1、租 賃 合 同,2018年法務(wù)部培訓(xùn)之三, 培訓(xùn)人員：, 培訓(xùn)時間：,目 錄,租賃合同的概念與特征, 租賃合同的概念, 租賃合同的特征,FOREWORD,租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在當(dāng)事人中，提供物的使用或收益權(quán)的一方為出租人;對租賃物有使用或收益權(quán)的一方為承租人。 根據(jù)租賃物的不同，租賃可以劃分為動產(chǎn)租賃和不動產(chǎn)租賃。不動產(chǎn)租賃包括房屋租賃和土地使用權(quán)租賃等。,租賃合同的概念,FOREWORD,1. 租賃合同是諾成、有償、雙務(wù)合同。 租賃合同的成立無須交付標(biāo)的物，故為諾成合同； 承租人必須按照規(guī)定或按約定向出租人交付租金，故為有償合同； 出租人有

2、將租賃物按約定交給承租人使用的義務(wù)，而承租人有按約定交付租金的義務(wù)，故為雙務(wù)合同。 2. 租賃合同的標(biāo)的物只能是特定的非消耗物。租賃合同的標(biāo)的物可以是動產(chǎn)，也可以是不動產(chǎn)。但因為承租人必須返還，因此只能是特定的非消耗物。 3. 租賃合同是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)使用權(quán)的合同。承租人并沒有取得對租賃物的所有權(quán)。,租賃合同的特征,租賃合同的內(nèi)容與形式, 租賃合同的內(nèi)容, 租賃合同的形式, 租賃合同范本,FOREWORD,租賃合同可采用書面形式與口頭形式。但需要注意： 租賃期限為6個月以下的，可以由當(dāng)事人自由選擇合同的形式。無論采用書面形式還是口頭形式，都不影響合同的效力。 租賃期限6個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

3、未采用書面形式的，不論當(dāng)事人對租賃期限是否做了約定，都視為不定期租賃。,租賃合同的形式,FOREWORD,租賃合同主要包含以下內(nèi)容： 租賃財產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量和用途 租金和租金的繳納期 租賃期限 租賃期間租賃財產(chǎn)的維修、保養(yǎng)責(zé)任 出租方與承租方的變更 違約責(zé)任 爭議解決的方式 當(dāng)事人約定的其他事項,租賃合同的內(nèi)容,FOREWORD,租賃商業(yè)門面租賃合同 出租方（以下稱甲方）： 身份證號碼： 承租方（以下稱乙方）： 身份證號碼： 根據(jù)中華人民共和國合同法相關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方友好協(xié)商，就甲方將其擁有的門面房出租給乙方一事，達成如下協(xié)議： 一、租賃門面描述 1、甲方將其擁有的座落于 號門面房出租給乙方

4、用于經(jīng)營。 二、租賃房屋用途 1、乙方租賃房屋為商業(yè)門面使用。 2、乙方在租賃期限內(nèi)，未事先征得甲方同意，乙方不得擅自改變門面的原有結(jié)構(gòu)和用途。 三、租賃期限 本合同租賃期為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。,租賃合同范本,FOREWORD,四、租金及支付方式 1、第一年租金為人民幣 元（大寫： 圓整），每年 次性付清房租。在租賃期內(nèi)甲方不得隨意上漲房租。第一年租賃期滿后房租可適當(dāng)按市場價浮動。， 2、在租賃期內(nèi)，因租賃門面所產(chǎn)生的水、電、衛(wèi)生費、物業(yè)管理費由乙方自行承擔(dān)。 五、甲方的權(quán)利與義務(wù) 1、甲方應(yīng)在乙方支付租金之日將上述房屋鑰匙交付乙方。 2、甲方必須保證出租給乙方的門面能夠從

5、事商業(yè)經(jīng)營。 3、在租賃期間，甲方不得對所出租的房屋及房屋所在范圍內(nèi)的土地使用權(quán)設(shè)定抵押。 4、租賃期滿，乙方未續(xù)租的，甲方有權(quán)收回房屋。所有可以移動、拆除的設(shè)備設(shè)施歸乙方所有，乙方應(yīng)在租賃期滿后30日內(nèi)搬離。 六、乙方的權(quán)利與義務(wù)。 1、乙方按照本合同約定使用房屋，不承擔(dān)門面自然損耗的賠償責(zé)任。 2、乙方在不破壞門面原主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，有權(quán)根據(jù)營業(yè)需要對上述房屋進行裝修，甲方不得干涉。,租賃合同范本,FOREWORD,3、乙方經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的費用、稅收、債務(wù)均由乙方自行承擔(dān)。 4、乙方不得利用上述房屋從事非法經(jīng)營及任何違法犯罪活動。 5、按本協(xié)議第四條約定支付租金。 七、續(xù)租 租賃期滿，乙

6、方在同等條件下有優(yōu)先租用權(quán)，但必須在租賃期滿前的二個月向甲方提出申請。 八、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，簽字生效。 九、未盡事宜雙方協(xié)商解決，協(xié)商未果，可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ涸V訟。 甲 方： 乙 方： 年 月 日 年 月 日,租賃合同范本,當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù), 出租人的權(quán)利與義務(wù), 承租人的權(quán)利與義務(wù),FOREWORD,1. 租賃物交付及保持租賃物適租的義務(wù) 出租人應(yīng)按約定將租賃物交付承租人使用。物的使用以交付占有為必要的，出租人應(yīng)按照約定交付承租人實際占有使用。如果合同成立時租賃物已經(jīng)為承租人直接占有，從合同約定的交付時間時起承租人即對租賃物享有使用收益權(quán)。 出租人不僅要保證租賃物在交付時符

7、合約定的用途，而且在整個租賃期間，租賃物亦符合約定的用途。出租人違反此義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，承租人亦可行使同時履行抗辯權(quán)。,出租人的義務(wù),FOREWORD,2. 維修義務(wù) 出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期 3. 瑕疵擔(dān)保義務(wù) 當(dāng)租賃物有瑕疵或存在權(quán)利瑕疵致使承租人不能依約使用收益時，承租人有權(quán)解除合同，承租人因此所受損失，出租人應(yīng)負賠償責(zé)任，但承租人訂約時明知有瑕疵的除外,出租人的義務(wù),F

8、OREWORD,4. 出賣出租房屋時通知承租人的義務(wù) 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。這是法定義務(wù)。,出租人的義務(wù),FOREWORD,1. 收取租金權(quán) 出租人可以按照約定向承租人收取租金。承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2. 對出租物轉(zhuǎn)讓的權(quán)利 出租人對租賃物享有所有權(quán)，有權(quán)出賣、贈與租賃物。出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人，應(yīng)當(dāng)通知承租人。租賃合同對新的所有人和承租人繼續(xù)有效。租賃物轉(zhuǎn)讓后，當(dāng)事人又解除轉(zhuǎn)讓合同的，承租人與原出租人恢復(fù)租憑關(guān)系。,

9、出租人的權(quán)利,FOREWORD,3. 出租人解除合同的權(quán)利 按照約定或者依照法律規(guī)定，出租人在特定情況下可以解除合同。承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 4. 租賃物的收回權(quán) 租賃合同終止時，出租人有權(quán)收回租賃物。出租人因過錯未受領(lǐng)租賃物的，在租賃物滯留期間，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延受領(lǐng)的違約責(zé)任。,出租人的權(quán)利,FOREWORD,1. 合理使用租賃物的義務(wù) 按照承租人應(yīng)按照約定的方法使用租賃物；無約定的或約定不明確的，可以由當(dāng)事人事后達成補充協(xié)議來確定；不能達成協(xié)議的，按合同的有關(guān)條款

10、或交易習(xí)慣確定；仍不能確定的，應(yīng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。承租人按照約定的方法或者按租賃物的性質(zhì)使用致使租賃物受到損耗的，因?qū)儆谡p耗，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 承租人不按照約定的方法或者按租賃物的性質(zhì)使用致使租賃物受到損耗的，實為承租人違約，出租人可以解除合同并要求賠償損失。,承租人的義務(wù),FOREWORD,2. 妥善保管租賃物的義務(wù) 租賃合同承租人應(yīng)以善良管理人的注意妥善保管租賃物，未盡妥善保管義務(wù)，造成租賃物毀損滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 3. 按期支付租金的義務(wù) 承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。承租人無正當(dāng)理由未支付租金或延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期

11、不支付的，出租人可以解除合同,承租人的義務(wù),FOREWORD,4. 添附禁止的義務(wù) 承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善和增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意對租賃物進行改善和增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。 5. 期滿返還租賃物的義務(wù) 租賃合同終止時，承租人應(yīng)將租賃物返還出租人。逾期不返還，即構(gòu)成違約，須給付違約金或逾期租金，并須負擔(dān)逾期中的風(fēng)險。經(jīng)出租人同意對租賃物進行改善和增設(shè)他物的，承租人可以請求出租人償還租賃物增值部分的費用。,承租人的義務(wù),FOREWORD,1. 占有、使用、收益權(quán) 在租賃期間內(nèi)因占有、使用租賃物獲得的收益歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。 2

12、. 承租人的轉(zhuǎn)租權(quán) 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人轉(zhuǎn)租租賃物須經(jīng)出租人同意。承租人未經(jīng)同意而轉(zhuǎn)租的，出租人可終止合同。,承租人的權(quán)利,FOREWORD,3. 買賣不破租賃 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。據(jù)此，在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的，租賃合同對新所有權(quán)人仍然有效，新所有權(quán)人不履行租賃義務(wù)時，承租人得以租賃權(quán)對抗新所有權(quán)人，這在學(xué)理上稱之為“買賣不破租賃” 4. 優(yōu)先購買權(quán)權(quán) 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之

13、前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。,承租人的權(quán)利,商鋪租賃合同注意事項,FOREWORD,1. 承租人的主體資格 合同主體可以是自然人、法人和其他組織，首先要先弄清楚與你簽訂合同的相對方是誰，不能未審查對方主體資格就簽訂合同 審查合同相對人是否具備相應(yīng)資信、能力 審查合同相對人是否為法人的職能部門、未辦理營業(yè)執(zhí)照的分支機構(gòu)或直屬機構(gòu)等缺乏履約能力的主體 審查合同相對人是否為無代理權(quán)、超越代理權(quán)或代理權(quán)過期的情形,商鋪租賃合同注意事項,FOREWORD,2. 房屋用途 租賃商鋪簽立合同時必須確認房屋租賃的用途。租賃房屋開服裝店為商業(yè)用房。否則，將會影響營業(yè)執(zhí)照的辦理。

14、 3. 租賃期限 根據(jù)我國合同法的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年，越過二十年的，其超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事雙方可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過二十年。 租賃期限沒有約定或約定不明確，依據(jù)法律規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除應(yīng)在合理期限內(nèi)通知承租人,商鋪租賃合同注意事項,FOREWORD,4. 免租裝修期 商鋪租賃中，免租裝修期經(jīng)常會出現(xiàn)在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂租賃合同時一定要明

15、確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費等還需按合同約定承擔(dān) 5. 租賃保證金 保證金俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費用。因為商鋪適應(yīng)的電費、電話費、物業(yè)管理費等費用比較高，因此押金應(yīng)當(dāng)適,商鋪租賃合同注意事項,FOREWORD,當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述費用。另外，承租人在承租過程中，不斷地拖付相關(guān)費用，為防止押金不足抵扣的情況，可以在合同約定補足押金的方案，即每次出租人用押金抵扣相關(guān)費用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補足支付押金，如果經(jīng)出租人通知后一定時間內(nèi)補足的話，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。

16、 6. 裝修的處置 明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。 明確租賃期滿時，裝修、添附的處置方式。,商鋪租賃合同注意事項,FOREWORD,7. 租賃登記 在租賃合同成立后，合同當(dāng)事人應(yīng)將租賃合同送至當(dāng)?shù)胤抗懿块T登記備案。沒有進行登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。另外，大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。 8. 轉(zhuǎn)租問題 在商鋪經(jīng)營狀況不佳時，可能會涉及將商鋪轉(zhuǎn)租的問題。出租人是否允許承租人轉(zhuǎn)租，應(yīng)在租賃合同中明確規(guī)

17、定。若承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。,商鋪租賃合同注意事項,FOREWORD,9. 其他注意事項 在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等，如果承租人將要經(jīng)營的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，比如承租一個不可經(jīng)營餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開設(shè)酒店，必將導(dǎo)致人力、財力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。,商鋪租賃合同注意事項,案 例 分 析,FOREWORD,1. 案件商戶欠交租金可否“停水停電”催收 2. 案件事實 2014年8月29日，周先生（以下簡稱“乙方”） 是某商業(yè)地產(chǎn)公司 （以下簡稱“

18、甲方”)開發(fā)的一商鋪的承租戶2005年4月30日甲方與承租戶乙方簽訂了一份房屋租賃合同將上述物業(yè)租給周先生經(jīng)營。合同約定租期5年，每月租金人民幣10 萬元，每月5 日前交當(dāng)月租金及管理費用，每逾期1天， 周先生應(yīng)支付滯納金人民幣1000元，超過二個月甲方有權(quán)解除合同，由此造成的損失乙方應(yīng)向甲方賠償甲方，依據(jù)上述情形解除合同的應(yīng)當(dāng)書面通知乙方，如乙方拖欠甲方租金和水電費的甲方有權(quán)停止租賃房屋水電的供應(yīng)乙方如無理擅自終止合同并棄置該房不顧甲方有權(quán)封存、拍賣房內(nèi)物品用以抵償所欠的租金。 2008年8月開始乙方周先生因經(jīng)營不善未按時交納租金。甲方多次向其催收乙方，周先生均以種種借口拖延。8月20日甲方

19、書面告知乙方周先生如再拖延將停水停電，周先生仍未理會甲方對乙方承租的該商鋪停水停電。停水停電后，周先生仍未向開發(fā)公司交納租金。2008 年10 月30日，乙方周先生已經(jīng),案 例 分 析,FOREWORD,拖欠2 個月租金，甲方委托物業(yè)公司向乙方發(fā)出解除合同的書面通知，稱該日17 時之前不交清所欠租金，則單方解除租賃合同。但乙方周先生收到該通知以后仍然未交納所拖欠的租金并一直占據(jù)商鋪拒不移交給甲方。 甲方地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年3月份向法院起訴，要求解除與周先生簽訂的房屋租賃合同責(zé)令周先生立即搬出商鋪并支付租金、滯納金至實際搬離之日止。法院在審理過程中，乙方周先生提出反訴，認為未交納租金是開發(fā)公

20、司擅自停水停電的行為造成的，要求法院駁回甲方的訴求并賠償其經(jīng)濟損失8萬元。 3. 判決結(jié)果 自法院審理后認為甲方與乙方簽訂的租賃合同是雙方意思的真實表示不違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定合法有效雙方應(yīng)嚴格履行。乙方周先生違反合同約定拖欠租金已經(jīng)構(gòu)成違約。甲方起訴要求解除房屋租賃合同收回商鋪并支付租金、滯納金至實際搬離之日符合法律規(guī)定法院予以支持。周先生不,案 例 分 析,FOREWORD,按時支付租金，經(jīng)開發(fā)公司多次多種形式催收仍拒絕支付。甲方以停水停電方式催促交納租金符合租賃合同的約定，甲方的行為不構(gòu)成侵權(quán)，即使造成乙方周先生的損失由于甲方?jīng)]有過錯，對該損失不承擔(dān)責(zé)任，故法院駁回乙方的反訴請求。 4. 案例分析 一、本案甲方地產(chǎn)開發(fā)公司以停水停電方式催收租金是否有法律依據(jù)？ 中華人民共和國合同法第二百一十二條、第二百二十七條規(guī)定租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益承租人支付租金的合同。承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的出租人可以解除合同?？梢姵凶馊藷o正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金將使出租人不能實現(xiàn)合同目的法律由此賦予了出租人單方解除合同權(quán)。根據(jù)我國合同法意思自治原則合同關(guān)系當(dāng)事人只要不違反我國法律的強制性規(guī)定允許當(dāng)事人自由