1、江西鄱陽湖現(xiàn)代物流園 案例分析,物流園盈利模式專題分析,2013.09.27,目錄,1、物流園盈利模式概述 2、物流地產(chǎn)商盈利模式分析及案例 3、小結,物流園盈利模式概 述,什么是盈利模式？,盈利模式指按照利益相關者劃分的企業(yè)的收入結構、成本結構以及相應的目標利潤；簡單的說，盈利模式就是企業(yè)賺錢的渠道，通過怎樣的模式和渠道來賺錢。,盈利模式是企業(yè)在市場競爭中逐步形成的企業(yè)特有的賴以盈利的商務結構及其對應的業(yè)務結構。 企業(yè)的商務結構主要指企業(yè)外部所選擇的交易對象、交易內容、交易規(guī)模、交易方式、交易渠道、交易環(huán)境、交易對手等商務內容及其時空結構；企業(yè)的業(yè)務結構主要指滿足商務結構需要的企業(yè)內部從事的

2、包括科研、采購、生產(chǎn)、儲運、營銷等業(yè)務內容及其時空結構，業(yè)務結構反映的是企業(yè)內部資源配置情況，商務結構反映的是企業(yè)內部資源整合的對象及其目的。業(yè)務結構直接反映的是企業(yè)資源配置的效率，商務結構直接反映的是企業(yè)資源配置的效益。 任何企業(yè)都有自己的商務結構及其相應的業(yè)務結構，但并不是所有企業(yè)都盈利，因而并不是所有企業(yè)都有盈利模式。,根據(jù)國外物流園區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗，其投資回收期大約在十年左右，其主要原因是物流園區(qū)投資大，贏利途徑有限，投資回報緩慢。在我國，由于地價相對更為低廉，同時物流園區(qū)大多利用了原來的倉儲設施存量，因此，理論上來說，其贏利前景應該更為看好。由于投資主體的不同(有的以政府為主，有的以企業(yè)

3、為主)，以及物流園區(qū)功能上的不一樣，各園區(qū)投資者有著不同的贏利能力，回報率也不一樣。,物流園區(qū)的贏利主要來自五個方面，即土地增值、出租收入、服務費用、項目投資收益及其他收益。,物流園盈利模式概念,物流園的盈利模式的演變,物流園區(qū)的盈利模式隨著園區(qū)發(fā)展階段的改變而不斷變化。,一般情況下，物流園區(qū)的盈利模式隨著園區(qū)發(fā)展階段的改變而不斷變化。在形成初期，應著重利用基本功能盈利，使園區(qū)穩(wěn)固發(fā)展。進入成長期，應充分發(fā)展增值服務，使園區(qū)在基礎穩(wěn)固的情況下形成質的飛躍。而進入成熟期則需要注意拓展園區(qū)服務，如果園區(qū)管理者不能充分結合市場及自身情況拓展物流園區(qū)的服務功能，園區(qū)的發(fā)展將進入第4象限中的衰退期。,流

4、物園區(qū)的主要收入來源首先是庫房/貨場等租金及管理費。,物流園的盈利模式解析（一）,辦公樓租金、配套設施租金/管理費和物業(yè)管理費,核心收入,主要收入：增值服務費、設備租金及整合收入,次要收入：業(yè)務整合收入,流物園區(qū)的主要收入來源首先是庫房/貨場租金，辦公樓租金、配套設施租金/管理費和物業(yè)管理費；其次是入駐物流企業(yè)的增值服務費、設備租金等；再次是業(yè)務整合收入；最后是土地升值后出售。當然，還有政府的稅收優(yōu)惠以及國家扶持政策獲得的收益等，也是物流園區(qū)主要收入來源的一部分。,邊緣收入：升值后出售,貨運交易信息費：是指通過物流園區(qū)電子商務平臺的網(wǎng)上直接貨運交易和吸引貨運代理參與的間接貨運交易兩種功能，而取

5、得的信息代理和信息交易的費用，按會員形式或按周轉量一定比例收取。 電子結算費用：是指物流園區(qū)內的電子商務平臺信息系統(tǒng)與銀行合作，通過集成的金融工具（網(wǎng)銀系統(tǒng)、一卡通）完成收付款等作業(yè)流程，實現(xiàn)交易結算電子化，結算方式先進、安全、高效、便捷。,物流園的盈利模式解析（二）,目前國內外物流園區(qū)的盈利模式主要包含以下六大種類： （1）基本的園區(qū)服務；（2）集聚的規(guī)模效益；（3）優(yōu)惠的保稅政策； （4）增長的土地價值；（5）低廉的倉庫租金；（6）優(yōu)良的增值服務。,物流園的盈利模式分類,日本最著名的物流園區(qū)是東京的四大園區(qū)葛西、阪橋、和平島、足立。其盈利模式集中在利用土地價值和倉庫租金方面。首先，政府以很

6、低的價格將土地出租或者出售給行業(yè)協(xié)會，再由行業(yè)協(xié)會向成員私募資金；其次，政府促使銀行向經(jīng)營者長期提供低息或無息貸款；同時，政府通過加大基礎設施投資、加快項目竣工等方式為投資者提高當?shù)氐貎r。通過這些舉措，利用土地價值和倉庫租金就成了日本物流園區(qū)投資者與經(jīng)營者最主要的盈利方式，然而美中不足的是投資回報期較為漫長。 德國采用的是“政府統(tǒng)籌規(guī)劃，企業(yè)自主經(jīng)營”的方式。政府在規(guī)劃初期就將園區(qū)配套基礎服務設施的建設列為重點投資項目，建立大型綜合生活服務中心，提高園區(qū)整體服務水平，目的是憑借優(yōu)良的服務為園區(qū)增值。德國在這種模式下得到了豐厚的收益，正是憑借優(yōu)良的增值服務贏得了歐洲最成功的物流園區(qū)稱號。德國不萊

7、梅物流園區(qū)就是這種盈利模式的典范，投入產(chǎn)出比高達1:6，投資回報期較日本模式短。 中國的物流園區(qū)發(fā)展還處于起步階段，盈利模式比較單一，主要利用基礎功能來盈利，而極少利用增值服務。但是由于政府扶持力度逐漸加大，加上行業(yè)的剛性需求，所以，中國的物流園區(qū)盈利模式主要集中在“基本的園區(qū)服務”、“集聚的規(guī)模效益”、“優(yōu)惠的保稅政策”三個方面。,從開發(fā)性物業(yè)方面分析，國內物流園區(qū)的盈利模式分為三種： 第一為全部銷售，即園區(qū)建成后整體或分割全部銷售； 第二為全部持有，自己運營物流業(yè)務或出租經(jīng)營； 第三為部分銷售，部分持有。,物流園的盈利模式分類,全部銷售,全部持有,部分銷售,盈利模式,有業(yè)內人士認為，對于開

8、發(fā)性物流園區(qū)，持有比例控制在20%至30%，低線不要超過20%，高線也不要超過30%較合適。如此，可以盡快收回投資，減輕資金壓力。同時，部分持有也是進行運營管理的基礎。但從后期運營成優(yōu)質物業(yè)及整體打包銷售或上市 的角度來考慮，上述觀點有待考量。,物流地產(chǎn)商盈利模式分析及案例,商業(yè)地產(chǎn)盈利模式分析,商業(yè)地產(chǎn)操盤獲利的三大戰(zhàn)略,國內物流地產(chǎn)商主要來源兩種途徑： 房地產(chǎn)開發(fā)商和物流企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)商：主要通過廉價土地成本來獲取高額利潤。 作為房地產(chǎn)開發(fā)商進軍物流地產(chǎn)是資本擴張的一種出路，物流地產(chǎn)與房地產(chǎn)有相似的地方，從房地產(chǎn)商轉型為物流地產(chǎn)商，條件相比其它的投資商要成熟很多。經(jīng)過3至5年的市場培育后

9、，就進入良性循環(huán)，每個月都可以有可觀的租金收益，能吸納大量的現(xiàn)金流支持企業(yè)進一步發(fā)展，而且對于企業(yè)品牌延伸也很有好處。 對于物流地產(chǎn)開發(fā)商來說，影響其開發(fā)利潤的關鍵在于土地成本，而廉價土地正是支撐其項目發(fā)展并取得不俗回報的最重要資本。物流業(yè)是當前國家鼓勵發(fā)展的重點行業(yè)，所以，即使在土地資源出讓收緊的大背景下，物流地產(chǎn)商也比較容易拿到土地。物流地產(chǎn)項目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價格原本就比中心區(qū)便宜，而且房地產(chǎn)大幅圈地，地價自然更加便宜。 物流企業(yè)：通過將地產(chǎn)資源與其它資源整合，帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現(xiàn)資源價值的最大化。 一類本身有物流業(yè)務的企業(yè)涉足物流地產(chǎn)，比

10、如中儲、中鐵、中外運等，這類企業(yè)圈地一部分為自用，另一部分超過了自用需求的圈地，以后逐漸轉做租賃，獲取租金收益。另一類企業(yè)因處于優(yōu)越的經(jīng)濟與地理區(qū)位，擁有成熟的產(chǎn)業(yè)集群和物流需求，逐步從第三方物流企業(yè)轉向建立物流園區(qū)，轉型為物流平臺提供商，他們通過將地產(chǎn)資源與其它資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現(xiàn)資源價值的最大化，如傳化物流基地。,國內物流地產(chǎn)商的盈利模式,案例分析：浙江傳化物流基地,浙江傳化物流基地位于杭州市蕭山區(qū)，屬于物流平臺運營高手，國內物流園區(qū)典范。,浙江傳化物流基地的發(fā)展,浙江傳化集團位于杭州市蕭山區(qū)，1986年創(chuàng)建以來，已從一個家庭作坊發(fā)展成為擁有精細化工

11、、日用化工、農(nóng)業(yè)高科技、物流四大產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集團。集團從1997年開始涉足儲運業(yè)務，2002年投資建設物流基地。這個已吸引380多家物流企業(yè)入駐，成功為周邊8000余家生產(chǎn)企業(yè)降低40物流成本的物流基地可謂物流平臺運營高手。 浙江傳化物流基地由傳化集團投資建設。從1997年開始探索物流，最初考慮是為集團做配送服務。傳化儲運公司運營兩年內，將集團的物流成本成功降低了40。1999年，儲運公司轉型為第三方物流企業(yè)，但面對的市場并不樂觀。由于貨運業(yè)門檻低，進入市場的傳化物流較之一些個體運輸業(yè)戶并不具備優(yōu)勢，傳化物流開始考慮再次轉型。 2000年，傳化確立了現(xiàn)有的物流平臺模式，建設規(guī)模560畝、投資3億

12、元人民幣，已成為杭州灣和長江三角洲地區(qū)一個重要的公共性物流運營基地。 傳化物流基地主要以信息化平臺為主，為中轉型貨主提供便利條件；傳化運營主要以樞紐中心為主向長三角乃至全國進行輻射。其信息化平臺借鑒于淘寶網(wǎng)購買交易形式，即發(fā)布信息即收費，交易由刷卡到信息化生成，客戶等同于會員。,浙江傳化物流基地的特點,傳化基地首要的特點是社會效益與經(jīng)濟效益有機結合，這也是獲得政府支持的重要籌碼。物流基地是一個投資大、收效期長的項目，而且其更側重于社會效益的實現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，傳化物流基地內入駐的380余家物流企業(yè)及提供配套服務企業(yè)直接提供就業(yè)崗位4000多個，而且為提供了大量的隱性就業(yè)。從傳化為8000余家生產(chǎn)制造

13、企業(yè)平均節(jié)省40物流費用來看也取得了一定社會效益。 傳化基地形成了規(guī)模，從經(jīng)濟效益來看，傳化物流基地的利潤主要來自增值服務。利潤構成中如果單純看租金收入，還是虧損的。傳化物流基地一共規(guī)劃了23項增值服務，現(xiàn)在推行的有7項，提供增值服務的出發(fā)點是讓客戶拿出更少的錢，為客戶提供更多實惠和必需的服務，在獲取一定利潤的同時才能穩(wěn)定客戶。 物流的聚集，可以帶來物業(yè)的升值。這部分的收益可以 通過兩種渠道兌現(xiàn)，一是物業(yè)的資產(chǎn)的分拆出售；二是資本市場上市或股權合作溢價，轉化為現(xiàn)金流繼續(xù)擴張。,浙江傳化物流基地的啟示,傳化物流基地的幾點啟示： 啟示一、發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)要以產(chǎn)業(yè)需求為基礎。 說到底，物流是一個服務性產(chǎn)

14、業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)如制造業(yè)、商貿業(yè)是其服務對象，發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)一定要以產(chǎn)業(yè)對物流的需求為基礎，包括物流園區(qū)（基地）的規(guī)模、運營模式、服務方式都要從產(chǎn)業(yè)的需要出發(fā)。離開了產(chǎn)業(yè)需求，“就物流抓物流”是不行的。 啟示二、完善服務功能要以資源整合為手段。 物流是一個龐雜的系統(tǒng)工程，需要各種各樣的物流資源，完善服務功能要以資源整合為手段，物流園區(qū)（基地）是資源整合的好形式。有了這樣一個平臺，就能夠吸引和積聚各種物流資源，這些資源通過市場化運作，就可以提供綜合性物流服務。如果各個物流園區(qū)（基地）之間實現(xiàn)物流信息互聯(lián)、互通，將會發(fā)揮更大的整合與積聚效應。,浙江傳化物流基地的啟示,啟示三、經(jīng)營管理模式要與經(jīng)濟發(fā)展水平

15、相適應。 傳化物流基地采取了有形市場與無形市場、自主交易與綜合服務有機結合的模式，既提供場地和信息平臺，又不是簡單的物業(yè)管理和中介服務；“物流基地”與進駐企業(yè)之間既分工又合作，在一定程度上扮演了“集成商”的角色；進駐企業(yè)之間在現(xiàn)代物流理念和市場經(jīng)濟規(guī)律之上，形成了平等的競爭與合作關系；“物流基地”的設施、設備、運作和管理模式可能都不是“最先進”的，但符合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的需要，因而具有較強的生命力。 啟示四、爭取政府的重視和引導。 在物流園區(qū)（基地、中心、場站）的功能定位、規(guī)劃建設、運營模式、發(fā)展方向等方面與當?shù)匚锪餍枨笙嘁恢?，讓政府充分重視物流園區(qū)是現(xiàn)代物流集約化經(jīng)營不可缺少的基礎設施，在整合資源，發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)，推動經(jīng)濟發(fā)展中可以發(fā)揮重要的作用，通過物流園區(qū)對當?shù)亟?jīng)濟的帶動作用爭取政府部門給予相應的扶持政策。,小 結,物流園的盈利模式小結,五大方面盈利，六種類型體現(xiàn)。物流園區(qū)的贏利主要來自五個方面，即土地增值、出租收入、服務費用、項目投資收益及其他收益。目前國內外物流園區(qū)的盈利模式主要包含以下六大種類：（1）基本的園區(qū)服務；（2）集聚的規(guī)模效益；（3）優(yōu)惠的保稅政策；（4）增長的土地價值；（5）低廉的倉庫租金；（6）優(yōu)良的增值服務。 兩種物流地產(chǎn)商來