1、附件 6：關(guān)于投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（征求意見稿）的起草說明為便于注冊資產(chǎn)評估師、 委托方和評估報告使用者、 監(jiān)管方以及其他相關(guān)部門有關(guān)人士全面理解投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見 （征求意見稿）（以下簡稱“指導(dǎo)意見”）的內(nèi)容和相關(guān)背景，更好地提出修改意見，現(xiàn)將有關(guān)起草情況說明如下：一、 制定本評估指導(dǎo)意見的必要性投資性房地產(chǎn)是現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)中的重要資產(chǎn)， 是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。投資性房地產(chǎn)評估也是以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估的重要組成部分，是隨著新會計準(zhǔn)則的發(fā)布和公允價值計量模式的采用發(fā)展起來的新興資產(chǎn)評估行為。 制定本指導(dǎo)意見對于適應(yīng)會計準(zhǔn)則的變化、規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、指導(dǎo)實踐、提高執(zhí)業(yè)水平都具有重要

2、意義。（一）適應(yīng)會計準(zhǔn)則新變化的需要目前，國際會計準(zhǔn)則中越來越多地采用了公允價值。 2006 年，我國新發(fā)布的會計準(zhǔn)則也引入了公允價值的概念和計量模式。其中，企業(yè)會計準(zhǔn)則第 3 號投資性房地產(chǎn) 是企業(yè)會計準(zhǔn)則體系中新增的一項重要內(nèi)容， 目的是為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、 計量和相關(guān)信息的披露。國際上較通行的公允價值的確定做法是由評估專業(yè)人士為公允1 / 7價值的確定提供專業(yè)意見。 為滿足這種新興評估市場領(lǐng)域的需求，中評協(xié)制定了以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行），自 2007 年 12月 31 日起施行。本指導(dǎo)意見是針對資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)以及以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）中

3、涉及到投資性房地產(chǎn)評估部分提出的具體指導(dǎo)性要求。（二）進(jìn)一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、保護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益的需要投資性房地產(chǎn)評估是專業(yè)性非常強(qiáng)的一個領(lǐng)域，以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估作為評估行業(yè)的新興業(yè)務(wù)，與會計準(zhǔn)則的相關(guān)性較高。為便于評估報告使用者準(zhǔn)確理解投資性房地產(chǎn)的評估行為，保護(hù)資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人的合法權(quán)益， 非常有必要制定符合投資性房地產(chǎn)評估特點的專門的指導(dǎo)意見， 以規(guī)范投資性房地產(chǎn)的評估行為。（三）適應(yīng)市場和提高執(zhí)業(yè)水平的需要隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 各種與評估業(yè)務(wù)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為日益頻繁，特別是以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)已成為具有連續(xù)性特點的常規(guī)性評估業(yè)務(wù)。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展對資產(chǎn)評估提出了更

4、高的要求，包括服務(wù)規(guī)范化、有效化、快捷化、國際化等。為滿足以財務(wù)報告為目的的評估要求，提高投資性房地產(chǎn)評估的執(zhí)業(yè)水平，更好地服務(wù)于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，評估行業(yè)迫切需要有專門的指導(dǎo)意見用以指導(dǎo)投資性房地產(chǎn)的評估實踐。二、 國際上投資性房地產(chǎn)評估規(guī)范情況介紹2 / 7隨著公允價值計量模式在國際會計準(zhǔn)則中的引入， 國際會計界對如何確定公允價值、 提高公允價值計量的可靠性等方面與國際評估界進(jìn)行了溝通，增進(jìn)了雙方的了解， 對在會計準(zhǔn)則中確立評估行業(yè)的地位起到了積極的促進(jìn)作用。 國際評估準(zhǔn)則委員會、 美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會以及歐盟等一些國家的評估協(xié)會在制訂相應(yīng)的評估準(zhǔn)則時均十分關(guān)注會計準(zhǔn)則方面的發(fā)展趨勢， 針

5、對會計準(zhǔn)則的變化做出了相應(yīng)的調(diào)整，特別是在規(guī)范公允價值計量的評估方面， 如投資性房地產(chǎn)評估領(lǐng)域。在英國，英國皇家特許測量師學(xué)會（ RICS）從 70 年代開始制定以財務(wù)報告目的的評估操作規(guī)范， 對涉及投資性房地產(chǎn)評估等方面均做出了專門的規(guī)定。三、 起草的指導(dǎo)思想如何借鑒國際上的做法， 同時結(jié)合實際情況， 制定符合我國國情的投資性房地產(chǎn)評估規(guī)范， 指導(dǎo)意見專家組經(jīng)過認(rèn)真研究，在起草過程中確定了以下指導(dǎo)思想?！懊鞔_定位”。指導(dǎo)意見在評估準(zhǔn)則體系中的層次是定位在評估基本準(zhǔn)則、具體準(zhǔn)則和評估指南之下，是對以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）中涉及到投資性房地產(chǎn)評估的部分提出的具體指導(dǎo)性要求。指導(dǎo)意見作為

6、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系的組成部分，同樣體現(xiàn)了維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益的宗旨?！巴怀鲋攸c，強(qiáng)調(diào)專業(yè)” 。指導(dǎo)意見作為評估準(zhǔn)則體系的重要組成部分，要充分體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)評估的特點，凸顯其專業(yè)性。在準(zhǔn)則起草過程中，已發(fā)布的 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)中有規(guī)定的3 / 7內(nèi)容，指導(dǎo)意見都不再重復(fù)，重點對投資性房地產(chǎn)評估在滿足以財務(wù)報告為目的的評估中獨特的或共性的問題進(jìn)行規(guī)范， 力求詳略得當(dāng)?！俺浞帚暯印?。同以財務(wù)報告為目的的評估指南 （試行）一樣，指導(dǎo)意見也強(qiáng)調(diào)了評估與會計、審計的銜接，要求評估在服務(wù)于財務(wù)報告時，要充分關(guān)注會計準(zhǔn)則的要求， 將評估和會計上的投資性房地產(chǎn)概念進(jìn)行了銜接，突出了服務(wù)

7、于財務(wù)報告目的的特點?！敖梃b國際，兼顧國情” 。指導(dǎo)意見起草過程中注意借鑒國際經(jīng)驗，力求使一些基本名詞、概念、術(shù)語、方法與國際接軌，以利于促進(jìn)行業(yè)的國際化。同時， 兼顧了我國的國情、評估實踐和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況，在投資性房地產(chǎn)評估規(guī)范的制訂方面充分考慮了我國的實際情況，沒有簡單地模仿或照搬國外的條款。四、 起草過程2008 年 3 月，中評協(xié)確定了投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（征求意見稿）起草項目組。項目組多次召開起草工作會議，收集、翻譯了國外投資性房地產(chǎn)評估方面的大量資料，對投資性房地產(chǎn)評估涉及的重要名詞、術(shù)語、 價值類型、評估方法及評估理論等系列問題進(jìn)行了深入研究，總結(jié)了國內(nèi)投資性房地產(chǎn)評估的

8、實踐經(jīng)驗和研究成果，形成自己的基礎(chǔ)研究成果，通過對其進(jìn)行歸納、提煉后形成草稿，并就草稿在行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行了廣泛討論， 征求了審計師及相關(guān)評估專家的意見，集思廣益，數(shù)易其稿，于2009 年 8 月形成了本征求意見稿。五、 主要內(nèi)容4 / 7本指導(dǎo)意見包括 “引言”、“基本要求”、“評估對象”、“評估方法”、“評估披露”和“附則” ，共六章 33 條?！耙浴?主要內(nèi)容包括： 制定目的和依據(jù)； 相關(guān)定義；適用范圍?！盎疽蟆敝饕獌?nèi)容包括：評估原則；從事投資性房地產(chǎn)評估應(yīng)當(dāng)具備基本知識、經(jīng)驗和專業(yè)勝任能力；執(zhí)行評估業(yè)務(wù)的可行性；了解相關(guān)會計準(zhǔn)則的要求并與會計師進(jìn)行充分的溝通；評估基準(zhǔn)日；價值類型；現(xiàn)場

9、勘察的要求?！霸u估對象”主要內(nèi)容包括：評估對象的明確；評估對象的主要特征；評估對象及其公允價值的具體內(nèi)容?！霸u估方法”主要內(nèi)容包括：方法選擇；信息收集；市場法、收益法、成本法的運用及其基本要求?！霸u估披露”主要內(nèi)容包括：評估報告出具的基本要求；評估報告的披露內(nèi)容和具體要求。“附則”主要明確準(zhǔn)則生效日期。六、 重要事項說明（一）關(guān)于投資性房地產(chǎn)的定義投資性房地產(chǎn)是指導(dǎo)意見所涉及到的重要定義之一，有別于一般的不動產(chǎn)。指導(dǎo)意見中的投資性房地產(chǎn)除了強(qiáng)調(diào)其實物、權(quán)益、區(qū)位等屬性外，還十分注意與企業(yè)會計準(zhǔn)則第 3 號投資性房地產(chǎn)及應(yīng)用指南中的相關(guān)定義的銜接。（二）關(guān)于投資性房地產(chǎn)評估的定義對投資性房地產(chǎn)評

10、估進(jìn)行定義對于明確執(zhí)業(yè)行為具有重要意義。5 / 7投資性房地產(chǎn)評估體現(xiàn)了“以財務(wù)報告為目的的評估” ，由于以財務(wù)報告為目的的評估是基于企業(yè)會計準(zhǔn)則或相關(guān)會計核算、披露的要求，因此，在遵循評估準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上， 還要參照相關(guān)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，以滿足會計信息的需要。（三）關(guān)于評估對象由于投資性房地產(chǎn)的特殊性，以及以財務(wù)報告為目的這一要求，在投資性房地產(chǎn)評估實踐中，明確評估對象是十分重要的工作。指導(dǎo)意見將評估對象單獨作為一章加以規(guī)范，要求注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象的具體內(nèi)容、主要特征，并與委托方、會計師充分協(xié)商，充分關(guān)注評估對象的特點對滿足財務(wù)報告為目的這一要求的影響。（四）關(guān)于專業(yè)溝通與信息可靠性的評估

11、基本要求指導(dǎo)意見 為滿足會計信息可靠性的要求，在評估基本要求中規(guī)定了評估師要與企業(yè)、 注冊會計師等相關(guān)方進(jìn)行溝通， 與委托方協(xié)商執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估的可行性， 更好地理解投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)會計準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)定的要求。 同時，還要求注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)獲取充分信息，并進(jìn)行審慎分析，確信信息來源是可靠和適當(dāng)?shù)?。（五）關(guān)于評估價值類型與會計計量屬性銜接的規(guī)定指導(dǎo)意見規(guī)定“在符合會計準(zhǔn)則計量屬性規(guī)定的條件時，會計準(zhǔn)則下的投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則下的市場價值”。該規(guī)定成為連接評估價值定義與會計計量屬性的重要橋梁，將評估的價值類型與會計屬性進(jìn)行了銜接， 將會計計量屬性中的特殊規(guī)定直接作為評估的價值類型， 避免了相關(guān)定義上的分歧， 保持6 / 7了理解上的一致性，能夠更為有效地服務(wù)于會計計量的特定要求。（六）關(guān)于以財務(wù)報告為目的的評估方法的特殊要求指導(dǎo)意見在評估方法的選擇、評估數(shù)據(jù)、相關(guān)的考慮因素等方面突出了以財務(wù)報告為目的的評估的特點，其中：1. 確立了市場法和收益法是投資性房地產(chǎn)評估的適宜方法。同時，規(guī)定可以借助其他方法得出投資性房地產(chǎn)的公允價值， 或價值分析意見，充分滿足以財務(wù)報告為目的的評