數(shù)量上會有較大的增加，預計商品房開復工面積將突破7000 萬平方米。二手房市場將逐漸放開，但2003 年不會有大的突破2003 年北京的二手房市場會有一些較為明顯的積極變化，一些利好政策將逐步出臺。但阻礙北京二

8、手房市場發(fā)展的根本問題，例如市場準入制度問題、土地出讓金問題、收益分配問題、稅費問題等，在 2003 年將會得到不同程度的解決，這將促進北京二手房市場的發(fā)展，但我們預計情況不會有大的突破。3、從需求方面看，有效需求將平穩(wěn)上升，需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化北京居民現(xiàn)狀居住狀況決定今后的住宅產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展?jié)摿?；居民收入穩(wěn)步增長，消費結(jié)構(gòu)不斷升級，是有效需求量平穩(wěn)上升的有力保證；同時隨著市場的更加成熟，需求結(jié)構(gòu)也在發(fā)生著變化。現(xiàn)狀居住條件還有很大提升空間，需求潛力大北京市目前住房成套率為55，處于住房的增量階段，意味著有大量居住人口需要改善居住條件；在北京城鎮(zhèn)非農(nóng)戶口家庭中，有37.9的家庭為租房戶，也就

9、是說有104 萬戶家庭還沒有自己的住房，他們需要進行一次置業(yè)。北京每年有大量外來人口遷入，他們也需要在北京買房置業(yè)。因此，北京居住物業(yè)的需求潛力很大。收入上升導致消費結(jié)構(gòu)變化，促使?jié)撛谛枨筠D(zhuǎn)化成有效需求北京市居民人均可支配收入呈逐年上升的趨勢，1996 年以來平均每年增長20%左右，由于近年來通貨膨脹率很低，甚至為負，所以居民的實際收入增長是較快的。隨著人均收入和消費水平的逐年上升，居民的消費結(jié)構(gòu)也發(fā)生了重大的變化，目前恩格爾系數(shù)已將至 35 以下。同時，居住消費在居民消費中所占的比例將逐漸上升，到2001 年這一比例已上升到 11.5%。更多迎合消費者需要的產(chǎn)品出現(xiàn)將拉動更多的有效需求由于房

10、地產(chǎn)產(chǎn)品與其他消費品相比有價格高，決策時間長的特點，這在一定程度上使許多潛在需求難以轉(zhuǎn)為有效需求。但是隨著市場的逐漸成熟及競爭性的加強，使更多迎合消費者需求的高品質(zhì)、低價位的產(chǎn)品不斷推出市場，將有利于潛在需求轉(zhuǎn)為有效需求。.需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，自住型需求上升而投資型需求下降2003 年北京房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)也將發(fā)生變化，比較突出的是在購房目的方面，自住型比例將有所上升，投資型比例有所下降。從自住需求來看，一方面，低價位項目將在 2003 年形成強勁的發(fā)展勢頭，使得部分持幣觀望的中低收入購房者轉(zhuǎn)為實際的消費群體；另一方面，隨著產(chǎn)品設(shè)計合理性和舒適性的提高，使部分已擁有住房的購房者考慮改善現(xiàn)有的居住環(huán)

11、境進行二次置業(yè)。而從投資需求來看，由于近年來出租項目的供應(yīng)增長非常迅速，使出租項目的投資回報率普遍下降，這將使投資者的投資行為更加謹慎。4、 2003 年北京房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)將有所變化，高價位項目供需矛盾變得突出。北京房地產(chǎn)市場一直存在供需結(jié)構(gòu)的不匹配，導致結(jié)構(gòu)性的 過剩 和 不足 ，即中價位樓盤供應(yīng)量最大，低價位樓盤供應(yīng)量較少，而客戶對低價位樓盤的需求量最大，對中價位樓盤的需求量較少。預計 2003 年供需結(jié)構(gòu)會有所變化，中低價位供需矛盾相對緩解，而高價位項目的供需矛盾變得更為突出。不同價位區(qū)間供應(yīng)量的變化根據(jù)偉業(yè)顧問對北京市在售樓盤的監(jiān)測統(tǒng)計，目前的供應(yīng)情況是，單價在5000-8000

12、元 /平方米的中價位樓盤的供應(yīng)量最大，其次是單價在5000 元 /平方米以下的低價位樓盤，單價在 8000元 /平方米以上的高價位樓盤供應(yīng)量最小。我們預測未來中價位項目供應(yīng)量將有所下降，而高低兩端價位樓盤的供應(yīng)量都將有所上升。不同價位區(qū)間需求量的變化偉業(yè)顧問的需求調(diào)查問卷顯示， 北京市目前低價位的樓盤需求量較大， 而中價位和高價位的樓盤需求量較少， 根據(jù)對客戶需求調(diào)查問卷的分析， 我們預測未來低價位項目需求量還會有較大幅度的上升，而中、高價位樓盤的需求量將繼續(xù)下降。供需結(jié)構(gòu)對比未來供應(yīng)量和需求量的變化趨勢將導致供需結(jié)構(gòu)的變化，中低價位供需矛盾相對緩解，但低價位項目仍然存在較大的供需缺口； 由于

13、高價位項目的供應(yīng)增加而需求下降， 將導致高價位項目的供需矛盾更為突出。5、 2003 年通過偉業(yè)指數(shù)表現(xiàn)的房價穩(wěn)中有降，但局部地區(qū)房價會有所上漲偉業(yè)指數(shù)顯示， 2002 年北京商品房綜合價格總體走勢趨降，我們預計2003 年偉業(yè)綜合價格.指數(shù)依舊是穩(wěn)中有降，不僅如此，由于一些指數(shù)不能反映出來的原因，北京商品房的整體價格實際上將下降的更多，但局部地區(qū)由于基礎(chǔ)配套設(shè)施的健全，產(chǎn)品的優(yōu)化，房價會有所上漲。偉業(yè)指數(shù)的走勢將穩(wěn)中有降2002 年第 3 季度偉業(yè)指數(shù)顯示， 全市的綜合價格為 7884 元 /平方米，比上季度下跌 1.0%，比去年同期下降 0.5%，從偉業(yè)指數(shù)的長期走勢圖來看，除 2001

14、年有小幅回升外，近幾年來的綜合價格指數(shù)一直是微幅走低的，因此，我們預計 2003 年北京商品房價格走勢相對比較平穩(wěn)，有一定的降幅。主要原因是： 第一，由于商品房開發(fā)逐步向郊區(qū)擴散的趨勢， 將有更多的郊區(qū)低價位項目入市；第二，由于競爭的加劇，相同區(qū)域的新項目多數(shù)將低價入市，這都將拉低整體的價格指數(shù)。一些價格指數(shù)無法反映的原因?qū)⑹箤嶋H價格下降的更多另外，還有一些價格的變化是偉業(yè)指數(shù)所不能反映的，首先，經(jīng)濟適用住房和危改房由于不屬于商品房的范圍，所以沒有參與偉業(yè)指數(shù)的計算，但我們預計 2003 年這些價格較低的樓盤將大量入市， 從而造成整個市場價格的下降。 其次，我們預計明年在同等的價位水平上，不僅

15、項目的品質(zhì)將大幅提高， 而且將出現(xiàn)更多的精裝修項目， 從而使項目的性能價格比大幅上升；另外，一些樓盤在銷售中，為了加快銷售速度，采取打折、送禮、抽獎等優(yōu)惠措施，這種變相降價的形式也沒有在偉業(yè)指數(shù)中反映， 這說明市場的整體價格水平實際上比偉業(yè)指數(shù)反映的降幅還大。局部地區(qū)價格將有所上漲雖然偉業(yè)綜合價格指數(shù)將穩(wěn)中有降， 但局部地區(qū)由于基礎(chǔ)配套設(shè)施的健全， 產(chǎn)品的優(yōu)化，房價會有所上漲， 如通州、大興等區(qū)域， 這些區(qū)域的價格在總體市場價格走低的情況下一路攀升，今后隨著道路、 商業(yè)配套等設(shè)施的不斷完善，這些區(qū)域與城市中心區(qū)域的心理距離和時間距離將大大縮短，所以我們預計2003 年這些區(qū)域房價仍會有所上升。

16、6、2003 年北京房地產(chǎn)市場除原有熱點區(qū)域仍將保持熱度外， 兩點一線 區(qū)域?qū)⒂锌赡艹蔀樾碌臒?點區(qū)域在入世及 2008 年舉辦奧運會的雙重因素刺激下，北京城市發(fā)展不斷攀上新的臺階，特別是以道路為主的各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)突飛猛進，使人們追求更好居住環(huán)境的愿望逐步得以滿足。我們預計2003 年北京房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域除繼續(xù)延續(xù)2002 年的趨勢外，還將有部分開發(fā)重點向城外地區(qū)轉(zhuǎn)移，特別是懷柔區(qū)、海淀山后地區(qū)以及輕軌沿線地區(qū)，這 兩點一線 將有望成為新的熱點區(qū)域。懷柔區(qū)有望成為度假型居住產(chǎn)品的熱點區(qū)域首先，懷柔境內(nèi)山青水秀，氣候宜人，旅游資源非常豐富，從客觀上能夠滿足人們休閑度假的需求和對回歸大自然的

17、渴望。其次，交通條件的改善，特別是 2002 年底一期工程已竣工通車的京承高速路的建設(shè)，極大的縮短了懷柔與北京城區(qū)的交通時間，使懷柔的房地產(chǎn)項目競爭力陡然加強。另外，隨著北京經(jīng)濟文化的迅速發(fā)展，人們的居住需求趨于多樣化、個性化，從早期單純以居住為主的需求逐步向?qū)で笮碌纳罘绞睫D(zhuǎn)變，更多的人開始注重對第二居所的選擇。預計2003 年懷柔地區(qū)依托于自身旅游資源的度假型產(chǎn)品會有更為集中的推廣，這也是人們追求高品質(zhì)生活的體現(xiàn)。海淀山后地區(qū)會有一個住宅開發(fā)的小高潮海淀山后地區(qū)背靠西山景觀，座擁數(shù)座皇家園林，周邊道路、水系改造建設(shè)已基本完工，為這里的發(fā)展奠定了一個強有力的基礎(chǔ)。加上隨著中關(guān)村科技園海淀園的

18、建設(shè)，以及 2002 年初中關(guān)村最大的配套生活設(shè)施 -西北旺新村的動工， 海淀區(qū)山后地區(qū)的住宅建設(shè)將會在 2003 年掀起一個小高潮。首先，西山景觀是獨一無二的， 而能夠近距離觀賞到西山景觀的地區(qū)， 唯有海淀山后地區(qū)。依托西山風景，毗鄰多處皇家園林，這里的住宅景觀價值是不可低估的。其次，海淀區(qū)中關(guān)村大街、北四環(huán)路海淀段、學院路、北清路、萬泉河路的相繼通車，特別是北清路的通車運行，使得海淀山后地區(qū)的發(fā)展不再被道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施所限制。同時大力開展的水系河道改造工.程對該區(qū)域價值的提升也有著重要的作用。另外，中關(guān)村科技園從建設(shè)初期便開始控制園內(nèi)住宅項目的審批，而西區(qū)人濃重的 海淀情節(jié) 將使海淀山后

19、地區(qū)逐漸成為中關(guān)村地區(qū)生活配套的主要區(qū)域。預計未來該區(qū)域潛在供應(yīng)總規(guī)模超過 700 萬平方米，而 2003 年新推出的居住類物業(yè)總供應(yīng)量預計將超過400 萬平方米。地鐵 13 號線的貫通將大幅度帶動周邊居住物業(yè)的發(fā)展從國外一些大城市發(fā)展情況來看，一般城市主干道路及軌道交通的改善都將極大地影響其周邊物業(yè)的發(fā)展，2002 年 13 號線輕軌西段率先通車，對其周邊物業(yè)的發(fā)展起到了極大的促進作用， 2003 年 13 號線將全線通車，屆時其對周邊物業(yè)的提升作用將更為明顯，預計2003 年輕軌沿線項目將有較大的發(fā)展。據(jù)偉業(yè)顧問監(jiān)測，從 2001 年 4 季度到 2002 年 4 季度， 13 號線開通段

20、沿線項目的價格均有較大程度的上揚，平均漲幅近 4，幾乎全部在售項目均有 100 元到 300 元的漲幅。輕軌沿線現(xiàn)階段主要的產(chǎn)品類型多數(shù)是針對都市有車族而設(shè)計的，以大戶型為主，我們預計隨著輕軌的開通，勢必會帶來產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征的改變。出現(xiàn)更多以經(jīng)濟實用的緊湊型戶型為主的項目，使無車族有條件在此區(qū)域內(nèi)置業(yè)。2003 年 13 號線輕軌將全線通車，屆時 13 號線將通過現(xiàn)階段幾個主要的居住組團：回龍觀大社區(qū)、立水橋居住組團、望京居住組團，輻射區(qū)域更是廣泛，吸引的客戶群體也將不僅僅是局限于北部地區(qū)。同時我們看到，在八達嶺高速路與立湯路之間輕軌沿線的地區(qū)，尚有較大規(guī)模的可開發(fā)土地，因此輕軌的開通對該區(qū)域?qū)?/p>

21、有較大程度的促進，該區(qū)域的開發(fā)可能會成為一個熱點。7、 受政策及市場導向的影響， 2003 年北京房地產(chǎn)市場不同區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品開發(fā)特征將得到進一步加強，區(qū)域間的差異性將逐漸明顯由于交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，2003 年北京房地產(chǎn)市場將凸顯這樣一個趨勢：由距離導致的區(qū)域差異將弱化，而由產(chǎn)品特征導致的區(qū)域差異將加強。即表現(xiàn)為同一區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品特征趨同，而不同區(qū)域之間的產(chǎn)品差異分化加劇。特別是中關(guān)村地區(qū)的寫字樓開發(fā)特征、亦莊開發(fā)區(qū)的低密度住宅特征以及 CBD 地區(qū)高價位項目特征。中關(guān)村寫字樓開發(fā)特征趨顯從國務(wù)院批準設(shè)立中關(guān)村科技園區(qū)開始，中關(guān)村土地開始凍結(jié)并納入統(tǒng)一規(guī)劃，同時住宅審批難度加大。 2000

22、年以來，中關(guān)村地區(qū)辦公類用房增長明顯，預計 2003 年中關(guān)村地區(qū)將推出大量的辦公、商業(yè)用房，商鋪的價格繼續(xù)看漲。.亦莊將成為低密度住宅集中開發(fā)地區(qū)隨著城市化發(fā)展的逐步深入，北京地區(qū)住宅郊區(qū)化趨勢明顯，從歷年新盤推出情況中可以看出近幾年北京郊區(qū)住宅比例的不斷上升，其中亦莊地區(qū) 2002 年推出 5 個新盤，總供應(yīng)面積高達 90 余萬平方米，高于歷年新盤推出面積幾倍有余。目前亦莊的區(qū)域產(chǎn)品主要包括三大類：第一類為別墅、TownHouse 和疊拼；第二類為低層板樓；第三類為小高層板樓。預計今后該區(qū)域的低密度特征將繼續(xù)加強，別墅、TownHouse 和疊拼類物業(yè)將成為主流。CBD高檔住宅持續(xù)升溫20

23、02 年前 10 個月 CBD 以及周邊區(qū)域共推出新項目 22 個，基本上與去年全年推出量持平，明顯高于 2000 年全年的新盤推出量。在新推出項目的產(chǎn)品類型特征上，高檔公寓的比例仍占據(jù)主要地位， 達到 41，而普通住宅供應(yīng)量下降趨勢明顯，且在產(chǎn)品類型上出現(xiàn)了商住公寓和商鋪等物業(yè)類型。CBD 地區(qū) 2002 年新推出項目的銷售均價保持在9800 元 /平方米以上，明顯高于目前北京市的房屋銷售均價 7500 元/平方米左右的水平， 且單價在 10000 元 /平方米以上的項目占據(jù)主體，達到近 60%的比例。預計 2003 年 CBD 地區(qū)項目價位仍將居高不下，且將出現(xiàn)更多的商住類、服務(wù)類公寓，同

24、.時商業(yè)物業(yè)將有較大的增加。8、物業(yè)類型多元化趨勢明顯，非居住類物業(yè)比例上升迅速，寫字樓和商業(yè)物業(yè)將出現(xiàn)新的產(chǎn)品形式2002 年北京非居住類物業(yè)在新盤中所占比例上大幅上升，寫字樓和商業(yè)等非居住類物業(yè)呈現(xiàn)明顯的增多趨勢。中關(guān)村地區(qū)和國貿(mào)商圈兩大地區(qū)是2002 年非居住類物業(yè)推出的重點地區(qū)，在所有的非居住類物業(yè)新盤中，這兩大地區(qū)的項目占到了總量的60強。預計2003 年非居住類物業(yè)所占份額會近一步提高，寫字樓和商業(yè)的供應(yīng)會在一定區(qū)域大量增加。特定區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展迅速，新式辦公物業(yè)將得到發(fā)展在北京宏觀經(jīng)濟利好的鼓舞下，2002 年寫字樓市場出現(xiàn)了平穩(wěn)向好的發(fā)展勢頭。預計 2003年寫字樓市場仍然發(fā)展平

25、穩(wěn)，中關(guān)村和 CBD 地區(qū)仍然將是寫字樓的集中供應(yīng)地，供應(yīng)量將繼續(xù)增大。從產(chǎn)品上看，寫字樓的發(fā)展也將逐步向生態(tài)化、人性化發(fā)展。甲級寫字樓將改變高層高容積率寫字樓一統(tǒng)天下的局面， 一些多層、 小高層的小型寫字樓和低密度、 獨立式寫字樓將出現(xiàn)，為中小型公司提供更多的選擇。 Business Park（商務(wù)花園）作為國外科技園區(qū)比較普遍采用的一種模式，是寫字樓向人性化發(fā)展的物業(yè)類型。受國外辦公邊緣化趨勢的影響，北京在交通狀況良好的北四環(huán)、五環(huán)及一些科技園區(qū)也會出現(xiàn)這類新型的辦公物業(yè)。商業(yè)市場迅速升溫，新型商業(yè)業(yè)態(tài)供應(yīng)量大增在商業(yè)類物業(yè)中，預計 2003 年傳統(tǒng)的百貨類物業(yè)不會有大的供應(yīng)量投入市場，而

26、一些新興的商業(yè)類型將入市，成為市場的熱點。自從中國加入世界貿(mào)易組織后，許多國際零售巨頭已經(jīng)或期待進入北京市場。 種種利好因素無形中推動了北京商業(yè)類物業(yè)的發(fā)展， 2003 年的商業(yè)市場會迅速升溫。隨著外國連鎖商家紛紛在北京開拓市場， 2003 年將有一些新型商業(yè)市場形態(tài)出現(xiàn)，例如 SHOPPINGMALL 、OUTLET STORE （工廠直銷店）等，這將對北京市原有的商業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn).生一定的影響?？梢灶A見未來北京的四環(huán)、五環(huán)地區(qū)將成為大賣場、大型專業(yè)店、大型購物中心等新型商業(yè)物業(yè)類型集中增長地帶。9、 商品房銷售速度減慢，預售性強的項目風險加大，專業(yè)營銷隊伍所起作用增強隨著北京房地產(chǎn)市場的逐漸

27、成熟，購房者的消費心態(tài)也逐漸成熟，消費越來越趨于理性，商品房銷售的難度增加。預計 2003 年銷售速度的減慢會造成預售性強的項目風險增大，同時，代理公司在銷售中所占份額增大。銷售速度減慢三方面的原因?qū)⑹?2003 年北京商品房的銷售速度減緩：第一，消費者心態(tài)成熟，沖動性購買減少；第二，由于投資類物業(yè)的激增使投資物業(yè)的回報率普遍下降，導致投資性購買減少；第三，由于總體供應(yīng)量的增長稍快于需求量的增長，使樓盤的吸納速度下降。預售性強的項目風險加大由于銷售速度的下降，使項目銷售壓力增大，特別是那些預售性強的項目風險更大。預售性強的項目指那些流行性、概念性強的產(chǎn)品，由于產(chǎn)品不是以品質(zhì)取勝，其弊端會隨著工

28、程的推進逐漸顯現(xiàn)，越接近現(xiàn)房階段銷售難度越大。所以此類產(chǎn)品需要在預售期間實現(xiàn)較快的銷售速度。市場上商品房銷售速度的減慢無疑會對此類預售性強的項目造成很大威脅。專業(yè)營銷隊伍所起作用增強銷售難度增加也使發(fā)展商對營銷手段的創(chuàng)新和多樣化越來越重視。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售多數(shù)是依靠報紙廣告的宣傳，但現(xiàn)在鋪天蓋地的廣告很難再有開發(fā)商預期的效果和作用了。這種情況下采取更為有效的營銷手段以吸引消費者促進消費就顯得尤為重要。由于發(fā)展商自身銷售隊伍的能力有限，很多發(fā)展商會選擇委托專業(yè)的代理公司來銷售樓盤。預計隨著房地產(chǎn)專業(yè)化程度的提高，市場分工越來越細，地產(chǎn)市場上專業(yè)營銷隊伍在項目銷售中所占的比例越來越大。10、產(chǎn)品會

29、出現(xiàn)一些在功能、規(guī)劃和戶型設(shè)計方面的新變化在使用性質(zhì)方面，會出現(xiàn)更多居住功能向商務(wù)辦公功能轉(zhuǎn)化的項目2003 年北京房地產(chǎn)市場中將會出現(xiàn)更多實際功能轉(zhuǎn)化為商務(wù)辦公功能的居住類物業(yè)，同時商住混用類的產(chǎn)品將逐漸退出市場。歸結(jié)其原因有以下幾點：首先，目前居住類建筑與商業(yè)金融類物業(yè)在開發(fā)、銷售、使用等各方面存在不少的政策差異，如土地出讓金、貸款年限等的不同，這使得發(fā)展商將居住物業(yè)轉(zhuǎn)化為商務(wù)物業(yè)的作法有利可圖；其次，北京市特定城市區(qū)域的發(fā)展，如金融街與CBD ，會在形成區(qū)域內(nèi)聚集的商務(wù)物業(yè)形態(tài)的同時對周邊區(qū)域產(chǎn)生輻射影響，帶動不同梯次、不同檔次的商務(wù)物業(yè)的發(fā)展，中檔的商務(wù)、商業(yè)類的物業(yè)從物業(yè)的建筑特征、

30、使用特征、檔次以及客戶需求等各方面都與居住類的物業(yè)有轉(zhuǎn)換的可能，這給居住物業(yè)的功能轉(zhuǎn)化提供了一個便利的條件。在社區(qū)規(guī)劃方面，將出現(xiàn)兩種發(fā)展趨勢一是外向型配套、分散型的會所形式逐漸替代集中式的配套設(shè)施。目前多數(shù)社區(qū)的內(nèi)向型配套設(shè)施規(guī)模較大、 設(shè)施集中， 對外使用不夠方便，同時其配套的設(shè)施內(nèi)容又與住戶的實際需求不匹配，.因此不同程度的出現(xiàn)了使用效率低，配套服務(wù)的檔次難以保證、客戶需要分攤的費用過高等各類問題，因此在未來的社區(qū)規(guī)劃中，出現(xiàn)更為實用、具有更多功能適應(yīng)性的配套設(shè)施將會是一個趨勢。這樣的配套設(shè)施具有外向、分散、功能可調(diào)整等特點，且多數(shù)與非配套性的商業(yè)設(shè)施和園林景觀相混合，其功能更為適合居住

31、者的實際需求，同時分散設(shè)置的配套設(shè)施也更節(jié)約用地。二是單體優(yōu)先、戶型優(yōu)先的原則越來越多的得到認同。在這里，客戶的成熟是最主要的因素。購房者越來越看重自己購買的住宅產(chǎn)品的基本品質(zhì)，如戶型的面積、 使用率、 朝向、空間合理性等，而社區(qū)的整體概念與配套等內(nèi)容相對退居次要的位置。 這樣的市場就要求發(fā)展商塑造的產(chǎn)品應(yīng)該是以單體和戶型的品質(zhì)為優(yōu)先，避免因總體的布局效果犧牲單體與戶型，也就是避免發(fā)展商最后的利潤沉淀。在樓型方面，具有較小標準層面積的塔、進深較小的板樓逐漸增多。這是戶型優(yōu)先的原則在整體規(guī)劃層面上的體現(xiàn)，因為，從建筑設(shè)計的角度來看，一梯少戶、標準層面積小的塔樓與進深小的板樓中都更容易設(shè)計出采光通風條件