1、工業(yè)地產(chǎn)簡介與分析,天津工業(yè)現(xiàn)狀,天津工業(yè)地產(chǎn)市場情況 天津工業(yè)物業(yè)的發(fā)展模式 天津工業(yè)產(chǎn)品情況,天津工業(yè)地產(chǎn)市場情況,市場供應(yīng) 天津市目前擁有4個國家級工業(yè)區(qū)和27個省級及省級以下工業(yè)園區(qū)。總工業(yè)園區(qū)規(guī)劃面積近400平方公里。,天津工業(yè)園區(qū)分布圖,如圖上所示，天津的工業(yè)有這樣幾個特點： 1、從地域分布上看，各區(qū)縣都至少有一個省級開發(fā)區(qū)，而東麗、西青、津南和武清都有3個省級及省級以下開發(fā)區(qū)，是工業(yè)及工業(yè)園區(qū)相對繁榮的區(qū)域。 2、從工業(yè)園區(qū)的級別上看，90% 國家級開發(fā)區(qū)主要集中在濱海新區(qū)而90% 的省級開發(fā)區(qū)集中在市區(qū)周邊。,3、從成立時間上看，有幾個高峰期，91-92年為一個高峰期，建立了一

2、個國家級，4個省級，成立地點為市區(qū)周），96年為一個高峰期，泰達經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開辟了3個子區(qū)，分別坐落于武清、漢沽、西青三個開發(fā)區(qū)內(nèi)，03年為一個高峰區(qū)，共開辟了一個國家級，3個省級開發(fā)區(qū)。,隨著城市工業(yè)的聚集效應(yīng)逐漸形成，天津工業(yè)地產(chǎn)客戶主要集中在電子、機械制造、汽車配件、化工等行業(yè)。目前，電子產(chǎn)業(yè)、汽車及配件、化工、機械制造業(yè)還有近期崛起的航空業(yè)與物流業(yè)，已經(jīng)成為天津工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。與工業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，各類專業(yè)開發(fā)區(qū)域相繼建成，如泰達微電子工業(yè)園、化學(xué)工業(yè)區(qū)，空港的航空城等。高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)相繼興起，依托市區(qū)內(nèi)教育科技優(yōu)勢形成新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化基地，也促進了研發(fā)廠房地產(chǎn)的發(fā)展。,市場需求,天津工業(yè)物

3、業(yè)的發(fā)展模式,政府引導(dǎo)型模式 自主開發(fā)模式 上述兩者相結(jié)合的開發(fā)模式 內(nèi)外資合資開發(fā)模式 帶租約收購模式,天津工業(yè)物業(yè)情況,優(yōu)勢：國家的政策支持 ，雄厚的工業(yè)基礎(chǔ) ，得天獨厚的地理位置，便捷的自然交通區(qū)位、高水平的職業(yè)教育和人才素質(zhì)，就上述條件而言天津有相對較低的土地與租金價格。 劣勢：就工業(yè)物業(yè)來說，標準廠房的設(shè)計單一，設(shè)計水平低，土地使用率低，產(chǎn)品設(shè)計單調(diào) ，很難找到能夠滿足特殊產(chǎn)業(yè)的廠房。,天津工業(yè)20062007年走勢分析,投資密度 土地價格 租金價格 投資密度、土地價格、租金價格整體分析,投資密度,如上表所示，從一季度到第二季度，天津港保稅區(qū)投資密度漲幅達60%，空港物流加工區(qū)漲幅達

4、33%，天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)漲幅20%，投資密度反映的是土地利用率的高低，投資密度越大，土地的含金量就越大，而投資密度的提高也對入住企業(yè)的資質(zhì)提出了更高的要求。這一變化將促使天津的工業(yè)地產(chǎn)單位產(chǎn)值更高，土地收益更大。,土地價格,國務(wù)院發(fā)布了國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（國發(fā) 2006 31 號，以下簡稱通知），根據(jù)通知中要求，建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度和提高新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標準。,全國的工業(yè)用地標準已于12月27日出臺，新增建設(shè)用地土地有償使用費于2007年1月1日提升一倍，這兩條規(guī)定，都會使工業(yè)用地的實際出讓價格受到比較大的沖擊。,租金價格,單位：平方米/天,

5、投資密度、土地價格、租金價格整體分析,國家政策的頒布，遏制了招商引資中競相壓低地價的惡性競爭行為，抑制了工業(yè)用地低成本過度擴張；投資密度的增加，體現(xiàn)了工業(yè)用地的稀缺，鋼材價格的提升（工業(yè)廠房主要建筑材料），直接造成了建筑成本的提升，這些都導(dǎo)致了天津工業(yè)用地價格和廠房建筑成本的攀升，但這里強調(diào)的是：天津工業(yè)物業(yè)近一年時間時間里，租金水平并沒有想象中隨土地和建筑成本的提升而提升，只有部分新出臺物業(yè)（技術(shù)含量高，設(shè)施齊全，建筑材料過硬）的對整體租金有所拉升（如普洛斯在開發(fā)區(qū)所建的物流庫租金為0.91/平方米/天，西青開發(fā)區(qū)新建標準廠房租金為0.65/平方米/天），這就是目前天津工業(yè)的問題所在，天津目前的工業(yè)無論是質(zhì)量還是租金都略顯不足，根據(jù)數(shù)據(jù)顯