1、,北碚區(qū)蔡家片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告,報(bào)告目錄,第一篇 蔡家組團(tuán)區(qū)位及功能規(guī)劃分析 蔡家組團(tuán)區(qū)位分析,區(qū)位屬性：重慶城市”北上戰(zhàn)略“重要拓展區(qū)，兩江 新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶城市生活功能配套區(qū)。,蔡家組團(tuán)區(qū)位分析：,蔡家組團(tuán)區(qū)位坐標(biāo),蔡家,位于重慶主城北部北碚區(qū)，是重慶主城21個(gè)大型聚居區(qū)之一，也是兩江新區(qū)的都市功能板塊區(qū),蔡家組團(tuán)-區(qū)位功能,處于兩江新區(qū)三大特色板塊中的都市功能板塊，以及“一心四帶”產(chǎn)業(yè)布局中的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶,蔡家組團(tuán)區(qū)位：,蔡家組團(tuán),蔡家組團(tuán)-相鄰關(guān)系,處于四區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)和功能銜接的樞紐位置，是重慶主城北上拓展的理想空間,北碚區(qū),悅來(lái)組團(tuán),北部新區(qū),西永微電園,嘉陵江

2、,蔡家組團(tuán)區(qū)位分析：,北碚組團(tuán),蔡家組團(tuán),水土組團(tuán),幅員面積：88平方公里,規(guī)劃至2020年城市建設(shè)用地：,蔡家組團(tuán),蔡家組團(tuán)-區(qū)位自然特征,46平方公里,規(guī)劃范圍：73平方公里,蔡家組團(tuán)區(qū)位分析：,自然山水、三面臨水、一面靠山，有著 地理上的先天風(fēng)水優(yōu)勢(shì)，自然生態(tài)保持較好地勢(shì)相對(duì)平緩。,1、重慶主城21個(gè)大型聚居區(qū)之一，,2、處于兩江新區(qū)三大特色板塊中的都市功能板塊， 以及“一心四帶”產(chǎn)業(yè)布局中的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶,3、處于四區(qū)經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)和功能銜接的樞紐位置， 是重慶主城北上拓展的主要空間,4、組團(tuán)自然生態(tài)特征保持較好，三面臨江，,兩江新區(qū)的啟動(dòng)，是重慶經(jīng)濟(jì)新的引擎，蔡家組團(tuán)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)前所未有

3、的歷史發(fā)展機(jī)遇，必將是房企未來(lái)幾年在此逐鹿的激烈戰(zhàn)場(chǎng)。,組團(tuán)位于重慶市主城區(qū)“北上戰(zhàn)略”的主要拓展區(qū)，是江北區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū) “四北六方”聯(lián)合打造重慶市北部增長(zhǎng)極的產(chǎn)業(yè)高地，是重慶市“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”建設(shè)的重要增長(zhǎng)極。,區(qū)位 前景,對(duì)房地產(chǎn)積極影響,結(jié)論：,推動(dòng)引導(dǎo),第一篇 蔡家組團(tuán)區(qū)位及功能定位分析 蔡家組團(tuán)功能定位,打造兩江新區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域商業(yè)、居住、度假、商務(wù)休閑、娛樂(lè)、文化、商務(wù)會(huì)議等綜合服務(wù)平臺(tái),規(guī)劃人口：52萬(wàn)人,蔡家組團(tuán),蔡家組團(tuán)功能定位,蔡家組團(tuán)-總體規(guī)劃,蔡家大型聚居區(qū)規(guī)劃面積：,38平方公里,四板塊：高品質(zhì)生態(tài)居住、商務(wù)商貿(mào)辦公、高新技術(shù)產(chǎn)

4、業(yè)等四大功能板塊,嘉陵江,蔡家組團(tuán)功能布局,一軸：一條城市綜合功能景觀軸,一帶：一條濱江生態(tài)景觀帶,六廊：六條通江景觀廊道,蔡家組團(tuán)-總體規(guī)劃,嘉陵江,同興工業(yè)園區(qū),主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)“光機(jī)電儀”,光學(xué)電子（LED、NB配套）,機(jī)械制造,儀器儀表研發(fā)制造,輸配電裝備制造,蔡家組團(tuán)功能布局,嘉陵江,國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè),280余家,世界500強(qiáng)企業(yè),入駐企業(yè),2012年 園區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值,9家,8家,465億元,同興工業(yè)園區(qū),蔡家組團(tuán)功能定位,嘉陵江,北部片區(qū),中部片區(qū),南部片區(qū),嘉陵江濱江地區(qū)布局以現(xiàn)代服務(wù)、高層次休閑和高品質(zhì)商住為主的城市綜合功能區(qū),臨江風(fēng)情帶-濱江之錦,臨江風(fēng)情帶,蔡家組團(tuán)功能定位,北部片

5、區(qū)將圍繞總部經(jīng)濟(jì)建設(shè)打造成集辦公、培訓(xùn)、居住、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的高品質(zhì)商住區(qū),北部片區(qū)-濱江之韻,嘉陵江,北部片區(qū),中部片區(qū),南部片區(qū),臨江風(fēng)情帶,蔡家組團(tuán)功能定位,南部片區(qū)將利用其得天獨(dú)厚的地貌及生態(tài)優(yōu)勢(shì)，以養(yǎng)生休閑為主題，打造高端的生態(tài)宜居區(qū),南部片區(qū)-濱江之秀,嘉陵江,北部片區(qū),中部片區(qū),南部片區(qū),臨江風(fēng)情帶,蔡家組團(tuán)功能定位,蔡家組團(tuán)規(guī)劃及功能布局,中部片區(qū)將打造成集商務(wù)商貿(mào)、酒店辦公、創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)、文化基地、公園廣場(chǎng)、休閑娛樂(lè)等功能為主的創(chuàng)智核心區(qū),中部片區(qū)-濱江之都,嘉陵江,北部片區(qū),中部片區(qū),南部片區(qū),臨江風(fēng)情帶,第一篇 蔡家組團(tuán)區(qū)位及功能規(guī)劃分析 蔡家組團(tuán)交通體系及的道路狀況分析,

6、主城區(qū)1小時(shí)核心功能輻射區(qū)，其板塊內(nèi)城市快速干道、 省際高速、輕軌、橋梁、公交等通達(dá)性很好，為該組團(tuán)提供 了生產(chǎn)、生活等方面優(yōu)越的基礎(chǔ)支持。,蔡家組團(tuán),嘉陵江,蔡家組團(tuán)區(qū)位交通-公路,蔡家組團(tuán)區(qū)位交通-橋梁,蔡家組團(tuán)交通-區(qū)位交通便利性,江北國(guó)際機(jī)場(chǎng),解放碑,寸灘港碼頭,龍頭寺火車站,蔡家組團(tuán),距市中心商圈35分鐘車程,距江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)20分鐘車程,距保稅港區(qū) 寸灘港碼頭20分鐘車程,距龍頭寺火車站30分鐘車程,距悅來(lái)新城、重慶國(guó)際博覽中心一江之隔,悅來(lái)新城、重慶國(guó)際博覽中心,嘉陵江,第一篇 蔡家組團(tuán)區(qū)位及功能定位分析 蔡家組團(tuán)公共服務(wù)配套,區(qū)域發(fā)展初期，水、電、通訊、學(xué)校、醫(yī)療、公交等基本條件

7、 初步具備。,規(guī)劃醫(yī)院5所,蔡家組團(tuán)公共服務(wù)配套,鳳林小學(xué),中安小學(xué),兼善中學(xué),西師附中,蔡家醫(yī)院,光華醫(yī)院,開工建設(shè)2所,規(guī)劃小學(xué)15所,建成投用2所,規(guī)劃中學(xué)10所,開工建設(shè)2所,公共服務(wù)配套,570公交通往北碚,555公交通往渝北,559公交通往北部新區(qū),537公交通往江北,501公交通往沙坪壩,至沙坪壩,至北部新區(qū)、江北、渝中,至渝北,至北碚,公共服務(wù)配套,公租房,106萬(wàn)方公租房?jī)山尤娼桓妒褂?一、從兩江新區(qū)的總體宏觀功能規(guī)劃和蔡家組團(tuán)的功能布局交替環(huán)境中來(lái)看： 蔡家組團(tuán)處于城市功能區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，其總體定位主要利用蔡家組團(tuán)固有的自然生態(tài)資源和風(fēng)水資源打造相匹配的高端服務(wù)平

8、臺(tái)，以低碳生態(tài)環(huán)保概念服務(wù)于兩江新區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)、居住、度假、商務(wù)休閑、娛樂(lè)、文化、商務(wù)會(huì)議等綜合服務(wù)功能。以此引導(dǎo)高端產(chǎn)業(yè)與高端服務(wù)匹配對(duì)接，同時(shí)拉動(dòng)區(qū)域板塊整體地產(chǎn)價(jià)值倍數(shù)升級(jí)，因此對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了空前繁榮并取得樂(lè)觀的財(cái)政收入和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以致實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值與產(chǎn)業(yè)支撐可持續(xù)發(fā)展。 二、該組團(tuán)與主城其他相依功能的交通便利性來(lái)看： 處于主城區(qū)半小時(shí)核心功能輻射區(qū)，其板塊內(nèi)城市快速干道、省際高速、輕軌、橋梁、公交等通達(dá)性很好，為該組團(tuán)提供了生產(chǎn)、生活等多方面的有力支持，為兩江新區(qū)城市功能板塊的整體激活起到了先決條件。 三、從當(dāng)前組團(tuán)的綜合公共服務(wù)配套上來(lái)看： 水、電、學(xué)校、醫(yī)療、道

9、路等具備了基本條件，要達(dá)到高層次服務(wù)平臺(tái)，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，有待觀察政府的推進(jìn)力度和房地產(chǎn)配套項(xiàng)目落實(shí)。,小結(jié)：,第二篇 蔡家組團(tuán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位 蔡家組團(tuán)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)分析,一是： 實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值379.5億元（含拓展區(qū)全口徑），完成目標(biāo)任務(wù)的76%，同比增長(zhǎng)12%；工業(yè)增加值113億元，同比增長(zhǎng)22%。其中，規(guī)模以上企業(yè)（不含拓展區(qū)）完成工業(yè)產(chǎn)值294.7億元，同比增長(zhǎng)36%，比去年同期高11個(gè)百分點(diǎn)，超全區(qū)平均增幅14個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)模以上工業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入269.5億元，同比分別增長(zhǎng)33%，增幅均大大超過(guò)去年同期值及全區(qū)平均值。 二是 ：園區(qū)簽約供地企業(yè)支撐作用進(jìn)一步凸顯。完成產(chǎn)值237.6億元，同比增長(zhǎng)45%

10、，超計(jì)劃增幅4個(gè)百分點(diǎn)。,2012年經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行情況,一是大力發(fā)展先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)。重點(diǎn)打造LED及綠色照明基地、軟件產(chǎn)業(yè)基地，著重發(fā)展微電子、LED、儀器儀表、光電、軟件研發(fā)、特種功能材料等先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)。 二是努力推進(jìn)高端商業(yè)商務(wù)布局。大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、金融、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代物流，打造高品質(zhì)的商務(wù)核心區(qū)域。到2015年，高端商務(wù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值力爭(zhēng)達(dá)到156億元，增加值達(dá)到21億元。 三是著力打造高檔次娛樂(lè)休閑區(qū)。打造高尚住宅與都市時(shí)尚旅游休閑區(qū)。重點(diǎn)以高爾夫、休閑度假娛樂(lè)、城市主題公園、現(xiàn)代游樂(lè)園等為主體，發(fā)展高檔次娛樂(lè)業(yè)。 四是發(fā)力建設(shè)高品質(zhì)生態(tài)居住。依托金科、旭輝、中庚、保億、紅鼎、

11、東原等品牌房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，大力發(fā)展高品質(zhì)生態(tài)商住產(chǎn)業(yè)，使蔡家組團(tuán)成為兩江新區(qū)的宜業(yè)、宜居之城。計(jì)劃十二五期間累計(jì)完成房地產(chǎn)投資500億元，開發(fā)高端地產(chǎn)490萬(wàn)平方米。,到2015年，兩江新區(qū)北碚蔡家組團(tuán)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到1000億元，城市建成區(qū)達(dá)到20平方公里，人口15萬(wàn)人；2020年基本完成基礎(chǔ)、功能、形象“三大開發(fā)”，形成經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境宜居、社會(huì)和諧的“產(chǎn)業(yè)高地、宜居新城”。,產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位及目標(biāo)：,第三篇 蔡家組團(tuán)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 蔡家組團(tuán)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況,綜合出讓土地約5200畝，開工在建面積約200萬(wàn)方，開盤銷售面積約100萬(wàn)方，主要集中于中部板塊和南部板塊，以中高端物業(yè)形態(tài)為主打

12、。,蔡家組團(tuán)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概況,18家綜合開發(fā)企業(yè),已出讓土地面積,開盤銷售,總建筑面積,開工建設(shè),建設(shè)情況,5200畝,600萬(wàn)m2,230萬(wàn)m2,101萬(wàn)m2,第三篇 蔡家組團(tuán)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 蔡家組團(tuán)土地市場(chǎng)供需分析,已出讓居住及商業(yè)用地共4412畝，總建筑面積約596.7萬(wàn)方，其中，二類商住用地樓面價(jià)區(qū)間5361199元/，均價(jià)為950元/，一、二類居住用地樓面價(jià)區(qū)間1155-2194元/均價(jià)1450元/。,一級(jí)市場(chǎng)土地成交統(tǒng)計(jì),蔡家組團(tuán)商住用地供需狀況,蔡家組團(tuán)商住用地供需狀況,蔡家土地成交統(tǒng)計(jì),綜合開發(fā)項(xiàng)目,公租房,隆鑫,名流,中庚,旭輝,中昂,新興,金科,東原,東原,首金,

13、保億,力帆,首恒,上善,佳程,金洲,上和,上和,截止2013年9月，共18家房開企業(yè)進(jìn)駐，17個(gè)商、住項(xiàng)目用地落定，目前共計(jì)動(dòng)工項(xiàng)目8個(gè)，動(dòng)工面積約200萬(wàn)方。,蔡家組團(tuán)商住用地供需狀況:,第四篇 蔡家組團(tuán)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 蔡家組團(tuán)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析,在售項(xiàng)目開發(fā)完畢總房源10444套, 項(xiàng)目進(jìn)度已達(dá)33%,已售房源4404套, 總體住宅市場(chǎng)平均銷售率約65%。 。,蔡家組團(tuán)供應(yīng)項(xiàng)目分布：南部片區(qū)7個(gè)項(xiàng)目，均為洋房、別墅高端項(xiàng)目， 中部片區(qū)5個(gè)項(xiàng)目以多層洋房及商務(wù)高層；，北部片區(qū)未見(jiàn)項(xiàng)目啟動(dòng)。,中部片區(qū),南部片區(qū),臨江風(fēng)情帶,北部片區(qū),開工未售,在售項(xiàng)目,開工項(xiàng)目及在售項(xiàng)目指標(biāo),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

14、:,南部片區(qū),中部片區(qū),市場(chǎng)供需：中部片區(qū)：推出5720套，已售3607套，平均銷售率63%，暢銷戶型45-90（含公寓）南部片區(qū)：推出930套，售出780套，暢銷戶型150-170洋房，80左右高層；銷售率83%。,供給面,需求面,開工項(xiàng)目供應(yīng)總面積約413萬(wàn)方,其中開工并在售項(xiàng)目開發(fā)完畢可提供總面積238萬(wàn)方。,在售項(xiàng)目開發(fā)完畢總房源10444套, 已售房源4404套,結(jié)論:,目前總體銷售市場(chǎng)來(lái)看，土地批量開發(fā)及房源入市量控制適度， 市場(chǎng)形成供需兩旺態(tài)勢(shì)。,供應(yīng)面看： 中部片區(qū)，主要以高層小高層居住以及商務(wù)高層辦公為 產(chǎn)品主打，并輔以多層電梯平層戶型，冠以花園洋房概念進(jìn)行推售，依托商務(wù)及商

15、業(yè)核心區(qū)位的便利性打造舒適型中、高端辦公、公寓、住宅以及綜合商業(yè)等產(chǎn)品形態(tài)。南部片區(qū)以別墅、洋房等中、高端產(chǎn)品主打，借力與自然生態(tài)養(yǎng)生資源為依托。打造高品質(zhì)生活區(qū) 北部片區(qū)，因道路等基礎(chǔ)條件還補(bǔ)充具備，目前還未見(jiàn)項(xiàng)目開建， 沿江風(fēng)情帶，是生態(tài)、水景等自然環(huán)境資源較好的板塊.,第四篇 蔡家組團(tuán)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況與機(jī)會(huì)分析 蔡家組團(tuán)物業(yè)產(chǎn)品分析及客源分析,中區(qū)板塊：以高層+多層洋房+辦公+公寓的綜合類開發(fā)，產(chǎn)品線豐富，以80-110為主打戶型，50-90平方米二室二洋房戶型受消費(fèi)者的青睞，客源來(lái)自”三北“；南區(qū)板塊：主力戶型以160400平方米聯(lián)排、類獨(dú)棟別墅為主打,美利山美利花都,美利山美利溪鎮(zhèn),聯(lián)

16、排,挑高1F6米 2-4F3米,類獨(dú)棟,現(xiàn)代風(fēng),挑高3米 露臺(tái)外飄,南部板塊,首鋼美利溪鎮(zhèn)、首鋼美利花都、紅鼎高爾夫社區(qū)、東原、金科等項(xiàng)目亮相依托江景與生態(tài)資源主打別墅洋房,南部板塊,客戶來(lái)源：客戶年齡段在30歲以上，大多數(shù)為二次置業(yè)，客戶：渝北、江北、北部新區(qū)，北碚（較少）,保億麗景紫苑,保億麗景紫苑,現(xiàn)代 簡(jiǎn)約 洋房,高層+ 洋房,同熙路,LOFT,SOHO,項(xiàng)目規(guī)劃,二期進(jìn)度,中庚城,中部板塊,高層物業(yè)形態(tài)，一期110以上面積滯銷，二期調(diào)整大戶型為70、90小戶型，加快了剛需消化。住宅SOHO辦公/LOFT公寓,其次，社區(qū)大型商業(yè)及街區(qū)配套商業(yè)約20萬(wàn)方。,中部板塊,中庚城：客戶需求剛需

17、為主，客戶來(lái)源：渝北、江北、北部新區(qū)，北碚客戶，主客年齡25-45歲,中部板塊,高層 住宅 LOFT公寓 臨街商業(yè),3萬(wàn)方,17.5萬(wàn)方,北城未來(lái)：剛需為主，80-110為主打，客戶年齡段在25-50歲； 主要來(lái)源于同興工業(yè)園（力帆長(zhǎng)安福特等）客戶、少量拆遷戶,70-120小高層 電梯洋房 戶型,隆鑫愛(ài)情海,純商業(yè) 10萬(wàn)方,剛需性客戶占80%以上，客戶年齡段在25-35歲；主要來(lái)源于同興工業(yè)園（力帆長(zhǎng)安福特等）客戶、渝北、北碚、江北等，少量拆遷戶。,中部板塊,一期項(xiàng) 目進(jìn)度,中部板塊,剛需為主. 小高層電梯洋房,為主打,主力戶型兩房 三房主力面積區(qū)間70-110 ,旭輝朗悅郡,旭輝紫都,旭輝

18、朗悅郡:小高層主力戶型126-200 ，旭輝紫都 SOHO樓棟；loft，19F ；躍動(dòng)小戶公寓25-40 ，,中部板塊,SOHU,LOFT,公寓,小高 層住 宅,香港佳程綠色智能總部,香港佳程集團(tuán) 重慶跨國(guó)公司亞太綠色智能總部,標(biāo)準(zhǔn)5A寫字樓,低密度商業(yè)街,大型商業(yè)中心,酒店公寓,中部板塊,第三篇 蔡家組團(tuán)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況與機(jī)會(huì)分析 蔡家組團(tuán)房地產(chǎn)銷售價(jià)格分析,因南部片區(qū)別墅未推出，價(jià)格未知，而中部片區(qū)及南部片 區(qū)，高層均價(jià)5700，洋房均價(jià)6500，商業(yè)均價(jià)約25000 ，自2012年末開盤項(xiàng)目至今，價(jià)格有所上浮，市場(chǎng)總體 價(jià)位較平穩(wěn)。,在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析,第三篇 蔡家組團(tuán)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況與機(jī)會(huì)

19、分析 蔡家組團(tuán)物業(yè)機(jī)會(huì)分析,中部片區(qū),板塊價(jià)值比較及物業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)分析：,北部片區(qū),南部片區(qū),板塊特征： 1未來(lái)蔡家組團(tuán)的城市商業(yè)中心與文化中心， 2地塊性質(zhì)為商住兩用，地價(jià)低于純住宅， 3板塊產(chǎn)品線寬4市場(chǎng)價(jià)位受南部片區(qū)高端項(xiàng)目的隱性拉動(dòng)。,板塊特征： 1、生態(tài)養(yǎng)生別墅洋房高品質(zhì)生活區(qū) 2、土地性質(zhì)：一二類居住用地 3、地價(jià)貴，產(chǎn)品周期長(zhǎng)，產(chǎn)品專業(yè)性要求高。 4、項(xiàng)目需要土地面積大，投資大。,板塊特征： 1、板塊定位較模糊 2、土地性質(zhì)：工業(yè)及商住用地 3、當(dāng)前無(wú)新房開項(xiàng)目。 4、區(qū)位偏北，地價(jià)便宜。 不利因素：板塊條件不誠(chéng)熟，初期風(fēng)險(xiǎn)大，,V S,V S,如何與組團(tuán)內(nèi)物業(yè)產(chǎn)品形態(tài)細(xì)分市場(chǎng)結(jié)合，找到市場(chǎng)契機(jī)？,嘉陵江,高品質(zhì)居住,高品質(zhì)居住,商務(wù)商貿(mào)辦公,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶,板塊價(jià)值比