1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險防范,上海市建緯律師事務(wù)所深圳分所主任、執(zhí)行合伙人 深圳市律師協(xié)會房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)委員會主任, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,主要內(nèi)容,第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險及糾紛 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險防 范體系, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險及糾紛, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,一、關(guān)于土地使用權(quán)取得的風(fēng)險 房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括以出讓（招標(biāo)、

2、拍賣、掛牌）、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、收購房地產(chǎn)項目公司等。采取這些方式取得土地使用權(quán)的風(fēng)險主要包括： 1、土地使用權(quán)出讓過程中的法律風(fēng)險 政策及法律、法規(guī)變化的風(fēng)險； 政府規(guī)劃方案變更的風(fēng)險； 土地使用權(quán)出讓合同對土地使用進行限制的風(fēng)險，包括規(guī)劃指標(biāo)、 開發(fā)期限、轉(zhuǎn)讓、用途等的限制； 招拍掛過程中的法律風(fēng)險； 物權(quán)法施行后關(guān)于土地使用權(quán)分層設(shè)立、地役權(quán)等制度變化帶來的 風(fēng)險； 房屋拆遷及土地平整等相關(guān)問題的法律風(fēng)險； 土地使用權(quán)被政府收回的法律風(fēng)險。,第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險及糾紛, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,一、關(guān)于土地使用權(quán)取得的風(fēng)

3、險 房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括以出讓（招標(biāo)、拍賣、掛牌）、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、收購房地產(chǎn)項目公司等。采取這些方式取得土地使用權(quán)的風(fēng)險主要包括： 2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的法律風(fēng)險 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的法律風(fēng)險； 土地使用權(quán)權(quán)屬瑕疵的法律風(fēng)險； 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收法律風(fēng)險； 因土地使用權(quán)出讓合同問題而導(dǎo)致的轉(zhuǎn)讓風(fēng)險； 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記過程中的法律風(fēng)險。,第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險及糾紛, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,一、關(guān)于土地使用權(quán)取得的風(fēng)險 房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括以出讓（招標(biāo)、拍賣、掛牌）、轉(zhuǎn)讓、合作

4、開發(fā)、收購房地產(chǎn)項目公司等。采取這些方式取得土地使用權(quán)的風(fēng)險主要包括： 3、土地使用權(quán)合作開發(fā)及收購房地產(chǎn)項目的法律風(fēng)險 合作開發(fā)合同或股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同被認定無效的法律風(fēng)險；（備注：在 實務(wù)中，很多合作開發(fā)合同或項目公司股權(quán)收購合同由于簽訂時沒 有仔細審查其合法性，導(dǎo)致在土地價格大幅度上漲后，土地轉(zhuǎn)讓方 毀約，用的最多的理由就是主張合同無效，由于房地產(chǎn)的法律規(guī)制 多，稍有不慎，就可能面臨合同無效的風(fēng)險。）； 土地提供方的土地使用權(quán)存在瑕疵的法律風(fēng)險； 房地產(chǎn)項目公司或有負債的法律風(fēng)險（備注：很多公司采取收購房 地產(chǎn)項目公司股權(quán)實現(xiàn)收購房地產(chǎn)項目，但收購后發(fā)現(xiàn)項目公司存 在一系列負債，這是最大的法律

5、風(fēng)險）；,第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險及糾紛, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,一、關(guān)于土地使用權(quán)取得的風(fēng)險 房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括以出讓（招標(biāo)、拍賣、掛牌）、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、收購房地產(chǎn)項目公司等。采取這些方式取得土地使用權(quán)的風(fēng)險主要包括： 3、土地使用權(quán)合作開發(fā)及收購房地產(chǎn)項目的法律風(fēng)險 房地產(chǎn)項目公司注冊資金不到位、虛假出資的風(fēng)險； 房地產(chǎn)項目公司的稅收風(fēng)險； 收購在建工程時因工程款問題產(chǎn)生的法律風(fēng)險； 被收購房地產(chǎn)項目可能欠政府行政規(guī)費的風(fēng)險，通常容易忽略包括土地 使用費、土地閑置費、市政配套費等等。 與被收購房地產(chǎn)項目

6、原規(guī)劃指標(biāo)相關(guān)法律風(fēng)險。,第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險及糾紛, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,二、關(guān)于房地產(chǎn)建造階段的法律風(fēng)險 1、房地產(chǎn)融資和資金方面的法律風(fēng)險 國家貨幣政策、信貸政策變化導(dǎo)致的法律風(fēng)險； 因融資協(xié)議安排產(chǎn)生法律風(fēng)險（備注：很多房地產(chǎn)不重視融資協(xié)議 的簽訂和履行，認為只要拿到錢就可以了，實際融資協(xié)議存在諸多 法律風(fēng)險，一旦資金提供方啟動合同條款違約機制，有時會給企業(yè) 帶來災(zāi)難性的影響。）； 利用虛假文件融資的風(fēng)險； 盲目擴大投資導(dǎo)致資金鏈斷裂的法律風(fēng)險。,第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險及糾紛, 建緯城中村改造及拆遷

7、法律網(wǎng) TELEMAIL：,二、關(guān)于房地產(chǎn)建造階段的法律風(fēng)險 2、房地產(chǎn)項目施工方面的法律風(fēng)險； 由于缺乏嚴(yán)格招標(biāo)管理制度而導(dǎo)致的選定總承包商、分包商、材料 供應(yīng)商等方面產(chǎn)生的法律風(fēng)險； 由于勘察合同、設(shè)計合同、施工合同、材料設(shè)備采購合同簽訂而產(chǎn) 生的法律風(fēng)險； 由于設(shè)計錯誤、工期延誤、質(zhì)量問題等產(chǎn)生的法律風(fēng)險； 設(shè)計變更、簽證和索賠產(chǎn)生的法律風(fēng)險； 因承包商違法分包、工程質(zhì)量安全事故、農(nóng)民工工資等問題產(chǎn)生法 律風(fēng)險；,第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險及糾紛, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,二、關(guān)于房地產(chǎn)建造階段

8、的法律風(fēng)險 2、房地產(chǎn)項目施工方面的法律風(fēng)險； 因工程價款結(jié)算產(chǎn)生的法律風(fēng)險； 因中間驗收、竣工驗收及工程移交等問題產(chǎn)生法律風(fēng)險； 因工程質(zhì)量保修產(chǎn)生的法律風(fēng)險； 因施工合同糾紛訴訟導(dǎo)致的法律風(fēng)險，包括合同法規(guī)定的工程款優(yōu)先受 償權(quán)產(chǎn)生的風(fēng)險； 黑白合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險。,第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險及糾紛, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,三、關(guān)于房地產(chǎn)銷售階段的法律風(fēng)險 1、與銷售中介公司相關(guān)的風(fēng)險 因銷售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險； 因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當(dāng)行為引起的法律風(fēng)險。 2、與廣告策劃相關(guān)的法律風(fēng)險 因廣告策劃

9、合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險； 因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人知識產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險； 因虛假廣告帶來的法律風(fēng)險； 因廣告內(nèi)容不當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險。,第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險及糾紛, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,三、關(guān)于房地產(chǎn)銷售階段的法律風(fēng)險 3、與銷售行為相關(guān)的法律風(fēng)險 違規(guī)銷售產(chǎn)生的法律風(fēng)險； 取得商品預(yù)售證書的相關(guān)法律風(fēng)險； 預(yù)售房款的收取和使用的相關(guān)法律風(fēng)險； 促銷方案的相關(guān)法律風(fēng)險； 銷售現(xiàn)場布置和樣版房相關(guān)的法律風(fēng)險； 銷售人員違規(guī)操作、擅自修改認購書、購房合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險； 認購書、購房合同書相關(guān)的法律風(fēng)險。,第一部分 房地

10、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險及糾紛, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,三、關(guān)于房地產(chǎn)銷售階段的法律風(fēng)險 4、與購房者相關(guān)的法律風(fēng)險 因房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生的法律風(fēng)險； 因延期交房、延期辦理房地產(chǎn)證產(chǎn)生的法律風(fēng)險； 因設(shè)計方案變更產(chǎn)生的法律風(fēng)險； 因公共設(shè)施使用等相關(guān)問題的法律風(fēng)險； 因按揭貸款合同產(chǎn)生的風(fēng)險；（備注：在房地產(chǎn)市場低迷、經(jīng)濟衰 退的時候，這類風(fēng)險特別突出，因開發(fā)商是對按揭貸款承擔(dān)連帶責(zé) 任的。）,第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見法律風(fēng)險及糾紛, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,四、關(guān)于物業(yè)管理有關(guān)的法律

11、風(fēng)險 1、前期物業(yè)管理合同簽訂的風(fēng)險； 2、開發(fā)商與其關(guān)聯(lián)物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)關(guān)系混亂的法律風(fēng)險； 3、銷售房屋承諾贈送物業(yè)管理費的法律風(fēng)險； 4、未經(jīng)竣工驗收交付房屋的法律風(fēng)險； 5、物業(yè)用房有關(guān)的法律風(fēng)險。,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險 防范體系, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,一、如何建立有效的合同管理制度 （一）、合同管理制度體系的基本組成部分 總的合同管理制度 合同會簽制度 審查批準(zhǔn)制度 檢查評估制度 合同檔案管理制度 文件傳送、確認制度 合同管理獎懲制度,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險 防范體系, 建緯城

12、中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,一、如何建立有效的合同管理制度 （一）、合同管理制度體系的基本組成部分 總合同管理制度 對合同管理部門的權(quán)利和義務(wù)、職責(zé)范圍、合同的談判、簽訂、履行、爭議解決等具體操作作出詳細而明確的規(guī)定； 合同會簽制度 為保證合同簽訂后全面履行，應(yīng)由施工、技術(shù)、采購、勞動、財務(wù)、主管領(lǐng)導(dǎo)等有關(guān)部門共同研究合同，提出意見后會簽。 審查批準(zhǔn)制度 簽訂前，由職能部門、合同管理部門和律師對合同進行審查，審查無誤后，報領(lǐng)導(dǎo)審批。 檢查評估制度 合同簽訂后，應(yīng)對合同的簽訂、履行情況進行動態(tài)檢查和監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)問題、改正問題、總結(jié)教訓(xùn)。,第二部分 房

13、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險 防范體系, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,一、如何建立有效的合同管理制度 （一）、合同管理制度體系的基本組成部分 合同檔案管理制度 應(yīng)安排專人負責(zé)項目的收集整理工作，對各類合同、勘察報告、設(shè)計圖紙、施工圖、施工日記、簽證單、工程師指令、往來函件、會議紀(jì)要、驗收報告等各類文件資料進行全面的收集。 建立合同檔案。每一份合同都必須有一個編號，不得重復(fù)或遺漏；每一份合同正本、副本及附件，合同文本的簽收記錄，變更、解除的協(xié)議。 建立合同管理臺帳。應(yīng)根據(jù)合同的不同種類，建立合同的分類臺帳和總臺帳其主要內(nèi)容包括：序號、合同號

14、、經(jīng)手人、簽約日期、合同標(biāo)的，金額、對方單位、履行情況及備注等。臺帳應(yīng)逐項填寫，做到準(zhǔn)確、及時、完整。,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險 防范體系, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,一、如何建立有效的合同管理制度 （一）、合同管理制度體系的基本組成部分 文件傳送、確認制度 建立規(guī)范的文件接收程序 建立規(guī)范的文件送達方式。（送達文件應(yīng)注意的問題） 建立有序文件內(nèi)部流轉(zhuǎn)程序，及時處理有關(guān)法律文件 合同管理獎懲制度,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險 防范體系, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELE

15、MAIL：,二、 房地產(chǎn)合同法律風(fēng)險防范與處理 （一）、合同風(fēng)險的常見類別 合同無效帶來的法律風(fēng)險 合同價款約定不清導(dǎo)致風(fēng)險 合同條款變更帶來的風(fēng)險 合同條款不完整、不完善帶來的風(fēng)險 合同履行不當(dāng)帶來的風(fēng)險 外部環(huán)境變化導(dǎo)致風(fēng)險（經(jīng)濟環(huán)境、自然環(huán)境、法律環(huán)境）,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險 防范體系, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,二、 房地產(chǎn)合同法律風(fēng)險防范與處理 （二）、合同無效的常見情形（以施工為例，兼論合同簽訂時應(yīng)注意的問題） 建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第五十二條第（五）項的規(guī)定，認定無效：（一）

16、承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級的；（二）沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的；（三）建設(shè)工程必須進行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無效的。 （三）、簽訂合同應(yīng)注意的幾個問題 （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾個重大合同簽訂應(yīng)注意的問題,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險 防范體系, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,二、 房地產(chǎn)合同法律風(fēng)險防范與處理 （五）關(guān)于合同履行的法律風(fēng)險防范 合同分析 合同交底 合同履行控制 合同變更管理,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險 防范體系, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TEL：075

17、5-82960782 EMAIL：,二、 房地產(chǎn)合同法律風(fēng)險防范與處理 （五）關(guān)于合同履行的法律風(fēng)險防范 合同分析 按照系統(tǒng)規(guī)則和要求將合同分解成相互獨立、相互聯(lián)系的單元，便于組 織分工和落實合同履行責(zé)任 合同結(jié)構(gòu)分析（合同有關(guān)的主體、雙方的權(quán)利和義務(wù)、風(fēng)險的分擔(dān)與轉(zhuǎn) 移、工期、進度與移交、質(zhì)量檢查與缺陷、價款計量和支付、違約責(zé) 任、索賠、合同的解除、爭議的解決） 合同工作責(zé)任分解（承包商的任務(wù)、業(yè)主的任務(wù)、監(jiān)理的任務(wù)、工期和 質(zhì)量、驗收和結(jié)算、工程保修）,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險 防范體系, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,

18、二、 房地產(chǎn)合同法律風(fēng)險防范與處理 （五）關(guān)于合同履行的法律風(fēng)險防范 合同交底 合同簽訂后，應(yīng)該對相關(guān)職能部門進行合同底，并制訂合同履行計劃 合同交底的內(nèi)容： 工程概況及合同工作范圍； 合同關(guān)系及合同涉及各方之間的權(quán)利、義力與責(zé)任； 合同工期控制總目標(biāo)及階段目標(biāo)； 合同質(zhì)量控制目標(biāo)及合同規(guī)定執(zhí)行的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和驗收程序； 合同對材料、設(shè)備采購和驗收的規(guī)定 投資及成本控制目標(biāo)，特別是合同價款的支付及調(diào)整的條件、方式和程 序； 合同雙方爭議的處理方式、程序及要求 索賠的機會及處理索賠 付款的程序及條件等,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險 防范體系, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,二、 房地產(chǎn)合同法律風(fēng)險防范與處理 （五）關(guān)于合同履行的法律風(fēng)險防范 合同履行控制 職能部門應(yīng)隨時了解掌握合同的履行情況，負責(zé)跟進簽約對方的合同履行 情況，及時提請相關(guān)部門按照合同約定履行我方義務(wù)，在合同履行過程中 遇到異常情況時，應(yīng)及時提出處理意見，并上報主管領(lǐng)導(dǎo)。 合同履行控制主要包括：成本控制、質(zhì)量控制、進度控制 合同實施情況跟蹤 注意付款條件和付款對象 注意及時通知及索賠,第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險 防范體系, 建緯城中村改造及拆遷法律網(wǎng) TELEMAIL：,二、 房地產(chǎn)合同法律