1、兩岸金融中心A1地塊產(chǎn)品定位報(bào)告,國貿(mào)地產(chǎn)投資發(fā)展部 2011年9月23日,PART1:寫字樓物業(yè)部分,目錄：,四、產(chǎn)品建議,一、廈門寫字樓市場： 1、寫字樓分布 2、現(xiàn)有產(chǎn)品特征 3、未來市場放量 4、甲級寫字樓租戶分析 5、寫字樓市場總結(jié),二、地塊背景： 1、地塊位置 2、周邊環(huán)境 3、規(guī)劃指標(biāo) 4、兩岸金融中心重點(diǎn)背景 5、湖里萬達(dá)廣場介紹,四、產(chǎn)品建議： 1、跨國公司產(chǎn)品考量要素 2、其它使用需求意見 3、案例借鑒 4、規(guī)劃建議 5、設(shè)備建議 6、集團(tuán)總部專項(xiàng)建議 7、其它建議,三、定位建議： 1、SWOT分析 2、定位方向 3、客群定位 4、發(fā)達(dá)城市甲級寫字樓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn),一、廈門寫字樓

2、市場,1、寫字樓分布： 廈門寫字樓主要分布在島內(nèi)西部老城區(qū)，其中鷺江道板塊的銀行中心等少數(shù)寫字樓是廈門甲級寫字樓的代表；近年來隨著城市建設(shè)向東部拓展，誕生了由政府主導(dǎo)建設(shè)的觀音山與五緣灣商務(wù)區(qū)，量體巨大；此外島外杏林灣商務(wù)中心也在緊鑼密鼓建設(shè)中。,一、廈門寫字樓市場,1、寫字樓分布：,一、廈門寫字樓市場,一、廈門寫字樓市場,1、寫字樓分布：,一、廈門寫字樓市場,一、廈門寫字樓市場,1、寫字樓分布：,一、廈門寫字樓市場,一、廈門寫字樓市場,1、寫字樓分布：,一、廈門寫字樓市場,一、廈門寫字樓市場,1、寫字樓分布：,一、廈門寫字樓市場,一、廈門寫字樓市場,1、寫字樓分布：,一、廈門寫字樓市場,1、

3、寫字樓分布：,此外五緣灣西北側(cè)的湖里高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，規(guī)劃用地約180萬平米，也是近兩年寫字樓地塊出讓的集中區(qū)域。,一、廈門寫字樓市場,1、寫字樓分布：,一、廈門寫字樓市場,一、廈門寫字樓市場,1、寫字樓分布：,一、廈門寫字樓市場,1、寫字樓分布：,一、廈門寫字樓市場,1、寫字樓分布：,一、廈門寫字樓市場,1、寫字樓分布：,一、廈門寫字樓市場,1、寫字樓分布：,市場現(xiàn)有銷售項(xiàng)目售價(jià)參考： 項(xiàng)目 區(qū)域 售價(jià) 湖里萬達(dá)廣場 高林 15000元/平米 新景中心 蓮坂 19000元/平米 五華大廈 湖里高科技園 7500元/平米 五緣灣運(yùn)營中心 五緣灣 9000元/平米,售價(jià)：市場上甲級寫字樓主要集中于

4、西部老城區(qū)，大多以租賃為主，基本沒有銷售；東部板塊的觀音山、五緣灣運(yùn)營中心已建成項(xiàng)目也存量不多，目前市場主要銷售項(xiàng)目來自于湖里高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的個(gè)別項(xiàng)目。,一、廈門寫字樓市場,1、寫字樓分布：,2、現(xiàn)有市場產(chǎn)品特征：,一、廈門寫字樓市場,形象特征： 全市僅有個(gè)達(dá)到甲級水平，其他均為乙級（或以下）；同時(shí)，廈門還保留許多年代久遠(yuǎn)、設(shè)計(jì)陳舊、管理水平落后的商住辦公樓，與廈門快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)特區(qū)形象大相徑庭；現(xiàn)有大多數(shù)寫字樓以銷售或租售混合為主，業(yè)權(quán)比較分散，管理水平滯后。 規(guī)模特征： 甲級項(xiàng)目平均規(guī)模為 6.3 萬平方米，整體市場上寫字樓物業(yè)項(xiàng)目（包括甲級、乙級及以下項(xiàng)目）平均建筑面積為 4.8 萬平方

5、米，與發(fā)達(dá)城市相比規(guī)模較小。 投資背景： 廈門現(xiàn)有寫字樓租賃市場化程度不高，開發(fā)水平有限，大多數(shù)寫字樓仍以銷售或政府企業(yè)自建自用為主。辦公物業(yè)規(guī)模不大，投資者實(shí)力水平差異較大：其中甲級寫字樓的開發(fā)商為有實(shí)力的民企或外企，近期開發(fā)集中在觀音山和五緣灣，主要以政府及其相關(guān)企業(yè)為主導(dǎo)；乙級寫字樓自用的多為國有企業(yè)，銷售型的乙級寫字樓多以民營企業(yè)。,2、現(xiàn)有市場產(chǎn)品特征：,一、廈門寫字樓市場,硬件特征： 實(shí)用率：甲級項(xiàng)目平均約70%，達(dá)到國際甲級標(biāo)準(zhǔn)；乙級項(xiàng)目實(shí)用率比較低，僅有 60%左右甚至更低； 標(biāo)準(zhǔn)層面積：甲級項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn)層約 1600 平方米，達(dá)到國際 1500-2000平方米的平均水平。乙級

6、項(xiàng)目水平參次，有早期產(chǎn)品 400 平方米，也有新建產(chǎn)品的 2500 平方米； 標(biāo)準(zhǔn)層凈層高：甲級項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層高在2.6-2.7米。乙級項(xiàng)目凈層高大多不足，在2.3-2.5米，比較壓抑，缺乏空間感，影響用戶使用感受； 空調(diào)設(shè)備：甲級項(xiàng)目普遍配備中央空調(diào)系統(tǒng)，但大部分的乙級項(xiàng)目不配備； 電梯設(shè)備：甲級項(xiàng)目電梯品牌大都為歐美和日本的世界知名品牌。在數(shù)量方面，三個(gè)甲級寫字樓中只有國際銀行大廈電梯數(shù)量未達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)每部電梯平均服務(wù)面積約5000平方米的要求；乙級項(xiàng)目配備的電梯相對陳舊且速度較慢，等候時(shí)間較長； 停車位：廈門的寫字樓規(guī)劃建設(shè)較早，寫字樓項(xiàng)目大多停車位不足，滿足不了現(xiàn)代辦公需求； 架高地板：

7、廈門的寫字樓項(xiàng)目普遍沒有架高地板設(shè)計(jì)。,伴隨廈門島內(nèi)城市建設(shè)重心不斷東移，島內(nèi)外一體化趨勢也日益明顯。在政府規(guī)劃和政策引導(dǎo)下，未來新興商務(wù)區(qū)的開發(fā)建設(shè)量體龐大，某些建設(shè)存在超前需求的狀況，并不利于商務(wù)樓宇市場化的健康發(fā)展。,一、廈門寫字樓市場,3、未來市場放量：,3、未來市場放量：,一、廈門寫字樓市場,在 2007-2011 年間，寫字樓供應(yīng)迅速放量，平均每年將有近 50 萬平方米的供應(yīng)量。然而從供應(yīng)范圍分析，大體量供應(yīng)分布在觀音山、五緣灣等東部開發(fā)區(qū)內(nèi)，城市中心區(qū)寫字樓供應(yīng)不再重點(diǎn)；從供給結(jié)構(gòu)分析，大多為乙級寫字樓，品質(zhì)不高，甲級寫字樓市場空白較大；從供給產(chǎn)品分析，部分寫字樓在建筑層高、停車

8、場等方面存在一定局限性。但隨著一些優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目的規(guī)劃興建， 未來廈門甲級寫字樓市場將有重大改觀。,觀音山商務(wù)區(qū)規(guī)劃與開發(fā)：,一、廈門寫字樓市場,3、未來市場放量：,杏林灣商務(wù)中心：項(xiàng)目定位為區(qū)域性總部基地和企業(yè)服務(wù)中心，由38萬平米寫字樓、12萬平米商場、5萬平米酒店公寓有機(jī)組合而成，總建筑面積55萬平米 。,一、廈門寫字樓市場,3、未來市場放量：,海峽交流中心二期：地上總建筑面積約45萬平方米，地下建筑面積約24萬平方米，由1、2、2號樓及閩南戲曲藝術(shù)劇院、中國人民銀行廈門分行和建發(fā)國際大廈等6個(gè)建設(shè)項(xiàng)目組成，其中四棟為210米以上超高層。項(xiàng)目總投資約70億元 。,一、廈門寫字樓市場,3、

9、未來市場放量：,中航大廈與紫金大廈：,一、廈門寫字樓市場,3、未來市場放量：,會展北項(xiàng)目地塊位于廈門島內(nèi)會展北片區(qū)呂嶺路與環(huán)島路交叉口西南側(cè)，地處廈門島東部、廈門“中城區(qū)”規(guī)劃范圍內(nèi)，臨海第一排，用途為商業(yè)、辦公、酒店，由紫金集團(tuán)與中航技聯(lián)合開發(fā)，總用地面積41518.999 M2，計(jì)容總建筑面積215220M2。,香山國際游艇中心：項(xiàng)目由香山國際游艇會、香山國際會所、游艇會展中心、頂級私家泊位、會籍、濱水商業(yè)街、國際郵輪碼頭、VIP綜合用房、白金五星酒店、香山CBD中心8大產(chǎn)品配套 。,一、廈門寫字樓市場,3、未來市場放量：,裕景中心：,一、廈門寫字樓市場,3、未來市場放量：,定位于世界級城

10、市商業(yè)綜合體的項(xiàng)目遠(yuǎn)景，總用地面積21,810，總體規(guī)劃面積約35萬平方米，擁有4棟塔樓和1座裙樓商場。包含6萬平米的超五星級酒店、1萬多平米的酒店式服務(wù)公寓、近17萬平米的甲級寫字樓、4萬平米的頂級商業(yè)物業(yè)以及1,600個(gè)的大型地下停車場等全方位配套設(shè)施。,恒興財(cái)富中心：,一、廈門寫字樓市場,3、未來市場放量：,位于鷺江道，2011年下半年投入使用?？偨?.8萬，建筑高度192米；大樓按國際5A甲級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，使用超高層鋼結(jié)構(gòu)；有14個(gè)高速電梯；每層配有獨(dú)立控制的空調(diào)系統(tǒng)新風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)按正常國家標(biāo)準(zhǔn)再提高30%；每兩層還會有空中花園；全部采用LED低能耗照明，能耗相比普通照明可以節(jié)約一半以上；采用三

11、層玻璃加膠帶中空的Low-e玻璃幕墻。,未來競爭：,一、廈門寫字樓市場,3、未來市場放量：,從上述項(xiàng)目看，未來廈門高端甲級或超甲級寫字樓主要將集中于老城區(qū)鷺江道板塊和東部新城區(qū)會展板塊。鷺江道板塊城市配套成熟，甲級寫字樓客群在此選擇置業(yè)的傳統(tǒng)由來已久，但隨著城市發(fā)展，交通擁堵、地面空間有限的弊端也越發(fā)嚴(yán)重；會展板塊是兩岸金融中心思明區(qū)核心板塊，規(guī)劃建設(shè)量體巨大，集辦公、居住、商業(yè)于一體，是未來廈門高端商務(wù)聚集區(qū)。,未來競爭：,一、廈門寫字樓市場,3、未來市場放量：,會展板塊將是本案最直接競爭對象。該區(qū)域產(chǎn)品檔次規(guī)格相對更高，有大型商業(yè)體配套，涵蓋大型賣場與高端商業(yè)，海景優(yōu)勢顯著，近享未來城市輕

12、軌，尤其是金融管理機(jī)構(gòu)的入駐非常有利于相關(guān)企業(yè)的群聚效應(yīng)；其不利因素是在城市布局上的輻射功能不如本案，再加上板塊量體規(guī)劃龐大，未來存在較大的交通消化壓力。,4、廈門甲級寫字樓租戶分析：,一、廈門寫字樓市場,中資企業(yè)是目前廈門甲級寫字樓的主力租戶，不論是數(shù)量還是租用的面積大小，均超過半數(shù)；香港企業(yè)數(shù)量僅次于中資企業(yè)，他們租用的面積普遍較大，約 17%數(shù)量的香港企業(yè)，租用了接近三成的面積；而歐美、日韓企業(yè)，數(shù)量上將近三成，租用的面積只有兩成；還有部分?jǐn)?shù)量的東南亞、中東企業(yè)，租用少量的面積。,租戶地區(qū)分析：,4、廈門甲級寫字樓租戶分析：,一、廈門寫字樓市場,租戶行業(yè)分析：,4、廈門甲級寫字樓租戶分析

13、：,一、廈門寫字樓市場,租戶行業(yè)分析： 寫字樓租戶行業(yè)與廈門產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，寫字樓客戶組成主要集中在服務(wù)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，如物流、貿(mào)易、房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)以及高新科技等。 物流公司數(shù)量占一半多強(qiáng)，他們在廈門多為辦事處或分公司，租用面積不大，80%的租戶租用面積在300平方米以下。該類企業(yè)對寫字樓地段及配套功能要求較高，對租金敏感度不高； 進(jìn)出口貿(mào)易公司占四分之一數(shù)量，租用的面積也在300平方米以下，是甲級寫字樓的重要客戶； IT 高科技和專業(yè)服務(wù)公司，租用的數(shù)量共占約25%，租用的面積比較集中在150 平方米以下和150-300 平方米，其中約六成的公司租用150平方米以下，該類型企業(yè)租用規(guī)模相對

14、較小，對辦公環(huán)境要求較高，但對租金較為敏感。 金融保險(xiǎn)公司在數(shù)量上雖然不占優(yōu)勢，僅有5%，不過他們租金承受能力強(qiáng)，租用面積普遍較大，約33%的這類公司租用了300-500 平方米，44%租用 500-1000 平方米，11%租用 1000 平方米或以上的面積辦公。該類型企業(yè)數(shù)量較少，所需求的面積較大，通常采取整層或多層租賃，該類企業(yè)對寫字樓的地段、辦公環(huán)境以及功能配套要求較高，同時(shí)對租金不太敏感。,4、廈門甲級寫字樓租戶分析：,一、廈門寫字樓市場,根據(jù)對廈門廈門現(xiàn)有甲級寫字樓租戶調(diào)查分析，未來 3-5 年里，超過一半的公司將計(jì)劃擴(kuò)充。從規(guī)模來說，公司人員規(guī)模主要集中在 20-40 人、10-2

15、0 人和 10 人以下的范圍內(nèi)，分別占 31%、27%和17%，而 40 人以上規(guī)模的公司則由目前的 15%上升至 24%，其中以 100-200 人規(guī)模的公司增長最快。,租戶未來需求分析：,4、廈門甲級寫字樓租戶分析：,一、廈門寫字樓市場,從租戶為來來需求的面積分析，70%的租戶在未來 3-5 年內(nèi)有意擴(kuò)租寫字樓，其中150-300m2 類型需求最強(qiáng)烈，超過四成；未來 150-300m2、301-500m2 將成為較為緊俏的戶型。,租戶未來需求分析：,5、寫字樓市場總結(jié)：,1、相對于住宅市場的價(jià)位高企，廈門寫字樓持有收益相對穩(wěn)??； 2、高端寫字樓基本以租賃為主，很少銷售； 3、老城區(qū)高端寫字

16、樓稀缺，有少量待建項(xiàng)目，整體需求依然旺盛，租賃價(jià)格穩(wěn)中有升； 4、東部新區(qū)寫字樓供應(yīng)量體龐大，品質(zhì)參差，存在空置，租賃價(jià)格較低，高端寫字樓市場處于培育階段； 5、隨著城市發(fā)展重心的東移，廈門商務(wù)辦公格局正日益變革，東部新區(qū)將是未來寫字樓主力戰(zhàn)場; 6、產(chǎn)品品質(zhì)與發(fā)達(dá)城市相比存在差距； 7、高端租賃客群以物流、進(jìn)出口貿(mào)易、IT、金融保險(xiǎn)四大行業(yè)為主。,一、廈門寫字樓市場,1、地塊位置：地塊位于湖里高林板塊，屬于兩岸金融中心湖里首期啟動區(qū)即A組團(tuán),二、地塊背景,2、周邊環(huán)境：地塊北臨仙岳路，與翔安隧道口約700米，仙岳路對面是五緣灣板塊（未來將作為金融中心B組團(tuán)）；西臨湖里萬達(dá)廣場與金山路、湖邊水

17、庫；南面高林小學(xué)（未來也將作為金融中心辦公用地）；東臨金融中心A2地塊，與高林保障房及環(huán)島干道約800米。,二、地塊背景,3、規(guī)劃指標(biāo)：,二、地塊背景,注： 停車位設(shè)置：符合2010年廈門市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和廈規(guī)2008112號文,4、兩岸金融中心背景：廈門被定位為兩岸金融門戶的重大機(jī)遇,2010年6月，國務(wù)院批準(zhǔn)廈門建設(shè)兩岸區(qū)域性金融服務(wù)中心，今年4月11日，項(xiàng)目建設(shè)指揮部1正式掛牌，此舉標(biāo)志著備受外界關(guān)注的廈門作為兩岸金融門戶先行先試重大舉措開始啟動。未來，規(guī)劃區(qū)將廣泛聚集銀行、證券、保險(xiǎn)、基金、期貨等各類金融機(jī)構(gòu)及金融中介機(jī)構(gòu)等，成為海峽西岸最具影響力的金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。,二、地塊背景

18、,兩岸金融中心背景：本案地塊屬于兩岸金融中心（湖里區(qū)）首期啟動區(qū)塊,南至?xí)鼓下泛臀呐d東路，北至五緣灣，西至金山路，東至東海域，包括會展中城片區(qū)、五通高林片區(qū)及五緣灣南部片區(qū)，涉及思明區(qū)及湖里區(qū)兩個(gè)行政區(qū)域，規(guī)劃范圍總用地17.35平方公里。 廈門會展北片區(qū)已在建“一行三局”(人行廈門市中心支行，廈門銀監(jiān)局、廈門證監(jiān)局、廈門保監(jiān)局)大樓及四幢48層以上高檔商務(wù)樓。湖里區(qū)已在萬達(dá)廣場的東部拆遷完成廈門兩岸金融中心(北區(qū))的首期啟動地塊。目前，金融中心相關(guān)建設(shè)工作已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段 。,湖里區(qū)啟動地塊,思明區(qū)啟動地塊,二、地塊背景,兩岸金融中心背景：思明區(qū)會展板塊啟動區(qū),二、地塊背景,廈門國際會

19、展中心,廈門會展中心酒店（五星級）,廈門領(lǐng)事館區(qū),閩南劇院,人行大廈,廈門金融中心,建發(fā)國際大廈,中航大廈,紫金大廈,海峽2#樓,海峽3#樓,5、湖里萬達(dá)廣場重點(diǎn)介紹：廈門湖里萬達(dá)廣場位于湖里區(qū)仙岳路與金山路交叉口東南側(cè)，總規(guī)劃用地面積約12924平米，總建筑面積約53萬平米。業(yè)態(tài)涵蓋了大型購物中心、五星級酒店、萬千百貨、萬達(dá)國際影城、大玩家電玩城、大歌星KTV、兒童城、酒樓、電器商場、室外步行街、SOHO公寓、高級寫字樓及商業(yè)街區(qū)等多重業(yè)態(tài)，多元業(yè)態(tài)的強(qiáng)勢聯(lián)動，可以滿足客戶的一站式消費(fèi)需求。,二、地塊背景,湖里萬達(dá)廣場重點(diǎn)介紹：,二、地塊背景,1、SWOT分析：,三、定位建議,S 1、緊鄰仙

20、岳路與環(huán)島干道、翔安隧道口，城市路網(wǎng)齊備，交通便捷，輻射力強(qiáng)； 2、毗鄰萬達(dá)商業(yè)廣場，可借此聚集人氣； 3、地塊所在區(qū)域規(guī)劃起點(diǎn)高，國企和臺資金融企業(yè)總部背景，商務(wù)形象良好； 4、國貿(mào)品牌優(yōu)勢和信達(dá)免稅商業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢；,W 1、屬城市新建區(qū)，周邊生活配套及現(xiàn)有消費(fèi)客群尚有待培育； 2、與仙岳路存在一定高差并有綠化帶隔離，同時(shí)仙岳路將全線高架，商業(yè)昭示性受到一定影響； 3、地塊現(xiàn)狀有村道和電線貫穿南北，土地移交時(shí)尚不能馬上遷移改造； 4、商業(yè)規(guī)模有限且不緊鄰生活區(qū)，不能作為傳統(tǒng)社區(qū)型商業(yè)定位； 5、寫字樓招商有既定產(chǎn)業(yè)政策約束，商業(yè)物業(yè)也有自持要求，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益難以作為短期投資回報(bào)考量；,1、SW

21、OT分析：,三、定位建議,O 1、海西戰(zhàn)略背景下的廈門發(fā)展前景； 2、廈門作為兩岸金融門戶的戰(zhàn)略規(guī)劃的政策利好以及兩岸金融中心的規(guī)劃高度； 3、廈門高端寫字樓存量有限，島內(nèi)土地資源日益稀缺； 4、老城區(qū)交通擁堵，島內(nèi)商務(wù)辦公重心向東部轉(zhuǎn)移的大趨勢； 3、量體規(guī)模超過目前市場現(xiàn)有甲級寫字樓，未來產(chǎn)品品質(zhì)打造空間較大； 4、商業(yè)物業(yè)的高端定位對寫字樓形象的提升作用。,T 1、東部寫字樓空置較多，在建項(xiàng)目量體龐大，租賃價(jià)格較為低迷； 2、兩岸金融中心內(nèi)部地塊規(guī)劃類似，政策背景類似，未來招商競爭較強(qiáng)；尤其是會展片區(qū)的海峽交流中心項(xiàng)目，在建筑形象檔次、規(guī)模、商業(yè)配套、公建配套方面均優(yōu)于本案； 3、未來幾

22、年廈門將陸續(xù)建設(shè)一些城市綜合體項(xiàng)目，例如裕景中心、自行車廠地塊等，寫字樓與商業(yè)招商競爭均會加大。 4、寫字樓物業(yè)只能自用和定向金融行業(yè)招商，存在一定招商壓力。,2、定位方向：建議本案定位為廈門新一代的地標(biāo)式智能超甲級寫字樓,天時(shí)：廈門特定的海西戰(zhàn)略地位以及難得的兩岸金融中心政策優(yōu)勢； 地利：毗鄰仙岳路及萬達(dá)廣場，交通條件、周邊配套、外部形象、建筑規(guī)模 均適宜高端定位； 人和：島內(nèi)土地稀缺，現(xiàn)有市場高端產(chǎn)品不足；老城區(qū)交通擁堵，企業(yè)發(fā)展受限。本案地處東部，雖然區(qū)域在建寫字樓量體眾多，但本項(xiàng)目國貿(mào)品牌背景與臺資金融企業(yè)總部形象優(yōu)勢顯著，軟硬件配套均有條件取得競爭優(yōu)勢； 關(guān)注：1、基于項(xiàng)目開發(fā)資金籌

23、措，少量分棟分層控制銷售，主體仍以自持為主，以維系物業(yè)高端品質(zhì)形象和實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值為第一要務(wù)； 2、廈門傳統(tǒng)高端寫字樓租賃客群相對固定，大都注重周邊環(huán)境和辦公品質(zhì)，因此要注重品質(zhì)突破和招商培育； 3、金融保險(xiǎn)行業(yè)是本項(xiàng)目定向招商方向，應(yīng)充分考量該類客群產(chǎn)品需求確定產(chǎn)品設(shè)計(jì)； 4、擺正與海峽交流中心的競爭定位關(guān)系。,三、定位建議,2、定位方向：建議本案定位為廈門新一代的地標(biāo)式智能超甲級寫字樓,競爭力描述： 1、廈門東部地標(biāo)式的高端寫字樓形象； 2、完善的功能規(guī)劃，優(yōu)異的產(chǎn)品品質(zhì)； 3、依托萬達(dá)廣場、本案高端商業(yè)物業(yè)提供完善的商務(wù)配套； 4、嚴(yán)格精心的招商租售策略，保障項(xiàng)目高端品質(zhì)； 5、基于金融保

24、險(xiǎn)行業(yè)的專項(xiàng)服務(wù)配套。,三、定位建議,3、客群定位：,根據(jù)土地出讓開發(fā)建設(shè)要求規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)主要引進(jìn)金融類企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)（詳見目錄）入駐，其中必須引進(jìn)不少于5家臺灣金融機(jī)構(gòu)或金融企業(yè)入駐本項(xiàng)目辦公，由湖里區(qū)投資事務(wù)局負(fù)責(zé)監(jiān)管。根據(jù)行業(yè)目錄，主要分為金融業(yè)（包括銀行、保險(xiǎn)、證券、基金、交易市場、其它金融活動以及金融配套服務(wù)機(jī)構(gòu)）、類金融業(yè)（信息咨詢類金融中介及律師行等）以及其它行業(yè)（包括公司總部、運(yùn)營中心、技術(shù)信息中心、上市公司總部等）。 從引導(dǎo)目錄看，有關(guān)部門招商監(jiān)管宗旨應(yīng)是金融優(yōu)先以及企業(yè)形象兼顧。目前廈門甲級寫字樓金融企業(yè)進(jìn)駐規(guī)模有限，隨著未來廈門金融地位的規(guī)劃發(fā)展，金融領(lǐng)域招商資源將有大

25、的拓展，但落實(shí)到本案的招商執(zhí)行，除了積極調(diào)研拓展外，仍應(yīng)在招商引導(dǎo)允許的前提下尊重市場并兼顧傳統(tǒng)甲級寫字樓客群，尤其是引導(dǎo)目錄鼓勵的企業(yè)總部類型，應(yīng)是本案客群定位中僅次與金融企業(yè)的重要組成。,三、定位建議,3、租賃客群定位：保障集團(tuán)自留，重點(diǎn)金融方向，招商外企為主，實(shí)力民企為輔,租賃客群 核心客群： 1、國貿(mào)系統(tǒng)自用，預(yù)計(jì)6萬平米； 2、金融類企業(yè)機(jī)構(gòu)，預(yù)計(jì)2萬平米（按1000-2000平米/租戶，參照現(xiàn)有甲級寫字樓入駐情況已放大）； 重要客群： 3、跨國企業(yè)及實(shí)力民企的企業(yè)總部或海西總部，預(yù)計(jì) 2萬平米 （按500-2000平米/租戶） ； 4、于廈門設(shè)立分公司或辦事處的物流航運(yùn)、進(jìn)出口貿(mào)易

26、、金融保險(xiǎn)、建筑/ 房地產(chǎn)、IT高科技、專業(yè)服務(wù)等外資企業(yè)，預(yù)計(jì)1萬平米（按300-1000平米/租戶）； 其它客群： 5、辦事處或小型公司，預(yù)計(jì)1萬平米（按200-500平米/租戶）； 合計(jì)12萬平米,三、定位建議,4、銷售客群定位：前期持有為主，中期培育銷售，企業(yè)自用為主，投資客群排除,銷售客群 1、鑒于項(xiàng)目周邊市場水平及未來增值潛力，建議前期除必要的定向銷售外其它以自持為主，待時(shí)機(jī)成熟再行銷售； 2、分棟按層嚴(yán)格銷控，高區(qū)景觀樓層盡量避免租賃拆分，未來可靈活針對優(yōu)質(zhì)客戶銷售 ； 3、核心客群是引導(dǎo)目錄中列明的金融、類金融行業(yè)的大型企業(yè)、機(jī)構(gòu)和部門，以及其他配套行業(yè)（例如信息咨詢、會計(jì)事務(wù)

27、所、律師行等） 4、重要客群是廈門傳統(tǒng)行業(yè)的跨國公司和股份制企業(yè)及領(lǐng)軍型綜合經(jīng)營民營企業(yè)。此類客戶購買力強(qiáng)，通常選擇大面積辦公室以展示公司的實(shí)力，對穩(wěn)定其他客戶及提升物業(yè)的形象起到關(guān)鍵作用。 4、輔助客群以中小型自用公司為主，該類客戶為了公司的長遠(yuǎn)發(fā)展，喜歡進(jìn)駐形象和品質(zhì)較好的物業(yè)，與跨國或有實(shí)力的大公司為鄰，借此提高其檔次。此類客戶自身檔次水平不均衡，數(shù)量太多難于控制物業(yè)的整體形象，建議控制數(shù)量和樓層銷控。 5、鑒于中小型投資者難以管理，為維護(hù)物業(yè)長遠(yuǎn)高端形象，對該類客群建議排除。,三、定位建議,5、發(fā)達(dá)城市甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)：,三、定位建議,實(shí)用率： 亞洲區(qū)超高層建筑的平均實(shí)用率都較高，平均約

28、有 75%。其中，香港物業(yè)功能較單一，具有較高的實(shí)用率，基本都在 80%以上，相比之下，國內(nèi)物業(yè)則稍顯偏低，另外綜合用途的物業(yè)實(shí)用率較低 。 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 高品質(zhì)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層不宜太小，過小的標(biāo)準(zhǔn)層不利于空間和電梯、停車位之類公共資源的高效利用，也對入駐客戶的整體形象有所影響；標(biāo)準(zhǔn)層面積也不宜過大，過大不利于平面組織，會使走廊過長、曲折，既降低實(shí)用率，又影響樓盤檔次形象。亞洲區(qū)內(nèi)新加坡及中國大陸以外的超高層建筑標(biāo)準(zhǔn)層面積一般在 2000 平方米以上；香港辦公物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)層基本集中在 2000 平方米附近（除中銀大廈外），一般在 1900-2100 平方米之間；中國大陸地區(qū)的超高層建筑物標(biāo)準(zhǔn)層面積

29、較小，除了上海金茂大廈及深圳地王大廈的標(biāo)準(zhǔn)層面積超過 2000 平方米以外，一般在 1500-1800 平方米之間。,4、發(fā)達(dá)城市甲級寫字樓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：,三、定位建議,層高： 國際上甲級寫字樓的公認(rèn)層高4米，凈高標(biāo)準(zhǔn)為2.7 米。通過合理的層高設(shè)置，增強(qiáng)辦公區(qū)域的空間舒適感，同時(shí)也給樓層空調(diào)管道、消防管道的架設(shè)和裝修吊頂預(yù)留了充足的空間。在預(yù)設(shè)架高地板方面，超過 50%的物業(yè)鋪設(shè)了架高地板；架空高度則根據(jù)物業(yè)的具體情況而差異較大，一般架空高度在 150mm-350mm 之間。 單元間隔： 由于租用國際產(chǎn)品的均為大型優(yōu)質(zhì)客戶，租用面積在500 平方米以上的居多，所以國際產(chǎn)品不會先劃分單元間隔，而是

30、后期根據(jù)租戶的需求劃分間隔，具有很大的靈活性；國內(nèi)部分高檔次產(chǎn)品會先確定單元間隔，一般劃分為8、12、16、18等雙數(shù)個(gè)單元，后期根據(jù)客戶的需求而打通更改，能保證每個(gè)單元的完整性，但是限制了客戶的使用需求。,4、發(fā)達(dá)城市甲級寫字樓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：,三、定位建議,空調(diào)： 目前主流空調(diào)系統(tǒng)為中央空調(diào)形式，多采用天花式出風(fēng)。多數(shù)都選用知名品牌的成熟產(chǎn)品，如美國特靈，開利等，部分物業(yè)會有新技術(shù)的采用。新建設(shè)的超高層建筑物都會有人性化考慮客戶的需求，考慮空調(diào)分區(qū)的使用，會根據(jù)樓層劃分為若干區(qū)域，制冷開啟和關(guān)閉相互獨(dú)立。 電梯： 電梯品牌能折射出大廈的檔次和品質(zhì)，電梯的數(shù)量是否足夠，質(zhì)量是否穩(wěn)定，是否有效，候梯

31、時(shí)間長短等，是客戶對辦公物業(yè)的最重要注重因素之一。目前國際通行的衡量頂級寫字樓品質(zhì)的電梯配置標(biāo)準(zhǔn)是：層數(shù)與電梯數(shù)量的比值為23，每5000平方米的辦公面積配置一部客梯，上下班高峰時(shí)客人候梯時(shí)間不超過35秒。目前，亞洲區(qū)超高層建筑物的電梯品牌大都為歐美和日本的世界知名品牌，如三菱，日立，奧的斯等，電梯速度根據(jù)大廈的不同分區(qū)而分別設(shè)置，選用超高速雙層電梯是超高層頂級寫字樓采用電梯新技術(shù)的一大趨勢。,1、跨國公司寫字樓考量要素：位置（本案便捷程度、周邊配套及設(shè)施與交通網(wǎng)絡(luò)均優(yōu)勢顯著）,四、產(chǎn)品建議,1、跨國公司寫字樓考量要素：品質(zhì)(基礎(chǔ)設(shè)施與硬件技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)最為關(guān)注）,四、產(chǎn)品建議,1、跨國公司寫字樓考

32、量要素：發(fā)展商與物管（國企背景優(yōu)勢）,四、產(chǎn)品建議,1、跨國公司寫字樓考量要素：關(guān)于機(jī)房的特別關(guān)注,四、產(chǎn)品建議,金融企業(yè)的機(jī)房需求 本案未來重點(diǎn)面向金融企業(yè)招商，配置機(jī)房是眾多金融和類金融企業(yè)的必備需求，有關(guān)機(jī)房建筑要求如下： 層高：凈高大于或等于3.2米 地板承重：大于或等于500KG/平方米 地板防水：應(yīng)鋪設(shè)地板防水層 外部供電：雙回路供電（雙路供電線路分別接不同的變電所）,確保提供不少于12小時(shí)的連續(xù)供電 空調(diào)：24小時(shí)恒溫 新風(fēng)：機(jī)房位置應(yīng)預(yù)留與外部相通的新風(fēng)口 給排水：應(yīng)配備供機(jī)房精密空調(diào)使用的給、排水管道 線路商：需有電信、聯(lián)通、移動、電通的資源接入，含互聯(lián)網(wǎng)以及光纖專線 機(jī)房不

33、能放置于地下室 大樓外面需有位置可作機(jī)房的防雷接地,2、其它使用需求意見：集團(tuán)總部,四、產(chǎn)品建議,1、停車位：停車位需考慮充分，因位置較遠(yuǎn)，班車雖可解決一定員工上下班問題，但多數(shù)人仍將開車，停車位務(wù)必充足； 2、員工餐廳：設(shè)置約2000平米員工餐廳； 3、衛(wèi)生間、淋浴等：行政高層辦公室充分考慮二次裝修休息室和獨(dú)立衛(wèi)生間的功能需求；公共洗手間尺度設(shè)計(jì)要考慮到較大體型的西方人士需求，并要配部分座式便器； 3、單元間隔：確定集團(tuán)、控股自身使用樓層不做單元間隔，未來二次裝修解決，間隔僅在圖紙產(chǎn)權(quán)分割上予以表述； 4、會議中心：該樓棟較低樓層整層作為會議中心規(guī)劃設(shè)計(jì)，要求功能配備一間300人大型會議室和

34、一間100人的中型會議廳，其它例如小型會議室和接待室若干。會議中心未來將專項(xiàng)流程化管理并主要服務(wù)于集團(tuán)自身，也可對外提供有償服務(wù)； 5、會所：頂層設(shè)置貴賓會所，服務(wù)于高層行政，具備餐飲、休閑和健身功能，須要有室外空中露臺，用于舉行室外PARTY之需；,2、其它使用需求意見：集團(tuán)總部,四、產(chǎn)品建議,6、品牌形象：需設(shè)有品牌展示空間，可結(jié)合會議中心布置；仙岳路方向醒目廣告，頂層LOGO；行政樓層貴賓接待室品牌展示等。 7、獨(dú)立大堂與總臺：因初期可能對外出租，預(yù)留考慮首層獨(dú)立大堂與總臺，隨著總部大樓逐步為國貿(mào)系統(tǒng)自身使用后采用；各樓層仍設(shè)置服務(wù)該樓層的總臺，但夜間首層值班即可。 8、機(jī)房與檔案室：需

35、有獨(dú)立機(jī)房與檔案室空間，要求24小時(shí)恒溫。 9、特殊樓層獨(dú)立空調(diào)控制：充分考慮空調(diào)可分區(qū)控制的功能，至少需安排其中一層設(shè)置獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng)，以解決周末培訓(xùn)與來客接待問題，可設(shè)在會議中心樓層及品牌展示區(qū)。 10、地臺架空：便于未來辦公空間靈活安排與布線。,2、其它使用需求意見：集團(tuán)總部機(jī)房建筑需求：,四、產(chǎn)品建議,朝向：避免靠建筑外墻的西側(cè)或東側(cè) 格局：通透格局且無分割或拐角 層高：凈高大于或等于3.2米 面積：使用面積大于或等于400平方米 地板承重：大于或等于800KG/平方米 地板防水：應(yīng)鋪設(shè)地板防水層 電磁干擾低于126dB(F=14KHZ-1GHZ) 外部供電：雙回路供電（雙路供電線路分別

36、接不同的變電所）；設(shè)計(jì)功率容量100KVA；配備機(jī)房用柴油發(fā)電機(jī)（可共用大廈配置） 電源頻率：50HZ+0.2HZ 電源電壓：380V/220V+5V 直流接地電阻：小于或等于1歐姆 零地電壓：小于1伏 交流工作接地系統(tǒng)接地電阻：小于4歐姆 計(jì)算機(jī)系統(tǒng)安全保護(hù)接地電阻以及靜電接地電阻：小于4歐姆 防雷保護(hù)接地系統(tǒng)接地電阻：小于10歐姆 空調(diào)：應(yīng)留有15平方米以上的空調(diào)外機(jī)位置；空調(diào)外機(jī)位置應(yīng)高于機(jī)房高度或不低于機(jī)房高度3米；空調(diào)外機(jī)位置與機(jī)房距離應(yīng)小于15米 新風(fēng)：機(jī)房位置應(yīng)預(yù)留與外部相通的新風(fēng)口 給排水：應(yīng)配備供機(jī)房精密空調(diào)使用的給、排水管道；給排水管道應(yīng)采取防滲漏和防結(jié)露的套管、套管材料應(yīng)

37、采用難燃材料；應(yīng)采用自閉式地漏、地漏應(yīng)加設(shè)水封裝置并采取紡織水封損壞和反溢措施。,2、其它使用需求意見：期貨中心,四、產(chǎn)品建議,總部辦公場所：總部辦公場所對硬件無特殊要求，在位置安排上與中心機(jī)房在同一層或上下一層為佳。國貿(mào)期貨目前總部面積為1400平方米，有一定富余量，預(yù)計(jì)可滿足4年左右的發(fā)展需求，為滿足未來第4-10年的發(fā)展空間需求，預(yù)留2000平方米辦公空間較穩(wěn)妥。 中心機(jī)房：我司目前在國貿(mào)大廈5樓的機(jī)房為二類標(biāo)準(zhǔn)，考慮國貿(mào)期貨未來可能申請各類創(chuàng)新業(yè)務(wù)牌照，對機(jī)房的要求很可能提升為三類標(biāo)準(zhǔn)，因此，預(yù)留的機(jī)房硬件標(biāo)準(zhǔn)至少要達(dá)到三類標(biāo)準(zhǔn)。需特別說明的是，由于蓄電池的重量非常大，機(jī)房施工單位建議

38、按1000公斤/平方米建設(shè)，樓層凈高不低于3.5米，5米最佳。面積需求上，中心機(jī)房目前面積為500平方米+技術(shù)部辦公面積200平方米，考慮滿足未來第4-10年的發(fā)展空間需求，預(yù)留800平方米機(jī)房空間+400平方米技術(shù)部辦公面積較穩(wěn)妥(合計(jì)1200平方米，要求連為一個(gè)整體)。 期貨經(jīng)營部：廈門營業(yè)部現(xiàn)位于國貿(mào)大廈2層，面積800平方米，目前已非常擁擠?？紤]客戶上門的方便性及業(yè)務(wù)員外出走訪的便利，廈門營業(yè)部仍保留在國貿(mào)大廈為宜，屆時(shí)可從2層搬至期貨公司現(xiàn)總部所在的11層(1400平方米)，以滿足面積需要。如集團(tuán)出于統(tǒng)籌考慮要求廈門營業(yè)部也遷至金融中心大廈，則預(yù)留1500平方米面積為宜。,2、其它使

39、用需求意見：地產(chǎn)銷售中心與汽車銷售中心,四、產(chǎn)品建議,地產(chǎn)銷售中心 因較占用商業(yè)面積空間，且目前地產(chǎn)銷售展示中心已設(shè)在寶拓大廈，無需重復(fù)設(shè)置，因此，在國貿(mào)金融中心中不再考慮。但可結(jié)合集團(tuán)品牌展示中心適當(dāng)布置地產(chǎn)展示內(nèi)容。 汽車展示中心 鑒于目前我司在廈高端車代理品牌不足，未來汽車品牌代理區(qū)域不保證，不設(shè)專門汽車展示中心，可結(jié)合商場中庭做相關(guān)高端車展示。,2、其它使用需求意見：銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn),四、產(chǎn)品建議,1、租售面積：（建筑面積）約500-1200平方米（根據(jù)網(wǎng)點(diǎn)定位規(guī)模，中行位于建發(fā)大廈網(wǎng)點(diǎn)僅300平方米，銀行中心700平米），也可部分結(jié)合1、2層綜合規(guī)劃； 2、開間與進(jìn)深：要求門面開間醒目、

40、寬敞，進(jìn)深不小于14米，凈高3.8米以上； 3、出入動線：銀行出入動線要有利于主要服務(wù)寫字樓客戶； 4、公攤與獨(dú)立性：此類營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一般銀行置業(yè)意向較強(qiáng)，可作為可售商業(yè)部分，建議在底層商場規(guī)劃設(shè)計(jì)方面能相對獨(dú)立考慮，既增加可售性，又有效降低公攤。,3、案例借鑒：廈門金融中心大廈,四、產(chǎn)品建議,3、案例借鑒：廈門金融中心大廈,四、產(chǎn)品建議,地上8.6萬平米,地下2.1萬平米（商業(yè)2千); 48層,總高215米； 4.2米層高，鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)地板； 單層面積約2000平米,25%公攤,分6單元; 鋼骨結(jié)構(gòu)，造價(jià)比鋼混高約1000元/平米,工期縮短一年，2009年10月動工，計(jì)劃2012年6月竣工； 日本原

41、裝三菱電梯，分低、中、高三區(qū)，配VAV變風(fēng)中央空調(diào)系統(tǒng)和樓宇自動化系統(tǒng)； 1F雙層挑空大堂，3F設(shè)員工餐廳，4、5F專設(shè)會議室，15、16F高級會所，49F設(shè)頂層觀光區(qū)。,3、案例借鑒：廈門金融中心大廈,四、產(chǎn)品建議,3、案例借鑒：廈門金融中心大廈,四、產(chǎn)品建議,3、案例借鑒：廈門金融中心大廈,四、產(chǎn)品建議,4、規(guī)劃建議：,四、產(chǎn)品建議,標(biāo)準(zhǔn)層面積： 國際甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層通常在 2000 平方米以上，目前廈門的甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層多在 1500 平方米。但考慮到本案目標(biāo)客群以大型金融等企業(yè)自用為主，樓面不宜過小，建議標(biāo)準(zhǔn)層面積在 2000 平方米左右為宜； 開發(fā)規(guī)模： 根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)層面積建議規(guī)劃兩棟塔

42、樓。其中一棟六萬平米以集團(tuán)、控股自用為主，另一棟以市場租售為主； 外觀形象： 彰顯高端形象的現(xiàn)代風(fēng)格，隔熱隔音的LOW-E玻璃幕墻，并結(jié)合周邊萬達(dá)廣場形象統(tǒng)一考量；,4、規(guī)劃建議：,四、產(chǎn)品建議,樓層高度： 國際甲級寫字樓樓層凈高通常不低于2.7米，對于智能化程度較高的寫字樓，由于風(fēng)管和布線的要求，整個(gè)吊頂?shù)母叨却蠹s在1.01.3米之間，另外考慮地臺架高高度0.15米，建議樓層高度4-4.1米； 過道尺度： 建議建筑內(nèi)部走廊長度小于等于 40 米。如單面布房，則過道寬度不應(yīng)小于 1.5 米，雙面布房，則過道寬度不應(yīng)小于 1.7 米；如果辦公建筑內(nèi)部走廊長度大于等于 40 米，單面布房，則過道寬度不應(yīng)小于 1.8 米，雙面布房，則過道寬度不應(yīng)小于 2.0 米； 地臺架高： 發(fā)達(dá)城市的甲級寫字樓內(nèi)一般都設(shè)有架高地臺，為企業(yè)布線提供各種方便，建議架高地臺約 100-150 毫米 ；,4、規(guī)劃建議：,四、產(chǎn)品建議,內(nèi)部布局： 基于本案目標(biāo)客群需求面積較大，建議單元區(qū)隔按200-300平米設(shè)置； 結(jié)構(gòu)柱點(diǎn)不改變，通過玻璃幕墻異型實(shí)現(xiàn)外立面特色，同時(shí)大大增進(jìn)辦公單元懸挑玻璃采光面；局部樓層設(shè)置氣派挑空門廳與內(nèi)部電梯； 地下室與垃圾房： 地下車庫應(yīng)配備卸貨區(qū)，地下一層樓層應(yīng)該比較高，適合大車進(jìn)入，卸貨區(qū)應(yīng)直通運(yùn)貨電梯； 大廈應(yīng)設(shè)置垃圾房，