1、錦園華府項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略案,淮安華創(chuàng)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu) 2013年2月24日,謹(jǐn)呈淮安淮上置業(yè)有限公司,建筑是“石頭的史書”，“人類沒有任何一種重要思想不被建筑藝術(shù)寫在石頭上”。人類的全部思想，在這本大書和他的紀(jì)念碑上都有其光輝的一頁(yè)?！?法國(guó)偉大作家雨果 歷史贊譽(yù)紙上宏韜，歲月銘刻永恒價(jià)值。傳承歲月經(jīng)典，堅(jiān)持物質(zhì)與精神的高度，在天賦與人文的現(xiàn)代，錦園華府，以自然稟賦的價(jià)值與傳奇建筑，記載歲月歷練之美，典藏生活的百年傳奇。,一部改變楚州的經(jīng)典力作正在譜寫,目錄 contents,Part1 市場(chǎng)認(rèn)知 尋找客戶,Part2 產(chǎn)品解析 打造價(jià)值體系,Part3 概念提煉 產(chǎn)品定位,Part4 營(yíng)銷思路

2、營(yíng)銷執(zhí)行篇,知己知彼 百戰(zhàn)百勝,一、我是誰(shuí)？（項(xiàng)目自我SWOT分析）,S優(yōu)勢(shì)strength 1、楚州別墅市場(chǎng)存量較少，真正的別墅區(qū)更是屈指可數(shù)，本案存在一定的市場(chǎng)機(jī)遇。 2、本案的產(chǎn)品品質(zhì)感較強(qiáng)，利于別墅品質(zhì)的建立，提高項(xiàng)目的質(zhì)感和檔次。 3、本案所在位置雖目前相對(duì)較偏，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃來(lái)說，近鄰新的市政中心（未來(lái)升值潛力較大）；同時(shí)本案距離楚州市區(qū)僅有10分鐘車程，是別墅理想的居住位置，出則繁華，入則寧?kù)o（離塵不離城）,W劣勢(shì)weakness 1、楚州城區(qū)相對(duì)較小，客戶的區(qū)域概念明顯，對(duì)郊區(qū)別墅的接受度相對(duì)大城市來(lái)說，需要一個(gè)過渡期。 2、本案門前的道路短時(shí)間內(nèi)，很難有所改善，增加客戶看房的

3、抗性。 3、本案別墅的面積較大，增加總價(jià)抗性，對(duì)銷售帶來(lái)巨大壓力。,O機(jī)會(huì)Opportunity 1、新一輪經(jīng)濟(jì)提升，增加部分有能力改善居住環(huán)境的購(gòu)買需求。 2、項(xiàng)目門前道路的維修，增加未來(lái)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 3、通過我司包裝、推廣給楚州帶來(lái)全新的感受，提升項(xiàng)目的關(guān)注度，全面引起關(guān)注。,T威脅Threaten 1、楚州市區(qū)開發(fā)量較大，帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力。 3、房地產(chǎn)市場(chǎng)出于調(diào)整期，未來(lái)走向不明朗，尤其是對(duì)改善性需求；,結(jié)論： 本案優(yōu)劣勢(shì)明顯，放大優(yōu)勢(shì)，弱化劣勢(shì)，通過全新的包裝、突出產(chǎn)品的稀缺性、品質(zhì)感，銷售上，低開高走，增加項(xiàng)目的性價(jià)比，迅速搶占市場(chǎng)先機(jī)，爭(zhēng)取一炮走紅，最終取得全面的勝利！,結(jié) 論,PA

4、RT 2 目標(biāo)客戶尋找,客戶有很多類，但我們只瞄準(zhǔn)與項(xiàng)目氣質(zhì)符合的那一類！,面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的楚州市場(chǎng)， 面對(duì)獨(dú)具優(yōu)勢(shì)的本案，我們的客戶是誰(shuí)？,年紀(jì)大了，就想有個(gè)離市區(qū)遠(yuǎn)一點(diǎn)的郊區(qū)別墅養(yǎng)生，這個(gè)位置正好！,區(qū)域：以城中、城西的中高檔客群為主； 職業(yè)：以私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、醫(yī)生及教師為主；年齡：年齡以30-45為主。,這個(gè)位置離新的市政中心不遠(yuǎn)，未來(lái)升值潛力巨大，投資一套放那，不住也會(huì)升值。,這兒還是蠻安靜的，離市區(qū)不遠(yuǎn)，居住舒適度會(huì)更高一點(diǎn)。,目標(biāo)客戶描摹,誰(shuí)會(huì)欣賞我？,總價(jià)不高，接近市區(qū)一套大戶型的普通住宅的總價(jià)，還是買套別墅有價(jià)值,根據(jù)客群訪談總結(jié)，本項(xiàng)目客戶可分為兩類：,投資型客戶關(guān)注未來(lái)升值

5、潛力的私營(yíng)業(yè)主為主，家庭成熟穩(wěn)定,自住型客戶關(guān)注小區(qū)品質(zhì)、景觀、配套，年齡多以40-50歲之間,我們項(xiàng)目宣傳要抓的是其中的領(lǐng)袖人物，打動(dòng)了他們就能夠帶動(dòng)一大批的追隨者！因此，我們槍口對(duì)準(zhǔn)的是本金系的客戶！,決定項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的本源本金客戶,項(xiàng)目客戶可能具備的需求特征：, 看好所在片區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，有支付能?喜愛片區(qū)的尺度和高尚的國(guó)際化氛圍 對(duì)城西居住具有的依賴感 容易接受新鮮的理念和文化 注重品質(zhì)、資源，享受生活 理解產(chǎn)品的理念和產(chǎn)品創(chuàng)造的價(jià)值 ,自信且事業(yè)有成,誠(chéng)懇,謹(jǐn)慎,富有智慧,時(shí)尚,善于交際,性格屬性,本金客戶的內(nèi)質(zhì)，詮釋了項(xiàng)目的人文內(nèi)涵,決定項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的本源本金客戶,價(jià)值觀： 精神 物質(zhì)

6、,生活觀： 細(xì)節(jié) 整體,消費(fèi)觀： 產(chǎn)品之外 產(chǎn)品,擁有時(shí)尚的精神，并愿意為此付出，有豐富國(guó)際化視野，形式和內(nèi)容同樣重要,重視內(nèi)心中的感受，享受過程多余關(guān)注結(jié)果，渴望交流，渴望被關(guān)注,追求格調(diào)、品質(zhì)、健康的生活，重視功能性，苛求細(xì)膩的精致,本金階層對(duì)人文的要求： 品質(zhì)性、身份感、體驗(yàn)性、功能性、交流性,目錄 contents,Part1 市場(chǎng)認(rèn)知 尋找客戶,Part2 產(chǎn)品解析 打造價(jià)值體系,Part3 概念提煉 產(chǎn)品定位,Part4 營(yíng)銷思路 營(yíng)銷執(zhí)行篇,價(jià)值對(duì)比，有別與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異化亮點(diǎn) 放大差異，突出產(chǎn)品特有的賣點(diǎn) 價(jià)值凝練，建立不一樣的品牌形象 價(jià)值表現(xiàn)，獨(dú)具創(chuàng)意的品牌展示,Part

7、1 產(chǎn)品解析打造價(jià)值體系,1、距離鎮(zhèn)淮樓僅10分鐘車程： 出則繁華，入則寧?kù)o，別墅居住大境界。 2、道路： 項(xiàng)目門前道路即將全面整修，建成雙向6車道，屆時(shí)項(xiàng)目的價(jià)值將大幅提升。 3、靠近新的市政中心： 項(xiàng)目距離新的市政中心僅10分鐘車程，盡享新的體育中心，新的市政府，鼎級(jí)城市配套。,A：地塊價(jià)值,前景廣闊，升值潛力巨大！,深挖區(qū)域價(jià)值,通過與城市貴脈嫁接，打破人們一直對(duì)片區(qū)固有的物質(zhì)文化與精神內(nèi)涵固有觀念，提升城市綜合影響力,通過對(duì)區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代文明的全面復(fù)興，并使之成為楚州別墅的新標(biāo)志！,未來(lái)的大城市中心，行政中心、商務(wù)中心、商業(yè)中心，承載與代言城市貴脈與精神內(nèi)涵的尊貴標(biāo)簽,城市名片,城市品位,

8、板塊愿景,大生活住區(qū)，開啟城市影響力時(shí)代 我們?cè)谔剿?，探索一塊具有發(fā)展力的地區(qū)，探索一塊適宜城市名流人群生活的土地，探索城市發(fā)展的腳步。 從西域到東方，從王室專屬到私宅可及，從國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)到楚州精神，數(shù)千年文明精華，只為續(xù)寫錦園華府每個(gè)門牌的家族史新篇。,深挖區(qū)域價(jià)值,B：房產(chǎn)價(jià)值,1、物業(yè)形態(tài)法式別墅高檔水景別墅，利于品質(zhì)的塑造，形象的提升。 星級(jí)酒店配套，環(huán)形社區(qū)商業(yè)配套，一方面能夠提升項(xiàng)目的整體檔次，另一方面給社區(qū)業(yè)主帶來(lái)極大的便利。 2、產(chǎn)品魅力極具彰顯力的新古典主義建筑風(fēng)格。簡(jiǎn)潔、經(jīng)典、極富韻律的線條與質(zhì)感，為上層貴族生活專屬配備 3、景觀資源社區(qū)內(nèi)公園、水景環(huán)繞，構(gòu)筑多重公園體系。,法

9、式/別墅/公園/水景/傳世名門 “東西大成，集于此地”,產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)提煉景觀,壹 多重水景環(huán)繞 整體規(guī)劃以中軸線為核心的園林景觀造景，配合以層層疊疊豐富的園林景觀，造成視野的擴(kuò)張感和延伸感，而不感覺通常高層建筑常有的壓迫感，統(tǒng)一而富于變化； 多重水景環(huán)繞，具備打造高端別墅的優(yōu)越條件。,產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)提煉建筑,貳 新古典主義法式建筑 錦園華府繼承新古典主義風(fēng)格莊重穩(wěn)健、對(duì)稱均衡的基本風(fēng)格特點(diǎn)和基本構(gòu)圖原則，又適當(dāng)?shù)丶右浴吧?jí)”，運(yùn)用石材和大面積的落地玻璃等材質(zhì)，呈現(xiàn)出建筑豐富的質(zhì)感及構(gòu)造工藝，在楚州，營(yíng)造出一個(gè)與時(shí)代共融，歷久彌新、值得珍藏的百年建筑。 純粹大戶型舒適大氣，寬陽(yáng)臺(tái)、大面積落地玻璃等元素

10、營(yíng)造出開闊的視覺享受，確?？臻g更加敞亮通透，獨(dú)具特色。,產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)提煉配套,叁 項(xiàng)目配套設(shè)施 錦園華府自身項(xiàng)目配套星級(jí)酒店，同時(shí)配有大面積全沿街商鋪，不但能夠彰顯整個(gè)項(xiàng)目的檔次，同時(shí)為后期業(yè)主，提供極大的方便。 居住、休閑、娛樂、購(gòu)物全生活解決方案，適宜的別墅距離，出則繁華，入則寧?kù)o。,所以 我們有 ROYAL PLACE ONE 大生活域場(chǎng)、大未來(lái)（區(qū)域大的規(guī)劃） ROYAL PLACE TWO 傳承百年的新古典主義大法式別墅建筑 ROYAL PLACE THREE 奢華園林、星級(jí)配套、奢華生活,我們還有？ 最優(yōu)化城市資源體系 最優(yōu)化生態(tài)景觀體系 最優(yōu)化產(chǎn)品價(jià)值體系 最優(yōu)化私屬服務(wù)體系,所以

11、，我們是,這里隱于繁華，顯于奢華 這是一座龍潛虎踞的曠代官邸 俯瞰老城區(qū)、奢居新城、私享公園、御品材質(zhì)、奢逸場(chǎng)域、優(yōu)品生活 時(shí)代層峰，心領(lǐng)神會(huì)。 大中至正，精彩位階。,量身定制的ROYAL PLACE 生成體系,一片綠意圍合出高不可攀的名門官邸。 一份內(nèi)斂之極而又超然于眾生之上的雄視之氣。 一處城市內(nèi)心的繁華棲居，一座可以收藏的盛世華府。 生活，永在路上，城市，盡在眼底，,目錄 contents,Part1 市場(chǎng)認(rèn)知 尋找客戶,Part2 產(chǎn)品解析 打造價(jià)值體系,Part3 概念提煉 產(chǎn)品定位,Part4 營(yíng)銷思路 營(yíng)銷執(zhí)行篇,項(xiàng)目物質(zhì)定位,楚州之顛 藏品級(jí)大法式水景美墅,藏品級(jí)/大法式/水景

12、/美墅 藏品級(jí) ：凸顯項(xiàng)目稀缺性、尊貴性 大法式：主要是點(diǎn)出項(xiàng)目的建筑風(fēng)格 水景：給客戶以想象，凸顯景觀優(yōu)勢(shì)。,楚州之巔 楚州別墅建筑的巔峰，不論是從品質(zhì)上，還是景觀上，都是很高的定位,項(xiàng)目精神定位,一墅藏天下,藏/天下： 不僅僅是建筑的居所，更是身份的象征 不僅能夠藏身，更能夠外圓內(nèi)方，聚藏天下,目錄 contents,Part1 市場(chǎng)認(rèn)知 尋找客戶,Part2 產(chǎn)品解析 打造價(jià)值體系,Part3 概念提煉 產(chǎn)品定位,Part4 營(yíng)銷思路 營(yíng)銷執(zhí)行篇,中高端樓盤操盤經(jīng)驗(yàn),區(qū)域質(zhì)素的優(yōu)良決定豪宅項(xiàng)目的營(yíng)銷方向。,區(qū)域特征,區(qū)域發(fā)展階段,豪宅成功營(yíng)銷方向,陌生區(qū)域，認(rèn)知度低,區(qū)域“嬰兒”期,區(qū)域

13、發(fā)展迅速，擁有一定區(qū)域價(jià)值,區(qū)域高成熟度，區(qū)域價(jià)值已被充分認(rèn)可,區(qū)域“少年”期,區(qū)域“成年”期,“告訴別人她會(huì)長(zhǎng)得很美 ”,重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象,“告訴別人她美得與眾不同 ”,基于區(qū)域價(jià)值，重新定義產(chǎn)品,“告訴別人她是完美的 ”,利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方位打造之外的細(xì)節(jié)放大,一、營(yíng)銷總體策略,高端住宅成功營(yíng)銷方向,高端住宅成功營(yíng)銷動(dòng)作,基于區(qū)域價(jià)值，重新定義產(chǎn)品,利用成熟區(qū)域價(jià)值，項(xiàng)目全方位打造外的細(xì)節(jié)放大,營(yíng)造時(shí)尚感,營(yíng)造稀缺感,營(yíng)造身份感,重新定義區(qū)域價(jià)值，提升形象,中高端樓盤操盤經(jīng)驗(yàn),隨著項(xiàng)目不斷成熟實(shí)景呈現(xiàn),營(yíng)銷總戰(zhàn)略 三大：城市運(yùn)營(yíng)商定位，為政府區(qū)域做整體規(guī)劃，成就高端住宅集

14、中區(qū) 三高：高角度起點(diǎn)，品牌地產(chǎn)導(dǎo)入產(chǎn)品定位，多元奢適文化的嫁接，賦予項(xiàng)目靈魂 二實(shí)：實(shí)際產(chǎn)品的核心賣點(diǎn)的提煉與展示，把概念做足做透,大氣魄/大視野/大區(qū)域 高定位/高起點(diǎn)/高標(biāo)準(zhǔn) 市場(chǎng)做實(shí)/概念做實(shí),三大：區(qū)域的炒作 三高：品牌的炒作 二實(shí)：產(chǎn)品的銷售,本案營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略,原則1：層層遞進(jìn)，品牌導(dǎo)入（大盤造勢(shì)）到區(qū)域定義，再到產(chǎn)品，最后推出生活方式 原則2：意見領(lǐng)袖：通過培養(yǎng)意見領(lǐng)袖形成圈層，打造滾動(dòng)的圈層營(yíng)銷平臺(tái) 原則3：虛實(shí)結(jié)合：形象和概念圍繞“一墅藏天下”進(jìn)行鋪陳和展開，最后通過現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)落地。,本案營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略,本案推廣層次,從中觀到微觀，層層遞進(jìn)，逐步揭示,中觀層,微觀層,范圍,主體,

15、戰(zhàn)略,關(guān)鍵點(diǎn),品牌,定位,訴求,媒體,線上主題,預(yù)埋管線,2 3 4 5 6 7 8 9,傳世府邸，多元品質(zhì)場(chǎng)景，國(guó)際奢適生活,定義楚州傳世豪宅的崛起,錦園華府品牌用心創(chuàng)建國(guó)際人居,具體的產(chǎn)品體驗(yàn)營(yíng)銷，圈層營(yíng)銷,項(xiàng)目秉承國(guó)際精品理念和態(tài)度,本案推廣策略,以客戶為核心的推廣策略,尋找意見領(lǐng)袖，打造滾動(dòng)的圈層營(yíng)銷平臺(tái),中高檔樓盤營(yíng)銷，圈層營(yíng)銷方式能做到有的放矢。 同時(shí)高端客層以圈內(nèi)的意見領(lǐng)袖來(lái)影響其周圍人群，以達(dá)到圈層傳播的目的，進(jìn)而使更多的目標(biāo)客戶關(guān)注本項(xiàng)目。,通過我司在楚州的資源，釋放項(xiàng)目信息，形成高端的意見領(lǐng)袖,通過我司在楚州布點(diǎn)，整合業(yè)內(nèi)資源，釋放項(xiàng)目信息，形成客戶意見領(lǐng)袖,樹立小眾意見領(lǐng)

16、袖,拓展新客戶資源,線上傳播,通路營(yíng)銷,活動(dòng)營(yíng)銷,體驗(yàn)營(yíng)銷,打造滾動(dòng)的圈層營(yíng)銷平臺(tái),二、營(yíng)銷策略執(zhí)行,1、形象策略在那里說,1、精裝高檔樓書、精致折頁(yè)、三盤聯(lián)動(dòng)公司會(huì)刊 精裝高檔樓書、會(huì)刊是高端項(xiàng)目必不可少的宣傳物料，不但能夠提升項(xiàng)目的檔次，而且能夠彰顯項(xiàng)目的品味。,2、戶外高炮、公交站臺(tái)、戶外大牌 戶外媒體是高端項(xiàng)目形象傳播的良好途徑，,3、圍墻廣告、精神堡壘、道旗 圍墻廣告、精神堡壘是項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)重要媒介，使項(xiàng)目具有很好的識(shí)別性。,4、錦園華府項(xiàng)目網(wǎng)站 建立項(xiàng)目強(qiáng)有力的瀏覽網(wǎng)站，在淮安網(wǎng)上樓市做硬廣鏈接，點(diǎn)擊可鏈接到項(xiàng)目網(wǎng)站，全面展示項(xiàng)目的銷售動(dòng)態(tài)，活動(dòng)推廣，實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者深度溝通，也為后期

17、項(xiàng)目的開發(fā)做鋪墊，打造良好網(wǎng)上銷售平臺(tái)。,二、營(yíng)銷策略執(zhí)行,2、營(yíng)銷推廣策略緊扣定向營(yíng)銷和圈層營(yíng)銷兩大基本點(diǎn),高調(diào)入市，以事件營(yíng)銷整合媒體資源，增加項(xiàng)目曝光率與關(guān)注度。,圈層營(yíng)銷：,緊扣定向營(yíng)銷和圈層營(yíng)銷兩大基本點(diǎn)，可產(chǎn)生以下營(yíng)銷策略,在媒體策略、活動(dòng)把握等方面都要有很強(qiáng)的針對(duì)性。,定向營(yíng)銷：,不完全是固有生活的體驗(yàn)，而是一種全新的文化、生活體驗(yàn)，使目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生心存向往和共鳴。,體驗(yàn)營(yíng)銷：,以文本會(huì)刊的形式與目標(biāo)客戶做針對(duì)性的溝通，方向上把握住對(duì)生活追求以及人生哲學(xué)感悟等重點(diǎn)。,文本營(yíng)銷：,整合區(qū)域客戶資源如與商會(huì)聯(lián)誼、與企事業(yè)單位、周邊企業(yè)聯(lián)動(dòng)，形成資源共享，客戶聯(lián)動(dòng)機(jī)制。,資源整合：

18、,通過結(jié)合本案的形態(tài)和特殊性去深刻挖掘產(chǎn)品品牌的價(jià)值。,產(chǎn)品價(jià)值：,二、營(yíng)銷策略執(zhí)行,3、客戶策略調(diào)動(dòng)客戶積極性，主動(dòng)出擊鎖定客戶,“錦園會(huì)”積分卡攻略,啟用時(shí)間 2013年5月 目的 利用積分系統(tǒng)，建立以營(yíng)銷為主導(dǎo)的客戶資源管理體系，廣泛擴(kuò)大銷售隊(duì)伍，建立錦園華府品牌市場(chǎng)影響力。 目標(biāo)客戶 錦園華府的誠(chéng)意客戶及其朋友 辦卡方式 存取1萬(wàn)元誠(chéng)意金，憑存款回單及個(gè)人身份證即可獲得“錦園會(huì)”VIP積分卡。 客戶享有其存款的自由支配權(quán)。 積分獲得： 客戶可通過購(gòu)房、參加活動(dòng)、積分可兌換獎(jiǎng)品、購(gòu)房?jī)?yōu)惠及商家消費(fèi)優(yōu)惠。,三、營(yíng)銷策略執(zhí)行,3、客戶策略調(diào)動(dòng)客戶積極性，主動(dòng)出擊鎖定客戶,錦園會(huì)“文化沙龍”攻

19、略,目標(biāo)主動(dòng)挖掘新客戶資源，打造滾動(dòng)圈層營(yíng)銷平臺(tái) 活動(dòng)形式設(shè)定“客戶關(guān)注的問題”為主題， 邀請(qǐng)高端客戶、客戶朋友、商會(huì)會(huì)員、汽車4S店客戶、客戶太太、客戶子女參與性強(qiáng)的文化沙龍講座，活動(dòng)期間安排沙盤項(xiàng)目講解，發(fā)放小禮品，項(xiàng)目物料等。 主題企業(yè)家聯(lián)誼酒會(huì)（商業(yè)客戶：男業(yè)主） 少兒繪畫大賽、少兒釣魚比賽（業(yè)主子女） 名媛美妝講座、名媛禮儀服飾搭配、女子瑜伽形體講座 效果預(yù)估 對(duì)錦園華府感興趣的客戶可現(xiàn)場(chǎng)入錦園會(huì)。蓄客方案可同時(shí)啟用。 對(duì)錦園華府不感興趣的客戶影響其態(tài)度，在朋友圈層形成口碑傳播。 首次活動(dòng)安排：開盤后1-2個(gè)月（擁有穩(wěn)定的客群之后，效果更佳，利于口碑傳播）,“定向團(tuán)購(gòu)”攻略,目標(biāo)定向

20、團(tuán)購(gòu)，利益刺激，搶奪客戶 活動(dòng)形式針對(duì)楚州企事業(yè)單位，舉行定向團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。 客戶憑工作證，可定時(shí)參加團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，在所有案場(chǎng)正常優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，可額外再享受的總價(jià)優(yōu)惠，視團(tuán)購(gòu)的人數(shù)確定優(yōu)惠的額度。 效果預(yù)估 特殊優(yōu)惠鎖深度定區(qū)域客群，促進(jìn)銷售。 活動(dòng)時(shí)間：視效果可長(zhǎng)期執(zhí)行,三、營(yíng)銷策略執(zhí)行,3、客戶策略調(diào)動(dòng)客戶積極性，主動(dòng)出擊鎖定客戶,節(jié)點(diǎn)控制 錦園華府項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)控制圖,2013年3月,2013年4月,2013年5月,2013年6月,2013年7月,2013年8月,2013年9-10月,客戶聯(lián)誼 紅酒品鑒會(huì),客戶正式預(yù)約,文化沙龍舉行,售樓處、樣板房裝修 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備,四、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)規(guī)劃,樣板區(qū)公開,

21、樣板房公開,內(nèi)部認(rèn)購(gòu),奧迪新車發(fā)布會(huì),售樓處公開,一標(biāo)段盛大開盤,手拉手尋找好鄰居,夏日啤酒節(jié),第一階段,2013年3月2013年5月份 （擬定2013年9月份，一標(biāo)段開盤）,五、階段營(yíng)銷策略規(guī)劃,營(yíng)銷策略,以話題類事件與活動(dòng)為主要訴求的營(yíng)銷脈絡(luò),階段推廣主題：,STEP1 項(xiàng)目形象高調(diào)導(dǎo)入戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視等 STEP2 市區(qū)售樓處正式公開，客戶聯(lián)誼酒會(huì)、郎咸平高峰經(jīng)濟(jì)論壇、產(chǎn)品解析會(huì)等 STEP3 客戶正式預(yù)約登記,藏品級(jí)大法式水景美墅即將載譽(yù)登場(chǎng) 錦園華府傳世府邸登陸楚州 賀錦園華府市區(qū)售樓處盛大公開,階段推進(jìn)策略：,銷售配合：,1、借助事件活動(dòng)宣傳； 2、錦園會(huì)啟動(dòng)，吸納、試探、積累客戶

22、；,五、階段營(yíng)銷策略規(guī)劃,與區(qū)域普通住宅有效區(qū)隔、精確制導(dǎo)、攔截客戶,五、營(yíng)銷策略執(zhí)行,魅力錦園 驚艷楚州奢華售樓處盛大公開,目標(biāo)：制造宣傳噱頭，引起市場(chǎng)關(guān)注，增加現(xiàn)場(chǎng)人氣。 方式： 開業(yè)典禮 相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)邀請(qǐng)+禮品贈(zèng)送 節(jié)目表演，媒體宣傳。 客戶看房登記。 執(zhí)行時(shí)間：2013年5月,與區(qū)域普通住宅有效區(qū)隔、精確制導(dǎo)、攔截客戶,五、營(yíng)銷策略執(zhí)行,狼眼看世界郎咸平巔峰經(jīng)濟(jì)論壇&產(chǎn)品解析會(huì),目標(biāo)：制造宣傳噱頭，引起市場(chǎng)關(guān)注，增加現(xiàn)場(chǎng)人氣。 方式： 郎咸平經(jīng)濟(jì)論壇 相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)邀請(qǐng)，尤其是活動(dòng)前期，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的邀請(qǐng) 產(chǎn)品信息解析 客戶看房登記。 冷餐 執(zhí)行時(shí)間：2013年8月,五、階段營(yíng)銷策略規(guī)劃,第二階段,2013年7月2013年9月 （擬定2013年9月初，一標(biāo)段開盤）,三、階段營(yíng)銷策略規(guī)劃,營(yíng)銷策略,以暖場(chǎng)類、拓展類活動(dòng)為主要訴求的營(yíng)銷脈絡(luò),階段推廣主題：,STEP1 以活動(dòng)為主題，以客戶為核心手拉手尋找好鄰居活