1、*大學(xué)商鋪生存狀況調(diào)查報(bào)告 目 錄一、 調(diào)研背景3二、 消費(fèi)者行為分析3三、 商鋪營(yíng)業(yè)狀況分析4四、 校園商鋪經(jīng)營(yíng)SWOT分析 5五、 結(jié)語7六、 問卷樣卷8一、 調(diào)研背景 20世紀(jì)以來，我國高等教育事業(yè)發(fā)展迅速，高等教育進(jìn)入大眾化階段。各地政府為適應(yīng)教育產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的快速擴(kuò)張現(xiàn)象，紛紛通過合并、籌建的方式，建設(shè)了一批新興高教園區(qū)。這類高教園大多處于城市邊緣，偏離市中心，吸納了規(guī)模龐大的師生群體。為保證師生的正常生活秩序，校園商鋪?zhàn)鳛楹笄诒夭豢缮俚牟糠郑杆俑M(jìn)。在校園后勤社會(huì)化的背景下，由于巨大市場(chǎng)帶來的豐厚收益的刺激，各類商家紛至沓來，為廣大師生提供多樣化的服務(wù)。本次調(diào)研我們選取的是*大學(xué)生活

2、區(qū)的商鋪?zhàn)鳛檎{(diào)研對(duì)象，該校處于*高教園區(qū)最東部，位置相對(duì)偏僻，商鋪集中于生活區(qū)宿舍樓下。研究方式主要采取面談和發(fā)放問卷收集數(shù)據(jù)。二、 消費(fèi)者行為分析本次調(diào)研涉及的商鋪均處于大學(xué)內(nèi)，因此，其面對(duì)的消費(fèi)群體主要為在校大學(xué)生。分析消費(fèi)者的消費(fèi)行為有助于我們理解商鋪營(yíng)業(yè)方式及其生存狀況。我們主要從以下四個(gè)方面分析大學(xué)生的消費(fèi)水平：1.人口規(guī)模及特征。*大學(xué)*校區(qū)擁有全日制在校學(xué)生3萬余人，年齡分布從18至25歲，由此可見，該校商鋪所面對(duì)的消費(fèi)者群體以青少年為主。在校大學(xué)生受教育程度較高，消費(fèi)行為大多理性，但是仍存在不合理的消費(fèi)。另外，由于在校大學(xué)生主要以學(xué)習(xí)為目標(biāo)，其消費(fèi)行為往往僅限于維持日常生活需要

3、，因此，消費(fèi)結(jié)構(gòu)單一，且消費(fèi)水平較低。2.可支配收入。在校大學(xué)生在很大比例上仍靠父母給予的生活費(fèi)維持日常消費(fèi)。通過對(duì)學(xué)生的走訪我們了解到，大多數(shù)學(xué)生每月的生活費(fèi)在12001500元之間。在校學(xué)生的可支配消費(fèi)金額受到嚴(yán)格限制，消費(fèi)行為不會(huì)出現(xiàn)較大變化。另一方面，扣除伙食費(fèi)后，在校學(xué)生的可支配消費(fèi)金額較少，客觀上遏制了其對(duì)于高檔消費(fèi)品的需求，因此，校內(nèi)店鋪大多以小商店的形式存在，經(jīng)營(yíng)類別也主要側(cè)重于日常用品、零食飲料等低價(jià)低成本物品。3.消費(fèi)者流量。我們調(diào)研的商鋪均位于學(xué)生寢室樓下，且處于生活區(qū)與教學(xué)區(qū)之間。每天上下課時(shí)，人員流量相當(dāng)可觀，潛在的消費(fèi)者數(shù)量也相應(yīng)增長(zhǎng)。暫且不談上下課等高峰時(shí)段，*生

4、活區(qū)所容納的在校學(xué)生有2萬以上，且由于學(xué)校生活的封閉性，店鋪面對(duì)的消費(fèi)者流量相當(dāng)巨大。4.購買力及購買行為。由于在校大學(xué)生可支配收入較低，且數(shù)額相對(duì)穩(wěn)定，其購買力相對(duì)于已經(jīng)參加工作的成年人較低。受到高等教育及自身經(jīng)濟(jì)條件影響，在校大學(xué)生的購買行為較為理性。但是，消費(fèi)心理因人而異，在校大學(xué)生多處于青春期階段，存在攀比、享樂等心理，這也會(huì)成為影響購買行為的因素。三、 商鋪經(jīng)營(yíng)狀況分析 校園商鋪位于學(xué)校生活區(qū)寢室樓底層，通過承包、租賃、連鎖等多種經(jīng)營(yíng)方式，為在校學(xué)生提供各類生活服務(wù)，具體包括超市、小吃店、面包店、奶茶店、水果店、藥店、理發(fā)店、飾品店、文印店、手機(jī)電腦維修店、照相館等等近20種。 在經(jīng)

5、營(yíng)方面，校園店鋪消費(fèi)群體相對(duì)穩(wěn)定，具有一定的規(guī)律性，需求旺盛但購買力水平受到收入的限制，這使得商家必須合理規(guī)劃銷售策略，提供適銷對(duì)路的商品。近幾年來，學(xué)校后勤部門加強(qiáng)了對(duì)校園店鋪的規(guī)范管理，同時(shí)，大學(xué)生日益提高的消費(fèi)水平使得個(gè)體經(jīng)營(yíng)店鋪在衛(wèi)生、服務(wù)、管理、營(yíng)銷等各方面的弱點(diǎn)逐漸暴露，店鋪經(jīng)濟(jì)效益有顯著下降趨勢(shì)。從長(zhǎng)期來看，高端奢侈品店鋪及大型服務(wù)類店鋪較少，小規(guī)模經(jīng)營(yíng)者大量并存的現(xiàn)象將長(zhǎng)期持續(xù)。 我們選取了幾類具有代表性的店鋪，并對(duì)其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析： 1、超市。通過橫向比較，*生活區(qū)寢室樓下的超市，主要有中門華聯(lián)、東門金沙學(xué)府以及研究生門好又多。一般而言，超市內(nèi)的商品差異不大，但是價(jià)格略微有

6、所不同。我們的調(diào)查結(jié)果顯示，相同的商品，中門華聯(lián)的價(jià)格略高于東門金沙學(xué)府和研究生門好又多。我們認(rèn)為，在校學(xué)生沒有對(duì)于某一超市品牌的忠臣度，也就是說對(duì)于三家超市出售的商品不存在偏見，那么，超市定價(jià)的高低只會(huì)受到所處地段的不同的影響。在我們調(diào)研的三家超市中，華聯(lián)所處的中門由于與學(xué)校教學(xué)區(qū)大門正對(duì)，每天由此經(jīng)過上學(xué)、放學(xué)的人流量幾乎是東門以及研究生門的數(shù)倍，而且由于不存在偏見，學(xué)生購物大多采取就近原則，這就為華聯(lián)超市帶來了巨大的潛在市場(chǎng)。另一方面，超市的環(huán)境也是影響因素之一。面積越大、環(huán)境越衛(wèi)生的超市給人一種安全有保證的感覺。三家超市中，華聯(lián)面積最大，購物環(huán)境也相對(duì)較好，因此，相比起金沙學(xué)府與好又多

7、，華聯(lián)的生意更好。通過縱向比較，相比起小吃店，水果店等店面而言，超市的效益要好得多，原因在于超市的商品齊全，價(jià)格較低，能夠基本滿足學(xué)生所有的日常需求。因此，在*生活區(qū)所有的店鋪中，三家超市的經(jīng)濟(jì)效益最高，生存狀態(tài)最好。 2、奶茶店。*生活區(qū)樓下的商鋪奶茶店林立，基本每隔三五家店鋪就有一家奶茶店，此類店鋪數(shù)量驚人，而且更新?lián)Q代十分迅速。調(diào)查表明，奶茶店的更新周期一般維持在1-2年左右，很少有能夠在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中幸存下來，營(yíng)業(yè)超過3年以上的。在我們發(fā)放的問卷中，幾乎所有的奶茶店都表示經(jīng)營(yíng)狀況較差，處于收支平衡的狀態(tài)。我們?cè)谧咴L調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在校學(xué)生對(duì)奶茶的消費(fèi)意向還是十分強(qiáng)烈的，但是，強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)瓜

8、分了這些消費(fèi)群體，使得不同的商家需要以各種手段招攬顧客，包括低價(jià)促銷、新品推薦、廣告營(yíng)銷等等。在經(jīng)歷了長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)之后，有些店鋪吸引了一批忠實(shí)的顧客，使得其店鋪得以在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存下來。總而言之，*生活區(qū)眾多的奶茶店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)千差萬別，其生存壓力大，生存狀況堪憂。 3、小吃店。此類店鋪經(jīng)營(yíng)范圍較廣，產(chǎn)品品種較為靈活，早晨賣包子豆?jié){，中午賣炒飯煎餅，晚上賣白粥烤腸。此類店鋪數(shù)量絕不少于奶茶店的數(shù)量，而且競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。但是，此類店鋪的經(jīng)濟(jì)效益卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于奶茶店，原因在于學(xué)生就餐時(shí)間較為集中，學(xué)校食堂人多擁擠，耽誤就餐。在這樣的情況下，很多學(xué)生會(huì)選擇在這類店鋪中買一些食品代替午飯?？梢哉f，食堂的壟斷性

9、質(zhì)以及高校的封閉性促成了這類小吃店的蓬勃發(fā)展。該類店鋪一般經(jīng)營(yíng)狀況良好，不存在退出壁壘，因此，生存狀態(tài)非常好。筆者曾經(jīng)與一家做手抓餅的店家閑聊，得知其10平米不到的店鋪，每月收入6萬，每月租金約為1萬元，扣除租金、材料成本、水電費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，每月凈賺4萬元。由此可見，此類店鋪經(jīng)濟(jì)效益極高。 4、理發(fā)店。此類店鋪一般是越大、裝修越豪華生意越好。一般來說，學(xué)生對(duì)于此類店鋪都有忠誠感和認(rèn)同感。其消費(fèi)行為具有偏好性，一旦選擇一家后，只要自己感覺理想，一般不會(huì)輕易改變。除了幾家長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的店鋪外，該類店鋪的更新?lián)Q代也是非?？斓?。以目前*生活區(qū)的幾家理發(fā)店所處的位置來說，幾家店相距較遠(yuǎn)，都有相對(duì)固定

10、的消費(fèi)者，一定程度上避免了競(jìng)爭(zhēng)，因此，生存狀況良好，短期內(nèi)不存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 5、文印店。此類店鋪性質(zhì)大多相同，不存在差異，因此，其經(jīng)濟(jì)效益與其地理位置直接相關(guān)。*生活區(qū)的幾家文印店和理發(fā)店一樣，彼此相距較遠(yuǎn)，都有固定范圍的消費(fèi)者，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)平和。此類店鋪每天的業(yè)務(wù)量巨大，因此經(jīng)濟(jì)效益很高，生存狀況良好。 6、其他。例如書店，藥店等產(chǎn)品和服務(wù)相似度很高的店鋪，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，商品的價(jià)格差別不大。但是此類店鋪具有穩(wěn)定的商品銷量，和較高的商品利潤(rùn)， 因此，生存狀況不存在較大問題。 四、校園商鋪經(jīng)營(yíng)SWOT分析 （一）、優(yōu)勢(shì)分析（strengths） 1、消費(fèi)需求旺盛。眾多的在校大學(xué)生為校園商鋪提供了巨大

11、的市場(chǎng)，處于青春期的學(xué)生尚未形成成熟的消費(fèi)觀念，消費(fèi)行為往往帶有盲目性和沖動(dòng)性，因此，學(xué)生對(duì)于消費(fèi)品的需求特別旺盛。 2、市場(chǎng)成熟。校園市場(chǎng)經(jīng)過商家多年的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，逐漸趨于成熟，作為主要消費(fèi)群體的學(xué)生數(shù)量不會(huì)產(chǎn)生較大的變化，因此，經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定。學(xué)生在日常的消費(fèi)活動(dòng)中形成了一定的消費(fèi)習(xí)慣，在此基礎(chǔ)上，商家不需要投入過多的宣傳和廣告，大大節(jié)省了營(yíng)業(yè)成本。 3、校園封閉性。由于校園生活具有相對(duì)的封閉性，在校學(xué)生的活動(dòng)范圍在一定程度上被限制在生活區(qū)與教學(xué)區(qū)之間，因此，商家可以從中獲得固定的消費(fèi)者，相比起校外商鋪而言，可以大大減少競(jìng)爭(zhēng)，提升自身優(yōu)勢(shì)。 （二）、劣勢(shì)分析（weaknesses） 1、

12、固定成本高。校內(nèi)商鋪大多采用承包制，每年商家向?qū)W校繳納的租金十分昂貴。*生活區(qū)中門一10平米的店鋪每年的租金達(dá)到12萬元，可見商家的租金壓力特別大。 2、競(jìng)爭(zhēng)激烈。從調(diào)研結(jié)果看，幾乎所有商家都表示在校園經(jīng)營(yíng)商鋪面臨巨大的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。由于校園市場(chǎng)的成熟，供應(yīng)同類同質(zhì)商品的商家數(shù)量眾多，這些商家必須時(shí)刻注意自身的經(jīng)營(yíng)狀況，一旦提供的商品或服務(wù)出現(xiàn)任何的質(zhì)量問題，很有可能導(dǎo)致消費(fèi)者的流失，而這種流失往往都是永久性的，這就造成了店鋪銷售的不穩(wěn)定。 3、消費(fèi)群體消費(fèi)能力有限。在校學(xué)生大多沒有生活來源，主要依靠家庭給予的生活費(fèi)維持生活，客觀上沒有能力消費(fèi)奢侈品。學(xué)生的消費(fèi)能力限制了商家的經(jīng)營(yíng)范圍，也在某種程

13、度上影響了商家的經(jīng)營(yíng)方式。從調(diào)研的結(jié)果來看，大多數(shù)商家采取的都是薄利多銷的銷售模式。 （三）、機(jī)遇分析（opportunities） 1、潛在市場(chǎng)的擴(kuò)大。我國高等教育事業(yè)發(fā)展迅速，高校擴(kuò)招的趨勢(shì)日益明顯，在校學(xué)生數(shù)量不斷增加，消費(fèi)者數(shù)量不斷上升，校園商鋪發(fā)展前景良好。 2、電子科技等高端市場(chǎng)需求旺盛，競(jìng)爭(zhēng)較少。在調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，校園商鋪大多數(shù)經(jīng)營(yíng)日常用品，小吃飲食等滿足學(xué)生低端需求的較多，但是類似電子數(shù)碼等高新技術(shù)的商鋪卻很少。隨著現(xiàn)代科技的發(fā)展，學(xué)生對(duì)于這類商鋪的需求越來越大，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，因此，校園內(nèi)的高端產(chǎn)品市場(chǎng)還有很大的發(fā)展空間。 （四）、威脅分析（threats） 1、電子

14、商務(wù)發(fā)展擠壓校內(nèi)市場(chǎng)。近些年網(wǎng)購的興起，對(duì)校園商鋪的沖擊十分巨大。網(wǎng)購的經(jīng)濟(jì)性、效率性、方便性使得大多數(shù)在校學(xué)生選擇足不出戶完成日用品采購，甚至是飲食外賣等。 2、商鋪擾民，投訴眾多。*生活區(qū)商鋪全部位于學(xué)生寢室樓下，有些商鋪為了招徠生意，每天從開門到打烊循環(huán)播放音樂，給寢室樓內(nèi)休息的同學(xué)帶來巨大的影響。另外，一些經(jīng)營(yíng)小吃食品的店鋪排放的油煙也對(duì)學(xué)生生活造成影響。 3、政策影響。校園商鋪以其高回報(bào)的特點(diǎn)受到眾多商家的追捧，現(xiàn)實(shí)往往是一鋪難求。另外，高昂的租金形成了較高的進(jìn)入壁壘，對(duì)于一些商家來說，有時(shí)候租金的壓力不得不轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者（學(xué)生）頭上，這就增加了其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 五、結(jié)語 在調(diào)研中，我們聽取了多方有關(guān)校園商鋪生存狀況的意見。一般人看來，學(xué)校是一個(gè)巨大的消費(fèi)群體，在高校附近開店肯定是穩(wěn)賺不賠?！皩W(xué)校人這么多，這些店不賺錢都難?！惫軐W(xué)院大二學(xué)生張某如是說?！俺诉@些店，我們還能去哪里買東西呢？” 然而，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，并非每家商鋪都能分得一杯羹，它們的生存狀況參差不齊?！翱拷虚T的店生意太好做了，你看看其他店，生意哪有他們這么好”東門一家炒飯店老板如是說。“不過他們的租金比我們貴很多就是了，這也是正常的?！?校園商鋪以其獨(dú)特的定位，吸引著巨大的消費(fèi)群體，但是若不遵循規(guī)律、沒有特色與創(chuàng)新，終究難以維持長(zhǎng)久。*生活區(qū)寢室樓下的店鋪經(jīng)營(yíng)狀況總體較好，