1、全程策劃: 2004年7月,商業(yè)策劃及工作思路,富麗達二期項目,前 言,尊敬的領(lǐng)導(dǎo)，我們通過深入溝通，對項目的發(fā)展很有信心。多年的商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)籌經(jīng)驗，整合我們?nèi)珖虡I(yè)地產(chǎn)資源，通過大型購物、金融、商貿(mào)、文體、娛樂、休閑、餐飲、旅游、觀光等商業(yè)的功能整合，為貴公司項目打造一個融文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、生態(tài)地產(chǎn)、娛樂地產(chǎn)、景觀地產(chǎn)于一體的中山市、廈門、珠海首個SHOPPING MALL 。 現(xiàn)將我司與貴司就該項目的合作意向與思路回復(fù)給您。其內(nèi)容如下：,項目狀況,富麗達二期項目位于中山市坦洲鎮(zhèn)南坦路中心地段，區(qū)位特點如下： 占地建筑面積2.4萬m2，容積率：2.0； 規(guī)模：擬建三星級酒店，建筑面

2、積2萬m2； 商業(yè)建筑（含超市）面積：2.8萬m2； 投資總額：6000萬元。,離本案不遠處就為坦洲鎮(zhèn)的工業(yè)區(qū)，有多家外資機構(gòu)工廠入駐，外來人口居多，表明此地域消費者的消費水平不低。本案的周邊配套設(shè)施完善，附近有銀行、鎮(zhèn)政府、學(xué)校、郵局等，從本案到壹加壹超市之間為主要的餐飲和商業(yè)街區(qū)，說明已形成了成熟的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，有濃厚的商業(yè)氣氛，在本案推出時不用費太多力就可達到即旺場又旺丁的效果，可謂四兩撥千斤。,從上圖可看出本案處于中山市坦洲鎮(zhèn)繁華的商業(yè)地段,周邊有很多大型的住宅小區(qū),如項目一期富麗達花園、匯翠山莊、碧濤花園、碧秀花園、景湖居等，故集聚了大量穩(wěn)定的消費群體；本案附近還有酒店如匯昌酒店、富華酒

3、店、大興酒店，其中本案對面的匯昌酒店為三星級酒店，經(jīng)營較旺，這些酒店會為本案帶來大量的旅游消費者和商務(wù)消費者；坦洲汽車站離本案近在咫尺，從而會為本案帶來大量的流動消費者，更會把本案的輻射面擴大至中山、珠海、澳門、江門等地。,策劃工作思路,如何進行利潤最高化的投資開發(fā)？ 如何進行人性化實用性的設(shè)計規(guī)劃？ 如何開展商鋪的招商和銷售工作？ 開業(yè)后如何進行經(jīng)營管理，旺場升值？ 如何選擇最適合本項目的廣告營銷、建筑設(shè)計等專業(yè)公司？ 帶著這些問題，我們將計劃從專業(yè)實操的角度，與零售商、開發(fā)商一同組建項目小組，共同研究策劃，達到商業(yè)項目開發(fā)多贏的合作模式，展開一系列的全程策劃及階段顧問工作，具體策劃思路如下

4、：,全程策劃思路的目錄,一、 項目發(fā)展目標 二、 項目的開發(fā)模式 三、 項目理解 四、 項目定位 五、 規(guī)劃設(shè)計建議 六、 招商策略 七、 銷售策略 八、 商業(yè)經(jīng)營管理,富麗達二期項目第一階段籌備期,中山市及坦洲鎮(zhèn)的城市形象工程！ 中山市及坦洲鎮(zhèn)的民心工程！ 坦洲鎮(zhèn)市民休閑的前廣場、后花園！ 一站式購物、休閑、餐飲、娛樂、商住、商貿(mào)中心！ 富麗達商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的新里程碑！,第二階段營銷期,商業(yè)概念定位和功能定位 商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計提案 營銷策劃與推廣包裝 招商策略與組織實施 銷售策略與組織實施,第三階段經(jīng)營期,開業(yè)籌備與開業(yè)策劃 商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理 開業(yè)后期持序經(jīng)營策劃與物業(yè)管理顧問 交接項目工作

5、，結(jié)束單個項目的合作,全程顧問期間，我們提交如下核心報告,項目的商業(yè)市場調(diào)查綜合分析報告 項目的市場定位及可行性報告 項目投資收益經(jīng)濟分析報告 商業(yè)規(guī)劃及動線組織研究建筑設(shè)計提案 商家業(yè)態(tài)組合及比例分配的分析報告,二、項目的開發(fā)模式,家樂福超市 肯德雞、麥當勞 各大品牌主力商家,富麗達二期項目ShoppingMall的主力商家,三、項目理解,項目整體規(guī)劃面積：,1、地理 2、區(qū)域人口 3、大規(guī)模零售商業(yè)設(shè)施 4、交通,針對上述對項目的理解，敝司將從專業(yè)策劃角度、專業(yè)規(guī)劃角度、招商引資的策略性、以租帶售方式、整合龐大商業(yè)資源的情況下進行解決，敝司將提交詳細的專案報告。,四、項目定位,根據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀

6、和商業(yè)發(fā)展的綜合需求，敝司對項目定位如下： 形象定位：中山首席社區(qū)MALL 主體定位：一站式休閑購物中心 總體定位：集購物、娛樂、休閑、商貿(mào)、商住、餐 飲、旅游及大型地下停車場于一體，建設(shè)成 綜合社區(qū)功能的一站式休閑、購物、娛樂中心。,五、規(guī)劃設(shè)計建議,根據(jù)客戶的實際需要，敝司將進行住宅和商業(yè)的發(fā)展規(guī)劃設(shè)計。,規(guī)劃設(shè)計 A、休閑內(nèi)、外廣場的合理布局設(shè)計 B、樓層交通的布局設(shè)計 C、通道流線的整體設(shè)計 D、中空位連體設(shè)計 E、大堂個性商業(yè)設(shè)計 F、理貨區(qū)局部設(shè)計 G、燈光效果的設(shè)計 H、廣告位 I、各業(yè)態(tài)組合的設(shè)計,1 目標客戶群 第一類：經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人士； 第二類：經(jīng)濟富裕的本地村

7、民； 第三類：經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實，收入豐厚，尤指專業(yè)人士，如 外資企業(yè)的高薪一族； 第四類：經(jīng)濟基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個體戶； 第五類：藍領(lǐng)打工一族。,資源嫁接體系及開發(fā)模式,本案的總體優(yōu)勢資源整合 原則：對內(nèi)戰(zhàn)術(shù)借力，對外戰(zhàn)略借勢 目標：形成中山坦洲鎮(zhèn)的商業(yè)優(yōu)勢資源的集中區(qū)域，以高起點高發(fā)展的戰(zhàn)略要求引爆以坦洲鎮(zhèn)為核心的周邊地帶的發(fā)展，以帶動本案的開發(fā),1如何實現(xiàn)對內(nèi)戰(zhàn)術(shù)借力？ 1.1概念借力 整合中山乃至珠海、澳門所有可用的優(yōu)勢資源，形成一個總括土地及物業(yè)價值的核心發(fā)展理念，使各項優(yōu)勢資源統(tǒng)一在此理念下，提升本案的土地價值。 12城市運營借力： 本案概念的內(nèi)涵與體現(xiàn)

8、的生活質(zhì)量需要對新區(qū)內(nèi)各項可用的優(yōu)勢資源進行借力整合，體現(xiàn)為娛樂購物、商務(wù)度假、人文旅游、生態(tài)居住等方面，具體內(nèi)容如下：,13整合力,對于本案整合嫁接的各項優(yōu)勢資源，在統(tǒng)一的理念下進行整合。使本案土地在投入建設(shè)成本和運營成本最小化的優(yōu)勢上，提升本案的土地價值及物業(yè)價值，通過系列戰(zhàn)術(shù)行動，將本案周邊地區(qū)內(nèi)的資源，拿為本案所用。并與周邊地區(qū)的各個重要功能區(qū)和重點配套項目互動發(fā)展。,14具體策略點：,2 如何實現(xiàn)對外戰(zhàn)略借勢？,本案的對外戰(zhàn)略借勢的幾個層次：,3商圈輻射力分析,本項目作為城市的商業(yè)標桿，除了中山坦洲本地穩(wěn)定性消費客源，還將輻射中山市其余市鎮(zhèn)，珠海乃至澳門的消費人群。如圖：,本案的核心

9、理念體系,核心發(fā)展理念的構(gòu)筑模型如下：,依托中山、珠海和澳門的發(fā)展和規(guī)劃，與本案周邊的富麗達花園、匯翠山莊、碧濤花園、碧秀花園、景湖居等住宅小區(qū)，和匯昌酒店、富華酒店、大興酒店，等星級酒店整合成為新都市居住群落，以國際風(fēng)情文化為底蘊、以休閑渡假為特色，園林都市社區(qū)為規(guī)劃理念，締造獨特魅力的新都市文化商業(yè)區(qū)和自然和諧的生活模式。 實現(xiàn)經(jīng)濟、社會雙重效益：經(jīng)濟效益實現(xiàn)最大化的利潤，最優(yōu)的開發(fā)部署，最佳的配套，最可持續(xù)的經(jīng)營；社會效益創(chuàng)建中山坦洲新標志、新名片，創(chuàng)造新生活方式，提升至中山獨有的形象，樹立中山集購物、旅游、觀光、娛樂等多種功能于一體的國際品牌。 運用的手段：以“政府為依托，以規(guī)劃為核心

10、，以效益為目的，以城市運營為手段”，充分運用中山市和珠海市發(fā)展的機遇，整合一切可以整合的資源。,項目SWOT分析,定位思考,形象定位,中山首席社區(qū)MALL 關(guān)鍵詞匯解釋： 中山：城市級的戰(zhàn)略高度起點； 首席：唯一、第一個、獨有得天獨厚綜合優(yōu)勢的一個； 社區(qū)MALL：引入國際最新購物、居住、商務(wù)概念文化模式“體驗式”購物的文化軟件。力求把這個平臺建設(shè)成為坦洲鎮(zhèn)首個真正集購物享受、休閑娛樂、餐飲美食于一體，并成為中山市新形象的標志性物業(yè)群落。,六、招商策略,策略一：引進龍頭商家（如家樂福、家福等）給項目注入商業(yè)賣點，帶動二級主力店及其它品牌商家。 策略二：根據(jù)不同商鋪的特點進行定點招商，以廣告推廣

11、輔助招商。 策略三：整合商業(yè)資源，進行短時間的快速招商。 策略四：用優(yōu)良、完整的商業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)，促進商家的經(jīng)營信心。 策略五：以優(yōu)惠政策吸引龍頭商家，推動其它商家的招商。,項目賣點提煉： 1、中山市坦洲鎮(zhèn)核心商圈，未來發(fā)展更耀眼； 2、21世紀現(xiàn)代化商業(yè)項目，商業(yè)新地標，城市新名片； 3、交通網(wǎng)絡(luò)完善，四通八達； 4、人口密集，收入高、素質(zhì)高，人氣旺盛、消費旺盛； 5、創(chuàng)業(yè)投資計劃；,七、銷售策略,6、最佳商業(yè)購物環(huán)境； 7、建筑風(fēng)格-現(xiàn)代化的外立面設(shè)計及個性化室內(nèi)布局； 8、主題特色商場； 9、異域風(fēng)情美食世界； 10、大型超市或百貨進駐，信心保證，經(jīng)營零風(fēng)險； 11、國際、國內(nèi)名牌商家爭

12、先進駐。,1、炒作商圈概念 使人們正確認識商圈是中山市、廈門、珠海的交接口； 中山市未來商業(yè)快速發(fā)展，高層次發(fā)展； 帶出本項目正是難得商業(yè)投資機遇，激發(fā)投資者興趣。,總體推售策略,招商先行，以租帶售； 前期先引入龍頭商家，為后的招商及銷售打下基礎(chǔ)； 二級主力商家隨后確定； 全面開展招商推廣； 同步開展銷售推廣。,2、明確招商與銷售的關(guān)系,3、總體推貨節(jié)奏的把握,一方面是根據(jù)市場的需求變化控制快慢節(jié)奏； 另一方面是根據(jù)銷售成績的好壞而靈活制定策略； 準確掌握市場需求關(guān)系，降低項目的銷售風(fēng)險。,方案一，將項目分層推售 作用：是先把相對較差的商鋪盡早銷售，再以相對較好的商鋪墊后銷售，以降低項目銷售風(fēng)

13、險；,敝司對本項目的推貨節(jié)奏有兩個方案建議,方案二，將各層商場分區(qū)，組合銷售,作用： 由于不同價位的商鋪將有不同的目標購買力，在銷售初期組合不同樓層的商鋪展開銷售，可及時掌握市場對本項目的接受程度，以利于及時調(diào)整價格，并控制好后續(xù)推售節(jié)奏，即選擇繼續(xù)組合推貨或按樓層進行推貨。,找準目標市場，明確目標客戶，使廣告投入彈無虛發(fā)，達到事半功倍之效果。,4、明確目標市場的目的,選擇目標市場的策略,因此在推廣中要不斷強化炒作區(qū)域商圈、項目形象。 還要明確目標市場，策略性實施遠交近攻。 作用：在實際過程中，圍繞項目由近至遠逐漸擴大宣傳范圍，先鞏固本地目標市場，爭取最大的認同度，吃透本地消費力，繼而再逐漸擴

14、大目標市場，目的明確，重點突出，做最具實效的宣傳推廣。,5、積極創(chuàng)造有利條件支持推廣及銷售,項目操作需要得到多方面的有效支持，整合資源優(yōu)勢，才更有機會實現(xiàn)良好的銷售佳績。 1）招商先行，以租帶售； 2）工程進度的加快建設(shè)； 3）確立項目的經(jīng)營管理體系及物業(yè)管理制度； 4）爭取政府的正面與側(cè)面的支持； 5）與各類媒體建立良好關(guān)系； 6）由發(fā)展商牽頭，組織各類型公益活動。,廣告宣傳上花心思，串連一系列有利于項目推廣的賣點、事件、活動，以及做好項目里外的整體包裝，方方面面的炒作造勢，構(gòu)建本項目品牌魔方，發(fā)放強有力的磁場效應(yīng)，以君臨天下、獅子搏兔之如虹氣勢進行推廣宣傳，為實現(xiàn)項目的快速銷售鋪墊坦途。,

15、6、蓄勢打造品牌陣勢,7、各階段推售計劃,根據(jù)本項目的工程進度預(yù)計，并結(jié)合項目的推廣需要，敝司初步制定本項目的推廣時間表，并由此制定各階段推售計劃：,1、商場全年經(jīng)營管理、促銷活動 2、商場的租賃管理 3、財務(wù)管理建議 4、安防管理建議 5、風(fēng)險管理建議,八、經(jīng)營管理顧問,我司提供的專業(yè)服務(wù),l 市場調(diào)研 l 項目整體定位、市場定位、功能定位、形象定位 l 規(guī)劃設(shè)計建議（住宅與商業(yè)） l 營銷策劃與推廣包裝（住宅與商業(yè)） l業(yè)務(wù)培訓(xùn) l招商 l物業(yè)銷售與售后服務(wù) l 開業(yè)策劃 l 開業(yè)后商業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理顧問階段,祝我們合作愉快！,聯(lián)系電話13802799145 傳

16、真Http:/,富麗達二期項目專案組團隊介紹,胡輝總經(jīng)理 知名商業(yè)地產(chǎn)專家、商業(yè)營銷專家，中國商業(yè)地產(chǎn)十大領(lǐng)軍人物。專門從事SHOPPING MALL、大型購物中心、主題商業(yè)步行街、專業(yè)批發(fā)市場的投資開發(fā)、全程統(tǒng)籌策劃、商業(yè)研究，10年商業(yè)地產(chǎn)策劃及推廣實戰(zhàn)經(jīng)驗，曾策劃過廣州中華廣場、廣州萬國廣場、廣州天河都市廣場、廣州麗影商業(yè)廣場、深圳銅鑼灣廣場、深圳意大利國際名店城、南寧太陽廣場、南寧世貿(mào)商城、南寧亭洪路商業(yè)步行街、長沙星沙商業(yè)樂園、朝陽文化用品批發(fā)市場、南京裕鴻商業(yè)廣場等20多個商業(yè)項目。,梁偉權(quán)（Stephen） 從事中國商業(yè)地產(chǎn)工作8年，曾參與廣州中信廣場

17、、麗柏廣場、中國大酒店名店城，琶州中洲大廈，星河灣服務(wù)式公寓、深圳帝國大廈、海南吳支洲島、東湖御園等商業(yè)地產(chǎn)項目前期規(guī)劃研究和項目策劃。,廖建寧（Leo） 中山大學(xué)工商管理碩士（MBA），商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士，曾參與東方廣場（MALL）、世貿(mào)商城、光明廣場（都市MALL）、白云國際新機場、金華摩爾城、四川三星堆等項目，從市場研究、定位、招商、銷售等的階段或全程策劃。,源偉心,從事中國房地產(chǎn)工作7年，對中國商業(yè)地產(chǎn)招商運作有豐富的管理經(jīng)驗，曾參與廣州王府井、廣州百貨大廈、天河城廣場、世貿(mào)商城等招商策劃和實施。,許俊杰 從事中國房地產(chǎn)工作7年，對中國商業(yè)地產(chǎn)銷售運作有豐富的管理經(jīng)驗，曾參與新中國大廈、中華廣場、萬國廣場等招商策劃和實施。,工作分工,胡輝（董事總經(jīng)理）：負責(zé)統(tǒng)籌策劃本項目，并審定批準各階