1、第九章 城市土地儲(chǔ)備與經(jīng)營(yíng),第九章 城市土地儲(chǔ)備與經(jīng)營(yíng),9.1 城市土地經(jīng)營(yíng) 9.2 城市土地儲(chǔ)備概述 9.3 我國(guó)城市土地儲(chǔ)備的基本運(yùn)作模式 9.4 城市土地儲(chǔ)備對(duì)土地市場(chǎng)的影響,9.1 城市土地經(jīng)營(yíng),9.1.1 城市經(jīng)營(yíng)的概念 9.1.2 城市土地經(jīng)營(yíng)的基本內(nèi)涵 9.1.3 城市土地經(jīng)營(yíng)的原則 9.1.4 城市土地經(jīng)營(yíng)與土地儲(chǔ)備制度,9.1.1 城市經(jīng)營(yíng)的概念,城市經(jīng)營(yíng)：就是運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生存資本、人文資源及其相關(guān)延伸資本進(jìn)行集聚、重組和運(yùn)營(yíng)，其實(shí)質(zhì)是將城市作為特殊商品，運(yùn)用經(jīng)營(yíng)手段，實(shí)行城市資源合理配置。 城市經(jīng)營(yíng)的要素：包括土地、景觀、旅游等自然資

2、源，城市基礎(chǔ)設(shè)施等有形資產(chǎn)，城市形象等無形資產(chǎn)，城市文化及歷史遺產(chǎn)資源，人力、企業(yè)、制度資源等。,在經(jīng)營(yíng)城市的過程中，應(yīng)該建立以下認(rèn)識(shí)： （1）經(jīng)營(yíng)城市不僅要注重城市資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，更要注意城市產(chǎn)業(yè)拓展和更替； （2）經(jīng)營(yíng)城市不僅要以經(jīng)營(yíng)手段建設(shè)城市，更要把經(jīng)營(yíng)意識(shí)貫穿到城市規(guī)劃、建設(shè)、管理和發(fā)展的全過程； （3）經(jīng)營(yíng)城市不僅要注意城市有形資產(chǎn)的盤活，還要注意無形資產(chǎn)的利用，將城市政府的長(zhǎng)期投入最大限度地通過無形資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收回； （4）經(jīng)營(yíng)城市不僅要建立城市發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)機(jī)制，還要強(qiáng)化政府宏觀調(diào)控職能。 簡(jiǎn)單地說，規(guī)劃是城市經(jīng)營(yíng)的前提，土地是城市經(jīng)營(yíng)的核心，公共設(shè)施是城市經(jīng)營(yíng)的重要產(chǎn)品，無形資產(chǎn)則是

3、城市經(jīng)營(yíng)潛力最大的資本。,9.1.2 城市土地經(jīng)營(yíng)的基本內(nèi)涵,城市土地經(jīng)營(yíng)：就是在政府的宏觀調(diào)控下，建立公開、公平、公正的有形土地市場(chǎng)，運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，將城市土地轉(zhuǎn)讓、流轉(zhuǎn)進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益，并將所獲得的土地效益用于城市建設(shè)，走出一條以地建城、以地興城的城建新路。 城市土地經(jīng)營(yíng)真正按照資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一般原理，考慮土地的保值和增值，是近年來才認(rèn)真研究和實(shí)施的。它是隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷完善，經(jīng)營(yíng)城市理念建立起來之后才提出來的。其重要標(biāo)志是我國(guó)建立了城市土地儲(chǔ)備制度和機(jī)構(gòu)。而且，城市土地經(jīng)營(yíng)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要各方面的配套和協(xié)同。,9.1.2 城市土

4、地經(jīng)營(yíng)的基本內(nèi)涵,（一）城市功能的優(yōu)化是城市土地經(jīng)營(yíng)的提前 （二）城市規(guī)劃是提升城市土地經(jīng)營(yíng)效率的基礎(chǔ) （三）嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)用地供應(yīng)總量、階段和區(qū)位控制制度是經(jīng)營(yíng)城市土地的關(guān)鍵 （四）健全和完善城市土地交易制度是城市土地經(jīng)營(yíng)的重要條件,9.1.3 城市土地經(jīng)營(yíng)的原則,（一）統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)原則 （二）統(tǒng)一開發(fā)原則 （三）市場(chǎng)化運(yùn)作原則 （四）可持續(xù)發(fā)展原則,9.1.4 城市土地經(jīng)營(yíng)與土地儲(chǔ)備制度,建立科學(xué)的經(jīng)營(yíng)模式和制度是搞好城市土地經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。從政府角度來看，城市土地經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是城市土地來源和城市土地供應(yīng)。 為了實(shí)現(xiàn)城市土地的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，必須構(gòu)建城市土地經(jīng)營(yíng)的蓄水池，控制城市土地供應(yīng)源頭。城市土地

5、經(jīng)營(yíng)的蓄水池就是城市土地儲(chǔ)備制度。 從現(xiàn)狀來看，有必要在城市土地儲(chǔ)備制度的基礎(chǔ)上，進(jìn)行城市土地供應(yīng)方式改革，建立城市土地的招、拍、掛供應(yīng)制度，以市場(chǎng)機(jī)制供應(yīng)土地，為投資者取得土地創(chuàng)造公平、公開、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。,第九章 城市土地儲(chǔ)備與經(jīng)營(yíng),9.1 城市土地經(jīng)營(yíng) 9.2 城市土地儲(chǔ)備概述 9.3 我國(guó)城市土地儲(chǔ)備的基本運(yùn)作模式 9.4 城市土地儲(chǔ)備對(duì)土地市場(chǎng)的影響,9.2 城市土地儲(chǔ)備概述,9.2.1 我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度的產(chǎn)生 9.2.2 城市土地儲(chǔ)備制度的法律基礎(chǔ) 9.2.3 城市土地儲(chǔ)備的實(shí)施 9.2.4 土地儲(chǔ)備的融資方式,城市土地儲(chǔ)備制度 城市土地儲(chǔ)備制度:城市土地管理部門或機(jī)構(gòu)（土地

6、儲(chǔ)備中心）集中對(duì)土地征購(gòu)、整理、儲(chǔ)備、供應(yīng)和開發(fā)的體制安排。 由城市人民政府委托的機(jī)構(gòu)按照一定的法律程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，通過征用、收購(gòu)、置換、轉(zhuǎn)制和到期回收等方式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來，并由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地開發(fā)，在完成了房屋的拆遷、土地的平整等一系列前期開發(fā)工作后，根據(jù)城市土地出讓年度計(jì)劃，有計(jì)劃的將土地投入市場(chǎng)，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制和制度。,9.2.1 我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度的產(chǎn)生,美國(guó)和歐洲許多國(guó)家 “土地銀行”（land bank） 中 國(guó)： 1996年，上海建立我國(guó)第一家土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。 200

7、1年4月30日，國(guó)務(wù)院發(fā)出關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知，明確指出：“為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度。” 2002年，國(guó)土資源部發(fā)布了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部11號(hào)令），明確規(guī)定：“自2002年7月1日起，全國(guó)范圍內(nèi)凡商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)?！?土地儲(chǔ)備管理辦法,9.2.2 城市土地儲(chǔ)備制度的法律基礎(chǔ),（一）土地儲(chǔ)備制度符合法所追求的“秩序”這一基本法律價(jià)值 （二）城市土地國(guó)家所有是我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度實(shí)施的重要保證 （三）公共利益性是城市土地儲(chǔ)蓄制度在土地征

8、用上的法律基礎(chǔ) （四）城市土地儲(chǔ)蓄制度中的公共利益與個(gè)體利益的關(guān)系,9.2.3 城市土地儲(chǔ)備的實(shí)施,（一）土地收購(gòu) （二）土地儲(chǔ)備 （三）土地供應(yīng),（一）土地收購(gòu),土地收購(gòu)是指根據(jù)城市政府授權(quán)和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)或收回市區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)的活動(dòng)。 1.土地收購(gòu)對(duì)象 土地收購(gòu) 2.土地收購(gòu)的工作程序 3.土地儲(chǔ)備的收購(gòu)方式 4.土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算,1.土地收購(gòu)對(duì)象,根據(jù)土地管理法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，通常下列10類土地必須通過統(tǒng)一收購(gòu)進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系: 市區(qū)范圍內(nèi)的無主土地； 政府待征的土地； 土地使用期限已滿被市土地管理部門依法收回的土地； 土地管理部門依法收回荒蕪、閑置的國(guó)

9、有土地； 土地違法案件經(jīng)依法查處、被土地管理部門依法沒收的土地； 因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其他原因調(diào)整出的原劃撥的國(guó)有土地； 以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)無力繼承開發(fā)又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地； 因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃、土地整理、政府指令收購(gòu)的土地； 土地使用權(quán)人申請(qǐng)市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地；其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的國(guó)有土地。,2.土地收購(gòu)的工作程序,1.申請(qǐng)收購(gòu) 6.簽訂合同 2.權(quán)屬核查 7.收購(gòu)補(bǔ)償 3.征詢意見 8.權(quán)屬變更 4.費(fèi)用測(cè)算 9.交付土地 5.方案報(bào)批,3.土地儲(chǔ)備的收購(gòu)方式,1.土地征用 2.土地收回 3.土地置換 4.土地購(gòu)買,土地征用：國(guó)家根據(jù)城市建設(shè)和發(fā)展需要，按照

10、土地管理法，將原集體所有土地征用為國(guó)家所有，具體由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施。,土地收回：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代表政府按照法律、法規(guī)等收回土地使用權(quán)的行為和過程。在收回方式上主要有依法無償收回和補(bǔ)償收回土地兩種方式。,土地置換：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)市政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)布局，對(duì)原來在城區(qū)內(nèi)不符合城市規(guī)劃或?qū)ζ髽I(yè)再發(fā)展有阻礙的企業(yè)和單位進(jìn)行用地布局調(diào)整，用儲(chǔ)備土地置換出原企業(yè)或單位的土地。 置換土地使用價(jià)值不對(duì)等的，進(jìn)行差價(jià)補(bǔ)償（以實(shí)物或貨幣的形式）。 土地購(gòu)買：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在土地市場(chǎng)上，根據(jù)土地儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃，在同等條件下，優(yōu)先購(gòu)買土地使用權(quán)，增加土地儲(chǔ)備的活動(dòng)。 土地購(gòu)買主要有如下幾種情況： 土地受讓

11、人進(jìn)行土地開發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地； 銀行抵押需處置的土地； 市場(chǎng)交易價(jià)格明顯偏低的土地。 對(duì)城市里的存量土地包括過去行政劃撥的土地，舊城改造、退二進(jìn)三企業(yè)用地、搬遷以及其他原因需要改變用途進(jìn)入市場(chǎng)的土地，也由土地儲(chǔ)備 機(jī)構(gòu)進(jìn)行收購(gòu)。,4.土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算,土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)一般按被收購(gòu)?fù)恋氐拈_發(fā)成本計(jì)算。 對(duì)于以出讓方式取得的土地使用權(quán)，收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)用還應(yīng)包括土地使用權(quán)人已經(jīng)支付的土地出讓金的補(bǔ)償，但應(yīng)扣除原土地使用權(quán)人實(shí)際使用土地期間應(yīng)付的出讓金部分。,了解：確定土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)的具體辦法, 由評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)城市政府確定的市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)和國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)土地管理部門依法確定； 按基準(zhǔn)地價(jià)

12、的中間價(jià)確定； 按收購(gòu)合同約定的土地招標(biāo)、拍賣、掛牌交易所得的比例確定。,（二）土地儲(chǔ)備,土地儲(chǔ)備是指建立政府土地儲(chǔ)備庫(kù)，將征用、收回、收購(gòu)的土地以及政府控制的其他土地進(jìn)行統(tǒng)一管理，適時(shí)儲(chǔ)備，待市場(chǎng)條件適宜時(shí)推向市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)土地的保值增值。 1.土地儲(chǔ)備方式 土地儲(chǔ)備 2.儲(chǔ)備土地的開發(fā)經(jīng)營(yíng),1.土地儲(chǔ)備方式,面對(duì)城市建設(shè)的快速發(fā)展，一方面中心城區(qū)改造要求土地儲(chǔ)備，另一方面城市化的擴(kuò)張建設(shè)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施的建設(shè)也要求土地儲(chǔ)備。 其中不論是建成區(qū)內(nèi)的拆遷補(bǔ)償，還是農(nóng)村用地的征用，都面臨著巨大的資金壓力和具體實(shí)施的各種難度。 為此可采用多種儲(chǔ)備方式： （1）土地實(shí)物儲(chǔ)備 （2）規(guī)劃紅線儲(chǔ)

13、備 （3）信息儲(chǔ)備 （4）土地預(yù)儲(chǔ)備,1.土地儲(chǔ)備方式,（1）土地實(shí)物儲(chǔ)備 實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備的最終實(shí)現(xiàn)形式都是實(shí)物儲(chǔ)備，即由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)投入資金直接收回或收購(gòu)取得實(shí)物土地。 在實(shí)際操作中，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)該把握時(shí)機(jī)在資金許可的情況下，運(yùn)用各種機(jī)制盡早實(shí)行土地的實(shí)物儲(chǔ)備。 （2）規(guī)劃紅線儲(chǔ)備 直接將城市規(guī)劃紅線范圍的土地劃給土地儲(chǔ)備中心，由土地儲(chǔ)備中心在實(shí)施征用、拆遷安置、土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施配套后推向市場(chǎng)。,1.土地儲(chǔ)備方式,（3）信息儲(chǔ)備 對(duì)于一些不急于收購(gòu)儲(chǔ)備建設(shè)或受財(cái)力限制一時(shí)無法進(jìn)行資金收購(gòu)的地塊，可以進(jìn)行信息儲(chǔ)備，待條件成熟時(shí)再進(jìn)行實(shí)物儲(chǔ)備或紅線儲(chǔ)備。土地的信息儲(chǔ)備主要是充分掌握土地供應(yīng)和需求信息，

14、做到知己知彼，把握土地信息資源。 （4）土地預(yù)儲(chǔ)備 對(duì)于一些規(guī)劃上遠(yuǎn)期建設(shè)的地塊，如果過早收購(gòu)，勢(shì)必造成土地資源閑置和儲(chǔ)備資金壓力。為此根據(jù)規(guī)劃，對(duì)符合要求的土地實(shí)行土地預(yù)儲(chǔ)備不失為解決上述問題的一種有效手段。它包括土地預(yù)征和土地預(yù)拆遷。,土地預(yù)征是指按照“成片預(yù)征，按需實(shí)征”的辦法，對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)的土地實(shí)行分期土地預(yù)征，預(yù)征區(qū)域?qū)嵭薪ㄔO(shè)和人口“凍結(jié)”，需要時(shí)再實(shí)征。 征地費(fèi)用按現(xiàn)行土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的30%支付，實(shí)征計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按預(yù)征時(shí)的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核算，只需補(bǔ)足70%的余額。,2.儲(chǔ)備土地的開發(fā)經(jīng)營(yíng),對(duì)于進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系的土地，在出讓給新的土地使用單位以前，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理。 前期開

15、發(fā)包括土地上建筑物和附屬物的拆遷和土地平整等。 經(jīng)營(yíng)管理是指在土地預(yù)出讓和招標(biāo)拍賣前，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以依法將土地的使用權(quán)單獨(dú)或連同地上建筑出租、抵押或臨時(shí)改變用途，以防土地閑置或浪費(fèi)。,（三）土地供應(yīng),對(duì)進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系的土地，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)城市發(fā)展和土地市場(chǎng)的需要制定土地供應(yīng)計(jì)劃，有計(jì)劃統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地。為了提高一級(jí)市場(chǎng)的公開性和透明度，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)要定期將土地儲(chǔ)備信息向社會(huì)公布。 對(duì)于擬推出的具體地塊，還要在充分考慮城市規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)和城市發(fā)展的具體要求的基礎(chǔ)上，測(cè)算土地供應(yīng)成本，擬定招商方案。 根據(jù)現(xiàn)行的土地管理法規(guī)，儲(chǔ)備土地供應(yīng)方式分為協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓和掛牌出讓四

16、種方式。,9.2.4 土地儲(chǔ)備的融資方式,（一）財(cái)政撥款 （二）貸款籌資 （三）土地預(yù)出讓 （四）土地置換 （五）合作進(jìn)行土地征購(gòu)和整理 （六）土地資產(chǎn)證券化,（一）財(cái)政撥款,財(cái)政撥款籌資：是指政府為支持城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)政府有效調(diào)控城市土地市場(chǎng)的目的而進(jìn)行的財(cái)政撥款。 特 點(diǎn)： 無償性；不確定性；數(shù)量有限性；撥款時(shí)間和交易時(shí)間的錯(cuò)位性；無風(fēng)險(xiǎn)性。 在土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行初期，由于土地出讓量少，土地征購(gòu)和土地整理量大，因此必須依靠政府的財(cái)政撥款作為啟動(dòng)資金，才能保證土地儲(chǔ)備制度的正常運(yùn)作。,（二）貸款籌資,貸款籌資：是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向銀行等金融機(jī)構(gòu)通過貸款方式融通資金，其中銀行貸款籌資是最主

17、要的貸款籌資。 特 點(diǎn)： 可以獲得方便的結(jié)算服務(wù)；申請(qǐng)過程比較復(fù)雜；貸款方式靈活； 成本比較高； 風(fēng)險(xiǎn)高。,（三）土地預(yù)出讓,土地預(yù)出讓：是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在土地征購(gòu)或者整理過程中，由于資金不足，通過招標(biāo)等方式，確定土地開發(fā)整理成熟后的受讓方，由受讓方預(yù)先支付土地征購(gòu)費(fèi)用。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)利用預(yù)出讓所得資金，支付土地征購(gòu)費(fèi)用，完成出讓前的開發(fā)整理工作。 土地預(yù)出讓在土地儲(chǔ)備建設(shè)初期比較適用，但進(jìn)行預(yù)出讓土地必須具備以下條件： 對(duì)預(yù)出讓地塊的用途、規(guī)劃條件、建設(shè)要求等必須清楚完善 ，地塊又是非公共設(shè)施用地；對(duì)預(yù)期價(jià)格能較好地把握； 預(yù)出讓的地塊及地上建筑物有較好市場(chǎng)需求前景； 有較多的受讓方 。,（四

18、）土地置換,土地置換：是指土地儲(chǔ)備中心按照城市土地儲(chǔ)備計(jì)劃，在進(jìn)行土地儲(chǔ)備的過程中，為了節(jié)省土地收購(gòu)費(fèi)用、安置現(xiàn)有土地使用者，用已經(jīng)進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系的土地置換土地使用者所使用土地的行為。 特 點(diǎn)： 節(jié)省流動(dòng)資金；過程復(fù)雜；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。,土地置換對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來說，是一種比較好的土地收購(gòu)方式。但是進(jìn)行土地置換必須滿足以下條件： 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)手中有合適的土地可供置換； 土地使用者愿意進(jìn)行土地置換； 可供置換的儲(chǔ)備地塊規(guī)劃已經(jīng)完成； 土地置換不適用于土地征用。,（五）合作進(jìn)行土地征購(gòu)和整理,為了避免預(yù)出讓的不足，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以和某一經(jīng)濟(jì)實(shí)體達(dá)成這樣一種合作，即土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以土地作為合作條件，而該經(jīng)

19、濟(jì)實(shí)體以資金作為合作條件；土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)利用該實(shí)體的合作資金征購(gòu)?fù)恋夭⑦M(jìn)行出讓前的前期開發(fā)，而后將凈地招標(biāo)或拍賣，該合作經(jīng)濟(jì)實(shí)體不一定是中標(biāo)者。這樣既可融得資金，又可避免預(yù)出讓的不足。 另外，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)也可和土地開發(fā)整理公司合作進(jìn)行土地整理，借助土地開發(fā)整理公司的資金、人員、設(shè)備和管理經(jīng)驗(yàn)，完成已收購(gòu)?fù)恋氐拈_發(fā)整理工作。雖然可以節(jié)約成本，但是要通過合作開發(fā)籌集資金，開發(fā)地塊必須具有較短的開發(fā)周期，且土地規(guī)劃用途明確，開發(fā)后的地塊易出讓。同時(shí)，對(duì)土地市場(chǎng)的預(yù)測(cè)要準(zhǔn)確。 儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和合作實(shí)體實(shí)行利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。在合作征購(gòu)、整理的土地出讓后，出讓金首先支付征購(gòu)、整理和儲(chǔ)備過程中的成本。如果虧損，雙

20、方根據(jù)合作協(xié)議共同承擔(dān)虧損；如果有盈余，純利潤(rùn)由雙方按照事先合同約定共同分享。,（六）土地資產(chǎn)證券化,在土地收購(gòu)準(zhǔn)備資產(chǎn)證券化融資過程中，參與主體有很多，有土地收購(gòu)儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)（借款人）、商業(yè)銀行（貸款人）、特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）、投資者、擔(dān)保保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)。 根據(jù)是否設(shè)立SPV，存在以下兩種資產(chǎn)證券化模式。 1.發(fā)行抵押債券化 2.發(fā)行抵押貸款證券化,第九章 城市土地儲(chǔ)備與經(jīng)營(yíng),9.1 城市土地經(jīng)營(yíng) 9.2 城市土地儲(chǔ)備概述 9.3 我國(guó)城市土地儲(chǔ)備的基本運(yùn)作模式 9.4 城市土地儲(chǔ)備對(duì)土地市場(chǎng)的影響,9.3 我國(guó)城市土地儲(chǔ)備的基本運(yùn)作模式,9.3.1 市場(chǎng)主導(dǎo)型模式 9

21、.3.2 政府主導(dǎo)型模式 9.3.3 政府市場(chǎng)混合型模式 9.3.4 既非政府主導(dǎo)也非市場(chǎng)主導(dǎo)型模式,9.3.1 市場(chǎng)主導(dǎo)型模式,市場(chǎng)主導(dǎo)型模式以市場(chǎng)機(jī)制為基本運(yùn)行機(jī)制，充分體現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源的功能。 土地發(fā)展中心根據(jù)自己的收購(gòu)計(jì)劃和市政府的要求，通過與被收購(gòu)單位的協(xié)商，確定土地收購(gòu)價(jià)格或土地收益分成，按照約定由發(fā)展中心支付收購(gòu)金，取得土地并按規(guī)定辦理土地過戶手續(xù)。 儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)取得土地后負(fù)責(zé)對(duì)土地進(jìn)行拆遷、平整和相關(guān)設(shè)施配套，對(duì)于易于轉(zhuǎn)讓的土地由土地管理部門出讓給新的土地使用者。這種模式的市場(chǎng)主導(dǎo)主要體現(xiàn)在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在收購(gòu)?fù)恋氐臅r(shí)候沒有強(qiáng)制性，需要與其他用地者進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。,上 海,9.3.

22、2 政府主導(dǎo)型模式,在政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)上充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源的功能，實(shí)現(xiàn)政府主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作有效的結(jié)合。 收購(gòu)?fù)恋氐姆秶烧姓ㄒ?guī)規(guī)定，規(guī)定范圍內(nèi)的土地由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)計(jì)劃進(jìn)行土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、開發(fā)，土地管理部門根據(jù)用地需求招標(biāo)、拍賣的方式對(duì)儲(chǔ)備土地同意統(tǒng)一出讓，規(guī)定范圍內(nèi)的劃撥土地使用者不能像過去一樣通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)的辦法自行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。,杭 州,9.3.3 政府市場(chǎng)混合型模式,政府市場(chǎng)混合型模式是實(shí)現(xiàn)政府指導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作與土地資產(chǎn)管理相結(jié)合。 市政府規(guī)定用于儲(chǔ)備土地的范圍，對(duì)可收購(gòu)的土地由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與原用地者簽訂“國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)合同”，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照合同約定支付土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)

23、用，取得土地的使用權(quán)。 同時(shí)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)還受市政府委托，作為國(guó)有土地資產(chǎn)代表，對(duì)國(guó)有企業(yè)改革中土地作價(jià)出資（入股）部分進(jìn)行管理，收取企業(yè)改革中以租賃方式處置的土地使用權(quán)租金和其他土地使用者按規(guī)定向政府交納的租金。,南 通,9.3.4 既非政府主導(dǎo)也非市場(chǎng)主導(dǎo)型模式,一方面儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)土地的性質(zhì)雖能體現(xiàn)政府意志但決非政府主導(dǎo)； 另一方面雖能體現(xiàn)市場(chǎng)導(dǎo)向但決非市場(chǎng)主導(dǎo)。,武 漢,以武漢為例 雖然武漢市土地儲(chǔ)備供應(yīng)中心需要根據(jù)土地收購(gòu)計(jì)劃、儲(chǔ)備計(jì)劃和供應(yīng)計(jì)劃，擇優(yōu)擬定經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地收購(gòu)方案，報(bào)經(jīng)市城市規(guī)劃國(guó)土資源管理局審批后實(shí)施收購(gòu)儲(chǔ)備，并且儲(chǔ)備土地的招標(biāo)拍賣方案只有獲得市城市規(guī)劃國(guó)土資源管

24、理局的審批才能實(shí)施，但對(duì)于收儲(chǔ)范圍以內(nèi)的土地并不全部收儲(chǔ)，而且也沒有壟斷土地市場(chǎng)供應(yīng)，還存在其他土地使用者合法向市場(chǎng)供應(yīng)土地的可能。 收購(gòu)?fù)恋匦枰裱袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則，并給予土地使用者討價(jià)還價(jià)的機(jī)會(huì)，但決非由土地使用者說了算，土地儲(chǔ)備具有一定程度強(qiáng)制性；對(duì)于收儲(chǔ)范圍以外的土地以及雖屬以內(nèi)但不宜收儲(chǔ)的土地，其土地使用者確實(shí)擁有轉(zhuǎn)讓土地的權(quán)力，但并不能自由轉(zhuǎn)讓，而是需要獲得政府許可并在公開的土地市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行。,表：上海、杭州、南通、武漢四城市土地儲(chǔ)備運(yùn)行模式比較,第九章 城市土地儲(chǔ)備與經(jīng)營(yíng),9.1 城市土地經(jīng)營(yíng) 9.2 城市土地儲(chǔ)備概述 9.3 我國(guó)城市土地儲(chǔ)備的基本運(yùn)作模式 9.4 城市土地儲(chǔ)備對(duì)土地

25、市場(chǎng)的影響,9.4 城市土地儲(chǔ)備對(duì)土地市場(chǎng)的影響,9.4.1 土地收購(gòu)對(duì)土地市場(chǎng)的影響分析 9.4.2 土地儲(chǔ)備出讓環(huán)節(jié)對(duì)土地市場(chǎng)的影響 9.4.3 土地儲(chǔ)備制度失靈,9.4.1 土地收購(gòu)對(duì)土地市場(chǎng)的影響分析,土地收購(gòu)可直接影響土地市場(chǎng)的需求，此外通過抑制“隱性市場(chǎng)”投機(jī)需求可對(duì)一級(jí)市場(chǎng)供給起到間接的調(diào)控作用，土地市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)整又通過價(jià)格機(jī)制將這種影響傳遞給參與市場(chǎng)交易的每一方，包括政府、開發(fā)商和消費(fèi)者，也包括土地市場(chǎng)的投機(jī)者。 （一）對(duì)市場(chǎng)供給的影響 （二）對(duì)市場(chǎng)需求的影響 （三）對(duì)市場(chǎng)均衡價(jià)格的影響 （四）預(yù)期價(jià)格變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,（一）對(duì)市場(chǎng)供給的影響,在未實(shí)行土地儲(chǔ)備市場(chǎng)制度

26、之前，政府對(duì)土地出讓缺乏控制，且土地出讓以“協(xié)議”方式為主，價(jià)格變化空間較大，投機(jī)者可利用各種方式廉價(jià)獲取土地后，向二級(jí)市場(chǎng)供給賺取暴利，以上兩方面的因素造成市場(chǎng)供給過剩。 實(shí)行土地收購(gòu)后，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不但可對(duì)一級(jí)市場(chǎng)供給形成有效控制，而且可在二級(jí)市場(chǎng)上以完全市場(chǎng)或強(qiáng)制購(gòu)買等手段購(gòu)入部分土地，從而達(dá)到調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)供給的目的。,（二）對(duì)市場(chǎng)需求的影響,土地供給的三種渠道：一是“隱形市場(chǎng)”上非法供給的土地；二是一級(jí)市場(chǎng)上通過有償出讓方式獲得土地；三是通過二級(jí)市場(chǎng)以市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)入土地。 以前，非市場(chǎng)渠道（“尋租”或“隱形市場(chǎng)” ）分流了大量的土地使用者，導(dǎo)致市場(chǎng)需求分散。 進(jìn)行土地收購(gòu)后，非市場(chǎng)途徑供給將

27、得到有效控制，大部分需求將轉(zhuǎn)向市場(chǎng)途徑，市場(chǎng)需求將呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。,（三）對(duì)市場(chǎng)均衡價(jià)格的影響,如圖所示：市場(chǎng)需求、供給曲線分別為D1、S1，展開土地收購(gòu)后，供給緊縮需求上漲，供給曲線由S1左移至S，需求曲線由D1右移至D，市場(chǎng)均衡價(jià)格由P1上升至P。,圖：土地收購(gòu)對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響,（四）預(yù)期價(jià)格變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,1.對(duì)市場(chǎng)投機(jī)者的影響 2.對(duì)真實(shí)需求者的影響 3.對(duì)購(gòu)房者的影響 4.對(duì)政府（土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)）的影響,1.對(duì)市場(chǎng)投機(jī)者的影響,投機(jī)者對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)最快，預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格上漲將刺激投機(jī)者在土地儲(chǔ)備制度開展之前囤積土地，待價(jià)格上漲后拋出賺取投機(jī)利潤(rùn)。 因?yàn)橥恋厥召?gòu)性質(zhì)定位在“強(qiáng)制性的買

28、賣關(guān)系”，因此對(duì)于有償出讓可以合法進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)的土地，原則上儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)只能以市場(chǎng)價(jià)格予以收購(gòu)，因此對(duì)于投機(jī)者而言，最有利的方式是囤積國(guó)家有償出讓的土地，最優(yōu)方式是以較低的協(xié)議價(jià)格獲取土地，其次是以招標(biāo)、協(xié)議方式或直接從二級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買土地。,2.對(duì)真實(shí)需求者的影響,對(duì)真實(shí)需求者（例：房地產(chǎn)開發(fā)商），地價(jià)上漲意味著市場(chǎng)開發(fā)成本的上升，假設(shè)房地產(chǎn)供求關(guān)系不變，成本上升將導(dǎo)致利潤(rùn)下降，為保證利潤(rùn)并獲得與其他房地產(chǎn)公司成本方面的比較優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商與投機(jī)者一樣囤積土地，以備實(shí)行土地儲(chǔ)備制度后，能有較大的周轉(zhuǎn)空間，把握競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)性。 對(duì)于工業(yè)企業(yè)而言，已取得劃撥土地使用者將趕在土地儲(chǔ)備制度之前補(bǔ)交土地出讓金；而

29、未獲得土地使用權(quán)的將爭(zhēng)取以低價(jià)格搶先獲取土地。,3.對(duì)購(gòu)房者的影響,本質(zhì)上來講，房地產(chǎn)價(jià)格取決于市場(chǎng)供求關(guān)系，而與開發(fā)商的成本構(gòu)成無關(guān)。但短期內(nèi)土地價(jià)格上升也會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格帶來上漲的壓力。 一方面，開發(fā)商不愿降低預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)，而將上漲的土地價(jià)格通過房地產(chǎn)價(jià)格轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，以此對(duì)土地儲(chǔ)備制度施加壓力； 另一方面，土地價(jià)格上升將被部分投機(jī)者和購(gòu)房者視為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的信號(hào)，從而提前進(jìn)入市場(chǎng)造成需求擴(kuò)張。,以致兩因素將在短期內(nèi)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲，進(jìn)而影響全體購(gòu)房者的預(yù)期，致使市場(chǎng)潛在需求提前釋放，投機(jī)需求旺盛，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，進(jìn)一步引致土地市場(chǎng)過熱。,4.對(duì)政府（土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)）的影響

30、,土地儲(chǔ)備制度推行之前，土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的適度上漲有利于緩解由于制度變革引起的市場(chǎng)波動(dòng)，但如果價(jià)格上漲過快，甚至形成市場(chǎng)過熱，則將給政府帶來巨大損失。 如果土地儲(chǔ)備制度之前短期內(nèi)有大量土地自一級(jí)市場(chǎng)流出，則市場(chǎng)供給量將進(jìn)一步上漲，偏離政府土地供給緊縮的目標(biāo)；實(shí)行土地儲(chǔ)備制度之后，政府只能以較高的市場(chǎng)價(jià)格收購(gòu)上述流出土地，為此政府將付出巨大的成本。,綜上所述,合理的土地收購(gòu)行為有利于校正扭曲的市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的形成和土地市場(chǎng)的完善產(chǎn)生積極影響。 但與此同時(shí)，也存在一定的制度風(fēng)險(xiǎn)，為避免或減小制度變遷帶來的損失，在實(shí)施土地儲(chǔ)備制度前要注意以下幾個(gè)問題： 加強(qiáng)對(duì)協(xié)議地價(jià)出讓土地的管制； 加強(qiáng)

31、對(duì)城郊集體所有土地的管制； 通過土地有形市場(chǎng)的建設(shè)，規(guī)范劃撥土地補(bǔ)交土地出讓金進(jìn)入市場(chǎng)的途徑； 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，避免購(gòu)房者盲目入市，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱 。,9.4.2 土地儲(chǔ)備出讓環(huán)節(jié)對(duì)土地市場(chǎng)的影響,（一）相關(guān)概念 （二）前提假設(shè) （三）初期市場(chǎng)中儲(chǔ)備土地出讓對(duì)土地市場(chǎng)影響分析 （四）成熟市場(chǎng)中儲(chǔ)備土地出讓對(duì)土地市場(chǎng)影響分析 （五）總體市場(chǎng)中土地儲(chǔ)備對(duì)總體市場(chǎng)的影響,（一）相關(guān)概念,1.土地儲(chǔ)備初期市場(chǎng)與成熟市場(chǎng) 初期市場(chǎng) 成熟市場(chǎng) 2.短期需求與長(zhǎng)期需求,短期內(nèi)，除價(jià)格外，其他影響土地需求的因素相對(duì)穩(wěn)定，均可視為外部變量，故土地需求曲線不變； 長(zhǎng)期來看，各種因素都可以發(fā)生變化，外部變量成為內(nèi)部變量，故土地需求是周期性波動(dòng)變化的，土地需求曲線隨之周期性