1、目錄第一章 會(huì)計(jì)核算指引第一節(jié) 會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作1第二節(jié) 會(huì)計(jì)科目使用說(shuō)明11 主要會(huì)計(jì)政策12 科目設(shè)置原則及使用說(shuō)明1第三節(jié) 會(huì)計(jì)電算化21 建立賬簿22 分配權(quán)限33 反結(jié)賬3第三節(jié) 稅費(fèi)管理31 企業(yè)所得稅42 營(yíng)業(yè)稅43 印花稅44 其他稅種6第二章 財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)管控第一節(jié) 核心業(yè)務(wù)內(nèi)部控制71 物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理72 停車(chē)場(chǎng)管理93 能源費(fèi)管理134 工程維保業(yè)務(wù)155 押金、保證金管理186 多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)管理217 廣告業(yè)務(wù)管理228 增值收費(fèi)業(yè)務(wù)管理23第二節(jié) 具體財(cái)務(wù)管理辦法251 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)投保及理賠252 經(jīng)濟(jì)合同管理2766 / 96文檔可自由編輯3 工程材料管理274 物業(yè)公司入伙

2、流程325 物業(yè)公司撤管管理43附件：物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)科目表46本手冊(cè)適用于物業(yè)公司核算的各類(lèi)銷(xiāo)售型物業(yè)，包括塔樓、室外步行街、住宅及其他銷(xiāo) 售型物業(yè)。第一章會(huì)計(jì)核算指引第一節(jié) 會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作參考財(cái)務(wù)操作指引。第二節(jié) 會(huì)計(jì)科目使用說(shuō)明1 主要會(huì)計(jì)政策1.1 會(huì)計(jì)制度：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定。1.2 會(huì)計(jì)年度：公歷 1 月 1 日至 12 月 31 日。1.3 記賬本位幣：以人民幣作為記賬本位幣。1.4 記賬基礎(chǔ)和計(jì)價(jià)原則：記賬原則為權(quán)責(zé)發(fā)生制，資產(chǎn)的計(jì)價(jià)原則遵循歷史成本原則。1.5 壞賬政策：采用賬齡分析法，季度末、半年、年末計(jì)提壞賬，月度可不計(jì)提。期間計(jì)提比例1 年以內(nèi)1%1-2

3、年5%2-3 年10%3-5 年50%5 年以上100%2 科目設(shè)置原則及使用說(shuō)明2.1 遵循企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)規(guī)定，滿足集團(tuán)總體要求，兼顧各公司經(jīng)營(yíng)個(gè)性和共 性，規(guī)范、統(tǒng)一會(huì)計(jì)科目及其核算內(nèi)容、核算方法，直觀、全面提供公司經(jīng)營(yíng)管理決策的財(cái)務(wù)信息支持。2.2 一級(jí)至三級(jí)科目由集團(tuán)統(tǒng)一設(shè)置，下級(jí)公司不能修改或刪除,四至六級(jí)科目可根據(jù) 自身實(shí)際情況修訂，但需上報(bào)商管總部財(cái)務(wù)部批準(zhǔn)，輔助核算由商管總部統(tǒng)一設(shè)定，各公司 不得自行設(shè)置，修訂權(quán)限如下：OA 流程：經(jīng)辦人-地方公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人-商管總部財(cái)務(wù)部經(jīng)理 2.3 明細(xì)科目、輔助核算設(shè)置應(yīng)遵循如下原則：2.3.1 只有使用頻率較大、金額較大的事項(xiàng)方可設(shè)

4、置明細(xì)科目。2.3.2 輔助核算和臺(tái)帳設(shè)置應(yīng)互為補(bǔ)充，避免重復(fù)勞動(dòng)。2.4 物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)科目體系詳見(jiàn)附件 1，使用說(shuō)明如下：2.4.1 物業(yè)管理費(fèi)要求設(shè)立臺(tái)帳進(jìn)行管理，臺(tái)帳應(yīng)區(qū)分樓棟、單元進(jìn)行明細(xì)登記，并將 分樓棟數(shù)據(jù)作為憑證附件。科目核算中“應(yīng)收賬款-物業(yè)管理收入”，“預(yù)收賬款-物業(yè)管理收 入”不再進(jìn)行輔助核算。2.4.2 公司簽訂勞動(dòng)關(guān)系的職工薪酬一律在管理費(fèi)用核算，但外包保安人員的工資應(yīng)在 “主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-安全保衛(wèi)費(fèi)”里核算。2.4.3 能源費(fèi)須在“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本-物業(yè)管理成本-能源費(fèi)”核算，預(yù)提費(fèi)用必須在“其 他應(yīng)付款-預(yù)提費(fèi)用”核算，車(chē)輛費(fèi)用一律在“管理費(fèi)用”核算。2.4.4 多種經(jīng)營(yíng)

5、收入應(yīng)在“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入-其他經(jīng)營(yíng)收入”核算。2.4.5 物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入-其他經(jīng)營(yíng)收入除核算多種經(jīng)營(yíng)收入外，還應(yīng)核算工本價(jià)簽、垃圾 清運(yùn)費(fèi)等各類(lèi)增值收入。第三節(jié) 會(huì)計(jì)電算化1 建立賬簿1.1 建賬原則1.1.1 原則上商管公司管理自持物業(yè)(大商業(yè))；物業(yè)公司管理所有銷(xiāo)售型物業(yè)（公寓， 寫(xiě)字樓，住宅，底商，室外步行街等）。1.1.2 對(duì)于商管公司管理銷(xiāo)售型物業(yè)的情況，原則上應(yīng)設(shè)立二級(jí)賬套核算銷(xiāo)售物業(yè)。1.1.3 對(duì)于一個(gè)物業(yè)公司兼管多個(gè)廣場(chǎng)的銷(xiāo)售物業(yè)的情況，應(yīng)區(qū)分廣場(chǎng)分別建立二級(jí)賬 套進(jìn)行核算。1.2 新公司建賬流程新公司注冊(cè)成立，應(yīng)告知各公司行政啟動(dòng) OA 審批流程，把新公司的名稱(chēng)、

6、部門(mén)和人員 加入到集團(tuán)的組織機(jī)構(gòu)列表中，取得 RTX 和 OA 賬號(hào)后再申請(qǐng)建立賬簿、分配權(quán)限，申請(qǐng)時(shí) 需提供公司工商注冊(cè)名稱(chēng)和賬簿啟用時(shí)間（工商注冊(cè)時(shí)間），并附營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本掃描件及萬(wàn) 達(dá)集團(tuán)財(cái)務(wù)人員及角色分配統(tǒng)計(jì)表。OA 流程：發(fā)起人-公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人商管總部財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部 信息化關(guān)鍵用戶商業(yè)地產(chǎn)公司投資證券部商業(yè)地產(chǎn)公司人力資源部1.3 二級(jí)賬套建賬流程物業(yè)公司需建立二級(jí)賬套的，由各公司財(cái)務(wù)部提請(qǐng) OA 建賬，并附萬(wàn)達(dá)集團(tuán)財(cái)務(wù)人員 及角色分配統(tǒng)計(jì)表。OA 流程同新公司建賬流程。1.4 同一公司多個(gè)帳套的核算原則1.4.1 可根據(jù)賬套數(shù)量開(kāi)立多個(gè)銀行賬戶，并為每個(gè)賬套設(shè)定專(zhuān)用

7、賬戶；1.4.2 基本戶在一級(jí)賬套核算，提取現(xiàn)金、發(fā)放工資、繳納稅金等必須使用基本戶；1.4.3 每個(gè)二級(jí)帳套專(zhuān)用一個(gè)一般存款戶，專(zhuān)門(mén)核算該帳套所轄銷(xiāo)售物業(yè)的收支；1.4.4 一、二賬套間代收代付款項(xiàng)應(yīng)通過(guò)往來(lái)處理，定期結(jié)清。2 分配權(quán)限新員工入職、調(diào)動(dòng)、離職及其他原因?qū)е碌臋?quán)限變動(dòng)，需提請(qǐng) OA 審批。具體流程及各 崗位財(cái)務(wù)人員權(quán)限分配見(jiàn)財(cái)務(wù)操作指引。3 反結(jié)賬反結(jié)賬時(shí)需通過(guò) OA 提交申請(qǐng)，寫(xiě)明賬套名稱(chēng)和編碼、原因、調(diào)整的會(huì)計(jì)期間和憑證號(hào)。 審批順序：發(fā)起人-公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人商管總部財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人商業(yè)地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部信息化關(guān)鍵用戶-商管地產(chǎn)財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理第三節(jié) 稅費(fèi)管理各公司應(yīng)嚴(yán)格按照稅法要求納

8、稅計(jì)繳及申報(bào)。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人為各公司納稅申報(bào)第一責(zé)任 人，必須親自復(fù)核相關(guān)納稅申報(bào)情況。1 企業(yè)所得稅1.1 總分機(jī)構(gòu)納稅問(wèn)題： 目前大連物業(yè)尚不具備總分機(jī)構(gòu)合并納稅的條件，因此各地大連物業(yè)分公司應(yīng)與所在地稅務(wù)局溝通，暫按獨(dú)立核算納稅人申報(bào)納稅。 1.2 納稅籌劃原則：1.2.1 銷(xiāo)售型物業(yè)公司的基本要求是盈虧持平，年度內(nèi)應(yīng)酌情平衡各季度稅負(fù)，防止 預(yù)繳所得稅，年度終了必須按照實(shí)際盈虧情況納稅申報(bào)。1.2.2 通過(guò)預(yù)收款項(xiàng)的合理結(jié)轉(zhuǎn)，籌劃預(yù)繳所得稅。1.2.3 一次性從項(xiàng)目公司取得的開(kāi)辦費(fèi)收入，應(yīng)根據(jù)用款進(jìn)度且結(jié)合開(kāi)辦費(fèi)合同期限， 合理確認(rèn)收入；亦或根據(jù)用款需求，分批向項(xiàng)目公司申請(qǐng)款項(xiàng)。1.2.4

9、 季度末可以通過(guò)計(jì)提費(fèi)用、壞賬準(zhǔn)備等方式籌劃預(yù)繳企業(yè)所得稅。2 營(yíng)業(yè)稅2.1 營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)時(shí)間原則上應(yīng)為收訖營(yíng)業(yè)款項(xiàng)的當(dāng)天，即遵循現(xiàn)金收付制，并據(jù) 此進(jìn)行相關(guān)發(fā)票的開(kāi)制，當(dāng)?shù)囟悇?wù)局另有要求須上報(bào)總部處理。2.2 垃圾清運(yùn)費(fèi)分為裝修建筑垃圾和日常垃圾清理兩種，其收支均應(yīng)分別核算，并根據(jù) 收款額和開(kāi)票額繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加。2.3 水、電、集中供暖等能源費(fèi)須按照代收代付處理。2.4 房產(chǎn)稅及土地使用稅：原則上物業(yè)用房不需繳納房產(chǎn)稅及土地使用稅，如需繳納則 須上報(bào)總部處理。3 印花稅3.1 原則上以下合同無(wú)需貼花，特殊情況須上報(bào)總部處理：3.1.1 保潔合同、保安服務(wù)協(xié)議屬于勞務(wù)合同，印花稅稅目稅

10、率表中未列舉，不用 貼花。常見(jiàn)于物管部，大部分是階段性合同。如滅鼠殺蟲(chóng)服務(wù)合同、白蟻防治合同。3.1.2 電網(wǎng)與用戶之前簽名的供電合同，不用貼花。3.1.3 消防器材維護(hù)保養(yǎng)合同維保合同，由于其合同中明確規(guī)定合同金額不包括維 修款等，因此不屬于加工承攬合同。常見(jiàn)于工程部。3.1.4 演出合同、活動(dòng)協(xié)作合同其中演出合同屬于勞務(wù)合同。印花稅稅目稅率表中 未列舉，不用貼花。常見(jiàn)于企劃部。3.1.5 招聘信息發(fā)布合同不屬于加工承攬合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用 貼花。常見(jiàn)于行政部。3.1.6 電話信息登記發(fā)布合同屬于公關(guān)合同，印花稅稅目稅率表中未列舉，不用貼 花。常見(jiàn)于行政部。3.1.7 體檢合

11、作協(xié)議印花稅稅目稅率表中未列舉，不用貼花。常見(jiàn)于行政部。3.1.8 稅審合同、律師聘用合同、物業(yè)規(guī)劃咨詢合同一般的會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律等方 面的咨詢不屬于技術(shù)咨詢，其所立合同不貼印花。常見(jiàn)于財(cái)務(wù)部。3.2 商管/物業(yè)公司常見(jiàn)涉稅（印花稅）合同及相應(yīng)稅目稅率：序號(hào)適應(yīng)稅目常見(jiàn)涉稅合同稅率1購(gòu)銷(xiāo)合同物資物品采購(gòu)合同。按購(gòu)銷(xiāo)金額 0.3貼花2加工承攬合同企劃部的各類(lèi)設(shè)計(jì)合同、制作合 同、裝飾布置合同、印刷合同、 廣告合同； 工程部的工程項(xiàng)目安裝合同、改 造合同、維修合同、檢測(cè)合同； 物管部各類(lèi)制作合同、系統(tǒng)改造合同、測(cè)試合同。按加工或承攬收入 0.5貼花3財(cái)產(chǎn)租賃合同停車(chē)場(chǎng)租用合同，租戶答謝會(huì)場(chǎng)地租賃合

12、同，辦公用房租賃合同。按租賃金額 1貼花。稅額不足1 元，按 1 元貼花4財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同車(chē)輛險(xiǎn)、機(jī)器損壞險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)。按保險(xiǎn)費(fèi)收入 1貼花5權(quán)利、許可證照工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等。按件貼花 5 元4 其他稅種日常稅務(wù)處理原則參考財(cái)務(wù)操作指引。第二章財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)管控第一節(jié) 核心業(yè)務(wù)內(nèi)部控制1 物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理1.1 物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算和申報(bào)1.1.1 物業(yè)公司應(yīng)積極與項(xiàng)目公司溝通，開(kāi)盤(pán)前 1 個(gè)月須完成物業(yè)管理成本的測(cè)算，并 據(jù)此擬定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必須包含 10%的酬金，且在未來(lái) 3 年間能夠滿足 各項(xiàng)成本增長(zhǎng)帶來(lái)的影響，確保物業(yè)管理收支平衡。1.1.2 測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目

13、的不同業(yè)態(tài)，分別測(cè)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如 SOHO 公寓、普通住宅、豪宅、住宅底商、室外步行街商鋪、銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓等銷(xiāo)售型物業(yè)；其中帶 有自供冷、暖的寫(xiě)字樓項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立于其它業(yè)態(tài)單獨(dú)測(cè)算。1.1.3 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算中的公共區(qū)域能源費(fèi)一項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)地方相關(guān)管理規(guī)定合理測(cè)算， 包括但不限于供冷季、供暖季的供給總天數(shù)、每天供給時(shí)間等，設(shè)備的運(yùn)行系數(shù)應(yīng)根據(jù)地方 的氣候特點(diǎn)合理設(shè)定，確保日后此項(xiàng)成本的合理性。1.1.4 物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算中的組織架構(gòu)設(shè)置和人工成本，應(yīng)執(zhí)行國(guó)家和地方的勞動(dòng)法規(guī)， 特別是基層崗位，建議采取綜合工時(shí)制，本著四包一的原則進(jìn)行設(shè)置；豪宅和甲級(jí)寫(xiě)字樓的 關(guān)鍵部門(mén)，根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)水平可設(shè)部門(mén)副

14、職，以保證物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。1.1.5 物業(yè)服務(wù)費(fèi)文件完成后應(yīng)在區(qū)域公司內(nèi)組織各專(zhuān)業(yè)副總和各部門(mén)經(jīng)理進(jìn)行初步評(píng) 審，評(píng)審合格后報(bào)商管總部審批，流程為：經(jīng)辦人總部物業(yè)管理部業(yè)務(wù)分管對(duì)接人審核 物業(yè)管理部總經(jīng)理審核商管總部分管業(yè)務(wù)副總經(jīng)理同意后，方可與當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司營(yíng)銷(xiāo)部對(duì) 接評(píng)審，溝通無(wú)異議并得到商管總部物業(yè)管理部總經(jīng)理同意后方可發(fā)起 OA 流程正式上報(bào)審 批。1.1.6 物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)商管總部和項(xiàng)目管理中心各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，當(dāng)?shù)厣坦?物業(yè)公司 應(yīng)盡快配合項(xiàng)目公司到所在城市相關(guān)管理部門(mén)（如房管局物業(yè)科）辦理備案手續(xù)，與項(xiàng)目公 司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定位需考慮樓盤(pán)檔次和周邊同類(lèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同

15、 時(shí)還要考慮項(xiàng)目公司售樓時(shí)承諾的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；一般住宅樓的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)所在區(qū)物價(jià)局審批 通過(guò)，而商住樓只需物價(jià)局備案。1.2 收費(fèi)注意事項(xiàng)1.2.1 物業(yè)公司收費(fèi)范圍項(xiàng)目收費(fèi)范圍收費(fèi)面積費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)備注住宅物業(yè)費(fèi)、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)預(yù)售合同約定面積預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計(jì)算精裝式公寓物業(yè)費(fèi)預(yù)售合同約定面積預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計(jì)算寫(xiě)字樓物業(yè)費(fèi)、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)預(yù)售合同約定面積預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計(jì)算室外步行街物業(yè)費(fèi)、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)預(yù)售合同約定面積預(yù)售合同約定標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積計(jì)算注：一般物業(yè)費(fèi)應(yīng)包含電梯費(fèi)和公攤能耗費(fèi)1.2.2 收費(fèi)人員至少兩人，票款分離，負(fù)責(zé)收取入伙后半年內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、建筑垃圾

16、 清運(yùn)費(fèi)，具體根據(jù)各地實(shí)際情況而定。1.2.3 延遲入伙的，因物業(yè)公司各項(xiàng)服務(wù)已經(jīng)提供，成本已經(jīng)發(fā)生，原則上項(xiàng)目公司應(yīng) 承擔(dān)相應(yīng)物管費(fèi)，因此須取得項(xiàng)目公司書(shū)面確認(rèn)函件并明確其應(yīng)承擔(dān)物管費(fèi)信息。1.2.4 提前入伙的，因提前入伙期內(nèi)的物管費(fèi)無(wú)法向業(yè)主收取，原則上項(xiàng)目公司應(yīng)承擔(dān) 相應(yīng)物管費(fèi)，因此須與項(xiàng)目公司書(shū)面確認(rèn)并明確物管費(fèi)承擔(dān)問(wèn)題。1.2.5 由于項(xiàng)目公司未銷(xiāo)售或其他原因產(chǎn)權(quán)方仍為項(xiàng)目公司的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)須由項(xiàng)目公 司承擔(dān)。1.3 空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取辦法，根據(jù)所在城市地方性物業(yè)法規(guī)進(jìn)行收取。1.4 爭(zhēng)議物業(yè)服務(wù)費(fèi)的審批流程1.4.1 原則上不進(jìn)行任何形式的物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免。1.4.2 除房屋空置

17、外業(yè)主因各種原因提出減免請(qǐng)求，各公司必須對(duì)減免原因進(jìn)行復(fù)核。 其中因下列原因?qū)е挛飿I(yè)服務(wù)費(fèi)無(wú)法收取的，各公司須向商管總部提交專(zhuān)題書(shū)面報(bào)告，由商 管總部最終裁定。1）因項(xiàng)目公司未按照入伙通知書(shū)約定時(shí)間交房導(dǎo)致業(yè)主要求減免而項(xiàng)目公司拒絕承擔(dān)；2）因向業(yè)主提供的房屋或設(shè)備設(shè)施存在質(zhì)量原因而導(dǎo)致業(yè)主要求減免而項(xiàng)目公司拒絕 承擔(dān)的；3）其他事項(xiàng)需要一事一議，通過(guò)專(zhuān)題書(shū)面報(bào)告報(bào)批。1.5 物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理要點(diǎn)1.5.1 收費(fèi)管理 按照物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)足額收取物管費(fèi)，統(tǒng)計(jì)欠費(fèi)情況。當(dāng)期物管費(fèi)到期之前應(yīng)敦促相關(guān)部門(mén)及時(shí)催繳下期物管費(fèi)。 1.5.2 核算要求收 費(fèi) 開(kāi) 票物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)流程圖物 業(yè) 部財(cái) 務(wù) 部

18、收 費(fèi) 中 心業(yè) 主發(fā) 放 繳 費(fèi) 單繳 納 費(fèi) 用Y審 核NYYY物業(yè)服務(wù)費(fèi)原則上按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入。 1.5.3 收費(fèi)流程圖建 立 基 礎(chǔ) 臺(tái) 賬Y填 制 繳 費(fèi) 單Y2 停車(chē)場(chǎng)管理2.1 停車(chē)場(chǎng)收入確認(rèn)2.1.1 正常臨時(shí)停車(chē)收入的確認(rèn)：依據(jù)每天的“臨時(shí)停車(chē)日收款報(bào)表”的金額，在當(dāng)天 確認(rèn)收入。2.1.2 預(yù)付費(fèi)停車(chē)卡收入的確認(rèn)：預(yù)付本年內(nèi)的，在收費(fèi)日當(dāng)天確認(rèn)收入；預(yù)付以后年度的，作為預(yù)收賬款核算，在以后年度確認(rèn)收入。財(cái)務(wù)人員做好相應(yīng)臺(tái)帳管理。 2.2 管理要點(diǎn)及流程圖2.2.1 收費(fèi)管理：客人離場(chǎng)到達(dá)崗?fù)r(shí)，收費(fèi)員刷好客人的磁卡后，需根據(jù)電腦顯示的 應(yīng)收金額，先把發(fā)票撕好，遞給客人

19、發(fā)票的同時(shí)告訴客人應(yīng)交金額，待客人按發(fā)票數(shù)交足款 后方可放行。嚴(yán)禁先收錢(qián)，后給發(fā)票的行為；每個(gè)收費(fèi)員從使用其電腦卡號(hào)、密碼開(kāi)始收費(fèi) 到退出改由另一收費(fèi)員電腦卡號(hào)登陸為一個(gè)收費(fèi)周期，每個(gè)收費(fèi)周期的始末都需填寫(xiě)“停車(chē) 場(chǎng)日?qǐng)?bào)表”。當(dāng)值人員需認(rèn)真、完整填寫(xiě)完表單上的所有項(xiàng)目，簽字確認(rèn)后，連同當(dāng)班營(yíng)業(yè) 款項(xiàng)投入投包保險(xiǎn)柜中。2.2.2 財(cái)務(wù)收費(fèi)稽核與核算：收費(fèi)員負(fù)責(zé)稽核前一日的收費(fèi)情況，日?qǐng)?bào)表與停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng) 必須核對(duì)一致，通過(guò)電腦收費(fèi)系統(tǒng)計(jì)費(fèi)，收費(fèi)員每天將當(dāng)班記錄表與電腦收費(fèi)系統(tǒng)核對(duì)，包 括清點(diǎn)主力店優(yōu)惠券，核對(duì)準(zhǔn)確無(wú)誤后存入銀行；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)不定期地復(fù)核其稽核結(jié)果。2.2.3 發(fā)票管理 發(fā)票應(yīng)由財(cái)務(wù)人員

20、負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)、領(lǐng)用、核銷(xiāo)。 1）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)停車(chē)場(chǎng)發(fā)票。2）由財(cái)務(wù)部收費(fèi)員于公司財(cái)務(wù)部整包領(lǐng)出，在財(cái)務(wù)部現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)、編號(hào)后雙方登記確認(rèn)；3）停車(chē)場(chǎng)領(lǐng)班到財(cái)務(wù)部收費(fèi)員處根據(jù)需要分次領(lǐng)取發(fā)票，并互相登記確認(rèn)；4）停車(chē)場(chǎng)領(lǐng)班負(fù)責(zé)把發(fā)票具體交到每個(gè)崗?fù)さ耐＼?chē)場(chǎng)收費(fèi)員手中，并在一式二聯(lián)的“停 車(chē)場(chǎng)票款交接單”上互相簽字確認(rèn)。2.2.4 流程圖入 賬二 級(jí) 審 核預(yù)付費(fèi)停車(chē)卡辦理流程車(chē) 場(chǎng) 辦 卡 助 理財(cái) 務(wù) 部 收 費(fèi) 員財(cái) 務(wù) 部 出 納財(cái) 務(wù) 部 會(huì) 計(jì)查 詢 停 車(chē) 費(fèi) 臺(tái) 帳 ， 并 填 寫(xiě) 車(chē) 位 繳 費(fèi) 單 核 實(shí) 收 費(fèi) 金 額 ， 收 費(fèi) ，簽 字 ，開(kāi) 具 發(fā) 票。根 據(jù)收 款 員 簽

21、 收 的 車(chē) 位 繳 費(fèi) 單 ， 辦 理延 期款 項(xiàng) 送 存 銀 行 ， 編 制 日 收 款 報(bào) 表N O審 核 延 期 的 截止 日 期Y E SN OY E S審 核 票 款 是 否相 符N OY E S核 銷(xiāo) 發(fā) 票 ，審 核表 單Y E S入 賬核 銷(xiāo) 發(fā) 票 、核 對(duì) 報(bào) 表 與 收 回 代 金 券正常臨時(shí)停車(chē)收費(fèi)流程停 車(chē) 場(chǎng) 收 費(fèi) 員停 車(chē) 場(chǎng) 統(tǒng) 計(jì) 員財(cái) 務(wù) 部 收 費(fèi) 員財(cái) 務(wù) 部 出 納財(cái) 務(wù) 部 會(huì) 計(jì)掃 描 臨 時(shí) 停 車(chē) 卡，根 據(jù) 收 費(fèi) 系 統(tǒng) 顯 示 金 額 收 費(fèi)查 詢 收 費(fèi) 系 統(tǒng) 的 應(yīng) 收 款 ，核 對(duì) 票 款，編 制 日 報(bào) 表核 對(duì) 上 交 的

22、 票 款、日 報(bào) 表 ,款 項(xiàng) 送 存 銀 行核 對(duì) 銀 行 進(jìn) 賬 單、日 報(bào) 表N OY E S2.3 停車(chē)場(chǎng)優(yōu)惠、減免收費(fèi)等審批流程2.3.1 適用范圍：對(duì)租金、車(chē)位管理費(fèi)、購(gòu)買(mǎi)車(chē)場(chǎng)代金券等的減免或優(yōu)惠。2.3.2 已辦理免費(fèi)和月卡的車(chē)輛，磁卡刷過(guò)后，道閘會(huì)自動(dòng)放行，電腦中也不產(chǎn)生費(fèi)用。2.3.3 存在消費(fèi)免費(fèi)停車(chē)現(xiàn)象時(shí)，收費(fèi)員須收回客人的消費(fèi)憑條，作為抵減電腦金額的 憑證，并在當(dāng)日停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明代金券張數(shù)金額。2.3.4 持代金券者：收費(fèi)員須收回代金券并撕角作廢，作為抵減電腦金額的憑證，并在 當(dāng)日停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明代金券張數(shù)金額。2.3.5 軍車(chē)警車(chē)：收費(fèi)員須在“特殊車(chē)輛登

23、記表“上登記完整信息及金額后，方可放行， 并在當(dāng)日停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明相關(guān)信息。2.3.6 來(lái)訪車(chē)輛：使用“訪客停車(chē)單”，一式二聯(lián)，在公司客服前臺(tái)開(kāi)具，收費(fèi)員須收 回公司開(kāi)具、有公司領(lǐng)導(dǎo)簽字的訪客單，填寫(xiě)完整訪客單上的信息、登記好訪客車(chē)輛產(chǎn)生的應(yīng)收金額，方可放行。遇特殊情況，有公司相關(guān)人員口頭指示后，可先行放行，但必須在當(dāng) 天下班前收到補(bǔ)填的訪客停車(chē)單，并在當(dāng)日停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明相關(guān)信息。7）送貨車(chē)輛（免費(fèi)停車(chē) 1 小時(shí)）：使用“送貨停車(chē)單”，有送貨車(chē)輛進(jìn)出地下收費(fèi)停車(chē) 場(chǎng)的租戶到客服前臺(tái)免費(fèi)領(lǐng)取，送貨司機(jī)向其收貨單位索要加蓋有收貨店鋪章的“送貨停車(chē) 單”，離場(chǎng)時(shí)交給收費(fèi)員、同時(shí)需出示相

24、關(guān)送貨單方可免費(fèi)停車(chē) 1 小時(shí)，并在當(dāng)日停車(chē)場(chǎng)收 費(fèi)日?qǐng)?bào)表中注明相關(guān)信息。2.2 特殊事項(xiàng)處理制度2.2.1、廢卡：當(dāng)天產(chǎn)生的廢卡，必須在當(dāng)天處理，處理完畢停車(chē)場(chǎng)主管和崗?fù)な召M(fèi)員 兩人同時(shí)在特殊車(chē)輛登記表上簽字，確認(rèn)處理的時(shí)間和電腦產(chǎn)生的金額。2.2.2、設(shè)備故障：收費(fèi)員遇設(shè)備故障應(yīng)立即通知停車(chē)場(chǎng)主管解決，停車(chē)場(chǎng)主管解決不 了的找工程部維修，進(jìn)而聯(lián)系廠家。故障期間，收費(fèi)員要做好手動(dòng)開(kāi)閘記錄，并需停車(chē)場(chǎng)主 管現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)。嚴(yán)禁擅自人工啟動(dòng)道閘。2.2.3、設(shè)備被損：收費(fèi)員發(fā)現(xiàn)道閘被撞等設(shè)備被損事件，應(yīng)立即通知停車(chē)場(chǎng)主管并留 下車(chē)主、車(chē)輛，確保車(chē)道暢通，按公司規(guī)定要求車(chē)主賠償，并將賠償款交服務(wù)大廳收費(fèi)

25、員， 發(fā)票交還車(chē)主，再記錄存檔。2.4 停車(chē)場(chǎng)分成管理2.4.1 獨(dú)立的住宅物業(yè)停車(chē)場(chǎng) 獨(dú)立的住宅物業(yè)地下停車(chē)場(chǎng)收入直接記入公司停車(chē)場(chǎng)收入，不參與項(xiàng)目公司進(jìn)行分成。 2.4.2 插蠟燭模式銷(xiāo)售物業(yè)與大商業(yè)共用的地下停車(chē)場(chǎng)1）如使用一套停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)的，因無(wú)法界定自持物業(yè)部分與銷(xiāo)售物業(yè)部分的，先記 入公司停車(chē)場(chǎng)收入，月底按規(guī)定與項(xiàng)目公司進(jìn)行分成。2）若自持物業(yè)與銷(xiāo)售物業(yè)分別使用兩套獨(dú)立停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)的，能分別獨(dú)立收費(fèi)及核 算的，對(duì)自持物業(yè)部分的停車(chē)場(chǎng)收入先記入公司停車(chē)場(chǎng)收入，月底按規(guī)定與項(xiàng)目公司進(jìn)行分 成；對(duì)銷(xiāo)售物業(yè)的停車(chē)場(chǎng)收入直接記入公司停車(chē)場(chǎng)收入，不參與項(xiàng)目公司進(jìn)行分成2.4.3 大商業(yè)地面

26、停車(chē)位 大商業(yè)地面停車(chē)位的收入應(yīng)先記入公司停車(chē)場(chǎng)收入，月底按規(guī)定與項(xiàng)目公司進(jìn)行分成。3 能源費(fèi)管理3.1 項(xiàng)目公司將電表過(guò)戶前物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)聯(lián)系項(xiàng)目公司過(guò)戶事宜，在整體入伙日十日之前，將電費(fèi)戶名由項(xiàng)目公 司變更為物業(yè)公司，完成過(guò)戶事宜。3.2 項(xiàng)目公司將電表過(guò)戶后 如入伙后仍有整改項(xiàng)目的，物業(yè)公司工程部對(duì)施工方使用電量進(jìn)行計(jì)量，每月（或待整改項(xiàng)目結(jié)束后）與項(xiàng)目公司（或施工方）結(jié)算。工程部每月定期抄表?？头藛T根據(jù)抄表清單出具繳費(fèi) 通 知 書(shū) 。無(wú) 誤 后 ， 開(kāi) 具 正 式 票 據(jù) 。收費(fèi)員將當(dāng)月收費(fèi)情況登記臺(tái)。抄 表繳 費(fèi) 通 知客 戶 繳 款登 記 臺(tái) 帳3.2.1 工程部每月末定期抄取讀

27、表數(shù)，并將抄表清單交于物業(yè)客服人員。3.2.2 物業(yè)客服人員根據(jù)抄表清單出具繳費(fèi)通知書(shū)，經(jīng)財(cái)務(wù)進(jìn)行審核后，通知項(xiàng)目公司（或施工方）繳款。3.2.3 客戶按時(shí)繳款，收費(fèi)員根據(jù)繳費(fèi)通知書(shū)核對(duì)金額無(wú)誤后，開(kāi)具正式收據(jù)或發(fā)票， 交付客戶作為繳費(fèi)依據(jù)。3.2.4 收費(fèi)員視同業(yè)主每月能源費(fèi)收取情況登記臺(tái)賬，財(cái)務(wù)進(jìn)行復(fù)核。對(duì)于當(dāng)月欠費(fèi)， 及時(shí)跟進(jìn)處理，采取相關(guān)措施，加大催費(fèi)力度。3.3 入伙時(shí)項(xiàng)目公司未能及時(shí)過(guò)戶，項(xiàng)目公司雖已墊付電費(fèi)的，物業(yè)公司仍應(yīng)每月抄表 向業(yè)主收費(fèi)。3.3.1 工程部應(yīng)每月月末抄表，并將抄表結(jié)果反饋至財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部根據(jù)電費(fèi)發(fā)票及抄 表數(shù)計(jì)提物業(yè)公司成本；3.3.2 項(xiàng)目公司完成過(guò)戶后，

28、欲結(jié)算前期墊付電費(fèi)且電費(fèi)發(fā)票為項(xiàng)目公司抬頭的，應(yīng)由 項(xiàng)目公司出具證明函件，持證明函件至當(dāng)?shù)仉娏Σ块T(mén)更改電費(fèi)發(fā)票抬頭或換取增值稅發(fā)票（可更改抬頭）3.3.3 項(xiàng)目公司減免其墊付電費(fèi)的，應(yīng)沖減物業(yè)公司相應(yīng)期間內(nèi)已計(jì)提的能源費(fèi)成本， 并結(jié)轉(zhuǎn)代收業(yè)主的能源費(fèi)。3.4 正常經(jīng)營(yíng)電費(fèi)管控要點(diǎn) 入伙后銷(xiāo)售物業(yè)入住率逐步提高，因公司的機(jī)房用電多數(shù)是采用臺(tái)電的契約用電制，只要尖峰用電超過(guò)裝置契約時(shí)，就會(huì)罰款 23 倍，這代表控制機(jī)房用電將能夠有效的省下電 費(fèi)；而如因用電量不足則會(huì)導(dǎo)致契約電量在總用量中的占比提高，因此如入住率不足，則應(yīng) 敦促工程部下調(diào)契約電量。如機(jī)房?jī)?nèi)為多臺(tái)變壓器的，則可根據(jù)預(yù)估入住時(shí)間表，適當(dāng)

29、停運(yùn) 變壓器（變壓器停運(yùn)后如需再度啟用，按國(guó)家相關(guān)規(guī)定需進(jìn)行預(yù)防性電試，會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用，因 此變壓器的停運(yùn)也需慎重，應(yīng)測(cè)算變壓器停運(yùn)后可節(jié)省能源及進(jìn)行預(yù)防性電試的費(fèi)用，權(quán)衡 利弊）。4 工程維保業(yè)務(wù)物業(yè)公司工程維保主要包括公共維修基金內(nèi)的工程維保、維保期內(nèi)的工程維保，維保期 后的工程維保，項(xiàng)目遺留問(wèn)題及共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)范圍內(nèi)的工程維保。4.1 公共維修基金范圍內(nèi)的工程維保 公共維修基金是指售房單位在銷(xiāo)售商品住房時(shí)依法向購(gòu)房者根據(jù)售房合同一次性代為收取的用于日后對(duì)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共同設(shè)施和設(shè)備保修期滿后的維護(hù)、大修、 更新、改造的儲(chǔ)備資金。項(xiàng)目公司將代收的維修基金移交給所在地物業(yè)管理行

30、政主管部門(mén)代管。條件具備的小 區(qū)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)提交業(yè)主大會(huì)決定，可以將維修基金交給業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理公司代管。 維修基金由物業(yè)管理行政主管部門(mén)代管的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)不得干涉維修基金的正常 使用。維修基金歸全體業(yè)主共有，應(yīng)設(shè)立專(zhuān)帳管理，專(zhuān)款專(zhuān)用，定期接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員 會(huì)的檢查與監(jiān)督。維修基金明細(xì)戶一般按照單幢房屋設(shè)置。維修基金的使用，由物業(yè)管理公 司提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核、業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。維修基金不足時(shí)，應(yīng)當(dāng)按 照業(yè)主委員會(huì)的決定和所擁有的房屋建筑面積比例，繳納物業(yè)維修基金。4.2 維保期內(nèi)工程維保 在物業(yè)的工程接管驗(yàn)收階段，項(xiàng)目公司和物業(yè)公司要按大商業(yè)開(kāi)業(yè)及住宅入

31、伙接管規(guī)定進(jìn)行移交接管，確保各分項(xiàng)工程完全滿足國(guó)家相關(guān)規(guī)范和使用的要求，對(duì)存在的問(wèn)題要 及時(shí)督促施工單位整改后移交物業(yè)公司，辦理有關(guān)的交接手續(xù)。在物業(yè)接管驗(yàn)收后，物業(yè)管理處就需擔(dān)負(fù)安全和運(yùn)行管理的責(zé)任，確保工程的正常使用 和安全；對(duì)于接管范圍內(nèi)需組織后續(xù)施工的，項(xiàng)目公司、施工單位和商管物業(yè)公司簽署三方 協(xié)議后方可進(jìn)行，施工期間管理歸商管物業(yè)公司。對(duì)工程出現(xiàn)的各類(lèi)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)記錄，并直接反饋到承建單位（需項(xiàng)目公司委托），督 促整改。當(dāng)工程出現(xiàn)問(wèn)題，多次聯(lián)系相關(guān)施工單位而不能如期履行合同要求的情況下（物業(yè) 管理處有清楚記錄的故障情況，聯(lián)系時(shí)間，聯(lián)系人等，甚至有函件通知的形式），物業(yè)管理 處應(yīng)以工作

32、聯(lián)系單或函件的形式告知項(xiàng)目公司，請(qǐng)求協(xié)助處理。甚至扣除施工單位質(zhì)保金。 在工程維保期內(nèi)，對(duì)于工程土建和設(shè)備設(shè)施的維修由施工單位承擔(dān)并支付工程費(fèi)用。4.3維保期后工程維保 工程土建和設(shè)備設(shè)施的維修及日常零星維修費(fèi)由物業(yè)公司自行維修，并在日常經(jīng)營(yíng)中支付維修維護(hù)費(fèi)用。4.4 項(xiàng)目工程遺留問(wèn)題 根據(jù)大商業(yè)開(kāi)業(yè)及住宅入伙接管規(guī)定，問(wèn)題定責(zé)為施工質(zhì)量缺陷和功能不完善的由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，因設(shè)施不完善、質(zhì)量缺陷等事項(xiàng)，由地方公司采取措施，保證安全、正常使 用，由此增加的費(fèi)用由項(xiàng)目公司承擔(dān)。4.5 共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi) 有些地方公司按當(dāng)?shù)卣呦驑I(yè)主收取共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)。共用設(shè)施日常維護(hù)費(fèi)按年度收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)

33、局審定，物業(yè)公司在實(shí)際支出時(shí)需審批后方可支出，并需向業(yè)主委員 會(huì)公示費(fèi)用。共用設(shè)施日常維修是指對(duì)房屋共有部位、共用設(shè)施損壞進(jìn)行修復(fù)及日常養(yǎng)護(hù)、檢修。主 要包括： 屋面防水層、外墻面修補(bǔ)；公用污水管、雨水管、廢水管、空調(diào)落水管的疏通、 維修；自來(lái)水上下總水管疏通和零件更換、防凍保暖；水箱清洗，水箱內(nèi)壁粉刷、紫銅浮球 及零配件更換；樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、樓內(nèi)共用自行車(chē)房(庫(kù))共有部位墻面涂料，樓梯 間門(mén)窗和樓梯及其扶手的油漆、維修；樓內(nèi)消防、信報(bào)箱、電子防盜門(mén)等設(shè)施及其管線的養(yǎng) 護(hù)、檢修等；垃圾道、煙道、連接井的疏通、維修；化糞池清理等。共用設(shè)施日常維修費(fèi)應(yīng) 專(zhuān)款專(zhuān)用。物業(yè)公司做代收代付處理。4

34、.6 工程維保期后物業(yè)公司維保費(fèi)支付流程款 項(xiàng) 支 付財(cái) 務(wù) 預(yù) 算物 料 采 購(gòu) 招 標(biāo) 管 理合 同 簽 訂合 同 履 行 監(jiān) 督 管 理4.6.1 維保材料采購(gòu)計(jì)劃的制定及審批 每月末住宅物業(yè)根據(jù)年度預(yù)算編制次月工程維保計(jì)劃，審批至區(qū)域總經(jīng)理后，根據(jù)工程維保計(jì)劃制定工程物料申購(gòu)單。申購(gòu)單需經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理、區(qū)域財(cái)務(wù)副總、 區(qū)域總經(jīng)理審批。年月份工程物料申購(gòu)單序號(hào)類(lèi)別品名規(guī)格單位數(shù)量單價(jià)（元）金額（元）備注（對(duì)物料的特殊要求和說(shuō)明）1234564.6.2 對(duì)于緊急采購(gòu)，必須事先申請(qǐng)，由公司總經(jīng)理審批后實(shí)施。每月緊急采購(gòu)總額不 得超過(guò)當(dāng)月采購(gòu)計(jì)劃的10%。特殊情況緊急采購(gòu)（包括

35、但不限于爆管、失火、停電、燃?xì)庑?露等）可以口頭請(qǐng)示主管領(lǐng)導(dǎo)后先采購(gòu)后辦理書(shū)面申請(qǐng)。4.6.3 工程材料采購(gòu)控制。（參見(jiàn)工程物資管理）4.6.4 直接委托、招投標(biāo)采購(gòu)（參見(jiàn)采購(gòu)操作指引）4.6.5 合同履行及監(jiān)督管理。(參見(jiàn)合同管理)4.6.6 合同款項(xiàng)支付1）嚴(yán)格按照合同約定的付款方式和金額執(zhí)行2）付款前須有合同履行監(jiān)督責(zé)任人按合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)出具的書(shū)面檢查評(píng)估意見(jiàn)3）嚴(yán)格執(zhí)行合同中適用于質(zhì)量保證的尾款（如有），履行質(zhì)量問(wèn)題扣款的條款內(nèi)容4） 維保合同評(píng)估（竣工驗(yàn)收）為付款前有業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)組織進(jìn)行的業(yè)務(wù)效果評(píng)估（竣工驗(yàn)收），以及尾款支付前的質(zhì)量保證評(píng)估（如有約定）。評(píng)估結(jié)果作為款項(xiàng)支付的

36、依據(jù)5） 合同約定的保證期內(nèi)，發(fā)生因質(zhì)量原因引起的維修費(fèi)，應(yīng)抵扣質(zhì)量保證金6）付款須有完善的付款審批手續(xù)。4.6.7成本歸集 月末根據(jù)原材料出庫(kù)單編制“原材料出庫(kù)匯總表”及工程合同約定當(dāng)期應(yīng)付費(fèi)用歸集分配工程維保費(fèi)用。年月原材料出庫(kù)匯總表部門(mén)：住宅管理處共 1 頁(yè)第 1 頁(yè)序號(hào)類(lèi)別名稱(chēng)規(guī)格/型號(hào)單位單價(jià)數(shù)量金額備注12345671庫(kù)管員：部門(mén)經(jīng)理：分管副總：5 押金、保證金管理5.1 押金保證金是按合同或相關(guān)規(guī)定向業(yè)主收取的可以退還的資金，是保障公司的利 益、降低公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)重要工具。5.1.1 押金保證金的分類(lèi)住宅、寫(xiě)字樓裝修押金停車(chē)卡押金電費(fèi)押金電卡押金工作證押金招投標(biāo)保證金場(chǎng)地使用費(fèi)押

37、金其他押金室外步行街物管費(fèi)保證金質(zhì)量保證金履約保證金招投標(biāo)保證金裝修押金場(chǎng)地使用費(fèi)押金其他押金5.2.押金保證金的退還控制5.2.1 押金保證退還的主要風(fēng)險(xiǎn)有如下：1）重復(fù)退還；2）未退還給原繳款人，原繳款人追索；3）公司退還押金保證金介入收據(jù)持有人的經(jīng)濟(jì)糾紛；4）退還保證期內(nèi)的押金保證金,公司喪失風(fēng)險(xiǎn)保證。5.2.2 押金保證金退還的風(fēng)險(xiǎn)控制1)押金保證金退還條件： 合同終止；達(dá)到合同約定押金保證金退還期限； 押金保證金所擔(dān)保的實(shí)物已經(jīng)退回； 達(dá)到政府職能部門(mén)及公司的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；費(fèi)用清算完畢 2)辦理退還的相關(guān)憑證正常辦理退還需要的相關(guān)憑證： 商管公司開(kāi)具的押金保證收款收據(jù)原件； 商戶退款申請(qǐng)

38、及證明達(dá)到押金保證金退還條件的證明文件； 辦理退款人員的身份證明；以下幾種特殊條件下，除具備正常辦理的相關(guān)憑證外，還需具備以下憑證： 1.公司開(kāi)具的押金保證收據(jù)丟失的，財(cái)務(wù)部查實(shí)后，要求押金保證金交款人書(shū)面聲明原收據(jù)作廢，收據(jù)原件持有人及第三方持有人無(wú)權(quán)再次向商管公司申請(qǐng)退還押金保證金，并且 承諾承擔(dān)由此造成的經(jīng)濟(jì)糾紛。丟失人為個(gè)人的，需在證明上簽名并加蓋手?。蝗鐏G失人為 法人性質(zhì)，需提供自己開(kāi)具的收款收據(jù)，證明已收到退還的押金。2.非交款人本人來(lái)辦理的。 原交款人為個(gè)人的，由原交款人出具書(shū)面委托書(shū)；原交款 是法人，必須由原交款人出具書(shū)面委托書(shū)，加蓋公章。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，商管公司不認(rèn)可押金保證金

39、的相互轉(zhuǎn)讓?zhuān)欠ㄊ茏屓顺钟械难航鸨ＷC金 收據(jù)不能辦理退還手續(xù)。5.3 退還押金保證金的審批流程及審核要點(diǎn)5.3.1 押金保證金退還流程（圖 3-10）提交保證金收款收據(jù)、委托文書(shū)、合同或 經(jīng)營(yíng)結(jié)束證明、身份證明審核業(yè)主提供的文件真實(shí)完整性、保證期 是否到期、應(yīng)收費(fèi)用清算裝修押金、電費(fèi)電卡押金、物管費(fèi)押金的 等的退還需檢查配套設(shè)施的使用情況、能 源費(fèi)結(jié)算費(fèi)用是否重復(fù)退還，核實(shí)票據(jù)的真實(shí)性及 完整性走付款審批流程付款審批，付款同時(shí)收回停車(chē)卡、電卡、 工作證等業(yè)主申請(qǐng)住宅客服審核如需要工程人員審核財(cái)務(wù)部復(fù)核5.3.2 審批流程各環(huán)節(jié)審核要點(diǎn)1)業(yè)主提出退款申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)按以上要求業(yè)主提交相關(guān)退還押金保證

40、金的所有憑證。2)住宅客服審核要點(diǎn):是否符合退款條件,相關(guān)證明文件是否完整,對(duì)客戶提供的資料 進(jìn)行初步審核，對(duì)相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行清算，并協(xié)助客戶辦理相關(guān)審批流程。3）工程人員審核要點(diǎn)（如需要）：對(duì)于裝修押金、電卡電費(fèi)押金、物管費(fèi)押金等的退 還需由工程人員檢查使用公共設(shè)施是否完整，公共設(shè)施使用費(fèi)及能源費(fèi)用是否清算完畢。4）財(cái)務(wù)部審核要點(diǎn)：重點(diǎn)復(fù)核票據(jù)的真實(shí)性，復(fù)核退款流程的完整性，復(fù)核客服及工 程人員對(duì)費(fèi)用的清算，核實(shí)退款人身份信息等。5)押金保證金退還時(shí)領(lǐng)款人的身份確認(rèn)，如屬于返還物品退押金業(yè)務(wù)應(yīng)收回相關(guān)物品 并保證完整。公司員工不能以受托人身份辦理退還押金保證金，公司員工不能代領(lǐng)代領(lǐng)押金保證金。

41、業(yè)主申請(qǐng)退還押金保證時(shí)，必須出具身份證明。財(cái)務(wù)部出納辦理押金保證退還支付款項(xiàng)時(shí)，必須再次對(duì)身份證明原件進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)無(wú)誤后由業(yè)主或其受托代理人簽字領(lǐng)取款項(xiàng)；押金保證金的繳款人為法人的，原則上采用轉(zhuǎn)賬方式退還，個(gè)人領(lǐng)取現(xiàn)金的，領(lǐng)款人須 執(zhí)法人單位出具蓋有公章的委托書(shū)及個(gè)人身份證明領(lǐng)取。6 多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)管理6.1 多種經(jīng)營(yíng)定義6.1.1 多種經(jīng)營(yíng)是指物業(yè)公司利用銷(xiāo)售物業(yè)公共區(qū)域或公共資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，收取場(chǎng) 地管理費(fèi)的一種經(jīng)營(yíng)方式。具體包括電梯轎廂與燈箱廣告、房地產(chǎn)中介、家政服務(wù)、環(huán)保物 資回收、倉(cāng)庫(kù)租賃、臨時(shí)促銷(xiāo)等。6.1.2 銷(xiāo)售物業(yè)鼓勵(lì)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收。6.2 多種經(jīng)營(yíng)管理要點(diǎn)與現(xiàn)場(chǎng)管理6.

42、2.1 管理要點(diǎn) 參與點(diǎn)位規(guī)劃、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、合同審核、進(jìn)場(chǎng)手續(xù)、收款條件、收入核算、統(tǒng)計(jì)及收入確認(rèn)原則等。6.2.2 現(xiàn)場(chǎng)管理 對(duì)于已繳費(fèi)的多種經(jīng)營(yíng)戶，由物業(yè)公司簽章發(fā)放多種經(jīng)營(yíng)許可證，注明其點(diǎn)位、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目及繳費(fèi)有效期。6.3 多種經(jīng)營(yíng)收費(fèi)（圖 3-6）6.3.1 收費(fèi)時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制 多種經(jīng)營(yíng)嚴(yán)格執(zhí)行先交費(fèi)、后進(jìn)場(chǎng)的收費(fèi)方式 6.3.2 收費(fèi)內(nèi)容控制包括場(chǎng)地占用費(fèi)、能耗費(fèi)、保潔費(fèi)、出入證工本費(fèi)及押金等。 6.3.3 收費(fèi)要點(diǎn)控制1）多種經(jīng)營(yíng)收費(fèi)需業(yè)務(wù)部門(mén)按合同約定或者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)具收費(fèi)告知單；2）客服/收費(fèi)員確認(rèn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)誤后按收費(fèi)告知單開(kāi)具票據(jù)并收費(fèi)；3）確認(rèn)費(fèi)用收取后，方能允許客戶進(jìn)場(chǎng)。4）占用

43、物業(yè)公司公共區(qū)域或者使用一定資源的多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須支付相當(dāng)于兩個(gè)月 使用費(fèi)的押金。5）財(cái)務(wù)與管理處共同建立清晰的多種經(jīng)營(yíng)收費(fèi)臺(tái)帳，日清日結(jié)。7 廣告業(yè)務(wù)管理7.1 廣告收入是指規(guī)劃內(nèi)廣告位收入。包括外墻廣告和樓頂廣告。銷(xiāo)售物業(yè)鼓勵(lì)開(kāi)展廣告業(yè) 務(wù)創(chuàng)收。7.2 廣告收入確認(rèn)原則：權(quán)責(zé)發(fā)生制7.3 廣告收入經(jīng)營(yíng)方式:整體外包、自行招商。7.3.1 整體外包關(guān)注點(diǎn)：1）外包合同收費(fèi)中能源費(fèi)是否單獨(dú)收??；2）收入收取期間；3) 收入增長(zhǎng)比率；4）合作公司經(jīng)營(yíng)狀況。7.3.2 自行招商關(guān)注點(diǎn)：1）了解市場(chǎng)行情，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查；2）收入額度是否達(dá)到招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；3）簽訂合同時(shí)，收費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)注明是場(chǎng)地管理費(fèi)。7.

44、4 廣告合同管理 由物業(yè)公司與承租方簽訂合同，物業(yè)公司記收入。8 增值收費(fèi)業(yè)務(wù)管理8.1 增值收費(fèi)業(yè)務(wù)概述8.1.1 物業(yè)增值收費(fèi)業(yè)務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)利用各種管理方式和管理手段，提供多種物 業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及衍生性服務(wù)項(xiàng)目，達(dá)到或超越物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的服務(wù)質(zhì)量要 求，提供產(chǎn)品本身以外的服務(wù)給顧客，使得產(chǎn)品的價(jià)值增加，取得經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益共同增值 的一種服務(wù)方式。依托所服務(wù)的物業(yè)場(chǎng)所開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)就是物業(yè)增值服務(wù)的直接表現(xiàn)形式。8.1.2 物業(yè)增值收費(fèi)業(yè)務(wù)主要包括：維修服務(wù)收入、衛(wèi)生費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、通訊服務(wù)收 入、出入證工本費(fèi)收入、中介服務(wù)收入、廢品服務(wù)收入、其他增值收入等有償服務(wù)。8.2 收費(fèi)

45、公示制度8.2.1 公示制度：將各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以公示，公示牌中標(biāo)明的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)包括物業(yè)管理費(fèi)、 水費(fèi)、電費(fèi)、供暖費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、物業(yè)增值服務(wù)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。并公布集團(tuán)服務(wù)投訴電話： 400-810-1090。8.2.2 溫馨提示：在收費(fèi)室設(shè)置“溫馨提示”標(biāo)識(shí)：交費(fèi)后，請(qǐng)您索要正式收據(jù)或發(fā)票（票樣附后），如索要不成，請(qǐng)撥打財(cái)務(wù)監(jiān)督電話：*。8.3 收入的確認(rèn)8.3.1 收入確認(rèn)的基礎(chǔ)：權(quán)責(zé)發(fā)生制8.3.2 收入確認(rèn)的原則：實(shí)質(zhì)重于形式8.3.3 收入確認(rèn)的時(shí)間：由于物業(yè)增值服務(wù)收入多為一次性、即時(shí)收費(fèi)，依據(jù)收入確認(rèn) 的原則，在為客戶提供服務(wù)、收到款項(xiàng)的同時(shí)開(kāi)具收據(jù)或發(fā)票，當(dāng)天確認(rèn)收入。開(kāi)具繳費(fèi)單開(kāi)票員審核

46、繳費(fèi)單金額的正確性開(kāi)具票據(jù)開(kāi)票員根據(jù)繳費(fèi)單開(kāi)具票據(jù)并將報(bào)銷(xiāo)聯(lián)和記 賬聯(lián)交給收款員收費(fèi)審核8.4 .業(yè)務(wù)流程業(yè)務(wù)部門(mén)根據(jù)收費(fèi)項(xiàng)目開(kāi)具繳費(fèi)單收費(fèi) 收款員根據(jù)票據(jù)收款業(yè)務(wù)部門(mén)根據(jù)繳費(fèi)票據(jù)提供增值服務(wù)提供增值服務(wù)8.5.流程控制8.5.1 收費(fèi)審核1)開(kāi)票員審核繳費(fèi)單上服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)項(xiàng)目是否一致、應(yīng)收金額是否依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、已 經(jīng)簽訂的收費(fèi)合同填寫(xiě)。2)審核是否有減免，若有減免，減免金額是否正確、審批權(quán)限是否齊全。3)業(yè)務(wù)部門(mén)實(shí)施服務(wù)前必須查看繳費(fèi)票據(jù)，確認(rèn)客戶已經(jīng)繳費(fèi)。4)每日由收款員、出納對(duì)當(dāng)天票款進(jìn)行核對(duì)，會(huì)計(jì)記賬時(shí)應(yīng)仔細(xì)復(fù)核。5)財(cái)務(wù)稽核人員至少每季度稽核一次，采取抽查稽核方式，抽查比例不少于

47、20%。8.5.2 票據(jù)監(jiān)控1)領(lǐng)用：票據(jù)由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一管理，領(lǐng)用采取以舊換新的方式，建立票據(jù)領(lǐng)用登記簿， 收款員到財(cái)務(wù)部領(lǐng)取票據(jù)，并在票據(jù)領(lǐng)用登記簿上簽收。2)使用：收款員根據(jù)實(shí)際繳費(fèi)金額開(kāi)具收據(jù)交付客戶作為繳費(fèi)依據(jù)。收據(jù)更換發(fā)票時(shí)， 需由客戶提供原始收據(jù)，經(jīng)收款員檢查無(wú)誤后予以更換，并同當(dāng)日收款日?qǐng)?bào)表一起交財(cái) 務(wù)部進(jìn)行票據(jù)核銷(xiāo)。3)核銷(xiāo)：對(duì)已使用整本票據(jù)，及時(shí)進(jìn)行核銷(xiāo)。每日將當(dāng)天開(kāi)具票據(jù)經(jīng)財(cái)務(wù)檢查后登記票 據(jù)使用臺(tái)帳。4)稽核：財(cái)務(wù)部定期、不定期檢查各管理處票據(jù)使用情況，對(duì)于未按要求使用票據(jù)的行 為，財(cái)務(wù)部及時(shí)予以糾正、制止。第二節(jié) 具體財(cái)務(wù)管理辦法1 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)投保及理賠1.1 投保險(xiǎn)種及投

48、保范圍： 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)主要包括財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、機(jī)器損壞險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)及集團(tuán)規(guī)定的其它險(xiǎn)種。 住宅項(xiàng)目投保財(cái)產(chǎn)范圍原則上包括：自有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所、幼兒園、鍋爐房、物業(yè)用房及公共設(shè)備等。公眾責(zé)任險(xiǎn)范圍應(yīng)為投保人負(fù)有管理責(zé)任的全部區(qū)域。 1.2 投保期間1.2.1 財(cái)產(chǎn)投保：當(dāng)年七月一日之前投保的，保險(xiǎn)期限為自投保之日零時(shí)起至次年的六月 三十日二十四時(shí)止；當(dāng)年七月一日之后投保的，保險(xiǎn)期限為自投保之日零時(shí)起至第三年的六 月三十日二十四時(shí)止，保費(fèi)按實(shí)際發(fā)生天數(shù)計(jì)算。1.2.2 財(cái)產(chǎn)續(xù)保：自每年的七月一日零時(shí)至次年的六月三十日二十四時(shí)止為一個(gè)保險(xiǎn)年 度。1.2.3 新入伙項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、機(jī)器損壞險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)均以入

49、伙之日為保險(xiǎn)期間起始 日。對(duì)于在提請(qǐng) OA 審批時(shí)無(wú)法確定入伙日的，可酌情提前保險(xiǎn)起始日，但不得晚于實(shí)際入 伙日。1.2.4 對(duì)于分批入伙的情況，財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)和機(jī)器損壞險(xiǎn)應(yīng)分批投保，公眾責(zé)任險(xiǎn)應(yīng)于首批 入伙時(shí)一次性投保各批次物業(yè)。1.3 投續(xù)保流程1.3.1 新增財(cái)產(chǎn)投保1） 新入伙項(xiàng)目需在入伙日前 30 日完成內(nèi)部 OA 投保審批，并確保入伙日前取得正式保 單。取得保單后，七日內(nèi)將正式保單及發(fā)票掃描后上報(bào)股份公司安全監(jiān)督部和商管總部財(cái)務(wù) 部備案。2） 對(duì)于按照財(cái)產(chǎn)估值投保，取得財(cái)產(chǎn)實(shí)際價(jià)值后調(diào)整投保價(jià)值的，不屬于新增財(cái)產(chǎn)投 保，請(qǐng)參照續(xù)保流程。1.3.2 財(cái)產(chǎn)續(xù)保1） 股份公司每年 4 月份統(tǒng)

50、一下發(fā)關(guān)于財(cái)產(chǎn)投（續(xù)）保工作通知。2）各續(xù)保公司必須于每年的 5 月 31 日前將投保材料通過(guò) OA 系統(tǒng)報(bào)商管總部保險(xiǎn)領(lǐng)導(dǎo) 小組審批，6 月 20 日前將審批后的投保材料送交所在地保險(xiǎn)分支機(jī)構(gòu)，并于 6 月 30 日前取 得正式保單，確保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的緊密延續(xù)。3） 各續(xù)保公司取得正式保單后七日內(nèi)，將保單及發(fā)票掃描后上報(bào)股份公司安全監(jiān)督部 和商管總部財(cái)務(wù)部備案。1.4 理賠及其后續(xù)管控1.4.1 財(cái)務(wù)監(jiān)管1）建立財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)報(bào)險(xiǎn)、理賠臺(tái)賬2）與行政部保險(xiǎn)臺(tái)賬核對(duì)；3）監(jiān)督業(yè)務(wù)部門(mén)及時(shí)報(bào)險(xiǎn)、理賠；1.4.2 保險(xiǎn)檔案1）保險(xiǎn)報(bào)險(xiǎn)、理賠臺(tái)賬2）出險(xiǎn)通知書(shū)、索賠申請(qǐng)書(shū)1.4.3 保險(xiǎn)墊付資金控制。1）保險(xiǎn)

51、公司已確定理賠金額之后方可墊付；2）墊付資金時(shí)需同時(shí)提供出險(xiǎn)通知單、相關(guān)正式發(fā)票、相關(guān)工程驗(yàn)收單等明確保 險(xiǎn)相關(guān)附件；3）按審批支付流程支付，財(cái)務(wù)部在保險(xiǎn)臺(tái)賬中登記代墊事宜，及時(shí)跟進(jìn)保險(xiǎn)理賠情況。2 經(jīng)濟(jì)合同管理2.1 經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)合同分類(lèi)業(yè)務(wù)分類(lèi)編號(hào)合同類(lèi)型備注收入01物業(yè)管理合同02多種經(jīng)營(yíng)合同03廣告位合同04租賃合同支出05保潔合同06綠化合同07垃圾清運(yùn)合同08資本性支出合同09保險(xiǎn)合同10媒體發(fā)布合同11物料采購(gòu)合同12企劃制作合同其它13其它合同2.2 合同簽訂主體，根據(jù)“誰(shuí)受益、誰(shuí)簽訂”的原則確定合同簽訂主體，避免商管、物業(yè)合 同主體混亂的情形。其他要求參考財(cái)務(wù)操作指引。3 工程材

52、料管理3.1 計(jì)劃審批3.1.1 計(jì)劃審批分為月度計(jì)劃采購(gòu)和緊急零星采購(gòu)。3.1.2 采購(gòu)計(jì)劃必須經(jīng)采購(gòu)部門(mén)負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、總經(jīng)理審批后方可實(shí)施采購(gòu)。3.1.3 對(duì)于緊急零星采購(gòu)申請(qǐng)時(shí)須詳細(xì)說(shuō)明理由每月緊急采購(gòu)總額不得超過(guò)當(dāng)月采購(gòu)計(jì)劃 的 10%。3.1.4 每月,行政部必須將所有簽字版的采購(gòu)計(jì)劃報(bào)送一份財(cái)務(wù)部備案。3.2 計(jì)劃采購(gòu)3.2.1 行政部為采購(gòu)實(shí)施部門(mén)，財(cái)務(wù)部為采購(gòu)的監(jiān)督部門(mén)。3.2.2 采購(gòu)人員必須根據(jù)已經(jīng)批準(zhǔn)的采購(gòu)計(jì)劃實(shí)施采購(gòu)。3.2.3 正常性工程材料的采購(gòu)應(yīng)該在已經(jīng)簽訂供貨合同的供應(yīng)商處采購(gòu)，原則上同一工程材料的供應(yīng)商不少于三家。3.2.4 政府、企業(yè)特殊壟斷的工程或?qū)?/p>

53、業(yè)性極強(qiáng)的工程材料，在政府指定企業(yè)或?qū)I(yè)廠家進(jìn) 行購(gòu)買(mǎi)。3.2.5 已經(jīng)簽訂供貨合同的清單內(nèi)沒(méi)有包含的工程材料，從合格供方名錄里選擇供應(yīng)商進(jìn)行采購(gòu)，如金額超過(guò) 5,000 元的，需要在合格供方名錄里選擇三家公司進(jìn)行比價(jià)后，選擇一家 進(jìn)行采購(gòu)。3.2.6 除結(jié)算起點(diǎn)（1000 元）以內(nèi)的零星采購(gòu)?fù)?，均采取轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式付款。3.3 入庫(kù)審核要點(diǎn)3.3.1 行政部權(quán)責(zé)1） 行政部設(shè)專(zhuān)職或兼職采購(gòu)人員與保管人員。物料入庫(kù)應(yīng)遵循采購(gòu)人員與保管人員相 分離原則。2） 保管人員應(yīng)核對(duì)物資數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)與采購(gòu)計(jì)劃、送貨單、發(fā)票是否相符，如有 不符事項(xiàng)保管人員有權(quán)拒收物料。如需第三方檢驗(yàn)的，應(yīng)當(dāng)由具備檢驗(yàn)資格的第三方出具證 明。3）驗(yàn)收完畢后，保