1、北京獨(dú)棟寫字樓市場調(diào)研,目錄,獨(dú)棟寫字樓市場供應(yīng)狀況 獨(dú)棟項(xiàng)目的區(qū)域分布特征 重點(diǎn)區(qū)域市場分析 未來市場走勢預(yù)測,獨(dú)棟寫字樓市場供應(yīng)狀況 獨(dú)棟項(xiàng)目的區(qū)域分布特征 重點(diǎn)區(qū)域市場分析 未來市場走勢預(yù)測,獨(dú)棟寫字樓市場供應(yīng)狀況,目前北京市場獨(dú)棟寫字樓項(xiàng)目約19個，其中在售項(xiàng)目14個，出租項(xiàng)目5個。 北京市場獨(dú)棟寫字樓的現(xiàn)開發(fā)量達(dá)8754672，其中出售項(xiàng)目體量達(dá)1347505，出租項(xiàng)目總體量達(dá)1347505。 出租項(xiàng)目主要分布在亦莊、西山四季青兩個板塊，多為小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。,獨(dú)棟寫字樓市場供應(yīng)狀況 獨(dú)棟項(xiàng)目的區(qū)域分布特征 重點(diǎn)區(qū)域市場分析 未來市場走勢預(yù)測,獨(dú)棟項(xiàng)目的區(qū)域分布特征,獨(dú)棟寫字樓項(xiàng)主要分布的

2、地區(qū)大多為工業(yè)園區(qū)，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面可享受相關(guān)的優(yōu)惠政策，且各板塊的生態(tài)辦公環(huán)境較為優(yōu)越，從而為獨(dú)棟寫字樓產(chǎn)品提供了良好的生態(tài)環(huán)境和產(chǎn)品定位的可行性。,獨(dú)棟項(xiàng)目的區(qū)域分布特征,獨(dú)棟項(xiàng)目分布來看，亦莊板塊獨(dú)棟寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)量最大，在售項(xiàng)目數(shù)量最多，其次為西山四季青板塊。 豐臺科技園板塊同類產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量不多，但項(xiàng)目體量較大。 中關(guān)村、順義空港項(xiàng)目數(shù)量較少 順義板塊中諸多獨(dú)棟寫字樓項(xiàng)目處于規(guī)劃階段，預(yù)計(jì)未來市場供給量將有明顯的突破。,獨(dú)棟寫字樓市場供應(yīng)狀況 獨(dú)棟項(xiàng)目的區(qū)域分布特征 重點(diǎn)區(qū)域市場分析 未來市場走勢預(yù)測,重點(diǎn)區(qū)域市場分析亦莊板塊,目前亦莊市場在售獨(dú)棟寫字樓供給總量約57萬平米，該板塊獨(dú)棟市場

3、銷售總體均價處于7500元/平米左右。,重點(diǎn)區(qū)域市場分析亦莊板塊,亦莊板塊獨(dú)棟寫字樓項(xiàng)目顯市較早，早期市場供給量不大，競爭風(fēng)險很低。隨著亦莊工業(yè)園區(qū)發(fā)展日趨成熟，近幾年同類項(xiàng)目呈現(xiàn)增長態(tài)勢，2007年一年內(nèi)同時5個項(xiàng)目（包括同一項(xiàng)目的后期產(chǎn)品的延續(xù)）顯市，市場競爭日趨激烈，在2008年還將有4個新項(xiàng)目（包括同一項(xiàng)目后期延續(xù)產(chǎn)品） 顯市，由此推論，未來市場競爭有可能更加激烈。,重點(diǎn)區(qū)域市場分析亦莊板塊,2005年至今,該區(qū)域的獨(dú)棟寫字樓項(xiàng)目銷售價格以平均每年增長400元左右的速度遞增，漲幅較為平緩。05年由于區(qū)域市場項(xiàng)目供給量有限，在市場中呈現(xiàn)短暫的供給緊張，故2005-2006年間價格漲幅較大

4、；2006年后隨著新項(xiàng)目的增加，市場供給激增，競爭日益激烈，價格增長有所放緩。,2005-2008年亦莊區(qū)域獨(dú)棟寫字樓市場價格走勢,重點(diǎn)區(qū)域市場分析亦莊板塊,亦莊區(qū)域各項(xiàng)目總體量較大，諸多項(xiàng)目采取分期開發(fā)，分期銷售的運(yùn)作模式。 除BDA國際企業(yè)大道的部分產(chǎn)品體量較大外，其他項(xiàng)目主力產(chǎn)品面積區(qū)間基本在1000-8000平米之間，其中3000-6000平米的產(chǎn)品較為集中，成為市場競爭熱點(diǎn)產(chǎn)品。 在售項(xiàng)目均在2007年上市，隨著銷售推進(jìn)，2008年各項(xiàng)目有后期產(chǎn)品的延續(xù)。,區(qū)域項(xiàng)目的產(chǎn)品特征,重點(diǎn)區(qū)域市場分析亦莊板塊,區(qū)域項(xiàng)目銷售狀況及市場存量,重點(diǎn)區(qū)域市場分析亦莊板塊,由于BDA國際企業(yè)大道項(xiàng)目顯

5、市時間較早，目前園區(qū)環(huán)境、交通及商服配套已顯現(xiàn)成熟，故價格相對高于其他項(xiàng)目，在售項(xiàng)目主要價格在7500元左右， BDA國際港、嘉捷科技園供給量有限，產(chǎn)品面積較小，總價較低，且銷售周期已逾1年，現(xiàn)已銷售過半；BDA國際企業(yè)大道本期產(chǎn)品產(chǎn)品體量較大，8個月的持續(xù)銷售結(jié)果不甚理想，銷售率僅為20%(約14000平米) ，其他項(xiàng)目銷售進(jìn)展較為平緩。 目前獨(dú)棟產(chǎn)品的市場存量依然較大，各項(xiàng)目還將有后續(xù)產(chǎn)品開發(fā)上市，據(jù)此推斷：2008年后亦莊區(qū)域的獨(dú)棟產(chǎn)品供應(yīng)量還將進(jìn)一步增長。,重點(diǎn)區(qū)域市場分析亦莊板塊,作為北京代表性的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，亦莊區(qū)域的獨(dú)棟寫字樓項(xiàng)目出現(xiàn)較早，已為區(qū)域市場認(rèn)可和接受，市場發(fā)展趨向于成熟

6、。由于近幾年產(chǎn)品供給增長高于需求增長，銷售速度較為平緩，產(chǎn)品供給呈現(xiàn)飽和，競爭日益激烈。未來市場存量還將進(jìn)一步增長，預(yù)計(jì)競爭將更加激烈。 BDA國際港啟示：體量合理控制，注重環(huán)境打造,重點(diǎn)區(qū)域市場分析亦莊板塊,關(guān)鍵字 入市較早 初顯氣候 供給兩大 競爭激烈,重點(diǎn)區(qū)域市場分析西山、四季青板塊,西山四季青板塊的獨(dú)棟寫字樓數(shù)量較多，但多為小產(chǎn)權(quán)出租，可售項(xiàng)目相對于亦莊區(qū)域主要為如上3個項(xiàng)目。 在售獨(dú)棟寫字樓供給總量近13萬平米，創(chuàng)意北京、中間建筑兩個大規(guī)模獨(dú)棟項(xiàng)目在2008年期顯市，未來產(chǎn)品供應(yīng)量還將進(jìn)一步增長。 該板塊獨(dú)棟市場銷售均價基本在15000-18000元區(qū)間。,重點(diǎn)區(qū)域市場分析西山、四季

7、青板塊,以西山贏府國際商務(wù)中心分析價格走勢為例，近年來因該區(qū)域市場產(chǎn)品供應(yīng)量有限，故價格上漲幅度不大。 從近幾年新項(xiàng)目（包括同一項(xiàng)目的后期產(chǎn)品的延續(xù)）供應(yīng)分析，該區(qū)域獨(dú)棟寫字樓最早于2006年顯市，隨著時間的推進(jìn)，同類項(xiàng)目上市數(shù)量逐漸增加，2008年還將有3個項(xiàng)目顯市（包括同一項(xiàng)目的后期產(chǎn)品的延續(xù)） 。,西山贏府國際商務(wù)中心價格走勢,重點(diǎn)區(qū)域市場分析西山、四季青板塊,西山四季青板塊各在售項(xiàng)目數(shù)量較之亦莊板塊相對較少，但項(xiàng)目規(guī)模較大，均為分期開發(fā)。 從產(chǎn)品面積區(qū)間分析，各項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間差異較大，一類是以西山贏府國際商務(wù)中心為代表的企業(yè)總部獨(dú)棟，一類則是以中間建筑為代表的小型辦公別墅，總體來看，

8、各產(chǎn)品的面積區(qū)間相對較小。 借助良好的西山生態(tài)環(huán)境，部分項(xiàng)目定位于辦公別墅，在產(chǎn)品打造上更為突出品質(zhì)、細(xì)節(jié)和文化，這也成為該板塊獨(dú)棟產(chǎn)品的特點(diǎn)。,區(qū)域項(xiàng)目特征,重點(diǎn)區(qū)域市場分析西山、四季青板塊,區(qū)域項(xiàng)目銷售狀況及市場存量,重點(diǎn)區(qū)域市場分析西山、四季青板塊,2007年各項(xiàng)目均為1期銷售，產(chǎn)品供給量不大，由于市場放量有限，隨著銷售周期的推進(jìn)，兩項(xiàng)目的銷售現(xiàn)已近半，創(chuàng)意北京和西山贏府國際商務(wù)中心均已取得銷售許可證，未公開銷售。 隨著市場的逐步消化，各項(xiàng)目在2008年均有后續(xù)產(chǎn)品推出。其中創(chuàng)意北京、西山贏府國際商務(wù)中心的銷售也將在08年展開，據(jù)現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)，08年預(yù)期將有近75萬平米的放量。 各項(xiàng)目后續(xù)開

9、發(fā)量依然較大，因此在未來1-2年內(nèi)，市場供給還將持續(xù)增長。,重點(diǎn)區(qū)域市場分析西山、四季青板塊,西山四季青板塊的獨(dú)棟寫字樓項(xiàng)目顯市時間相對較晚，該類產(chǎn)品的銷售于2007年全面展開，目前價格在15000元左右。 目前該板塊內(nèi)獨(dú)棟寫字樓項(xiàng)目不多，由于各項(xiàng)目的顯市時間較晚，市場現(xiàn)存量有限，但未來市場開發(fā)規(guī)模巨大，因此區(qū)域獨(dú)棟市場在08年后的供給將更為飽滿，顯市產(chǎn)品的類型也將更為豐富。 西山贏府國際商務(wù)中心銷售難度的啟示： 1萬平米以上的大體量獨(dú)棟產(chǎn)品由于目標(biāo)客戶相對稀薄，市場消化力薄弱，延緩了銷售速度。,重點(diǎn)區(qū)域市場分析西山、四季青板塊,關(guān)鍵字 借勢西山 注重內(nèi)涵 起步較晚 后勁十足,重點(diǎn)區(qū)域市場分析

10、豐臺科技園板塊,豐臺科技園板塊的在售獨(dú)棟寫字樓產(chǎn)品數(shù)量很少，主要集中于總部基地和總部國際兩個項(xiàng)目。 目前，該區(qū)域市場售價在10000元左右。,重點(diǎn)區(qū)域市場分析豐臺科技園板塊,以總部基地為參照，在2005年，該項(xiàng)目銷售價格在7000元/平米左右，截至2007年價格為8500元/平米，價格漲幅平穩(wěn)，在進(jìn)入2008年后，價格攀升幅度相對較大。價原因在于園區(qū)設(shè)施配套呈現(xiàn)成熟，地鐵9號線開工利好信息，對項(xiàng)目銷售起到良好的推動。 從近幾年豐臺科技園獨(dú)棟寫字樓產(chǎn)品的供給量來看，每一期市場放量基本在35000平米左右，2005年、2007年未出現(xiàn)新的放量。由此可見該區(qū)域每1期產(chǎn)品的消化周期大約在2年左右。,總

11、部基地價格走勢,近年產(chǎn)品供應(yīng)量,重點(diǎn)區(qū)域市場分析豐臺科技園板塊,從區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目產(chǎn)品特征及定位上分析，兩個項(xiàng)目的產(chǎn)品體現(xiàn)出較明顯的相似性，在定位上均圍繞“總部”企業(yè)打造的獨(dú)棟辦公型產(chǎn)品。不同之處在于總部國際在總部基地產(chǎn)品的基礎(chǔ)上更為注重生態(tài)打造，產(chǎn)品定位于“總部商務(wù)花園 ”。 由于產(chǎn)品內(nèi)在的同質(zhì)化比較明顯，兩項(xiàng)目競爭激烈。,區(qū)域項(xiàng)目的產(chǎn)品特征,重點(diǎn)區(qū)域市場分析豐臺科技園板塊,目前兩項(xiàng)目的放量源自2006年，大部分現(xiàn)已消化，市場存量較少。 就銷售現(xiàn)狀推斷，2008年兩項(xiàng)目都將有新品推出。,重點(diǎn)區(qū)域市場分析豐臺科技園板塊,上市時間早，項(xiàng)目運(yùn)作和園區(qū)環(huán)境等方面已經(jīng)成熟，市場認(rèn)知度擴(kuò)大，項(xiàng)目形象在整個

12、獨(dú)棟市場中已經(jīng)得到了良好的鞏固。 良好的區(qū)位及交通優(yōu)勢保障：與其他幾個板塊相比，豐臺科技園最接近城區(qū)，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，臨近三大鐵路交通樞紐，為企業(yè)開展商務(wù)往來和物流運(yùn)輸?shù)玫搅肆己玫谋Ｕ稀?全面享受中關(guān)村優(yōu)惠政策，作為中關(guān)村“一區(qū)五園”之一的豐臺科技園，其內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)氛圍、服務(wù)支持早已成熟，為總部企業(yè)順利的進(jìn)駐發(fā)展提供了良好的環(huán)境保障。,重點(diǎn)區(qū)域市場分析豐臺科技園板塊,關(guān)鍵字 深厚基底 多元保障 規(guī)模巨大 集群效應(yīng),獨(dú)棟寫字樓市場供應(yīng)狀況 獨(dú)棟項(xiàng)目的區(qū)域分布特征 重點(diǎn)區(qū)域市場分析 未來市場走勢預(yù)測,未來市場走勢預(yù)測：,各區(qū)域市場獨(dú)棟寫字樓價格比較,根據(jù)加權(quán)平均法計(jì)算結(jié)果顯示，多數(shù)區(qū)域的獨(dú)棟寫字樓價格

13、超過10000元/平米。 亦莊板塊的產(chǎn)品供給量過大，市場消化能力不夠強(qiáng)勁，市場競爭非常激烈，因此該區(qū)域的市場價格在目前難以實(shí)現(xiàn)較大地攀升。 西山四季青板塊其他板塊特征在于生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢和產(chǎn)品特色突出，該區(qū)域部分的產(chǎn)品定位于為創(chuàng)意類企業(yè)打造的花園式辦公別墅，不但產(chǎn)品細(xì)致而且人文氣氛濃厚。,未來市場走勢預(yù)測：,各區(qū)域市場未來潛在供給量及08年供給量分析,未來市場走勢預(yù)測:,亦莊板塊： 獨(dú)棟寫字樓產(chǎn)品顯市時間較早，市場發(fā)展逐步趨向成熟，但近年來供給量逐步增大，市場競爭日益激烈，且產(chǎn)品開發(fā)并未能即時的更新與升級，加之市場消化能力有限，預(yù)計(jì)未來區(qū)域市場競爭還將更為激烈，價格水平上浮和實(shí)現(xiàn)迅速消化的難度很大。 西山、四季青板塊： 憑借特有的生態(tài)環(huán)境在北京大市場內(nèi)打造富有特色的獨(dú)棟寫字樓集群，區(qū)域市場起步不久，發(fā)展有待于成熟，08年后新項(xiàng)目即將顯市，屆時市場將更趨向于飽和且產(chǎn)品類型亦將更為豐富，但在一定范圍內(nèi)有可能出現(xiàn)較激烈的市場競爭。,未來市場走勢預(yù)測:,豐臺科技園板塊： 憑借成熟環(huán)境、優(yōu)越的區(qū)位交通優(yōu)勢和政策服務(wù)支持以及深厚的市場影響力，豐臺科技園板塊市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)較為穩(wěn)定，憑借兩個項(xiàng)目的大規(guī)模開發(fā)為整個園區(qū)打造“總部經(jīng)濟(jì)”起到了良好的推動和實(shí)現(xiàn)。預(yù)計(jì)08年后該區(qū)域市場依然會體現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢，從市場周邊開發(fā)特征來看，周邊