1、、 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程 版本：A 編制：編制：日期：日期： 審核：審核：日期：日期： 審批：審批：日期：日期： 主導(dǎo)部門：主導(dǎo)部門： 發(fā)布日期：發(fā)布日期：20122012年年 月月 日日 實(shí)施日期：實(shí)施日期：20122012年年 月月 日日 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 2 目錄目錄 一、前言.3 二.精裝修項(xiàng)目管理架構(gòu)及管理人員主要職責(zé).4 (一)管理團(tuán)隊(duì)的 建立.5 (二)管理成員的 職責(zé).5 三、

2、精裝修項(xiàng)目管理流程.8 四、精裝修項(xiàng)目實(shí)施細(xì)則.9 (一) 精裝修項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段實(shí)施細(xì)則.9 精裝修項(xiàng)目定位 .9 參與戶型設(shè)計(jì) .9 精裝修方案 設(shè)計(jì) .10 水電定位圖 .11 材料/部品清單 .11 成本估算 .12 樣板房施工圖設(shè)計(jì) .13 土建/裝修交接標(biāo)準(zhǔn)的 確定 .13 樣板房施工單位選擇 .14 材料/部品招標(biāo) .14 樣板房施工 .15 材料/部品定樣、簽訂合同 .16 精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的 確定 .16 批量精裝修房施工圖繪制 .17 主體施工圖設(shè)計(jì)變更 .18 (二) 精裝修項(xiàng)目實(shí)施(施工)階段實(shí)施細(xì)則.18 批量精裝修施工招標(biāo) .18 精裝修/土建施工交接 .19 土建整

3、改 .20 精裝修施工 .21 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 3 材料/部品供貨 .23 精裝修現(xiàn)場檢查、驗(yàn)收、考評(píng) .24 業(yè)主開放日 .26 精裝修初步驗(yàn)收 .27 精裝修初步整改 .28 精裝修竣工驗(yàn)收 .29 (三) 精裝修項(xiàng)目后期維修階段實(shí)施細(xì)則.29 移交物業(yè)/精保潔 .29 業(yè)主驗(yàn)房 .30 填寫整改通知書/問題分類 .31 整改驗(yàn)收 .32 交房： .33 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修

4、項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 4 一、前言一、前言 為加強(qiáng)精裝修管理,全面提高裝修工程質(zhì)量,有效地進(jìn)行成本控制,規(guī)范精裝修管理流程,減 少返修率,提高公司開發(fā)的 產(chǎn)品的 競爭力,整理并編寫了 精裝修項(xiàng)目的 管理流程及實(shí)施 細(xì)則. 本流程及實(shí)施細(xì)則的 內(nèi)容包括從精裝修的 項(xiàng)目定位到交房的 跟精裝修有關(guān)管理過程,與 主體工程、配套工程等管理流程平行操作,對(duì)交房后的 維修等另見相關(guān)流程. 本流程及實(shí)施細(xì)則按九洲地產(chǎn)開發(fā)管理流程及管控要求編寫,可與已頒發(fā)的 九洲集團(tuán) 組織管理手冊(cè)和授權(quán)手冊(cè)等配套使用. 本流程及實(shí)施細(xì)則由集團(tuán)地產(chǎn)經(jīng)管中心會(huì)同新世界、金東方等項(xiàng)目公司,結(jié)合以往

5、的 樣板房實(shí)施過程和操作的 經(jīng)驗(yàn),并參考了 其他標(biāo)桿開發(fā)企業(yè)的 管理經(jīng)驗(yàn),對(duì)公司已有的 制度 、管理流程及實(shí)施細(xì)則進(jìn)行了 匯總、梳理、補(bǔ)充和完善,特別針對(duì)一些地產(chǎn)企業(yè)交 房后出現(xiàn)的 問題進(jìn)行了 流程整理及提出實(shí)施方法,供江蘇九洲投資集團(tuán)范圍內(nèi)各項(xiàng)目公 司管理人員和精裝修管理人員參考使用. 二二. .精裝修項(xiàng)目管理架構(gòu)及管理人員主要職責(zé)精裝修項(xiàng)目管理架構(gòu)及管理人員主要職責(zé) 地產(chǎn)經(jīng)營管理中心 項(xiàng)目總負(fù)責(zé)： 謝琦 精裝修經(jīng)理： 楊凡 精裝修經(jīng)理助理： 陸曉丹 采購管理部產(chǎn)品開發(fā)部 丁學(xué)誠、陳顥 陳澤鋒、莊仲行 成本管理部 李琪忠 工程部采購小組項(xiàng)目公司工程部 裝修工程師：賈樂 項(xiàng)目公司成本部 項(xiàng)目公

6、司 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 5 ( (一一) )管理團(tuán)隊(duì)的管理團(tuán)隊(duì)的 建立建立 針對(duì)本項(xiàng)目精裝修的 工程特點(diǎn),為了 將本項(xiàng)目做成公司的 精品樓盤,順利達(dá)到我們的 管理目標(biāo),需要組建一個(gè)專門的 管理團(tuán)隊(duì)來管理從項(xiàng)目定位開始、至設(shè)計(jì)、采購、成本和工 程及材料招標(biāo),至交房入伙后駐場維修結(jié)束的 裝修全過程,這個(gè)團(tuán)隊(duì)的 組織架構(gòu)如下(6-8 人 精裝團(tuán)隊(duì),除精裝修經(jīng)理外還需新增至少兩名具有成熟精裝修施工管理經(jīng)驗(yàn)的 工程師和兩名 一般工程師)： 項(xiàng)目總負(fù)責(zé) 精裝修經(jīng)理 精裝修

7、經(jīng)理助理 項(xiàng)目公司 營銷策劃部 產(chǎn)品開發(fā)部 成本管理部 采購管理部 精裝修設(shè)計(jì)師 精裝修采購主管 精裝修工程師 精裝修成本主管 售后服務(wù)工程師 協(xié)作支援、管理支持技術(shù)、管理支持 ( (二二) )管理成員的管理成員的 職責(zé)職責(zé) 1 項(xiàng)目總負(fù)責(zé)：項(xiàng)目總負(fù)責(zé)： 1） 項(xiàng)目總負(fù)責(zé)是精裝修項(xiàng)目的 經(jīng)營管理中心,全面負(fù)責(zé)精裝修項(xiàng)目的 經(jīng)營決策; 2） 建立、建全項(xiàng)目管理的 組織系統(tǒng),使組織系統(tǒng)合理化、精簡化、效率化,協(xié)調(diào)部門之 間、部門與項(xiàng)目公司之間的 聯(lián)系,使整個(gè)項(xiàng)目管理和運(yùn)作有一個(gè)高效率、強(qiáng)執(zhí)行的 系統(tǒng); 3） 指導(dǎo)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和培養(yǎng)人才,提高整個(gè)管理團(tuán)隊(duì)的 管理質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量. 2 精裝修經(jīng)理：精裝修經(jīng)

8、理： 4） 全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的 精裝修策劃、設(shè)計(jì)和項(xiàng)目管理,對(duì)各單位進(jìn)行總體協(xié)調(diào),對(duì)精裝修施 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 6 工的 質(zhì)量、進(jìn)度 及安全文明施工進(jìn)行總體把控,對(duì)精裝修工程結(jié)果總體負(fù)責(zé). 5） 監(jiān)督集中招標(biāo)采購的 大 宗施工設(shè)備材料的 質(zhì)量和供應(yīng)工作; 6） 協(xié)調(diào)工程技術(shù)方面合同各方及項(xiàng)目對(duì)外各方的 工作關(guān)系; 7） 負(fù)責(zé)工程變更和項(xiàng)目造價(jià)控制的 管理工作,負(fù)責(zé)配合成本管理和審計(jì)工作; 8） 負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目交工驗(yàn)收及項(xiàng)目交工總結(jié)報(bào)告、執(zhí)行總結(jié)報(bào)告的 編寫,并簽發(fā)

9、合同段 工程竣工交付手續(xù). 9） 指導(dǎo)精裝修工程技術(shù)研究,審批精裝修工程管理標(biāo)準(zhǔn). 3 精裝修經(jīng)理助理：精裝修經(jīng)理助理： 1） 負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)中的 技術(shù)管理工作; 2） 主持設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位進(jìn)行設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審、技術(shù)交底、設(shè)計(jì)完善和優(yōu)化; 3） 負(fù)責(zé)審查施工組織計(jì)劃,組織對(duì)重要工藝進(jìn)行審查和驗(yàn)證; 4） 主持設(shè)計(jì)變更方案 的 論證; 5） 負(fù)責(zé)新技術(shù)、工藝和材料應(yīng)用; 6） 解決施工中的 重大 技術(shù)問題; 7） 協(xié)助精裝修經(jīng)理參與重大 事項(xiàng)的 決策; 8） 建立精裝修、樣板房技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及驗(yàn)收規(guī)范,確保精裝修工程產(chǎn)品質(zhì)量; 9） 負(fù)責(zé)新技術(shù)利用和項(xiàng)目的 配套工程科研工作; 10）負(fù)責(zé)項(xiàng)目缺陷責(zé)任期的

10、 工程缺陷修復(fù)管理; 11）負(fù)責(zé)完成精裝修經(jīng)理交辦的 其他工作. 4 精裝修設(shè)計(jì)師：精裝修設(shè)計(jì)師： 1） 制訂項(xiàng)目的 室內(nèi)、裝飾產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn),負(fù)責(zé)制定精裝修設(shè)計(jì)計(jì)劃,保證設(shè)計(jì)進(jìn)度 計(jì)劃 的 執(zhí)行; 2） 負(fù)責(zé)日常的 設(shè)計(jì)聯(lián)系及協(xié)調(diào)工作,組織精裝修設(shè)計(jì)成果評(píng)審,負(fù)責(zé)室內(nèi)、裝飾設(shè)計(jì)后 變更的 審查,跟蹤項(xiàng)目精裝修設(shè)計(jì)變更落實(shí)狀況,參與影響成本的 重大 變更審; 3） 參與精裝修采購的 市場調(diào)研、評(píng)審、定樣.協(xié)助精裝修采購和材料驗(yàn)收工作,配合精 裝修工程師完成室內(nèi)、裝飾的 現(xiàn)場施工工作; 4） 參與室內(nèi)裝飾施工竣工驗(yàn)收. 5 精裝修工程師：精裝修工程師： 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)

11、 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 7 1） 負(fù)責(zé)所管標(biāo)段的 質(zhì)量、進(jìn)度 、安全文明及協(xié)調(diào)工作,并對(duì)精裝修經(jīng)理負(fù)責(zé)結(jié)果; 2） 分管各樓棟(標(biāo)段)的 精裝修管理,對(duì)分管范圍內(nèi)的 單位全面協(xié)調(diào)并對(duì)分管范圍內(nèi)的 質(zhì)量、工期及安全文明施工負(fù)責(zé); 3） 組織制定安全生產(chǎn)制度 、安全技術(shù)操作規(guī)程和文明施工的 規(guī)定并組織教育培訓(xùn),對(duì) 貫徹執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查、考核、評(píng)比; 4） 全面負(fù)責(zé)工程、材料、設(shè)備方面的 對(duì)口管理. 6 精裝修采購主管：精裝修采購主管： 1） 組織精裝修項(xiàng)目甲供材料招投標(biāo),協(xié)助供應(yīng)商管理工作; 2） 編制監(jiān)

12、、檢查和匯總分析甲供材料需求計(jì)劃和使用計(jì)劃; 3） 對(duì)甲供材料需求、使用計(jì)劃的 執(zhí)行情況和執(zhí)行過程中出現(xiàn)的 問題及時(shí)向精裝修經(jīng) 理匯報(bào); 4） 對(duì)甲供材料進(jìn)貨情況和實(shí)際使用情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)核算; 5） 參與甲供材料合格供方的 選擇及評(píng)審,負(fù)責(zé)合格供方檔案的 建立、評(píng)估與管理. 7 精裝修成本主管：精裝修成本主管： 1） 協(xié)助完成精裝修項(xiàng)目全成本控制和管理工作; 2） 參與甲供材料、設(shè)備的 招標(biāo)管理及采購控制工作,協(xié)調(diào)工程分包的 控制管理工作; 3） 參與工程項(xiàng)目的 編投標(biāo)和造價(jià)事務(wù)所標(biāo)底、結(jié)算審核和合同編審工作; 4） 參與市場調(diào)查和供應(yīng)商考察評(píng)估工作,為項(xiàng)目經(jīng)營決策提供成本支持和合理化建議. 8

13、 售后服務(wù)工程師：售后服務(wù)工程師： 項(xiàng)目入伙后,駐場全面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理各單位的 售后服務(wù)維修工程,直至全面移交給物業(yè)公 司為止(駐場維修時(shí)間視情況大 約在 36 個(gè)月之間). 按照以上管理思路,對(duì)工程技術(shù)和管理人員進(jìn)行明確分工,各司其職、各負(fù)其責(zé),各分管精 裝修工程師除負(fù)責(zé)各自的 區(qū)域外還要負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、材料、設(shè)備及資料的 對(duì)口協(xié)調(diào)管理. 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 8 三、精裝修項(xiàng)目管理流程三、精裝修項(xiàng)目管理流程 精裝修項(xiàng)目定位 精裝修方案設(shè)計(jì) 成本估算 水電定位圖 建筑

14、戶型設(shè)計(jì)裝修設(shè)計(jì)參與 材料/部品清單 施工圖初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 參與 樣板房施工圖設(shè)計(jì) Y N 根據(jù)裝修方案調(diào)整 樣板房施工單位選 擇 材料/部品招標(biāo) 樣板房施工 材料/部品定樣、簽 訂合同 施工圖設(shè)計(jì)變更 批量精裝修招標(biāo) 精裝修施工 精裝修/土建交接土建整改 精裝修初步整改 業(yè)主開放日 精裝修初步驗(yàn)收 精裝修竣工驗(yàn)收 移交物業(yè)/精保潔 Y Y N 小業(yè)主驗(yàn)房 Y 施工圖設(shè)計(jì),詳見相關(guān)流程 問題分類/整改N 前期準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目實(shí)施階段 后期維修階段 N 材料/部品供貨/施 工 整改驗(yàn)收 批量精裝修施工圖 繪制 現(xiàn)場檢查、驗(yàn)收、考評(píng) 精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的 確定 土建/裝修交接標(biāo)準(zhǔn) 的確定 交房 房

15、地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 9 四、精裝修項(xiàng)目實(shí)施細(xì)則四、精裝修項(xiàng)目實(shí)施細(xì)則 ( (一一) ) 精裝修項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段實(shí)施細(xì)則精裝修項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段實(shí)施細(xì)則 精裝修項(xiàng)目定位：在整個(gè)項(xiàng)目定位階段對(duì)是否做精裝修、精裝修風(fēng)格、材料/部品和設(shè)備的 使用檔次、成本指標(biāo)進(jìn)行定位. 1、責(zé)任部門：經(jīng)管中心產(chǎn)品開發(fā)部組織,營銷策劃部、運(yùn)營管理部、成本管理部、采購管理 部配合. 2、工作程序： 1)營銷策劃部對(duì)在項(xiàng)目定位時(shí)對(duì)是否做精裝修作出論證; 2)產(chǎn)品開發(fā)部會(huì)同營銷策劃部、運(yùn)營管理部

16、、成本管理部、采購管理部根據(jù)項(xiàng)目定位調(diào)查裝 修風(fēng)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)爻Ｓ貌牧?部品和設(shè)備的 品牌、型號(hào)及裝修成本提出建議; 3)根據(jù)項(xiàng)目定位,提出項(xiàng)目精裝修的 成本指標(biāo)及交樓參考標(biāo)準(zhǔn),并隨同整體作業(yè)大 綱下發(fā)給 項(xiàng)目公司. 3、工作接口及工作周期： 在項(xiàng)目策劃定位及整體作業(yè)大 綱編制期間完成;工作周期約為 15-20 天. 4、工作提示： 5、相關(guān)附件： (戶內(nèi)精裝修參考標(biāo)準(zhǔn)) 參與戶型設(shè)計(jì)：在戶型設(shè)計(jì)階段從裝修效果角度 提出修改建議. 1、責(zé)任部門：產(chǎn)品開發(fā)部 2、工作程序： 1) 項(xiàng)目公司各部門從功能布置、生活流線等角度 在戶型設(shè)計(jì)階段協(xié)助產(chǎn)品開發(fā)部進(jìn)行戶型 優(yōu)化設(shè)計(jì),提出戶型調(diào)整意見; 2

17、) 產(chǎn)品開發(fā)部應(yīng)及時(shí)把裝修設(shè)計(jì)的 合理調(diào)整意見反饋給設(shè)計(jì)單位,在主體擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段進(jìn) 行及時(shí)調(diào)整,避免后續(xù)進(jìn)行較大 的 修改. 3、工作接口及工作周期： 戶型及時(shí)提交相關(guān)人員,在戶型設(shè)計(jì)討論階段完成;工作周期約為 7-10 天. 4、工作提示： 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 10 1) 建筑平面與裝飾裝修設(shè)計(jì)同步,有利于提高戶型設(shè)計(jì)的 合理性; 2) 裝修設(shè)計(jì)主要從功能布置、生活流線等方面論證戶型平面的 舒適性、合理性; 5、相關(guān)附件： 無 精裝修方案 設(shè)計(jì)：根據(jù)項(xiàng)目定位

18、中建議的 設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料/部品和設(shè)備及成本指標(biāo)進(jìn)行精 裝修方案 設(shè)計(jì). 1、責(zé)任部門： 產(chǎn)品開發(fā)部負(fù)責(zé),營銷策劃部、采購管理部、成本管理部配合,項(xiàng)目公司銷售 部、設(shè)計(jì)部、工程部、成本部參與方案 確定. 2、工作程序： 1) 產(chǎn)品開發(fā)部根據(jù)確定的 戶型平面和裝修定位情況委托設(shè)計(jì)單位或自行進(jìn)行精裝修方案 設(shè)計(jì); 2) 裝修設(shè)計(jì)單位根據(jù)設(shè)計(jì)方案 對(duì)設(shè)計(jì)風(fēng)格、主要材料/部品和設(shè)備的 選用、成本估算進(jìn)行 專題匯報(bào). 3) 各相關(guān)部門對(duì)設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料/部品和設(shè)備的 選用提出意見,對(duì)成本估算進(jìn)行審核. 4) 產(chǎn)品開發(fā)部根據(jù)各部門意見對(duì)設(shè)計(jì)方案 進(jìn)行調(diào)整; 3、工作接口及工作周期： 在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段完成;工作周

19、期約為 30-45 天(根據(jù)戶型多少確定). 4、工作提示： 1) 精裝修方案 設(shè)計(jì)時(shí),精裝修設(shè)計(jì)公司會(huì)對(duì)原建筑平面進(jìn)行修改,應(yīng)將修改情況及時(shí)告知產(chǎn) 品開發(fā)部并由其通知建筑施工圖設(shè)計(jì)單位進(jìn)行調(diào)整;同時(shí),建筑施工圖設(shè)計(jì)單位如建筑方案 調(diào)整,也應(yīng)及時(shí)通知產(chǎn)品開發(fā)部并由其通知精裝修設(shè)計(jì)單位,保持圖紙的 一致性,避免重復(fù)、 差錯(cuò); 2) 精裝修方案 設(shè)計(jì)時(shí),建筑施工圖設(shè)計(jì)單位還應(yīng)注意結(jié)構(gòu)的 影響,如梁高及位置等,特別是 有梁的 房間應(yīng)注意凈高、設(shè)備安裝等,如退臺(tái)下層的 廚房間、衛(wèi)生間等.如果梁能上翻應(yīng)盡 量提請(qǐng)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)考慮上翻;柱的 大 小 與家俱的 布置影響也較大 ,應(yīng)引起足夠重視; 3) 精裝修方

20、案 設(shè)計(jì)應(yīng)達(dá)到一定的 深度 ,對(duì)家俱、電器布置應(yīng)明確,樓地面、天棚、墻面等 做法明確,主要材料/部品應(yīng)提供樣品或圖片,便于其他部門對(duì)裝修風(fēng)格的 認(rèn)定及成本估算的 審定; 4) 對(duì)有些部品的 設(shè)計(jì)應(yīng)提前,如廚柜和收納系統(tǒng)的 設(shè)計(jì),由于受燃?xì)夤?、表?影響,可能 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 11 對(duì)廚柜設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整,進(jìn)而影響水槽位置、排水管位置等; 5) 為考慮施工方便、成本控制,對(duì)衛(wèi)生間淋浴房、廚房廚柜設(shè)計(jì)盡量做到規(guī)格統(tǒng)一; 5) 方案 設(shè)計(jì)階段容易忽略成本核算和進(jìn)度

21、要求,建議在設(shè)計(jì)任務(wù)書中明確成本控制要求 提交成本估算清單和設(shè)計(jì)進(jìn)度 要求. 5、相關(guān)附件： (裝修方案 圖、成本估算清單) 水電定位圖：為方便水電施工圖設(shè)計(jì),減少后期技術(shù)變更,在施工圖設(shè)計(jì)前提供準(zhǔn)確的 水電 定位圖給施工圖設(shè)計(jì)單位,保證施工圖按裝修要求進(jìn)行設(shè)計(jì). 1、責(zé)任部門：產(chǎn)品開發(fā)部、項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部 2、工作程序： 1)、產(chǎn)品開發(fā)部根據(jù)精裝修方案 提出水電定位圖確認(rèn)意見并提交精裝修設(shè)計(jì)單位; 2)、產(chǎn)品開發(fā)部應(yīng)及時(shí)將確認(rèn)后的 水電定位圖交于建筑施工圖設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì). 3、工作接口及工作周期： 在精裝修方案 設(shè)計(jì)完成后進(jìn)行,工作周期約為 10-15 天(根據(jù)戶型多少確定). 4、工

22、作提示： 1) 水電定位圖除平面布置圖外,還應(yīng)有立面、頂棚平面圖及相應(yīng)的 尺寸標(biāo)注,便于施工時(shí)做 到準(zhǔn)確預(yù)埋,避免事后進(jìn)行調(diào)整,減少技術(shù)變更; 2) 對(duì)空調(diào)孔位等與土建施工圖有關(guān)系的 請(qǐng)及時(shí)進(jìn)行提示,特別是與原平面布置圖有差異時(shí) 應(yīng)提請(qǐng)注意; 3) 水電定位應(yīng)結(jié)合家俱、電器布置仔細(xì)考慮,如：強(qiáng)、弱電盒的 位置對(duì)壁櫥的 影響,開關(guān) 盒的 位置對(duì)櫥柜、衣柜和收納系統(tǒng)放置的 影響等. 5、相關(guān)附件： (水電定位圖) 材料/部品清單：根據(jù)精裝修設(shè)計(jì)方案 ,提供主要材料/部品和設(shè)備清單,便于品質(zhì)、成本控 制. 1、責(zé)任部門：產(chǎn)品開發(fā)部,其他部門配合 2、工作程序： 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管

23、理手冊(cè) 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 12 1) 產(chǎn)品開發(fā)部根據(jù)精裝修方案 對(duì)設(shè)計(jì)單位提出的 材料/部品清單就材料/部品的 品牌、規(guī) 格型號(hào)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等是否符合設(shè)計(jì)要求進(jìn)行核實(shí); 2) 成本管理部對(duì)清單數(shù)量進(jìn)行核實(shí),并根據(jù)市場價(jià)對(duì)單價(jià)進(jìn)行核實(shí). 3、工作接口及工作周期： 在精裝修方案 設(shè)計(jì)完成的 同時(shí),要求設(shè)計(jì)單位提交一份材料/部品和設(shè)備清單;核定時(shí)間 約為 4-5 天. 4、工作提示： 1) 在方案 設(shè)計(jì)時(shí)要求設(shè)計(jì)單位提交材料/部品和設(shè)備清單,有利于提高設(shè)計(jì)單位的 成本意 識(shí),且能直觀反映設(shè)計(jì)效果,有利于設(shè)計(jì)效果

24、的 把控. 2) 在清單中應(yīng)詳細(xì)注明使用部位、規(guī)格型號(hào)、選用品牌等,以便進(jìn)行裝修效果的 檢驗(yàn)和核 價(jià). 5、相關(guān)附件： (材料、部品清單格式) 成本估算：針對(duì)裝修方案 進(jìn)行成本估算,核算是否滿足成本指標(biāo),如不滿足,應(yīng)提請(qǐng)方案 調(diào) 整. 1、責(zé)任部門：成本管理部,產(chǎn)品開發(fā)部、采購管理部配合 2、工作程序： 1) 裝修方案 的 成本估算應(yīng)由裝修設(shè)計(jì)單位提供,如自行設(shè)計(jì),則由成本管理部提供; 2) 成本管理部對(duì)設(shè)計(jì)單位提供的 成本估算的 工程量、單價(jià)及材料/部品和設(shè)備清單的 成 本進(jìn)行核實(shí),并比較是否滿足成本指標(biāo),如超出成本指標(biāo) 2%以上,提請(qǐng)產(chǎn)品開發(fā)部及其主管領(lǐng) 導(dǎo)調(diào)整設(shè)計(jì)方案 . 3、工作接口及

25、工作周期： 在精裝修方案 設(shè)計(jì)完成的 同時(shí),要求設(shè)計(jì)單位提交一份材料/部品和設(shè)備清單;核定時(shí)間約 為 7-12 天(視戶型多少確定). 4、工作提示： 1) 該階段是成本控制的 關(guān)健,各有關(guān)部門務(wù)請(qǐng)做好該項(xiàng)工作; 2) 在方案 設(shè)計(jì)時(shí)要求設(shè)計(jì)單位提交成本估算書及材料/部品和設(shè)備清單,有利于提高設(shè)計(jì)單 位的 成本意識(shí),在方案 設(shè)計(jì)時(shí)充分考慮成本因素,更有利于成本控制; 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 13 3) 在進(jìn)行工程量計(jì)算時(shí)應(yīng)統(tǒng)一工程量計(jì)算規(guī)則,對(duì)墻地磚的 損耗測定應(yīng)

26、根據(jù)圖紙排列圖實(shí) 際測定;對(duì)發(fā)包工程的 項(xiàng)目,如地板、欄桿等按圖示尺寸計(jì)算. 5、相關(guān)附件： (成本估算書) 樣板房施工圖設(shè)計(jì)：在裝修設(shè)計(jì)方案 調(diào)整的 基礎(chǔ)上對(duì)樣板房進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì). 1、責(zé)任部門：經(jīng)管中心產(chǎn)品開發(fā)部 2、工作程序： 1) 產(chǎn)品開發(fā)部或設(shè)計(jì)單位綜合各方意見對(duì)裝修方案 進(jìn)行調(diào)整,并按施工圖要求深化設(shè)計(jì); 3、工作接口及工作周期： 在精裝修方案 設(shè)計(jì)調(diào)整后進(jìn)行;設(shè)計(jì)時(shí)間約為 15-20 天(視戶型多少確定). 4、工作提示： 1) 樣板房施工圖設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合批量裝修的 成本控制要求和樣板房自身的 展示效果進(jìn)行設(shè)計(jì); 2) 樣板房的 設(shè)計(jì)同時(shí)應(yīng)進(jìn)行軟包裝設(shè)計(jì),以檢驗(yàn)裝修后效果; 3) 樣

27、板房設(shè)計(jì)要結(jié)合樣板房建造處的 土建狀況進(jìn)行設(shè)計(jì); 4) 樣板房設(shè)計(jì)往往時(shí)間緊,在設(shè)計(jì)深度 上可能會(huì)有所欠缺,但需滿足招標(biāo)要求. 5、相關(guān)附件： 土建/裝修交接標(biāo)準(zhǔn)的 確定：根據(jù)施工和現(xiàn)場管理要求對(duì)土建與裝修完成的 工作內(nèi)容進(jìn)行 明確. 1、責(zé)任部門：項(xiàng)目公司工程部組織,產(chǎn)品開發(fā)部、采購管理部、成本管理部參與. 2、工作程序： 1)工程部在主體項(xiàng)目招標(biāo)前根據(jù)土建施工與裝修施工的 不同要求,本著誰施工更有利于成品 保護(hù)、更能保證質(zhì)量、更有利于成本控制的 原則對(duì)裝修的 基礎(chǔ)部分的 施工進(jìn)行劃分. 2)各相關(guān)部門配合工程部從設(shè)計(jì)、成本角度 進(jìn)行充分論證,確定土建與各自施工范圍,土建 總包合同中應(yīng)加入精

28、裝修工程要求的 相關(guān)條款. 3、工作接口及工作周期： 在主體招標(biāo)前完成;要求在 23 天完成. 4、工作提示： 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 14 1) 為在招標(biāo)時(shí)明確主體施工單位(土建總包單位)的 施工范圍,要求該項(xiàng)工作在招標(biāo)之前確 定; 2) 需明確的 施工內(nèi)容有：樓梯間及其他公共部位的 內(nèi)裝修,樓地面找平層,衛(wèi)生間、廚房、 陽臺(tái)的 防水,樓梯窗前欄桿等,為保證質(zhì)量,一般由裝修單位施工.土建總包單位一般完成外 墻裝修,室內(nèi)墻面、天棚的 抹灰,水電管的 埋設(shè)等,對(duì)裝修

29、設(shè)計(jì)有吊頂?shù)?天棚、梁面等可不 要求抹面以降低成本. 5、相關(guān)附件： 土建精裝修交接標(biāo) 準(zhǔn).doc 樣板房施工單位選擇： 1、責(zé)任部門：產(chǎn)品開發(fā)部組織,其他部門參與. 2、工作程序： 責(zé)任部門負(fù)責(zé)推薦樣板房裝修單位,通過直接委托或招標(biāo)方式確定施工單位. 3、工作接口及工作周期： 在精裝修樣板房施工圖完成時(shí)進(jìn)行;要求在 20-25 天完成. 4、工作提示： 1) 樣板房施工時(shí)間緊、要求高,選擇施工單位地要確認(rèn)有類似經(jīng)驗(yàn)、施工管理水平高、技術(shù) 能力強(qiáng)、配合好的 隊(duì)伍進(jìn)行施工; 2) 樣板房施工單位優(yōu)先從經(jīng)管中心的 合格供應(yīng)商中選定,如果從其他渠道選擇的 須加強(qiáng)前 期考察和入圍評(píng)估. 5、相關(guān)附件：

30、 材料/部品招標(biāo)：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度 計(jì)劃編制招標(biāo)計(jì)劃、組織招標(biāo). 1、責(zé)任部門：采購管理部組織,其他部門參與. 2、工作程序： 1) 采購管理部根據(jù)工程進(jìn)度 計(jì)劃編制材料/部品招標(biāo)計(jì)劃; 2) 產(chǎn)品開發(fā)部根據(jù)施工圖及材料/部品清單對(duì)擬招標(biāo)提出詳細(xì)的 技術(shù)指標(biāo)要求; 3) 成本管理部根據(jù)施工圖及材料清單進(jìn)行數(shù)量估算; 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 15 4) 采購管理部負(fù)責(zé)收集相關(guān)供應(yīng)商,其他部門可共同參與推薦,優(yōu)先從地產(chǎn)經(jīng)管中心的 合格 供應(yīng)商名錄中選擇; 5) 采購管理部

31、組織招標(biāo). 3、工作接口及工作周期： 在精裝修樣板房施工圖完成前進(jìn)行;要求在施工圖完成后 20-25 天完成. 4、工作提示： 1) 該階段由于時(shí)間緊,招標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量多,考慮到部分材料根據(jù)施工情況進(jìn)行更換,因此招標(biāo)時(shí) 應(yīng)注意方法,一要提高效率,對(duì)數(shù)量少品種多的 材料盡量簡化程序;二要盡可能前置. 2) 招標(biāo)時(shí)應(yīng)充分考慮到批量裝修的 成本控制,并考慮批量施工期與樣板房施工期相隔時(shí)間 的 長短可能造成的 影響,如材料漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、材料停產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等,盡量選用可有多種替換可能的 材料/部品和設(shè)備. 5、相關(guān)附件： 樣板房施工：對(duì)樣板房進(jìn)行施工,以達(dá)到展示戶型、交樓標(biāo)準(zhǔn)和裝修效果的 目的 . 1、責(zé)任部門：產(chǎn)品

32、開發(fā)部組織,成本管理部、采購管理部和項(xiàng)目公司配合 2、工作程序： 1) 項(xiàng)目公司工程部負(fù)責(zé)組織土建與裝修單位的 交接,驗(yàn)收已完成土建工程質(zhì)量; 2) 對(duì)裝修單位的 進(jìn)度 、質(zhì)量、安全施工進(jìn)行檢查; 3) 采購管理部及時(shí)組織材料/部品供應(yīng)商送貨并進(jìn)行驗(yàn)收,不得影響施工單位正常施工,產(chǎn)品 開發(fā)部配合; 4) 裝修設(shè)計(jì)單位隨時(shí)對(duì)裝修效果、裝修質(zhì)量、材料質(zhì)量進(jìn)行現(xiàn)場交底和檢查,并根據(jù)實(shí)際施 工效果對(duì)原設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整; 5) 及時(shí)組織軟裝單位進(jìn)場施工,配合做好保潔工作; 6) 工程部應(yīng)配合銷售、物管公司對(duì)交房的 實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的 核對(duì),并在現(xiàn)場參觀導(dǎo)示 牌上進(jìn)行清楚的 說明、指示;對(duì)于樣板房中不屬于隨樓

33、贈(zèng)送的 物件也應(yīng)清楚地明示,以免 誤導(dǎo). 7) 項(xiàng)目公司組織經(jīng)管中心相關(guān)部門及物管公司對(duì)樣板房進(jìn)行驗(yàn)收,對(duì)裝修效果、裝修質(zhì)量及 各種標(biāo)示進(jìn)行認(rèn)定. 3、工作接口及工作周期： 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 16 施工單位選擇完成、材料/部品招標(biāo)完成;施工時(shí)間 25-35 天完成. 4、工作提示： 1) 為提高樣板房施工單位的 積極性,提高工作效率,必要時(shí)可將瓷磚、石材等已明確品牌、 型號(hào)的 材料交于施工單位直接采購,同時(shí)對(duì)施工費(fèi)等方面給予略高于市場價(jià)的 優(yōu)惠,以提高 施工

34、單位的 積極性. 2) 樣板房施工期間由于受場地限止、各工種交錯(cuò)作業(yè)多,施工時(shí)間緊,需項(xiàng)目公司各部門加 強(qiáng)組織協(xié)調(diào),注意文明施工,確?，F(xiàn)場安全及各工種有序進(jìn)行. 5、相關(guān)附件： 無 材料/部品定樣、簽訂合同 1、責(zé)任部門：采購管理部組織,其他部門參與. 2、工作程序： 1) 采購管理部會(huì)同各部門根據(jù)樣板房施工效果確定的 材料和招標(biāo)結(jié)果進(jìn)行材料/部品定樣; 相關(guān)程序和要求詳見甲供材料(設(shè)備)管理辦法. 2) 采購管理部根據(jù)招標(biāo)文件組織合同的 簽訂、交底; 3、工作接口及工作周期： 招標(biāo)完成后在約定的 時(shí)間內(nèi)完成. 4、工作提示： 1) 由于材料/部品和設(shè)備的 種類比較多,而且要考慮樣板房材料招標(biāo)

35、期與批量裝修施工期時(shí) 間間隔長存在的 風(fēng)險(xiǎn),因此在簽訂合同時(shí)應(yīng)注意區(qū)別,對(duì)銷售上有明確承諾的 材料/部品和 設(shè)備,如空調(diào)、水箱、洗衣機(jī)、抽油煙機(jī)、燃?xì)庠?、衛(wèi)生潔具、水龍頭等應(yīng)在銷售前簽訂合 同,便于銷售時(shí)宣傳和承諾準(zhǔn)確. 2) 對(duì)其他在市場上有多種選擇而不影響裝修效果和銷售承諾的 材料可在批量裝修前完成合 同簽訂,必要時(shí)重新進(jìn)行招標(biāo). 5、相關(guān)附件： 精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的 確定 1、責(zé)任部門：產(chǎn)品開發(fā)部組織,營銷策劃部、成本管理部、運(yùn)營管理部、物業(yè)管理公司參與. 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地

36、產(chǎn)流程管理體系文件 17 2、工作程序： 1) 營銷策劃部根據(jù)銷售合同要求提出交樓標(biāo)準(zhǔn)的 內(nèi)容. 2) 產(chǎn)品開發(fā)部起草精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)并組織各部門討論確定. 3、工作接口及工作周期： 樣板房施工期間、銷售前一個(gè)月完成;工作時(shí)間約 7-10 天. 4、工作提示： 1)營銷策劃部應(yīng)根據(jù)銷售策劃和銷售合同的 要求,提出合同中應(yīng)明確的 材料標(biāo)準(zhǔn),對(duì)那些材 料/部件和設(shè)備應(yīng)注明品牌的 應(yīng)明確提出; 2) 對(duì)能符合裝修效果的 有多種品牌的 材料/部品和設(shè)備應(yīng)多列同檔次品牌或不列,爭取批 量裝修時(shí)材料更換的 靈活性,降低風(fēng)險(xiǎn); 3) 對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的 描述盡量簡單,不得追求在銷售時(shí)超出交樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行承諾,如進(jìn)戶門等

37、. 5、相關(guān)附件： 批量精裝修房施工圖繪制：根據(jù)樣板房實(shí)際施工效果對(duì)樣板房施工圖進(jìn)行調(diào)整、完善,形成 批量裝修的 施工圖,供批量裝修招標(biāo)、施工之用. 1、責(zé)任部門：產(chǎn)品開發(fā)部,項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部、成本部配合. 2、工作程序： 1) 產(chǎn)品開發(fā)部或設(shè)計(jì)單位在樣板房施工圖的 基礎(chǔ)上,根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際裝修效果及已經(jīng)確認(rèn)的 土建與裝修交接標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整,繪制批量裝修施工圖; 2) 施工圖繪制完成后應(yīng)提交項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部、工程部、成本部進(jìn)行輪閱,如有問題及時(shí)進(jìn)行 修改. 3、工作接口及工作周期： 樣板房施工完成后進(jìn)行;工作時(shí)間約為 30-45 天(視戶型多少確定). 4、工作提示： 1) 批量裝修施工圖繪制人員必須要

38、深入現(xiàn)場,嚴(yán)格按現(xiàn)場情況進(jìn)行繪制圖紙,對(duì)樣板房裝修 過程中有過調(diào)整的 部分應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注; 2) 批量裝修施工圖繪制人員應(yīng)核對(duì)樣板房與批量裝修時(shí)的 差異,對(duì)差異之處應(yīng)有詳細(xì)說明; 3) 批量裝修施工圖的 深度 應(yīng)達(dá)到批量裝修要求,做好所有構(gòu)造做法明確、尺寸標(biāo)注詳盡, 保證多家施工單位施工不發(fā)生差異(施工誤差除外); 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 18 4) 批量裝修施工圖繪制人員應(yīng)核對(duì)批量裝修的 土建、安裝施工圖紙,對(duì)有差異的 ,盡早向 設(shè)計(jì)部提出修改土建、安裝施工圖紙,避

39、免造成事后返工; 5) 對(duì)無樣板房的 戶型,應(yīng)參照同樣標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì). 5、相關(guān)附件： (批量裝修施工圖深度 要求) 主體施工圖設(shè)計(jì)變更：根據(jù)樣板房施工過程和批量裝修繪制過程中發(fā)現(xiàn)的 問題,及時(shí)對(duì)主體 土建、安裝施工圖作出設(shè)計(jì)變更. 1、責(zé)任部門：項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部 2、工作程序： 1) 產(chǎn)品開發(fā)部或設(shè)計(jì)單位在樣板房施工期間或在批量裝修圖繪制過程中,如發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)有主體 土建、安裝施工圖不一致的 地方,及時(shí)提交項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部; 2) 設(shè)計(jì)部應(yīng)組織設(shè)計(jì)單位及時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)變更并下發(fā)各施工單位. 3、工作接口及工作周期： 樣板房施工期間或批量裝修圖繪制期間及時(shí)提出;工作時(shí)間約為 7-10 天(視問題多少確定).

40、 4、工作提示： 1) 設(shè)計(jì)部應(yīng)及時(shí)對(duì)存在的 問題提出技術(shù)變更,避免造成事后返工. 5、相關(guān)附件： ( (二二) ) 精裝修項(xiàng)目實(shí)施精裝修項(xiàng)目實(shí)施( (施工施工) )階段實(shí)施細(xì)則階段實(shí)施細(xì)則 批量精裝修施工招標(biāo) 1、責(zé)任部門：采購管理部組織,其他部門參與. 2、工作程序： 1) 采購管理部根據(jù)項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃,制定批量精裝修招標(biāo)計(jì)劃; 2) 成本管理部根據(jù)批量施工圖計(jì)算各戶型的 工程量清單及材料/設(shè)備清單并按樓幢匯總各 戶型,必要時(shí)自主進(jìn)行標(biāo)底編制; 3) 采購管理部負(fù)責(zé)收集裝修施工單位并組織考察,其他部門可共同參與推薦,優(yōu)先從經(jīng)管中 心合格供應(yīng)商名錄中選擇; 4) 采購管理部組織投標(biāo)單位進(jìn)行現(xiàn)場

41、踏勘、答疑、投標(biāo); 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 19 5) 采購管理部會(huì)同項(xiàng)目公司招標(biāo)小 組組織評(píng)標(biāo)、定標(biāo),經(jīng)辦部門進(jìn)行合同簽訂. 3、工作接口及工作周期： 在裝修具備進(jìn)場條件一個(gè)月前完成招標(biāo);招標(biāo)工作要求在 20-30 天內(nèi)完成. 4、工作提示： 1) 各責(zé)任部門應(yīng)在招標(biāo)前做好各種準(zhǔn)備,如采購管理部招標(biāo)計(jì)劃的 編制和招標(biāo)文件的 起草、 產(chǎn)品開發(fā)部和項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部批量精裝修圖紙的 繪制及校核、成本管理部工程量清單的 編 制及校核、等工作,這是招標(biāo)成功及以后施工管理順利

42、的 保證; 2) 為保證施工質(zhì)量,在施工招標(biāo)時(shí)提出施工工藝要求和質(zhì)量通病的 預(yù)防措施和成品保護(hù)要 求,詳見裝修工藝流程圖 、 精裝修工程防裂防滲漏作業(yè)指引 、 精裝修工程產(chǎn)品保護(hù)標(biāo) 準(zhǔn)作法(參考),以便施工單位在招標(biāo)時(shí)了 解要求,在報(bào)價(jià)時(shí)考慮; 3) 批量裝修單位必須要有類似項(xiàng)目的 施工管理經(jīng)驗(yàn); 4) 裝修單位如非土建總包單位中標(biāo),須與土建總包單位簽定精裝修分包合同,納入總包合同 管理范圍;或獨(dú)立進(jìn)行發(fā)包,但要明確土建施工與裝修施工的 工作交接界面,協(xié)調(diào)好裝修報(bào)建 和成品保護(hù)等問題. 5、相關(guān)附件： 裝修工藝流程圖.DO C 精裝修管理流程及 實(shí)施細(xì)則精裝修附件精裝修工程防裂防滲漏作業(yè)指引.

43、doc 精裝修工程產(chǎn)品保 護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作法(參考).doc 精裝修/土建施工交接：根據(jù)預(yù)先約定的 工作內(nèi)容對(duì)土建方完成的 工程進(jìn)行驗(yàn)收,質(zhì)量有問 題的 提出限時(shí)整改. 1、責(zé)任部門：項(xiàng)目公司工程部負(fù)責(zé)組織,成本管理部、運(yùn)營管理部、采購管理部、監(jiān)理公司、 土建總包單位、裝修單位及門窗、欄桿等分包單位參與. 2、工作程序： 1) 當(dāng)土建總包單位已按土建/裝修交接標(biāo)準(zhǔn)完成全部工程量并自檢合格后,通知監(jiān)理公司進(jìn) 行檢查和交接;監(jiān)理公司檢查滿足條件后通知工程部組織各方進(jìn)行驗(yàn)收; 2) 工程部組織成本管理部、運(yùn)營管理部、采購管理部、監(jiān)理公司、總包單位、裝修總包單 位及其他單位進(jìn)行交接驗(yàn)收,填寫驗(yàn)收記錄; 3)

44、對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的 問題,監(jiān)理公司詳細(xì)記錄整改意見并下發(fā)到各施工單位,限時(shí)整改. 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 20 4) 監(jiān)理公司會(huì)同裝修單位對(duì)整改內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收、簽收,不符合要求的 要求重新進(jìn)行整改. 3、工作接口及工作周期： 主體工程已按土建/裝修交接標(biāo)準(zhǔn)完成所有工程內(nèi)容,并經(jīng)監(jiān)理驗(yàn)收合格后組織交接;交 接時(shí)間包括整改時(shí)間每批次應(yīng)在 10-15 天內(nèi)完成. 4、工作提示： 1) 為保證精裝修施工有足夠時(shí)間,建議主體工程按批(如 80-120 套)達(dá)到交接標(biāo)準(zhǔn),就組織相

45、關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收、交接; 2) 驗(yàn)收應(yīng)按現(xiàn)行驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行,特別是針對(duì)房間尺寸、凈高、墻面空鼓、裂縫、外墻滲水、 屋面漏水、外窗滲水、洞口尺寸等方面要重點(diǎn)關(guān)注,發(fā)現(xiàn)問題要認(rèn)真要求各責(zé)任單位限時(shí)整 改; 3) 驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的 問題在現(xiàn)場要做好明顯標(biāo)志; 4) 驗(yàn)收應(yīng)逐戶進(jìn)行,對(duì)相應(yīng)項(xiàng)目嚴(yán)格按當(dāng)?shù)刭|(zhì)量監(jiān)督部門要求的 分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行. 5、相關(guān)附件： 建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50210-2001、 (當(dāng)?shù)氐?驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及辦法) 土建和精裝修交接 驗(yàn)收單.doc 土建整改 1、責(zé)任部門：項(xiàng)目公司工程部負(fù)責(zé)組織,土建總包單位、門窗、欄桿等分包單位參與,監(jiān)理 公司進(jìn)行監(jiān)督. 2、工作程序： 1) 監(jiān)

46、理公司將驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的 問題當(dāng)場作現(xiàn)場記錄,填寫整改通知書,下發(fā)給各責(zé)任單位,并 報(bào)工程部和運(yùn)營管理部各一份備查; 2) 土建總包單位、門窗、欄桿等分包單位接到整改通知,即安排維修人員進(jìn)行維修; 3) 各責(zé)任單位將維修好所有質(zhì)量缺陷后通知監(jiān)理驗(yàn)收,監(jiān)理驗(yàn)收合格后通知工程部、裝修單 位、材料裝修部等相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收; 4) 對(duì)驗(yàn)收未通過部份繼續(xù)進(jìn)行整改,已驗(yàn)收合格的 各部門進(jìn)行簽收,需成品保護(hù)的 ,做好成 品保護(hù),如門窗等. 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程管理體系文件 21 3、工作

47、接口及工作周期： 土建/裝修進(jìn)行交接驗(yàn)收后限時(shí)進(jìn)行;一般問題必須在 10-15 天內(nèi)完成,對(duì)問題比較大 的 如外墻滲漏、屋面滲漏、門窗滲漏等問題可適當(dāng)延長,但不得影響精裝修的 正常施工. 4、工作提示： 1) 為保證精裝修施工有足夠時(shí)間,建議主體工程按幢達(dá)到交接標(biāo)準(zhǔn),就組織相關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn) 收、交接; 2) 驗(yàn)收應(yīng)按現(xiàn)行驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行,特別是針對(duì)房間尺寸、凈高、墻面空鼓、裂縫、外墻滲水、 屋面漏水、外窗滲水等方面要重點(diǎn)關(guān)注,發(fā)現(xiàn)問題要認(rèn)真要求各責(zé)任單位限時(shí)整改,務(wù)必在裝 修開始前完成整改. 3) 整改驗(yàn)收應(yīng)逐戶進(jìn)行. 5、相關(guān)附件： 建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50210-2001 住宅裝飾裝

48、修工程施工規(guī)范GB50327-2001 精裝修施工 1、責(zé)任部門：項(xiàng)目公司工程部組織,監(jiān)理公司、裝修總包單位、地板、欄桿、門窗等分包單 位及各種材料/部品供應(yīng)商參與. 2、工作程序： 1) 開工準(zhǔn)備工作的 檢查.工程部和監(jiān)理公司檢查精裝修總包單位是否完成施工準(zhǔn)備工作 (包括技術(shù)準(zhǔn)備和人員、材料、設(shè)備是否到位等),認(rèn)為具備開工條件后方可允許開工. 2) 批量裝修正式施工前要遵循樣板先行的 原則,各施工班組在批量裝修前均應(yīng)按工藝要求 做好樣板,工程部組織監(jiān)理、裝修總包、各分包單位等進(jìn)行聯(lián)合檢查驗(yàn)收,提出書面意見并 簽字確認(rèn);批量施工時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按經(jīng)確認(rèn)的 樣板間的 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求的 施工工藝執(zhí)行. 3

49、) 工程部負(fù)責(zé)做好與政府部門、監(jiān)理、設(shè)計(jì)及施工等相關(guān)單位的 協(xié)調(diào)工作.就施工中存在 的 問題及時(shí)組織召開現(xiàn)場協(xié)調(diào)會(huì),進(jìn)行通報(bào); 4) 運(yùn)營管理部督促檢查承建商質(zhì)量保證體系和安全保證體系的 落實(shí)情況; 5) 施工進(jìn)度 控制.工程部根據(jù)公司主要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃表編制精裝修工程施工控制計(jì)劃,并落實(shí) 節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的 控制措施.工程部每周應(yīng)定期檢查施工進(jìn)度 和施工組織,對(duì)進(jìn)度 計(jì)劃的 落實(shí) 情況進(jìn)行控制;在月底檢查項(xiàng)目的 月進(jìn)度 計(jì)劃完成情況并填寫月度 進(jìn)度 報(bào)表報(bào)相關(guān)部門 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊(cè) 文件編號(hào) 九洲地產(chǎn)九洲地產(chǎn) 精裝修項(xiàng)目管理流程精裝修項(xiàng)目管理流程版本/修訂 A/0 九洲地產(chǎn)流程

50、管理體系文件 22 及經(jīng)管中心運(yùn)營部; 6) 技術(shù)變更和現(xiàn)場簽證應(yīng)嚴(yán)格按公司技術(shù)變更和現(xiàn)場簽證管理辦法進(jìn)行審批; 7) 采購管理部和項(xiàng)目公司工程部應(yīng)定期檢查監(jiān)理單位對(duì)裝飾材料(特別是甲供料)和施工過 程的 質(zhì)量控制工作,要求監(jiān)理加大 精裝修房的 監(jiān)理力度 ,加強(qiáng)過程控制,派專人負(fù)責(zé)裝飾 裝修工程監(jiān)理,使精裝修房的 施工過程始終處于受控狀態(tài); 8) 重點(diǎn)加強(qiáng)成品保護(hù)工作.貫徹“誰施工、誰負(fù)責(zé)”的 原則,并由精裝修總包單位安排專 人負(fù)責(zé)加強(qiáng)巡視監(jiān)督;對(duì)易受污染和損害的 部位及產(chǎn)品應(yīng)事先采取妥善的 保護(hù)方案 ,報(bào)監(jiān) 理和運(yùn)營管理部批準(zhǔn)后實(shí)施;實(shí)施過程中,監(jiān)理及工程部對(duì)現(xiàn)場保護(hù)情況進(jìn)行例行檢查,對(duì)產(chǎn) 品保護(hù)不利者應(yīng)按合同有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰; 9) 施工期間應(yīng)加強(qiáng)文明施工管理,定期進(jìn)行檢查. 10) 為加強(qiáng)精裝修項(xiàng)目現(xiàn)場管理,獎(jiǎng)優(yōu)罰劣,運(yùn)營管理部定期對(duì)監(jiān)理公司、施工單位的 管理 質(zhì)量即工作質(zhì)量、完成的 工程質(zhì)量(實(shí)體質(zhì)量)和文明施工三個(gè)方面進(jìn)行檢查、考評(píng). 3、工作接口及工作周期： 土建/裝修交接驗(yàn)收后進(jìn)行;施工期一般 120-150 天. 4、工作