1、舊城改造項目要點一、幾個關鍵名詞1.拆遷成本：拆遷中所有的費用，是開發(fā)成本的一部分，包括拆除費、安置費、搬遷費用、拆遷管理費、測繪費、評估費、拆除費等費用。一般換算到還建面積的平米單位。2.定向摘牌：拆遷業(yè)主和政府協(xié)商，設立土地出讓條件，保證出讓的凈地可以自己拿到。3.拆賠比：新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。又叫拆建比，是拆賠方案的核心。深圳一般是1日0.8,還有拆一賠一。4.丈量、確權：對拆遷房屋的結構形式、層數(shù)、原面積、違建面積、附屬物等做詳細的登記，明確房屋產(chǎn)權歸屬(集體、個人、國家) （有時需補辦土地用地手續(xù)，房屋產(chǎn)權證等)，經(jīng)過業(yè)生、開發(fā)商、政府部門的三方確認，備案，作

2、為拆遷賠償依據(jù)。5.村民股份公司：村民的基層管理組織，相當于居委會。股份公司對村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的聯(lián)系、召集、組織、確權、談判過程中能起到重要作用，能減少過程中產(chǎn)生的矛盾二、補償方式拆賠中涉及到的補償方式主要有實物補償、貨幣補償、實物為主貨幣為輔補償和貨幣為主實物為輔補償四種方式。1.實物：實物補償即依據(jù)拆賠比給出還建房屋的面積，按照計算標準進行補償。2.貨幣：貨幣補償即根據(jù)相應的市場價格給出單位面積補償款，按照現(xiàn)有房屋建筑面積進行貨幣補償。3.實物為主貨幣為輔：實物加貨幣補償即以實物補償已有建筑為主，再輔以相應的貨幣補償不全接受實物補償?shù)牟疬w者。 4

3、.貨幣為主實物為輔：貨幣和實物相結合的補償即根據(jù)建筑面積給出貨幣補償款，對于拆遷居民的回購商品房采取優(yōu)惠措施，在一定的面積下按照當?shù)貑挝唤ò渤杀緝r購買房屋。三、拆賠模式1.完全市場化拆賠式:市場賠償標準是在市場操作中由開發(fā)商與村民談判達成的，完全根據(jù)村民意愿。2.有條件市場化拆賠:采取不界定建房時間的方式，由政府控制綜合拆賠比直接對現(xiàn)有私房按市場方式拆賠。3.準政策方案一:完全政策方案的基礎上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間界定仍由規(guī)劃國土部門界定。4.準政策方案二:完全政策方案的基礎上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間界定由集體股份公司。5.完全政策拆賠:若政府能夠保證落實“有效界定建

4、房時間”(即界定合法違法的標準)和“強制拆除違法建筑”兩個關鍵環(huán)節(jié)，項目能夠按照政府政策要求完全實施。(政府強勢，|西部城市)備注：建議從可操作性出發(fā)選拼拆賠方案。如果側重于操作風險最小應選擇“自條件市場方案”。如果側小于維護兩規(guī)，應選擇準政策方案1”,但必須解決時間界定中所存在的問題和風險，并能得到村民的認可。四、拆賠比“實物賠償，產(chǎn)權置換”的關鍵因素是拆賠比。一般政府政策會有指導拆建比。在深圳市，采用賠償面積的方式比較普遍，一般的拆賠比為1:0.8左右，成熟旺區(qū)更高。村民一般要求拆一賠一。項目拆賠比框架結構房1:1.2混合結構房1:1磚木結構房1:0.85簡易結構房1:0.6五、拆遷補償在

5、實踐中的細節(jié)1.賠償方式1）階梯式的拆賠比以180平米作為基數(shù)產(chǎn)權置換，剩下的用貨幣補償。如180以下按照全產(chǎn)權置換，I80-300補償90%，300-400補償80%，剩余的就按照貨幣補償。只要不太離譜，不讓后面的補償難做就可以。(實踐中的最佳方式。)2）首層賠償商業(yè)私房的首層是按1:0.82補償集中商業(yè)，私房的二層及以上是按1:0.88補償住宅或公寓。原村民不僅可以得到相應面積的住宅，還可以在商業(yè)區(qū)得到集中商業(yè)的面積，并集中經(jīng)營和管理。2.鼓勵搬遷1）鼓勵搬遷。村民原先的房子有天有地，現(xiàn)在一下子接受不了高層的樓房生活。對于這種情況，誰先同意搬遷，誰先選擇高層的房子，鼓勵搬遷。2）在政府政策

6、中也有規(guī)定鼓勵搬遷，如選擇貨幣補償，獎勵10%；配合丈量安置搬遷，獎勵10%;(房屋貨幣補償金額)3.安撫村民1）居民組建物管公司：居民最擔心的是社區(qū)里面有物業(yè)管理費，擔心生活成本增加。解決辦法就是交給社區(qū)來管理，社區(qū)自然轉變?yōu)槲飿I(yè)管理公司，可以創(chuàng)造就業(yè)機會商鋪返還。2）商鋪返還：低層可以做商鋪，返利給居民，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，把安置區(qū)的低層商鋪讓利給老百姓，對于老百姓更有吸引力。水電費可以直接由水電公司來處理。以現(xiàn)狀賠償。4.以現(xiàn)狀賠償：對于沒有產(chǎn)權、不合法的建筑，一股以現(xiàn)狀為準進行賠償，不去區(qū)分有無產(chǎn)權，合章、違章不區(qū)分有其深層次原因。六、設定拆賠方案的關鍵1.舊城改造區(qū)域的普遍現(xiàn)狀特點1

7、）違章私房普遍:2）產(chǎn)權關系混亂:3）面積超標嚴重: 4）建筑強度大: 5）業(yè)主來源復雜:6）建房形式多樣:2.設定拆賠方案的關鍵1）查帳:拆遷區(qū)房屋有翔實的查帳資料，三方都確認。!拆遷改造之前，再次所有房屋按照查帳資料確認，確認之后搶建房屋不予賠償!2）確權:確認建筑合法、非法的標準:關鍵是界定美房時間。但在實施中由于界定建房時間不確定性因素多，項目前期工作存在時間長、操作難等問題。I界定人由規(guī)劃國土部門或集體股份公司，可形成兩套方案。3）可行性:七、舊改項目關鍵點:1.拆遷進度:舊改項目能否順利拆遷關系到項目工期以及銷售的重要節(jié)點的確定，否則則難以預計項目的進度和競爭策略的制定。2.規(guī)劃方

8、案:容積率、物業(yè)比例等技術指標，直接涉及到開發(fā)商利益和政府利益。3.拆賠方案:村民和開發(fā)商的利益沖突，涉及到拆賠比、現(xiàn)狀建筑合法和非法的判別。4.經(jīng)濟測算:保證項目開發(fā)的市場可實現(xiàn)性。八、舊城改造對于開發(fā)商的挑戰(zhàn)“城中村改造有很多歷史遺留問題，還有原村民的觀念問題，短期內(nèi)都無法解決，自然就影響工程進度，而且利潤菲薄，這也是開發(fā)商鮮少介入舊城改造的主要原因?！伴_發(fā)商所遇到的問題比想象的要復雜很多?！安坏麧櫸⒈。夜ぷ飨喈敺爆崗碗s。困擾著城中村改造的，首先是產(chǎn)權困境，城中村大量違法違規(guī)建筑存在的現(xiàn)實與土地產(chǎn)權特殊性的矛盾，令改造陷入兩難境地;城中村改造需要以更細致、深入的調(diào)查研究為基礎，將其中的具體工作如土地、房產(chǎn)、產(chǎn)權現(xiàn)狀嚴格細化。對物權法理解不一致，城中村改造涉及人口眾多，如果沒有相關的法律作為制定決策和方法的基礎，城中村改造將面臨更多的難題。最大的難題就是村民的補償問題。村民們補償期望值過高和