1、南京上河明苑市場(chǎng)調(diào)研分析目 錄第一部分、城南區(qū)域房地產(chǎn)狀況一、城南區(qū)域房地產(chǎn)狀況簡(jiǎn)介二、城南區(qū)域的四大片區(qū)第二部分、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析一、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案戶型配比及消化情況三、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案詳細(xì)分析四、該地區(qū)市場(chǎng)綜述第一部分、城南區(qū)域房地產(chǎn)狀況一、城南區(qū)域房地產(chǎn)狀況簡(jiǎn)介城南區(qū)域包括南至寧南新區(qū)，東至大明路及以東片區(qū)，西接長(zhǎng)虹路，北抵建康路沿線的區(qū)域，基本涵蓋秦淮區(qū)和雨花區(qū)大部分，區(qū)內(nèi)交通暢達(dá)，環(huán)境優(yōu)美，夫子廟古跡勝景、雨花臺(tái)風(fēng)景區(qū)，依山傍水、 秦淮河蜿蜒流過(guò)。 同時(shí)，城南所在的區(qū)域沉積了南京古都輝煌的歷史，夫子廟、 白鷺洲、中華門(mén)、秦淮河等人文景觀一直是南京人的驕傲。自古以來(lái)便是人文

2、薈萃、商賈云集之地，素有“江南佳麗地 ”之美譽(yù)，可以說(shuō)城南板塊的優(yōu)勢(shì)在于自然與人文的雙優(yōu)越。城南板塊從地理上來(lái)講，可謂是前有輻射，后有依托。隨著南京市“南延?xùn)|進(jìn) ”城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，門(mén)東地區(qū)改造的加快， 秦淮河綜合治理等系列最大的舊城改造項(xiàng)目的推進(jìn)，城南板塊的市場(chǎng)空間將逐步釋放。 舊機(jī)場(chǎng)的搬遷， 江寧撤縣建區(qū)后的蓬勃發(fā)展，使得位于市場(chǎng)中心和江寧銜接地帶的城南將受兩頭經(jīng)濟(jì)、 文化等多方面的輻射，發(fā)展勢(shì)頭不可估量，從當(dāng)初怡馨花園、 楓丹白露、一品嘉園等秦虹一帶樓盤(pán)的熱銷(xiāo)也證明了市場(chǎng)空間釋放的巨大能量。經(jīng)過(guò)近些年的發(fā)展建設(shè)， 城南已不僅僅局限于人們印象中的老民宅舊居，現(xiàn)在的城南板塊已被賦予了新的含

3、義。 雖然房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)地域性很強(qiáng)的項(xiàng)目，但隨著城南諸多城市建設(shè)和環(huán)境建設(shè)一系列改造的進(jìn)行， 隨著城南居住環(huán)境和生活環(huán)境的逐步改善，人們印象中的破民居漸漸消失，城南舊城的概念將逐步淡出歷史舞臺(tái)。城南的變遷將會(huì)吸引越來(lái)越多的購(gòu)房者選擇城南.拆遷是現(xiàn)在老城南談?wù)撟疃嗟脑掝}，半年時(shí)間， 這里的拆遷居民將創(chuàng)紀(jì)錄地增加，僅賽虹立交橋沿線就超過(guò) 3000 戶。大規(guī)模的拆遷改造對(duì)于市政建設(shè)和環(huán)境治理等諸多方面來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)利好消息。據(jù)悉，圍繞改造的老房出新、燈光亮化、拆違工作等將進(jìn)一步開(kāi)展。以夫子廟、白鷺洲、中華門(mén)、雨花臺(tái)為龍頭的秦淮風(fēng)光帶貫穿城南，這里將出現(xiàn)更多的新亮點(diǎn)。而對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)， 舊城改造不僅使

4、其所處環(huán)境得到改善，更為其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)帶來(lái)大批由于拆遷而急需購(gòu)房的潛在消費(fèi)群體，調(diào)研數(shù)據(jù)表明，城南老百姓在購(gòu)房時(shí)有超過(guò)60% 的消費(fèi)群依舊選擇城南。二、城南區(qū)域的四大片區(qū)城南板塊又可分成以下四個(gè)片區(qū)1、地鐵片區(qū)以雨花臺(tái)為軸心，雨花南路和雨花西路之間孕育著近10個(gè)新盤(pán)。他們都位于中華門(mén)和安德門(mén)地1 / 7鐵出口附近，2005 年 9 月南京地鐵將正式運(yùn)行，地鐵效應(yīng)無(wú)疑是該片區(qū)最大的賣(mài)點(diǎn)。但周邊配套還有待完善，缺乏大型購(gòu)物場(chǎng)所是目前該片區(qū)一大不足，本片區(qū)項(xiàng)目大多于今年下半年已集中上市，單價(jià)從4200 元 -5500 元不等。片區(qū)范圍：西起長(zhǎng)虹路、東至雨花臺(tái)、北接雨花西路、南至雨花南路已有項(xiàng)目：金蘭灣

5、、中廣廈、百匯景田、四季經(jīng)典、花好月苑、格林美地、德宏山莊（二期）、南大地、中浩地產(chǎn)、龍福山莊（已基本售完）2、大明路片區(qū)城南板塊屬于起步較早的區(qū)域，大型生活居住區(qū)秦虹小區(qū)就在其中。大明路汽車(chē)經(jīng)濟(jì)在一定程度上帶動(dòng)了當(dāng)?shù)厝藲獾木奂?。兩年多前該片區(qū)售價(jià)在3000 元左右，一些項(xiàng)目單價(jià)甚至低于3000元，但目前平均單價(jià)已突破4500 元大關(guān)，不過(guò)現(xiàn)有居民素質(zhì)在一方面局限了該片區(qū)進(jìn)一步突破，供應(yīng)體量以中檔項(xiàng)目為主。片區(qū)范圍：西起城東干道、東至大明路、北接秦淮河、南抵寧栗公路已有項(xiàng)目：商茂鑫園、九龍雅苑、大明花園風(fēng)光里、同創(chuàng)九龍盛世園、良城美景、御水灣等。3、中山南路沿線片區(qū)在城南四大片區(qū)中，該片區(qū)是距

6、市中心最近的區(qū)域，交通便捷是該地區(qū)最大的一個(gè)亮點(diǎn)。此外，緊鄰秦淮河和中華門(mén)城堡，自然條件較為優(yōu)越。該片區(qū)也是一個(gè)價(jià)位較高的區(qū)域，接近門(mén)東地區(qū)的整體價(jià)格。從地段上分析，該板塊是市區(qū)內(nèi)其它板塊消費(fèi)群的首選。片區(qū)范圍：中山南路沿線及周邊已有項(xiàng)目：中江美河、水榭華庭、秦淮房產(chǎn)金陵明珠、聚寶園、家天下?城市桃源等4、門(mén)東片區(qū)習(xí)慣上所說(shuō)的南京“富人區(qū) ”說(shuō)的就是該片區(qū)，生活交通便利、人文氣息濃郁是這里最大的特色。隨著中山南路沿線和寧南等區(qū)域的快速發(fā)展，這里發(fā)展速度也逐漸加快，近年來(lái)該區(qū)域的樓盤(pán)價(jià)位也逐漸升高。片區(qū)范圍：西南起中華門(mén)城堡、東至江寧路、北接夫子廟已有項(xiàng)目：一品嘉園、宏圖?上花園、逸景園、仁恒.

7、翠竹園等第二部分、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析一、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)個(gè)案基本情況調(diào)研表個(gè)案名稱(chēng)位置總體規(guī)模棟數(shù)套數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間交付時(shí)間總銷(xiāo)售率開(kāi)發(fā)商商茂新園大明路占地 25974 平米，建筑面積3 萬(wàn)，2 棟多層4 棟小高層350 2003-8-18 2005-7 80%以上商茂房地產(chǎn)九龍雅苑大明路 98 號(hào) 總占地2.4 萬(wàn)平米，建筑面積4 萬(wàn)，2 棟多層4 棟小高層312 2004-9-18三期2005-8 80%九龍房地產(chǎn)鑫園 . 凱旋城白下區(qū)光華路2 號(hào) 鑫園森林海三期，以 90 多平米兩房為主6 棟小高層78 2004-8 2004-12基本售完南京金大地建設(shè)清新家園2 / 7白下區(qū)光華東路北側(cè)

8、總占地 6.3萬(wàn)平米，建筑面積 11 萬(wàn) 8 棟多層2 棟小高層238 2004-10-16 2005-11銷(xiāo)售過(guò)半鴻信房地產(chǎn)同創(chuàng) ?九龍盛世園 大明路與秦虹路的交匯處占地面積2.8 萬(wàn)平米，建筑面積近6萬(wàn)平米 3棟多層4 棟小高層370 2004-8 2005-8 70%以上 南京同創(chuàng)房地產(chǎn)良城美景秦淮區(qū)秦虹南路占地面積15 萬(wàn)平米，建筑面積近29萬(wàn)平米 9棟多層4 棟小高層480 2004-11 2006-4一期售完二期剛發(fā)售30% 南京致壹房產(chǎn)御水灣中和橋北村 1號(hào) 占地面積15 萬(wàn)平米，建筑面積近29萬(wàn)平米50 棟多層10 多棟小高層 2000 2004-6 2005 年底 一期銷(xiāo)售

9、65% 南京錢(qián)塘房產(chǎn)由個(gè)案基本情況調(diào)研表中的調(diào)研數(shù)分析，以本案參照的7 個(gè)對(duì)比樓盤(pán)來(lái)看，共推出多層約40 棟，小高層約 15 棟，小高層所占比例較低，這與南京當(dāng)?shù)兀ㄓ绕涫浅悄希┤藗兊馁?gòu)房習(xí)慣有密切關(guān)系。另外，本案附近在售樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況較好，除部分面積較大的滯銷(xiāo)套型外，已基本無(wú)房可賣(mài)?？v觀本案周邊樓盤(pán)， 其定位基本為中等檔次，開(kāi)盤(pán)后的消化情況較為良好，這從另一個(gè)側(cè)面反映了中低檔樓盤(pán)的需求空間較大。目前本案周邊樓盤(pán)的均價(jià)在4700左右，從需求調(diào)研的數(shù)據(jù)來(lái)看，欲購(gòu)本區(qū)域商品房的目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)于這一區(qū)域的心理價(jià)位多數(shù)集中在4500-5000元 /平米。從供應(yīng)的總體情況看，本案所處區(qū)域內(nèi)，較高品質(zhì)、高品味的

10、高檔樓盤(pán)目前尚是市場(chǎng)空缺。從需求層次理論角度來(lái)說(shuō)， 本區(qū)域高端需求是存在的， 這一點(diǎn)從該區(qū)域消費(fèi)者的市場(chǎng)反映也可以看出。但如何做出符合需求的產(chǎn)品以刺激這部分潛在需求使之變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求將是問(wèn)題的關(guān)鍵所在。二、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案戶型配比及消化情況項(xiàng)目名稱(chēng)樓層規(guī)劃面積范圍（平米）主力面積（平米）價(jià)格（平米/元）戶型配比主力總價(jià)熱 銷(xiāo)滯 銷(xiāo)起價(jià)均價(jià)面積比例（萬(wàn)元）面積樓層原因面積樓層原因商茂新園6 層 /12 層 85-120 85-90 4500多層 5300 小高層 5000 85-89100-105110-120 40%40%20% 40-50 85-89 各樓層套型合理，總價(jià)低105/120 各樓層 戶型

11、結(jié)構(gòu)不合理九龍雅苑6 層 /9 層 86-120 120 4500 4800 86-883 / 799-108120 26%42%32% 47-51 86 各樓層 套型合理，總價(jià)低120 各樓層 戶型結(jié)構(gòu)不合理鑫園 . 凱旋城9-11 層 90-11090 5400 5000 92-100110-115120 60%30%10% 48-56 100 各樓層 已形成品牌120 各樓層 量多，面積大價(jià)格高清新家園6 層 /11 層 86-201 114-127 4780 4960 86114-127148-201 9%77%14% 55-58 86-114各樓層套型合理，總價(jià)低148-201頂樓面

12、積大樓層不好同創(chuàng) ?九龍盛世園6 層 /12 層 80-150 88-112 4800 5200 8890-112150 30%45%10% 48-59 88各樓層各樓層150各樓層 面積大總價(jià)高良城美景6 層 70-160 80-120 4200 4700 7080-120120-160 10%60%30% 45-55 7080-100各樓層各樓層160頂樓面積大總價(jià)高御水灣6 層 40-140 100-120 5000 5400 40-70100-120120-140 20%50%30% 58-70 107 各樓層套型合理，總價(jià)低4 / 7三、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案詳細(xì)分析1、商茂新園 基本情況商茂新園

13、住宅小區(qū)位于秦淮區(qū)大明路西，由商茂房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，商茂新園占地25974 平米，總建筑面積 3 萬(wàn)多平米，住宅包括 4棟小高層和 2 棟多層，可以入住350 戶人，商茂新園綠化率在 45% 左右，套型面積在80 110平方之間。純住宅項(xiàng)目，沒(méi)有商業(yè)門(mén)面。 主力戶型，主力面積戶型有兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d，主力面積為85.38 89.32平方米。 銷(xiāo)售進(jìn)度商茂新園第一期推出的為01 、 02 、 03 、 04 棟，共 248套。目前 84.38 平米和 89.32平米的戶型銷(xiāo)售率為90 ， 104.39平米的銷(xiāo)售率為75 以上， 99.81平米的銷(xiāo)售率為 90 ， 87.77 平米的銷(xiāo)售率為80 。

14、 在售價(jià)格商茂新園 8 月 18 日開(kāi)盤(pán)，起售價(jià)為4500元 /平米，最高價(jià)為5600元 /平米，均價(jià)多層 5300 元 /平米，小高層 5100 元 /平米。樓層差價(jià)為50 元。 工程進(jìn)度目前小高層已經(jīng)將近封頂，多層在建，預(yù)計(jì)2005 年 7月份交付使用。2、九龍雅苑 項(xiàng)目概況：九龍雅苑三期位于秦淮區(qū)大明路，由兩棟小高層住宅組成，內(nèi)有中心花園、會(huì)所、幼兒園以及各類(lèi)健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等相關(guān)配套。開(kāi)發(fā)商為江蘇五友房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。純住宅項(xiàng)目， 沒(méi)有商業(yè)門(mén)面。 銷(xiāo)售進(jìn)度9 月 13 日 9 月 17 日實(shí)行排號(hào)登記選房制，9 月 18 日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天交納2 萬(wàn)元定金即可訂購(gòu)住房。總銷(xiāo)售達(dá)到80% 以上，基

15、本進(jìn)入尾盤(pán)。 主力戶型本期開(kāi)盤(pán)共推出 146 套房源，主力戶型為 96 平米的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)和 137 平米的三房?jī)蓮d一衛(wèi)。其余在售戶型還有 105 平米、 107 平方米、 110 平米和 120 平米的三房?jī)蓮d一衛(wèi)和 132 平米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)。 在售價(jià)格及銷(xiāo)售情況九龍雅苑三期起售價(jià)4500 元，最高價(jià)格在5100 元左右，均價(jià)為4800 元。開(kāi)盤(pán)前期，絕大部分房源已被登記預(yù)定。在9 月 18 日開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，售樓處接待交納定金購(gòu)房的客戶量較大。截止到11 月份中旬，銷(xiāo)售基本進(jìn)入尾盤(pán)階段。3、鑫園 .凱旋城 項(xiàng)目概況：鑫園 . 凱旋城為鑫園森林海的三期工程，利用森林海業(yè)已形成的樓盤(pán)品牌以及金大地

16、開(kāi)發(fā)品牌效應(yīng)，該項(xiàng)目目前已基本銷(xiāo)售完畢！ 主力戶型本期開(kāi)盤(pán)共推出 80 套房源，主力戶型為 90-120 平米的二房?jī)蓮d一衛(wèi)。該戶型從市場(chǎng)反映看目前比較受南京市民的青睞。4、清新家園 項(xiàng)目概況：5 / 7清新家園位于白下區(qū)光華路東側(cè)，距離南京市主城區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，由8 棟多層，兩棟小高層組成，內(nèi)有會(huì)所、幼兒園以及各類(lèi)健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等相關(guān)配套。開(kāi)發(fā)公司為南京鴻信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。 銷(xiāo)售進(jìn)度10 月中旬開(kāi)盤(pán)，截止到目前短短一個(gè)月中銷(xiāo)售卻已經(jīng)達(dá)到50% 以上。 主力戶型本期開(kāi)盤(pán)共推出 238套房源，主力戶型為 114-128的三房?jī)蓮d二衛(wèi)，戶型設(shè)計(jì)比較合理。 在售價(jià)格及銷(xiāo)售情況清新家園起售價(jià) 4780元

17、，最高價(jià)格在5300元 /左右，均價(jià)為4960 元。是本片區(qū)消化速度比較快的樓盤(pán)。5、同創(chuàng) -九龍盛世園基本狀況同創(chuàng) ?九龍盛世園位于城東南大明路與秦虹路的交匯處，緊靠南京外秦淮河，占地面積2.8 萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積近6 萬(wàn)平方米，由三棟多層、四棟小高層住宅及臨街的商鋪圍合而成。小區(qū)毗鄰大型成熟社區(qū)秦虹小區(qū)與南京市汽車(chē)一條街大明路，盡享大明路便利的城市交通與秦虹路完善的生活配套。開(kāi)發(fā)商南京同創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司結(jié)合同創(chuàng)信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)在IT 智能化方面的優(yōu)勢(shì)， 開(kāi)發(fā)出了擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的社區(qū)智能化系統(tǒng)，本小區(qū)也將成為城東南地區(qū)最具特色且具較高水準(zhǔn)的智能化小區(qū)。沿大明路有部分商業(yè)門(mén)面，一、二層

18、捆綁，均價(jià)10000 元 /平米。在售價(jià)格同創(chuàng) ?九龍盛世園在售價(jià)格：目前均價(jià)5200 元 /平米。主力戶型，主力面積同創(chuàng) ?九龍盛世園小區(qū)戶型以集約型三房?jī)蓮d、兩房?jī)蓮d為主， 面積主要集中在88-112 平方米左右，同時(shí) 130 的三房舒適戶型比例達(dá)到30% 。銷(xiāo)售率同創(chuàng) ?九龍盛世園的銷(xiāo)售進(jìn)入三期，目前還剩100 多戶，其他全部售出。銷(xiāo)售率達(dá)到70% 以上。6、良城美景 項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于秦淮區(qū)秦虹南路，該小區(qū)占地面積約為15 萬(wàn)平方米，建筑面積約為29萬(wàn)平方米，多層和小高層共 36 棟，分兩期銷(xiāo)售，一期為13 棟，包括 9棟多層和4 棟小高層，共 480戶，面積從 70 平方米到160

19、平方米，一期2003年 10 月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)均價(jià)為3900元 / 平米，現(xiàn)已全部售磬。良辰美景二期11 月份開(kāi)盤(pán)，共推出1000 套房源。由多層和小高層共21 棟組成。純住宅項(xiàng)目，沒(méi)有商業(yè)門(mén)面。 在售價(jià)格起售價(jià)有部分特賣(mài)房4100元 / 平米，項(xiàng)目均價(jià)4700元 / 平米。 二期戶型二房二廳為 80-90 平米，三房?jī)蓮d為90-120平米，復(fù)式120-180 平米。 推盤(pán)進(jìn)度一期已售完良城美景二期11 月份開(kāi)盤(pán)，共推出 1000套房源，由多層和小高層共21 棟。主力套型三房?jī)蓮d，主力戶型面積80 180 平方米。均價(jià)4700 元。開(kāi)盤(pán)一個(gè)來(lái)月，銷(xiāo)售率達(dá)到30%左右。 工程進(jìn)度一期已經(jīng)基本裝修完畢

20、，交付時(shí)間為今年年底。二期到06 年交付，二期工程剛起步。7、名城御水灣 基本狀況6 / 7該項(xiàng)目由南京錢(qián)塘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，具體位置在中和橋北村1 號(hào)（原來(lái)的制藥廠地塊），南臨秦淮河景觀帶，北鄰鑫園，西接光卡路，占據(jù)約700 米濱河風(fēng)景帶。整個(gè)項(xiàng)目占地面積有 17 萬(wàn)平方米，建筑面積23 萬(wàn)平方米，計(jì)劃分兩期開(kāi)發(fā)。規(guī)劃當(dāng)中包括60 多幢住宅，以多層（ 6 層）為主，還有部分小高層（11 層），并推出挑高5 米的單身住宅。樓盤(pán)面積從40平方到 140 平方不等，主力戶型100-120平方的三房?jī)蓮d。整個(gè)小區(qū)南面臨河布置4 6 層的住宅樓，中部和北部靠近鐵路區(qū)域配有少量小高層，建筑布局

21、高低錯(cuò)落，樓間距1： 1.3 。在御道街南沿線布有商業(yè)門(mén)面，銷(xiāo)售時(shí)間未定，價(jià)格未定。 主力戶型，主力面積名城御水灣面積以120 平米三房?jī)蓮d為主，有230多套；另有89 平米 10 多套， 94 平米 10多套。起售價(jià) 5150元 /平米，多層均價(jià) 5350元 /平米，小高層 5400/ 平米，樓層差價(jià) 50 100 元。其中，延伸后御道街的30 棟、 36 棟、 37棟 1 2 層為臨街商鋪。 推盤(pán)節(jié)奏名城御水灣一期推出靠近中和橋附近，總建筑面積約4.6 萬(wàn)，推出的單元分別為01 、 27 、 28 、29 、 30 、 31 、 32 、 36 、 37 、 52 、 53 、 58 棟。 工程進(jìn)度目前工程部分樓盤(pán)已經(jīng)封頂，部分樓盤(pán)建到6 層。 銷(xiāo)售進(jìn)度據(jù)銷(xiāo)售人員講，目前御水灣144平米的