1、浙江北辰公司揚(yáng)州蜀崗西峰項(xiàng)目,總體發(fā)展思路,產(chǎn)品創(chuàng)新,CONTENT,Ch1 揚(yáng)州城市和房地產(chǎn)概述 Ch2 項(xiàng)目發(fā)展核心問題 Ch3 開發(fā)模式與核心理念 Ch4 規(guī)劃設(shè)計(jì)核心理念 Ch5 產(chǎn)品創(chuàng)新策略,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),揚(yáng)州概述,Chapter 1, 城市概況 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 歷史文化,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),揚(yáng)州市概況,(一)人文、地理及交通條件,揚(yáng)州市簡(jiǎn)稱揚(yáng)，又名蕪城。 位于江蘇省中部，東與泰州、鹽城市交界；西與南京市六合縣和安徽省天長(zhǎng)市接壤；南臨長(zhǎng)江，與鎮(zhèn)江隔江相望；北與淮安市毗鄰；中有縱貫?zāi)媳钡木┖即筮\(yùn)河與長(zhǎng)江在這里交匯，歷來是水陸交通樞紐，南

2、北漕運(yùn)的咽喉，蘇北門戶。 揚(yáng)州城區(qū)至今已有2400多年的歷史，是國(guó)務(wù)院第一批24座歷史文化名城之一。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),(二)行政區(qū)劃,揚(yáng)州現(xiàn)轄廣陵、維揚(yáng)區(qū)、邗江3個(gè)區(qū)，江都、高郵、儀征3個(gè)市和寶應(yīng)縣。全市共有97個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 全市總面積6653.81平方公里，市區(qū)總面積988.81平方公里。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),(三)人口,2004年年末揚(yáng)州市總?cè)丝?54.39萬人，其中市區(qū)人口107萬。全年出生人口4.05萬人，比上年增加0.64萬人；人口自然增長(zhǎng)率0.5，比上年下降0.63個(gè)千分點(diǎn)。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)

3、計(jì),(四)交通,公路：京滬和寧通高速公路連接全市，構(gòu)成該市一橫一縱“T型”高速公路骨架。三港（南通港、揚(yáng)州港和南京港）三橋（江陰大橋、潤(rùn)揚(yáng)大橋和南京大橋）和三市（南通市、揚(yáng)州市和南京市）連成一片。 水路：揚(yáng)州處于我國(guó)東西大動(dòng)脈（長(zhǎng)江）和南北大動(dòng)脈（京杭大運(yùn)河）交匯處，在歷史上就是著名的水運(yùn)中心。 鐵路：與京滬、寧西主干線相連的寧啟鐵路于2004年4月18日已建成通車，寧啟鐵路貫穿揚(yáng)州城，西連京滬線，東接新長(zhǎng)線，通達(dá)全國(guó)。 大橋：揚(yáng)州至鎮(zhèn)江的潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江公路大橋已于2005年5月1日竣工通車，從揚(yáng)州通過大橋至鎮(zhèn)江只需10分鐘。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況,(

4、一)GDP穩(wěn)步增長(zhǎng),2005年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值922億元，比上年增長(zhǎng)15.0%，增幅首次超過省均水平。人均地區(qū)生產(chǎn)總值20389元，突破2萬元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)2500美元。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),(二)居民生活水平持續(xù)提高,揚(yáng)州市城鄉(xiāng)居民收入大幅增加。2005年城市居民人均可支配收入達(dá)11379元,增長(zhǎng)15.5%;城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款繼續(xù)增加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額604.7億元，比年初增加81.9億元。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),(三)城市旅游業(yè),旅游經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大。全年接待境內(nèi)外游客1136.91萬人次，增長(zhǎng)23.

5、3%；旅游總收入104.6億元，增長(zhǎng)36.1%。其中，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)1113.05萬人次，增長(zhǎng)23.2%；國(guó)內(nèi)旅游收入92.36億元，增長(zhǎng)36.8%。接待入境旅游23.86萬人次，增長(zhǎng)26.9%；旅游外匯收入1.52億美元，增長(zhǎng)39.6%。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),(四)民營(yíng)經(jīng)濟(jì),私營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)彰顯活力。2005年全市新增私營(yíng)企業(yè)8461戶，新增個(gè)體工商戶3.11萬戶，分別增長(zhǎng)38.3%和20.7%。全市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值520億元，增長(zhǎng)17.5%，增速高出GDP2.5個(gè)百分點(diǎn)；民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值占GDP的比重達(dá)56.4%。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模

6、式,規(guī)劃設(shè)計(jì),揚(yáng)州市房地產(chǎn)概況,(一)揚(yáng)州房地產(chǎn)發(fā)展歷史回顧,2002年制度變革與市場(chǎng)化起步期,（1）2002年為了繼續(xù)搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，揚(yáng)州政府發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步搞活市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的意見，為樓市的蓬勃發(fā)展注入了一支強(qiáng)心劑。 （2）土地批租方式的改變，是揚(yáng)州2002年中最搶人眼球的變化，業(yè)界稱之為“土地革命”。房地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作起步。 （3）2002年是揚(yáng)州市房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)的一年，出現(xiàn)了供銷兩旺的局面。2002年總銷售量約80萬，比2001年增長(zhǎng)逾30%。2002年揚(yáng)州住宅市場(chǎng)價(jià)格也較2001年有較大提升，均價(jià)提升了約25%。 成全點(diǎn)評(píng)： 2002年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地政策及搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)的意見的

7、出臺(tái)，正式將揚(yáng)州房地產(chǎn)推入了快速發(fā)展的軌道。而這一系列相關(guān)政策，在長(zhǎng)三角區(qū)域較上海、杭州、南京等城市要滯后了一到兩年，也因此事實(shí)上揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展節(jié)奏整體上要滯后于長(zhǎng)三角中心省會(huì)城市二到三年。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì), 揚(yáng)州人的第一代住宅房改房,在房地產(chǎn)完全市場(chǎng)化前后，市民的商品房意識(shí)逐步喚醒，隨著房改政策的實(shí)施，揚(yáng)州市民的第一代住宅往往為房改房。 這一時(shí)期尚未建立起對(duì)居住舒適度和住宅價(jià)值評(píng)判意識(shí)，大部分人以擁有一套自己的住房為目標(biāo)，居住條件多為80年代設(shè)計(jì)的公房，談不上任何建筑品質(zhì)、房型或小區(qū)環(huán)境的舒適性。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),20

8、03年、2004年快速成長(zhǎng)與市場(chǎng)成長(zhǎng)期,2003年是揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快的一年，房?jī)r(jià)更是上漲40%，漲幅位居江蘇省第二位，僅次于蘇州。 2003年上半年以來，隨著揚(yáng)州03年城市建設(shè)以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展成果的逐漸顯現(xiàn)，其對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的刺激作用在實(shí)際過程中也不斷得以釋放出來，加之對(duì)揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)社會(huì)影響重大的寧啟鐵路通車以及潤(rùn)揚(yáng)長(zhǎng)江大橋、西北繞城高速公路等工程接近尾聲，揚(yáng)州房地產(chǎn)持續(xù)走強(qiáng)，房?jī)r(jià)出乎意料的在2003年的三、四月份就輕易突破了3000大關(guān)，超出了絕大多數(shù)人的預(yù)期，提前達(dá)到了人們對(duì)揚(yáng)州房?jī)r(jià)的心理預(yù)期。 而2004年在一片的房地產(chǎn)泡沫和質(zhì)疑聲中，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響開始逐漸顯現(xiàn)的時(shí)間里，揚(yáng)州市

9、的房產(chǎn)開發(fā)投資增速出現(xiàn)過短期的回落態(tài)勢(shì)，但投資總額依舊繼續(xù)保持增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)，其中用于住宅的投資為30億元，同比增長(zhǎng)。 成全點(diǎn)評(píng)： 如果說2002年是揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的起步年，那么2003年、2004年是揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展年，無論是價(jià)格的增幅、銷售面積的增長(zhǎng)都平均達(dá)到了40%以上，盡管2004年在全國(guó)宏觀調(diào)控的政策影響下，揚(yáng)州住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資依舊增長(zhǎng)了47%。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì), 揚(yáng)州人的第二代住宅商品房,隨著房改的結(jié)束，住宅分配進(jìn)入完全市場(chǎng)化運(yùn)作，大量的現(xiàn)代居住小區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，消費(fèi)者的住宅產(chǎn)品質(zhì)量意識(shí)與居住評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)逐步樹立。 這一時(shí)期初步建立了產(chǎn)品品

10、質(zhì)、小區(qū)環(huán)境、戶型、生活配套等模糊的現(xiàn)代居住價(jià)值觀，大量中高收入的群體開始賣掉房改房開始進(jìn)入商品房市場(chǎng)，但是由于大部分為第一次購買商品房，對(duì)小區(qū)環(huán)境、生活配套、戶型舒適性、建筑形式與文化底蘊(yùn)、生活方式等還缺乏切身的感受，對(duì)住宅的消費(fèi)觀念在實(shí)際購買新房之后開始自我形成，并隨著市場(chǎng)的逐步成熟開始變得更加理性和成熟。這一時(shí)期的消費(fèi)往往跟隨開發(fā)商的營(yíng)銷導(dǎo)向，并不理性。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),2005年宏觀調(diào)控，市場(chǎng)進(jìn)入理性與成熟期,2005年13月?lián)P州商品房銷售面積與銷售價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，13月，市區(qū)共批準(zhǔn)銷售普通住宅商品房2453萬平方米，比04年增加196。房?jī)r(jià)依然保持持續(xù)

11、上漲之勢(shì)，由2004年四季度的2963元平方米增長(zhǎng)到3138元/平方米，增幅依舊較大。 宏觀調(diào)控之后的“五一”黃金周里，揚(yáng)州市區(qū)共成交146套房，以平均每天20套左右的成交量直逼南京（149套），打破了揚(yáng)州歷次房展會(huì)的紀(jì)錄，顯示出良好的勢(shì)頭，但其價(jià)格增長(zhǎng)幅度略為平緩。宏觀調(diào)空后揚(yáng)州市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)。 成全點(diǎn)評(píng)： 關(guān)于政策調(diào)整對(duì)揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 揚(yáng)州從03年起，揚(yáng)興建了大批定銷房、經(jīng)濟(jì)適用房，保證了揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，另外，揚(yáng)州炒房族比例不大，也是目前房產(chǎn)市場(chǎng)受新政影響較小的一個(gè)原因。 新的房貸政策出臺(tái)后，揚(yáng)州的房?jī)r(jià)依然走高。從最近的揚(yáng)州樓盤的交易情況看，東區(qū)和南區(qū)的均價(jià)都在3000元平

12、方米以上，作為熱點(diǎn)的西區(qū)房?jī)r(jià)則保持在3800元平方米以上，房?jī)r(jià)依然保持了穩(wěn)中有升的勢(shì)頭。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì), 長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)收入比一覽,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),1、市場(chǎng)整體健康 揚(yáng)州的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展整體滯后于長(zhǎng)三角中心城市二到三年，市場(chǎng)泡沫不大，同時(shí)在獲得了“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”后，城市價(jià)值在不斷提升，房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Ω螅瑩P(yáng)州的房?jī)r(jià)在正常的范圍內(nèi)，房產(chǎn)市場(chǎng)是健康有序的。 2、市場(chǎng)價(jià)格增幅將明顯降緩 盡管揚(yáng)州的城市發(fā)展?jié)摿?、城市環(huán)境改善、城市輻射范圍拓寬等等諸多因素刺激著市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，但是另一方面我們看到，揚(yáng)州的房?jī)r(jià)收入水平在長(zhǎng)三角還是處

13、于略高的位置，由于長(zhǎng)三角城市之間互相的影響力較大，上海、杭州市場(chǎng)將在政府的調(diào)控下繼續(xù)低迷，因此，揚(yáng)州市場(chǎng)整體將維持在一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，并受產(chǎn)品品質(zhì)拉動(dòng)有小幅上揚(yáng)，這個(gè)狀態(tài)預(yù)計(jì)還將持續(xù)2年左右時(shí)間。, 揚(yáng)州房地產(chǎn)當(dāng)前形勢(shì)判斷,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì), 揚(yáng)州人的第三代住宅品質(zhì)住宅,在03、04年的房地產(chǎn)高速發(fā)展中，很多有條件的揚(yáng)州人住進(jìn)了新開發(fā)的商品房小區(qū)，與過去的房改房相比，小區(qū)初步營(yíng)造了生活環(huán)境、房型也比以前更加合理，但是隨著市場(chǎng)的逐步成熟，高品質(zhì)小區(qū)逐步出現(xiàn)，人們逐漸對(duì)住宅建立起了較為成熟的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，開始追求房型的合理性、舒適性，追求小區(qū)環(huán)境的更加美觀和具有人情味，追

14、求家庭不同成員的生活追求，包括子女上學(xué)問題、交通方便問題、周邊環(huán)境質(zhì)量、生活配套設(shè)施與交通便捷等等現(xiàn)有的住房已經(jīng)開始不能滿足他們進(jìn)一步的需求。而隨著宏觀調(diào)控的影響，他們變得更加理性，更加有自己的主張。 因此，針對(duì)本項(xiàng)目而言，我們面對(duì)的已經(jīng)是開始成熟并且理性的客戶，他們需要的是改善居住、大量二次的需求，市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)改變，我們的策略也必須隨之改變，在產(chǎn)品的整體營(yíng)造和需求滿足上提供更合理、更具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，而這一切的核心只有一個(gè)滿足現(xiàn)代的生活方式追求。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),揚(yáng)州房地產(chǎn)區(qū)域市場(chǎng),(一)城市發(fā)展方向,“主導(dǎo)向南，西進(jìn)東聯(lián)” 南沿?cái)U(kuò)大沿江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，作為

15、發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)的主要載體 完善西部分區(qū)，適度發(fā)展河?xùn)|分區(qū)，作為生活居住與第三產(chǎn)業(yè)的主要載體； 新的城市發(fā)展規(guī)劃將有力保證揚(yáng)州市城市化建設(shè)的進(jìn)程，為城市發(fā)展提供了新的空間。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),(一)房地產(chǎn)分區(qū)市場(chǎng),揚(yáng)州老城區(qū)開發(fā)項(xiàng)目較少，住宅市場(chǎng)主要集中在：西區(qū)、東區(qū)、北區(qū) 蜀崗西峰項(xiàng)目位于區(qū)域市場(chǎng)所在的北區(qū)，與西區(qū)相接壤，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),A、老城區(qū) 老城區(qū)住宅供應(yīng)量十分有限。揚(yáng)州對(duì)老城區(qū)的規(guī)劃至今尚無定論，一直在維持原貌及建設(shè)現(xiàn)代文明兩個(gè)方向之間討論，導(dǎo)致老城區(qū)的改造裹足不前。 宋城名都為位于老城區(qū)的代表性物業(yè)

16、，其將宋城遺址相互依賴，景中游、游中景，打造賞心悅目的購物去處。整個(gè)項(xiàng)目和城市空間的拓展、城市配套的更新緊密相連。以熱點(diǎn)旅游為依托，充分考慮旅游購物的特點(diǎn)和規(guī)律，在老城區(qū)成為房地產(chǎn)的代表作品。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),B、 東 區(qū) 東區(qū)的開發(fā)規(guī)模不大，約占總體開發(fā)量的20%，總體品質(zhì)不高。提起東區(qū)，揚(yáng)州市民聯(lián)想到的是窮、臟、亂、差，但隨著城市改造步伐的加快，交通狀況有顯著改善，東區(qū)在市民心目中的形象正逐漸提升，其房地產(chǎn)開發(fā)的節(jié)奏也在開始逐漸升溫。 近年來，在政府的極力打造下，揚(yáng)州東區(qū)的交通網(wǎng)已經(jīng)初步形成，東區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的改善讓更多的房產(chǎn)項(xiàng)目落戶，目前很多大型住宅項(xiàng)目已經(jīng)

17、全面鋪開：43萬平方米的大型市政工程文昌花園即使在全國(guó)也不多見，凱運(yùn)天地、萬馬濱河城、名都華庭、揚(yáng)名苑、東方名城等項(xiàng)目都在10萬平方米以上，鴻泰家園、萬頤苑、香居美苑等樓盤也是各有特色。 東區(qū)代表性樓盤凱運(yùn)天地（均價(jià)接近4000元/平米）、萬馬濱河城（均價(jià)3300元/平米左右），它們也是少數(shù)幾個(gè)在品質(zhì)和知名度上能夠和西區(qū)大盤抗衡的樓盤。與西區(qū)不同的是，東區(qū)的自然景色（如古運(yùn)河）成為了東區(qū)樓盤宣傳的賣點(diǎn)。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),C、西 區(qū) 目前揚(yáng)州房地產(chǎn)的最熱點(diǎn)，集中了超過一半的開發(fā)量。隨著市政府“西進(jìn)”步伐，西區(qū)不斷升溫，市民一致看好西區(qū)的發(fā)展。揚(yáng)州火車站、潤(rùn)揚(yáng)大橋

18、等重點(diǎn)工程的建設(shè)更讓市民感受到西區(qū)的愿景。 西區(qū)代表性樓盤山姆月城明珠（均價(jià)37003800），新港名城花園（均價(jià)4800，最低價(jià)3200），月亮園（均價(jià)3600），保集半島（均價(jià)3500），京華城中城（均價(jià)3700）。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),D、北區(qū),北區(qū)地處揚(yáng)州城北，區(qū)域擁有瘦西湖、大明寺、蜀崗風(fēng)景區(qū)等旅游景點(diǎn)，是揚(yáng)州主要的旅游風(fēng)景區(qū)，生態(tài)環(huán)境絕佳。緊鄰老城區(qū)，受中心商圈輻射，生活配套、交通設(shè)施齊全。 近年北部加強(qiáng)了以高新科技產(chǎn)業(yè)為主的開發(fā)區(qū)的建設(shè)，區(qū)域道路及交通狀況進(jìn)一步得到改善，區(qū)域具備成為高檔居住區(qū)的硬件條件，并匯聚了一定量的高檔消費(fèi)人群。 受風(fēng)景區(qū)建筑規(guī)

19、劃政策影響，目前，北部在售項(xiàng)目較少，低密度住宅項(xiàng)目居多，產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較高。 該區(qū)域是揚(yáng)州別墅項(xiàng)目開發(fā)集中的區(qū)域，代表性樓盤有海德公園、蜀景花園等。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾個(gè)特點(diǎn),1、揚(yáng)州居民在購房選房時(shí)，將戶外景觀和視野看得很重。 2、從戶型面積方面看，除了凱運(yùn)天地外的所有樓盤，140平方米以上的大戶型都遇到了非常大的阻力。目前市場(chǎng)樓盤的主力戶型定在80-135平方米市場(chǎng)需求較大。絕大多數(shù)居民傾向于購買總價(jià)在40-45萬的三房。 3、從房?jī)r(jià)方面看，西區(qū)高于東區(qū)（凱運(yùn)天地除外），在“月亮園”達(dá)到高峰。 4、從客群方面看，揚(yáng)州大學(xué)的教授；在國(guó)家機(jī)關(guān)（勞

20、動(dòng)局，稅務(wù)局等）工作的公務(wù)員；在大型企業(yè)（如：牧羊集團(tuán)）上班的中高層領(lǐng)導(dǎo)；成功的私營(yíng)業(yè)主成為了揚(yáng)州最具購買力的群體。 5、從應(yīng)對(duì)新政的營(yíng)銷手段方面看，潤(rùn)揚(yáng)廣場(chǎng)為消費(fèi)者上交增加的2%契稅可以說非常誘人；萬馬濱河城為消費(fèi)者預(yù)先墊付20%左右的房屋總價(jià)，降低消費(fèi)者購房門檻。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),揚(yáng)州市歷史文化片段,(一)人物薈萃，風(fēng)物繁華,故人西辭黃鶴樓，煙花三月下?lián)P州李白 春風(fēng)十里揚(yáng)州路，卷上朱簾總不如杜牧 揚(yáng)州，這是春日一樣絢麗、繁花一樣多彩的地方。 瓊花芍藥世無倫，偶不題詩便怨人 曾向無雙亭下醉，自知不負(fù)廣陵春。 歐陽修 瓊花與芍藥上舉世聞名的揚(yáng)州花瑞。瓊花少到世

21、間僅此一株，芍藥則是揚(yáng)州的數(shù)量品種最多。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),(二)古琴名曲 千古絕響廣陵散,廣陵散本是一首古琴名曲，宋人陳旸在樂書中將它稱為“曲之師長(zhǎng)”，一般認(rèn)為廣陵散為竹林七賢之一的嵇康所作，后來失傳，該曲描寫司馬懿篡奪曹魏政權(quán)，魏國(guó)大臣在廣陵起事失敗，魏國(guó)最終散敗于廣陵的故事。 揚(yáng)州琴藝，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，廣陵散，到今天已經(jīng)成為“絕響”的代名詞。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),(三) 楊一益二 極樂揚(yáng)州,腰纏十萬貫，騎鶴上揚(yáng)州南朝宋 殷蕓小說 典故：有客相從，各言所志，或愿為揚(yáng)州刺史，或愿多斂財(cái)，或愿騎鶴上升，其一人曰：“腰纏十萬貫，騎鶴上揚(yáng)州”

22、，欲兼三者。 揚(yáng)州自古被稱為“十里春風(fēng)常在，二分明月獨(dú)占”，揚(yáng)州鶴的典故將揚(yáng)州描繪成了一個(gè)極樂的世界。唐代揚(yáng)州空前繁華，有“楊一益二”之說?！笆镩L(zhǎng)街市井連，月明橋上看神仙，人生只合揚(yáng)州死，禪智山光好墓田”。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),(四)風(fēng)月繁華 脂香粉艷揚(yáng)州夢(mèng),落魄江南載酒行，楚腰腸斷掌中輕。 十年一覺揚(yáng)州夢(mèng)，贏得青樓薄幸名。 杜牧 遣懷 揚(yáng)州夢(mèng)，雖然比起黃帝的華胥夢(mèng)來少一點(diǎn)縹緲的神話色彩，比起莊子的蝴蝶夢(mèng)來少一點(diǎn)詭異的寓言格調(diào)，比起盧生的黃粱夢(mèng)來少一點(diǎn)諷世的哲學(xué)，然而，它卻以浪漫風(fēng)流的詩人之韻、香艷氤氳的脂粉之氣，委婉微妙的懺悔之情，打動(dòng)了歷代騷人墨客的心弦。

23、“又入揚(yáng)州夢(mèng)一場(chǎng)，紅燈綠酒奏霓裳”，揚(yáng)州夢(mèng)幾乎成了風(fēng)月繁華的同義語。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),(五)琴棋書畫 飲食歌吹揚(yáng)州派,揚(yáng)州文化最引人注目的地方，便是在琴棋書畫、飲食歌吹、花鳥蟲魚，乃至說文解字方面都能自成一派揚(yáng)州派。 剪紙南方剪紙的精粹在揚(yáng)州。 裝裱姑蘇的素凈、揚(yáng)州的整殤、京師的輝煌、嶺南的艷麗是裝裱藝術(shù)的四大流派。 雕刻也有揚(yáng)州派。牙雕、磚雕、瓜雕、漆雕、玉雕、木雕 烹飪揚(yáng)州菜，與魯、川、粵并稱中國(guó)四大菜系。 繪畫揚(yáng)州八怪的“揚(yáng)州畫派”。 園林楊式園林?！昂贾菀院絼?，蘇州以市肆勝，揚(yáng)州以園亭勝”。蘇州建筑及園林，風(fēng)格在柔和，揚(yáng)州建筑及園林，風(fēng)格則多雅健。

24、盆景楊派、蘇派、海派、川派和嶺南派等五大派。 古琴廣陵琴派。與蜀派、吳派、浙派并著于世。 戲劇康乾的揚(yáng)州亂彈，晚清的揚(yáng)州花鼓戲，民國(guó)維楊戲，今日揚(yáng)劇。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),繁華過盛 造化忌之揚(yáng)州十日,自宋、元至今，揚(yáng)州三罹兵難。王秀楚的揚(yáng)州十日記則將揚(yáng)州“繁華過盛，造化亦忌之”的悲慘與無奈描繪得淋漓盡致。 公元1645年4月，清豫親王多鐸以十萬兵馬重重圍困揚(yáng)州，遭到入關(guān)以來第一次真正的抵抗，明都師兵部尚書兼東閣大學(xué)士史可法率領(lǐng)揚(yáng)州軍民血戰(zhàn)清軍，城破身死，成就千古英名。多鐸破城之后下令洗城，二分明月，十里春風(fēng)的揚(yáng)州成為一片廢墟。據(jù)當(dāng)時(shí)和尚記載的焚尸符統(tǒng)計(jì)，揚(yáng)州之屠，

25、死難者達(dá)八十萬，被史學(xué)家稱為“揚(yáng)州十日”,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),項(xiàng)目核心問題,Chapter 2, 基地分析 SWOT分析 項(xiàng)目發(fā)展核心問題,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),基地分析,(一)地塊狀況,區(qū)域位置：該地塊地處揚(yáng)州市維揚(yáng)區(qū)。 地塊四至：平山堂西路南側(cè)，邗江路東側(cè)，蜀岡西路北側(cè)，揚(yáng)子江北路西。,地塊面積：總規(guī)劃用地86.42公頃，實(shí)際出讓面積60.26公頃，分三塊一次性出讓。 該地塊位于蜀岡西峰南側(cè)，東臨南北向城市景觀大道揚(yáng)子江路，北有蜀岡生態(tài)公園，東為平山堂、瘦西湖風(fēng)景名勝區(qū)，南有海德公園等大型住宅區(qū)，該地塊所在區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，交通便捷。

26、樓面地價(jià)：1860元/平米。,地塊位于揚(yáng)州市自然風(fēng)景區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)是打造揚(yáng)州市頂級(jí)樓盤的有利基礎(chǔ)。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),(二)規(guī)劃指標(biāo),項(xiàng)目各地塊均有限高1015米要求。高容積率、低限高與開發(fā)定位的高檔物業(yè)的低密度、優(yōu)雅的環(huán)境之間的矛盾將是本項(xiàng)目面臨的一個(gè)重要難題。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),(二)地塊現(xiàn)狀,基地自然條件極其優(yōu)越，地塊現(xiàn)有居民點(diǎn)較少，這也意味著拆遷壓力小。國(guó)家級(jí)旅游景點(diǎn)和市級(jí)景點(diǎn)緊臨基地。 一、地形、地貌分析 規(guī)劃基地屬于平原地區(qū)，地勢(shì)較平坦。地塊為較規(guī)則的狹長(zhǎng)長(zhǎng)方形。有兩條市政道路南北向貫穿將基地劃分為平等的三塊。 二、自然

27、水系分析 基地內(nèi)現(xiàn)有水系較為發(fā)達(dá)，水網(wǎng)密布，此外還有不少魚塘、水池等。 三、現(xiàn)有道路分析 基地內(nèi)現(xiàn)有道路較為完善，基地四周道路均為已建、在建或即將修建。 基地內(nèi)其他基礎(chǔ)設(shè)施亦較為完善。但有一條高壓走廊穿越基地，造成一定干擾。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),S 優(yōu)勢(shì) 地處揚(yáng)州市自然風(fēng)景區(qū)，區(qū)位條件十分優(yōu)越，具備打造揚(yáng)州市高端住宅區(qū)的先天條件。 周邊道路設(shè)施完善，三條城市主干線穿區(qū)而過，交通便捷。 距離市中心較近，教育、商業(yè)等配套設(shè)施便捷?？拷鬂?rùn)發(fā)、沃爾瑪。 地塊內(nèi)部原生態(tài)樹木與水系良好，可以加以充分利用。 W 劣勢(shì) 緊鄰周邊生活配套不足，需要項(xiàng)目自身打造。 項(xiàng)目地塊切割較細(xì)

28、，規(guī)劃限制嚴(yán)格，對(duì)于項(xiàng)目靈活性制造了一定困難。 地塊西側(cè)存在高壓走廊的影響。,SWOT分析,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),O 機(jī)遇 揚(yáng)州高端市場(chǎng)尚未被充分挖掘，存在較大市場(chǎng)空間。 揚(yáng)州整體房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與開發(fā)理念水平不高，存在提升空間。 大型項(xiàng)目的政府支持為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了政策支持。 揚(yáng)州城市的發(fā)展和交通的改善為項(xiàng)目提高輻射能力提供了可能。 T 風(fēng)險(xiǎn) 揚(yáng)州整體收入不高，高收入群體有限，本項(xiàng)目若一味走高端可能面臨市場(chǎng)容量不足的風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目后期的拆遷存在一定的制約項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目高容積率與低限高的矛盾，要保證社區(qū)高品質(zhì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)難度較大 項(xiàng)目總體量大，開發(fā)周期長(zhǎng)，存在

29、未來政策支持或市場(chǎng)變化不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)因素。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),1、絕版的土地，有限的富人，如何平衡？,項(xiàng)目發(fā)展核心問題, 揚(yáng)州目前的中高收入群體主要集中在大學(xué)教師、公務(wù)員、大中型企業(yè)管理者和私營(yíng)業(yè)主，他們中大部分群體的購買力有限，超過100萬的總價(jià)將面臨一定的困難。 本項(xiàng)目作為一個(gè)總體量在65萬平米左右的大盤，若整體定位在高檔，將面臨很大的市場(chǎng)容量不足的風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目雖然自然景觀與各種條件均十分出色，但是并不能直接借用瘦西湖景觀，政府在出讓土地方面還有更優(yōu)越的景觀地塊推出，這使得本項(xiàng)目在搶奪最高端客戶方面存在一定的困難。 隨著揚(yáng)州城市發(fā)展和交通的改善，本項(xiàng)目具備

30、一定的輻射鎮(zhèn)江、南京或周邊其他城市的條件，但是這部分客戶很難占到較大比例，本項(xiàng)目的基礎(chǔ)市場(chǎng)還是揚(yáng)州本地市場(chǎng)。 綜上，我們建議本項(xiàng)目的產(chǎn)品應(yīng)多樣化，以聯(lián)排別墅占領(lǐng)高端市場(chǎng)，以疊加別墅占領(lǐng)中高端市場(chǎng)，以花園洋房占領(lǐng)中端市場(chǎng)。合理分布比例，但在整體上打造具有區(qū)域和全國(guó)影響的標(biāo)桿項(xiàng)目。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),2、政府圖的名，企業(yè)圖的利，如何雙收？, 大盤開發(fā)，政府的支持尤為關(guān)鍵，大盤開發(fā)周期長(zhǎng)，涉及到政府協(xié)調(diào)的問題多，還面臨政府換屆帶來的政策風(fēng)險(xiǎn)等等，因此，如何滿足政府的政績(jī)要求與城市形象塑造要求是開發(fā)商需要關(guān)注的問題。 國(guó)家現(xiàn)在大力倡導(dǎo)人居環(huán)境、健康人居、建筑節(jié)能、和諧社

31、會(huì)、和諧社區(qū)、歷史保護(hù)等等，若能與國(guó)家的導(dǎo)向相結(jié)合，將不僅推動(dòng)項(xiàng)目的發(fā)展，也可以獲得政府的有力支持和宣傳。 本項(xiàng)目能否一開始就站在人居示范的角度與政府相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)合力打造示范工程？若能這樣，則不僅在市場(chǎng)中建立消費(fèi)者信心與項(xiàng)目品牌，也可獲得政府的額外支持。 本項(xiàng)目同時(shí)肩負(fù)北辰企業(yè)的品牌提升作用，整體而言，滿足政府的導(dǎo)向的支持、獲得市場(chǎng)的認(rèn)同與價(jià)值實(shí)現(xiàn)、建立企業(yè)的品牌這三者是不矛盾的。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),3、紛擾的大盤，繚亂的概念，路在何方？, 中國(guó)的房地產(chǎn)在發(fā)展了10多年之后，已經(jīng)開始逐步成熟，依靠新的營(yíng)銷概念或口號(hào)已經(jīng)很難獲得項(xiàng)目的突破，本項(xiàng)目要樹立國(guó)際化的視野

32、，全國(guó)領(lǐng)先的理念，一定要深入研究中國(guó)人居的現(xiàn)狀和問題之所在。 盡管中國(guó)的住宅開發(fā)已經(jīng)越來越成熟，中國(guó)的人居條件也得到極大改善，但是我們看到，無論在中國(guó)還是國(guó)外，人們開始關(guān)注的重點(diǎn)已經(jīng)不在建筑本身，而在于現(xiàn)代住區(qū)帶來的鄰里關(guān)系的淡漠、交通的擁堵和生態(tài)的破壞、城市文化歷史和特性的喪失、能源的浪費(fèi)、社區(qū)的價(jià)值觀和可持續(xù)發(fā)展、健康的生活方式等等。而這些才是中國(guó)房地產(chǎn)面臨的新的考驗(yàn)與機(jī)會(huì)所在。 當(dāng)我們今天站在一個(gè)新的項(xiàng)目的起點(diǎn)，跳出傳統(tǒng)的建筑、戶型評(píng)價(jià)體系，深層次分析中國(guó)人居的現(xiàn)狀和問題所在，我們才有可能獲得嶄新的方向，并推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)大的理想。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),4、深

33、厚的文化，現(xiàn)代的生活，如何傳承？, 大盤肩負(fù)城市的責(zé)任。本項(xiàng)目處于一個(gè)文化深厚的城市和文化氣氛濃厚的地塊，如何建造屬于這個(gè)城市特色的住區(qū)，如何傳承這個(gè)城市榮耀的歷史，將不僅是項(xiàng)目附加值的問題，也是城市責(zé)任的問題。 將本項(xiàng)目建設(shè)成為歷史文化和現(xiàn)代文明交相輝映的現(xiàn)代社區(qū)。 建一些混雜中國(guó)傳統(tǒng)建筑元素，內(nèi)部卻是現(xiàn)代居住空間的房子，就是傳承揚(yáng)州文化嗎？對(duì)文化的傳承是取其神還是取其形？是全面仿造還是聚焦還原？現(xiàn)代的生活方式如何與傳統(tǒng)的歷史文化巧妙結(jié)合與傳承？,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),5、理性的客戶，激烈的競(jìng)爭(zhēng)，如何創(chuàng)新？, 目前揚(yáng)州的客戶消費(fèi)心理已經(jīng)逐步成熟，在宏觀調(diào)控的市場(chǎng)環(huán)

34、境下越來越理性，住宅的創(chuàng)新具有地域性和時(shí)代性，要深刻分析現(xiàn)代家庭結(jié)構(gòu)和生活方式的改變，整合配套、景觀、戶型、物業(yè)管理、社區(qū)文化等多方面的因素整體打造真正符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，這是創(chuàng)新的根本和源泉。 本項(xiàng)目要打造全國(guó)領(lǐng)先的樓盤，必須借鑒國(guó)內(nèi)外最新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理論和產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)踐，在開發(fā)模式、開發(fā)團(tuán)隊(duì)和產(chǎn)品評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)上樹立領(lǐng)先的標(biāo)準(zhǔn)，才可能獲得整體的領(lǐng)先。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),開發(fā)核心理念,Chapter 3, 做規(guī)則的制定者 中國(guó)當(dāng)代住區(qū)批判 人居樣板主張與實(shí)踐,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),做規(guī)則的制定者,目標(biāo)設(shè)定打造中國(guó)現(xiàn)代人居樣板工程。,經(jīng)濟(jì)目標(biāo)：

35、取得項(xiàng)目的快速銷售和超額利潤(rùn) 市場(chǎng)定位：成為揚(yáng)州住宅市場(chǎng)的燈塔項(xiàng)目 品牌目標(biāo)：奠定北辰企業(yè)在業(yè)界的初步影響 社會(huì)目標(biāo)：成為中國(guó)現(xiàn)代人居樣板工程,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),做規(guī)則的制定者,一流的企業(yè)制定規(guī)則。萬科在與建設(shè)部共同制定中國(guó)的住宅標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)則，本項(xiàng)目要打造中國(guó)現(xiàn)代人居的樣板，能否與國(guó)家相關(guān)機(jī)構(gòu)合作，協(xié)助制定現(xiàn)代人居的標(biāo)準(zhǔn)？,1、與建設(shè)部人居環(huán)境委員會(huì)合作，邀請(qǐng)其參與設(shè)計(jì)與指導(dǎo)本項(xiàng)目的開發(fā)，共同打造“中國(guó)人居環(huán)境金牌建設(shè)示范項(xiàng)目”。 2、立足中國(guó)人居現(xiàn)狀的不足與最亟待解決的問題，并結(jié)合國(guó)家人居導(dǎo)向構(gòu)建現(xiàn)代人居標(biāo)準(zhǔn)。 做規(guī)則的制定者，使得本項(xiàng)目一開始便站在一個(gè)高的起點(diǎn)

36、，獲得政府的資源與政策支持，并在市場(chǎng)中構(gòu)建起公信力和關(guān)注度。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),建設(shè)部人居環(huán)境委員會(huì),建設(shè)部人居環(huán)境委員會(huì)是一個(gè)學(xué)術(shù)性的組織，目前已經(jīng)匯集了36名專家，主要以城市與區(qū)域規(guī)劃、建筑學(xué)、住宅與房地產(chǎn)專家學(xué)者為主體，融合社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人文、環(huán)保等領(lǐng)域知名專家學(xué)者組成。 委員會(huì)專家組組長(zhǎng)：開彥 委員會(huì)介紹：人居環(huán)境委員會(huì)以促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、人與自然協(xié)調(diào)發(fā)展的根本原則，以科學(xué)的理念、技術(shù)發(fā)展，推進(jìn)中國(guó)人居環(huán)境事業(yè)的發(fā)展。2003年11月提出了中國(guó)人居環(huán)境和新城鎮(zhèn)發(fā)展推進(jìn)工程的倡議書。 為了推進(jìn)中國(guó)人居環(huán)境和新城鎮(zhèn)發(fā)展，委員會(huì)推出“中國(guó)人居環(huán)境金

37、牌建設(shè)示范項(xiàng)目”。目前北京威尼斯花園、廣西盛世名門個(gè)項(xiàng)目已被接納為第一批試點(diǎn)成員。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),中國(guó)當(dāng)代住區(qū)批判,打造中國(guó)人居典范， 從認(rèn)識(shí)中國(guó)人居現(xiàn)狀開始,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),中國(guó)當(dāng)代住區(qū)批判,批判一：鏟平一切的開發(fā)方式,10多年來，全中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)商為中國(guó)人民創(chuàng)造了新的生活需求，創(chuàng)造了新的生活方式，建了新的房，修了新的路，植了新的樹但是，他們都忘記了一點(diǎn)就是他們?cè)趧?chuàng)造這些新的東西的同時(shí)，有一樣?xùn)|西是他們不能創(chuàng)造的，那就是歷史，他們是在毀滅歷史的前提下去做新的東西。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),批判二

38、：割斷地域文化的城市價(jià)值觀,中國(guó)的房地產(chǎn)一直受市場(chǎng)的庸俗導(dǎo)向，中國(guó)的城市去模仿歐洲的建筑風(fēng)格，南方的城市去模仿北方的建筑元素，我們的城市越來越不倫不類卻越來越似曾相識(shí)。千篇一律的城市面孔中，我們哪引以為傲的千年文明，竟連片段也難尋,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),批判三：生活不便捷的“臥城”社區(qū),中國(guó)城市化的進(jìn)程如火如荼，城市郊區(qū)化開始成為主流，眾多社區(qū)提供了人們優(yōu)美的居住環(huán)境和寬敞的室內(nèi)空間，我們的生活卻變得越來越不方便，人們將更多的時(shí)間奔波在路途中，家的概念正逐漸蛻化為一張床，一個(gè)個(gè)社區(qū)就是一幢幢沒有活力而沉睡的房子。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),批

39、判四：?jiǎn)适о徖餁g笑的孤島社區(qū),我們住進(jìn)了新房，卻遺失了鄰里歡笑；我們的生活范圍越來越大，生活圈子卻越來越?。晃覀儞碛辛耸孢m的三室兩廳，那卻成了最奢侈的囚牢我們的社區(qū)由一群漠不相識(shí)的人靜靜地構(gòu)成，各自行色匆匆，卻和冷冰冰的建筑與電器惺惺以對(duì)。在這里，每一個(gè)人，都是一座孤島。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),批判五：缺乏共同價(jià)值觀與參與的社區(qū),社區(qū)的歸屬感在逐步喪失，我們只有家的概念，沒有鄰居的概念，沒有社區(qū)的概念，沒有社區(qū)的參與，也就沒有了社區(qū)的歸屬感。我們對(duì)社區(qū)的發(fā)展漠不關(guān)心，對(duì)社區(qū)的事情漠不關(guān)心，對(duì)社區(qū)的老人、小孩、困難家庭漠不關(guān)心，這里沒有愛，沒有參與，沒有共建?？瓷先ザ?/p>

40、么先進(jìn)的技術(shù)，多么高品質(zhì)的建筑，短短幾年間，比我們的生命老的更快。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),批判六：能源的浪費(fèi)與生態(tài)的破壞,中國(guó)的建筑能耗已經(jīng)占到中國(guó)能耗的一半以上，大量的開發(fā)商在風(fēng)格各異的建筑，大而無當(dāng)?shù)木坝^，胡編亂造的營(yíng)銷概念，卻忽略建筑功能的改善。住宅的基本目的是遮風(fēng)避雨，我們的住宅卻在耗費(fèi)著大量的能源，消耗大量的電能，我們的規(guī)劃與建筑理念已經(jīng)進(jìn)入二十一世紀(jì)，我們的建筑節(jié)能、生態(tài)、隔音、隔熱等卻還停留在初級(jí)階段。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),人居樣板主張與實(shí)踐,“人居環(huán)境和新城鎮(zhèn)發(fā)展推進(jìn)工程”包括7大塊的內(nèi)容： 1、住區(qū)人居環(huán)境規(guī)劃建設(shè) 2

41、、住區(qū)人居環(huán)境生活品質(zhì) 3、健康住區(qū)居住生活方式 4、資源能源和綠色環(huán)境保護(hù) 5、技術(shù)創(chuàng)新與技術(shù)進(jìn)步 6、城市文化傳統(tǒng)和居住文化 7、城市功能更新改造 人居環(huán)境委員會(huì)專家組組長(zhǎng) 開彥,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),主張一：尊重土地機(jī)理，保護(hù)利用原生態(tài),本項(xiàng)目實(shí)踐,1、本項(xiàng)目地塊有較好的水系資源，沿部分道路、田埂、村落有較好的原生植被，在項(xiàng)目開發(fā)中可充分利用。 2、在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)對(duì)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀和土地機(jī)理進(jìn)行分析，盡量尊重土地機(jī)理，對(duì)有保護(hù)利用價(jià)值的景觀、植被、遺跡進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)利用。既保留了城市記憶，也使得小區(qū)一建成便具備成熟社區(qū)的風(fēng)貌?？梢猿蔀轫?xiàng)目的一大賣點(diǎn)。,實(shí)踐借鑒：天

42、津萬科水晶城保護(hù)利用鐵路與廠房，無錫萬科魅力之城保護(hù)利用河道與老民宅。,一座充滿回憶的新城,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),主張二：融合歷史文化，復(fù)興城市自豪感,本項(xiàng)目實(shí)踐,在本項(xiàng)目的揚(yáng)州歷史文化挖掘方式上，我們不贊成以建筑形式的模仿來表現(xiàn)文化，這樣的表現(xiàn)方式嫁接在現(xiàn)代的建筑形式與空間上既不倫不類也與文化的精髓相違背。而建議將文化聚焦化、符號(hào)化、生活化。,一座承載榮耀的新城,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),1、聚焦化： “杭州以湖山勝，蘇州以市肆勝，揚(yáng)州以園亭勝。”自南朝以來，揚(yáng)州代有建園，但據(jù)浪跡叢談?dòng)涊d：“楊城中園林之美甲于南中，近多蕪廢”建議本項(xiàng)目 在

43、社區(qū)中復(fù)制一座古園林 既是對(duì)揚(yáng)州文化的聚焦傳承，也能營(yíng)造出獨(dú)特的景觀賣點(diǎn)，同時(shí)可能形成一個(gè)城市景點(diǎn)。 2、符號(hào)化： 用揚(yáng)州古代名人或典故為社區(qū)的組團(tuán)或道路命名，并附帶歷史的介紹，讓歷史的榮耀縈繞于社區(qū)之中。 將揚(yáng)州園林或古建筑中的一些典型元素運(yùn)用到社區(qū)公共景觀或建筑中符號(hào)化使用。（如將地面鋪裝運(yùn)用到園區(qū)鋪裝或山墻面中） 3、生活化 商業(yè)街的建筑風(fēng)格可以復(fù)原揚(yáng)州的傳統(tǒng)建筑形式，并深刻反映出揚(yáng)州獨(dú)特的城市生活習(xí)慣。,實(shí)踐借鑒：日本幕張：在社區(qū)中花園古園林；無錫萬科：用無錫名人與故事命名小區(qū)道路；南京萬科：在小區(qū)中金陵十二釵畫廊,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),主張三：引入新城市主

44、義，打造復(fù)合社區(qū),本項(xiàng)目實(shí)踐,隨著城市郊區(qū)化帶來的各種問題，1990年代后在西方城市規(guī)劃領(lǐng)域興起“新城市主義運(yùn)動(dòng)”。萬科地產(chǎn)最早將這個(gè)理念帶入中國(guó)并用于指導(dǎo)萬科的大盤開發(fā)實(shí)踐。 新城市主義是針對(duì)“雅典憲章”的城市功能嚴(yán)格分區(qū)理論提出的，其核心在于“功能混合的社區(qū)”，強(qiáng)調(diào)居住、購物、休閑、娛樂、教育、醫(yī)療，甚至旅游、就業(yè)與一體的社區(qū)。 其核心在于更人性化的城市功能和空間設(shè)計(jì)以及促進(jìn)更多的鄰里交流和社區(qū)生活。,一座豐富多彩的新城,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),1、打造一個(gè)功能混合的便捷社區(qū) 社區(qū)首先是一個(gè)生活的平臺(tái)，一個(gè)社區(qū)的成功與否不在于某個(gè)建筑或戶型是否成功，而在于社區(qū)提供

45、的公共價(jià)值。本項(xiàng)目作為一個(gè)大盤社區(qū)，最大的優(yōu)勢(shì)在于能提供系統(tǒng)的生活配套支持。因此，借助本項(xiàng)目的配套規(guī)模，將項(xiàng)目打造成為一個(gè)集居住、購物、休閑、娛樂、教育、醫(yī)療、就業(yè)于一體的功能混合社區(qū)將成為社區(qū)的核心賣點(diǎn)。 2、可以步行的社區(qū)與TOD模式 汽車時(shí)代的到來不僅帶來生態(tài)的破壞與能源的浪費(fèi)，也帶來了生活的不便。本項(xiàng)目作為一個(gè)大盤社區(qū)，東西距離超過1公里，如何借助城市公交體系并合理分布社區(qū)的各種配套設(shè)施，建立多中心的結(jié)構(gòu)，使得社區(qū)居民非常便捷的享受各種設(shè)施非常關(guān)鍵。新城市主義認(rèn)為人的步行尺度應(yīng)控制在15分鐘以內(nèi)。 3、更人性化的設(shè)計(jì)與TND模式 TND的靈感來自傳統(tǒng)的社區(qū)模式，在強(qiáng)調(diào)步行尺度的同時(shí)，注

46、重社區(qū)的多樣性，鄰里氛圍，不同人群的聚居。本項(xiàng)目作為一個(gè)大盤社區(qū)，應(yīng)注重社區(qū)產(chǎn)品類別和建筑形式的多樣性塑造，并滿足不同人群的生活方式。,實(shí)踐借鑒：無錫萬科魅力之城：八大生活體系與多中心、多樣性塑造、總設(shè)計(jì)師制。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),主張四：打造有歸屬感和凝聚力的社區(qū),本項(xiàng)目實(shí)踐,一座充滿歡笑的新城, 社區(qū)的本質(zhì) 社區(qū)一詞源于英文的“Community”，社區(qū)的概念可以追溯到1887年德國(guó)社會(huì)學(xué)家滕尼斯所著的共同體與社會(huì)一書，滕在共書中給“社區(qū)”下的定義是： 社區(qū)是指那些具有共同價(jià)值取向的同質(zhì)人口組成的，關(guān)系親密、出入相友、守望相助、疾病相撫的，富有人情味的社會(huì)關(guān)系

47、和社會(huì)團(tuán)體。 社區(qū)是“共同體”的概念，社區(qū)的概念核心是人與人之間的關(guān)系，也包含人與周邊自然環(huán)境的關(guān)系。 就本項(xiàng)目而言，我們倡導(dǎo)社區(qū)模式，更注重的是社區(qū)所體現(xiàn)出來的歸屬感和凝聚力以及社區(qū)活力的意義，社區(qū)的核心在于社區(qū)共建與復(fù)活鄰里關(guān)系。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),1、社區(qū)共建 建設(shè)前、建設(shè)中、建設(shè)后的業(yè)主參與。 2、社區(qū)歷史陳列館 將社區(qū)建設(shè)前、建設(shè)中、建成后的圖片、文件、活動(dòng)、資料等陳列展示，使業(yè)主了解社區(qū)，愛護(hù)社區(qū)。 3、社區(qū)協(xié)會(huì)組織 成立社區(qū)的各種興趣組織，增強(qiáng)社區(qū)互動(dòng)，豐富業(yè)主生活。 4、公共事業(yè)社區(qū)化 將社區(qū)的一些公益事業(yè)社區(qū)化，讓業(yè)主參與到社區(qū)管理中。 5、社

48、區(qū)網(wǎng)站與論壇 社區(qū)網(wǎng)站與論壇是社區(qū)業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互動(dòng)的平臺(tái)。,實(shí)踐借鑒：日本多摩新城社區(qū)博物館、成都置信建設(shè)前意見咨詢、麗江花園公益事業(yè)社區(qū)化、萬科社區(qū)植樹節(jié)、投訴論壇。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),主張五：倡導(dǎo)共同價(jià)值觀和互助友愛的和諧社區(qū),本項(xiàng)目實(shí)踐,1、訂立社區(qū)憲章，倡導(dǎo)社區(qū)共同的價(jià)值觀和行為準(zhǔn)則。 2、成立社區(qū)的志愿者隊(duì)伍，對(duì)社區(qū)的弱勢(shì)群體（老人、小孩等）和業(yè)主的困難進(jìn)行社區(qū)互助。,實(shí)踐借鑒：杭州理想伊薩卡社區(qū)憲章。,一座和諧友愛的新城,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),主張六：采用新技術(shù)、新材料，打造節(jié)能住宅,本項(xiàng)目實(shí)踐

49、,建筑節(jié)能是目前國(guó)家的重要導(dǎo)向。節(jié)能住宅是高效低耗、環(huán)保節(jié)能、健康舒適、生態(tài)平衡的高質(zhì)量居住建筑。 就住宅節(jié)能而言，包括采暖節(jié)能；水、電、氣、熱等能耗的節(jié)約以及各類建材、制品的節(jié)約。 例如淘汰實(shí)心黏土磚，用新的建筑結(jié)構(gòu)體系及相應(yīng)的新型墻體材料取而代之；淘汰舊式鋼窗，使用具有密封、隔音、節(jié)能等優(yōu)良性能的塑鋼窗；用鋁塑復(fù)合管、交聯(lián)聚乙烯管等新型環(huán)保產(chǎn)品取代鍍鋅鋼管作上水管；用硬聚乙烯塑料排水管取代沙模鑄鐵排水管；用陶瓷片密封水嘴取代螺旋升降式水嘴；用6升以下的低容量節(jié)水型坐便器取代沖水量9升以上的坐便器,一座四季如春的新城,實(shí)踐借鑒：上海萬科郎潤(rùn)園。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)

50、計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì)理念,Chapter 4, 開發(fā)引擎定位 整體規(guī)劃概念 建筑設(shè)計(jì)概念,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),開發(fā)引擎定位,基地條件高容積率、限高1015米，與開發(fā)定位的高檔物業(yè)的低密度、優(yōu)雅的環(huán)境之間的矛盾是本案設(shè)計(jì)需要解決的課題。同時(shí)也是本案的最大瓶頸，按照傳統(tǒng)的開發(fā)模式，本基地的物業(yè)將較難獲得較高的檔次，而是以低密度物業(yè)加上優(yōu)雅的環(huán)境，只有這樣才能提高物業(yè)的檔次。但現(xiàn)實(shí)開發(fā)中，以上的開發(fā)思路只能是一種理想，拋棄理想回到項(xiàng)目本身，尋找項(xiàng)目的開發(fā)亮點(diǎn)，創(chuàng)造開發(fā)引擎。將弱勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，解開束縛瓶頸的繩索。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),通過對(duì)項(xiàng)目基地周

51、邊環(huán)境的考察和研究后發(fā)現(xiàn)，基地周邊有一些比較高檔的物業(yè)，但都缺少特點(diǎn)，缺少對(duì)揚(yáng)州深厚文化底蘊(yùn)的挖掘，而現(xiàn)實(shí)生活中，人們成天忙于工作，都希望擁有一種歸宿感，一種家的感覺，這種愿望對(duì)于中產(chǎn)階級(jí)以上的人而言尤為強(qiáng)烈，基于此，喪失揚(yáng)州特色的物業(yè)是不可能擁有長(zhǎng)久生命力的，因?yàn)樽≡谶@里跟住在全國(guó)乃至世界的任何一個(gè)角落都沒有任何差別。而且將江南園林與西洋建筑生硬的揉合在一起生搬硬套對(duì)揚(yáng)州這樣一個(gè)具有深厚文化底蘊(yùn)的城市也是不適宜的。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),因此本案的設(shè)計(jì)首先是對(duì)揚(yáng)州的歷史進(jìn)行剖析，力圖創(chuàng)造富有揚(yáng)州文化底蘊(yùn)，符合現(xiàn)代生活氣息的高檔物業(yè)。 揚(yáng)州地勢(shì)平坦，沒有較高的山，卻

52、利用自己的條件做足了水的文章，在無山之勝的土地上，揚(yáng)州人疊山、壘石，建造了大大小小上百處的私家園林?！霸黾偕蕉麟]，家家住青翠城瑤，開止水以為渠，處處是煙波樓閣。”在清代，揚(yáng)州獲得了“杭州以湖山勝，蘇州以市肆勝，揚(yáng)州以園亭勝”的恰評(píng)。故而，如何利用揚(yáng)州園林的特色，將作為本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的一個(gè)重點(diǎn)。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),根據(jù)圖示，本項(xiàng)目規(guī)劃的構(gòu)架可以借鑒揚(yáng)州園林的骨架作為切入點(diǎn)，進(jìn)行類比的。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),本項(xiàng)目規(guī)劃的構(gòu)架按揚(yáng)州園林的骨架作為切入點(diǎn)，進(jìn)行類比，并非局限于社區(qū)內(nèi)部的造景上。內(nèi)部的造景是可以多種多樣的，既可以是古代景觀也

53、可以是近代景觀，但是整個(gè)社區(qū)無論怎樣改變其風(fēng)格都是最揚(yáng)州的，這樣在人們的心中才會(huì)有一種歸宿感，無論他們?nèi)绾伪疾h蕩，家都是避風(fēng)的港灣，都是獨(dú)一無二的。加上她天然的區(qū)位條件瘦西湖邊上，更顯尊貴和榮耀。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),在對(duì)地塊進(jìn)行分析時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)本地也是極富特色的，擁有揚(yáng)州“因水而生，得水之靈氣，水之包容”的全部特性。同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)基地北邊的生態(tài)公園是一座突起的小山，這在揚(yáng)州是極其少見的。古人對(duì)瘦西湖都能“借取西湖一角，堪夸其瘦，移來金山半點(diǎn)，何惜乎小?！?，在這我們也同樣運(yùn)用借景的方式，借生態(tài)園的山與基地內(nèi)的水來形成揚(yáng)州一獨(dú)一無二的特色。使其與社區(qū)融為一體，成為

54、社區(qū)的后花園。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),在具體的設(shè)計(jì)過程中，我們需要本案未來的居民群體進(jìn)行分析和探討：因?yàn)楸景傅幕貤l件和區(qū)域位置決定了本案將成為揚(yáng)州未來的高端物業(yè)，因此將本案的客戶群定位在有一定資金積累及購買力的人群，據(jù)調(diào)查在揚(yáng)州這一群體的年齡一般在35-45歲之間，我們對(duì)這一群體的購房心理進(jìn)行分析： 購房孝敬父母 （55歲以上） 投資 （保值，增值的同時(shí)出租，承租人30歲以上） 購房自己改善居住 （35-45歲）,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),緊接著再對(duì)這一群體的居住心理進(jìn)行分析： 首先，這些人都是事業(yè)有成，公務(wù)繁忙，如前面提到的這一群體對(duì)家都

55、有一種本能的依戀，有一種強(qiáng)烈的歸屬感。 其次，這些人追求新事物，但內(nèi)心深處對(duì)往事還是有一種割舍不下，揮之不去的愛，一種懷舊的矛盾的心情。 因此，本案的設(shè)計(jì)既不是白墻黑瓦的仿古設(shè)計(jì)，也不是純西洋風(fēng)格的表面處理，而是在揚(yáng)州城市傳統(tǒng)特征的基礎(chǔ)上結(jié)合江南園林的元素與時(shí)代特征，以勾起人們對(duì)過去揚(yáng)州的回憶，營(yíng)造一種特殊的親近感和認(rèn)同感。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),結(jié)論：現(xiàn)代家園 + 歸屬感 + 懷 舊情 = 故事?lián)P州 構(gòu)成本案的開發(fā)引擎故事?lián)P州,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),整體規(guī)劃概念,以景觀節(jié)點(diǎn)的相互輻射形成區(qū)域的基本架構(gòu)，并以之為核心與周邊環(huán)境呼應(yīng)。以枝狀

56、水系結(jié)合綠化，形成“水韻花園”。商業(yè)布置根據(jù)周邊地塊發(fā)展趨勢(shì)有所調(diào)整，沿街商業(yè)重在對(duì)人流的引導(dǎo)性及商業(yè)氛圍的營(yíng)造。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),以景觀節(jié)點(diǎn)構(gòu)建社區(qū),以“九宮格”的方式劃分地塊，強(qiáng)調(diào)組團(tuán)空間的圍合性，形成局部的景觀中心，提升單元組團(tuán)的居住質(zhì)量，同時(shí)通過水系的介入將各組團(tuán)聯(lián)系起來，組成一有機(jī)整體?；钣没刂械乃?，形成“東方威尼斯”式的城市花園。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),圍合組團(tuán)空間 水系連接,形成一條整體的中心景觀帶，并以此為軸心組織地塊內(nèi)各功能組團(tuán)。加強(qiáng)整體性的同時(shí)，也能與周邊環(huán)境形成呼應(yīng)。水系的處理以“細(xì)密”為特征，融入揚(yáng)州市現(xiàn)

57、有水網(wǎng)。點(diǎn)狀景觀形成局域生活中心。 商業(yè)區(qū)考慮分為兩塊，分別以小區(qū)居民和游客為主要服務(wù)對(duì)象，避免人流混雜降低環(huán)境質(zhì)量。,產(chǎn)品創(chuàng)新,揚(yáng)州概述,核心問題,開發(fā)模式,規(guī)劃設(shè)計(jì),以中央景觀軸組織社區(qū),1、“一核”為沿文匯路兩側(cè)的區(qū)域商業(yè)核，形成區(qū)域的商業(yè)中心。 2、“兩軸”分別為引領(lǐng)全社區(qū)的橫向中央景觀軸和沿匯化路的縱向商業(yè)軸。 3、“三帶”分別為每一片區(qū)的分區(qū)主題景觀帶。 4、“四片”分別為西片區(qū)（1#地塊）、中部片區(qū)（2#地塊的居住區(qū)）、沿文匯路兩側(cè)的商業(yè)片區(qū)和東部片區(qū)（3#地塊的居住區(qū)）。 5、“多中心”因?yàn)楸卷?xiàng)目不是一個(gè)小型社區(qū)，而是一個(gè)近60公頃的大社區(qū)，因此她不可能象小社區(qū)那樣只有一個(gè)中心，她擁有多個(gè)片區(qū)，每個(gè)片區(qū)里面又有多個(gè)組團(tuán)，所以就構(gòu)