1、【引言】商業(yè)地產(chǎn)是指，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。2012年前7月全國新增購物中心投資規(guī)模達(dá)到2200多億元，預(yù)計2012年全年可超過3000億元，全國商業(yè)地產(chǎn)累計投資預(yù)測超過1萬億元。預(yù)計2016年這個數(shù)字將會增加一倍。目前，上海、廣州等一線城市人均商業(yè)

2、面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國家人均1.2平方米的商業(yè)面積，上海的人均商業(yè)面積超過3平方米，如果按照常住人口計算，也達(dá)到人均2.5平方米。當(dāng)供應(yīng)量超過市場的消化能力，就會有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，開發(fā)商的資金鏈斷裂，進(jìn)而引起一連串的連鎖反應(yīng)?！胺指畛鍪邸?、“售后返租”、“地產(chǎn)大鱷+商業(yè)巨頭”三種商業(yè)地產(chǎn)模式被采用的較為廣泛。此外，商業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)出色的銅鑼灣模式、新天地模式和萬科模式也較為流行。庫存增加造成土地市場更加低迷，2011年上半年對15家重點房企的檢測，土地主動拿地明顯下降，顯示企業(yè)對后市的不確定性以及資金壓力最大。更多的開發(fā)商采取二、三線城市布局的趨勢，武漢成為拿地規(guī)模最大的城市之一。自住宅

3、限購之后，商業(yè)地產(chǎn)得寵。僅2011年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近萬億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長。然而，繼萬億資金逐利商業(yè)地產(chǎn)后，2012年增量資金仍在源源不斷地注入這一領(lǐng)域?！灸夸洝康谝徊糠?摘要一、商業(yè)地產(chǎn)公司概況描述二、商業(yè)地產(chǎn)公司的宗旨和目標(biāo)三、商業(yè)地產(chǎn)公司目前股權(quán)結(jié)構(gòu)四、已投入的資金及用途五、商業(yè)地產(chǎn)公司目前主要產(chǎn)品或服務(wù)介紹六、市場概況和營銷策略七、主要業(yè)務(wù)部門及業(yè)績簡介八、核心經(jīng)營團(tuán)隊九、商業(yè)地產(chǎn)公司優(yōu)勢說明十、目前商業(yè)地產(chǎn)公司為實現(xiàn)目標(biāo)的增資需求：原因、數(shù)量、方式、用途、償還十一、融資方案（資金籌措及投資方式及退出方案）十二、財務(wù)分析1財務(wù)歷史數(shù)據(jù)2財務(wù)預(yù)計3資產(chǎn)負(fù)債情況第二部分 綜述第

4、一章 商業(yè)地產(chǎn)公司介紹一、商業(yè)地產(chǎn)公司的宗旨二、商業(yè)地產(chǎn)公司簡介資料三、各部門職能和經(jīng)營目標(biāo)四、商業(yè)地產(chǎn)公司管理1董事會2經(jīng)營團(tuán)隊3外部支持第二章 技術(shù)與產(chǎn)品一、技術(shù)描述及技術(shù)持有二、產(chǎn)品狀況1主要產(chǎn)品目錄2產(chǎn)品特性3正在開發(fā)/待開發(fā)產(chǎn)品簡介4研發(fā)計劃及時間表5知識產(chǎn)權(quán)策略6無形資產(chǎn)三、產(chǎn)品生產(chǎn)1資源及原材料供應(yīng)2現(xiàn)有生產(chǎn)條件和生產(chǎn)能力3擴(kuò)建設(shè)施、要求及成本，擴(kuò)建后生產(chǎn)能力4原有主要設(shè)備及需添置設(shè)備5產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)檢和生產(chǎn)成本控制6包裝與儲運第三章 市場分析一、市場規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)與劃分二、目標(biāo)市場的設(shè)定三、產(chǎn)品消費群體、消費方式、消費習(xí)慣及影響市場的主要因素分析四、目前商業(yè)地產(chǎn)公司產(chǎn)品市場狀況，

5、產(chǎn)品所處市場發(fā)展階段（空白/新開發(fā)/高成長/成熟/飽和） 產(chǎn) 品排名及品牌狀況五、市場趨勢預(yù)測和市場機(jī)會六、行業(yè)政策第四章 競爭分析一、有無行業(yè)壟斷二、從市場細(xì)分看競爭者市場份額三、主要競爭對手情況：商業(yè)地產(chǎn)公司實力、產(chǎn)品情況四、潛在競爭對手情況和市場變化分析五、商業(yè)地產(chǎn)公司產(chǎn)品競爭優(yōu)勢第五章 市場營銷一、概述營銷計劃二、銷售政策的制定三、銷售渠道、方式、行銷環(huán)節(jié)和售后服務(wù)四、主要業(yè)務(wù)關(guān)系狀況五、銷售隊伍情況及銷售福利分配政策六、促銷和市場滲透1主要促銷方式2廣告/公關(guān)策略、媒體評估七、產(chǎn)品價格方案1定價依據(jù)和價格結(jié)構(gòu)2影響價格變化的因素和對策八、銷售資料統(tǒng)計和銷售紀(jì)錄方式，銷售周期的計算。九

6、、市場開發(fā)規(guī)劃，銷售目標(biāo)第六章 投資說明一、資金需求說明（用量/期限）二、資金使用計劃及進(jìn)度三、投資形式（貸款/利率/利率支付條件/轉(zhuǎn)股-普通股、優(yōu)先股、任股權(quán)/對應(yīng)價格等）四、資本結(jié)構(gòu)五、回報/償還計劃六、資本原負(fù)債結(jié)構(gòu)說明七、投資抵押八、投資擔(dān)保九、吸納投資后股權(quán)結(jié)構(gòu)十、股權(quán)成本十一、投資者介入商業(yè)地產(chǎn)公司管理之程度說明十二、報告十三、雜費支付第七章 投資報酬與退出一、股票上市二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓三、股權(quán)回購四、股利第八章 風(fēng)險分析一、資源風(fēng)險二、市場不確定性風(fēng)險三、研發(fā)風(fēng)險四、生產(chǎn)不確定性風(fēng)險五、成本控制風(fēng)險六、競爭風(fēng)險七、政策風(fēng)險八、財務(wù)風(fēng)險九、管理風(fēng)險十、破產(chǎn)風(fēng)險第九章 管理一、商業(yè)地產(chǎn)公司組織結(jié)構(gòu)二、管理制度及勞動合同三、人事計劃四、薪資、福利方案五、股權(quán)分配和認(rèn)股計劃第十章