1、城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,一、稅法依據 二、籌劃思路 三、籌劃的關鍵點 四、籌劃案例分析,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,一、土地使用稅稅法依據 （一）城鎮(zhèn)土地使用稅以國有土地為征稅對象 （二）納稅義務人 擁有土地使用權的單位和個人，若不在所在地，其土地的實際使用人和代管人為納稅人； 土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，其實際使用人為納稅人； 土地使用權共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,（三）征稅范圍 包括在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的國家所有和集體所有的土地； 2009年1月1日起，公園、名勝古跡內的索道公司經營用地，應按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。,城鎮(zhèn)土地使用稅

2、稅務籌劃,（四）稅率（實行差別幅度稅）,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,（五）計稅依據 1、由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準 2、尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確定的土地面積為準 3、尚未核發(fā)土地使用證書的，應由納稅人申報土地面積，據以納稅，待核發(fā)土地使用證以后再作調整,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,二、城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃思路 （一）從納稅人身份的界定上考慮節(jié)稅 （二）從經營用地的所屬區(qū)域上考慮節(jié)稅 （三）從所擁有和占用的土地用途上考慮節(jié)稅 （四）從納稅義務發(fā)生的時間上考慮節(jié)稅 （五）從納稅地點上考慮節(jié)稅,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,

3、（一）從納稅人身份的界定上考慮節(jié)稅 一是在投資興辦企業(yè)的屬性上進行選擇，即指是開辦外資企業(yè)還是內資企業(yè)。 二是在經營范圍或投資對象上考慮節(jié)稅。 三是當經營者租用廠房、公用土地或公用樓層時，在簽訂合同中要有所考慮。,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,（二）從經營用地的所屬區(qū)域上考慮節(jié)稅 一是在征稅區(qū)與非征稅區(qū)之間選擇。 二是在經濟發(fā)達與經濟欠發(fā)達的省份之間選擇。 三是在同一省份內的大中小城市以及縣城和工礦區(qū)之間作出選擇。 四是在同一城市、縣城和工礦區(qū)之內的不同等級的土地之間作出選擇。,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,（三）從所擁有和占用的土地用途上考慮節(jié)稅 1. 企業(yè)可以把原綠化地只對內專用改成對外公用即可享受免

4、稅的照顧。 2. 企業(yè)可以考慮把這塊土地的價值在賬務核算上明確區(qū)分開來，以達到享受稅收優(yōu)惠的目的。 3. 企業(yè)可以考慮按政策規(guī)定明確劃分出采石（礦）廠、排土廠、炸藥庫等不同用途的用地，也可以把享受免征土地使用稅的特定用地在不同的土地等級上進行合理布局，使征稅的土地稅額最低。,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,（四）從納稅義務發(fā)生的時間上考慮節(jié)稅 一是發(fā)生涉及購置房屋的業(yè)務時考慮節(jié)稅。 1.納稅人購置新建商品房的，自房屋交付使用的次月起納稅； 2.納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起納稅。 二是對于新辦企業(yè)或需要擴大規(guī)模的老企業(yè)，在征用土地時，可以

5、在是否征用耕地與非耕地之間作籌劃。 三是選擇經過改造才可以使用的土地。,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,（五）從納稅地點上考慮節(jié)稅 關于土地使用稅的納稅地點，政策規(guī)定為“原則上在土地所在地繳納”。這里的節(jié)稅途徑的實質就是盡可能選擇稅額標準最低的地方納稅。這對于目前不斷擴大規(guī)模的集團性公司顯得尤為必要。,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,三、籌劃的關鍵點 （一）根據優(yōu)惠政策免征土地使用稅 （1）外資企業(yè)、機構在華用地不征收土地使用稅 （2）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地； （3）直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產用地（不包括農副產品加工場地和生活、辦公用地）； （4）能源、交通、水利設施用地和其他用地； （5）民

6、政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地； （6）集體和個人辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地； （7）高校后勤實體。,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,（二）根據稅率高低選擇 （1）在征稅區(qū)與非征稅區(qū)之間選擇。 （2）在經濟發(fā)達與經濟欠發(fā)達的省份之間選擇。 （3）在同一省份內的大中小城市以及縣城和工礦區(qū)之間作出選擇。 （4）在同一城市、縣城和工礦區(qū)之內的不同等級的土地之間作出選擇。,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,（三）納稅人實際占有并使用的土地用途不同，可享受不同的土地使用稅政策。 （四）其他 （1）發(fā)生涉及購置房屋的業(yè)務時考慮節(jié)稅 （2）對于新辦企業(yè)或需要擴大規(guī)模的老企業(yè)，在征用土地時，可以在是

7、否征用耕地與非耕地之間作籌劃。因為政策規(guī)定，納稅人新征用耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用。 （3）選擇經過改造才可以使用的土地,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,四、土地使用稅的稅務籌劃 （一）利用土地級別的不同進行納稅籌劃 納稅人在投資建廠時可以利用不同等級土地的接壤處進行納稅籌劃，在不影響經營的情況下節(jié)約城鎮(zhèn)土地使用稅。,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,案例 1： 甲、乙兩個人擬投資設立一家新企業(yè)，現(xiàn)在有三個地址可供選擇：其一是設立在A地其適用的土地使用稅稅率為每平米10元；其二是設立在B地，其適用的土地使用稅稅率為每平米7元；其三是設立在C地，其適用的土地使用稅稅率為每平米4元。企業(yè)需要占地

8、10000平米。不考慮其他因素，那么企業(yè)應當選擇在何地設立？,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,籌劃：在A地時：1000010=100000（元） 在B地時：100007=70000（元） 在C地時：100004=40000（元） 顯然，選擇C地最合算。 一般思路: 在征稅區(qū)與非征稅區(qū)之間選擇；在經濟發(fā)達與經濟欠發(fā)達的省份之間選擇；在同一省份內的大中小城市以及縣城和工礦區(qū)之間作出選擇；在同一城市、縣城和工礦區(qū)之內的不同等級的土地之間作出選擇。,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,（二）計稅依據的納稅籌劃 法律規(guī)定：城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據是納稅人實際占用的土地面積。采用定額稅率形式，根據征稅范圍的不同地區(qū)規(guī)定不同的

9、有幅度的差別稅額。在不同的情況下，計稅的土地面積并不相同，這就為納稅人籌劃提供了可能性。 對于前兩種情況，納稅人很難進行納稅籌劃。但是如果納稅人尚未核發(fā)土地使用證書時，可以根據納稅人自己申報的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，雖然土地使用證書核發(fā)以后還要作調整，但是利用時間差獲取納稅的時間價值，對企業(yè)也是有利無弊的。,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,案例 ： 2011年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂土地使用權轉讓協(xié)議約定。甲企業(yè)將面積為5000的土地使用權轉讓給乙企業(yè)。合同未約定交付土地使用權間。甲企業(yè)最終交付土地的時間為2011年8月25日。當地規(guī)定的土地使用稅為每平米10元。按照此合同乙企業(yè)需要自201

10、1年4月份開始履行土地使用稅納稅義務。納稅義務的發(fā)生時間比實際接手土地的時間早了4個月。進行稅務籌劃。,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,籌劃： 如果乙企業(yè)要求在合同中約定甲企業(yè)與8月份向乙企業(yè)交付土地，則乙企業(yè)自2011年9月份產生土地使用稅納稅義務。 如此，乙企業(yè)可以少繳納土地使用稅500010512=20833.33（元） 當然，乙企業(yè)少繳納土地使用稅意味著甲企業(yè)多繳納土地使用稅。,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,案例 ： A房地產開發(fā)企業(yè)與土地管理部門簽訂合同取得一塊土地，面積為20000平米。合同簽訂時間是2009年8月22日，合同約定國土部門交付土地的時間為2009年12月10日即等原土地上的搬遷企

11、業(yè)搬遷后交付，但實際交付的時間為2010年8月份，當地確定的土地使用稅單位稅額為每平米15元。如果按照上述的合同約定房地產開發(fā)企業(yè)應當自2010年1月份開始計算繳納土地使用稅。,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,籌劃： 由于交付土地的時間與原企業(yè)的搬遷直接相關，因而，在合同中應當不確定具體時間而規(guī)定一個概括交付時間，搬遷企業(yè)拆遷完畢后交付。如此，企業(yè)土地使用稅納稅義務的發(fā)生時間為2010年9月份。 籌劃之后，地產企業(yè)可以少繳納土地使用稅：2000015812=200000（元）,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,（三）利用稅收優(yōu)惠政策進行納稅籌劃 納稅人可以準確核算用地面積，將享受優(yōu)惠政策的土地與其他土地區(qū)別開來，就可以享受免稅條款帶來的稅收優(yōu)惠。,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,案例 ： 某企業(yè)廠區(qū)外有一塊30000平米的空地沒有利用，由于該地在廠區(qū)后面遠離街道、位置不好，目前的商業(yè)開發(fā)價值不大，所以一直閑置，現(xiàn)在主要是職工及家屬以及周邊的居民將其作為休閑娛樂之用。該地區(qū)的年域鎮(zhèn)土地使用稅為5 元/平米，企業(yè)需為該地塊一年負擔的城鎮(zhèn)土地使用稅為300005=150000 元，有沒有辦法免繳該部分城鎮(zhèn)土地使用稅？,城鎮(zhèn)土地使用稅稅務籌劃,籌劃： 企業(yè)把那塊空地改造成公共綠化用地，植些樹、栽些花草，根據國家稅務