天津棉二地塊市場(chǎng)分析20071031目錄一、天津市具有極佳的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)11、地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)、行政地位重要22、已形成了立體交通網(wǎng)絡(luò)，區(qū)位條件優(yōu)越23、天津在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出24、天津經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持高速增長(zhǎng)3二、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨極佳的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，需求旺盛31、天津市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需分析42、天津市住宅市場(chǎng)供需分析73、天津市商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)供需分析9三、河西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很好的發(fā)展前景111、河西區(qū)具有很強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)112、河西區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速113、河西區(qū)的城市建設(shè)與管理12四、棉二地塊市場(chǎng)分析131、地塊基本情況132、地塊的區(qū)位分析133、周邊主要項(xiàng)目情況154、地塊周?chē)飪?nèi)其他物業(yè)資料詳見(jiàn)附表195、棉二地塊面臨的困難196、棉二地塊的市場(chǎng)定位20一、天津市具有極佳的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)1、地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)、行政地位重要天津市地處華北平原東北部、環(huán)渤海灣的中心，東臨渤海，北依燕山，距北京120公里，是拱衛(wèi)京畿的要地和門(mén)戶。天津?qū)?nèi)腹地遼闊，輻射華北、東北、西北13個(gè)省市自治區(qū)，對(duì)外面向東北亞，是中國(guó)北方最大的沿海開(kāi)放城市，也是連接亞歐大陸橋距離最近的東部起點(diǎn)。天津是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心、中國(guó)北方最大的綜合性港口城市以及全國(guó)四個(gè)直轄市之一，地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)、行政地位重要。2、已形成了立體交通網(wǎng)絡(luò)，區(qū)位條件優(yōu)越天津港是我國(guó)北方第一大港，也是我國(guó)沿海港口碼頭功能最齊全的港口之一，并躋身于世界港口10強(qiáng)，2005年港口貨物吞吐量達(dá)241億噸，集裝箱達(dá)4801萬(wàn)國(guó)際標(biāo)箱；天津已基本形成以港口為中心的海陸空相結(jié)合立體交通網(wǎng)絡(luò)，鐵路和公路輻射華北、西北、東北廣大地區(qū)。對(duì)內(nèi)擁有200萬(wàn)平方公里的遼闊腹地，對(duì)外與160多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的300多個(gè)港口有貿(mào)易往來(lái)；天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)是目前北方最大的貨物空運(yùn)中心，已開(kāi)通國(guó)內(nèi)外航線65條，通航城市54個(gè)。天津目前已形成了立體交通網(wǎng)絡(luò)，海陸空交通便捷，鐵路、公路四通八達(dá)，區(qū)位條件優(yōu)越。3、天津在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出天津市是中央直轄市、環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心和我國(guó)北方最大的沿海開(kāi)放城市。2006年3月22日，由國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議并原則通過(guò)了天津市城市總體規(guī)劃（20052020年），會(huì)議指出要努力把天津市建設(shè)成為國(guó)際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市。4月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定批準(zhǔn)天津?yàn)I海新區(qū)進(jìn)行綜合配套改革試點(diǎn)，繼2005年上海浦東新區(qū)獲批后，天津成為我國(guó)第二個(gè)“綜合配套改革試點(diǎn)區(qū)?！备鶕?jù)天津市的“十一五”發(fā)展規(guī)劃，到2010年，天津市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將達(dá)到6000美元。隨著海河經(jīng)濟(jì)、海洋經(jīng)濟(jì)、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、區(qū)縣經(jīng)濟(jì)、中小企業(yè)和個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)五大戰(zhàn)略舉措的實(shí)施，天津市的現(xiàn)代化建設(shè)能力和水平將不斷提高，天津在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位也將日益突出。4、天津經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持高速增長(zhǎng)近年來(lái)，天津經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持高速增長(zhǎng)。全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）從2002年的20226億元，增加到2006年的433773億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)到2101。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度高于北京、上海和重慶三個(gè)直轄市。1555157219171532000200400600800100012001400160018002000北京上海天津重慶2002年2006年GDP年均增長(zhǎng)率（）圖12002年2006年，四個(gè)直轄市GDP年均增長(zhǎng)率對(duì)比二、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨極佳的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，需求旺盛截止2006年底，世界500強(qiáng)跨國(guó)公司中，已有121家在天津投資。2006年，天津市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，外資經(jīng)濟(jì)增加值達(dá)到1193億元，所占比重為275；外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)共完成總產(chǎn)值43083億元，同比增長(zhǎng)306。隨著外資企業(yè)的大量涌入，外向型經(jīng)濟(jì)已逐漸形成。2002年2006年，天津市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從9338元增加到14283元，年均增長(zhǎng)率達(dá)到112。外向型經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)和城市居民收入的大幅提高，將為天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的需求。1、天津市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需分析（1）天津市甲級(jí)寫(xiě)字樓供給狀況分析第一，現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓檔次不高，國(guó)際級(jí)甲級(jí)少目前，天津市現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓大部分是與百貨、賣(mài)場(chǎng)相結(jié)合的綜合性辦公樓，與純商務(wù)辦公用寫(xiě)字樓相比，車(chē)位緊缺，人員混亂和管理松懈等問(wèn)題都會(huì)影響正常的辦公效率。另一方面，現(xiàn)有寫(xiě)字樓大部分容積率高、外形不夠國(guó)際化，且大部分是租、售并舉方式，物業(yè)管理水平較差，項(xiàng)目建筑材料、配套設(shè)施、層高等軟、硬件條件都不能滿足現(xiàn)代辦公需求，智能化、人性化服務(wù)水平不足。與北京、上海相比，寫(xiě)字樓整體品質(zhì)和檔次不高。除了剛進(jìn)入市場(chǎng)的津匯廣場(chǎng)外（90年建成的國(guó)際大廈地理位置和服務(wù)水平均較優(yōu)，但硬件設(shè)施較陳舊），市場(chǎng)上缺乏真正意義的國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓。第二，已有寫(xiě)字樓區(qū)域位置較為集中目前，天津市已經(jīng)投放市場(chǎng)的甲級(jí)寫(xiě)字樓（絕大部分都只是本市甲級(jí)，不是真正意義上的國(guó)際甲級(jí)）共有17座，從路段看，主要分布在內(nèi)環(huán)線南京路南面（共有甲級(jí)寫(xiě)字樓10座）和中環(huán)線的圍堤道路段（共有甲級(jí)寫(xiě)字樓4座）；從行政區(qū)劃上看，主要分布在和平區(qū)（共有甲級(jí)寫(xiě)字樓5座，面積118萬(wàn)平方米）和河西區(qū)（共有甲級(jí)寫(xiě)字樓9座，面積273萬(wàn)平方米）。區(qū)域位置較為集中。第三，未來(lái)供給量較大，但真正達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的較少根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃，“十一五”期間，天津市將開(kāi)發(fā)二十座大型寫(xiě)字樓，總建筑面積為26502萬(wàn)平米。這些寫(xiě)字樓除位于南京路上的和黃項(xiàng)目（建筑面積10萬(wàn)平米，09年入市）和位于天津南站的嘉里中心（不在核心商業(yè)區(qū)）外，大部分建在海河各橋的橋頭，大都檔次較低，無(wú)法達(dá)到國(guó)際甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。例如，由上海復(fù)地集團(tuán)投資建設(shè)的天津中心，盡管位于南京路上，但由于是收購(gòu)的爛尾樓，原有的層高、管道設(shè)置等都無(wú)法改變，無(wú)法達(dá)到國(guó)際甲級(jí)。表1“十一五”期間，海河兩岸規(guī)劃建設(shè)的20座大型寫(xiě)字樓分布（部分項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)）序號(hào)項(xiàng)目名稱所在位置序號(hào)項(xiàng)目名稱所在位置1北安橋南商務(wù)寫(xiě)字樓北安橋海河西路11遠(yuǎn)洋大廈二期海河?xùn)|路大沽橋橋頭2北安橋北商務(wù)寫(xiě)字樓北安橋海河西路12泰達(dá)運(yùn)河商務(wù)樓紅橋區(qū)泰達(dá)城地塊內(nèi)3津塔北安橋海河西路13華僑大廈河西區(qū)解放南路與香江花園交口4天保大廈北安橋與海河?xùn)|路交口處14仁恒大廈南開(kāi)區(qū)水閣南地塊內(nèi)5濱海大廈海河?xùn)|路北安橋橋頭15津源里寫(xiě)字樓金鋼橋海河?xùn)|路一側(cè)6海貿(mào)港灣中心和平區(qū)紫竹林地區(qū)16水上運(yùn)動(dòng)世界高級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓河西區(qū)光華橋橋頭一側(cè)7德泰大廈解放南路，與42中相鄰17風(fēng)情區(qū)辦公中心河北區(qū)博愛(ài)道8天一大廈河西區(qū)紹興道18新華世紀(jì)廣場(chǎng)大廈和平區(qū)承德道與大沽北路交口9太平廣場(chǎng)寫(xiě)字樓河西區(qū)新圍堤道三角地內(nèi)19上海陸家嘴商務(wù)中心紅橋區(qū)原小伙巷地塊內(nèi)10香港嘉里商務(wù)中心河?xùn)|區(qū)南站地塊內(nèi)20鑫春大廈河北區(qū)平安街與進(jìn)步道交口商務(wù)區(qū)地塊內(nèi)（2）天津甲級(jí)寫(xiě)字樓需求狀況分析第一，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前整體供需合理甲級(jí)寫(xiě)字樓出租率較高，整體供需較合理，但不同區(qū)域存在差異。數(shù)據(jù)顯示，目前，天津市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租售率為873，近60的樓盤(pán)出租率超過(guò)90。和平區(qū)、河西區(qū)和其他三個(gè)市區(qū)的平均租售率分別為85、89和84。國(guó)際大廈和津匯廣場(chǎng)兩個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓出租率達(dá)到9599。第二，未來(lái)需求量大，需求標(biāo)準(zhǔn)不斷提高天津目前寫(xiě)字樓保有量基數(shù)較低，據(jù)估算，大約相當(dāng)于北京的1/5到1/4左右，且市場(chǎng)上原有的寫(xiě)字樓和現(xiàn)代企業(yè)的辦公需求存在一定差距。隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展，天津經(jīng)濟(jì)在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈中地位的日益突出，天津社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度將繼續(xù)加快，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求將保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2006年國(guó)務(wù)院將天津定位為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)中心以后，天津正在被越來(lái)越多的跨國(guó)企業(yè)、國(guó)有重點(diǎn)企業(yè)和大型民營(yíng)企業(yè)所關(guān)注，隨著這些企業(yè)業(yè)務(wù)的大量擴(kuò)展、員工隊(duì)伍不斷擴(kuò)大、辦公面積不斷增加將有效的促進(jìn)天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展。甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求標(biāo)準(zhǔn)將不斷提高。表22007年第二季度，天津國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓新增租戶信息租戶名稱寫(xiě)字樓項(xiàng)目租用面積（平方米）行業(yè)恒安標(biāo)準(zhǔn)人壽津匯廣場(chǎng)2座4,227保險(xiǎn)三菱汽車(chē)公司津匯廣場(chǎng)2座537貿(mào)易金鷹國(guó)際貨運(yùn)代理有限公司（DHL）津匯廣場(chǎng)2座800物流美國(guó)國(guó)際集團(tuán)天津國(guó)際大廈300保險(xiǎn)匯豐銀行天津國(guó)際大廈388銀行（3）天津市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需分析結(jié)論第一，隨著高檔次寫(xiě)字樓空置率的進(jìn)一步下降，租金將不斷增加盡管目前天津的寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求規(guī)模不如北京、上海等城市，但是跨國(guó)公司的需求對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)影響較大，成為推動(dòng)寫(xiě)字樓租金上漲的一個(gè)關(guān)鍵性因素。2006年以來(lái)，甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率進(jìn)一步下降，租金范圍持續(xù)縮小。表32006年第四季度2007年第二季度，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和空置率變化2007年第二季度2007年第一季度2006年第四季度甲級(jí)寫(xiě)字樓租金（元/平方米月）165180160180150180甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率456天津經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展給天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)帶來(lái)新的變化。由于天津經(jīng)濟(jì)地位的提升產(chǎn)生的對(duì)高端物業(yè)的需求，天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)將會(huì)大幅度的升級(jí)。隨著大量跨國(guó)企業(yè)、大型國(guó)有企業(yè)和知名民營(yíng)企業(yè)在天津業(yè)務(wù)的發(fā)展，甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求將逐漸趨向規(guī)模大、功能全和檔次高的項(xiàng)目?？蛻魧?duì)寫(xiě)字樓的人性化設(shè)計(jì)、舒適度和軟、硬件設(shè)施的要求更高。高檔次寫(xiě)字樓的租金將不斷增加。第二，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，市場(chǎng)逐漸分化隨著天津經(jīng)濟(jì)地位的日益突出，許多外資開(kāi)發(fā)企業(yè)和國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)都開(kāi)始在天津開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓市場(chǎng)將更加注重品質(zhì)和服務(wù)，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，在整體水平不斷提升的同時(shí)，市場(chǎng)將逐漸分化，部分現(xiàn)有的甲級(jí)寫(xiě)字樓，將逐漸被市場(chǎng)淘汰。第三，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)蘊(yùn)含巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)2006年以后，天津市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出大力發(fā)展階段?，F(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓供需較為合理，但整體檔次不高。隨著天津經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位的不斷提升，天津市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求較為旺盛?！笆晃濉逼陂g，市場(chǎng)供給較多，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，但真正符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫(xiě)字樓較少。甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更多體現(xiàn)在區(qū)域商務(wù)氛圍、交通地理位置、品牌優(yōu)勢(shì)、內(nèi)部空間設(shè)計(jì)和管理服務(wù)水平等多個(gè)方面，蘊(yùn)含巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。2、天津市住宅市場(chǎng)供需分析（1）價(jià)格漲幅相對(duì)合理2007年16月，天津市新建商品住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)68，不但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北海、深圳、南京、北京等城市，也低于71的全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅平均漲幅水平。商品住宅價(jià)格漲幅相對(duì)較合理。（2）土地開(kāi)發(fā)面積大幅增加，主城區(qū)地塊供應(yīng)較少。2007年16月，全市房地產(chǎn)企業(yè)完成土地開(kāi)發(fā)面積達(dá)到46168萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)率高達(dá)658，位居全國(guó)首位。但是，在土地供應(yīng)中，主城區(qū)地塊供應(yīng)較少。2007年上半年，中心城區(qū)成交的地塊只有7宗，成交土地面積僅占全市總成交量的271。（3）總體供求趨于平衡，市內(nèi)六區(qū)供求關(guān)系緊張2007年16月，天津市新入市商品住房需求供給比為102，總體供求更加趨于平衡，呈現(xiàn)良性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。但是受軌道交通建設(shè)等因素的影響，局部熱點(diǎn)區(qū)域仍存在供不應(yīng)求的狀況。如市內(nèi)六區(qū)需求旺盛，但由于土地資源稀缺，樓盤(pán)新增供應(yīng)量有限，上半年新增商品住宅需供比為145，供求關(guān)系緊張。（4）住房成交量中，大戶型住宅占主要部分根據(jù)商品住房登記銷(xiāo)售的套型結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2007年16月，新增商品住房成交量中，單套建筑面積超過(guò)100平方米的住宅所占比重為84。其中，單套建筑面積為100120平方米和120144平方米的戶型占主要部分。（5）天津市商品住宅市場(chǎng)具有較好的發(fā)展前景首先，市場(chǎng)預(yù)期將推動(dòng)房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲。一是在人民幣升值、流動(dòng)性過(guò)剩的情況下，對(duì)資產(chǎn)投資的保值、增值預(yù)期，增加了投資性需求的數(shù)量，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。二是低價(jià)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。天津市國(guó)土房管局發(fā)布中心城區(qū)2007年第二季度地價(jià)指數(shù)顯示，天津市地價(jià)呈穩(wěn)步上漲之勢(shì)，居住用地水平為1480元平方米，環(huán)比增長(zhǎng)率238，同比增長(zhǎng)率515。三是外來(lái)人口購(gòu)房需求加大，拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。天津城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必將吸引眾多的外來(lái)需求，他們大多購(gòu)買(mǎi)大戶型和高檔住宅，在加劇供求緊張的同時(shí)提升了高檔住宅的價(jià)格。四是大量改善型自住需求將推動(dòng)商品住房?jī)r(jià)格不斷上漲。其次，隨著天津市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放深入和房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度、開(kāi)放度的顯著提高，大量外埠、境外房企將持續(xù)進(jìn)入天津房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年外地、境外開(kāi)發(fā)企業(yè)投資僅占全市房地產(chǎn)總投資量的5，到2006年上升至38，2007年預(yù)計(jì)將超過(guò)40。截至2007年7月底，在津注冊(cè)的外地、境外開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到224家，其中外資企業(yè)88家中，港資企業(yè)48家，和記黃埔、嘉里集團(tuán)、新世界、恒隆地產(chǎn)、信德集團(tuán)、新加坡仁恒集團(tuán)等在津投資總額已累計(jì)達(dá)到200億元，國(guó)內(nèi)的萬(wàn)科、中糧、金地、富力、華潤(rùn)等一大批知名開(kāi)發(fā)商也不斷進(jìn)入天津市場(chǎng)。大量外埠、境外房企持續(xù)進(jìn)入天津，必將大大提升商品住房的品質(zhì)，推動(dòng)價(jià)格上漲。最后，天津正處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的上升時(shí)期，巨大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力，將為商品住房?jī)r(jià)格的上漲提供了極大的可能。3、天津市商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)供需分析（1）天津市對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行大力扶持2006年8月，國(guó)務(wù)院將天津定位為國(guó)際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市，從而帶動(dòng)了天津各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而在2007年，天津又舉辦了融資和引資的相關(guān)活動(dòng)，促進(jìn)了天津商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展2007年4月18日，天津第14屆商品交易投資洽談會(huì)隆重召開(kāi)。天津展團(tuán)在眾多合作項(xiàng)目中，吸引國(guó)內(nèi)投資達(dá)221億元人民幣；2007年6月6日，由天津市政府、全國(guó)工商聯(lián)和美國(guó)企業(yè)成長(zhǎng)協(xié)會(huì)共同主辦的中國(guó)企業(yè)國(guó)際融資洽談會(huì)在濱海國(guó)際會(huì)展中心舉行。（2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀在大的優(yōu)惠政策和良好的發(fā)展勢(shì)頭下，天津2007年的商業(yè)地產(chǎn)顯示出了強(qiáng)勁的勢(shì)頭，一個(gè)個(gè)商業(yè)項(xiàng)目逐漸浮出水面，成為天津一道繁華的風(fēng)景。2007年，很多大型的綜合商業(yè)項(xiàng)目都在如火如荼地建設(shè)，如和記黃埔一期11萬(wàn)平方米的商業(yè)；現(xiàn)代城樂(lè)賓百貨建筑面積為98萬(wàn)平方米；天津?yàn)?，一期中環(huán)廣場(chǎng)建筑面積12萬(wàn)平方米，包含商業(yè)和寫(xiě)字樓。此外，莊吉商業(yè)中心、恒隆廣場(chǎng)、泰達(dá)城、朗香街、上東壹街、泰達(dá)市民廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目也將于未來(lái)上市。除綜合體的商業(yè)項(xiàng)目外，社區(qū)商業(yè)的不斷壯大也在顯示出商業(yè)地產(chǎn)的活力。2007年的代表項(xiàng)目有海河新天地、萬(wàn)源新城、愛(ài)家星河國(guó)際、金茂現(xiàn)場(chǎng)、梅江新海灣等。其中，總建筑面積約60萬(wàn)平方米的海河新天地，涵蓋了生態(tài)園林、酒店式公寓、商務(wù)廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店、5A甲級(jí)寫(xiě)字樓和城市商業(yè)街，其商業(yè)部分的建筑面積就達(dá)到了1013291平方米；而位于北辰區(qū)雙街鎮(zhèn)的萬(wàn)源星城社區(qū)商業(yè)，在2006年被國(guó)家商務(wù)部評(píng)為第二批全國(guó)商業(yè)示范社區(qū)。社區(qū)內(nèi)的商業(yè)中心全長(zhǎng)2200米，擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)216家，總建筑面積35000平方米。截至目前，天津市區(qū)復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有38個(gè)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目類(lèi)型/體量和平區(qū)河西區(qū)南開(kāi)區(qū)河?xùn)|區(qū)紅橋區(qū)河北區(qū)東麗區(qū)總計(jì)超地區(qū)型（超大型）122體量（平方米）85000010666891916689地區(qū)型（大型）8142116體量（平方米）105581015500010300006845001200273045337社區(qū)型（中型）1222119體量（平方米）30000922898700011700060000020846947135鄰里型（小型）621110體量（平方米）10141936463727117000162153合計(jì)（個(gè)）9108513238合計(jì)（平方米）10858101198708115346380877160000015787310666896071314按體量來(lái)說(shuō)，這些項(xiàng)目中的80處于開(kāi)始經(jīng)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)三年之內(nèi)，其余20將在未來(lái)的兩至三年相繼上市。而單就復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目在天津真正發(fā)展的時(shí)間段來(lái)看，天津的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)還正在向成熟方向邁進(jìn)。目前的市場(chǎng)情況是，多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選擇了銷(xiāo)售，成交價(jià)格基本已達(dá)到了住宅地產(chǎn)的2至3倍。據(jù)戴德梁行最新統(tǒng)計(jì)，從2007年2009年，天津商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量將達(dá)到330余萬(wàn)平方米，屆時(shí)，天津的商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入良性循環(huán)的軌道。三、河西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很好的發(fā)展前景1、河西區(qū)具有很強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)河西區(qū)是天津市中心區(qū)之一，區(qū)域面積4124平方公里，至2006年底，戶籍人口754479人。河西區(qū)是繁榮的商務(wù)中心區(qū)，小白樓、南樓、佟樓三大商業(yè)區(qū)和大沽路商業(yè)一條街人流熙攘，購(gòu)物非常方便。河西區(qū)還是天津市重要的對(duì)外展示窗口，區(qū)內(nèi)友誼路是天津市的迎賓線，其兩側(cè)大型展館、會(huì)議中心、高檔賓館匯集，如黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人及外國(guó)首腦來(lái)津下榻的天津迎賓館，以及天津大禮堂、國(guó)際展覽中心、天津自然博物館等，全市性重要的政治、經(jīng)濟(jì)會(huì)議和經(jīng)貿(mào)展示活動(dòng)都在河西召開(kāi)。河西區(qū)是高品質(zhì)的生活住宅區(qū)。地鐵1號(hào)線穿越河西全境，快速路、立交橋的建設(shè)，舊路拓寬改造工程的實(shí)施，使八橫八縱道路骨架基本形成。河道改造工程的完成，使海河、津河、衛(wèi)津河、復(fù)興河、長(zhǎng)泰河五河相連，水系相通。河西區(qū)具有最優(yōu)的人文環(huán)境。區(qū)內(nèi)有高等院校及中、小學(xué)共169所，基礎(chǔ)教育設(shè)施和教育水平居全市領(lǐng)先地位。有專(zhuān)業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)62家，包括天津市腫瘤醫(yī)院、天津醫(yī)院等7家三級(jí)甲等醫(yī)院。文化資源豐富，坐落于區(qū)內(nèi)的天津市標(biāo)志性文化設(shè)施有天津國(guó)際展覽中心、天津博物館、天津大劇院、天津科技館、天津自然博物館、天津圖書(shū)大廈、華夏未來(lái)藝術(shù)中心等，天津歌舞劇院、天津京劇院、天津交響樂(lè)團(tuán)等8個(gè)專(zhuān)業(yè)演出團(tuán)體也坐落河西。2、河西區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速2006年，河西區(qū)全區(qū)實(shí)現(xiàn)（區(qū)屬）生產(chǎn)總值758億元，比去年同期增加663億元，按可比價(jià)格計(jì)算同比增長(zhǎng)1633，繼續(xù)在市內(nèi)六區(qū)保持前列。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額12475億元，比去年同期增長(zhǎng)22。全年區(qū)級(jí)財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)1361億元，比去年同期增長(zhǎng)2037。區(qū)域范圍內(nèi)具有法人資格的金融保險(xiǎn)企業(yè)共83家，其中在河西區(qū)注冊(cè)的有62家，資產(chǎn)總額占區(qū)域企業(yè)全部資產(chǎn)的7285，2005年存貸款余額占全市總量的728。全市60以上的律師、中介機(jī)構(gòu)也在河西辦公。3、河西區(qū)的城市建設(shè)與管理河西區(qū)至2006年年底，已完成191萬(wàn)平方米的拆遷任務(wù)，占全年計(jì)劃拆遷任務(wù)總量的955。2006年，區(qū)內(nèi)改造道路16條，累計(jì)長(zhǎng)度108公里，總面積176萬(wàn)平方米。河西區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到39，綠地率達(dá)到3182，人均公共綠地達(dá)到71平方米，“三率”指標(biāo)基本達(dá)到國(guó)家園林城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。2006年，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)工面積實(shí)現(xiàn)449萬(wàn)平方米，竣工面積實(shí)現(xiàn)139萬(wàn)平方米，完成固定資產(chǎn)投資54億元。目前，區(qū)內(nèi)共有商務(wù)樓宇75座，總建筑面積190余萬(wàn)平方米，入駐各類(lèi)企業(yè)2114家，其中包括寶潔、奧的斯、三星、西門(mén)子、三菱株式會(huì)社等世界500強(qiáng)企業(yè)。區(qū)內(nèi)有新建泰達(dá)園、羅馬花園、福盛花園以及全市面積最大的梅江生態(tài)居住區(qū)等設(shè)施比較完備、具有現(xiàn)代風(fēng)貌的高、中檔住宅小區(qū)101個(gè)，建筑面積達(dá)510萬(wàn)平方米。表42007年10月23日的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況新建住宅交易情況序號(hào)區(qū)域成交面積（平方米）占全市成交量的比例成交平均價(jià)格（元/平方米）1和平區(qū)7476173100242和東區(qū)2192850874593河西區(qū)27605640109904南開(kāi)區(qū)2363354882695河北區(qū)995423184006紅橋區(qū)251705880477天津市全市431296100006154二手住宅交易情況序號(hào)區(qū)域成交面積（平方米）占全市成交量的比例成交平均價(jià)格（元/平方米）1和平區(qū)399214968892和東區(qū)1928972063353河西區(qū)36015134568794南開(kāi)區(qū)2722101763085河北區(qū)1098841057566紅橋區(qū)93034753607天津市全市267752100004820四、棉二地塊市場(chǎng)分析1、地塊基本情況棉二廠地塊位于河西區(qū)臺(tái)兒莊路91號(hào)海河河畔，地塊總面積146萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積35萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積約15萬(wàn)平方米，公建建筑面積約20萬(wàn)平方米。2、地塊的區(qū)位分析第一，項(xiàng)目所處位置交通方面，配套設(shè)施齊全交通方便該地塊地處河西區(qū)的核心區(qū)域，東北側(cè)臨海河、西靠解放南路，南通湘江道，緊鄰中環(huán)線。該項(xiàng)目東北側(cè)臺(tái)兒莊路寬度25米，為城市快速路；西側(cè)解放南路寬度25米，為城市主干道。距9號(hào)線地鐵站800米、中環(huán)線200米，1號(hào)線南站樓1公里，距天津?yàn)I海機(jī)場(chǎng)、津?yàn)I高速僅20分鐘車(chē)程距離。西側(cè)解放南路為市屬主干道，東側(cè)臺(tái)兒莊路為雙向兩車(chē)道，20余條公交線路縱橫交錯(cuò)，交通方便，地理位置優(yōu)越。配套設(shè)施齊全餐飲業(yè)多集中在南樓和大沽南路地區(qū)，高檔餐廳有丁香花園、玉華臺(tái)、金百萬(wàn)烤鴨店、薩拉伯爾韓式料理、西貝莜面村、東悅城海鮮城，中檔餐廳有津河餐廳、烏蘭花餐飲、富宴樓、清太郎日式料理、小肥羊火鍋等，時(shí)尚餐廳有魚(yú)酷烤魚(yú)、必勝客比薩、豪尚豪牛排、鑫湖茶餐廳等。娛樂(lè)設(shè)施河西圖書(shū)館、海河圖書(shū)館，還有光華劇場(chǎng)、天星樂(lè)透KTV、金永KTV、河西體育館、河?xùn)|體育場(chǎng)（擴(kuò)建中）等商業(yè)設(shè)施凱旋門(mén)百貨（建筑面積逾1萬(wàn)平方米）、濱江購(gòu)物中心（建筑面積5萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積為35萬(wàn)平方米）、陽(yáng)光100購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)美電器、蘇寧電器、華潤(rùn)萬(wàn)家生活超市、世紀(jì)聯(lián)華超市等，購(gòu)物便利。教育設(shè)施四十二中學(xué)、湘江道小學(xué)、河西區(qū)一幼、海河中學(xué)、閩候路小學(xué)。醫(yī)療設(shè)施天津骨科醫(yī)院、天津市第三中心醫(yī)院、天津河西區(qū)骨科醫(yī)院等。酒店服務(wù)金皇大酒店、濱江萬(wàn)麗酒店、西源大酒店，如家快捷酒店銀行中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、天津銀行、招商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、興業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行等。眾多功能單體共同形成了一個(gè)包括都市休閑、醫(yī)療衛(wèi)生、基礎(chǔ)教育、文化旅游等多種功能于一體的綜合配套體系。第二，項(xiàng)目所在區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯河西區(qū)是天津市的中心城區(qū)之一，與其他區(qū)域相比，有著政務(wù)、商務(wù)中心和文教中心等優(yōu)勢(shì)。2006年，河西區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，第三產(chǎn)業(yè)所占比重高達(dá)8717。目前，已有20多家國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)、10多家世界500強(qiáng)企業(yè)在河西區(qū)設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)。區(qū)域內(nèi)集聚了全市90以上的分行級(jí)內(nèi)資銀行和40的中介機(jī)構(gòu)。未來(lái)河西區(qū)將在進(jìn)一步強(qiáng)化商務(wù)、商貿(mào)等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的前提下，重點(diǎn)扶植規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)、貨運(yùn)代理業(yè)、廣告設(shè)計(jì)業(yè)、中介服務(wù)咨詢業(yè)和金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。濃厚的商業(yè)氛圍，將吸引愈來(lái)愈多的客戶在河西區(qū)辦公。第三，地塊周邊環(huán)境優(yōu)越，商、居氛圍濃厚以本地塊為圓心，三公里為半徑，形成的圓面范圍內(nèi)，包含了南樓商業(yè)街、小白樓商業(yè)街及梅江高檔住宅區(qū)等多處商、居核心地帶，匯集了256個(gè)商業(yè)載體。周邊近30個(gè)新建高檔大型社區(qū)，已經(jīng)形成了相對(duì)較為成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)。加上便捷的交通樞紐，這將大大帶動(dòng)該地區(qū)商務(wù)辦公空間的持續(xù)上升。目前，許多本地以及外地來(lái)津企業(yè)都看好這一區(qū)域的發(fā)展?jié)撃?，紛紛搶灘該地區(qū)僅存的商務(wù)空間作為企業(yè)的發(fā)展基地。該地區(qū)將逐漸形成濃厚的商務(wù)氛圍，國(guó)際化商務(wù)辦公空間、商業(yè)和住宅市場(chǎng)需求較大，具有良好的發(fā)展前景。3、周邊主要項(xiàng)目情況地塊周邊的主要項(xiàng)目有神州花園、華僑御景灣、天津?yàn)常ㄖ协h(huán)廣場(chǎng)）、嘉誠(chéng)大廈、恒華大廈等。（1）神州花園開(kāi)發(fā)商天津市東達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商天津海達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)業(yè)總公司物業(yè)管理公司天津市神州物業(yè)管理有限公司代理商天津市海達(dá)房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司項(xiàng)目總占地面積148萬(wàn)平米項(xiàng)目總建筑面積313萬(wàn)平方米，分三期開(kāi)發(fā)，其中12期已基本售完；3期將于2008年后開(kāi)盤(pán)住宅建筑類(lèi)別高層銷(xiāo)售價(jià)格12000元/平米物業(yè)地址河?xùn)|區(qū)六緯路與中環(huán)線交口處項(xiàng)目位置圖周邊配套田莊中學(xué)、財(cái)貿(mào)管理干部學(xué)院、神州花園（自建花園）、第二文化宮、玉華臺(tái)酒樓等銀行農(nóng)行、建行物業(yè)管理費(fèi)130元/平方米月（2）華僑御景灣物業(yè)地址河西區(qū)解放南路與新圍堤道交口東南側(cè)均價(jià)9000元/平方米物業(yè)管理費(fèi)190元/平方米月容積率598綠化率33周邊配套中小學(xué)湘江道小學(xué)、解放南路中學(xué)、海河中學(xué)綜合商場(chǎng)南樓商圈、小白樓商圈郵局掛甲寺郵局銀行中、建、商、農(nóng)、工、交醫(yī)院天津醫(yī)院開(kāi)工時(shí)間2006625竣工時(shí)間20081231占地面積786230平方米總建筑面積5878535平方米總戶數(shù)352停車(chē)位261個(gè)開(kāi)發(fā)商天津市僑橋置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司天津開(kāi)發(fā)區(qū)康馨物業(yè)管理有限公司代理商聯(lián)合地產(chǎn)整合推廣單位天津深度廣告?zhèn)髅焦荆?）天津?yàn)程旖驗(yàn)呈怯商旆堪l(fā)展、天鴻寶業(yè)兩大上市國(guó)企共同開(kāi)發(fā)，計(jì)劃投資近50億，用5年的時(shí)間打造的一個(gè)包括購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、高檔住宅、星級(jí)酒店、城市公園等的綜合性城市經(jīng)濟(jì)板塊。開(kāi)發(fā)商天津海景實(shí)業(yè)公司項(xiàng)目總占地面積60萬(wàn)平米項(xiàng)目總建筑面積110萬(wàn)平方米，一期共12萬(wàn)，包括10萬(wàn)平米購(gòu)物中心和2萬(wàn)平米寫(xiě)字樓，西側(cè)14層約4萬(wàn)5萬(wàn)平方米整體招租；后期住宅約50萬(wàn)平方米，此外有高檔寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)等銷(xiāo)售價(jià)格12000元/平米項(xiàng)目四至北連光華橋，西接南北大街，東臨臺(tái)兒莊路，南接海河。項(xiàng)目位置圖物業(yè)管理費(fèi)130元/平方米月中環(huán)廣場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)16元/平方米月停車(chē)位700個(gè)代理商戴德梁行景觀設(shè)計(jì)單位美國(guó)ATA景觀設(shè)計(jì)公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間20060915入住時(shí)間20070630容積率314層購(gòu)物中心（通過(guò)與售樓處聯(lián)系，得知現(xiàn)已招商成功，具體單位不詳）58層寫(xiě)字樓，均價(jià)8800元/平米水上運(yùn)動(dòng)世界項(xiàng)目作為海河開(kāi)發(fā)第6節(jié)點(diǎn)的天津?yàn)乘线\(yùn)動(dòng)世界版圖的一部分，A區(qū)地塊的商業(yè)娛樂(lè)項(xiàng)目正在啟動(dòng)。該項(xiàng)目是一個(gè)以天津海洋水族館為主體的大型商業(yè)設(shè)施樓群，將于本月底破土動(dòng)工，是以觀光、休閑、購(gòu)物為一體，融水族館和商業(yè)設(shè)施的大型綜合性商業(yè)樓。該項(xiàng)目位于中環(huán)線新圍堤道光華橋旁，整體建筑與56000平方米的中環(huán)廣場(chǎng)相連接。作為綜合性的商業(yè)樓群，該項(xiàng)目自身建筑面積32000平方米，配有酒店、餐廳、娛樂(lè)等設(shè)施。（4）嘉誠(chéng)大廈物業(yè)地址天津市河?xùn)|區(qū)富民路65號(hào)占地面積3640平方米總建筑面積8000平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積1000平方米開(kāi)間面積30200平方米價(jià)格16元/平米天物業(yè)管理天津市津東物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)管理費(fèi)2元/平米月物業(yè)介紹共七層，一層為底墑，頂層有私人會(huì)所，入住大廈還可享受到區(qū)政府稅收獎(jiǎng)勵(lì)政策（經(jīng)濟(jì)園區(qū)、河?xùn)|區(qū)人民政府重點(diǎn)保護(hù)服務(wù)單位）。開(kāi)盤(pán)時(shí)間（分期）2003330入