1、建筑 / 戶型 解讀,2007/12/14,2006-7-26,2,在我們的業(yè)務(wù)中，與產(chǎn)品直接相關(guān)的能力需求表現(xiàn)為,產(chǎn)品增值力提升價(jià)值 大社區(qū)，以公共、集合的方式提供資源占有、個(gè)性化、身份感等其他居住附加價(jià)值。,集合住宅價(jià)值分析1、以舒適度為核心的功能導(dǎo)向戶型設(shè)計(jì),除了少數(shù)的城市豪宅產(chǎn)品，目前主流的集合住宅產(chǎn)品基本上解決的還是居住“舒適度”層面的問(wèn)題。,空間的充裕度,居住空間的充裕度體現(xiàn)在戶型面積的大小與居住空間的數(shù)量。主流的集合住宅戶均面積分布在一個(gè)相對(duì)有限的范圍之內(nèi)，面積成為衡量舒適度的關(guān)鍵指標(biāo)，或者說(shuō)，在此范圍之內(nèi)，舒適度對(duì)于面積的增減是極為敏感的。 價(jià)值提升：面積增加，居室增加,空間利

2、用效率,由于面積的限制，空間的利用效率就顯得非常重要，戶型結(jié)構(gòu)因此成為戶型評(píng)價(jià)的關(guān)鍵。 價(jià)值提升：戶型緊湊（壓縮無(wú)感知面積、消除長(zhǎng)過(guò)道）、戶型適用（空間方正、消除異型空間、優(yōu)化開(kāi)門(mén)方式）、分配合理（主次空間面積得當(dāng)、充分使用朝向和景觀面、通透）,空間功能分化,戶型空間功能上的細(xì)分、完善與分區(qū)，是舒適度提升的重要標(biāo)志。 價(jià)值提升：干濕分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、儲(chǔ)物空間專門(mén)化、書(shū)房等工作空間出現(xiàn)、主臥區(qū)出現(xiàn)、中西廚出現(xiàn)、主仆分道、客廳起居分離,空間的細(xì)節(jié)化,對(duì)居住空間的細(xì)節(jié)進(jìn)行雕琢、改良和創(chuàng)新，也是體現(xiàn)舒適度提升的有效措施。 價(jià)值提升：凸窗、角窗、移步陽(yáng)臺(tái)、入戶花園,空間彈性和變化,戶型保持彈性可以更好的滿

3、足住戶個(gè)性化的生活需求；空間的立體化則不僅是對(duì)舒適度的提升，也同樣可以體現(xiàn)居住空間的個(gè)性。 價(jià)值提升：空間預(yù)留、拆分組合、錯(cuò)層、挑空、閣樓、復(fù)式,專題1：京津滬三地住宅市場(chǎng)戶型分析,注意戶型競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值提升的兩種方式 一種是“更舒適”，單純的舒適度的增加； 另一種則是“更劃算”，舒適度的保持或提升以“贈(zèng)送”的方式出現(xiàn),深京滬市場(chǎng)兩房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)特征分析,基本舒適度,舒適度提升,性價(jià)比提升,競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值軸,產(chǎn)品軸,戶型緊湊,干濕分區(qū),動(dòng)靜分區(qū),客廳、主臥朝南,明廚明衛(wèi),南北通透,南北陽(yáng)臺(tái),生活陽(yáng)臺(tái),普通凸窗,挑空入戶花園,挑空露臺(tái),落地凸窗,2700觀景窗,雙衛(wèi)生間,半地下室空間,躍層,房型端正，南北通透，

4、客廳與臥室均采光良好，每間臥室都有觀景外飄窗，是上海小高層緊湊戶型的代表。,180度外飄窗，景觀主臥,南陽(yáng)臺(tái)寬闊舒適，采光良好,廚衛(wèi)全明，干濕分開(kāi),環(huán)球翡翠灣 2房2廳1衛(wèi)96平米,基本舒適度提升,270度外飄窗，向南向西均可欣賞景觀,通過(guò)弧形窗或空中露臺(tái)來(lái)實(shí)現(xiàn)多面采光的理念，讓住戶更貼近自然，景觀均好性佳。,基本舒適度提升,113m2,97m2,上海.蘇堤春曉名苑,客廳弧形觀景窗，享受生活，享受美景,主臥贈(zèng)送大的具有私密性的空中露臺(tái)，極富吸引力,全景式餐廳，美景伴美食,2房戶型設(shè)計(jì)金地作品，最大亮點(diǎn)就是通過(guò)觀景陽(yáng)臺(tái)、生活陽(yáng)臺(tái)等空間的大面積贈(zèng)送沿展室內(nèi)空間,上海金地系列作品,超大陽(yáng)臺(tái),生活陽(yáng)臺(tái)

5、,92平,大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì),基本舒適度提升,2房戶型設(shè)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)常規(guī)2房,2房2廳2衛(wèi) 面積89-93 雙景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 凸窗 衛(wèi)生間和廚房全采光設(shè)計(jì) 主臥開(kāi)間3.5米 客廳開(kāi)間3.9米,深圳招商.依山郡,觀景陽(yáng)臺(tái)，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外空間的過(guò)渡，并沿展了客廳的空間,雙衛(wèi)設(shè)置，使主人私密等舒適度的要求進(jìn)一步得到提升,超大生活陽(yáng)臺(tái)，不僅解決了餐廳的采光問(wèn)題，也是生活便利起來(lái),基本舒適度提升,中海.怡翠山莊：左右錯(cuò)的露臺(tái)、落地凸窗使得戶型成為性價(jià)比殺手,A: 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 建筑面積63.41-65.02 套內(nèi)面積57.24-57.6,B: 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 建筑面積65.05-66.41 套內(nèi)面積55.68-55.83

6、,亮點(diǎn)： 左右錯(cuò)的露臺(tái)設(shè)計(jì)，空間全贈(zèng)送（地域限制） 落地凸窗，增強(qiáng)室內(nèi)空間，并提高附加值,A,B,基本舒適度提升,2房戶型設(shè)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)2房+地下室，贈(zèng)送入戶花園和地下室，不僅提升了2房的舒適度，也提升了整體的性價(jià)比,復(fù)式2房2廳2衛(wèi)， 建筑面積104106， 地下室60 入戶花園 陽(yáng)光書(shū)房 雙景觀陽(yáng)臺(tái) 多功能地下室,深圳招商.依山郡,性價(jià)比提升,A: 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 建筑面積84.56 套內(nèi)面積67.91 主臥和客廳開(kāi)間3.6 B: 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 建筑面積103.11 套內(nèi)面積85.21 主臥和客廳開(kāi)間3.6,亮點(diǎn)： 入戶花園和露臺(tái)的挑空設(shè)計(jì)，保證單雙層住戶享受更多的過(guò)渡空間，沿展室內(nèi)空間 主臥

7、和衛(wèi)生間的凸窗設(shè)計(jì)，延伸室內(nèi)空間 可封可開(kāi)的陽(yáng)光室設(shè)置,深圳.慢城,性價(jià)比提升,佳兆業(yè)可園：戶型區(qū)間6873，贈(zèng)送面積和舒適性達(dá)到極致。,露臺(tái)變種：雙L型陽(yáng)臺(tái)（加花架）形成錯(cuò)層贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)；較好解決露臺(tái)私密性問(wèn)題,主臥L型落地凸窗贈(zèng)送，形成溫馨休閑空間，同時(shí)使主臥得到三面采光和景觀。,根據(jù)凸窗原理，贈(zèng)送的衣柜,入戶花園,性價(jià)比提升,深京滬市場(chǎng)三房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)特征分析,基本舒適度,舒適度提升,性價(jià)比提升,競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值軸,產(chǎn)品軸,戶型緊湊,干濕分區(qū),動(dòng)靜分區(qū),客廳、主臥朝南,明廚明衛(wèi),南北通透,南北陽(yáng)臺(tái),生活陽(yáng)臺(tái),普通凸窗,挑空入戶花園,挑空露臺(tái),落地凸窗,2700觀景窗,雙衛(wèi)生間,半地下室空間,躍層,功能空

8、間彈性,空間細(xì)化,空間預(yù)留 空間可分可合 可變空間：內(nèi)庭院等,寬廳設(shè)計(jì),衣帽間 中西廚 儲(chǔ)藏室 功能間 工人房,房型方正實(shí)用，動(dòng)靜分離，干濕分區(qū)。多處贈(zèng)送露臺(tái)和飄窗，既美觀又實(shí)用，6米橫廳給住戶充分想象空間,二級(jí)性價(jià)比挖掘,南北陽(yáng)臺(tái) 方正通透,6米橫廳，留給主人多種創(chuàng)意空間,180度外凸窗，景觀主臥,翡翠上南 “21”創(chuàng)新戶型114平米,新浦江城：一梯兩戶、寬廳設(shè)計(jì)、大開(kāi)間、短進(jìn)深的典型案例,書(shū)房與客廳可分可合,超大面寬，營(yíng)造豪華會(huì)客空間，并提供給客戶自由改動(dòng)的空間,更衣間設(shè)計(jì)顯示主人氣派,南北雙陽(yáng)臺(tái)，前后均為別墅區(qū)，景觀好,功能空間彈性與細(xì)化,弧形落地窗和露臺(tái)最大化采光面和觀景面，貼近自然，

9、可以較好享受景觀資源。,二級(jí)性價(jià)比挖掘,134m2,145m2,多處弧形陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加實(shí)用性和美觀性,270度景觀落地窗，豪華尊貴的享受,客廳兩面采光，在暖暖的陽(yáng)光下進(jìn)餐,山水國(guó)際,超大入戶花園，獨(dú)享空中別墅，14米寬闊觀景面。,166m2,性價(jià)比提升,14米寬闊觀景面,深圳.純海岸,4.5m高，7.4m寬的豪華客廳,4.5m高的寬大入戶花園,錯(cuò)層設(shè)計(jì)，功能分區(qū)更為明確，同時(shí)便于客廳挑高，空間豪華,戶型二：祥云閣A、祥瑞閣A3房2廳2衛(wèi)；126m2,奇數(shù)層,深圳.天悅龍庭,功能空間細(xì)化，主臥室分別設(shè)置衣帽間,眾多挑高露臺(tái)，使房間處于真正的花園之中,性價(jià)比提升,超大入戶花園及雙陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，保證戶

10、型在舒適度的基礎(chǔ)上性價(jià)比進(jìn)一步提升,3房2廳2衛(wèi) 面積128129 超大入戶花園 雙景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，保證餐廳和廚房的采光 主臥開(kāi)間4米，舒適度極高,雙景觀陽(yáng)臺(tái)連接,生活陽(yáng)臺(tái),招商.依山郡,性價(jià)比提升,預(yù)留戶型的功能彈性，讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配。,空間功能彈性,花園改餐廳,餐廳改次臥或書(shū)房,可將入戶花園隔成一個(gè)開(kāi)敞的書(shū)房或和室,內(nèi)庭院可改成一書(shū)房,3房戶型設(shè)計(jì)3房+陽(yáng)光地下室,雙景觀陽(yáng)臺(tái),陽(yáng)光地下室,入戶花園與生活陽(yáng)臺(tái)相連接,空間功能細(xì)化,深圳招商.依山郡,金地未來(lái)域,三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 建筑面積140平 雙門(mén)入戶，主仆分道 確保每個(gè)臥室都有陽(yáng)臺(tái)空間，拓展室內(nèi)視野 主臥衛(wèi)生間

11、+衣帽間 拐角落地窗,空間功能細(xì)化,復(fù)式3房：在保證舒適度極大提升的前提下，追求可贈(zèng)送面積的增加,復(fù)式3房3廳3衛(wèi) 通過(guò)分層來(lái)劃分動(dòng)靜功能區(qū)間 超大面寬的客廳設(shè)計(jì)，及部分挑高 空中花園,性價(jià)比提升,深京滬市場(chǎng)四房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)特征分析,基本舒適度,舒適度提升,性價(jià)比提升,競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值軸,產(chǎn)品軸,戶型緊湊,干濕分區(qū),動(dòng)靜分區(qū),客廳、主臥朝南,明廚明衛(wèi),南北通透,南北陽(yáng)臺(tái),生活陽(yáng)臺(tái),普通凸窗,挑空入戶花園,挑空露臺(tái),落地凸窗,2700觀景窗,雙衛(wèi)生間,半地下室空間,躍層,功能空間彈性,空間細(xì)化,空間預(yù)留 空間可分可合 可變空間：內(nèi)庭院等,寬廳設(shè)計(jì),衣帽間 中西廚 儲(chǔ)藏室 功能間 玄關(guān)處理 工人房 主仆分道,

12、住戶可根據(jù)自己喜好，組合客廳、書(shū)房和臥室，贈(zèng)送南北雙陽(yáng)臺(tái)和一步花池，為物業(yè)增加價(jià)值點(diǎn)。,功能空間彈性,南北雙陽(yáng)臺(tái)，盡享陽(yáng)光和風(fēng)景,臥室與客廳可分可合，隨意改動(dòng),金地.未來(lái)域 4房2廳2衛(wèi)146平米,4房2廳2衛(wèi)，157.2m2,深圳.天悅龍庭,2700觀景圓形窗， 園林景觀盡收眼底,6米高空中露臺(tái)， 庭院生活盡情展現(xiàn)， 性價(jià)比進(jìn)一步提升,拐角窗設(shè)計(jì)， 景觀衛(wèi)生間,性價(jià)比提升,4房工人房，面積區(qū)間222平,最大亮點(diǎn)：最大限度挖掘性價(jià)比 通過(guò)凹陽(yáng)臺(tái)和外部陽(yáng)臺(tái)的連通設(shè)計(jì)，使得凹陽(yáng)臺(tái)可以通過(guò)玻璃封閉成可以房間使用。,深圳御景東方,性價(jià)比提升,戶型創(chuàng)新：4房2廳2衛(wèi)+1工人房，199.5m2,空中四合院

13、，6米挑高的景觀陽(yáng)臺(tái),挑高入戶花園，贈(zèng)送空間無(wú)處不在,空間細(xì)化，設(shè)置家庭活動(dòng)室,錯(cuò)層設(shè)計(jì)，室內(nèi)空間變化豐富，功能分區(qū)更加明確,深圳.尚都,性價(jià)比提升,中信紅樹(shù)灣4房2廳2衛(wèi) 174175m2,奇數(shù)層,空能空間細(xì)化，主仆分道，盡顯尊貴,空能空間細(xì)化，主臥衣帽間設(shè)置,空能空間彈性，空中內(nèi)庭院，庭院生活與封閉成室內(nèi)空間，任意選擇,空能空間彈性，書(shū)房和主臥可分可合,引入別墅元素,主臥空間的最大化設(shè)計(jì):衛(wèi)生間、書(shū)房、更衣室應(yīng)有盡有，最大限度保證主人活動(dòng)的私密性,空間功能細(xì)化,空間功能細(xì)化,中信紅樹(shù)灣：4房2廳3衛(wèi)200207m2,奇數(shù)層,舒適度提升及功能空間細(xì)化，設(shè)置3個(gè)衛(wèi)生間,主仆分道，功能細(xì)化,空間

14、功能細(xì)化,A 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 建筑面積147.33 套內(nèi)面積121.40 B 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 建筑面積146.71 套內(nèi)面積120.89,圓樓設(shè)計(jì)： 由于圓滑的特性， 透過(guò)圓樓的兩棟向外看，景致變化要快而多，而方板樓容易形成一線窄帶風(fēng)景。,觀景餐廳,挑高露臺(tái),深圳.熙園,市場(chǎng)多層及小高層、高層產(chǎn)品暢銷(xiāo)戶型特征總結(jié),集合住宅價(jià)值分析2、利用公共空間和公共資源對(duì)于居住價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)充和放大,由于戶型集中解決的是居住空間舒適度的實(shí)現(xiàn)與提升，那么購(gòu)房者對(duì)于居住空間的其他需求，如歸屬感的體現(xiàn)、個(gè)性色彩的表達(dá)、資源的占有等等方面，更大程度上要靠“公共”的社區(qū)空間加以體現(xiàn)利用公共空間和公共資源對(duì)于居住價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)充和

15、放大，這是集合住宅的一個(gè)重要特點(diǎn)。 這也可以解釋我們?cè)谑袌?chǎng)中看到的許多現(xiàn)象： 為什么在集合住宅的社區(qū)中更常見(jiàn)對(duì)于“規(guī)劃形式感”的強(qiáng)化，低密度社區(qū)中相對(duì)弱的多？ 為什么集合住宅社區(qū)中大綠地、大水面具有更為突出的價(jià)值意義？ 為什么大盤(pán)往往具有更強(qiáng)的產(chǎn)品能力？ ,專題2：淺析規(guī)劃“形式感”,注意點(diǎn)： 學(xué)會(huì)區(qū)別“真形式”和“假形式” ； 正確看待規(guī)劃的“形式”在市場(chǎng)中的“價(jià)值”。,1、為什么有些規(guī)劃講求“形式”？,更容易體現(xiàn)產(chǎn)品的差異性，引起市場(chǎng)關(guān)注 契合了人們對(duì)于“形式”的需求，強(qiáng)化某種空間氛圍 設(shè)計(jì)師的“自發(fā)”需求，追求構(gòu)圖上的秩序和美感,市場(chǎng)角度,客戶角度,設(shè)計(jì)角度,2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段

16、,A、追求強(qiáng)烈和極致化的空間對(duì)比 B、經(jīng)營(yíng)“軸線” C、幾何圖案化的構(gòu)圖效果 D、超大尺度的構(gòu)圖元素 E、旋轉(zhuǎn)與律動(dòng) F、單元復(fù)制 / 母題重復(fù),2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段,“通常”的社區(qū)規(guī)劃,2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段,A、追求強(qiáng)烈和極致化的空間對(duì)比,深圳淘金山,天津江勝天鵝湖,北京上元,2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段,B、經(jīng)營(yíng)“軸線”,深圳桃源居,長(zhǎng)春中海水岸春城,天津汐岸國(guó)際,2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段,C、幾何圖案化的構(gòu)圖效果,上海未來(lái)灣,佛山萬(wàn)科山水家園,2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段,D、超大尺度的構(gòu)圖元素,上海國(guó)際住宅競(jìng)賽,成都萬(wàn)科金色家園,2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段,E、旋

17、轉(zhuǎn)與律動(dòng),北京陽(yáng)光上東,沈陽(yáng)萬(wàn)科花園新城,2、強(qiáng)化“形式感”的N種手段,F、單元復(fù)制 / 母題重復(fù),深圳四季花城,中山萬(wàn)科城市風(fēng)景,成都博瑞光華,集合住宅價(jià)值分析3、對(duì)城市價(jià)值的充分表達(dá),如前所說(shuō)，集合住宅是城市化的產(chǎn)物 一方面，集合住宅體現(xiàn)了對(duì)于城市效率和城市資源的依賴：地段、交通、城市配套等等城市因素都成為產(chǎn)品價(jià)值體系的重要組成因素； 另一方面， 在表達(dá)城市意向方面，集合住宅也有著其他產(chǎn)品形式難以企及的“天生”優(yōu)勢(shì)，這同時(shí)也賦予產(chǎn)品形象鮮明的特征：,城市尺度 集合住宅社區(qū)易于體現(xiàn)出對(duì)土地的集約利用和高、大、闊的社區(qū)空間意向,工業(yè)美學(xué) 工廠化的而非手工的； 可復(fù)制的、規(guī)模化的、韻律重復(fù)的 理

18、性的、秩序強(qiáng)烈的； 高技術(shù)含量的、挑戰(zhàn)常規(guī)的 現(xiàn)代材料和創(chuàng)新工藝的；,集合住宅產(chǎn)品形象示意高聳挺拔彰顯城市意象,集合住宅產(chǎn)品形象示意突出現(xiàn)代感和個(gè)性色彩,集合住宅產(chǎn)品形象示意與各種風(fēng)格的嫁接,花園洋房住宅產(chǎn)品,花園洋房的定義與特征,花園洋房的實(shí)質(zhì)： 從建筑形式角度，花園洋房的概念具有一定的模糊性，其在本質(zhì)上仍然屬于集合住宅的范疇。相對(duì)于普通多層，洋房產(chǎn)品在居住品質(zhì)上得到了明顯的提升，因而獲得相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)站位。,花園洋房的特征品質(zhì)提升關(guān)鍵詞： 1）內(nèi)：情景往往具有更大的面寬和平層面積，在舒適度提升的基礎(chǔ)上，通過(guò)獨(dú)特的入戶方式以及入戶花園、大露臺(tái)、景觀餐廳等情景空間的加入，突出了生活方式的豐富和

19、從容，甚至能夠一定程度上“模擬”別墅生活“有天有地”、“獨(dú)立私密”等特征。 2）外：花園社區(qū)往往擁有更好的景觀條件，加上產(chǎn)品觀景面的擴(kuò)大（面寬）和觀景層次的增加（露臺(tái)等），住宅與景觀的結(jié)合更加緊密。 3）形：洋房產(chǎn)品形象提升，或者表現(xiàn)為用材的考究和工藝的精致，更多的則表現(xiàn)為豐富的建筑形態(tài)和立面細(xì)節(jié)，使得住宅面貌煥然一新，與普通多層形成明顯差異。,花園洋房產(chǎn)品在解決方案中的常見(jiàn)角色 1）低密度社區(qū)中作少量補(bǔ)充，以平衡整體容積率。 2）成熟郊區(qū)化板塊中的經(jīng)濟(jì)性產(chǎn)品。 3）成熟城市板塊中的改善型產(chǎn)品。 4）陌生區(qū)大盤(pán)的創(chuàng)新型產(chǎn)品。,花園洋房?jī)r(jià)值分析,目前市場(chǎng)上的花園洋房產(chǎn)品，可以通過(guò)建筑細(xì)節(jié)的處理讓

20、12層的住戶獲得相對(duì)獨(dú)立的入口，從而打破了集合住宅“單元”的概念，專屬感有了很大提升。 代表產(chǎn)品如天津萬(wàn)科水晶城的南入戶情景洋房。,2、居住空間前所未有的“豐富多元”,空間的“豐富性”主要表現(xiàn)在“情趣空間”和“觀景空間”在居住空間中的比重明顯增加： 前者突破了功能導(dǎo)向的窠臼，賦予生活更多的自由度和可能性，激發(fā)了消費(fèi)者的場(chǎng)景聯(lián)想。 后者密切了居住空間內(nèi)外間聯(lián)系，對(duì)自然資源的享有更加充分。,1、入戶方式開(kāi)始趨于“私有”,花園洋房的價(jià)值實(shí)現(xiàn)是基于對(duì)普通多層產(chǎn)品的超越和提升。而這種超越和提升是在“建筑形式并未根本改變”的限制條件下、向著別墅產(chǎn)品方向作出的一定傾斜。,花園洋房?jī)r(jià)值分析（續(xù)）,一方面，由于

21、建筑高度的降低帶來(lái)樓間距的降低，組團(tuán)的空間尺度更加親切； 另一方面，社區(qū)環(huán)境的景觀質(zhì)量在上升，建筑立面的細(xì)節(jié)與層次也更加豐富，組團(tuán)的內(nèi)聚性加強(qiáng)； 所以，組團(tuán)空間的重要性開(kāi)始體現(xiàn)，也更容易營(yíng)造院落感的社區(qū)空間體驗(yàn)。,典型案例 萬(wàn)科西山庭院中整體社區(qū)的形式感與組團(tuán)空間的院落感并重； 綠城系的洋房產(chǎn)品標(biāo)榜“先有花園，后有房子”，不追求圖面形式，以空間實(shí)感動(dòng)人。,3、“院落感”的價(jià)值開(kāi)始體現(xiàn),集合住宅的立面造型體現(xiàn)出“整體性”的特點(diǎn)，體量感、韻律感、挺拔感成為形象塑造的關(guān)鍵； 而自花園洋房開(kāi)始，建筑形象開(kāi)始“碎”了層次的豐富、形體的錯(cuò)落、細(xì)節(jié)的精致、材料的穿插，呈現(xiàn)與普通集合住宅明顯的差異。,4、造型

22、特質(zhì)從“整體”走向“細(xì)節(jié)”,洋房產(chǎn)品社區(qū)空間關(guān)鍵詞: 親地、親景、院落感,洋房產(chǎn)品形象關(guān)鍵詞: 層次、錯(cuò)落、細(xì)節(jié)、風(fēng)格化,專題3：花園洋房的三種產(chǎn)品類(lèi)別分析,注意點(diǎn)： 各種洋房產(chǎn)品在哪些方面對(duì)普通多層產(chǎn)品進(jìn)行了明顯的超越？,情景花園洋房產(chǎn)品的分類(lèi),目前市場(chǎng)上常見(jiàn)的洋房類(lèi)產(chǎn)品大致可以分為三類(lèi)，也代表了“多層別墅化”的三個(gè)階段：,1、以綠城產(chǎn)品為代表“花園化洋房”路線,、以萬(wàn)科情景洋房系列為代表“情景化洋房”路線,3、以萬(wàn)科寬景House為代表“疊拼化洋房”路線,上承多層產(chǎn)品,空間情景化,下啟類(lèi)低密度產(chǎn)品,客戶目標(biāo) Objectives ,類(lèi)低密度住宅產(chǎn)品,TownHouse的定義與特征,Town

23、house的構(gòu)成： TownHouse是一種準(zhǔn)獨(dú)立住宅形式，它是由Town的文化氛圍、House的私人生活和Nature的自由格調(diào)，三種因素的組合體。,Townhouse 的技術(shù)要點(diǎn) 1）TH單體的層數(shù)通常在23層，面寬范圍：以68米居多，最小可至4.8米，北京湯House某戶型兩開(kāi)間面寬5.7米；上海格林春曉某戶型面寬13米。 2）TH常見(jiàn)以6聯(lián)、8聯(lián)、10聯(lián)居多，其總長(zhǎng)度受消防規(guī)范限制。 3）TH社區(qū)的容積率一般在0.60.8之間。,Townhouse 產(chǎn)品在解決方案中的常見(jiàn)角色 1）低密度社區(qū)中平衡容積率。既能保持整個(gè)社區(qū)的低密度意向，又可以加強(qiáng)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，或以價(jià)格差消化資源劣勢(shì)地塊。 2

24、）中高密度社區(qū)中的標(biāo)桿產(chǎn)品。之于多層或洋房物業(yè)有良好的連續(xù)性，同時(shí)又可體現(xiàn)明顯升級(jí)。 3）遠(yuǎn)郊別墅板塊中的低總價(jià)度假產(chǎn)品。,TownHouse的產(chǎn)品價(jià)值分析,Townhouse 的價(jià)值要素 Townhouse產(chǎn)品的核心價(jià)值在于初步擺脫了集合住宅的形式，已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)“獨(dú)門(mén)獨(dú)院、有天有地”的生活模式獲得獨(dú)立住宅的居住感受而支付相對(duì)低的價(jià)格，是該產(chǎn)品立足市場(chǎng)的根本。 如何在“有限”的條件下“做足”別墅生活的空間感受，成為T(mén)H通常的產(chǎn)品發(fā)力目標(biāo)這一點(diǎn)也是所有類(lèi)低密度產(chǎn)品的共同特性。 1、“看齊獨(dú)棟”的空間構(gòu)成 2、“有天有地”的充分表達(dá) 3、兼顧私有和鄰里的單元組合方式,TownHouse價(jià)值分析1、

25、 “看齊獨(dú)棟”的空間構(gòu)成,Townhouse住宅在功能空間的構(gòu)成上能夠較為齊備地涵蓋各類(lèi)居住需求，可以概括為5個(gè)組成部分： 1、禮儀接待性空間。包括：入口、客廳（有時(shí)與起居室合一）、餐廳等； 2、居家活動(dòng)性空間。包括：起居室、早餐室、廚房、家庭室、書(shū)房、視聽(tīng)室等； 3、私密性空間。包括：主臥室、次臥室、衛(wèi)生間、客房等； 4、輔助性空間。包括：洗衣室、儲(chǔ)藏、車(chē)庫(kù)、地下室等； 5、景觀性空間。包括：（前、后）花園、內(nèi)天井、露臺(tái)等。 禮儀性空間的分化獨(dú)立，以及景觀空間的比重加大，是TH產(chǎn)品的顯著特征； 同時(shí)空間更加“立體”TH的內(nèi)部空間往往表現(xiàn)的極為豐富與活躍，在有限的面積限制下，盡可能的營(yíng)造出“別

26、墅感受”。,TownHouse價(jià)值分析2、 “有天有地”的充分表達(dá),“有天有地”是別墅生活的典型特征具體是指室內(nèi)外空間在多層面實(shí)現(xiàn)交流，并且這種交流具有私有化的特征，即不僅“有天有地”，而且必須是“自有天地”。限于TH自身形式上的局限性，其需要通過(guò)底層花園、入戶平臺(tái)、內(nèi)天井和露臺(tái)這些空間元素對(duì)“有天有地”的特征進(jìn)行強(qiáng)化。,天井內(nèi)庭院兼具功能意義和情景價(jià)值 大進(jìn)深卻沒(méi)有暗室和暗廊 連過(guò)道都是自然光，上樓下樓都可以看到內(nèi)院,入口庭院、露臺(tái)和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩,萬(wàn)科第五園三期TB戶型 四房?jī)蓮d四衛(wèi) 221平米,首層 入戶庭院,三層 主臥大露臺(tái),四層陽(yáng)光房（閣樓）,TownHouse價(jià)值分析

27、3、兼顧私有和鄰里的單元組合方式,傳統(tǒng)的聯(lián)排產(chǎn)品大多采用“山墻并聯(lián)”的方式，雖然具有較高的土地利用效率，但容易形成社區(qū)外部空間單調(diào)呆板之感，同時(shí)也不便于鄰里氛圍的創(chuàng)造。一些TH項(xiàng)目中通過(guò)“錯(cuò)聯(lián)”、“對(duì)拼”和“合院”等組合方式，可以有效的改善社區(qū)外部空間。,普通的“山墻并聯(lián)式”的TH產(chǎn)品，社區(qū)外部空間較為單調(diào)。,通過(guò)院墻和水系的處理，形成江南“水巷”的意向，呼應(yīng)中式風(fēng)格的產(chǎn)品形象，較好的弱化了線性空間的單調(diào)之感。,“錯(cuò)聯(lián)”增大中間單元的采光觀景面，打破社區(qū)空間單調(diào)感,首層：89平米 二層：80平米 地上建面：169平米,錯(cuò)聯(lián)使每戶均有完整的體型和豐富的立面朝向入口和庭院。 單體來(lái)看，外墻面積增加

28、，有更好的采光、通風(fēng)和觀景效果，特別是中間單元的居住品質(zhì)明顯提升。 社區(qū)外部空間也因此更加豐富多變，打破行列式的雷同格局。,首層,二層,“對(duì)拼”強(qiáng)化私家院落感，改善社區(qū)公共空間,新浦江城聯(lián)院別墅,居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有較好的私密性； 提高土地利用率，同時(shí)實(shí)現(xiàn)高于聯(lián)排產(chǎn)品的價(jià)格上線。,“合院”化零為整，社區(qū)-鄰里-私家的層次遞進(jìn)成為產(chǎn)品亮點(diǎn),同時(shí)享有鄰里院落和私庭，安全感歸屬感大為強(qiáng)化 整個(gè)合院抬高1.95米，又結(jié)合錯(cuò)層0.7米，藍(lán)色區(qū)整體2.85米停車(chē),萬(wàn)科第五園,聯(lián)排社區(qū)空間與產(chǎn)品形象意向,專題4：TH產(chǎn)品常見(jiàn)的八種溢價(jià)方式,方式一：地下室可以通過(guò)抬高、下沉庭院等方式，增

29、加采光和改善通風(fēng)效果，提升地下室的利用率。,南向下沉式庭院，和南向花園形成立體庭院；,亞運(yùn)新新家園,中庭花園下沉；,亞運(yùn)新新家園,半地下室，頂部高出水平面60工分以上；,美林香檳小鎮(zhèn),方式二：入戶口和平臺(tái)設(shè)計(jì)是TH“有地”生活有力表現(xiàn)入戶口設(shè)置自然、大氣，無(wú)論南向還是北向，不影響其他功能空間的使用；入戶平臺(tái)把握尺度感，結(jié)合花園布局，美觀使用；,萬(wàn)科城,美林香檳小鎮(zhèn),萬(wàn)科藍(lán)山,帕莎迪納,中間套戶型：南向入口避免直接入戶，南向采光面盡可能大；主入戶口平臺(tái)要略大；,端頭套戶型：入戶形式多樣，結(jié)合花園布局統(tǒng)一考慮；入戶平臺(tái)放大可成為休憩區(qū)；,方式三：入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)力求自然、流暢，實(shí)用功能強(qiáng)；入戶門(mén)廳還可

30、考慮挑高，設(shè)置側(cè)窗，使TH更具有獨(dú)立別墅特征；,側(cè)進(jìn)，形成入戶玄關(guān)；,凹進(jìn)，形成入戶玄關(guān)，并挑高，具有獨(dú)立別墅特征，氣派；,選擇側(cè)面為主入口，保證南面的完整性，設(shè)進(jìn)戶門(mén)廳和玄關(guān)，體面氣派；,將入口凸出，形成玄關(guān)，有鞋柜和換衣柜；,萬(wàn)科藍(lán)山,萬(wàn)科藍(lán)山,金地格林春曉,美林香檳小鎮(zhèn),方式四：客廳層高可通過(guò)各種方式挑高，大氣、舒適；,客廳二層挑空（6m）,利用客廳喝餐廳間的錯(cuò)層設(shè)計(jì)（33.9m）,利用二層的錯(cuò)層將一樓客廳層高拉高（33.6m）,利用雙跑樓梯增加層高（3.6m）,利用夾層和客廳間的夾層增加（4.8m）,方式五:中間套單元通過(guò)中庭花園、透光天窗、天井等設(shè)計(jì)可改善采光和通風(fēng)效果的方法,設(shè)置中

31、庭花園,萬(wàn)科藍(lán)山,帕薩迪納,帕薩迪納,萬(wàn)科第五園,方式六：在戶型的幾種交通組織方式中，直跑樓梯的優(yōu)點(diǎn)最明顯，節(jié)約面寬、浪費(fèi)面積最少；,直跑：節(jié)約面寬,雙跑錯(cuò)層：最大化節(jié)約交通面積，但總要通過(guò)爬樓梯到達(dá)其它功能空間，且無(wú)完整的大平面空間，建議不采用,橫向雙跑：犧牲面寬，但不會(huì)使交通走道過(guò)于狹長(zhǎng)，適用于面寬稍大、進(jìn)深稍小的戶型,豎向雙跑：優(yōu)劣勢(shì)與橫向雙跑正好相反,方式七：端頭套面積略大，增加設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，提升產(chǎn)品力。端頭客廳、臥室設(shè)置轉(zhuǎn)角落地玻璃窗、房間可做到戶戶房間朝南、主臥南北通風(fēng)等；,轉(zhuǎn)角落地窗、轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)；,客廳挑高5米，設(shè)轉(zhuǎn)角景觀窗，視野開(kāi)闊；和餐廳錯(cuò)層，互不干擾,北有陽(yáng)臺(tái)、南有轉(zhuǎn)角窗；,北有

32、陽(yáng)臺(tái)、南有轉(zhuǎn)角窗并且主臥南北通風(fēng)；,方式八：主臥一般位于頂層專用層理想的主臥室可以細(xì)分為睡區(qū)、坐區(qū)、壁櫥區(qū)、衛(wèi)生區(qū)、盥洗梳妝區(qū)等部分，外帶大露臺(tái)，這點(diǎn)是TH有別于高檔公寓重要點(diǎn),主臥專用層，南北雙陽(yáng)臺(tái)，還帶大露臺(tái),主臥室都配有陽(yáng)光浴室,三層為主人專用層、主臥室4米層高，3.6米高落地玻璃窗，帶陽(yáng)臺(tái)和大面積露臺(tái)。,萬(wàn)科第五園,北京新新家園,各區(qū)域劃分清楚，露臺(tái)大而方正；,金地格林春曉,帕薩迪納,功能區(qū)隔明顯，南北露臺(tái)，空間靈活；,專題5：經(jīng)濟(jì)性小獨(dú)棟產(chǎn)品分析,小獨(dú)棟別墅界定,地上面積區(qū)間：200-320平米之間,容積率：0.35-0.4,左右間距：3-5米,庭院面積：300-500平米,技術(shù)指標(biāo)

33、,地下面積： 100平米,所謂小獨(dú)棟產(chǎn)品是相對(duì)于建筑面積較大、總價(jià)較高的獨(dú)棟產(chǎn)品和聯(lián)排別墅而言的一種旨在通過(guò)建筑面積控制總價(jià)，擴(kuò)大低密度產(chǎn)品置業(yè)客戶群體的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品,產(chǎn)品界定,產(chǎn)生背景,小獨(dú)棟產(chǎn)品概念于2003年北京別墅市場(chǎng)出現(xiàn)，此類(lèi)產(chǎn)品是低密度物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)分的結(jié)果即彌補(bǔ)聯(lián)排別墅和面積較大/總價(jià)較高的獨(dú)棟別墅之間空缺的一種產(chǎn)品類(lèi)型,小獨(dú)棟的自身產(chǎn)品缺陷和目標(biāo)客戶的置業(yè)敏感點(diǎn)存在一定的矛盾，需要通過(guò)一些技術(shù)性的手段解決,獨(dú)棟的產(chǎn)品形式 較低的總價(jià)范圍,較高的建筑密度 緊湊的生活空間,產(chǎn)品策略： 在保持較低的總價(jià)范圍的前提之下，產(chǎn)品全面在公共空間處理和私人空間的營(yíng)造上發(fā)力,可以通過(guò)圍合組團(tuán)、建

34、筑單體、聯(lián)院處理以及公共綠地幾種手段來(lái)解決建筑密度過(guò)高帶來(lái)的壓抑和擁擠之感。,可以通過(guò)室內(nèi)空間、室內(nèi)外關(guān)系以及建筑細(xì)節(jié)幾種手段來(lái)解決小面積帶來(lái)的別墅感缺陷問(wèn)題。,較高的建筑密度,緊湊的生活空間,客戶敏感點(diǎn),產(chǎn)品缺陷,較高的建筑密度帶來(lái)的空間壓抑和緊促感可以通過(guò)一些手段來(lái)緩解和規(guī)避,較高的建筑密度,圍合組團(tuán),建筑單體,聯(lián)院處理,公共綠地,在節(jié)約基地面積的前提之下，通過(guò)圍合組團(tuán)的公共空間來(lái)增加鄰里交流空間，減少較小的庭院面積帶來(lái)的負(fù)面影響(典型案例：納帕溪谷）,短面寬/大進(jìn)深的單體設(shè)計(jì)帶來(lái)的采光和對(duì)視問(wèn)題可以通過(guò)單體的排布擺向和處理來(lái)解決（典型案例：龍灣別墅）,山墻的共用/庭院的銜接可以在提高容積

35、率的前提之下增大了庭院的空間和保證了庭院的私密度（典型案例：香江別墅、亞瀾灣）,大面積集中公共綠地的設(shè)施在視覺(jué)感受上給人空曠的感覺(jué)，并且能夠?yàn)闃I(yè)主提供寬敞的活動(dòng)空間緩解庭院活動(dòng)面積較小的問(wèn)題（典型案例：龍灣別墅、溫哥華森林）,圍合組團(tuán)式排布,小獨(dú)棟別墅應(yīng)在能保證一定的私家庭院面積下、盡可能減少對(duì)土地面積占有； 解決方案之一是采用組團(tuán)式布局，即4-6棟別墅通過(guò)圍合的形式，在節(jié)約基地面積的同時(shí)保證一定的公共交流空間，減少由于較小的院落帶來(lái)的負(fù)面影響 案例：納帕溪谷小戶型布局,建筑單體的朝向與體型,在建筑單體的排布方向處理上，采取了房子的布局與正南、正北約40度的夾角，增加了朝陽(yáng)面。 項(xiàng)目的高容積率

36、決定了其宅基地短面寬/大進(jìn)深的缺點(diǎn)，單體設(shè)計(jì)上采用了豎L型，把客廳等需要日照和采光的公共空間放到首層延伸處，而臥室區(qū)退后設(shè)置；實(shí)現(xiàn)了客廳等的立體采光和臥室的多面采光，給解決對(duì)視問(wèn)題留出了窗子設(shè)置的空間 案例：龍灣別墅,聯(lián)院處理院落空間集約化,聯(lián)院別墅可以在提高容積率的前提下，保證庭院的面積；并且通過(guò)山墻的運(yùn)用，保證了庭院的私密性 在短面寬/大進(jìn)深的基地條件下，通過(guò)U型或者L型的建筑單體設(shè)計(jì)，巧妙地把庭院在空間劃分為三層：前院、內(nèi)院和后院，產(chǎn)生了步移景換的效果，并保證了每個(gè)房間都可以擁有院景的效果 三重庭院的效果也緩解了整體庭院面積過(guò)小帶來(lái)的視覺(jué)壓抑和緊湊之感,典型案例：香江別墅,下沉式庭院院落

37、空間立體化,下沉式庭院增加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類(lèi)使用功能于此； 下沉式庭院對(duì)支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶很有打動(dòng)力，已經(jīng)成為小別墅必備點(diǎn)： 增加地下室自然采光面 平添院落的層次感 半室內(nèi)空間感，用途廣 通常為側(cè)院下沉，下沉面積20-30平方米 設(shè)計(jì)中需協(xié)調(diào)下沉式庭院院墻與臨院關(guān)系 增加土方工程量 日常使用成本略高，需要配備水泵,水印長(zhǎng)灘2N戶型,納帕溪谷SA戶型16m2,公共綠地,集中公共綠地可以散落分布在小區(qū)內(nèi)，以解決小獨(dú)棟別墅庭院空間小而產(chǎn)生的活動(dòng)空間不足，同時(shí)為鄰里之間的交流提供了良好的場(chǎng)所 零散分布的集中綠地可以緩解較高的建筑密度帶來(lái)的視覺(jué)壓抑和疲勞感 多處

38、集中綠地的開(kāi)放性對(duì)于實(shí)現(xiàn)均衡物業(yè)價(jià)值有良好的效果 典型案例：溫哥華森林,緊湊布局，盡量減少橫向及縱向的交通面積。 注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過(guò)縱向、橫向的空間交流，通過(guò)隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感。,室內(nèi)處理應(yīng)該抓住凸現(xiàn)別墅特質(zhì)的空間，同時(shí)通過(guò)合理的功能布局減少面積較小帶來(lái)的壓抑感，實(shí)現(xiàn)“小面積、大感受”的效果,別墅特質(zhì)空間的處理,彰顯別墅特質(zhì)的功能空間，如客廳、主臥的面積尺寸可局部放大/入口玄關(guān)的挑空，而其他的功能空間的面積尺寸可適當(dāng)縮小。 將部分功能空間（如客廳和家庭室或客廳與餐廳或家庭室與餐廳）結(jié)合布置。 充分利用地下室，在其分布活動(dòng)室、影音室、工人房等功能空間,功能空間布局處理

39、,玄關(guān)和吹拔,小獨(dú)棟別墅客戶最為關(guān)注獨(dú)棟別墅的居住感受。對(duì)于一直居住在城市公寓的首次別墅置業(yè)者來(lái)說(shuō)，入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受。,順馳林溪a戶型 入口玄關(guān)9平米,別墅特質(zhì)空間的處理,大面積會(huì)客廳,客廳是待客會(huì)客的主要空間。 別墅客戶非常注重公共空間的尊貴感，希望客廳面積盡可能的寬敞、闊綽 在地上面積為250左右的情況下，獨(dú)立客廳面積應(yīng)達(dá)到40平方米左右；在地上面積在200平米左右，家庭廳、客廳以及餐廳可以結(jié)合布置，總面積在70-80左右,別墅特質(zhì)空間的處理,客廳挑空,小獨(dú)棟別墅客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開(kāi)敞度，,別墅特質(zhì)空間的處理,獨(dú)立主臥區(qū),主臥

40、區(qū)是凸現(xiàn)別墅主人居住尊貴的區(qū)域；獨(dú)立主臥區(qū)有兩種處理手法： 方法一：二層只有主臥區(qū)一個(gè)功能空間，無(wú)其他臥室； 方法二：二層設(shè)置兩個(gè)獨(dú)立主臥區(qū)，以滿足雙親同住的需要；,案例1：水印長(zhǎng)灘III期托斯卡納山居別墅NA戶型，局部二層，作為主臥區(qū)，另配合一層設(shè)有一間次臥室。,案例2：納帕溪谷SA戶型，二層設(shè)有2個(gè)獨(dú)立主臥區(qū)；,別墅特質(zhì)空間的處理,地下室、半地下室,小獨(dú)棟別墅地下室面積約在70-100平方米之間，由于地上面積有限，業(yè)主通常會(huì)一些私人愛(ài)好和家庭生活功能空間移至地下室內(nèi)。,半地下室與室外,別墅特質(zhì)空間的處理,地下室功能與面積,納帕溪谷SE戶型地下室 84.18 地下室包括：家庭活動(dòng)室和下沉式庭

41、院,觀唐E戶型地下室 98.65 地下室包括：健身房、影音室、雙衛(wèi)生間、洗衣間、設(shè)備間、備用間和下沉式庭院,晴翠園F戶型地下室 94.91 地下室包括：起居室、娛樂(lè)室、洗衣房、衛(wèi)生間、工作間、保姆房、設(shè)備間,別墅特質(zhì)空間的處理,室內(nèi)空間交流處理,功能空間布局處理,注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過(guò)縱向/橫向的空間交流緩解由于功能空間布局緊湊帶來(lái)的壓抑感 通過(guò)室內(nèi)欄桿/半墻/室內(nèi)窗戶來(lái)為橫縱的交流提供空間依據(jù)，這種通透的視覺(jué)感有助于減少各個(gè)空能空間較小面積而帶來(lái)的緊湊感,小獨(dú)棟別墅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn),首層的主要功能空間包括客廳、餐廳、家庭室、廚房、車(chē)庫(kù)，為體現(xiàn)較大的空間感受，地上面積在200左右的戶

42、型可以將客廳、餐廳、家庭室三者或其中的兩者結(jié)合布局，并設(shè)計(jì)（局部）吹拔，客廳的面寬保證在5米1以上。,廚房應(yīng)分為中廚和西廚，其中中廚的面積較大。此外一層還應(yīng)設(shè)計(jì)衛(wèi)生間一處。,地上200平米左右的戶型可以布置3個(gè)臥室。250左右則可以布置4個(gè)臥室,建筑基地的面積在200平米/棟左右，可以通過(guò)幾棟別墅圍合一個(gè)集中的組團(tuán)開(kāi)放空間的形式，在節(jié)約基地面積的同時(shí)仍保證一定面積的室外空間。,二層主要功能空間為臥室，包括1個(gè)主臥區(qū)+ 2個(gè)次臥室的選擇，其中主臥區(qū)應(yīng)至少包括主臥室、主人衛(wèi)生間、步入式衣帽間三個(gè)組成部分。,地下室的功能空間包括設(shè)備間、儲(chǔ)藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根據(jù)基底的大小盡

43、量采用下沉式庭院采光。,地上面積在200平米左右的小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議首層、地下室,地上面積在200平米左右的小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議二層,地上面積在250平米左右的小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議首層、地下室,地上面積在250平米左右的小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議二層,客戶目標(biāo) Objectives ,獨(dú)棟住宅產(chǎn)品,獨(dú)棟的定義與特征,獨(dú)棟的產(chǎn)品特征： 獨(dú)立住宅Single House，集中體現(xiàn)了房、地、產(chǎn)的統(tǒng)一性：1）“獨(dú)門(mén)獨(dú)院”，自我獨(dú)立的建筑形體；2）“有天有地”，“地”也是產(chǎn)品價(jià)值的一部分；3）因其較大的面積占有和資源占有，而獲得較高價(jià)值凝結(jié)，“產(chǎn)業(yè)”的特征很強(qiáng)。,獨(dú)棟

44、產(chǎn)品在解決方案中的常見(jiàn)角色 1）混合社區(qū)中的價(jià)值標(biāo)桿。 2）強(qiáng)勢(shì)資源的價(jià)值兌現(xiàn)產(chǎn)品。 2）陌生資源區(qū)的啟動(dòng)產(chǎn)品。 3）城市中實(shí)現(xiàn)高額開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。,獨(dú)棟的產(chǎn)品價(jià)值分析,幾種常見(jiàn)的居住理想原型 1、倚居山水的隱逸生活原型 2、歸隱郊野的田園生活原型 3、高尚而自在的歐美小鎮(zhèn)生活原型 4、復(fù)制童話的城堡/莊園生活原型 5、浮生半日的度假生活原型,獨(dú)棟的核心價(jià)值 獨(dú)棟產(chǎn)品的核心價(jià)值在于對(duì)居住理想“原型”的再現(xiàn)。獨(dú)棟產(chǎn)品具備了基本的舒適度平臺(tái)，因而其產(chǎn)品價(jià)值在于對(duì)尋常生活方式的進(jìn)一步完善甚至超越。應(yīng)該說(shuō)，是對(duì)終極居住理想的一種接近或?qū)崿F(xiàn)。,獨(dú)棟的產(chǎn)品價(jià)值分析,1、功能完備之上的特色化追求 2、對(duì)資源的傾斜

45、性 3、私有專屬的強(qiáng)烈體現(xiàn) 4、產(chǎn)品形式集中體現(xiàn)“原型”、“傳世”與“作品”精神,The Portabello Estate 美國(guó) 總價(jià)7千5百萬(wàn)美元 絕大部分房間能看到寬銀幕式的太平洋無(wú)敵海景； 配有兩個(gè)海水泳池、泳池吧、兩間spa、燒烤區(qū)、劇院、汽車(chē)博物館、健身房、蒸汽室、咖啡館、保齡球道、面積1英畝的私人海灘、車(chē)庫(kù)可停放16輛汽車(chē),獨(dú)棟產(chǎn)品在規(guī)劃上體現(xiàn)對(duì)資源極致性的利用與分配,不同物業(yè)類(lèi)型住宅產(chǎn)品成組團(tuán)分區(qū)，保證別墅生活的私密性,2.高大綠植在遮擋視線同時(shí)還為業(yè)主帶來(lái)尊貴的領(lǐng)地感,1.制造地形起伏以遮擋視線,車(chē)道的設(shè)計(jì)可以利用代征綠地以及河堤，道路線形應(yīng)盡量曲折，以增加道路長(zhǎng)度，增強(qiáng)神秘

46、感與領(lǐng)地感,每一個(gè)別墅組團(tuán)之前設(shè)計(jì)私家車(chē)道,支路和組團(tuán)路可多采用盡端路形式強(qiáng)化私密感,關(guān)于支路和組團(tuán)路： 建議多采用盡端路的形式 盡端路的設(shè)置，能很好的保證沿路別墅居住的私密性，特別是盡端路頂端的別墅的能夠滿度高端客戶對(duì)私密性和身份感的要求，銷(xiāo)售速度很快。因此建議在路網(wǎng)設(shè)計(jì)中盡可能增加盡端路設(shè)計(jì)。,盡端路規(guī)劃示意,獨(dú)棟產(chǎn)品形象意向關(guān)鍵詞：原型、傳世、作品,集合住宅產(chǎn)品賣(mài)得是“集合” 如何發(fā)揮“集合”帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)，如何弱化“集合”帶來(lái)的問(wèn)題與不足 洋房產(chǎn)品賣(mài)得是“不是集合” 如何體現(xiàn)與集合住宅的差異度 TH產(chǎn)品賣(mài)得是“別墅” 如何在產(chǎn)品形式與面積的制約下，盡量實(shí)現(xiàn)別墅生活的感受 別墅產(chǎn)品賣(mài)得是“原

47、型” 如何在產(chǎn)品中通過(guò)對(duì)“原型”的再現(xiàn)，來(lái)激發(fā)消費(fèi)者對(duì)于居住理想的價(jià)值認(rèn)同。,戶型評(píng)價(jià),住宅產(chǎn)品基本價(jià)值規(guī)律分析,規(guī)劃評(píng)價(jià),規(guī)劃評(píng)價(jià),120,用地勘測(cè),方案設(shè)計(jì),施工,施工圖設(shè)計(jì),竣工驗(yàn)收,可行性研究 立項(xiàng),前期策劃 定位、物業(yè)發(fā)展建議,營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策劃 開(kāi)盤(pán)籌備,銷(xiāo)售執(zhí)行 執(zhí)行與調(diào)整,設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū),方案評(píng)標(biāo),規(guī)劃設(shè)計(jì)溝通,設(shè)計(jì)細(xì)部溝通,單體設(shè)計(jì)溝通,展示溝通,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)應(yīng)用范圍,規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)與選擇（評(píng)標(biāo)） 推動(dòng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的修改與定案 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案解讀與營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)用,121,工具一：,物業(yè)組合對(duì)盈利模式的表達(dá),遵循不同物業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)律,項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)和啟動(dòng)的合理性,規(guī)劃結(jié)構(gòu)的邏輯及其合理性

48、,設(shè)計(jì)理念的獨(dú)創(chuàng)性和審美性,地塊資源的最優(yōu)化使用與物業(yè)價(jià)值最大化,開(kāi)發(fā)價(jià)值層面,設(shè)計(jì)價(jià)值層面,城市價(jià)值層面,對(duì)區(qū)域價(jià)值和城市功能表達(dá)的準(zhǔn)確性,城市角色的標(biāo)志性和活躍度,對(duì)物業(yè)價(jià)值的提升,122,KPI體系,價(jià)值構(gòu)面,營(yíng)銷(xiāo)構(gòu)面,價(jià)值最大化,均好性,合理性,價(jià)值標(biāo)桿,形象展示,啟動(dòng)與分期,開(kāi)發(fā)構(gòu)面,經(jīng)濟(jì)性,競(jìng)爭(zhēng)差異化,工具二：,分期開(kāi)發(fā),客戶體驗(yàn),123,我們從哪些角度進(jìn)行規(guī)劃評(píng)價(jià)？,124,資源的最大化挖掘和最大化利用,1、我們找到地塊最大的優(yōu)勢(shì)了嗎？ 項(xiàng)目資源有沒(méi)有得到有效的利用？ 備忘錄： 充分利用資源，規(guī)避劣勢(shì)；地塊的形狀、面積有時(shí)也能成為項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃協(xié)調(diào)資源、創(chuàng)造資源；容積率有時(shí)

49、也可以挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值,125,資源配置的效率,2、我們有沒(méi)有把最優(yōu)的資源分配給最好的產(chǎn)品、最好的戶型？ 有沒(méi)有因?yàn)槲恢煤唾Y源分配的原因，產(chǎn)品價(jià)值梯度出現(xiàn)重迭和錯(cuò)位？ 備忘錄： 要“均好”還是要“極致”我們和設(shè)計(jì)單位最容易形成爭(zhēng)論的焦點(diǎn),126,案例- 華僑城.波托菲諾,燕棲湖,天鵝湖,歡樂(lè)谷,天鵝堡2期 2區(qū),天鵝堡2期 1區(qū),純水岸TOHO,純水岸多層,262-288 三層TOHO,多層170-206 平面五房,31層， 229四房 253五房,12-20層, 170三房 205四房 245平面五房,127,案例- 廊坊華夏項(xiàng)目,規(guī)劃思路建議,高層瞰景，低層擁景，充分體現(xiàn)住宅與景觀的互動(dòng),圍繞

50、景觀資源中心，形成孔雀開(kāi)屏式、多層次、多角度的觀景面，不僅在整體規(guī)模的“總量”上，而且在“戶均占有量”上，真正成為市場(chǎng)的No.1。 同時(shí)形成資源強(qiáng)勢(shì)點(diǎn)，為設(shè)立“價(jià)值標(biāo)桿”的產(chǎn)品創(chuàng)造條件。,“三萬(wàn)英尺”，是視野的開(kāi)闊度 也是景觀的奢侈度,130,案例- 臨沂蘭波灣,131,案例- 臨沂蘭波灣,132,案例- 臨沂蘭波灣,133,目標(biāo)客戶需求的體現(xiàn),3、設(shè)計(jì)方案與目標(biāo)客戶的基本認(rèn)知、取向、感受吻合嗎？ 備忘錄： 是“引導(dǎo)”，還是“挑戰(zhàn)”？是“創(chuàng)新”還是“看齊”？尺度不是方案的“美感”，而是我們對(duì)市場(chǎng)的“敏感”。,134,展示與體驗(yàn),4、設(shè)計(jì)方案對(duì)我們項(xiàng)目的“殺手锏”作了充分的強(qiáng)調(diào)與展示嗎？我們拿著

51、圖紙對(duì)客戶“有話可說(shuō)”嗎？ 備忘錄： 能被體驗(yàn)的價(jià)值才是價(jià)值。項(xiàng)目?jī)r(jià)值的展示是個(gè)持續(xù)的過(guò)程，但至少在方案階段能盡可能的提供價(jià)值提煉和演繹的可能,135,案例- 大連恒德機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目,占地面積：7.7萬(wàn)平米 建筑面積：11萬(wàn)平米 容積率：1.45 項(xiàng)目限高：75米 （絕對(duì)限高，項(xiàng)目旁 道路海拔高度約42-43米） 基礎(chǔ)建設(shè)用地：約 2500平米，規(guī)劃為變電站 地勢(shì)：南高北低，較小坡度,136,案例- 大連恒德機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目,137,建議1 高價(jià)值物業(yè)（類(lèi)低密度產(chǎn)品）位置,不建議：高價(jià)值的類(lèi)低密度產(chǎn)品被小高層環(huán)繞在社區(qū)中間，部分高端客戶會(huì)形成“被俯瞰”的購(gòu)房抗性，物業(yè)私密性受到影響；且不利于形象展示。,高價(jià)

52、值物業(yè)位置選擇原則： 1、需要集中布置，保證相對(duì)獨(dú)立的位置 2、需要臨近景觀資源，配合產(chǎn)品高價(jià)值實(shí)現(xiàn) 3、作為項(xiàng)目的形象標(biāo)志，便于對(duì)外作展示,建議： 1）形成組團(tuán)； 2）有一定的臨街面展示形象,規(guī)劃布局,138,建議2 社區(qū)主題景觀布置,社區(qū)主題景觀的布局原則 1、盡可能的帶動(dòng)更多的住宅（包括低密度和小高層），實(shí)現(xiàn)局部物業(yè)的價(jià)值提升 2、強(qiáng)調(diào)景觀的可展示性、可參與性，避免觀景游線對(duì)低密度價(jià)值物業(yè)區(qū)的影響,建議： 1）景觀呈現(xiàn)帶狀布置，盡量貫穿社區(qū)； 2）景觀帶作為低密度物業(yè)和小高層的自然分隔和過(guò)渡，都可借用又避免相互影響,景觀節(jié)點(diǎn),景觀帶,景觀帶,規(guī)劃布局,139,建議3 商業(yè)和公建位置,機(jī)場(chǎng)

53、新區(qū)區(qū)域內(nèi)已建成主干道，為城市中心到機(jī)場(chǎng)與抵達(dá)第五郡的主要道路，道路沿途分布城市級(jí)公共設(shè)施、區(qū)政府等，昭示性良好，商業(yè)價(jià)值最高。,公建位置選擇原則： 1、作為社區(qū)形象的重要展示，必須符合優(yōu)先展示、提前展示的原則地塊南側(cè)道路為未來(lái)區(qū)域主干道，也是與第五郡項(xiàng)目直面競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，公建應(yīng)臨街布置，并在位置上予以強(qiáng)調(diào) 2、必須充分考慮后期經(jīng)營(yíng)的靈活性和可能性公建早期兼作銷(xiāo)售中心，必須有很好的昭示性和通達(dá)性，項(xiàng)目不是低密度項(xiàng)目，不必強(qiáng)調(diào)過(guò)于隱密的位置和過(guò)長(zhǎng)的展示路線；臨街而建，還有利于后期安排對(duì)外經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，降低開(kāi)發(fā)資金壓力。,道路東側(cè)為規(guī)劃中的區(qū)域級(jí)商務(wù)與商業(yè)中心，區(qū)域核心形象展示區(qū)，但規(guī)劃道路尚未形成，

54、且商業(yè)核心區(qū)形成尚未啟動(dòng)，商業(yè)價(jià)值較高,臨近已形成中低檔次居住區(qū)，且道路尚未形成，商業(yè)價(jià)值一般,建議：1）商業(yè)臨南側(cè)干道布置； 2）商業(yè)、會(huì)所盡量與入口廣場(chǎng)整體設(shè)計(jì)，結(jié)合設(shè)置； 3）會(huì)所置于變電站用地西側(cè)，前期便于形成開(kāi)闊的環(huán)境展示，后期可以消化資源不利地段。,規(guī)劃布局,140,案例- 沈陽(yáng)長(zhǎng)青項(xiàng)目,141,案例- 沈陽(yáng)長(zhǎng)青項(xiàng)目,142,案例- 沈陽(yáng)長(zhǎng)青項(xiàng)目,143,案例- 沈陽(yáng)長(zhǎng)青項(xiàng)目,144,案例- 沈陽(yáng)長(zhǎng)青項(xiàng)目,145,案例- 沈陽(yáng)長(zhǎng)青項(xiàng)目,146,案例- 沈陽(yáng)長(zhǎng)青項(xiàng)目,147,案例- 沈陽(yáng)長(zhǎng)青項(xiàng)目,148,兼顧銷(xiāo)售與建設(shè)的合理分期,5、設(shè)計(jì)方案可以進(jìn)行合理的分期嗎？ 備忘錄： “圖紙”

55、必須“一蹴而就”，多數(shù)開(kāi)發(fā)卻必須“分步”實(shí)施；分步意味著工程上后期建設(shè)減少對(duì)前期住宅的影響；銷(xiāo)售上保證每期在數(shù)、質(zhì)、量上都能與銷(xiāo)售目標(biāo)相契合；整體上保證項(xiàng)目?jī)r(jià)值的延續(xù)和提升。設(shè)計(jì)師往往關(guān)注前者而忽略后者。,149,啟動(dòng)區(qū)的特殊要求,6、我們拿什么在市場(chǎng)亮相？ 備忘錄： 是該“藏秀于內(nèi)，耐人尋味”，還是要“光華盡現(xiàn)，一鳴驚人”，這完全是基于項(xiàng)目戰(zhàn)略要求主動(dòng)的營(yíng)銷(xiāo)路線設(shè)計(jì)。多數(shù)情況下， “碰頭彩” 很重要，投射到規(guī)劃方案上便是針對(duì)性的傾斜、序列化的引導(dǎo)和 “場(chǎng)所” 的營(yíng)造。,150,案例- 沈北大規(guī)模項(xiàng)目,技術(shù)指標(biāo) 用地面積：746畝，約50萬(wàn) 容積率：不超過(guò)2 總建筑面積：不超過(guò)100萬(wàn) 建筑密

56、度：不超過(guò)25% 公建比例無(wú)明確要求 限制條件 項(xiàng)目臨203國(guó)道一側(cè)，要求建設(shè)公建和高層建筑 無(wú)限高要求 無(wú)70-90政策要求,項(xiàng)目地塊被規(guī)劃路分割為不等大小的三塊，分別為351.89畝、190.35畝、204.21畝。 凈地取地成本55萬(wàn)元/畝，另市政配套費(fèi)183元/平米。,2006-7-26,151,優(yōu)勢(shì)： 高層縱向排列，土地使用效率較高，容易實(shí)現(xiàn)較高的容積率； 有選擇地將蒲河引入部分地塊，充分利用了蒲河水資源，同時(shí)將優(yōu)勢(shì)資源最大限度賦予給高價(jià)值的聯(lián)排產(chǎn)品。,劣勢(shì)： 高層與多層過(guò)于混雜，將影響到一部分多層產(chǎn)品的銷(xiāo)售； 地塊南側(cè)沒(méi)有與古城新都雅苑形成明顯的隔離。,方案一,2006-7-26,

57、152,方案二,優(yōu)勢(shì)： 規(guī)劃形式感極強(qiáng)，對(duì)水資源利用極其充分，容易形成鮮明的營(yíng)銷(xiāo)概念； 南側(cè)高層與古城新都雅苑形成明顯的隔離； 南北組團(tuán)分隔清楚，容易界定檔次。,劣勢(shì)： 高層排在地塊最南部，土地利用效率較低； 水系體量較大，可能造成日后維護(hù)成本較高； 不利于分期開(kāi)發(fā)，按照正常的開(kāi)發(fā)順序項(xiàng)目前期高層產(chǎn)品占比較大，且品質(zhì)不高。,2006-7-26,153,方案三,優(yōu)勢(shì)： 規(guī)劃形式感很強(qiáng)，容易被客戶認(rèn)知； 小鎮(zhèn)中心的概念很符合社區(qū)的定位，同時(shí)將社區(qū)的各項(xiàng)配套提煉升級(jí)； 規(guī)劃彈性較大，為以后向南側(cè)拓展開(kāi)發(fā)提供了可能。,劣勢(shì)： 將高層公建置于社區(qū)內(nèi)部，未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)極大； 地塊南側(cè)沒(méi)有與古城新都雅苑形成明

58、顯的隔離。,2006-7-26,154,2006-7-26,155,規(guī)劃設(shè)計(jì)原則,原則一：做足容積率 由于地塊進(jìn)深較短，因此將高層排布在南側(cè)降低了地塊的使用效率，因此建議將部分高層、小高層排布在地塊北邊緣。 原則二：有利于分期開(kāi)發(fā) 為了降低初期開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，東側(cè)地塊中應(yīng)盡量減少高層，可以增加高品質(zhì)的板式小高層以提高容積率； 西側(cè)地塊3由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較晚，可提高整體容積率，以高層為主。 原則三：符合項(xiàng)目的整體定位 項(xiàng)目整體定位為服務(wù)城市中端客戶的中高端產(chǎn)品，且出于品牌要求，后續(xù)需保留一定的升值空間，為了增加項(xiàng)目吸引力必須有一定的價(jià)值增值舉措，因此建議保留引水入園的規(guī)劃理念。 但另一方面，由于項(xiàng)目主流客戶為城市外溢的中端客戶，他們最關(guān)注的仍然是性價(jià)比，因此在環(huán)境和設(shè)施的投入上應(yīng)適度控制成本。,保留方案二的核心規(guī)劃理念，即引水入園和組團(tuán)式規(guī)劃； 但同時(shí)根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的理解重新考慮物業(yè)配比和產(chǎn)品分布，建議調(diào)整如下：,2006-7-26,156,方