1、Australian Shopping Centre Development Models澳大利亞購物中心發(fā)展模式historical to the present day今昔之別,Michael Lloyd Chairman, The Tomlik Group Tomlik 集團主席 Mall China Annual Conference Mall China 20 September 2004, Guangzhou 2004年9月20日,Brief history of shopping centres in Australia澳大利亞購物中心簡史,First shopping cent

2、re development in Australia in the 1950s 1950年代澳大利亞第一代購物中心的崛起,By the 1970s 到1970年代時,3 Major companies had emerged 三家重點企業(yè)合并 Lend Lease Westfield AMP,Success was questioned可行性遭質疑,Retailers had existing outlets 零售商已有店面 Most shopping was conducted in traditional areas 消費都在傳統(tǒng)商圈進行 Shopping centre rents we

3、re high 購物中心的租金高昂 Most retail was small business 大多數(shù)的零售店都是小生意,The risk 風險,Newness of the product no history of success 購物中心屬于新產品 沒有成功歷史 Lack of sophistication in retail 零售消費并不精致 Lack of enthusiasm for the product by many retailers 許多零售商對購物中心反應冷淡,In the early 70s, major shopping centres in Australia

4、showed a yield of 70年代初初期，澳大利亞重點購物中心收益為 13%,Investors demanded a higher return 投資者要求更高的回報,Higher the risk, higher the return 風險越高、回報越高 Lower the risk, lower the return 風險越低、回報越低,What happened over the next 25 years?接下來25年經歷了什么演變？,Increased Spending = Increased Turnover = Increased Rent 開銷增加 = 營業(yè)額增加

5、= 租金增加,Increased Spending 開銷增加,= Increased Retailer Numbers 零售商數(shù)量增加,= Increased Professionalism 專業(yè)度增加,1995: Top 10 combined GLA of 758,000 m2 1995年: 十大購物中心總GLA為 758000平方米 2004: Top 10 combined GLA of 1,277,000 m2 2004年：十大購物中心總GLA為 1277000平方米 - an increase of 68% 遞增幅度為68%,GLA is Gross Lettable Area G

6、LA 是總可租賃面積,1995: Top 20 combined GLA of 1,404,000 m2 1995年：20大購物中心總GLA為 1404000平方米 2004: Top 20 combined GLA of 2,248,000 m2 2004年：20大購物中心總GLA為 2248000平方米 - an increase of 60% 遞增幅度為60%,GLA is Gross Lettable Area GLA 是總可租賃面積,1995: Top 10 combined turnover of $3.3 billion 1995年：十大購物中心營業(yè)額總計為33億 2004: T

7、op 10 combined turnover of $6.2 billion 2004年：十大購物中心營業(yè)額總計為6.2億 an increase of 88% 遞增幅度為88%,1995: Top 20 combined turnover of $6.08 billion 1995年：20大購物中心營業(yè)額總計為60.8億 2004: Top 20 combined turnover of $10.5 billion 2004年：20大購物中心營業(yè)額總計為105億 - an increase of 73% 遞增幅度為73%,What happened? 發(fā)生了什么事？,Turnover in

8、creased significantly 營業(yè)額有顯著遞增 Rentals increased significantly 租金有顯著遞增 Retailers were demanding space in shopping centres they were no longer suspicious 零售商對購物中心的空間有需求 不再持懷疑態(tài)度 Retailers were becoming increasingly professional 零售商日趨專業(yè)化 National Retail Chains were increasing in number 全國性連鎖店數(shù)量日益增加 Nat

9、ional Franchises were increasing in number and becoming popular 特許經營數(shù)量日益增加，也越來越受歡迎 Shopping Centres developed a history of success 購物中心開始有成功歷史,Investor opinion changed 投資者的看法改變了,Shopping Centres no longer “high risk” 購物中心不再被視為“高風險”投資 Shopping Centres now “l(fā)ow risk” 購物中心現(xiàn)在屬于“低風險”投資,Example of a typic

10、al centre購物中心范例,Department Store 百貨店 2 x Discount Department Store 折扣百貨店 2 x Supermarkets 超市 220 Specialty Shops 專賣店,1975 Revenue 1975年收入,Department Store 百貨店$1.0m 100萬 2 x DDS 折扣百貨店$1.5m 150萬 250 Specialty 專賣店 $215$3.7m 370萬 Total Rental 總租金收入$5.2m 520萬 Capitalised 資本化率 13% Value of Centre 購物中心價值 =

11、 $40m 4000萬,1985 Revenue 1985年收入,Department Store 百貨店$1.5m 150萬 2 x DDS 折扣百貨店$3.0m 300萬 250 Specialty專賣店 $550$9.6m 960萬 Total Rental 總租金收入$14.1m 1410萬 Capitalised 資本化率 11% Value of Centre 購物中心價值 = $128m 1.28億,1995 Revenue 1995年收入,Department Store 百貨店$2.0m 200萬 2 x DDS 折扣百貨店$3.2m 320萬 250 Specialty 專

12、賣店 $800$14.0m 1400萬 Total Rental 總租金收入$19.2m Capitalised 資本化率 8% Value of Centre購物中心價值 = $240m,2004 Revenue 2004年收入,Department Store 百貨店$2.4m 240萬 2 x DDS 折扣百貨店$3.5m 350萬 250 Specialty專賣店 $1000$17.5m 1750萬 Total Rental 總租金收入$23.4m 2340萬 Capitalised 資本化率 6.75% Value of Centre 購物中心價值 = $346m 3.46億,200

13、5 2005年,Capitalised 資本化率 at 5.5% Value of Centre 購物中心價值$425m 4.25億,2004年強勢購物中心排名,GLA 總可租賃面積。所有零售區(qū)域，加上所有“非零售”，例如診所、寫字間、影城等等,購物中心名稱州業(yè)主GLA/沒平方米,購物中心名稱州業(yè)主GLA/沒平方米,2004年強勢購物中心排名,MAT: 2003年1月1日至12月31日總零售額，包括電影院和消費稅，不包括臨時租戶、外匯、銀行、房屋抵押貸款協(xié)會和軟性賭博。,購物中心名稱州業(yè)主GLA/沒平方米,購物中心名稱州業(yè)主GLA/沒平方米,2004年強勢購物中心排名,MAT/每平方米: 2003年1月1日到12月31日的購物中心總零售額除于零售面積 (用以推算營業(yè)額的零售面積)，包括