1、協(xié)信阿卡迪亞項(xiàng)目策劃書 重慶協(xié)信控股（集團(tuán)）有限公司研發(fā)策劃中心 二五年十二月 目 錄 前言前言.1 一、地理位置.1 二、地塊面積及地價(jià).1 第一部分：市場(chǎng)環(huán)境研究第一部分：市場(chǎng)環(huán)境研究.2 一、2005 年重慶房地產(chǎn)市宏觀環(huán)境分析.2 （一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析.2 （二）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析.3 二、區(qū)域環(huán)境分析.6 （一）大坪片區(qū)概況.6 （二）大坪片區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境.7 （三）大坪片區(qū)人口分析.7 （四）大坪片區(qū)交通現(xiàn)狀.7 （五）大坪片區(qū)規(guī)劃.8 三、項(xiàng)目供應(yīng)市場(chǎng)分析.10 （一）項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)分析.10 （二）2006-2007年重慶市高檔樓盤供應(yīng)市場(chǎng)分析.12 四、項(xiàng)目需求市場(chǎng)

2、分析.14 （一）項(xiàng)目所處區(qū)域大石楊片區(qū)消費(fèi)特征分析.14 （二）高檔住宅需求分析（主要針對(duì)別墅及花園洋房）.15 五、花園洋房、聯(lián)排別墅、江景高層專題分析.20 （一）花園洋房項(xiàng)目分析.20 （二）聯(lián)排別墅項(xiàng)目分析.22 （三）江景高層項(xiàng)目分析.25 六、項(xiàng)目重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析.26 七、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論及建議.29 第二部分：項(xiàng)目定位分析第二部分：項(xiàng)目定位分析.30 一、地塊分析.30 （一）地塊位置.30 （二）地塊規(guī)模.31 （三）地形分析.31 （四）各地塊建設(shè)條件.31 （五）地塊周邊交通及配套.34 （六）地塊規(guī)劃方向分析.35 二、SWOT 分析.35 （一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì).35 （二）項(xiàng)

3、目劣勢(shì).36 （三）市場(chǎng)威脅.37 （四）市場(chǎng)機(jī)會(huì).37 （五）應(yīng)對(duì)策略.38 三、項(xiàng)目定位.39 （一）定位依據(jù).39 （二）項(xiàng)目定位.40 第三部分：項(xiàng)目主題構(gòu)思第三部分：項(xiàng)目主題構(gòu)思.44 一、其它項(xiàng)目主題分析.44 二、阿卡迪亞項(xiàng)目主題思考.46 第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議.46 一、交通組織分析及建議.46 一、建筑風(fēng)格建議.47 三、園林景觀建議.49 四、戶型建議.49 （一）聯(lián)排別墅.49 （二）花園洋房.51 （三）高層.53 五、配套設(shè)施建議.53 第五部分：項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及銷售計(jì)劃第五部分：項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度及銷售計(jì)劃.54 一、項(xiàng)目研發(fā)階段控制節(jié)點(diǎn)建議

4、.54 二、項(xiàng)目實(shí)施階段控制節(jié)點(diǎn)建議.55 第六部分：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第六部分：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).55 一、評(píng)價(jià)原則.55 二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).56 三、投資估算.57 四、收入測(cè)算.59 五、資金籌措及使用.60 六、投資分析.62 七、贏利模式分析.63 第七部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析第七部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析.65 一、項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分析.65 二、 敏感性分析.65 三、 風(fēng)險(xiǎn)控制.66 第八部分：總體評(píng)價(jià)第八部分：總體評(píng)價(jià).66 前言前言 一、地理位置 項(xiàng)目地處渝中區(qū)黃荊社，為渝中區(qū)、高新區(qū)、沙坪壩區(qū)三區(qū)交界處，項(xiàng)目 以紅黃路為界，劃分為兩個(gè)項(xiàng)目，西側(cè)為協(xié)信阿卡迪亞項(xiàng)目，東側(cè)為協(xié)信云棲 谷項(xiàng)目。 二、

5、地塊面積及地價(jià) 規(guī)劃用地面積及土地成本構(gòu)成（包括兩個(gè)項(xiàng)目） 土地面積（）地價(jià)備注 掛牌面積29506 萬(wàn)元綜合價(jià)金，含綠地 三九廠201491728 萬(wàn)元 不含土地交易稅及土地出 讓金 長(zhǎng)陵廠4830420 萬(wàn)元 不含土地出讓金、稅金及 土地增值稅 戒毒所16900 置換地塊：約 120 萬(wàn)元/畝 建設(shè)成本：1500 萬(wàn)元 兩項(xiàng)合并計(jì)算 同創(chuàng)地塊約 5200 土地成本：70 萬(wàn)元/畝 土地出讓金：270 元/ （容積率 3.5） 兩項(xiàng)合并計(jì)算 紅黃路調(diào)整后 增加用地 約 5000按掛牌價(jià)計(jì) 合計(jì) 其中，阿卡迪亞項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 339.82 畝（含綠地 19.9 畝） ，建設(shè)用地 ；黃荊社高層

6、項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 98.5 畝（含綠地 7.1 畝） ，建設(shè)用地 49626。 第一部分：市場(chǎng)第一部分：市場(chǎng)環(huán)境研究環(huán)境研究 一、2005 年重慶房地產(chǎn)市宏觀環(huán)境分析 （一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1 1、國(guó)民生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率、國(guó)民生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率 2005 年全年地區(qū)生產(chǎn)總值突破 3000 億，達(dá)到 3069.10 億元，同比增長(zhǎng) 11.5%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)起飛發(fā)展階段，社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)登上一個(gè)新的臺(tái)階。 2000-2005 年上半年重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率 0 2000 4000 0 5 10 15 20 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1597.51749.771971.12250.662655.3

7、93069.1 增長(zhǎng)率（%）8.659.5312.6514.1817.9811.5 2000年2001年2002年2003年2004年2005年 注：2000-2004 年數(shù)據(jù)來(lái)源于重慶統(tǒng)計(jì)年鑒，2005 年數(shù)據(jù)來(lái)源于“立業(yè)報(bào)告” 2 2、城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入、城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 0.02 0.04 0.06 0.08 0.1 0.12 0.14 0.16 城鎮(zhèn)居民人均年可支配 收入（元） 5467 58966276 6721 7238 80939221 10244 增幅（%） 7.80%6.40%7.10%7.

8、70% 11.80 13.90 11.10 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 分析： 隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，居民生活水平亦逐年得到提高，2005 年城市居民年人均 突破 10000 元，達(dá)到 10244 元，同比增長(zhǎng) 11.1%。以一戶家庭平均 3.15 人口 計(jì)算，家庭年平均可支配收入已經(jīng)達(dá)到 32268.6 元。 3 3、人均國(guó)民生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率、人均國(guó)民生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率 0 5000 10000 15000 0 5 10 15 20 25 30 35 人均國(guó)民生產(chǎn)總值515756546347720996084773

9、增長(zhǎng)率（%）10.569.6412.2613.5833.280 2000年2001年2002年2003年2004年2005年1-6 注：2000-2004 年數(shù)據(jù)來(lái)源于重慶統(tǒng)計(jì)年鑒，2005 年上半年數(shù)據(jù)來(lái)源于“立業(yè)報(bào)告” 。 2004 年重慶市人均國(guó)民生產(chǎn)總值首次超過(guò) 1000 美元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展踏上一個(gè) 新的高度。 以上數(shù)據(jù)顯示：重慶市近三年來(lái)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值以年均 11.33 個(gè)百分點(diǎn)的速 度快速增長(zhǎng)；人均 GDP 首次跨越 1000 美元。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析（二）房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析 1 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資 分析： 房地產(chǎn)開發(fā)投資受國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響增速有所減緩，但從

10、投資總量 0 500 1000 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 房地產(chǎn)投資額（億元）112.51139.63196.67245.91327.89393.09517.73 增幅24.10% 40.90% 25.00% 33.30% 19.90% 27.80% 1999200020012002200320042005 上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然是全市投資增長(zhǎng)的中堅(jiān)力量。2005 全年房地產(chǎn)開發(fā) 投資累計(jì)完成 517.73 億元，同比增長(zhǎng) 27.8%，投資比重由 2004 年同期的 25% 上升至 25.8%。 2 2、年度竣工面積、年度竣工面積 分析： 全市商品房竣工面積呈現(xiàn)逐年上漲的趨

11、勢(shì)，2003 年的竣工面積達(dá)到 1676.96 萬(wàn)平方米，為歷年最高；而 2000 年和 2002 年的同比增長(zhǎng)出現(xiàn)了一個(gè) 高峰，同比增長(zhǎng)比例分別達(dá)到了 36%左右；2004 年竣工面積卻一改往年態(tài)勢(shì)， 竣工量近六年來(lái)首次回落，同比下降了 8.5 個(gè)百分點(diǎn)，然而 2005 年全年房屋竣 工面積達(dá)到 2208.12 萬(wàn)，同比增長(zhǎng) 39.2%，增幅比 2004 年上升 47.7 個(gè)百分 點(diǎn)，在房產(chǎn)新政后，重慶本地房地產(chǎn)開發(fā)又顯示出了充分的活力。 3 3、商品房新開工面積與銷售面積、商品房新開工面積與銷售面積 0 5000 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 竣工面積(萬(wàn)方)62084910

12、211390.7 16771534.6 2208.1 增幅36.90%20.30%36.20%20.60% 8.50% 39.20% 1999200020012002200320042005 0 1000 2000 3000 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 新開工面積757129016611709.472098.232144.842337.24 增幅70.40%28.80%2.90%22.70%2.20%6.70% 1999200020012002200320042005 分析： 2005 年，重慶市全年商品房銷售面積為 1559.78 萬(wàn)，同比增長(zhǎng) 17.

13、30%，增幅較 2004 年有較大反彈，表現(xiàn)出重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求依然 強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在需求的拉動(dòng)下穩(wěn)步提升。 ；2005 年，重慶市全年商品房 銷售面積為 1559.78 萬(wàn)，同比增長(zhǎng) 17.30%，增幅較 2004 年有較大反彈，表 現(xiàn)出重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求依然強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在需求的拉動(dòng)下穩(wěn)步 提升。 在當(dāng)前的商品房銷售市場(chǎng)中，銷售面積與新開工面積增速基本同步，有效 需求仍在支撐著房產(chǎn)市場(chǎng)上供給的逐年提升，這也在一定程度上反映了重慶市 房地產(chǎn)市場(chǎng)是在需求拉動(dòng)下穩(wěn)步增長(zhǎng)中健康發(fā)展著。 4 4、商品房銷售金額與銷售單價(jià)、商品房銷售金額與銷售單價(jià) 0 100 200 300 40

14、0 500 0 500 1000 1500 2000 2500 商品房銷售額（億元）59.278.37107.65158.15284.84356.65420.48 商品房銷售價(jià)格（元/ m2） 1377135114431556159618582005 1999200020012002200320042005 0 1000 2000 0 0.1 0.2 0.3 0.4 銷售面積（萬(wàn)m2）4305807461016.58 1316.58 1329.32 1559.76 增幅34.88%28.62%36.27%29.50%0.98%17.30% 199920002001200220032004200

15、5 分析： 從全市的商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)來(lái)看，其價(jià)格漲幅相對(duì)穩(wěn)定，與前文中統(tǒng)計(jì)的人 均可支配收入等指標(biāo)相比，可以看出商品房?jī)r(jià)格漲幅均低于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，在 未來(lái)，這一距離還將繼續(xù)縮小，價(jià)格仍有較大的上漲空間。 綜上所述，目前全市房產(chǎn)供需兩旺，形勢(shì)看好。從以上數(shù)據(jù)來(lái)看，GDP 的 增長(zhǎng)，居民可支配收入的提高，無(wú)疑可以刺激市民購(gòu)房的需求和欲望。加上城 市建設(shè)造成的大面積拆遷，進(jìn)一步提升需求市場(chǎng)。可見，重慶房市仍處于賣方 市場(chǎng)，并且需求大于供給，市場(chǎng)空間較大，形勢(shì)較為樂(lè)觀。 二、區(qū)域環(huán)境分析 本項(xiàng)目地下大坪片區(qū)，因此，區(qū)域環(huán)境分析重點(diǎn)在大坪區(qū)域。 （一）大坪片區(qū)概況（一）大坪片區(qū)概況 從行政劃分來(lái)看，大坪位

16、于渝中區(qū)西部，是渝中區(qū)的商業(yè)副中心。同時(shí)， 大坪位于高新區(qū)、九龍坡區(qū)和渝中區(qū)的交界地帶，是連接沙坪壩、九龍坡、大 -0.2 0 0.2 0.4 0.6 銷售額增幅32.38%34.36%46.91%32.89%25.20%17.90% 銷售價(jià)格增幅-1.90%6.80%7.80%2.50%16.40%7.90% 1999200020012002200320042005 渡口、高新區(qū)與渝中、江北、渝北的一個(gè)重要的交通樞紐。它的發(fā)展與渝中區(qū)、 高新區(qū)以及九龍坡區(qū)的發(fā)展都息息相關(guān)。因此，大坪也成為了大石楊片區(qū)組團(tuán) 中的核心區(qū)域。 大坪周圍有電信局、煤設(shè)院、消防隊(duì)等企事業(yè)單位；有大坪三院、重醫(yī)附 一院

17、、后勤工程學(xué)院、大坪小學(xué)、馬家堡小學(xué)、九坑子小學(xué)等醫(yī)療和教育配套； 有百盛商場(chǎng)、新世紀(jì)百貨、萬(wàn)有康年大酒店等重要基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施。 （二）大坪片區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境（二）大坪片區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 渝中區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直處于全市領(lǐng)先地位，國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈持續(xù)較快發(fā)展態(tài)勢(shì)， 年平均增長(zhǎng)率達(dá)到了 12.21%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化，傳統(tǒng)的商貿(mào)、金融、交通等 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定，信息、旅游、房地產(chǎn)、中介服務(wù)等新興的第三產(chǎn)業(yè)也迅速 發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度超過(guò)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的平均水平。 大坪雖然不是渝中區(qū)的核心商圈，但是作為渝中區(qū)的副中心和人口密集的 老城區(qū)，它在渝中區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮中起著舉足輕重的作用。 （三）大坪片區(qū)人口分析（三）大坪

18、片區(qū)人口分析 區(qū)域年末總戶數(shù)（萬(wàn)戶）年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）非農(nóng)業(yè)人口 大坪 19.4959.6359.39 截止于 2004 年重慶統(tǒng)計(jì)年鑒的相關(guān)數(shù)據(jù)資料及從相關(guān)部門得悉，2003 年 末大坪總戶數(shù)為 19.49 萬(wàn)戶，總?cè)丝跀?shù)為 59.63 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口為 59.39 萬(wàn)人，占 99.6%，充分看出大坪的城市化率非常之高。 （四）大坪片區(qū)交通現(xiàn)狀（四）大坪片區(qū)交通現(xiàn)狀 1、大坪是一個(gè)公路交通四通八達(dá)，十分便捷的區(qū)域。從石橋鋪經(jīng)大坪直達(dá) 解放碑的長(zhǎng)江二路是整個(gè)重慶市的交通大動(dòng)脈，更是重慶的迎賓大道。正是這 條大動(dòng)脈，連貫了大半個(gè)重慶。 2、已開通的輕軌二號(hào)線途經(jīng)大坪連通大渡口區(qū)和解放碑。軌

19、道交通讓大坪 的交通樞紐地位得到了提升。 3、由于大坪位于是整個(gè)重慶是中心位置，從大坪到主城六區(qū)都非常方便從 下表可看出大坪的交通便捷性。 大坪至各重要區(qū)域的交通分析 交通段車程時(shí)間（分鐘） 大坪解放碑15 大坪沙坪壩20 大坪楊家坪5 大坪江北15 大坪南坪10 （五）大坪片區(qū)規(guī)劃（五）大坪片區(qū)規(guī)劃 1、功能規(guī)劃 在政府規(guī)劃中，渝中區(qū)的最新政府功能定位為“四中心、兩高地、一樞紐” ， 即商貿(mào)、金融、信息、文化中心，基礎(chǔ)教育和醫(yī)療衛(wèi)生高地，水上客運(yùn)樞紐。 而大坪就占了其中的“兩個(gè)中心”和“兩個(gè)高地” ，將被打造成渝中區(qū)西部的商 貿(mào)中心、電信數(shù)據(jù)傳輸信息中心、醫(yī)療衛(wèi)生和基礎(chǔ)教育高地。在大坪，擁有

20、大 坪小學(xué)、馬家堡小學(xué)、九坑子小學(xué)等 10 余所小學(xué)及六十六中、大坪中學(xué)、大坪 建設(shè)中學(xué)等 6 所中學(xué)，完成該區(qū)域居民的義務(wù)教育工作。片區(qū)還有石油路高等 ?？茖W(xué)校、重慶后勤工程學(xué)院等高等院校，將大坪打造成教育高地。 大坪將建高中園區(qū)。2003 年起該區(qū)內(nèi)從幼兒園到高中的學(xué)校都面臨重新整 合。其中高中學(xué)校將相對(duì)集中在大坪六店子，建設(shè)成占地 300 畝的高中園區(qū)。 該園區(qū)將把二十九中已有的 100 多畝校地納入其中。屆時(shí)在渝中經(jīng)商辦企業(yè)的 外來(lái)人口、流動(dòng)人口，包括有固定收入的民工群體的子女，都能一并享受到優(yōu) 質(zhì)教育。 2、交通規(guī)劃 （1）高九路：高（廟村）九（坑子）路起于成渝高速公路的二郎立交，經(jīng)

21、 高廟村、聯(lián)芳村、六店子（本項(xiàng)目位置） 、九坑子，止于大坪長(zhǎng)江路上的大黃路 口，全長(zhǎng) 8.27 公里，投資 12 億。途中設(shè)有石新路、石小路和石油路 3 個(gè)全互 通立交，整條路貫穿渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)和高新區(qū)，是一條東西走向的城市快速 路，是主城核心區(qū)向西連接成渝高速路的主通道。 高九路高新段在 2003 年年底正式動(dòng)工，計(jì)劃在 2005 年 12 月 30 日竣工。 但是由于種種原因，現(xiàn)在高新段已經(jīng)停工，已經(jīng)完成整個(gè)工程的 60%左右。高 九路渝中段 2005 年 12 月動(dòng)工，預(yù)計(jì)渝中段在 2007 年年底正式通車。屆時(shí)， 從渝中區(qū)到成渝高速路將由現(xiàn)在的近 40 分鐘縮短為 17 分鐘。 高九

22、路的建成 將直接影響本項(xiàng)目交通狀況，使本項(xiàng)目成為交通非常方便的地段。 （高九路線路圖） （2）大坪隧道：今年 10 月中旬，有“主城第一洞”之稱的大坪隧道正式 動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2007 年 3 月完工，和嘉華大橋一起，經(jīng)過(guò)大坪連通江北李家坪和 渝中黃沙溪，為主城新增一條南北向快速干道。 （3）嘉華大橋：將直接貫通江北與大坪，以這條線路為主導(dǎo)的南北干道是 全市最重要的干道之一，使重慶交通大提速。該橋?qū)样Z公巖大橋、渝合高速 路和李家沱大橋連成一個(gè)整體，形成另一條南北干道。屆時(shí)，從江北到大坪的 距離將縮短至幾分鐘車程。 （4）輕軌一號(hào)線：規(guī)劃的輕軌一號(hào)線是朝天門-較場(chǎng)口-兩路口-大坪-石橋 鋪-沙坪壩

23、-大學(xué)城段，線路長(zhǎng)度 32 公里，其中地下部分 22 公里，將于 2010 年 前建成，屆時(shí)，大坪這個(gè)中間樞紐更便捷的拉近了渝中與沙坪壩兩區(qū)。 （5）紅黃路：由黃荊社到紅巖村的紅黃路不久會(huì)動(dòng)工修建。 分析：總的來(lái)說(shuō)大坪未來(lái)的規(guī)劃是非常看好的，大坪未來(lái)將有更好的交通、 醫(yī)療、教育、文化配套。尤其是交通，在各條輕軌相繼通車后，在 2007 年完 工的菜園壩大橋和 2008 年完工的華村大橋以及 2007 年完工的大坪隧道投入使 用后，大坪的交通將成為名副其實(shí)的路路通。在這個(gè)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化城 市中，這樣一個(gè)區(qū)域的住宅將得到快節(jié)奏生活的現(xiàn)代城市居民的青睞，會(huì)使本 地塊具較大的升值潛力。 三、項(xiàng)目

24、供應(yīng)市場(chǎng)分析 （一）項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)分析（一）項(xiàng)目所處區(qū)域房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)分析 1、項(xiàng)目所處區(qū)域（大石楊片區(qū)、沙東區(qū)）在售樓盤特征 （1）由于項(xiàng)目地處都市核心，土地價(jià)值高，因此項(xiàng)目均以高容積率的高層 住宅為主，周邊樓盤建筑形態(tài)幾乎全部以小高層和高層住宅為主，占總量的 95%以 上，低層住宅只有南方楓林麗舍和美茵河谷及歸谷城市美墅，比較缺少低密度、 低容積率的高尚生態(tài)住宅區(qū)。 （2）對(duì)推出項(xiàng)目戶型的配比進(jìn)行分析，該區(qū)域主要以中小戶型為主。平均 而言，一房占 20%左右（3545） ，二房占 35%左右（6080） ，三房占 40%左右（100 平方米115） ，四房以上占 5%左右（13

25、0以上） 。 （3）對(duì)于推出項(xiàng)目的主力戶型進(jìn)行分析，該區(qū)域推出的主力戶型基本以二 房和小三房為主，主力戶型二房的面積。在 6580之間，三房的面積在 100110之間。 （4）區(qū)域比較暢銷的戶型集中在 65左右的二房和 100左右的三房， 滯銷的戶型集中在 80以上的二房和大三房，熱銷一房的戶型總價(jià)集中在 10 萬(wàn)元14 萬(wàn)元，熱銷二房的戶型總價(jià)集中 18 萬(wàn)元25 萬(wàn)元，熱銷三房的戶型 總價(jià)集中在 25 萬(wàn)元32 萬(wàn)元。 （5）區(qū)域平均銷售價(jià)格在 34003500 元之間，最高價(jià)為商圈中心的小戶 型住宅，價(jià)格在 4200 元左右，最低價(jià)集中在位置較為偏僻并且交通不便利的 大戶型，價(jià)格在 26

26、50 元左右。 2、項(xiàng)目所處區(qū)域未來(lái) 1-2 年供應(yīng)量分析 （1）預(yù)計(jì) 2006 年四個(gè)區(qū)域總的推盤量（在售項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)量）將達(dá)到 74 萬(wàn)，以高層住宅為主，基本沒(méi)有低層住宅供應(yīng)。 另外，四個(gè)區(qū)域今年有大量新項(xiàng)目面市，包括： 沙東區(qū)會(huì)有一個(gè)小型單體、珠江項(xiàng)目（美麗山水旁，年底推廣） 、廈門 鴻露項(xiàng)目（三角碑附近） ； 楊家坪組團(tuán)今年會(huì)有九龍灣項(xiàng)目、英廣的空壓廠項(xiàng)目、潤(rùn)安的直港項(xiàng) 目、港城的西郊醫(yī)院項(xiàng)目、上海城開的建設(shè)廠項(xiàng)目（180 畝） 、十八冶 也會(huì)有兩個(gè)單體； 大坪組團(tuán)紅樓項(xiàng)目會(huì)包裝面市、廣廈藍(lán)灣年底會(huì)面市、十九中項(xiàng)目會(huì) 面市、后工項(xiàng)目（70 余畝，容積率 3）年底會(huì)面市、轉(zhuǎn)盤區(qū)域會(huì)有兩

27、 個(gè)單體樓面市； 石橋鋪組團(tuán)會(huì)有塞納風(fēng)情項(xiàng)目、公交公司項(xiàng)目、美茵河谷二期也會(huì)動(dòng) 工建設(shè)并面市。 保守估計(jì)，預(yù)計(jì) 2006-2007 年新項(xiàng)目面市體量約 30 萬(wàn)，加已開盤項(xiàng)目 后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目，4 區(qū)域今、明年新開發(fā)量已達(dá) 104 萬(wàn)（不含項(xiàng)目周邊項(xiàng)目， 下面另作分析） ，且這些項(xiàng)目至少 95%以上為高層。 （2）四區(qū)域已推出樓盤以小高層和高層住宅為主，占總量的 95%以上， 低層住宅只有南方楓林麗舍和美茵河谷及歸谷城市美墅。 3、項(xiàng)目周邊未來(lái)三年供應(yīng)的重點(diǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱開發(fā)體量預(yù)計(jì)開發(fā)周期 及啟動(dòng)時(shí)間 基本定位 瑞安項(xiàng)目項(xiàng)目總占地面積： 130萬(wàn) 項(xiàng)目總建筑面積： 300萬(wàn) 啟動(dòng)時(shí) 間：2006

28、年， 周期：10年 西部最大的制 造業(yè)服務(wù)中心 沙濱路片區(qū)房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目 總占地面積： 1100畝 總建筑面積： 200萬(wàn) 啟動(dòng)時(shí) 間：2006- 2007年，周 期：10年 后山坡整體舊城改 造項(xiàng)目 項(xiàng)目占地面積： 465畝 項(xiàng)目總建筑面積： 93萬(wàn) 啟動(dòng)時(shí) 間：2006年 小高層和高層住 宅； 同創(chuàng)世紀(jì)康城項(xiàng)目項(xiàng)目占地面積： 33萬(wàn) 總建筑面積： 17萬(wàn) 2006年年底啟 動(dòng) 小高層、高層 綜合大石楊片區(qū)、沙東區(qū)，及項(xiàng)目周邊項(xiàng)目供求體量，預(yù)計(jì)未來(lái) 2 年新開 發(fā)面積約 130 萬(wàn)。其中，瑞安項(xiàng)目與本項(xiàng)目區(qū)域類似，建筑形態(tài)相同，將會(huì) 直接競(jìng)爭(zhēng)。 （二）（二）2006-2007 年重慶市高檔

29、樓盤供應(yīng)市場(chǎng)分析年重慶市高檔樓盤供應(yīng)市場(chǎng)分析 （1）規(guī)模：2006-2007 年面市的高檔樓盤總規(guī)模約為 222 萬(wàn)，其中花 園洋房 142 萬(wàn)，別墅 80 萬(wàn)。 （2）分區(qū)域面市高檔樓盤： 從區(qū)域面市的高檔樓盤看，北部新區(qū)的體量最大，達(dá)到了 68 萬(wàn)，銷售價(jià) 格也是最高：獨(dú)立價(jià)格預(yù)計(jì)在 8500-12000 元，聯(lián)排價(jià)格預(yù)計(jì)在 5500-6500 元， 花園洋房在 4000-5000 元。大西區(qū)明年也會(huì)有近 40 萬(wàn)的高檔物業(yè)面市，但 是供應(yīng)價(jià)格偏低。各個(gè)區(qū)域的高檔物業(yè)供應(yīng)狀況如下： 、高新區(qū)：明年銷售的高檔物業(yè)面積為 19.3 萬(wàn)，以花園洋房為主，供 應(yīng)價(jià)格預(yù)計(jì)在 3500-3800 元左

30、右。 、沙區(qū)：明年銷售的高檔物業(yè)面積為 5.3 萬(wàn)，以聯(lián)排別墅為主，供應(yīng) 價(jià)格預(yù)計(jì)在 4000 元左右。 、九龍坡區(qū)：明年銷售的高檔物業(yè)面積為 19.3 萬(wàn)，以獨(dú)立別墅和聯(lián)排 別墅為主，聯(lián)排供應(yīng)價(jià)格在 4000 元左右，獨(dú)獨(dú)立供應(yīng)價(jià)格在 6000 元左右。 、北碚區(qū)：明年銷售的高檔物業(yè)面積為 22 萬(wàn)，有獨(dú)立、聯(lián)排和花園洋 房供應(yīng)，獨(dú)立價(jià)格預(yù)計(jì)在 7000-8500，聯(lián)排價(jià)格預(yù)計(jì)在 4000-5000，花園洋房 在 3300-3500。 、江北區(qū)：明年銷售的高檔物業(yè)面積為 14 萬(wàn)，以花園洋房為主，供應(yīng) 價(jià)格預(yù)計(jì)在 36004000 元左右。 、渝北區(qū)：明年銷售的高檔物業(yè)面積為 15.3 萬(wàn)，

31、以別墅為主，聯(lián)排價(jià) 格為 4200-5000 元，獨(dú)立為 7000-9000 元。 、北部新區(qū)：明后年銷售的高檔物業(yè)面積為 68 萬(wàn)，有獨(dú)立、聯(lián)排和花 園洋房供應(yīng)，獨(dú)立價(jià)格預(yù)計(jì)在 8500-12000 元，聯(lián)排價(jià)格預(yù)計(jì)在 5500-6500 元， 花園洋房在 4000-5000 元。 、大渡口區(qū)：明年銷售的高檔物業(yè)面積為 10 萬(wàn)，有花園洋房供應(yīng)，預(yù) 計(jì)價(jià)格為 3400 元左右。 、南岸區(qū)：明年銷售的高檔物業(yè)面積為 37.3 萬(wàn)，以花園洋房和聯(lián)排別 墅為主，花園洋房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)為 3500-3800 元，聯(lián)排預(yù)計(jì)為 45005000 元。 、巴南區(qū)：明年銷售的高檔物業(yè)面積為 11.3 萬(wàn)，以花園洋

32、房和聯(lián)排別 墅為主，花園洋房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)為 28003300 元，聯(lián)排預(yù)計(jì)為 3500 元。 總之，從項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)供應(yīng)和重慶市高檔樓盤的未來(lái)供應(yīng)來(lái)看，未來(lái)三年 項(xiàng)目周邊供應(yīng)的產(chǎn)品仍然以高層、小高層和花園洋房為主，基本沒(méi)有聯(lián)排別墅 等高檔產(chǎn)品的面市，這是市場(chǎng)的一個(gè)空白點(diǎn)。 而從重慶 2006 年的供應(yīng)量來(lái)看，高檔產(chǎn)品花園洋房的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于別墅。 重慶市的高檔產(chǎn)品主要集中在北部，而放量較大的大西區(qū)是離項(xiàng)目較近的區(qū)域， 但是其花園洋房和別墅的品質(zhì)都較低。建議本項(xiàng)目做中高檔產(chǎn)品，以品質(zhì)贏得 市場(chǎng)；在產(chǎn)品形態(tài)上應(yīng)結(jié)合地形及開發(fā)策略，適度考慮別墅、花園洋房及景觀 高層，盡量避免與同質(zhì)樓盤競(jìng)爭(zhēng)。 四、項(xiàng)目需求市

33、場(chǎng)分析 （一）項(xiàng)目所處區(qū)域（一）項(xiàng)目所處區(qū)域大石楊片區(qū)消費(fèi)特征分析大石楊片區(qū)消費(fèi)特征分析 說(shuō)明：本項(xiàng)目調(diào)查采取攔截式訪問(wèn)的方式。 1、從產(chǎn)品來(lái)看，本項(xiàng)目所做的攔截式訪問(wèn)的消費(fèi)者大部分屬于經(jīng)濟(jì)能力中 等的消費(fèi)者（主要是攔截式訪問(wèn)形式局限） ，他們所能承受的房?jī)r(jià)主要在 35 萬(wàn) 50 萬(wàn)之間。再置業(yè)希望購(gòu)買的形態(tài)以花園洋房和高層為主，戶型需求 100120的三室居多，這是目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品。而由于花園 洋房目前是重慶市場(chǎng)上流行的中產(chǎn)階級(jí)喜好的主要產(chǎn)品，加上金科.天湖美鎮(zhèn)等 知名開發(fā)商對(duì)花園洋房的推崇，使花園洋房成為了主要再置業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)。 2、從選擇區(qū)域來(lái)看，在再置業(yè)區(qū)域的選擇上，江北

34、由于其新牌坊和人和片 區(qū)高檔樓盤的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，以及江北商圈的打造，使其成為了 27以上的消費(fèi)者 首選的區(qū)域。但是首選渝中區(qū)的也占 19，九龍坡區(qū)和沙坪壩區(qū)約占 15。 在這三個(gè)區(qū)域交界之處的本項(xiàng)目所在區(qū)域大坪便成了消費(fèi)者再置業(yè)的重點(diǎn)，他 們都有可能成為我們的目標(biāo)客戶。而選擇江北的消費(fèi)者，有部分原因是因?yàn)椴?知道在渝中區(qū)的交通樞紐大坪區(qū)域有一塊如黃荊社地塊這樣環(huán)境優(yōu)美的地段， 所以選擇江北的消費(fèi)者有部分也將成為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。 3、從影響購(gòu)房因素的選擇上來(lái)看，消費(fèi)者最看重的因素依次是交通便利 物管小區(qū)環(huán)境。從大坪交通現(xiàn)狀和規(guī)劃我們可以看出，本項(xiàng)目所處區(qū)域大坪 交通是非常便捷，但是本項(xiàng)目具體位置六

35、店子的交通現(xiàn)狀不太好，所以九高路 的完工節(jié)點(diǎn)對(duì)我項(xiàng)目的高層和花園洋房形態(tài)有很大的影響。而其他兩個(gè)因素物 管和小區(qū)環(huán)境應(yīng)該是本項(xiàng)目的亮點(diǎn)。 4、對(duì)本項(xiàng)目針對(duì)的訪問(wèn)看，非常喜歡和比較喜歡江景的消費(fèi)者占 71， 這進(jìn)一步提升了本項(xiàng)目的價(jià)值。而當(dāng)消費(fèi)者被告知大坪將有這樣一個(gè)環(huán)境很好 的物業(yè)時(shí)，有 51.5的消費(fèi)者表示愿意考慮購(gòu)買。 總的來(lái)說(shuō)，通過(guò)對(duì)本次攔截式訪問(wèn) 200 份問(wèn)卷的分析，可以得知本項(xiàng)目產(chǎn) 品形態(tài)做花園洋房和高層是有一定消費(fèi)市場(chǎng)的。且戶型面積應(yīng)以 100120的 小三房為主。 （二）高檔住宅需求分析（主要針對(duì)別墅及花園洋房）（二）高檔住宅需求分析（主要針對(duì)別墅及花園洋房） 說(shuō)明：本項(xiàng)調(diào)查采

36、用深訪的調(diào)查方式。 深訪主要是對(duì)現(xiàn)居住花園洋房/別墅或許是打算購(gòu)買花園洋房/別墅的這一 高端消費(fèi)群體進(jìn)行的調(diào)研。了解這部分客戶對(duì)高檔項(xiàng)目產(chǎn)品的看法和再置業(yè)的 需求，樣本分布如下： 房型名稱樣本數(shù)量備注說(shuō)明 高層43當(dāng)前居住高層的占 42% 多層及花園洋房52當(dāng)前居住多層花園洋房的占 53% 別墅3當(dāng)前居住別墅的占 2% 其他2當(dāng)前居住其他物業(yè)的占 3 總計(jì)100被訪者購(gòu)買的主力價(jià)格在 5080 萬(wàn)，占 63% 1、消費(fèi)者背景分析 （1）收入水平 42% 56% 2% 15-20萬(wàn) 20-50萬(wàn) 50萬(wàn)以上 此次被訪對(duì)象都是中等，中等偏上的消費(fèi)者。被訪者家庭年收入在 2050 萬(wàn)的居多，占總?cè)藬?shù)的 56%。1520 萬(wàn)占 42，50 萬(wàn)以上的占 2。 （2）當(dāng)前居住形態(tài) 被訪者現(xiàn)有居住物業(yè)形態(tài)如圖所示：居住高層的有 43%，居住多層及花園 洋房的占 52%。別墅的占 2%；其他的被訪者占 3%。據(jù)調(diào)查顯示：打算購(gòu)買花 園洋房或別墅的占 85%。 2、消費(fèi)特征分析 （1）對(duì)于戶型的需求分析 由于本次調(diào)查被訪者基本鎖定在購(gòu)買別墅及花園洋房群體，因此購(gòu)買花園