1、1. 項(xiàng)目的建設(shè)背景龍湖睿城是由龍湖地產(chǎn)有限公司于2012年開始投資建設(shè)的房產(chǎn)，龍湖地產(chǎn)有限公司創(chuàng)建1994年，成長(zhǎng)于重慶，發(fā)展于全國(guó)，是一家追求卓越、專注品質(zhì)和細(xì)節(jié)的專業(yè)地產(chǎn)公司。集團(tuán)總部設(shè)在北京，現(xiàn)有員工4000多人，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)三大板塊。睿城的建筑面積為34042m2，占地面積為8056m2，地上建筑面積28001m2，地下建筑面積4042m2。睿城建筑總高為95.2m，地上層數(shù)為25層，地下主樓為二層，副樓為一層，基礎(chǔ)建設(shè)主要采取的是筏形結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)為現(xiàn)澆鋼筋混凝土-剪力墻結(jié)構(gòu)，屋蓋結(jié)構(gòu)為現(xiàn)澆預(yù)應(yīng)力鋼筋混凝土無(wú)梁屋蓋樓板。房產(chǎn)的容積率為4，樓梯結(jié)構(gòu)形式為梁

2、式，周圍的綠化面積為達(dá)到64%。睿城的建筑內(nèi)容包括原材料的運(yùn)輸、設(shè)備的運(yùn)輸，以及施工機(jī)械的運(yùn)用。睿城房產(chǎn)擬建于重慶大學(xué)城重慶大學(xué)東門，附近交通便利，有多條高速公路線，并有計(jì)劃在建的輕軌線路，為人們的出行帶來方便。在2003年重慶市人民政府批準(zhǔn)建造大學(xué)城，將有15所高校入住大學(xué)城，有幾十萬(wàn)的在校學(xué)生，并且在大學(xué)城的西永地區(qū)有多家著名企業(yè)加入，大學(xué)城迎來前所未有的人口增長(zhǎng)。為了滿足人們的居住要求，改善人們的生活環(huán)境，創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、環(huán)境優(yōu)美的居住的環(huán)境，睿城房產(chǎn)就此孕育而成。2項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境 2.1宏觀環(huán)境 2.1.1國(guó)家環(huán)境 中國(guó)一直是一個(gè)處于發(fā)展?fàn)顟B(tài)中的環(huán)境，最近幾年人民的生活水平不斷提高，

3、國(guó)內(nèi)一直處于和平狀態(tài)，中國(guó)對(duì)內(nèi)一直以全心全意為人民服務(wù)為宗旨，實(shí)現(xiàn)了中華民族的高度團(tuán)結(jié)，各族人民為中國(guó)的繁榮貢獻(xiàn)出自己的一份力量，對(duì)外中國(guó)一直實(shí)行和平外交政策，與他國(guó)搞好政治、經(jīng)濟(jì)關(guān)系，所以中國(guó)一直處于和平的狀態(tài)，適合經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，還有很多項(xiàng)目需要去開發(fā)，需要去建設(shè)。 2.1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境 中國(guó)自改革開放以來，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)一直處于高速發(fā)展階段，在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，國(guó)有經(jīng)濟(jì)一直處于經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主導(dǎo)地位。最近，中國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)情況更是令人興奮，中國(guó)超過德國(guó)，成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，因?yàn)?，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有很大的比例，房地產(chǎn)的發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

4、有很大的直接關(guān)系。 2.1.3社會(huì)環(huán)境 最近幾年由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的提高，國(guó)民GDP一直處于上升階段，人民的生活也由以前的溫飽問題到基本實(shí)現(xiàn)了小康社會(huì)的狀態(tài)，人們?cè)谙硎芪镔|(zhì)的時(shí)候，也開始注重精神的享受。并且最近的房?jī)r(jià)一直處于上升階段，前途一片美好，雖然國(guó)家有一定抑制房?jī)r(jià)的政策，但是房?jī)r(jià)的一直是為了讓房地產(chǎn)業(yè)更好的發(fā)展。所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展讓人們是十分看好的。 2.2區(qū)域環(huán)境 2.2.1城市的發(fā)展 最近幾年重慶在“五個(gè)重慶”的目標(biāo)下，開展了一系列的建設(shè)活動(dòng)，“五個(gè)重慶”中宜居重慶是比較重要的，而要宜居的首要因素是有一個(gè)穩(wěn)定的居住場(chǎng)所，那么房產(chǎn)的建設(shè)就是比較重要的，這不僅是為了城市的總體發(fā)展，也是為了人民

5、的生活水平能夠上升到一個(gè)新的階段，讓人們感到居住舒服是十分重要的。 2.2.2周邊地區(qū)的發(fā)展 睿城位于重慶大學(xué)大學(xué)城校區(qū)東門旁，大學(xué)城于2003年由人民政府批準(zhǔn)建設(shè)，有15所高校將會(huì)入住大學(xué)城，這為睿城周圍環(huán)境創(chuàng)造一個(gè)良好的文化氛圍提供了條件，并且人民政府為大學(xué)城的發(fā)展出了很多力，那么房地產(chǎn)業(yè)也肯定能從中收獲到很多有益的好處。并且大學(xué)城有很多著名企業(yè)入住，這為房產(chǎn)的配套創(chuàng)造了條件，人口數(shù)量也一直處于上升的階段，今后大學(xué)城一定會(huì)是一片繁榮的景象，是人民居住環(huán)境的首選。 2.2.3交通環(huán)境 睿城周圍有多條高速公路，并有在建的輕軌線路，可以快速到達(dá)城市的各個(gè)地方或者其他地區(qū)，為人們的出行帶來便利。2

6、.3小結(jié)由宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境分析可以得出，睿城房產(chǎn)將會(huì)為消費(fèi)者提高舒適的居住環(huán)境和便利的交通條件，故在重慶大學(xué)東門建造睿城房產(chǎn)是十分有必要的，這將是人們選擇居住環(huán)境的首要選擇。3.項(xiàng)目SWOT分析 3.1優(yōu)勢(shì)分析（Strength） 3.1.1 睿城擬建造在大學(xué)城，周圍有多所高等院校，大學(xué)城擁有深厚的文化底蘊(yùn)，為居住環(huán)境提供舒適的文化氛圍3.1.2 睿城擬準(zhǔn)備是由龍湖地產(chǎn)有限公司投資建設(shè)，龍湖擁有一流的管理團(tuán)隊(duì)和施工隊(duì)伍，設(shè)計(jì)建設(shè)的建筑有質(zhì)量的保證3.1.3 睿城建成之后，物業(yè)管理由龍湖提供，龍湖物業(yè)在業(yè)內(nèi)中享有很高的贊譽(yù)，能讓業(yè)主真真正正有家的感覺，并能為你的人生和財(cái)產(chǎn)提供安全保重3.1.4

7、 交通狀況良好，附近有多條高速公路線，并有在建的輕軌線路，為出行帶來方便3.1.5 地勢(shì)平坦，施工和材料的運(yùn)輸比較方便3.1.6 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，居住舒適度高，并且周圍環(huán)境幽靜，有助于人們休息3.2劣勢(shì)分析（Weakness）3.2.1 高速公路線路雖多，但公車數(shù)量不是很多3.2.2 周圍沒有大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，解決生活問題比較麻煩3.2.3 周圍娛樂設(shè)施比較缺乏，娛樂活動(dòng)比較受限制3.2.4 建筑位于郊區(qū)，距離市中心有較遠(yuǎn)距離，時(shí)間持續(xù)太久 3.2.5 周圍建設(shè)不是很全面，路面道路泥濘多 3.3機(jī)會(huì)分析（Opportunities）3.3.1 中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念，致使購(gòu)房的人口數(shù)量急劇增加3.

8、3.2 房地產(chǎn)業(yè)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的大部分，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有一定的扶持措施3.3.3 重慶市的快速發(fā)展，以及大學(xué)城的未來規(guī)劃，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展也是一個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì) 3.3.4睿城相對(duì)便宜的價(jià)格可以提升其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的競(jìng)爭(zhēng)力3.4威脅分析（Threaten） 3.4.1 雖然購(gòu)房的人口數(shù)量在增加，但人們的購(gòu)買力不是很強(qiáng)，主要是資金短缺3.4.2 國(guó)家修建的公租房，對(duì)商品房的銷售也有一定的影響3.4.3 周圍的小區(qū)建設(shè)數(shù)量比較多，且各有自己的特點(diǎn)，特別是萬(wàn)科之類著名品牌3.5綜合分析 睿城建設(shè)將擁有良好的建筑質(zhì)量，一流的物業(yè)管理，舒適的居住環(huán)境和便利的交通，在同類行業(yè)中享有良好的口碑，并且價(jià)格優(yōu)惠，能夠切實(shí)地

9、保障業(yè)主的人生的安全，再加上良好的市場(chǎng)前景，增加的人口數(shù)目，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供機(jī)會(huì)，雖然有公車數(shù)量不多、周邊環(huán)境有點(diǎn)泥濘、沒有大型的農(nóng)貿(mào)的市場(chǎng)等不利因素，還有市場(chǎng)變化的不利因素的威脅，但是，這個(gè)項(xiàng)目總之概括為優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)大于威脅，經(jīng)過分析，此項(xiàng)目理論上是一個(gè)應(yīng)該進(jìn)行投資的可行性項(xiàng)目，上升和利用的空間都比較大，具有強(qiáng)大的開發(fā)潛力。4.項(xiàng)目建設(shè)條件與選址 4.1項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模 根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目的建筑面積為34042m2，占地面積為8056m2，項(xiàng)目高95.2m，根據(jù)要求高層的建筑要求，高層都應(yīng)修筑地下室，故地上建筑面積為28001m2，總數(shù)為25層，地下室總面積為4042m2，有兩層

10、，可作為地下停車庫(kù)。建筑的容積率為4，建筑周圍綠化面積應(yīng)達(dá)到64%，建設(shè)的居住戶型為70-120m2，周圍的配套設(shè)施，在建設(shè)過程中，都同進(jìn)度的進(jìn)行。 4.2資源和原材料 4.2.1資源評(píng)述根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，所需要的資源甚多，在項(xiàng)目建設(shè)中，需要一流的管理團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行組織施工，進(jìn)行項(xiàng)目的協(xié)調(diào)進(jìn)行。需要專業(yè)的施工隊(duì)伍，施工隊(duì)伍應(yīng)有較強(qiáng)的專業(yè)能力以及誠(chéng)信、踏實(shí)肯干的、吃苦耐勞的精神，以確保建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量，需要良好的中層管理人員，進(jìn)行上層人員和基層施工人員的溝通。除了人，還應(yīng)有專業(yè)的施工設(shè)備，良好充足的設(shè)備，能保證施工的順利進(jìn)行，如期的完成工程。4.2.2原材料及主要輔助材料的供應(yīng)原材料及主要輔助材料，

11、先由組織的計(jì)劃管理組進(jìn)行計(jì)劃，做出需要的材料的種類以及數(shù)量，接著由采購(gòu)組聯(lián)系廠家直接供貨，并與相應(yīng)的供貨商簽訂購(gòu)貨合同，保證原材料供應(yīng)的不會(huì)中斷，不因材料的缺少而影響工期。特殊材料應(yīng)指定供貨商，以保證材料的數(shù)量與質(zhì)量。 4.3項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)的選擇 4.3.1自然條件重慶地區(qū)屬于亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，夏季炎熱，冬季寒冷多霧，年降水量比較充足，土質(zhì)良好結(jié)實(shí)，風(fēng)力強(qiáng)度低，對(duì)建筑物不構(gòu)成威脅，且在大學(xué)城地區(qū)，地址環(huán)境好，地勢(shì)平坦，方便施工，且不是地震多發(fā)地帶。氣候宜人，適合人類的居住。4.3.2基礎(chǔ)設(shè)施重慶大學(xué)城地區(qū)，交通發(fā)達(dá)，各種運(yùn)輸車輛都可進(jìn)入，方便材料的運(yùn)輸。且這邊有對(duì)應(yīng)的自來水公司、電力公司、天然

12、氣公司為其輸送水、電、氣，滿足人民基本生活的要求。在建設(shè)過程中的工業(yè)用水、電可得到很大的滿足，各種配套設(shè)施齊全，為施工的順利進(jìn)行提供了條件。 4.3.3社會(huì)的經(jīng)濟(jì)條件 重慶推行“五個(gè)重慶”以來，各個(gè)方面都得到快速的發(fā)展，特別是經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化，各種投資項(xiàng)目正如熱火朝天的進(jìn)行著，特別是大學(xué)城地區(qū)的潛力是不可估量的，建設(shè)實(shí)力正在組建增強(qiáng)。 4.3.4其他條件 選址在重慶大學(xué)出了滿足以上條件之外，還有一個(gè)重要有利條件就是其濃厚的文化內(nèi)涵，對(duì)小區(qū)的文化氛圍建設(shè)做好了鋪墊。 4.4項(xiàng)目投資建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目于2011年開始設(shè)計(jì)投資生產(chǎn)，預(yù)期工期為605天，施工工期為550天，預(yù)計(jì)六個(gè)多季度

13、，從2012年1月至2013年8月，其進(jìn)度控制表如下所示： 時(shí)間項(xiàng)目2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度2013年1季度2013年3季度1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月6月7月18月拆遷及場(chǎng)地平整前期及項(xiàng)目報(bào)建勘察設(shè)計(jì)基礎(chǔ)、地下室施工主體施工竣工驗(yàn)收?qǐng)@林綠化工程小區(qū)配套工程根據(jù)如上數(shù)據(jù)做出的項(xiàng)目建設(shè)投資建設(shè)表為：項(xiàng)目時(shí)間（半年）2012（上）2012（下）2013（上）2013（下）2014（上）建設(shè)投入進(jìn)度25%30%25%20%銷售進(jìn)度15%35%35%15%4.5現(xiàn)場(chǎng)布置 4.5.1出入口的布置在現(xiàn)場(chǎng)大門主出入口,搭建能反映企

14、業(yè)精神面貌,宣傳企業(yè)文化和施工現(xiàn)場(chǎng)概要介紹的企業(yè)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌，力求簡(jiǎn)潔醒目。門外張掛環(huán)境保護(hù)監(jiān)督牌，門外沿兩側(cè)圍墻懸掛噴繪彩色風(fēng)景、環(huán)保、人文宣傳畫，裝點(diǎn)周邊環(huán)境，為我市城市創(chuàng)衛(wèi)、美化環(huán)境增添一道亮麗風(fēng)景線。在現(xiàn)場(chǎng)大門主出入口,搭建能反映企業(yè)精神面貌,宣傳企業(yè)文化和施工現(xiàn)場(chǎng)概要介紹的企業(yè)標(biāo)識(shí)標(biāo)牌，力求簡(jiǎn)潔醒目?，F(xiàn)場(chǎng)主入口大門設(shè)置在現(xiàn)場(chǎng)的東南角。現(xiàn)場(chǎng)主干道路設(shè)置4.5m寬，場(chǎng)內(nèi)道路用碎石填筑,上鋪50mm厚中砂,再做150mm厚C20混凝土面層,全部硬化現(xiàn)場(chǎng)。并在攪拌站道路周邊做排水明溝,截面為200300mm。 4.5.2現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)建筑的搭建 現(xiàn)場(chǎng)搭建臨時(shí)的建筑設(shè)施以備施工人員和施工管理人員的居住和

15、辦公，其中包括：七間現(xiàn)場(chǎng)辦公室，一間會(huì)議室及一間微機(jī)資料室，另外在辦公區(qū)西側(cè)設(shè)置材料庫(kù)二間，辦公區(qū)中間設(shè)配電間一間；生活區(qū)臨建房屋共十三間，設(shè)置食堂、浴室、文娛活動(dòng)室、廁所各一間，宿舍九間，現(xiàn)場(chǎng)搭建臨建總面積815m2，辦公區(qū)、生活區(qū)室外設(shè)置花壇,營(yíng)造優(yōu)雅環(huán)境。其中臨時(shí)建筑設(shè)施的搭建情況如表所示：生產(chǎn)臨建表序號(hào)名 稱面積規(guī)格數(shù)量1現(xiàn)場(chǎng)辦公室2967.1520.72m2配電室7.52.53m3門衛(wèi)房11.93.453.45m 5養(yǎng)護(hù)室19.473.33m6庫(kù) 房39.666.6m7水泥庫(kù)39.666.6m8木工棚3666m9砂漿機(jī)棚3666m10鋼筋棚72612m生活臨建表序號(hào)名 稱面積規(guī)格數(shù)量

16、1職工宿舍2967.1520.72m2食 堂29.74.56.6m3飯 廳59.496.6 m4鍋爐房9.93.33 m5澡 堂21.83.36.6m6廁 所23.763.37.2m4.5.3現(xiàn)場(chǎng)建筑材料的堆放安排砂石堆場(chǎng)設(shè)置在砂漿攪拌站的附近，堆放整齊，并在堆場(chǎng)兩端設(shè)置磚墻圍擋。磚堆場(chǎng)設(shè)置在施工電梯井架的附近，方便施工運(yùn)輸。以上均采用砼面層硬化場(chǎng)坪。砂石堆場(chǎng)設(shè)置在砂漿攪拌站的附近，堆放整齊，并在堆場(chǎng)兩端設(shè)置磚墻圍擋。磚堆場(chǎng)設(shè)置在施工電梯井架的附近，方便施工運(yùn)輸。以上均采用砼面層硬化場(chǎng)坪。泥貯存在水泥庫(kù)中，門窗、木材、板材、地磚、墻磚、玻璃等存放在建筑物樓層內(nèi)。油漆、防水卷材、防水涂料、外墻涂

17、料等揮發(fā)性易燃、易爆材料存放在庫(kù)房?jī)?nèi)。5.項(xiàng)目投資與收益估算 5.1項(xiàng)目的投資估算工程項(xiàng)目于2012年1月開始一直到2013年8月份完工，實(shí)行竣工驗(yàn)收，計(jì)劃建設(shè)的建筑面積為34042m2，占地面積8056m2，在建設(shè)的過程中涉及的消耗費(fèi)用包括：設(shè)備及工、器具購(gòu)置費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用，預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期貸款利息，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和流動(dòng)資產(chǎn)投資。5.2固定資產(chǎn)投資的計(jì)算依據(jù)1.根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)土法及土地管理?xiàng)l例，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況及建勘提供的資料進(jìn)行估算；2.建筑安裝工程，根據(jù)重慶市市各類建筑工程社會(huì)平均成本情況估算；3.其他費(fèi)用根據(jù)國(guó)家計(jì)委計(jì)市場(chǎng)（1998）1398號(hào)文件

18、，結(jié)合工程實(shí)際進(jìn)行估算。其估算的各項(xiàng)的費(fèi)用如下表所示：項(xiàng)目總投資序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)價(jià)量單價(jià)總價(jià)建面單價(jià)說 明(萬(wàn)平方米）(元/m2)(萬(wàn)元)(元/m2)1土地費(fèi)用0.9 3000 2553 7503000元/m2,按土地面積算2前期工程費(fèi)用0.9 400340 100 400元/m2,按土地面積算，包括設(shè)計(jì)、勘查、人防、可研、招投標(biāo)費(fèi)、土地平整等3建安工程費(fèi)3.404228009532 476.5882800元/m2，按建筑規(guī)模算4基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)3.40426002043 600包括600元/m2，按建筑規(guī)模算，包括水電氣工程、道路管網(wǎng)、智能化、人防、園林工程等5不可預(yù)見費(fèi)-621 183 1、2、

19、3項(xiàng)和的5%6財(cái)務(wù)費(fèi)用-1509 443 1-5項(xiàng)和的10%7管理費(fèi)用-830 244 1-6項(xiàng)和的5%8營(yíng)銷費(fèi)用-704 207 銷售收入的3%9銷售稅費(fèi)-1291 379 即營(yíng)業(yè)稅，銷售收入的5.5%所得稅前投資3.404219423 570510所得稅-1011 297費(fèi)用總額3.4042-20434 60035.3項(xiàng)目的融資渠道 5.3.1建設(shè)項(xiàng)目可由房地產(chǎn)公司，自行出資解決資金問題，自有資金應(yīng)占總投資的40%左右。 5.3.2以房地產(chǎn)等物作為抵押，向銀行申請(qǐng)貸款。貸款的資金應(yīng)占總投資的60%左右。 5.3.3還可以想其他的投資人發(fā)出邀請(qǐng)，參與企業(yè)的投資項(xiàng)目，為建設(shè)貢獻(xiàn)出自己的資金。5

20、.4項(xiàng)目的收益預(yù)測(cè)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展達(dá)到一個(gè)新的銷售高潮，并且預(yù)計(jì)建設(shè)的項(xiàng)目處于交通方便、環(huán)境舒適的地段，相對(duì)同類房產(chǎn)中價(jià)格又比較便宜，質(zhì)量能得到保證，物業(yè)管理水平在行業(yè)中也享有很高的贊譽(yù)，并且所處的地段，地價(jià)相對(duì)來說比較便宜，建設(shè)的成本不是很高，擁有相當(dāng)大得利潤(rùn)空間，建設(shè)項(xiàng)目的投資一定能獲得很大的成功，具體的銷售收入表可以由銷售收入預(yù)測(cè)表中可以看出；表的具體內(nèi)容，如圖所示：銷售收入估算表產(chǎn)品類型2012（下）2013（上）2013（下）2014合計(jì)均價(jià)66006900700071005505銷售進(jìn)度15%35%30%20%100%銷售量（萬(wàn)m2）0.510631

21、.191471.021260.680843.4042銷售收入（萬(wàn)元）3370 8221 7149 4834 23574 由表中的內(nèi)容可以看出，隨著時(shí)間的推移，房?jī)r(jià)一直是處于上升狀態(tài)，房?jī)r(jià)隨著時(shí)間的增長(zhǎng)而上漲，說明建設(shè)項(xiàng)目能夠獲得更大的利潤(rùn)回報(bào)。6.財(cái)務(wù)分析6.1靜態(tài)利潤(rùn)分析睿城房產(chǎn)是以銷售居住房為主，當(dāng)房子完成高層的建設(shè)時(shí)，睿城房產(chǎn)就開始建設(shè)，剛開始的銷售價(jià)格為6600元/ ，預(yù)期銷售24個(gè)月，具體的銷售匯總表如下所示：利潤(rùn)表序號(hào)項(xiàng)目金額備注1銷售收入23574.0852稅前投入19432 3稅前利潤(rùn)4142 4所得稅1036 所得稅率25%5凈利潤(rùn)3107 6凈利潤(rùn)率（%）15.99%從此表

22、中可以看出，睿城房產(chǎn)建設(shè)投資的總額為1億9千萬(wàn)多元，銷售額達(dá)到2億3千萬(wàn)多元，凈利潤(rùn)率達(dá)到15.99%，說明此項(xiàng)目為可行性研究項(xiàng)目。6.2動(dòng)態(tài)分析 根據(jù)上述數(shù)據(jù)對(duì)睿城房產(chǎn)，做出動(dòng)態(tài)分析計(jì)算，計(jì)算的結(jié)果如下表所示：現(xiàn)金流量表項(xiàng)目時(shí)間（半年）合計(jì)1 2 3 4 5 1 現(xiàn)金流出2614 6303 5886 4135 1446 20384 投資進(jìn)度15%35%30%20%100%1.1建設(shè)投資2263 5281 4527 3018 15089 1.2期間費(fèi)用351 837 907 724 145 2818 1.2.1財(cái)務(wù)費(fèi)用226 528 453 302 1509 1.2.2管理費(fèi)用124 207

23、207 207 747 1.2.3營(yíng)銷費(fèi)用0 101 247 214 145 707 1.3銷售稅費(fèi)185 452 393 266 1297 1.4所得稅1036 0 2 現(xiàn)金流入0 3370 8221 7149 4834 23574 2.1銷售收入0 3370 8221 7149 4834 23574 3 靜態(tài)分析3.1 凈現(xiàn)金流量-2614 -2933 2335 3014 3387 3190 3.2 累計(jì)凈現(xiàn)金流量-2614 -5547 -3212 -198 3190 靜態(tài)投資回收期4.07 4 動(dòng)態(tài)分析折現(xiàn)率14%4.1 現(xiàn)值-2293-22571576 1785 1759 570 4.2 累計(jì)現(xiàn)值-2293-4550-2974-1189570 4.3 NPV570 4.4 IRR19%4.5 動(dòng)態(tài)投資回收期4.68 由此表可以看出，當(dāng)土地價(jià)格為3000元/ 時(shí)，房產(chǎn)的內(nèi)部收益率為19%，比社會(huì)折現(xiàn)率1