1、萊蒙水榭春天一期開盤總結,是完美，更是開端,“國十一條”新政后第一個取得開門紅豪宅大盤,水榭地產，繼水榭花都、水榭山之后，在深圳熱點區(qū)域開發(fā)56萬平米標桿大盤,501套單位全部推出，銷售435套，銷售率87%，銷售金額7.2億速度及價格兩者平衡拿捏到位的明星大盤,1.17，水榭春天開盤,項目概況,項目節(jié)點分析,銷控分析,一、項目概況,總項目技術指標,總用地面積：約167000 總建筑面積：約565902,先行啟動區(qū)域2#項目技術指標,基本情況,萊蒙水榭春天位于深圳大福田CBD中央居住區(qū)，龍華人民路旁，毗鄰地鐵4號線紅山站，是大福田內唯一具備如此大規(guī)模體量的地鐵生活的高品質大盤.,占地面積：約8

2、.5萬 建筑面積：約29萬 住宅建筑面積：約26萬 容積率：3.44 戶數：總戶數約2500套， 分三期開發(fā)，一期約501套,一期戶型配比主力戶型小3房為主；輔助120及145的3房與4房,一期各戶型分布情況,項目概況,項目節(jié)點分析,銷控分析,1、關鍵營銷節(jié)點,營銷節(jié)奏緊湊，節(jié)點鋪排密集，營銷中心開放至開盤僅42天，制造一波高于一波的市場影響力，成功制造“春天效應”,2、各周客戶到訪量，刷新龍坂片區(qū)歷史,客戶到訪量月到訪近7000批（其中含老客重復回訪），刷新龍坂客流量歷史 截至開盤前，累計認籌1000個（10萬元/籌）；升級501個,排隊看樣板房,現場客流量大,3、到訪客戶層次高，居龍版首位

3、,4、選房現場火爆,到了香格里拉，我的媽呀，現場人氣實在是太旺了，連現場簽到都要分號段分區(qū) 大廳里人太多找位置坐都挺困難 正式選房的時候更夸張，簡直就是體力活，大家全是擠著上，身子板不結實的還真有點挺不住，嘖嘖，真實傳奇呀！,轉摘一網友留言：,水榭春天不是買到的，是搶到的,選房時間：2010年1月17日 選房地點：福田香格里拉大酒店 選房現場：相當火爆,5、選房現場客戶到訪452批，成交400套,開盤前共升級客戶501批，到場415批，到場率83% 到天新客37批，合計開盤當天總到訪客戶452批，1000人 成交400套， 到場成交率高達88%,6、叫號及客戶進場情況，平均1.69批/分鐘,平

4、均1分鐘1.69位選房者進入選房，速度之快，驗證中原銷售隊伍非常專業(yè)、非常嫻熟,7、活動區(qū)域內外場共分五大區(qū)域,簽到區(qū),來賓座椅區(qū),入口,財務 復核,簽約及復核區(qū),20人簽約,銷控區(qū),房號銷控板,財務區(qū),大宴會廳長62米，寬28米（橫坐40-45人）,蓋 章,選房等候區(qū) （30批升級客戶、60人 ）,入口,投影幕,20人簽約+10人復核,簽約 等候區(qū)(預留150位嘉賓椅),簽到區(qū),簽到區(qū),簽到區(qū),簽到區(qū),舞 臺,兌獎區(qū),安全員2人,安全員2人,安全員2人,安全員2人,安全員2人,安全員3人,客服2人,安全員2人,安全員2人,安全員2人,安全員1人,安全員1人,安全員2人,安全員1人,安全員1人

5、,客服2人,入口,抽簽箱,簽約 等候區(qū),資料展示區(qū),安全員2人,錄 單,安全員1人,客服1人,客服1人,8、各區(qū)域影象,區(qū)域一：簽到區(qū),展示流程,分組進行升級客戶簽到,現場展示選房流程,投抽獎箱,投遞抽獎卡片于抽獎箱 獎品有：APPLE筆記本、 APPLE I-PHONE 3G、apple I-touch mp4, apple立體藍牙耳機,眾多客戶駐足觀看項目大展板,區(qū)域二：大宴會廳客戶等候區(qū),1200平米大宴會廳座無虛席,舞臺上樂隊表演非常精彩,不間斷抽取現場獎品,區(qū)域三：銷控區(qū),策略“先順后搶”，后面定房客戶擠前面定房客戶，督促其迅速選房,區(qū)域四：簽約區(qū),20組人員簽約，10組人員復核；采

6、用“2對1形式組合”，有序進行簽約復核,區(qū)域五：禮品區(qū),成功認購客戶，贈予一束象征春天氣息鮮花，祝福業(yè)主新春快樂,項目概況,項目節(jié)點分析,銷控分析,1、項目定價策略回顧,價格標桿：120-154平米稀缺大戶型產品,1,3,走量單位：人民路、不帶閣樓的89平米單位,均衡出貨垂直層差控制；水平層差拉大,2,2、實時銷控及銷售分析,前148套銷控單位情況,1、園林水景、園林內景、稀缺大戶型銷售速度高于整體銷售速度。 尤其以紫藤85、百合85首先售罄。 2、人民路及民塘路單位銷售速度略低于整體銷售速度,1：標識為已銷控,前248套銷控單位情況,1、85平米小三房單位即將售罄，68平米2房、154平4房

7、均領先平均銷售率 2、各產品線奇偶層關系基本設置合理，銷售速度均衡 3、樓層中高低樓層消化均衡，尤其以中間樓層為客戶首選。 4、人民路及民塘路89平單位正加快銷售速度,1：標識為已銷控,前348套銷控單位情況,1、園林水景、園林內景、154平米4房、帶閣樓89平米基本售罄 2、人民路及民塘路單位銷售速度持續(xù)加速,1：標識為已銷控,最后銷控單位情況，總銷售435套單位，銷售率87%,1、85平米園林水景&園林內景全部單位、帶閣樓89平米全部售罄 2、154平米4房、 69平米園林水景&園林內景單位均僅剩1套,1：標識為已銷控,3、存量66套單位分布分析,1：標識為存量,1、樓層分布：頂樓單位占存

8、量20%，共13套 2、戶型分布：88平小3房占存量61%，共40套；其次是120平中3房，共22套 3、位置分布：人民路與民塘路各存量為20套,銷售分析啟示,1、為追求開盤更大的銷售目標，120平米與89平米價格差距可適當拉低，無須把120作為價格標桿,2、為創(chuàng)造更大利潤空間，“85+69”戶型可單獨設置1條腿，必須組合銷售，價格可適當看齊150平米單位,3、頂樓層差可再進行適當加大，加強價格引導,投資比例（純投資+投資兼自?。?9% 首次置業(yè)15% 改善自住21%,4、成交客戶分析,購買目的分析,關內客戶占66%（其中福田客戶占56%） 關外客戶占33%（其中龍華客戶占24%）,備注：香港客戶（生活+工作）共30批成交,成交客戶工作區(qū)域分析,成交客戶付款方式分析,樣本數223個,首付2成占絕對主力，占85% 首付3成及以上僅占15%,小結,春去春又來2期年中入市，敬請期待,“國十一條”新政后第一個取得開門紅豪宅大盤 501套單位全部推出，銷售435套，銷售率87%，銷售金額7.2億速度及價格兩者平衡拿捏到位的明星大盤 客戶精準把握典范到場成交率88%；平均1.69份/批客戶選房進場,THANKS,中原地產,總經理 張總 營銷總監(jiān) 鄒總 營銷經理 邱艷玲、索忠誠 營銷部成員 李延豐、楊瓊、吳鑰、李路等,水榭地產,董事總經理 李耀智 二級市場總經理 鄭叔倫 二級市