1、體育西地下商場策劃案,由源力團隊策劃提供, 精品資料網(wǎng),第一部分,天河商業(yè)地產(chǎn)概況, 精品資料網(wǎng),1、天河商圈供求兩旺,天河大型商業(yè)廣場項目層出不窮，吸引了眾多大地產(chǎn)商紛紛加入開發(fā)天河商業(yè)地產(chǎn)項目的行列； 天河商圈實現(xiàn)社會消費品總額200.73億，今年新年伊始1-2月銷 售總額25.21億，同比增長13.3，實屬各在商家爭相進駐黃金寶地，不少業(yè)內(nèi)人士皆稱“得天河者得廣州”。, 精品資料網(wǎng),2、天河商圈是高端消費中心,天河商圈憑借最全配套，最便利交通，最佳地理位置和人文優(yōu)勢，已成為高端消費市場； 在以天河城為中心，近年內(nèi)天河很有可能成為廣州商圈中的最大規(guī)模的商圈和頂級旺地； 中國十大MALL排行

2、榜中有5家是在廣東，其中3家在廣州，而在廣州的三家中就有兩家在天河(正佳廣場與天河城)。, 精品資料網(wǎng),3、天河商圈發(fā)展趨勢,天河作為新興白領(lǐng)區(qū)域，其消費能力排在廣州各區(qū)首位，因此天河城為了市場競爭指數(shù)的晴雨表，是廣州商業(yè)新的焦點，更是商家必爭之地； 天河將興起地下廣場，把天河城、中怡時尚購物中心、廣州購書中心、維多利廣場、天河路等貫通，充當幾大購物中心的“橋梁”，潛在消費力不容忽視。,第二部分,廣州市主要商圈同類 項目負一層租價概況,主營: 屈臣氏，精品. 服飾、鞋類等 月租金均價 :300 (元/平方米) 管理費:45 (元/平方米/月) 出租率 ：90,1F,1、東急新天地,主營: 潮流

3、百貨，餐飲 月租金均價 200(元/平方米) 管理費38(元/平方米/月) 7元/平方米推廣費. 出租率 ：90,2、賽博數(shù)碼生活廣場,1F, 精品資料網(wǎng),主營: 精品、服飾、鞋類等 月租金均價 200500(元/平方米) 管理費45 (元/平方米/月) 出租率 ：80,3、荔灣廣場,1F, 精品資料網(wǎng),主營: 肯德基、仙蹤林等餐飲的美食廣場 租金:200-300 (元/平方米/月) 管理費60 (元/平方米/月) 出租率 ：95,-1F,-2F,4、五月花廣場,主營：品牌店 月租金均價 650800 (元/平方米) 管理費60(元/平方米/月) 主營：百貨 月租金均價 400500 (元/平

4、方米) 管理費60(元/平方米/月) 出租率 ：90 備注：不收進場費,5、動漫星城,-1F,-2F,主營:服飾、鞋類、精品等。 月租金均價 400600 (元/平方米) 管理費50 (元/平方米/月) 出租率 ：80,1F,6、名盛廣場,主營:品牌皮具 月租金均價 68 (元/平方米) 管理費18 (元/平方米/月) 出租率 ：85,-1F,7、廣百負一層,月租金均價 2000 (元/平方米) 管理費1020 (元/平方米/月) 610萬頂手費 出租率 ：98,8、北京路街鋪,主營: 服飾、鞋類品牌店、吉之島 月租金均價 (元/平方米) 管理費(元/平方米/月) 出租率 ：100,-1F,9

5、、天河城,主營: 百佳超市，服飾、精品、鞋類 月租金均價 (元/平方米) 管理費65 (元/平方米/月) 出租率 ：,-1F,10、正佳廣場,主營:屈臣氏、星巴克、順電、品牌專賣店 月租金均價 400500 (元/平方米) 管理費50(元/平方米/月) 出租率 ：95,1F（富一城）,11、中華廣場,主營: 潮流精品、服飾、鞋類、餐飲等 月租金均價 6001800 (元/平方米) 管理費50 (元/平方米/月) 出租率 ：,12、流行前線,主營:精品、服飾、鞋類、餐飲等 月租金均價 400(元/平方米) 管理費50(元/平方米/月) 主營:精品、服飾、鞋類、餐飲等 月租金均價 200-280(

6、元/平方米) 管理費50(元/平方米/月) 出租率 ：50,-1F,-2F,13、地王廣場,主營: 精品、服飾、鞋類、餐飲等 月租金均價 150 (元/平方米) 出租率 ：85,1F,14、東山錦軒,15、綜 述,地下商場已成商業(yè)項目開發(fā)中不可缺少的一部分，根據(jù)項目地理位置、業(yè)態(tài)分布、經(jīng)營狀況，其市場價值發(fā)展?jié)摿薮蟆?第三部分,廣州市2005年后 地下商業(yè)地產(chǎn)商機,1、地鐵帶來的商機,地鐵連接商業(yè)物業(yè)，一直是廣大市民消費首選,而直駁地鐵站出入口的地下商場更有望成為消費熱點。,2、地下空間開發(fā)漸熱,開發(fā)地下空間已成為解決廣州人口劇增、土地緊缺、環(huán)境污染、交通擁塞等問題的有效途徑之一。 廣州目前

7、“對地下空間的利用遠遠不夠，利用率太低”，對城市長遠發(fā)展規(guī)劃來說，必須推進地下空間的開發(fā)利用。,3、打造地下商場要素,地下工程不同于地上工程，具有建設(shè)周期長、投資額巨大、長期使用和不可逆轉(zhuǎn)性等特點； 地下空間一種很好的土地資源，開發(fā)成本要高于地面的開發(fā)，但合理利用可以產(chǎn)生巨大的收益； 地下建筑在消防、安全等方面的要求非常高，若管理不善，極易發(fā)生事故。,第四部分,項目定位及分析,1、項目初步分析,2、項目初步分析,3、項目定位建議,系列式主題商場，集地鐵便利配套，以個體零售為主要經(jīng)營模式。,4、定位依據(jù)（一）,每天僅乘搭地鐵的人流量就數(shù)以萬計，加上天河本身作為頂級商圈吸引的旅游觀光等其他客源，人

8、流如鯽的流量為項目打下堅實的基礎(chǔ)，只要項目主題定位合理，開創(chuàng)一片新天地是完全可能的。,5、定位依據(jù)（二）,天河路是廣州商業(yè)的制高點，周邊已有多間大型shopping-mall林立，以本項目考量，應(yīng)選擇錯位經(jīng)營，避開客源被分流。創(chuàng)造自己的風格、特點，從而令項目在天河商圈迅速崛起與持續(xù)發(fā)展。,6、規(guī)劃重點建議,開間小商鋪每間約35 （以實積計算）,7、初步定價建議（1）,定價原則： 同質(zhì)商場以價格取勝、同價商場以質(zhì)量取勝 租價建議 ：以實用面積計算,一線鋪：800元/（均價） 二線鋪：650元/ 三線鋪：500元/,8、初步定價建議（2）,管理費建議（以實積計算）：統(tǒng)一按68元/（公共水電、空調(diào)攤

9、分按實際讀數(shù)攤分計算） 宣傳推廣費（以實積計算）：,一線鋪：2200元/ 二線鋪：1800元/ 三線鋪：1500元/,9、收益分析,月租金收益預(yù)算 月租金均價650元/可出租面積3200=208萬 月管理費收益預(yù)算 管理費68元/3200=21.76萬 宣傳推廣費收益預(yù)算 宣傳推廣費均價1800元3200=576萬,10、開業(yè)前資金回籠分析,二按一租收?。?650元/32003個月=624 萬 宣傳推廣費：1800元3200=576萬 二個月管理費押金首月管理費： 68元/32003個月=65.28萬 水電押金：60元/3200=19.2萬,11、商場經(jīng)營管理的策劃（一）,統(tǒng)一開業(yè)時間 規(guī)范經(jīng)

10、營方向 組織宣傳推廣活動 建立和維護商場品牌 協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維護商業(yè)秩序,12、商場經(jīng)營管理的策劃（二）,制止惡性況爭 杜絕假冒偽劣商品 處理業(yè)務(wù)訴求 繳納租金、管理費、水電費及工商稅費的管理,13、合作方式,雙方擬采取“捆綁式”合作方式； 避免中介式的短期獲利行為，同時降低客戶的成本； 不僅重視前期的規(guī)劃設(shè)計，更注重項目的后續(xù)經(jīng)營，以帶動項目升值，為合作方創(chuàng)造最大的價值。,14、總 結(jié),以租賃為主的商業(yè)運營模式要想獲得實實在在的長線收益，必須做好規(guī)劃設(shè)計、工程施工、業(yè)界定位、租賃定價，招商策略、物業(yè)管理等每一個步驟。 前期合理的規(guī)劃設(shè)計對后續(xù)經(jīng)營管理將起到至關(guān)重要的作用。隨著項目的穩(wěn)步發(fā)展，

11、項目獲得一定幅度的價值提升空間將是必然。,第五部分,源力團隊介紹,源力團隊自序,我們習(xí)慣把自己稱做斗士，在商業(yè)地產(chǎn)中做激情澎湃、以挑戰(zhàn)難題為樂趣的斗士。在我們的思想中，有兩個重要的關(guān)鍵詞：專業(yè)與團隊。專業(yè)、團隊同時也是我們面對挑戰(zhàn)的精神與信念！,源力團隊簡介,源力團隊是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“系統(tǒng)解決方案提供商”， 為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商和商業(yè)投資機構(gòu)提供全程代理和企業(yè)運作的深度服務(wù)，特別是SHOPPING MALL、專業(yè)市場、零售百貨、商業(yè)步行街、品牌連鎖等項目提供從前期調(diào)研、可行性分析、項目定位、項目選址、商業(yè)投融資、商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃、到空間環(huán)境和視覺形象設(shè)計、營銷推廣、招商代理、運營管理等全程服務(wù)。,

12、源力團隊的突出特點,一是團隊骨干成員在實踐中磨煉成長，如今已各有特長； 二是團隊骨干成員均有開發(fā)商業(yè)項目的成功經(jīng)驗，各成員獨立運作和管理能力很強； 三是以現(xiàn)代商業(yè)理論為指導(dǎo)，以豐富的實踐經(jīng)驗為依托，團隊倡導(dǎo)“全案策劃、全程運作”服務(wù)理念； 四是秉承為發(fā)展商創(chuàng)造最大化的商業(yè)價值為最高目標。,源力團隊領(lǐng)頭羊 莫國堅,作為團隊核心人員的莫生，其看問題之透徹，項目評估之準確，項目調(diào)控能力之高超，把握時機能力之強，在廣州地產(chǎn)界也是少見的。他憑借成功運作的多個項目贏得了各公司一致的認同和賞識。莫生身為團隊領(lǐng)頭羊，其強大的團隊凝聚力和果斷的決策能力一直是本團隊立力不敗之地的最有力保證。,（名符其實的操盤高手

13、 ）,源力團隊骨干 姚學(xué)章,姚學(xué)章是一位綜合型專業(yè)人才?，F(xiàn)任藝和咨詢服務(wù)有限公司副經(jīng)理，他學(xué)識淵博，涉及商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的社會學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、合同法、工商稅收、土木工程、水電機安設(shè)施工程等學(xué)科知識，均能運用在實操項目之中。,（專長項目開發(fā) ）,周永波，一個積極進取、勇于開拓，在招商談判中機智、幽默、輕松，應(yīng)付自如的“奇人“。說他奇，因為他有不同一般的信念。他的信念就是：“在我的帶領(lǐng)下，招商工作不管困難有多大，不利因素有多少，最后一定要如期完成目標！”,源力團隊骨干 周永波,（致力招商，屢建佳績 ）,Hody以她特有的市場嗅覺，將項目組的決策力快速轉(zhuǎn)化為執(zhí)行力，抓住市場策劃及實施統(tǒng)籌計劃等關(guān)鍵點

14、，有力的保證了項目的順利實施。設(shè)計策劃方案方面她認為：務(wù)求要吸引市場目光，有效提煉項目市場重點競爭力。,源力團隊骨干 Hody,（擅長文案策劃 豐富培訓(xùn)經(jīng)驗 ）,藝和廣場原本是一個胎死腹中的市場，在行內(nèi)名聲較差，源力團隊采取引爆市場方式，正確選擇天時、地利、人和之勢把項目有效推出市場，50天100出租率，零廣告費用投入，創(chuàng)下業(yè)界佳績！,典型案例說明（一）,朝陽文批業(yè)戶對當時非典市道失去信心，令出租率100市場無法形成火熱裝修之勢，團隊成員通過召開業(yè)戶大會游說與業(yè)戶共合進退決心，一周內(nèi)讓200多業(yè)主戶上好招牌，順利開張。,典型案例說明（二）,集美居家具港該項目雖為地鐵物業(yè)，但所處商業(yè)氛圍和人氣不足，因此較難吸引外區(qū)消費