房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密1山東省臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告調(diào)研日期2005年11月18日至25日?qǐng)?bào)告完成日期2005年12月房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密2目錄一、臨沂概況51、城市基本情況5地理位置5歷史文化5交通狀況6行政區(qū)域62、城市特色三城合一7現(xiàn)代商城7生態(tài)水城8文化名城83、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及指標(biāo)8工業(yè)和運(yùn)輸業(yè)9固定資產(chǎn)投資9國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和對(duì)外貿(mào)易9民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和招商引資10交通和旅游業(yè)10財(cái)稅金融10人民生活10房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密32005年9月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表11二、城建規(guī)劃141、臨沂市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略14“合縱連橫”的區(qū)域策略14城市特色發(fā)展戰(zhàn)略14中心城的規(guī)劃建設(shè)布局142、臨沂市城市總體規(guī)劃（綱要）（20052020年）（詳見(jiàn)附件）153、當(dāng)前實(shí)施的大規(guī)模動(dòng)作16建設(shè)濱河大道，打造“一河”16建設(shè)南坊行政區(qū)，把市委市政府遷移至南坊新區(qū)16爭(zhēng)取于2008年實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建全國(guó)文明城市16三、房地產(chǎn)市場(chǎng)171、房地產(chǎn)供應(yīng)體系172、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)17金鷹花園19翔宇生活廣場(chǎng)21清水灣花園29沂河花園3期香榭麗舍25怡景天鵝湖27房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密4佳和花園別墅29御園金頂31桃源明德花園33恒豐帝景國(guó)際公寓35中央花園37美澳花園39泰鼎花園42雙月小區(qū)44月亮城（雙月園小區(qū)）46沂州陽(yáng)光花園3期48河畔花園50四、臨沂市2004年度和2005年第一至第二十八期土地出讓情況一覽表（詳見(jiàn)附件）52五、城市總體印象53六、羅莊高新開(kāi)發(fā)區(qū)土地評(píng)析54七、我司介入該地塊的優(yōu)劣勢(shì)及操作建議56房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密5一、臨沂概況1城市基本情況地理位置臨沂市位于山東省的東南部,東部連接日照,地近黃海,西接棗莊、濟(jì)寧、泰安，北靠淄博、濰坊。地跨東經(jīng)117度24秒119度11秒，北緯34度22秒36度22秒，南北最大長(zhǎng)距228公里，東西最大寬度161公里，總面積17184平方公里，是山東省面積最大的市。臨沂因?yàn)l臨沂河而得名，境內(nèi)沂河、沭河貫穿南北。其境內(nèi)有10公里以上河流300多條，其中，沂河境內(nèi)長(zhǎng)2875公里，沭河境內(nèi)長(zhǎng)253公里。全市有大小水庫(kù)90座，庫(kù)容量34億立方米，水資源豐富。氣候?yàn)榕瘻貛Ъ撅L(fēng)大陸型氣候，四季分明，雨量充沛，氣侯溫和，全年平均氣溫141，極端最高氣溫365，最低氣溫111，年降水量849毫米，全年無(wú)霜期200天以上。歷史文化臨沂是一塊歷史文化底蘊(yùn)深厚的土地。聞名中外的孫子兵法和孫臏兵法竹簡(jiǎn)就出土在這里；臨沂還是一代名相諸葛亮、書(shū)圣王羲之、書(shū)法家顏真卿、算圣劉洪，及曾子、匡衡、王祥等的故鄉(xiāng)。臨沂是著名的革命老區(qū)。戰(zhàn)爭(zhēng)年代，車輪滾滾的支前隊(duì)伍、送子送郎參軍的動(dòng)人場(chǎng)面、紅嫂的感人故事、名垂青史的孟良崮戰(zhàn)役記下了這一段光榮的革命業(yè)績(jī)。臨沂更是沂蒙山區(qū)的政治文化中心，早在建黨初期，這里就有黨的活動(dòng)和黨的組織。抗日戰(zhàn)爭(zhēng)和解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，這里是著名的革命根據(jù)地之一。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密6交通現(xiàn)狀臨沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、鐵路相銜接的立體網(wǎng)絡(luò)。已經(jīng)復(fù)航的臨沂機(jī)場(chǎng)為國(guó)家二級(jí)機(jī)場(chǎng)，是魯南地區(qū)最大的民航機(jī)場(chǎng)，可起降波音737、麥道82等機(jī)型，現(xiàn)已初步開(kāi)辟了通往全國(guó)各地的15條航線。境內(nèi)以4條過(guò)境國(guó)道和14條省道干線為主，形成四通八達(dá)的公路網(wǎng)，公路總體水平和每平方公里密度超過(guò)全國(guó)平均水平。兗（州）石（臼所）鐵路、坪（上）嵐（山）鐵路和即將建的哈爾濱至長(zhǎng)江三角洲的沿海鐵路大通道在境內(nèi)交匯貫穿東西南北。建成的京（北京）滬（上海）高速公路和日（照）東（明）高速公路在臨沂市內(nèi)形成一個(gè)十字形，通車?yán)锍踢_(dá)到340公里。行政區(qū)域1994年12月17日，臨沂市升級(jí)為地級(jí)市，現(xiàn)轄蘭山、羅莊、河?xùn)|3個(gè)區(qū)和郯城、蒼山、莒南、沂水、蒙陰、平邑、費(fèi)縣、沂南、臨沭等9個(gè)縣，共計(jì)181個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，9549個(gè)行政村。臨沂市共有1015萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口875萬(wàn)，非農(nóng)業(yè)人口140萬(wàn)。臨沂市是一個(gè)多民族聚居區(qū)，有漢、回、滿、朝鮮、壯、蒙、藏、苗等32個(gè)民族，除漢族以外的其他少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?33。蘭山區(qū)位于北部,東經(jīng)118,北緯35,是中共臨沂市委、市政府所在地,是魯東南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心。全區(qū)總面積650平方公里,轄3個(gè)辦事處、8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),440個(gè)村居,8737萬(wàn)人口。羅莊區(qū)位于西南部，地跨東經(jīng)1180611828，北緯34513506。北靠蘭山區(qū)，東與河?xùn)|區(qū)隔沂河相望，西與蒼山縣接壤，南與郯城縣為鄰。南北最房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密7大縱距225公里，東西最大橫距25公里?？偯娣e3706平方公里，耕地面積157萬(wàn)公頃，人均耕地058畝，人口4246萬(wàn)。羅莊區(qū)地理位置優(yōu)越，是魯南蘇北重要的交通樞紐。境內(nèi)206國(guó)道縱貫?zāi)媳?，兗石鐵路橫穿北部，距臨沂飛機(jī)場(chǎng)10公里，距日照、嵐山、連云港三大港口僅百公里。區(qū)內(nèi)設(shè)有國(guó)家社會(huì)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、省級(jí)開(kāi)放開(kāi)發(fā)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)和省級(jí)外向型農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)示范區(qū)。臨沂市南部的羅莊區(qū)境內(nèi)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，北倚風(fēng)光壯美的沂蒙山區(qū)，南接素有“中國(guó)大菜園”之稱的郯城、蒼山兩縣，位居魯南交通咽喉，四季分明，年平均氣溫12，降雨量850毫米，無(wú)霜期250天以上，相對(duì)濕度為68。開(kāi)發(fā)區(qū)中部山丘延綿，坡度很小，區(qū)內(nèi)地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，地耐力均在13噸以上。2005年1到3季度，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)在建項(xiàng)目39個(gè)，完成投資51億元，增長(zhǎng)318其中投資規(guī)模5000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目14個(gè)，完成投資36億元。投資規(guī)模過(guò)億元項(xiàng)目6個(gè),完成投資2億元。河?xùn)|區(qū)位于東南部，介于東經(jīng)1182211840、北緯34353520之間，西依沂河與臨沂市區(qū)相接，是臨沂市三個(gè)城區(qū)之一。1995年初，臨沂撤縣設(shè)市，河?xùn)|被劃為新區(qū)，全區(qū)現(xiàn)轄10個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道），344個(gè)行政村。全區(qū)人口5983萬(wàn)。幅員面積60883平方公里。2003年6月經(jīng)山東省人民政府批準(zhǔn)易址建設(shè)的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)西臨沂河，東靠沭河，三面環(huán)水，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，轄芝麻墩、梅家埠兩個(gè)街道辦事處68個(gè)村，居民近10萬(wàn)人口。2005年1到3季度，臨沂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)在建項(xiàng)目89個(gè)，完成投資276億元其中投資規(guī)模5000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目57個(gè)，完成投資242億元。投資規(guī)模過(guò)億元項(xiàng)目44個(gè),完成投資202億元。2、城市特色三城合一現(xiàn)代商城臨沂市現(xiàn)有各類批發(fā)市場(chǎng)1000余處，僅臨沂批發(fā)城就有46個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，2004年成交額達(dá)380億元，已連續(xù)10年居全國(guó)工業(yè)品市場(chǎng)前三位，2005年19月全市成交額在億元以上的商品交易市場(chǎng)有36個(gè)，成交額為2982億元，同比增長(zhǎng)105。隨著總投資近1000億的魯信、香江、澳龍、華藥等現(xiàn)代大型物流企房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密8業(yè)的入駐，臨沂已成為名副其實(shí)的中國(guó)現(xiàn)代物流基地，匯集了頗具規(guī)模的人流、物流、資金流和信息流。批發(fā)城，讓整個(gè)臨沂市充滿了活力。生態(tài)水城臨沂因沂河而得名，沂河穿城而過(guò)，臨沂城區(qū)總蓄水面積達(dá)34平方公里，一次性蓄水1億立方米,相當(dāng)于65倍西湖的水面。臨沂新城建設(shè)以河為軸，沿河而建，實(shí)施了城市硬化、美化、綠化、亮化等六大城市基礎(chǔ)建設(shè)工程，30萬(wàn)畝的環(huán)城綠化帶，100公里的濱河大道，60萬(wàn)平方米的城市綠化，創(chuàng)造出“河在城中流、城在岸邊長(zhǎng)”的自然風(fēng)貌，展現(xiàn)出“一河清水、兩岸綠色”的城市景觀。文化名城臨沂歷史悠久，文化燦爛，名人輩出。有書(shū)圣王羲之、智圣諸葛亮、算圣劉洪、大書(shū)法家顏真卿等，銀雀山漢墓出土的孫子兵法、孫臏兵法竹簡(jiǎn)和漢代帛畫(huà)文明中外。2003年起，臨沂成功舉辦兩屆諸葛亮文化節(jié)、首屆諸葛亮智圣節(jié)，形成了“春有諸葛亮，秋有王羲之”的歷史文化名人節(jié)慶品牌。3、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及指標(biāo)1995年，臨沂在全國(guó)革命老區(qū)中率先實(shí)現(xiàn)整體脫貧。近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值一直保持12以上的增長(zhǎng)速度，2004年實(shí)現(xiàn)GDP1012億元，在全省位列第七，同比增長(zhǎng)17，人均GDP突破1000美元。；地方財(cái)政收入達(dá)到377億元，增長(zhǎng)347；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成5038億元，增長(zhǎng)403。臨沂是中國(guó)公路通車?yán)锍套铋L(zhǎng)的地級(jí)市；有位居全國(guó)第三，交易量最大的工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)；有吞吐量增幅最大的飛機(jī)場(chǎng)；臨沂的移動(dòng)電話用戶已達(dá)79萬(wàn)戶，位居山東省第一，全市固定和移動(dòng)電話交換機(jī)總?cè)萘?8181萬(wàn)門(mén)，固定電話用戶14031萬(wàn)戶，臨沂也是山東私家車增加最快的城市，2005年19月份消費(fèi)型小汽車銷售224萬(wàn)輛，增長(zhǎng)2。2003年臨沂市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值820多億元人民幣，在全國(guó)大中城市中位列第44位，排在南昌、洛陽(yáng)等一些老牌城市之前。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密9據(jù)臨沂市2005年上半年全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況統(tǒng)計(jì)公報(bào)了解2005年上半年，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值5466億元，增長(zhǎng)168，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值545億元，增長(zhǎng)61；第二產(chǎn)業(yè)增加值3085億元，增長(zhǎng)187；第三產(chǎn)業(yè)增加值1836億元，增長(zhǎng)172。全社會(huì)用電648億千瓦時(shí)，增長(zhǎng)207。工業(yè)和建筑業(yè)工業(yè)。全部工業(yè)完成總產(chǎn)值9346億元、增加值2639億元，分別增長(zhǎng)256和196。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入5932億元，增長(zhǎng)52；利稅合計(jì)478億元、利潤(rùn)總額291億元，分別增長(zhǎng)526和593。制造業(yè)完成總產(chǎn)值5736億元，實(shí)現(xiàn)利稅合計(jì)416億元，同比分別增長(zhǎng)487和545。建筑業(yè)。具有資質(zhì)等級(jí)的建筑企業(yè)266家，完成總產(chǎn)值458億元，增長(zhǎng)273。房屋建筑施工面積954萬(wàn)平方米，竣工面積152萬(wàn)平方米。固定資產(chǎn)投資全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成3042億元，增長(zhǎng)551，從投資單位性質(zhì)看，國(guó)有及聯(lián)營(yíng)股份制、外商港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)單位完成投資1196億元，增長(zhǎng)967；集體單位完成投資746億元，增長(zhǎng)607；私營(yíng)個(gè)體單位完成投資110億元，增長(zhǎng)237。從投資區(qū)域看，城鎮(zhèn)投資1732億元，增長(zhǎng)683；農(nóng)村投資131億元，增長(zhǎng)405。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和對(duì)外貿(mào)易消費(fèi)市場(chǎng)。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額210億元，增長(zhǎng)169，同比提高18個(gè)百分點(diǎn)。其中，市三區(qū)零售額938億元，增長(zhǎng)177。其中餐飲業(yè)零售額217億元，增長(zhǎng)172，銷售小汽車148萬(wàn)輛，實(shí)現(xiàn)零售額149億元，增長(zhǎng)111，臨沂批發(fā)城成交額2074億元，增長(zhǎng)98。對(duì)外貿(mào)易。進(jìn)出口總額874億美元，其中出口614億美元，分別增長(zhǎng)192和194。從貿(mào)易方式看，一般貿(mào)易出口511億美元，占全部出口額的房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密10832，增長(zhǎng)18；加工貿(mào)易出口103億美元，占168，增長(zhǎng)27。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、招商引資民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值3715億元，占全市生產(chǎn)總值的68，增長(zhǎng)211。從生產(chǎn)看，全市1679家規(guī)模以上民營(yíng)工業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值4865億元，增長(zhǎng)572。從投資看，非國(guó)有單位投資2519億元，占全社會(huì)投資的828，增長(zhǎng)1143，增速高于全部投資增速592個(gè)百分點(diǎn)。從消費(fèi)看，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額1186億元，增長(zhǎng)224。6月末，全市私營(yíng)企業(yè)18萬(wàn)家，個(gè)體工商戶177萬(wàn)戶，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)注冊(cè)資金2372億元。招商引資。全市落實(shí)招商引資項(xiàng)目922個(gè)，合同利用市外資金280億元，實(shí)際利用市外資金1062億元，分別增長(zhǎng)95、917和828。過(guò)千萬(wàn)元項(xiàng)目381個(gè)，實(shí)際到位資金886億元，分別占總量的413和834。交通和旅游業(yè)交通運(yùn)輸。完成公路貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量205億噸公里，公路客運(yùn)周轉(zhuǎn)量22億人公里，分別增長(zhǎng)70和30。航空貨郵量2385噸，下降286；航空客運(yùn)量313萬(wàn)人次，增長(zhǎng)276。國(guó)內(nèi)旅游。全市共接待國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)4806萬(wàn)人，實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入245億元，分別增長(zhǎng)26和31。財(cái)稅、金融財(cái)政。完成地方財(cái)政收入241億元，增長(zhǎng)31；其中稅收收入167億元，占地方財(cái)政收入的69，同比提高31個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政支出281億元，增長(zhǎng)184，其中城市維護(hù)費(fèi)支出179億元，增長(zhǎng)438；教育事業(yè)費(fèi)支出673億元，增長(zhǎng)149。國(guó)、地兩稅完成收入34億元，增長(zhǎng)306，其中國(guó)稅收入204億元，增長(zhǎng)276；地稅收入136億元，增長(zhǎng)353。金融。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)存款余額8717億元，比年初增加808億元，其中儲(chǔ)蓄存款5663億元，比年初增加656億元。貸款余額6454億元，比年初增加645億元。人民生活房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密11全市人均GDP逾1000美元。2005年前三季度，城鎮(zhèn)居民收入增幅較快，人均可支配收入達(dá)6301元，同比增長(zhǎng)115。超過(guò)全省平均水平，名列全省第七位。在崗職工平均工資，平均工資8838元，增長(zhǎng)138。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密12臨沂市2005年9月份全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表臨沂市統(tǒng)計(jì)局2005年10月6日指標(biāo)名稱單位9月份增長(zhǎng)（）19月累計(jì)累計(jì)增長(zhǎng)（）工業(yè)總產(chǎn)值億元124247810051490工業(yè)增加值億元3743852920372產(chǎn)品銷售率978176970046產(chǎn)品銷售收入億元9483509利稅合計(jì)億元747543利潤(rùn)總額億元4616701、規(guī)模以上工業(yè)工業(yè)生產(chǎn)用電億千瓦時(shí)9903867993772、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元4939644按項(xiàng)目規(guī)模分50萬(wàn)元以上項(xiàng)目?jī)|元395668050萬(wàn)元以下項(xiàng)目?jī)|元983514按區(qū)域分縣及縣以上投資億元2818702農(nóng)村投資億元2121574按經(jīng)濟(jì)類型分國(guó)有及聯(lián)營(yíng)股份制、外商港澳臺(tái)投資億元1948824房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密13集體投資億元1242939個(gè)體、私營(yíng)投資億元17483503、社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元3981453242161按區(qū)域分市轄區(qū)零售額億元1801481453168縣城零售額億元116146933161縣以下零售額億元102138856150按行業(yè)分批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)億元3431412782159餐飲業(yè)億元396186341195其他億元1601291181244、地方財(cái)政收入億元380314財(cái)政支出億元4291975、金融機(jī)構(gòu)存款余額億元89521042其中儲(chǔ)蓄存款億元5743736金融機(jī)構(gòu)貸款余額億元681010006、國(guó)地稅收入億元487297地稅收入億元191358國(guó)稅收入億元2962617、進(jìn)出口總額億美元136190房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密14其中出口額億美元96180合同利用外資億美元431471實(shí)際利用外資億美元214708、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元6301115城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出元4291101農(nóng)民人均現(xiàn)金收入元2973180農(nóng)民人均生活消費(fèi)性支出元13121249、在崗職工平均工資元883813810、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)102323101212工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)1008308310168168原材料、動(dòng)力價(jià)格指數(shù)1015815810422422注金融機(jī)構(gòu)存貸款余額累計(jì)增幅為比年初增減的絕對(duì)值。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密15二、城建規(guī)劃1、臨沂城市空間發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)臨沂市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)建設(shè)更加開(kāi)放、富裕、文明、美麗的“大臨沂、新臨沂”和建設(shè)魯南蘇北區(qū)域中心特大城市的目標(biāo)構(gòu)想，臨沂市于2003年初邀請(qǐng)兩院院士、中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)吳良鏞和兩院院士、中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)理事長(zhǎng)周干峙擔(dān)任顧問(wèn)，清華大學(xué)博士生導(dǎo)師毛其智任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，委托清華大學(xué)建筑與城市研究所和清華大學(xué)人居環(huán)境研究中心開(kāi)展了臨沂城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究工作，同時(shí)，還先后三次邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)30多位著名城市規(guī)劃、建筑和區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面的專家對(duì)臨沂的城市發(fā)展和城市特色建設(shè)進(jìn)行專題研討。2003年10月12日研究成果通過(guò)專家評(píng)審。該研究成果，提出了“合縱連橫”的區(qū)域策略發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)與日照、棗莊、泰安、曲阜、濟(jì)寧等周邊城市的分工與合作；強(qiáng)化臨沂在日、菏城市發(fā)展帶上的地位，努力建設(shè)成為魯南中心城市之一；重視臨沂在南北通道位置和商貿(mào)優(yōu)勢(shì)，因勢(shì)利導(dǎo)，擴(kuò)大對(duì)蘇北的影響力。城市特色發(fā)展戰(zhàn)略建設(shè)現(xiàn)代商貿(mào)城市、生態(tài)水岸城市、歷史文化名城。商興水勝、薈萃人文依托現(xiàn)有市場(chǎng)，實(shí)施“整舊拓新、穩(wěn)中提質(zhì)”的“中國(guó)北方商城”；結(jié)合水資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)施“中心開(kāi)花、碧岸珠聯(lián)”建設(shè)“生態(tài)園林城市”；圍繞重點(diǎn)歷史文化項(xiàng)目的保護(hù)與建設(shè)，實(shí)施“古城浮影、菁華嵌綴”，加強(qiáng)建設(shè)“歷史文化名城”。中心城的規(guī)劃建設(shè)布局“一河五片，北上東進(jìn)、組團(tuán)發(fā)展”。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密161、“一河”指沂河；“五片”指以歷史文化名城保護(hù)區(qū)為中心、以商貿(mào)物流、批發(fā)市場(chǎng)和大學(xué)城為主體的蘭山片；以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、能源、建材、化工、紡織工業(yè)基地和市區(qū)新城組成的羅莊片；以市區(qū)物資集散、倉(cāng)儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)、批發(fā)貿(mào)易及大型基礎(chǔ)設(shè)施基地為主體的河?xùn)|片；以城市新的行政中心區(qū)、市區(qū)文教、體育、科研和休療養(yǎng)基地以及大型生活居住區(qū)組成的南坊片；以臨沂經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為主體，正在起步的東南片。2、臨沂市城市總體規(guī)劃（綱要）（20052020年）2004年4月，臨沂市政府成立了臨沂市城市總體規(guī)劃修編工作領(lǐng)導(dǎo)小組，邀請(qǐng)了中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院修編城市總體規(guī)劃。2005年3月28日至30日，國(guó)家建設(shè)部組織專家組會(huì)同省建設(shè)廳、省發(fā)改委、省國(guó)土資源廳對(duì)臨沂市城市總體規(guī)劃（綱要）（20052020年）（詳見(jiàn)附件）進(jìn)行了審查，并予通過(guò)。該綱要?jiǎng)澏ǖ某鞘幸?guī)劃區(qū)范圍為臨沂市區(qū)行政管轄范圍和城市水源地，總面積196293平方公里。包括蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)和高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的所有行政區(qū)域，面積174863平方公里。規(guī)劃期限為近期20052010年，遠(yuǎn)期為20102020年，遠(yuǎn)景為2020年以后。近期臨沂中心城區(qū)人口規(guī)模為145萬(wàn)人，遠(yuǎn)期中心城區(qū)人口規(guī)模約為200萬(wàn)人。近期城市建設(shè)用地168平方公里，遠(yuǎn)期城市建設(shè)用地控制在219平方公里，遠(yuǎn)景城市建設(shè)用地按300平方公里控制。規(guī)劃中將臨沂市的性質(zhì)定為魯東南地區(qū)的中心城市、全國(guó)性商貿(mào)中心之一、具有濱水特色的宜居城市。城市職能不但是臨沂市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，而且還是魯東南、蘇北地區(qū)的中心城市之一，以及區(qū)域性商貿(mào)中心、區(qū)域性交通樞紐、歷史文化名城、工業(yè)以機(jī)械、化工、食品加工、建材、紡織業(yè)為主的城市。到2020年，把臨沂市建設(shè)成為具有深厚歷史文化積淀、現(xiàn)代化氣息濃厚、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、商貿(mào)繁榮、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代商貿(mào)城、濱水生態(tài)城、歷史文化名城和充滿生機(jī)活力的特大區(qū)域性中心城市。城市用地發(fā)展方面，將以老城為依托，采取“沿河發(fā)展，兩岸開(kāi)發(fā)，北上東進(jìn)”的戰(zhàn)略。蘭山區(qū)繼續(xù)向西、西北方向發(fā)展，并重點(diǎn)向北發(fā)展南坊新區(qū)；羅莊區(qū)繼續(xù)向西、向東和向北發(fā)展；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)適度向西發(fā)展；河?xùn)|區(qū)向北和向東發(fā)展；經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)向東南發(fā)展。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密17城市空間布局結(jié)構(gòu)為，以沂河為軸，構(gòu)建“一河五片”組團(tuán)式空間布局結(jié)構(gòu)，分為蘭山片、羅莊片、河?xùn)|片、南坊片和東南片，營(yíng)造城水交融、環(huán)境優(yōu)美、人工和自然和諧的城市空間。其中五個(gè)片區(qū)的功能分別為蘭山城區(qū)片城市的經(jīng)濟(jì)中心和商貿(mào)物流中心、歷史文化名城核心區(qū)；羅莊城區(qū)片城市的主要工業(yè)基地，以能源、建材、化工、紡織、工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體；河?xùn)|城區(qū)片城市的航空港和大型物資集散中心，以倉(cāng)儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)、批發(fā)貿(mào)易、大型基礎(chǔ)設(shè)施基地和濱水居住區(qū)為主體；南坊新區(qū)片城市未來(lái)的行政中心、文化娛樂(lè)中心、體育中心、教育研發(fā)中心、休療養(yǎng)基地和大型居住區(qū)；經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)片對(duì)外貿(mào)易加工基地，以省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為主體，建成為日照港、連云港和青島港服務(wù)的主要出口貨物加工集散地。3、當(dāng)前實(shí)施的大規(guī)模動(dòng)作建設(shè)濱河大道，打造“一河”。該市已修建成功該道路并已通車，道路的亮化照明、河岸的綠化園景也基本完成。濱河大道現(xiàn)已成為臨沂市的城市名片，并為該市人民津津樂(lè)道，沂河兩岸的房產(chǎn)、土地也因此受益良多。建設(shè)南坊行政區(qū)，把市委市政府遷移至南坊新區(qū)。目前該區(qū)域拆遷工作進(jìn)展較快，2005年11月17日，臨沂市人才、住房、規(guī)劃服務(wù)大廈在南坊新區(qū)奠基開(kāi)工，同時(shí)公務(wù)員的住宅也在建設(shè)之中。在榮獲省級(jí)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市稱號(hào)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步努力工作，爭(zhēng)取于2008年實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建全國(guó)文明城市。當(dāng)前該市此項(xiàng)工作的宣傳力度較大，政府也表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)臎Q心，由于全國(guó)文明城市是有具體數(shù)據(jù)指標(biāo)的，相信隨著該項(xiàng)工作的推動(dòng)，城市面貌和人民生活等各個(gè)方面會(huì)有相應(yīng)的提升。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密18三、房地產(chǎn)市場(chǎng)1、房地產(chǎn)供應(yīng)體系目前根據(jù)臨沂市安康居住工程實(shí)施方案，有五個(gè)層次住房供應(yīng)體系，即1、商品房，按照市場(chǎng)手段開(kāi)發(fā)銷售的房屋。2、普通商品住房供應(yīng)給廣大中等收入家庭中的無(wú)房戶或住房困難戶,其中安置用房的供應(yīng)對(duì)象為城市被拆遷戶。申請(qǐng)購(gòu)買安置住房的家庭要持拆遷補(bǔ)償協(xié)議、戶籍及身份證明向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng),經(jīng)審核批準(zhǔn),登報(bào)公示后方可購(gòu)買3、經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)給中低偏下收入的無(wú)房戶或住房困難戶。對(duì)申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭,嚴(yán)格實(shí)行申請(qǐng)、審批、公示制度。4、廉租住房供應(yīng)給本轄區(qū)內(nèi)人均收入不超過(guò)當(dāng)?shù)爻鞘芯用褡畹蜕顦?biāo)準(zhǔn)的住房困難戶。5、救濟(jì)房供應(yīng)給城市中無(wú)收入能力和無(wú)贍養(yǎng)人的老弱病殘家庭中的無(wú)房戶。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)2004年新開(kāi)工1267萬(wàn)平方米，竣工1343萬(wàn)平方米，銷售141萬(wàn)平方米。2005年一季度，新開(kāi)工1048萬(wàn)平方米，竣工9600平方米，銷售132萬(wàn)平方米，同期房?jī)r(jià)漲幅居山東省第4位，為101。今年國(guó)家出臺(tái)的一系列重大調(diào)控措施對(duì)臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響，前三季度全市房地產(chǎn)投資增速趨于平穩(wěn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資趨于平穩(wěn)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)較快。13季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資207億元，比上年同期增長(zhǎng)179。從房屋用途看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增長(zhǎng)最快，完成投資46億元，同比增長(zhǎng)873，占全部投資的222；其次是住宅投資完成125億元，同比增長(zhǎng)405，占全部投資的605；其他、辦公樓分別完成投資33億元、03億元，同比下降為419、46，占全部投資的161和12。從投資額和所占比重可以看出，住宅投資仍是房地產(chǎn)投資的主體。土建投入占據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的半壁江山。13季度，房地產(chǎn)企業(yè)用于土建的投入為124億元，增長(zhǎng)288，占全部投資的601，比去年同期提高51個(gè)百分點(diǎn)；安裝工程投入15億元，增長(zhǎng)53，占全部投資額的73；設(shè)備工器具購(gòu)置投入04億元，下降145；其他費(fèi)用投入64億元，下降房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密1916，占全部投資309。房屋施工面積和新開(kāi)工面積增速趨緩。13季度全市商品房施工面積2341萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)279，比上月下降51個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅施工面積1835萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)172。本年新開(kāi)工項(xiàng)目的步履也有所放緩，13季度新開(kāi)工面積1343萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)172，增幅較去年同期回落306個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅新開(kāi)工1229萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21，占全部新開(kāi)面積的915。各類房屋竣工面積下降，房屋銷售面積小幅增長(zhǎng)。13季度，累計(jì)竣工各類房屋283萬(wàn)平方米，比去年下降281，其中住宅竣工26萬(wàn)平方米，下降225；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工24萬(wàn)平方米，下降565。全部商品房屋銷售面積588萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)17，其中住宅銷售57萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)108，占全部商品房屋銷售面積的968；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售15萬(wàn)平方米，下降745，占全部商品房屋銷售面積的26。房地產(chǎn)銷售價(jià)格大幅上漲。今年全市第三季度的房地產(chǎn)價(jià)格平均為18027元/平方米，與去年同期相比上漲了6935元/平方米，房?jī)r(jià)上漲的主要原因一是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，二手房供給短缺；二是房屋租賃市場(chǎng)還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過(guò)買房解決居住問(wèn)題，二手房市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，需求都被擠壓到了住房一級(jí)市場(chǎng)，造成了房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升；三是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中，面向中低消費(fèi)階層的中低檔住房比重偏低，導(dǎo)致了需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位，有效供給不足繼續(xù)擴(kuò)大。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密20樓盤(pán)資料采集表樓盤(pán)名稱金鷹花園地址解放路與八一路交匯處開(kāi)發(fā)商臨沂市工業(yè)品金鷹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃營(yíng)銷深圳瑞爾特房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)北京申安集團(tuán)電話05398202777/8202999價(jià)格3620（起）30（樓層）因余房不多，仍維持去年售價(jià)物業(yè)類型32層住宅（錯(cuò)層），3層底商總建筑面積100000683927916839279面積區(qū)間138480戶型區(qū)間三房二廳二衛(wèi)五房二廳三衛(wèi)總套數(shù)6008781478套物管費(fèi)08元/（含電梯費(fèi)）現(xiàn)場(chǎng)布置剛剛搬遷，簡(jiǎn)陋，無(wú)案場(chǎng)形象接待水平低樣板房無(wú)物管公司廣東珠港物業(yè)管理有限公司車庫(kù)地下車位6萬(wàn)，50元物管，180元/租供暖情況分戶式獨(dú)立地暖儲(chǔ)藏室無(wú)綠化率園林景觀粗糙，局促綜合點(diǎn)評(píng)1、臨沂目前最高的住宅，位于市中心地段，知名度高，目前三棟已經(jīng)全部交付，但入住率不高。2、開(kāi)發(fā)于2002年，外立面為涂料，最近已經(jīng)交付的一棟甚至還沒(méi)有粉刷完畢，產(chǎn)權(quán)手續(xù)還未辦理。3、小區(qū)南門(mén)口仍處于建設(shè)之中，場(chǎng)面比較雜亂。4、此地塊已基本開(kāi)發(fā)完畢，開(kāi)發(fā)商目前正進(jìn)行較為有指向性的市場(chǎng)調(diào)查（濱河大道南端區(qū)域的地塊），為其后續(xù)開(kāi)發(fā)提供決策依據(jù)并做客戶蓄水。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密21房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密22樓盤(pán)資料采集表樓盤(pán)名稱翔宇生活廣場(chǎng)地址解放路66號(hào)蘭田步行街東首開(kāi)發(fā)商臨沂宇龍置業(yè)有限公司策劃營(yíng)銷上海燁隆地產(chǎn)電話05398275666/8075888價(jià)格住宅3790（起）4100（均）物業(yè)類型（13）產(chǎn)權(quán)酒店、商鋪，（411）住宅總建筑面積面積區(qū)間115164戶型區(qū)間三房二廳一衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)總套數(shù)6個(gè)單元共計(jì)100套物管費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)布置面積較小但布置尚可接待水平較好（臨沂水平）樣板房無(wú)物管公司車庫(kù)地下車庫(kù)56萬(wàn)供暖情況集中供暖儲(chǔ)藏室無(wú)綠化率裙樓頂部的花園綜合點(diǎn)評(píng)1、地處解放路蘭田步行街繁華地段，總體規(guī)模不大，為臨沂常見(jiàn)的底部為滿鋪的商業(yè)，上部為一南一北兩棟住宅樓，目前已基本封頂，將于06年5月1日交付。2、商鋪的銷售政策尚未出臺(tái)，但其與蘭田步行街相比鄰，前景看好。3、住宅銷售形勢(shì)較好，約60，價(jià)格算得上處于臨沂市最高層次，套型普通，進(jìn)深較大。4、上海代理公司，現(xiàn)場(chǎng)布置與接待水平均高于臨沂本地項(xiàng)目。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密23房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密24樓盤(pán)資料采集表樓盤(pán)名稱清水灣花園地址濱河大道南段，美澳學(xué)校東鄰開(kāi)發(fā)商山東美澳集團(tuán)，臺(tái)灣燁隆集團(tuán)策劃營(yíng)銷上海燁隆房產(chǎn)策劃公司電話05392976888/2976777價(jià)格均價(jià)約2750元物業(yè)類型綜合性小區(qū)，商、住、酒店總建筑面積面積區(qū)間126282（躍層）戶型區(qū)間三房二廳一衛(wèi)及以上總套數(shù)在售6個(gè)單元共計(jì)100套物管費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)布置較好接待水平較好樣板房無(wú)物管公司臺(tái)灣燁隆物業(yè)管理有限公司車庫(kù)地下車庫(kù)（部分一樓房間附帶）供暖情況儲(chǔ)藏室一樓戶型附帶綠化率綜合點(diǎn)評(píng)1、位于濱河大道邊，號(hào)稱全景觀住宅（但位于橡膠壩以下，水面景觀一般），由5棟多層，6棟疊拼，7棟高層，1棟小高層，一座5星級(jí)酒店以及商業(yè)街組成，規(guī)模較大，目前建設(shè)的是多層與疊拼；2、于11月13日起內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，19日開(kāi)盤(pán)，據(jù)稱推出的70套房源已售出60套，將于06年5月1日部分交付；3、上海燁隆房產(chǎn)策劃公司代理，現(xiàn)場(chǎng)及接待較好，未見(jiàn)明顯廣告宣傳措施；4、戶型面積較大，周邊暫時(shí)無(wú)配套，交通不便，配備了金龍看房車；5、物業(yè)配套設(shè)施較好，遠(yuǎn)程抄表、煤氣泄漏警報(bào)、可視對(duì)講一應(yīng)俱全6、探訪時(shí)間為周日下午四時(shí)左右，只看到有2批此客戶正要離開(kāi)，據(jù)問(wèn)詢，稱臨沂本地的看盤(pán)高峰在周一至至周五，周末客戶數(shù)量反而不多。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密25房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密26樓盤(pán)資料采集表樓盤(pán)名稱沂河花園3期香榭麗舍地址平安路東段開(kāi)發(fā)商臨房集團(tuán)開(kāi)元置業(yè)策劃營(yíng)銷開(kāi)元置業(yè)電話05398111789/8123888價(jià)格住宅3790（起）4100（均）物業(yè)類型住宅（5棟12層，8棟多層）總建筑面積100萬(wàn)平方米，分七期開(kāi)發(fā)面積區(qū)間133364（躍層）戶型區(qū)間三房二廳二衛(wèi)六房三廳四衛(wèi)總套數(shù)三期為5棟小高層，8棟多層物管費(fèi)元/現(xiàn)場(chǎng)布置較好接待水平較好樣板房有物管公司上海萬(wàn)科物業(yè)培訓(xùn)車庫(kù)5個(gè)地下車庫(kù)，700多個(gè)供暖情況儲(chǔ)藏室綠化率綜合點(diǎn)評(píng)1、該企業(yè)以及該項(xiàng)目應(yīng)該算的上是臨沂房產(chǎn)的一線水準(zhǔn)。2、項(xiàng)目位于濱河大道旁，位置好，規(guī)模大，市場(chǎng)形象、知名度高。企業(yè)營(yíng)銷水平較好，客戶活動(dòng)新穎，積累了相當(dāng)?shù)妮^高端客戶群，樓書(shū)，單頁(yè)、廣告等制作精美，報(bào)紙廣告投入手筆較大，多為短期內(nèi)連續(xù)整版投放，是臨沂營(yíng)銷概念最為鮮明的一家。3、項(xiàng)目與與臨沂市政府住宅小區(qū)一街之隔，并配套有良好之教育資源（從幼兒園至初中）。4、房屋外立面，色彩有別于臨沂的其他樓盤(pán)，采用有一定色澤的裝飾磚，形象較好。5、物管管理嚴(yán)格，甚至有點(diǎn)過(guò)于敏感，對(duì)于拍照，即便是在小區(qū)外拍攝也是不被接受的，有失風(fēng)度。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密27房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密28樓盤(pán)資料采集表樓盤(pán)名稱怡景天鵝湖地址高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)羅八路中段開(kāi)發(fā)商臨沂隆豐行怡景房地產(chǎn)公司策劃營(yíng)銷廣州方圓地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司電話05398988888/8988868價(jià)格均價(jià)1600物業(yè)類型綜合性小區(qū)，商，住，酒店總建筑面積共856畝，一期321畝面積區(qū)間98162戶型區(qū)間二房二廳一衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)總套數(shù)18棟多層及高層物管費(fèi)元/現(xiàn)場(chǎng)布置好，臨沂所見(jiàn)較佳接待水平一般樣板房所有戶型，共計(jì)4個(gè)物管公司廣州華東物業(yè)管理有限公司車庫(kù)地下車庫(kù)供暖情況儲(chǔ)藏室無(wú)綠化率綜合點(diǎn)評(píng)1、地處羅莊高新區(qū)西北角，距市中心約12公里，車程約30分鐘。周圍未見(jiàn)明顯污染源，但人口密度較低，規(guī)模龐大，先期開(kāi)發(fā)銷售的為多層公寓，后期擬開(kāi)發(fā)別墅類產(chǎn)品。現(xiàn)場(chǎng)包裝下了本錢(qián)，做了個(gè)咖啡吧，以類似會(huì)所管理的形式在運(yùn)行，有專門(mén)的保安、保潔人員。搭設(shè)了臨時(shí)樣板房，現(xiàn)樣板房處于裝修之中，從目前看，樣板房的施工、選材、色彩以及擺設(shè)效果不太好，水面實(shí)在小巧，袖珍。該項(xiàng)目的合作商主要為廣州的相關(guān)公司，外立面、套型平面設(shè)計(jì)等尚可，有部分錯(cuò)層的設(shè)計(jì)，在臨沂應(yīng)該還是會(huì)有一定的吸引。據(jù)稱土地款合計(jì)751萬(wàn)（856畝），還包括土地平整的費(fèi)用。2、首期321畝為多層和一部分高層，05年9月30日奠基，預(yù)計(jì)元旦開(kāi)盤(pán)，06年8月交付，均價(jià)約1600元，現(xiàn)不接受交款，估計(jì)開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在也沒(méi)什么底，還是先看看市場(chǎng)反映。首期的約500套房源，已有約300余人次表示了意向。后期500余畝擬開(kāi)發(fā)別墅類產(chǎn)品。3、該項(xiàng)目現(xiàn)在正在進(jìn)行場(chǎng)地平整，沒(méi)有什么宣傳攻勢(shì)，只是在人民廣場(chǎng)地段豎起了大牌，在臨沂房產(chǎn)人士中已有一定知名度，基本會(huì)把它與羅莊的一個(gè)老項(xiàng)目“月亮城”同時(shí)提起。該項(xiàng)目能否順利啟動(dòng)，對(duì)羅莊高新開(kāi)發(fā)區(qū)意味重大，畢竟在現(xiàn)在臨沂城建的重點(diǎn)、熱點(diǎn)均集中在濱河大道兩岸和南坊，而臨沂人購(gòu)房的首選區(qū)域仍是蘭山區(qū)。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密29房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密30樓盤(pán)資料采集表樓盤(pán)名稱佳和花園別墅地址臨沂市蘭山區(qū)北園路西段開(kāi)發(fā)商臨沂佳和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃營(yíng)銷電話053980188888/8019666價(jià)格3000元起，樓王380萬(wàn)元物業(yè)類型純別墅總建筑面積200000平方米面積區(qū)間200600戶型區(qū)間總套數(shù)80套（獨(dú)立，聯(lián)排）物管費(fèi)暫未收取現(xiàn)場(chǎng)布置一般，會(huì)所式接待水平低樣板房有物管公司自管車庫(kù)一樓車庫(kù)供暖情況儲(chǔ)藏室有綠化率60綜合點(diǎn)評(píng)1、臨沂所見(jiàn)到的唯一的純別墅社區(qū)，入口廣場(chǎng)頗有氣派，會(huì)所規(guī)模較大，但沒(méi)有實(shí)質(zhì)的服務(wù)項(xiàng)目，主要還是做為銷售中心使用。2、項(xiàng)目南側(cè)道路，車流混雜，所處區(qū)域也是商貿(mào)批較為集中，算不上是一個(gè)好的居住區(qū)域。3、別墅外形普通，社區(qū)環(huán)境也一般，水準(zhǔn)較低，近兩年隨大勢(shì)房?jī)r(jià)的漲升幅度也較大，現(xiàn)在房子基本售完，從園區(qū)內(nèi)看，入住率較低。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密31房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密32樓盤(pán)資料采集表樓盤(pán)名稱御園金頂?shù)刂芬手萋放c金三路交匯處開(kāi)發(fā)商臨沂玉山置業(yè)集團(tuán)有限公司策劃營(yíng)銷中原地產(chǎn)電話05398058888/8138999價(jià)格住宅2708（起）20100物業(yè)類型綜合樓，商（底3層），住宅總建筑面積100000平方米面積區(qū)間120180（躍層）戶型區(qū)間兩房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)總套數(shù)300戶左右物管費(fèi)元/現(xiàn)場(chǎng)布置一般接待水平一般樣板房無(wú)物管公司玉山物業(yè)車庫(kù)地上車位，地下車庫(kù)供暖情況儲(chǔ)藏室無(wú)綠化率裙樓平臺(tái)上的花園綜合點(diǎn)評(píng)1、地段算不上好，周圍整體環(huán)景比較整潔，但還是做了相當(dāng)夸張的滿鋪式底商，只能讓人說(shuō)臨沂的商貿(mào)業(yè)也許真能有這么好的胃口，同時(shí)該開(kāi)發(fā)商在該項(xiàng)目西面約一公里處也在挖基坑建設(shè)商業(yè)市場(chǎng)類建筑“魯南SHOPINGMALL”。2、現(xiàn)在接近封頂，明年6月30日交房，據(jù)說(shuō)已銷售60，戶型面積較大，3房2廳2衛(wèi)就有160多平方米。3、錯(cuò)層的設(shè)計(jì)以及玉山在臨沂已經(jīng)營(yíng)多個(gè)項(xiàng)目，加上單價(jià)尚可，相信應(yīng)該還是有一定的接受程度的。將于06年6月30日前交付。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密33房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密34樓盤(pán)資料采集表樓盤(pán)名稱桃源明德花園地址羲之路南段東側(cè)開(kāi)發(fā)商臨沂供電公司屬下桃園集團(tuán)策劃營(yíng)銷原為上海燁隆房產(chǎn)策劃公司電話05392973112價(jià)格3200（起）50/層物業(yè)類型19層住宅（兩梯兩戶）、商業(yè)總建筑面積60000面積區(qū)間94240（復(fù)式）戶型區(qū)間二房二廳一衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)總套數(shù)453戶物管費(fèi)場(chǎng)現(xiàn)布置簡(jiǎn)陋接待水平一般樣板房無(wú)物管公司獅城怡安車庫(kù)地下8萬(wàn)/個(gè)供暖情況集中供暖儲(chǔ)藏室負(fù)一1200元/平方米，負(fù)二600綠化率468綜合點(diǎn)評(píng)1、2003年開(kāi)建，建設(shè)部魯南首個(gè)“建筑行業(yè)智能試點(diǎn)項(xiàng)目”，臨沂首家智能小區(qū)，加拿大BH公司規(guī)劃設(shè)計(jì)，臨沂天元集團(tuán)、魯班集團(tuán)承建，面磚裝飾外立面，形象較佳，在臨沂擁有相當(dāng)知名度。2、共四棟樓，其中2棟為供電局宿舍，對(duì)外銷售的2棟銷售速度較快，后又將保留給職工的60套房源推向市場(chǎng)，現(xiàn)自行銷售的已不多的房源即為該部分房源。3、園林景觀較為粗糙，水平一般，植物稀疏。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密35房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密36房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密37樓盤(pán)資料采集表樓盤(pán)名稱恒豐帝景國(guó)際公寓地址羲之路6號(hào)（靠解放路）開(kāi)發(fā)商山東恒豐置業(yè)有限公司策劃營(yíng)銷電話05398207666/3077777/3088888價(jià)格均價(jià)3800（精裝）物業(yè)類型底商（4），住宅（復(fù)式22層）總建筑面積面積區(qū)間150360戶型區(qū)間三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)總套數(shù)物管費(fèi)098元/（不含電梯費(fèi)）現(xiàn)場(chǎng)布置在樓盤(pán)4樓，冷清難找接待水平一般樣板房正在裝修，9種樣板房物管公司宏泰物業(yè)、仲量聯(lián)行中國(guó)部車庫(kù)地下車庫(kù)供暖情況集中供暖儲(chǔ)藏室無(wú)綠化率綜合點(diǎn)評(píng)1、地處解放路繁華地段南側(cè)，位置甚佳，起價(jià)卻相對(duì)較低，只有3600元左右，而且還包含裝修，應(yīng)該是很誘人了?？勺屑?xì)研究套型發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商因?yàn)檫M(jìn)深過(guò)大，干脆把房型切割成條裝，導(dǎo)致每層的16戶人家除了東西兩側(cè)的2戶外，每戶就只有客廳和臥室是明的（而且還是必定分居南北兩端），其余房間就都是暗的，而且每戶還犧牲了長(zhǎng)長(zhǎng)的走道面積，實(shí)在太不劃算了。又有點(diǎn)佩服起開(kāi)發(fā)商敢這樣做，居然也有人愿意買。2、每戶都是躍層，每?jī)蓱舴窒硪粋€(gè)單元剖面上的三層，一戶的客廳在樓下，需要從室內(nèi)躍層樓梯到臥室，那么與之相組合的另一戶的客廳就在樓上，需要下樓去臥室，這也是一種比較難見(jiàn)的組合了。3、眼看屋頂宏大的屋架已經(jīng)建起，但確不知道將來(lái)做什么用處，以及用什么材料封閉，也許是開(kāi)發(fā)商沒(méi)想好，也有可能是培訓(xùn)不到位。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密38房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密39樓盤(pán)資料采集表樓盤(pán)名稱中央花園地址通達(dá)路、紅旗路交匯西100米開(kāi)發(fā)商臨沂富城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃營(yíng)銷上海燁隆房產(chǎn)策劃公司電話05398071777/8071776價(jià)格住宅3790（起）4100（均）物業(yè)類型底層商業(yè)，高層住宅總建筑面積38000平米面積區(qū)間139194平方米戶型區(qū)間三房二廳二衛(wèi)總套數(shù)物管費(fèi)元/現(xiàn)場(chǎng)布置簡(jiǎn)陋接待水平一般樣板房無(wú)物管公司臺(tái)灣燁隆物業(yè)管理公司車庫(kù)地下停車位供暖情況分戶式中央空調(diào)儲(chǔ)藏室無(wú)綠化率綜合點(diǎn)評(píng)1、已封頂，正在粉刷外立面，就是用臨沂常見(jiàn)的淡米黃色涂料，覺(jué)得與宣傳中的“先鋒社區(qū)”相去甚遠(yuǎn)。一個(gè)基本的感受就是臨沂房產(chǎn)的包裝水平是超過(guò)其產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平的。2、項(xiàng)目位于通達(dá)路西側(cè)，規(guī)劃局正南面，地理位置佳，但卻被一些形象較差的建筑所包圍，缺少一條像樣的通道與干道相連，影響項(xiàng)目形象。3、售樓處包裝水平和布置與其所售房屋的總價(jià)是脫鉤，狹小局促，沒(méi)有什么好印象。4、總價(jià)起始線已經(jīng)達(dá)五十多萬(wàn)，按照銷售人員的介紹銷售率還頗高，對(duì)市場(chǎng)的承受能力有了一定認(rèn)識(shí)。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密40房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密41樓盤(pán)資料采集表樓盤(pán)名稱美澳花園地址沂河路與金程路交匯處開(kāi)發(fā)商臨沂市羅湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司策劃營(yíng)銷電話05398289888/8289777價(jià)格均價(jià)3000（公寓）5000（別墅）物業(yè)類型多層及別墅（獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排）總建筑面積120000平方米面積區(qū)間100340，目前住宅僅有168平方米的戶型區(qū)間三房二廳一衛(wèi)五房三廳一房四衛(wèi)總套數(shù)515戶物管費(fèi)080元/現(xiàn)場(chǎng)布置較好（二次裝修中）接待水平較好樣板房有物管公司廣東珠港物業(yè)管理有限公司車庫(kù)有供暖情況集中供暖儲(chǔ)藏室有綠化率452綜合點(diǎn)評(píng)1、美澳花園東臨美澳國(guó)際學(xué)校，并且作為一個(gè)賣點(diǎn)，臨近沂河。7路公交車直達(dá)美澳花園，距市區(qū)約1525分鐘車程，離火車站2公里路程，到機(jī)場(chǎng)15分鐘可達(dá)，直到京滬高速公路，目前小區(qū)前道路正在整修，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。小區(qū)建筑密度227，容積率078。項(xiàng)目總投資12億元。別墅有17個(gè)戶型，每個(gè)戶型有不同的外立面。別墅建筑面積從168平方米到400余平方米的多樣戶型。公寓樓有5個(gè)戶型，建筑面積從100平方米到230余平方米。戶型以疊拼別墅為主、聯(lián)排別墅為輔、兼有獨(dú)院別墅、雙拼別墅與四層公寓住宅。別墅大觀，應(yīng)有盡有。建筑風(fēng)格以歐式為主。多功能會(huì)所建筑面積2700平方米，提供購(gòu)物、餐飲、健身房、醫(yī)療保健、老人休閑活動(dòng)中心。美澳花園配套設(shè)施有網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)等康體項(xiàng)目。小區(qū)智能化電視監(jiān)控，樓宇對(duì)講，紅外線周圍防護(hù)，寬帶入戶，為業(yè)主提供安全的智能環(huán)境。2、小區(qū)內(nèi)布有一定面積水景，喬木均為高大成年植物，并有一些仿圓明園式樣的石雕，小區(qū)除中心部分疊拼因土地用途尚未獲批，其余已基本建成，且大部分已售出，整體形象較好。房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密42房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密43房策網(wǎng)WWWFANGCENET2007房地產(chǎn)策劃大全策劃必備資料庫(kù)全國(guó)貨到付款QQ69031789內(nèi)部資料注意保密44樓盤(pán)資料采集表樓盤(pán)名稱泰鼎花園地址通達(dá)路與北園路交匯處開(kāi)發(fā)商泰鼎地產(chǎn)，鑫園房產(chǎn)策劃營(yíng)銷福恩地產(chǎn)顧問(wèn)電話05392803666/2806777價(jià)格均價(jià)2750閣樓1880物業(yè)類型臨街商業(yè)，內(nèi)部住宅，多層總建筑面積40601平方米面積區(qū)間87129，六樓帶閣樓戶型區(qū)間二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)總套數(shù)物管費(fèi)元/現(xiàn)場(chǎng)布置簡(jiǎn)單接待水平一般樣板房無(wú)物管公司車庫(kù)供暖情況儲(chǔ)藏室綠化率綜合點(diǎn)評(píng)1、11月20日正式開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)前內(nèi)部已經(jīng)先認(rèn)購(gòu)，據(jù)稱可售房源已售95左右，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天請(qǐng)市工商聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)舉行開(kāi)盤(pán)儀式，還請(qǐng)了專業(yè)鼓樂(lè)隊(duì)。當(dāng)時(shí)到場(chǎng)的客戶約有3040組，以中青年人為主。2、項(xiàng)目周邊多為市場(chǎng)群，交通繁忙，環(huán)境不佳，目前在售房源為多層，剛建至兩層，套型相對(duì)較小，總價(jià)也就下降了。3、小區(qū)由7棟多層住宅及臨街獨(dú)立商業(yè)房組成，平面為