1、居住規(guī)劃,鴻鈞理財(cái)規(guī)劃顧問公司 執(zhí)行長 林鴻鈞 講授 2005年版,規(guī)劃講授重點(diǎn),1 租屋與購屋的決策考慮 1.A 年成本法評(píng)估 1.B 凈現(xiàn)值法評(píng)估 1.C 綜合評(píng)估表 2 購屋規(guī)劃與換屋規(guī)劃 2.A 青年購屋規(guī)劃 2.B 中年換屋規(guī)劃 2.C 晚年換屋規(guī)劃,3 自住型房貸規(guī)劃 3.A 房貸需求分析 3.B 各類型房貸產(chǎn)品特色 3.C 房貸清償計(jì)劃 4 居住規(guī)劃案例習(xí)作,購屋規(guī)劃流程圖,居住 需求,空間 需求,環(huán)境 需求,家庭 人口,生活 品質(zhì),購屋或 租屋決策,是否購屋,購屋規(guī)劃,是,租屋,房租成長率,房價(jià)成長率,居住年數(shù),利率水準(zhǔn),負(fù)擔(dān)能力,否,總價(jià),自備款,貸款,區(qū)位,類別,型式,用途

2、,購屋規(guī)劃的步驟,列出需要居住的面積與期望居住地區(qū)的單價(jià),決定購屋目標(biāo)目前的總價(jià),估算房價(jià)成長率,估算購屋時(shí)所需要投入的總價(jià),分配可配置在購屋 的資產(chǎn)與儲(chǔ)蓄%,計(jì)算該投資是否足夠支應(yīng)屆時(shí)自備款,計(jì)算購屋後的每月 儲(chǔ)蓄是否足以支應(yīng) 房貸本利攤還額,應(yīng)作如何資產(chǎn)配 置才能達(dá)到所需 的投資報(bào)酬率,居住的空間需求與環(huán)境需求,空間需求-決定面積 室內(nèi)-平均每人使用面積 格局- 房廳衛(wèi) 特別需求 室外-露臺(tái)透天前庭後院 社區(qū)-開放空間 建蔽率 大環(huán)境- 鄉(xiāng)村小鎮(zhèn) 都市 屋涯規(guī)劃- 隨著家庭人口數(shù)由小到大的換屋規(guī)劃 在當(dāng)時(shí)預(yù)算下滿足當(dāng)時(shí)的空間需求,環(huán)境需求-決定單價(jià) 居家便利性-近市場學(xué)校 通勤便利性-時(shí)間

3、與路線 無嫌惡設(shè)施如公墓電塔 社區(qū)品質(zhì)-住戶水準(zhǔn)學(xué)區(qū) 景觀-依山傍水視野開闊 設(shè)施-花園 泳池 健身房 管理-安全警衛(wèi)社區(qū)活動(dòng) 建材-外觀門窗地板衛(wèi)浴,租屋的優(yōu)缺點(diǎn),優(yōu)點(diǎn) 有能力使用更多的居住空間 比較能夠因應(yīng)家庭收入的變化 資金較自由，可尋找更有利的運(yùn)用管道 有較大的遷徙自由度 瑕疵或毀損風(fēng)險(xiǎn)由房東負(fù)擔(dān) 稅捐負(fù)擔(dān)較輕 不用考慮房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn),缺點(diǎn) 非自願(yuàn)搬離的風(fēng)險(xiǎn) 無法按照自己的期望裝修房屋 房租可能調(diào)高 無法運(yùn)用財(cái)務(wù)槓桿追求房價(jià)差價(jià)利益 無法藉由購屋強(qiáng)迫自己儲(chǔ)蓄,購屋的優(yōu)缺點(diǎn),優(yōu)點(diǎn) 對(duì)抗通貨膨脹 強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄累積實(shí)質(zhì)財(cái)富 提高居住品質(zhì) 信用增強(qiáng)效果 滿足擁有自宅的心理效用 同時(shí)提供居住效用與資本

4、增值的機(jī)會(huì),缺點(diǎn) 缺乏流動(dòng)性 維持成本高 轉(zhuǎn)換交易成本高 因應(yīng)生涯變化彈性低 賠本損失的風(fēng)險(xiǎn),購屋與租屋的決策-年成本分析,租屋年成本=押金 *存款利率+年租金 押金3個(gè)月 利率2% 年租金4萬 租屋年成本= 4.02萬 若租金每年往上調(diào)整, 則租屋年成本隨之上升 因此在同一個(gè)居所住愈久時(shí),購屋年成本下降而租屋年成本上升 購屋會(huì)比租屋劃算,購屋年成本=自備款 *存款利率 +貸款餘額 *貸款利息+年維修稅捐費(fèi)用 總價(jià)100萬 貸款七成 貸款利率4% 年稅費(fèi)1萬 購屋年成本=30萬*2% +70萬 *4%+1萬=4.4萬 購屋後總價(jià)固定,隨每年還款,本金機(jī)會(huì)成本由貸款利率4%降為存款利率2%,購屋

5、年成本每年降低,購屋與租屋的決策-現(xiàn)值分析1,例-月租3000元 租期 5年 貼現(xiàn)率5% 租屋支出現(xiàn)值: 5/12 I/Y，5*12=60N，3000 PMT，0FV，BGN，CPT PV -159635，等於以159635元買租賃權(quán) 若購買同樣的房子總價(jià)70萬，住五年後原價(jià)出售，每年稅捐與維修費(fèi)用為5000元 購屋現(xiàn)值:5 I/Y，5N，-5000PMT，700000FV，END，CPT PV -526820，526820-700000=-173180，算是為了自住額外付出的代價(jià) 租屋-159635購屋-173180，此例租屋較購屋劃算,購屋與租屋的決策-現(xiàn)值分析2,例-月租3000元，租期

6、 5年，貼現(xiàn)率5%，押金1萬，房租每年調(diào)漲100元 CF0=-10000-3000=-13000，CF1=-3000，F(xiàn)1=11，CF2=-3100，F(xiàn)2=12，CF3=-3200，F(xiàn)3=12，CF4=-3300，F(xiàn)4=12，CF5=-3400，F(xiàn)5=12，CF6=10000。F6=1， NPV I/Y=5/12=0.4167，NPV CPT -171954 租屋支出淨(jìng)現(xiàn)值為-171954元 注意在月租金計(jì)算時(shí)折現(xiàn)率必須換算成月利率,購屋與租屋的決策-現(xiàn)值分析3,購屋70萬，自備款20萬，貸款50萬，年利率6%，20年本利攤還，住五年後原價(jià)出售，每年稅費(fèi)5000元，折現(xiàn)率5% 6/12=0.5

7、 I/Y，20*12N，500000PV，0FV，END，CPT PMT -3582。-5000/12=-417 AMORT P1=60，P2=60,BAL=481868 CF0=-200000，CF1=-3582-417=-3999，F(xiàn)1=59，CF2=700000-481868-3999=214133，F(xiàn)2=1， I/Y=5/12=0.4167，NPV CPT -241940，購屋淨(jìng)現(xiàn)值=-241940 租屋淨(jìng)現(xiàn)值-171954購屋淨(jìng)現(xiàn)值-241940，租屋劃算,租購屋決策影響因素,何時(shí)購屋劃算 1. 自備款機(jī)會(huì)成本低 2. 房貸利率低 3. 房屋持有成本低 4. 房價(jià)預(yù)期漲幅高 折現(xiàn)率=

8、自備款比重*自備款機(jī)會(huì)成本率+房貸比重*房貸利率 注意預(yù)期房價(jià)較難掌握，購屋現(xiàn)值確定性低,何時(shí)租屋劃算 1. 房租漲幅低 2. 租房押金低 比較租屋與購屋時(shí)最好是以購屋的折現(xiàn)率來計(jì)算租屋現(xiàn)值，比較公平 若有一份已明定房租漲幅的長期合約，租屋現(xiàn)值的確定性高,購換屋及房貸的現(xiàn)金流量模擬,購屋計(jì)畫考慮因素 擁有自用住宅的主觀效用 在同一個(gè)居所的居住年數(shù) 已有積蓄自備款負(fù)擔(dān)能力 經(jīng)常性收入對(duì)貸款負(fù)擔(dān)能力,房屋貸款的考慮因素 是否具有申請(qǐng)優(yōu)惠利率房貸條件 是否運(yùn)用只付利息的3-5年寬限期 房貸繳款方式-月繳/雙週繳/彈性繳 有額外現(xiàn)金流量時(shí)是否提前還款,可買多少錢的房子?年收入概算法,可負(fù)擔(dān)房價(jià)=(年收

9、入x 負(fù)擔(dān)比率)/ 房貸利率 如年收入10萬其中20%可用來繳房貸假設(shè)自備款的機(jī)會(huì)本也以房貸利率計(jì)算，房貸利率4%，可負(fù)擔(dān)房價(jià)=(10萬X 20%)/( 4%)=50萬，為年收入的五倍。 這是以前幾年只繳利息來算，若本利平均攤還還要低些。從這個(gè)簡化公式可知，同樣收入下，利率愈低，可負(fù)擔(dān)房價(jià)愈高，儲(chǔ)蓄率愈高，可負(fù)擔(dān)房價(jià)愈高。一般人依房貸負(fù)擔(dān)計(jì)算的房價(jià)的上限，約為年收入的5-7倍。,青年購屋規(guī)劃示例1-可買總價(jià)多少房屋,FV(自備款報(bào)酬率，準(zhǔn)備年數(shù)，年儲(chǔ)蓄額，投資額，0),PV(貸款利率，貸款年數(shù)，年本利攤還額，0，0),自備款,貸款,目前資產(chǎn)10萬，年儲(chǔ)蓄3萬，報(bào)酬率6%，3年後購屋 自備款:

10、6 I/Y，3N，-3PMT，-10PV，END，CPT FV 21.46 貸款利率5%，可貸20年本利攤還，以年儲(chǔ)蓄3萬還貸款 5 I/Y，20N，-3PMT，0FV，END，CPT PV 37.39 購屋能力=自備款+貸款=21.46+37.39=58.85 有能力買58.85萬的房子,青年購屋規(guī)劃示例2-須有多少儲(chǔ)蓄,PMT(自備款報(bào)酬率，準(zhǔn)備年數(shù)，投資額，自備款額，0),PMT(貸款利率，貸款年數(shù)，0，貸款額，0),自備款 儲(chǔ)蓄,貸款 儲(chǔ)蓄,想3年後買100萬的房子，自備款30%30萬，貸款70%70萬 目前資金10萬，年儲(chǔ)蓄3萬，報(bào)酬率6% 自備款儲(chǔ)蓄: 6 I/Y，3N，-10PV

11、，30FV，END，CPT PMT -5.68 貸款利率5%，可貸20年本利攤還，以年儲(chǔ)蓄3萬還貸款 5 I/Y，20N，-70PV，0FV，END，CPT PMT -5.62 前3年自備款儲(chǔ)蓄5.68萬，後20年貸款儲(chǔ)蓄5.62萬,中年換屋規(guī)劃示例-可換多少錢房子?,舊屋總價(jià)50萬 貸款餘額20萬 資產(chǎn)10萬 年儲(chǔ)蓄3萬,新屋總價(jià)=售屋淨(jìng)流入+目前資產(chǎn)+貸款能力,售屋淨(jìng)流入=50萬-20萬=30萬 目前資產(chǎn)=10萬 貸款能力: 貸款利率5%，貸款20年 5 I/Y，20N，-3PMT，0FV，END，CPT PV 37.4 有能力購置新屋總價(jià)=30萬+10萬+37.4萬=77.4萬,售屋淨(jìng)流

12、入=原屋總價(jià)-貸款餘額(售屋時(shí)剩餘年期,PV(貸款利率，貸款年數(shù)，年本利攤還額，0，0),中年換屋規(guī)劃示例-屋涯規(guī)劃應(yīng)有儲(chǔ)蓄?,40歲換屋125平米，單價(jià)6000，總價(jià)75萬,30歲應(yīng)有儲(chǔ)蓄: 房貸利率為5%，期限20年，貸款額=50萬-10萬 5 I/Y，20N，40PV，0FV，END，CPT PMT -3.2 儲(chǔ)蓄率32% 40歲新屋貸款額=75萬-(舊屋50萬-舊屋房貸餘額33.3萬)=58.3萬 舊屋房貸餘額:AMORT P1=5，P2=5，BAL=33.3 40歲應(yīng)儲(chǔ)蓄額 5 I/Y，20N，58.3PV，0FV，END，CPT PMT -4.7 50歲新屋貸款額=105萬-(舊屋

13、75萬-舊屋房貸餘額48.6萬)=78.6萬 舊屋房貸餘額:AMORT P1=5，P2=5，BAL=48.6 40歲應(yīng)儲(chǔ)蓄額 5 I/Y，20N，78.6PV，0FV，END，CPT PMT -6.3 10N，-3.2PV，4.7FV，CPT I/Y 3.9%: -4.7PV，6.3FV，CPT I/Y 3,30歲購屋100平米，單價(jià)5000，總價(jià)50萬,50歲換屋150平米，單價(jià)7000，總價(jià)105萬,屋涯規(guī)劃 現(xiàn)30歲 資產(chǎn)10萬 年收入10萬,老人換屋規(guī)劃:銀髮族年金屋,以一筆保證金購買專供身心健全退休者所使用的住宅,強(qiáng)調(diào)醫(yī)療照顧,飯店式管理,與同年齡層的社交生活,通常還是要繳管理費(fèi)但可

14、一直住到終老為止 可以居住保證金及月費(fèi)用(雙人),依此作為累積退休金的目標(biāo) 來支應(yīng)年金屋的保證金與月費(fèi)需求 如保證金100萬，含餐費(fèi)年管理費(fèi)3萬，生活20年退休時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備100+PV(3%，20，-3，0，1)=146，146萬,遷（遷）居規(guī)劃,年輕時(shí)鄉(xiāng)村遷往城市 工作機(jī)會(huì)多收入高 但物價(jià)高房價(jià)也高 退休後工作收入少者考慮由城市遷回鄉(xiāng)村,以額外儲(chǔ)蓄為考量重點(diǎn) 鄉(xiāng)村月收入1000元，支出800元，儲(chǔ)蓄200元 都市月收入2000元，支出1600元，儲(chǔ)蓄400元 每月多400元儲(chǔ)蓄 一年4800元 報(bào)酬率5% 工作20年累積16.7萬，退休後可回鄉(xiāng)下過每月1000元以上較好的日子,投資房地產(chǎn)出租的考

15、慮因素,當(dāng)房東的總成本 房價(jià)*利率=機(jī)會(huì)成本 折舊成本 修繕收房租管理成本 換房客時(shí)空置成本 房租所得稅負(fù)擔(dān) 買賣不破租賃,有租約時(shí)流動(dòng)性受限制,合理的投資報(bào)酬率 機(jī)會(huì)成本=存款利率2.5% 折舊率以1%保守估計(jì) 修繕管理成本為房價(jià)0.5% 每兩年空一個(gè)月計(jì)為0.4% 以扣繳10%計(jì)約需0.4% 合計(jì)合理的房租報(bào)酬率=4.8% 可比較目前的行情與合理的投資報(bào)酬率,購屋區(qū)段選擇-住與行成本分析,市中心公司旁住宅 總價(jià) 100萬 住的成本=房價(jià) *成本率= 100萬 *5%=5萬 可步行上班無通勤成本 住行總成本=5萬 住行總成本每年只差1萬 評(píng)估通勤的時(shí)間成本是否值得此差距,郊區(qū)住宅同樣100M

16、2 總價(jià)50萬 住的成本= 50萬*5% =2.5萬 通勤成本=油錢+停車費(fèi)，每年1.5萬 住行總成本=4萬 可考慮開車以外的通勤方案另做評(píng)估,中古屋與預(yù)售屋的考慮因素,預(yù)售屋價(jià)格= 新成屋價(jià)*(1+年成本率)交屋期 年成本率= 房貸成數(shù) *房貸利率 二手房價(jià)格=新成屋價(jià) *(1-折舊率*使用年數(shù)) 同一區(qū)域新成屋價(jià)每平米1萬,房貸8成,利率6%，3年交屋,預(yù)售屋價(jià)上限=1萬*(1+4.8%)3=1.15萬 折舊率2%使用10年的中古屋=1萬*(1-2%*10 ) = 1萬*80%=8000元 同樣品質(zhì)的住宅預(yù)售屋價(jià)可比中古屋高兩成以上, 建築公司的信譽(yù)是預(yù)售屋價(jià)重要評(píng)估因素,影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格漲

17、跌的總體因素,需求面因素 人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變-少子化 人口外移增加-移民潮 失業(yè)率高-購屋能力降低 利率走低降低房貸負(fù)擔(dān) 政策低率房貸刺激需求 年輕人較無非購屋不可的觀念,供給面因素 歷年未出清之餘屋 政府的宏觀調(diào)控措施 建商推案的速度 移民或遷居處理中古屋 房貸違約法拍屋供給,不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的方法-成本法,土地 開發(fā)後土地總價(jià)=素地取得成本+開發(fā)工程費(fèi)+管銷費(fèi)用+資金利息+合理利潤 建坪=土地坪數(shù)*容積率 單位建坪價(jià)格=土地總價(jià)/建坪數(shù),建築物 新屋-每建坪建築成本 中古屋=新屋成本-折舊率*使用年數(shù) 若建材人工波動(dòng)大 應(yīng)用重置成本觀念取代歷史成本 每建坪單價(jià)=土地單價(jià)+建築物單價(jià),不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的方法-

18、收益還原法,房地產(chǎn)總價(jià)=房租/市場投資收益率(yield) 不考慮未來房價(jià)漲升空間 投資收益率=存款利率+房地產(chǎn)的流動(dòng)性貼水 常用於投資用途房地產(chǎn)估價(jià), 如套房,店面與辦公大樓 , 房價(jià)隨房租而變動(dòng) 房租應(yīng)是扣除必要成本後之稅後淨(jìng)收益 可統(tǒng)計(jì)出各地區(qū)各類不動(dòng)產(chǎn)的平均投資收益率, 只要知道房租就可以算出房價(jià) 通常套房收益率最高, 依次為辦公室, 店面,不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的方法-市場比較法,估價(jià)標(biāo)的物房價(jià)= 同地區(qū)同類型房屋房價(jià)* 屋齡調(diào)整係數(shù) * 地段調(diào)整係數(shù)*議價(jià)係數(shù) 比較新屋與中古屋,依折舊情況設(shè)屋齡係數(shù) 不同樓層或街頭街尾地段差異大者亦需調(diào)整 以賣方開價(jià)而非成交價(jià)比較,需作議價(jià)調(diào)整 一般估價(jià)公司多

19、用比較法,選擇3-4個(gè)案例與估價(jià)標(biāo)的物作比較,再依上述係數(shù)調(diào)整說明 最後訂出調(diào)整後標(biāo)的物的合理價(jià)格,貸款規(guī)劃流程圖,貸款 用途,投資 貸款,消費(fèi) 貸款,貸款 利率,投資報(bào)酬率,金融投資,實(shí)質(zhì)投資,理財(cái) 房貸,證券 質(zhì)押,融資 融券,創(chuàng)業(yè) 貸款,購買自 用資產(chǎn),彌補(bǔ)短期 收支差益,房屋 貸款,汽車 貸款,自備款,信用卡,標(biāo)會(huì),小額 信貸,房貸的種類,依時(shí)間 彈性,固定期限型 堤早還清型 隨借隨還型 繳息還本型,依還款 頻率,每月還款型 雙週繳 隨時(shí)繳 一次繳,依計(jì)息 方式,固定利率 變動(dòng)利率 指數(shù)型 階梯式利率（第一年較低，第二年較高）,本利配 置方式,本利平均攤還 本金平均攤還 最低還款總額

20、還息寬限期,房貸的組合,傳統(tǒng)房貸長擔(dān),理財(cái)型房貸短擔(dān),運(yùn)用總額度,傳統(tǒng)房貸帳戶,可抵利存款帳戶,抵利型房貸,第一順位房貸 低利率,第二順位房貸 高利率,運(yùn)用總額度,房屋抵押貸款 購屋用,信用貸款 裝潢用,運(yùn)用總額度,本利平均攤還法,在固定利率下，每期本利攤還額固定，為年金PMT=(I/Y，N，PV，F(xiàn)V，0) 房貸期末還用期末年金，做好算到月來符合實(shí)況 利率5%，貸款20年，貸款額30萬，期末還清 5/12 I/Y，20*12N，-30P0000V，0，END，CPT PMT -1980 每期本利攤還額1980元 第一期利息=期初借款額300000元*借款利率5%/12=1250元 當(dāng)期本金還

21、款額=1980元-1250元=730元 第一年期末本金餘額=300000元-730元=299270元。 AMORT P1=1，P2=1，BAL=-299270，PRN=730，INT=1250,本金平均攤還法,利率5%，貸款20年，本金平均攤還法 每期本金償還額=期初借款額300000元/240(月)=1250元 第一期利息額=期初借款額300000元*借款利率5%/12=1250元 第一年期末本金餘額=300000元-1250元=298750元。 第一期本利攤還額=1250元+1250元=2500元。,自備款籌備年數(shù),前提與公式 以累積淨(jìng)值支應(yīng)自備款 累積淨(jìng)值=年數(shù)*年儲(chǔ)蓄 運(yùn)用寬限期只付利

22、息 付息額以儲(chǔ)蓄額為上限 自備款籌措年數(shù)=自備款成數(shù)/(貸款成數(shù)*利率) 自備款3成 貸款7成 利率7% 自備款籌措年數(shù)= 0.3/0.7*7%=6.12,自備款籌措年數(shù)表 自備成數(shù) 利率 5% 6% 7% 兩成 5年 4.2年 3.6年 三成8.6年 7.1年 6.1年 四成13.3年11.1年 9.5年 約工作6-9年後可購屋 自備成數(shù)愈高年數(shù)愈多 高儲(chǔ)蓄額才能支應(yīng)高利率 儲(chǔ)蓄愈高自備款年數(shù)愈少,房貸寬限期年數(shù)與儲(chǔ)蓄成長率,前提與公式 寬限期利息=當(dāng)時(shí)儲(chǔ)蓄 本利攤還額=寬限後儲(chǔ)蓄 儲(chǔ)蓄成長率以算術(shù)平均計(jì) 20年-寬限期=本利攤還期 s=(1/ai -1)/n s=年儲(chǔ)蓄成長率 a=本利攤還

23、年金現(xiàn)值係數(shù) i= 房貸利率 n=寬限期年數(shù),應(yīng)有儲(chǔ)蓄年成長率表 寬限期 房貸利率 5% 6% 7% 2年 36% 27% 21% 3年 26% 20% 15% 4年 21% 16% 13% 5年 19% 14% 11% 寬限期愈長儲(chǔ)蓄成長愈低 利率愈高只付利息與本利攤還額的差異愈小 所需的儲(chǔ)蓄成長率愈低,是否轉(zhuǎn)貸的決策考量,利率差距:轉(zhuǎn)貸利率差距要能彌補(bǔ)費(fèi)用差距不能只考慮第一年而是貸款期平均利率 負(fù)擔(dān)費(fèi)用:鑑價(jià)/代償/代書/設(shè)定/違約金 轉(zhuǎn)貸額度:平轉(zhuǎn)（各銀行之間轉(zhuǎn)）/增額轉(zhuǎn)/減額轉(zhuǎn) 還款彈性:新貸銀行提早還款是否收取違約金 一般說來年利率優(yōu)惠至少要低1% 若降轉(zhuǎn)額度利率差距要更高才劃算,房

24、貸轉(zhuǎn)貸評(píng)估案例,原房貸30萬固定利率6.5%，貸款期限15年新房貸固定利率5%，貸款期限15年 新銀行轉(zhuǎn)貸律師費(fèi)用3% 9000元，原銀行違約金3%要9000元，轉(zhuǎn)貸成本18000元 原貸款共繳170398元利息 PMT=-2613 AMORT P1=1，P2=180，INT=170398 新貸款共繳127028元利息 PMT=-2372 AMORT P1=1，P2=180，INT=127028 名目利息差距=170398-127028=43370元 轉(zhuǎn)貸表面利益=43370元-18000元成本=25370元 淨(jìng)現(xiàn)值差異:每月省241元，以5%折現(xiàn)，現(xiàn)值為30476元，30476元-轉(zhuǎn)貸成本1

25、8000元=12476元,銀行評(píng)估核貸額的標(biāo)準(zhǔn),對(duì)借款人的信用評(píng)估 有無退票或被?？o(jì)錄 本利攤還額占月所得% 借款人職業(yè)與在職年數(shù) 借款人家庭狀況與負(fù)擔(dān) 有否其他借款還款紀(jì)錄 是否提供非配偶保證人 是否投保房貸壽險(xiǎn) 是否為標(biāo)的物所有權(quán)人,對(duì)抵押標(biāo)的物的評(píng)估 標(biāo)的物的估價(jià)報(bào)告 標(biāo)的物的所在地城市 屋齡與屋況 用途-住宅店舖辦公室 使用-自用出租或空置 是否需要代償前貸款 估計(jì)處理時(shí)增值稅負(fù)擔(dān) 國宅與套房的特殊考慮,房貸利率敏感度分析,房貸30萬，20年攤還 I/Y PMT 2% 18347 3% 20165 4% 22075 5% 24073 6% 26155 7% 28318 8% 3055

26、6 9% 32864 10% 35238,利率 4% 5% 1年 25545 25682 2年 13027 13161 3年 8857 8991 5年 5525 5661 10年 3037 3182 15年 2219 2372 20年 1818 1980 25年 1584 1754 30年 1432 1610,住房公積金貸款,住房公積金貸款利率比商業(yè)銀行低 五年以下3.6%:4.8%，五年以上4.05%:5.04% 貸款人需為當(dāng)?shù)毓e金繳存人 貸款額度較高，可達(dá)房價(jià)90%-95%，一般80% 公積金貸款一般上限40萬，AA級(jí)46萬AAA52萬 貸款擔(dān)保為當(dāng)?shù)刈》抠J款擔(dān)保中心的連帶任擔(dān)保 需要單保費(fèi)與評(píng)估費(fèi)，不用律師費(fèi)與保險(xiǎn)費(fèi) 公基金貸款多提供抵押加購房綜合保險(xiǎn)，房屋登記後保費(fèi)可退回 不強(qiáng)制購