1、遼寧省鲅魚(yú)圈項(xiàng)目投資分析報(bào)告,目錄,城市概況區(qū)位,地理區(qū)位：營(yíng)口市位于遼東半島西北部。南臨大連，直線距離約200公里；北距沈陽(yáng)直線距離160公里。 城市人口：營(yíng)口市常住人口249萬(wàn)，市轄區(qū)人口120.6萬(wàn)。（截止2012年） 行政區(qū)劃：營(yíng)口市轄四區(qū)、兩縣級(jí)市：鲅魚(yú)圈區(qū)、站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、大石橋市、蓋州市。 鲅魚(yú)圈區(qū)：為營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，常住人口43.1萬(wàn)人（截止2012年）。,城市概況遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶,遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃于2009年7月1日獲得國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。至此，遼寧沿海作為整體開(kāi)發(fā)區(qū)域被納入國(guó)家戰(zhàn)略。確立遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶2020年前的發(fā)展方向。 發(fā)展地區(qū)：大連、

2、營(yíng)口、錦州、丹東、盤(pán)錦、葫蘆島等沿海城市在內(nèi)的遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶。 強(qiáng)化核心、主軸、兩翼之間的有機(jī)聯(lián)系，形成“一核、一軸、兩翼”的總體布局框架。強(qiáng)化大連營(yíng)口盤(pán)錦主軸，壯大渤海翼(盤(pán)錦錦州葫蘆島渤海沿岸)和黃海翼(大連丹東黃海沿岸及主要島嶼)。,“五點(diǎn)一線”遼寧沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶,營(yíng)口為遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶中“五點(diǎn)一線經(jīng)濟(jì)帶”的五個(gè)城市之一,沿海產(chǎn)業(yè)基地,遼河特大橋,城市概況交通,公路：營(yíng)口陸路運(yùn)輸四通八達(dá)，東北鐵路、電氣化高速鐵路，公路、高速公路交通網(wǎng)絡(luò)縱貫營(yíng)口全境。 鐵路：2012年底哈大高鐵運(yùn)營(yíng)，客運(yùn)專(zhuān)線南起遼寧省大連市，經(jīng)營(yíng)口、鞍山、遼陽(yáng)、沈陽(yáng)、鐵嶺、四平、長(zhǎng)春、松原，終到黑龍江省哈爾濱市。 航空運(yùn)輸

3、：近期規(guī)劃營(yíng)口機(jī)場(chǎng)位于蓋州西海，按民航機(jī)場(chǎng)4C級(jí)適航標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。,營(yíng)口市位于遼寧省中部，3小時(shí)左右車(chē)程可以覆蓋遼寧大部分地級(jí)市。哈大高鐵途徑營(yíng)口、鲅魚(yú)圈，3小時(shí)左右可達(dá)長(zhǎng)春、哈爾濱等東北重要城市。目前營(yíng)口機(jī)場(chǎng)正在建設(shè)中。,城市概況發(fā)展格局,南進(jìn)：老城區(qū)的“南進(jìn)”，是 將營(yíng)口鹽場(chǎng)營(yíng)蓋公路以西至濱海大道之間的部分用地作為制造業(yè)新區(qū)；新城區(qū)的“南進(jìn)”，是將熊岳河以南的部分用地作為仙人島能源化工區(qū)； 東拓：從營(yíng)口高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，經(jīng)北部城區(qū)至大石橋城區(qū)，連接?；üI(yè)區(qū)、冶金工業(yè)區(qū)和大石橋鎂質(zhì)材料基地，沿東西向營(yíng)大鐵路、營(yíng)大公路和營(yíng)柳公路發(fā)展的橫向經(jīng)濟(jì)帶。 一帶五區(qū)：即發(fā)展沿海經(jīng)濟(jì)帶、冶金工業(yè)區(qū)、營(yíng)口高

4、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、制造業(yè)新區(qū)、營(yíng)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、仙人島能源化工區(qū)。,營(yíng)口市發(fā)展規(guī)劃：城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃：實(shí)施 “南進(jìn)”、“東拓”、近期重點(diǎn)發(fā)展“一帶五區(qū)”（以工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為主）。,“五區(qū)”：即主城區(qū)、新城區(qū)、熊岳區(qū)域、蘆屯紅旗區(qū)域、望海新區(qū)五大片區(qū)。 “三帶”：是指城市的三條旅游發(fā)展帶，即西部海濱旅游帶、中部城市旅游帶、東部特色旅游帶。,鲅魚(yú)圈發(fā)展規(guī)劃,鲅魚(yú)圈是1992年10月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。未來(lái)發(fā)展將以五區(qū)、三帶為主。,發(fā)展策略：港口、工業(yè)、旅游 三大產(chǎn)業(yè)區(qū)：北部為臨港工業(yè)區(qū)，東部濱海工業(yè)區(qū)，西南部仙人島能源化工區(qū)（隸屬蓋州市）。,鲅魚(yú)圈產(chǎn)業(yè)發(fā)展,城市經(jīng)濟(jì)中國(guó)十大港口,營(yíng)口港

5、位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與東北經(jīng)濟(jì)區(qū)的交界點(diǎn)，是東北地區(qū)及內(nèi)蒙古東部地區(qū)最近的出海港。港口轄營(yíng)口、鲅魚(yú)圈、仙人島、盤(pán)錦、海洋紅、綏中石河、葫蘆島柳條溝七個(gè)港區(qū)。 2013年我國(guó)沿海和內(nèi)河港口中，貨物吞吐量排名前十位的港口依次是寧波-舟山港、上海港、天津港、廣州港、蘇州港、青島港、唐山港、大連港、營(yíng)口港、日照港。2014年日照港將向營(yíng)口港發(fā)起爭(zhēng)奪第九名的挑戰(zhàn)，但日照港增速高出營(yíng)口港約3.7個(gè)百分點(diǎn)，且日照港后勁十足。,營(yíng)口港是東北地區(qū)及內(nèi)蒙古東部地區(qū)最近的出海港口，2013年吞吐量排名全國(guó)第九位。,營(yíng)口市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)上升發(fā)展迅速，增長(zhǎng)率逐漸趨于穩(wěn)定。 營(yíng)口人均可支配收入增長(zhǎng)較迅速，五年來(lái)平均增長(zhǎng)率

6、達(dá)到13%。,城市經(jīng)濟(jì)GDP、人均可支配收入,2013年?duì)I口GDP為1513.1億元，增長(zhǎng)率為9.6%。從歷年GDP總量來(lái)看營(yíng)口經(jīng)濟(jì)近五年發(fā)展較為迅速，增長(zhǎng)情況較逐漸趨于穩(wěn)定。,2013年?duì)I口人均可支配收入為26600元，增長(zhǎng)率為10.9%。營(yíng)口歷年人均可支配收入增長(zhǎng)較為迅速，增長(zhǎng)幅度均為10%以上，五年來(lái)平均增長(zhǎng)率達(dá)到13.16%。,數(shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)年鑒,城市經(jīng)濟(jì)全省經(jīng)濟(jì)總量排名,2013年遼寧省GDP排名中營(yíng)口位于第四位，僅次于大連、沈陽(yáng)、鞍山。人均GDP排名第七位，位于大連、盤(pán)錦、沈陽(yáng)、鞍山、本溪、撫順之后。,營(yíng)口市GDP在2013年位于全省第四位，人均GDP位于全省第七位。,數(shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)

7、計(jì)年鑒,城市經(jīng)濟(jì)三產(chǎn)業(yè)發(fā)展,從營(yíng)口市2009年、2013年三產(chǎn)業(yè)占比圖中可以看到，五年來(lái)營(yíng)口第三產(chǎn)業(yè)占比增長(zhǎng)4%，第二產(chǎn)業(yè)占比減少3%，第一產(chǎn)業(yè)占比減少1%。,從營(yíng)口市歷年三產(chǎn)業(yè)數(shù)量來(lái)看，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)幅度較慢，第二產(chǎn)業(yè)及地三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)幅度較大。,營(yíng)口市近五年來(lái)第三產(chǎn)業(yè)占比逐步增加，截止13年第三產(chǎn)業(yè)占比達(dá)40%，較09年增加4%。,數(shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)年鑒,2012年?duì)I口市常住人口為249萬(wàn)，從2000年全國(guó)第五次人口普查數(shù)據(jù)229.6萬(wàn)來(lái)看，12年來(lái)常住人口增加12萬(wàn)人，增長(zhǎng)率8.45%，年均增長(zhǎng)率為0.07%。,營(yíng)口市人口在遼寧省十四個(gè)地級(jí)市中，排名第九位。排在撫順、盤(pán)錦、本溪、遼陽(yáng)、阜新之前。,

8、城市經(jīng)濟(jì)人口,營(yíng)口市常住人口為249萬(wàn)（2012）排名遼寧省第九位。常住人口從2000年至2012年增長(zhǎng)近20萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)0.07%，對(duì)外人口吸納能力有限。,數(shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)年鑒,2013年?duì)I口社會(huì)消費(fèi)品零售總額為389.2億元，增長(zhǎng)率為14%。五年來(lái)營(yíng)口市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)迅速，年均達(dá)17%。,城市經(jīng)濟(jì)消費(fèi),營(yíng)口社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)迅速，五年來(lái)平均增長(zhǎng)率達(dá)到17%。營(yíng)口2011年居住類(lèi)消費(fèi)價(jià)格漲幅達(dá)7.1%，隨后兩年內(nèi)趨于穩(wěn)定。,營(yíng)口歷年居民消費(fèi)價(jià)格漲幅來(lái)看，2011年漲幅最大達(dá)7.1%，2012、2013年均不足1%。,數(shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)年鑒,房地產(chǎn)市場(chǎng)地產(chǎn)投資,從營(yíng)口市房地產(chǎn)投資情況來(lái)

9、看呈歷年增長(zhǎng)狀態(tài)，而增長(zhǎng)率呈歷年下降趨勢(shì)。,渤海周邊城市房地產(chǎn)投資額及增長(zhǎng)率來(lái)看，大連、葫蘆島、秦皇島、東營(yíng)增長(zhǎng)率均達(dá)到20%以上，營(yíng)口市為15.4%，煙臺(tái)、威海均低于10%。,營(yíng)口房地產(chǎn)投資最初為爆發(fā)式增長(zhǎng)，隨著投資額不斷加大逐漸趨于穩(wěn)定。 從整個(gè)渤海灣城市房地產(chǎn)投資及增長(zhǎng)率來(lái)看，傳統(tǒng)旅游度假市場(chǎng)呈現(xiàn)過(guò)度投資增長(zhǎng)放緩現(xiàn)象。,數(shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)年鑒,單位：萬(wàn)平米,房地產(chǎn)市場(chǎng)新開(kāi)工、價(jià)格走勢(shì),從目前掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，營(yíng)口市在2012年商品房新開(kāi)工面積呈-35%的增長(zhǎng)率。且三年內(nèi)由2010年最高的70%逐年下降，降幅比例較大。,新開(kāi)工面積從12年開(kāi)始下降，增長(zhǎng)率11年同比下降47.1%，12年同比下降5

10、9.2% 營(yíng)口商品房?jī)r(jià)格從今年3月份開(kāi)始下降，截止7月份下跌273元，同3月份相比下降6%,營(yíng)口市商品房?jī)r(jià)格從今年3月份開(kāi)始下滑（與國(guó)內(nèi)多數(shù)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)相同），7月份價(jià)格為4656元/平米，環(huán)比上月漲幅0.021%。,來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院,房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積,單位：萬(wàn)平米,營(yíng)口市商品房銷(xiāo)售面積2012年為641.8平米，從增長(zhǎng)率來(lái)看，2009年、2010年分別達(dá)到57%和49%，隨后在2011年增長(zhǎng)率下降至15%，2012年增長(zhǎng)率下降至4.7%。,商品房銷(xiāo)售面積逐年遞增12年達(dá)到641.8萬(wàn)平米，增長(zhǎng)率從11年開(kāi)始下滑，市場(chǎng)呈現(xiàn)飽和態(tài)勢(shì)。 渤海灣主要游城市2012年房地產(chǎn)成交量下滑嚴(yán)重，其中青

11、島和大連主要受限購(gòu)影響。,渤海灣主要旅游城市2012年房地產(chǎn)成交量來(lái)看，均下滑嚴(yán)重（跟全國(guó)大勢(shì)有關(guān)），其中青島、大連為限購(gòu)城市，營(yíng)口市在其中表現(xiàn)尚可。,數(shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)年鑒,從營(yíng)口市房屋施工面積和竣工面積比例圖中可以看到自2010年開(kāi)始營(yíng)口施工面積增幅及竣工面積增幅均下降，截止2012年分別下降達(dá)到60%和52.5%。 五年來(lái)總施工量為8919萬(wàn)平米，竣工量為2102萬(wàn)平米?？⒐ち恐徽嫉绞┕ち康?3.5%。,房地產(chǎn)市場(chǎng)施工、竣工面積,營(yíng)口房屋施工面積、竣工面積從2010年開(kāi)始增幅均下降，營(yíng)口五年來(lái)竣工量只占到施工量的23.5%。8919萬(wàn)平米的施工量，按照2012年銷(xiāo)售641.8萬(wàn)平米計(jì)算去完全

12、化需要13.9年時(shí)間。,數(shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)年鑒,單位：萬(wàn)平米,房地產(chǎn)市場(chǎng)投資比例,從營(yíng)口市近五年住宅投資額遠(yuǎn)大于商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房投資比例已由2008年的7%上升至2012年的16%。,營(yíng)口房地產(chǎn)投資以住宅為主占比達(dá)80%以上；商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房比例歷年來(lái)有所提高（占比16%）,數(shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)年鑒,房地產(chǎn)市場(chǎng)一線房企,一線房企從2010年開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入營(yíng)口市場(chǎng)，其中不乏萬(wàn)科、恒大、保利、佳兆業(yè)等企業(yè)，總供應(yīng)量達(dá)1162.4萬(wàn)平。,房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)口政府出手救市,營(yíng)口房地產(chǎn)政策：營(yíng)口房地產(chǎn)不限購(gòu)，鲅魚(yú)圈區(qū)域購(gòu)房送戶(hù)口、政府給予就業(yè)、醫(yī)療、教育等優(yōu)先支持。,旅游市場(chǎng)人數(shù)、收入,營(yíng)口市歷年旅游人數(shù)逐年遞增

13、2013年達(dá)到1709萬(wàn)人，但增長(zhǎng)比例卻呈逐年遞減趨勢(shì)，到2013年下降為9%?？梢?jiàn)營(yíng)口旅游數(shù)量已達(dá)到短期內(nèi)高峰，預(yù)計(jì)未來(lái)增長(zhǎng)將相對(duì)平穩(wěn)。,營(yíng)口旅游業(yè)收入逐年遞增，2013年旅游業(yè)收入占比第三產(chǎn)業(yè)達(dá)到37.3%，5年上漲5.9%。2013年旅游業(yè)收入占比GDP2013年達(dá)到15%，5年上漲3.75%。,營(yíng)口歷年旅游人數(shù)逐年遞增，增長(zhǎng)比例逐年減緩，預(yù)計(jì)未來(lái)將比較穩(wěn)定。 旅游業(yè)收入占第三產(chǎn)業(yè)、GDP比重逐漸加大，截止2013年占GDP15%，占第三產(chǎn)業(yè)38%,數(shù)據(jù)來(lái)源于統(tǒng)計(jì)年鑒,旅游市場(chǎng)旅游資源,一線海岸、溫泉、滑雪、高爾夫、歷史人文景觀。一年四季、高中低端旅游全覆蓋。,營(yíng)口市旅游資源： 國(guó)家4A

14、級(jí)景區(qū)：望兒山、月亮湖 國(guó)家3A級(jí)景區(qū)：月亮湖公園、西炮臺(tái)遺址。 旅游資源：海灘浴場(chǎng)、溫泉、高爾夫,旅游市場(chǎng)游客來(lái)源,營(yíng)口旅游游客主要來(lái)自東三省及內(nèi)蒙東部城市： 遼寧?。荷蜿?yáng)、朝陽(yáng)、阜新、鞍山、遼陽(yáng)、鐵嶺。 吉林?。洪L(zhǎng)春、吉林、 黑龍江：哈爾濱、大慶、齊齊哈爾。 游客來(lái)此旅游有三個(gè)共同點(diǎn)： 沒(méi)有海資源、無(wú)溫泉資源、居住自然環(huán)境較差 覆蓋人口： 3小時(shí)左右車(chē)程交通可覆蓋遼寧省主要城市4400萬(wàn)人（沈陽(yáng)、大連、鞍山、錦州、撫順、盤(pán)錦、本溪、遼陽(yáng)、丹東、鐵嶺、朝陽(yáng)、葫蘆島、阜新）。 高鐵沿線3小時(shí)左右可覆蓋除遼寧省外2638萬(wàn)人（長(zhǎng)春、四平、吉林、哈爾濱、扶余）,營(yíng)口旅游來(lái)源主要為東三省，共同點(diǎn)為：

15、沒(méi)有海資源、無(wú)溫泉資源、居住環(huán)境較差。 3小時(shí)交通可覆蓋遼寧省內(nèi)主要城市及長(zhǎng)春、哈爾濱等東北重要城市，覆蓋人口達(dá)6000萬(wàn)人。,旅游市場(chǎng)渤海灣旅游市場(chǎng),從整個(gè)渤海灣旅游城市年游客量來(lái)看，營(yíng)口位于第三梯隊(duì)。 從消費(fèi)比例來(lái)看，營(yíng)口僅次于青島、天津、大連，位列第四，營(yíng)口旅游市場(chǎng)消費(fèi)能力較強(qiáng)。,旅游市場(chǎng)鲅魚(yú)圈旅游資源,北海浴場(chǎng) 墩臺(tái)山公園 青龍山公園 世紀(jì)廣場(chǎng) 天沐海濱溫泉城 仙人島植物公園 白沙灣浴場(chǎng) 古城文化區(qū) 熊岳植物標(biāo)本園,望兒山風(fēng)景旅游區(qū),饅頭山,雙臺(tái)子溫泉旅游度假區(qū),何家溝旅游區(qū),熊岳溫泉度假區(qū),海濱+溫泉+度假,旅游市場(chǎng)淡旺季,用百度指數(shù)查詢(xún) “鲅魚(yú)圈旅游攻略”的搜索量，可以判斷鲅魚(yú)圈旅

16、游旺季集中在5月-9月末共5個(gè)月時(shí)間，屬于典型的北方沿海旅游城市。,城市投資分析總結(jié),小結(jié),城市概況,經(jīng)濟(jì)消費(fèi),房地產(chǎn)投資,旅游市場(chǎng),營(yíng)口因自身區(qū)位、交通、規(guī)劃發(fā)展勢(shì)態(tài)良好、潛力較大，但城市對(duì)外來(lái)人口吸納有限。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投資，供應(yīng)量較大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。旅游市場(chǎng)運(yùn)行良好，游客平均消費(fèi)能力較強(qiáng)，游客增幅放緩，或遇瓶頸，亟待突破。,鲅魚(yú)圈土地成交量13年較12年下降50%，14年8個(gè)月成交量不到2013年一半，預(yù)計(jì)2014年土地成交也將出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。14年鲅魚(yú)圈土地價(jià)格同比上漲28%，達(dá)137萬(wàn)/畝。,鲅魚(yú)圈住宅土地成交量從2013年開(kāi)始下降，降幅49.34%。截止2014年8月末鲅魚(yú)圈土

17、地成交量為63.42公頃，不足2013年一半，預(yù)計(jì)2014年土地成交量也將出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。,鲅魚(yú)圈住宅土地均價(jià)2013年出現(xiàn)下降，降幅2.63%，2014年截止8月末，土地平均成交價(jià)格為136.37萬(wàn)/畝，價(jià)格較2013年上漲28%。,一級(jí)市場(chǎng)成交量、價(jià)格,數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng),鲅魚(yú)圈區(qū)2012年成交住宅用地62塊，總成交面積252公頃，總成交金額43億元，每畝平均價(jià)格為109萬(wàn)元。,一級(jí)市場(chǎng)2012年,一級(jí)市場(chǎng)2012年,鲅魚(yú)圈區(qū)2013年成交住宅用地30塊，總成交面積128公頃，總成交金額19億元，每畝平均價(jià)格為106萬(wàn)元。,一級(jí)市場(chǎng)2013年,鲅魚(yú)圈區(qū)2014年成交住宅用地24塊，總成

18、交面積63.4公頃，總成交金額11億元，每畝平均價(jià)格為136萬(wàn)元。,一級(jí)市場(chǎng)2014年,二級(jí)市場(chǎng)成交分析,鲅魚(yú)圈2013年商品房成交172.54萬(wàn)平米，同比下降5.7%。從營(yíng)口市2013年商品房成交數(shù)據(jù)來(lái)看鲅魚(yú)圈占比達(dá)到近46%。,2013年?duì)I口市各區(qū)成交占比,二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量,鲅魚(yú)圈2012年-2014年8月成交住宅土地面積為444.13萬(wàn)平米，共116塊。用最大容積率計(jì)算總建筑面積約為1113萬(wàn)平米。 2010年和2011年出售不含倉(cāng)儲(chǔ)、工業(yè)、公共設(shè)施用地達(dá)560萬(wàn)平米。,從2012年至2014年8月成交土地總建筑面積達(dá)1113萬(wàn)平米，按照鲅魚(yú)圈2013年去化173萬(wàn)平米計(jì)算，需要去化6.4

19、年。如包含10年、11年成交土地，整個(gè)鲅魚(yú)圈市場(chǎng)供應(yīng)量巨大。,數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng),住宅市場(chǎng)板塊分布,鲅魚(yú)圈區(qū)住宅市場(chǎng)可劃分為三個(gè)板塊。 老城區(qū)板塊：老城區(qū)主要為蝴蝶泉路以北，價(jià)格區(qū)間為4500-5200，個(gè)別項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到6000以上（凱賓國(guó)際、昆侖三號(hào)、明珠匯），均為精裝酒店式公寓、商住 。 南部新城板塊：南部新城位于蝴蝶泉路以南，價(jià)格區(qū)間為4800-5800之間，個(gè)別項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到8000以上（金泰城瓏悅府，0.8容積率臨海低密項(xiàng)目；MOMA峰匯，精裝修主打科技住宅） 熊岳鎮(zhèn)板塊：該板塊位于熊岳鎮(zhèn)，價(jià)格區(qū)間為3200-4500，個(gè)別項(xiàng)目在6000以上（保華御水碧園、河海龍灣、方達(dá)英倫郡）

20、，均為溫泉低密度社區(qū)。,鲅魚(yú)圈住宅市場(chǎng)南部新城售價(jià)最高，其次為老城區(qū)和熊岳鎮(zhèn)。整個(gè)鲅魚(yú)圈市場(chǎng)目前標(biāo)桿項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)主要為：精裝酒店公寓、臨海低密度住宅、科技住宅、溫泉低密度社區(qū)。,萬(wàn)科海港城,萬(wàn)科海港城為填海土地，目前一期已售罄（共十期），營(yíng)銷(xiāo)策略是針對(duì)萬(wàn)科各地老業(yè)主，客戶(hù)來(lái)源為：東三省、北京、天津等地，本地客戶(hù)占比10%,項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：一線海景、品牌地產(chǎn) 產(chǎn)品類(lèi)別：洋房、高層 裝修狀況：簡(jiǎn)裝修 容 積 率：2.30 綠 化 率：30% 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2013-5-12 物業(yè)公司：萬(wàn)科物業(yè) 占地面積:54萬(wàn)平方米 建筑面積:120萬(wàn)平方米 售價(jià)：高層5000（簡(jiǎn)裝）、洋房7000（毛坯） 產(chǎn)品：一居60%，兩居、三居40%,別墅市場(chǎng)項(xiàng)目,保華御水碧園,河海龍灣,方達(dá)英倫郡,熊岳溫泉村： 方達(dá)英倫郡：英式建筑風(fēng)格，產(chǎn)品為6聯(lián)排，面積區(qū)間286-329平米（含地下室）。賣(mài)