1、政策法規(guī),城市商品房預售管理辦法,商品房預售應當符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）持有建設工程規(guī)劃許可證； （三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。,商品房預售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，承得商品房預售許可證。 未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。,開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示商品房預售許可證。售樓廣告和說明書應當載明商品房預售許可證的批準文號。 商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企

2、業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應當積極應用網(wǎng)絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網(wǎng)上登記備案。商品房預售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應當有書面委托書。,商品房現(xiàn)售,應當符合以下條件：,（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證 書； （二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； （三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （四）已通過竣工驗收； （五）拆遷安置已經(jīng)落實； （六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套

3、基礎設 施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。,國八條,關于切實穩(wěn)定住房價格的通知 關于切實穩(wěn)定住房價格的通知，要求地方政府及相關部門抑制價格過快上漲，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，并對此提出了八條意見： 一、高度重視穩(wěn)定住房價格； 二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快、控制不力的，要追究有關責任人責任； 三、大力調(diào)整住房供應結(jié)構，調(diào)整用地供應結(jié)構，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應，并督促建設； 四、嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量； 五、正確引導居民合理消費需求； 六、全面監(jiān)

4、測房地產(chǎn)市場運行； 七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施； 八、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。,國六條,(一)切實調(diào)整住房供應結(jié)構。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結(jié)構提出具體比例要求。國家發(fā)改委經(jīng)濟研究所經(jīng)濟形勢研究室主任王小廣:比較有特點的就是這個，增加供給，增加房屋的供應量.(二)進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導和調(diào)節(jié)住房需求。科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。國家發(fā)改委經(jīng)濟

5、研究所經(jīng)濟形勢研究室主任王小廣:再有就是抑制投機性的需求，這次就是把稅收放在了更重要的位置，稅收的完善是建立房地產(chǎn)完善體制中最重要的一個.(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。(四)進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。,招拍掛,在中華人民共和國境內(nèi)以協(xié)議方

6、式出讓國有土地使用權的，適用本規(guī)定。 本規(guī)定所稱協(xié)議出讓國有土地使用權，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。,物權法,70年后住宅用地續(xù)期免費 住宅使用70年，土地使用權到期后將自動續(xù)期，這一規(guī)定在第六稿中已經(jīng)確定。有重大區(qū)別的是，第六稿規(guī)定到期后要繳納一定的使用費才能續(xù)期，而第七稿的第一百五十條則規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期，非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。 該土地上的房屋及其他不

7、動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。,業(yè)委會可當訴訟主體 業(yè)委會的法律地位問題在第七稿里并沒有得到解決。不過，江平表示，業(yè)主委員會雖然不是獨立法人，但業(yè)委會可以成為訴訟主體，可以做原告和被告，這在第七稿中規(guī)定下來了。但江平提到一個問題業(yè)委會如果敗訴，按道理應該由全體業(yè)主一起承擔責任，但實際上很多業(yè)主可能不愿意承擔責任，因此如何執(zhí)行，仍然是法院的一個難題。,車庫權屬按約定處理 最受小區(qū)業(yè)主關注的小區(qū)車庫權屬的問題，在第七稿較第六稿有了很大的變化。第六稿規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。而第七稿在第七十三條中規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路，或者其他場地用于停放汽車的車位，則歸業(yè)主共有。江平解釋，車庫由于需要經(jīng)營管理，由業(yè)主共有并不妥當，業(yè)主可以通過找行政單位等方式查詢開發(fā)商建樓的成本，如果已經(jīng)打入成本，車庫就是業(yè)主所有，開發(fā)商賣房時再收一次車庫費就屬于商業(yè)欺詐。,細化拆遷補償?shù)臄?shù)額 第七稿的第四十一條規(guī)定，征收集體所有的土地，應當支付土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費等費用，并足額安排被征地農(nóng)民的社會保障費用