地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流目錄第一部分業(yè)態(tài)分割及初步定位摘要3第二部分天津市及本案所處區(qū)域各業(yè)態(tài)市場(chǎng)分析4一、寫字樓市場(chǎng)分析41、天津?qū)懽謽呛暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析42、天津市寫字樓市場(chǎng)整體狀況分析53、區(qū)域市場(chǎng)分析124、本案寫字樓部分初步建議16二、酒店市場(chǎng)分析171、天津酒店宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析172、天津存量酒店供需情況分析183、酒店業(yè)態(tài)總結(jié)及本案酒店部分業(yè)態(tài)定位23三、酒店式公寓市場(chǎng)分析241、天津市酒店式公寓現(xiàn)狀242、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目273、現(xiàn)有及潛在酒店式公寓分布294、區(qū)域內(nèi)酒店式公寓狀況及本案酒店式公寓初步定位29四、商業(yè)市場(chǎng)分析301、商圈的定義302、天津市區(qū)主要商圈分析303、小白樓區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析31第三部分天津市綜合體項(xiàng)目的發(fā)展?fàn)顩r分析32一、潛在綜合體項(xiàng)目基本情況32二、綜合體項(xiàng)目情況小結(jié)32第四部分本案所處區(qū)域分析33一、小白樓CBD區(qū)域規(guī)劃概述33二、區(qū)域?qū)Ρ景赣绊懛治?4三、本案在區(qū)域中的地位作用35第五部分本案的業(yè)態(tài)劃分36地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流一、項(xiàng)目特征分析361、項(xiàng)目立地特征概述362、綜合體項(xiàng)目特征分析373、項(xiàng)目SWOT分析39二、本案業(yè)態(tài)劃分及初步產(chǎn)品定位411、業(yè)態(tài)劃分原則412、業(yè)態(tài)劃分42第六部分本案的產(chǎn)品初步定位45地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流第一部分業(yè)態(tài)分割及初步定位摘要經(jīng)過對(duì)天津市及本案所處區(qū)域市場(chǎng)的分析，根據(jù)本案特點(diǎn)，考慮到發(fā)展上要求，本司對(duì)項(xiàng)目的各業(yè)態(tài)分割作出如下建議項(xiàng)目最終涵蓋業(yè)態(tài)將包括寫字樓（甲級(jí)、SOHO）、集中式商業(yè)（部分街鋪）、酒店、酒店式公寓、高端公寓，具體業(yè)態(tài)分割配比為寫字樓部分6萬(wàn)平米，其中4萬(wàn)平米高端寫字樓，2萬(wàn)平米SOHO類商住。高端部分建議發(fā)展商自行持有1萬(wàn)平米左右招租以提升形象，其余部分進(jìn)行銷售滿足回款需要。商業(yè)部分3萬(wàn)平米，規(guī)劃四層裙樓，引入中高端集中百貨。建議前期由發(fā)展商自行持有，待經(jīng)營(yíng)成熟后可考慮整體轉(zhuǎn)讓。裙樓沿馬場(chǎng)道、合肥道、南昌路方向可考慮分割街鋪出售，預(yù)計(jì)引入業(yè)態(tài)將以商務(wù)餐飲、娛樂休閑為主。出售街鋪面積約為1萬(wàn)平米。酒店部分3萬(wàn)平米，引入四星級(jí)以上酒店。由發(fā)展商自行持有，經(jīng)營(yíng)成熟后可考慮整體轉(zhuǎn)讓。酒店式公寓2萬(wàn)平米，依托酒店管理進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)，完全出售。高端公寓6萬(wàn)平米（需保障煤、水、電等后期生活成本與住宅享受統(tǒng)一待遇，貸款保證7成30年），完全出售，位于項(xiàng)目南端，考慮板式或塔板結(jié)合。由此計(jì)算，由發(fā)展商自行持有部分面積為酒店3萬(wàn)平米，集中商業(yè)2萬(wàn)平米，寫字樓1萬(wàn)平米，共6萬(wàn)平米。出售部分面積為高端公寓6萬(wàn)平米，酒店式公寓2萬(wàn)平米，商鋪1萬(wàn)平米，寫字樓部分5萬(wàn)平米，共14萬(wàn)平米。運(yùn)用市場(chǎng)比較法，考慮到時(shí)間因素的調(diào)整，若目前本案推出市場(chǎng)發(fā)售，在保證一定銷售速度的前提下，可獲得回款178182億元（按預(yù)估推出時(shí)間）。持有部分獲得租金75008200萬(wàn)/年。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流第二部分天津市及本案所處區(qū)域各業(yè)態(tài)市場(chǎng)分析一、寫字樓市場(chǎng)分析1、天津?qū)懽謽呛暧^經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析11、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2000年2005年6月天津市GDP增長(zhǎng)情況16393618401208466244766293188157759179932015422380265323155005001000150020002500300035002000年2001年2002年2003年2004年2005年億元05000100001500020000250003000035000元GDP億元人均GDP元來(lái)源天津市統(tǒng)計(jì)年鑒長(zhǎng)期以來(lái)，天津市的經(jīng)濟(jì)水平保持了兩位數(shù)的發(fā)展，2004年，天津市地區(qū)生產(chǎn)總值完成293188億元，比上年增長(zhǎng)198，增幅達(dá)到157。全年人均GDP達(dá)到31550元。05年上半年，又完成地區(qū)生產(chǎn)總值157759億元。經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)為各行各業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也為寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了樂觀的預(yù)期。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流12、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r第三產(chǎn)業(yè)年份增加值（億元）增長(zhǎng)速度占國(guó)民經(jīng)濟(jì)比重2000754421074602001856611746920029601124752003108491154552004126943117432來(lái)源年天津統(tǒng)計(jì)年鑒作為大型工業(yè)城市，天津市的第三產(chǎn)業(yè)比重長(zhǎng)期保持在50以下的水平。但是，隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)也有了長(zhǎng)足提高。2004年，天津市第三產(chǎn)業(yè)完成126943億元，按可比價(jià)格計(jì)算較03年增長(zhǎng)117。隨著天津市建設(shè)北方金融中心力度的加大，第三產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)蓬勃發(fā)展，為寫字樓的長(zhǎng)期需求提供有力保障。13、政策法規(guī)根據(jù)市政府第22次常務(wù)會(huì)議關(guān)于加快停緩建項(xiàng)目處置工作的要求，2005年，市政府將力爭(zhēng)全部盤活停緩建項(xiàng)目，消滅所有爛尾樓項(xiàng)目。隨著這一政策的實(shí)施，未來(lái)一到兩年內(nèi)，天津市的寫字樓市場(chǎng)將呈現(xiàn)集中放量的局面，形成激烈的競(jìng)爭(zhēng)。14、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況小結(jié)分析天津市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策法規(guī)證明長(zhǎng)期來(lái)看，天津市宏觀經(jīng)濟(jì)的改善和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為寫字樓市場(chǎng)提供足夠的需求保障；但是，未來(lái)一至兩年，寫字樓市場(chǎng)集中放量的局面將比較明顯。從時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，0809年，天津市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)寫字樓市場(chǎng)需求的刺激正逐步顯現(xiàn)，但也將面臨寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)放量后的激烈競(jìng)爭(zhēng)，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)均很大。2、天津市寫字樓市場(chǎng)整體狀況分析2001年后，天津市寫字樓市場(chǎng)交易日趨活躍，特別是跨國(guó)公司及外省市企業(yè)進(jìn)入天津設(shè)立機(jī)構(gòu)日益增多，IT業(yè)、金融業(yè)、醫(yī)療保健、醫(yī)藥類、通訊、貿(mào)易、咨詢、投資管理等公司進(jìn)入天津市場(chǎng)。2002年、2003年寫字樓市場(chǎng)整體需求一直處于需求上升的量變階段。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流截至目前，天津市內(nèi)綜合素質(zhì)較優(yōu)的物業(yè)出租率普遍穩(wěn)定在80左右，而南京路沿線綜合素質(zhì)優(yōu)的物業(yè)出租率則能達(dá)到90。，租金在保持了23年的“剛性”之后，呈現(xiàn)出緩慢上行的趨勢(shì)。寫字樓回暖趨勢(shì)明朗。至目前為止，天津共有高、中、低檔寫字樓100多座。但分布相對(duì)分散，主要呈現(xiàn)出熱點(diǎn)地段和重點(diǎn)區(qū)域相結(jié)合模式熱點(diǎn)地段包括小白樓地區(qū)、友誼路沿線、南京路沿線、中山路沿線、東站附近區(qū)域、十一經(jīng)路區(qū)域及圍堤道沿線；重點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹醒肷虅?wù)區(qū)即CBD區(qū)域。21、存量市場(chǎng)分析存量寫字樓分布南京路沿線、友誼路區(qū)域、小白樓CBD區(qū)域、十一經(jīng)路區(qū)域以及鞍山西道沿線是寫字樓，尤其是甲級(jí)寫字樓密集的區(qū)域，區(qū)域的特點(diǎn)主要集中在交通便利，周邊商務(wù)配套相對(duì)齊全。小白樓地區(qū)是天津市政府規(guī)劃的市中央商務(wù)區(qū)，是天津市高檔寫字樓發(fā)源地，。以濱江萬(wàn)麗酒店為圓心18公里為半徑的的一個(gè)圓形商務(wù)中心，是云集天津最高檔寫字樓和商務(wù)配套的集中地。友誼路商務(wù)區(qū)是天津市政府規(guī)劃的天津市的金融中心區(qū)。友誼路沿線、工業(yè)展覽館及天津樂園周邊地區(qū)近年來(lái)成為寫字樓后起之秀，發(fā)展勢(shì)頭迅猛,聚集了大量本案地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流的金融企業(yè)和銀行總部。南京路商務(wù)區(qū)相比前兩者屬于沿線商務(wù)區(qū)，高端寫字樓密集，在政府將來(lái)的規(guī)劃中將形成天津又一個(gè)大型的寫字樓集中地區(qū)。本案所處小白樓CBD區(qū)域，向西與南京路相連，向北與十一經(jīng)路相接，并有國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、金皇大廈等天津市內(nèi)最高端寫字樓項(xiàng)目作為形象支撐，出于寫字樓建設(shè)集聚效用的考慮，正是最適合發(fā)展寫字樓項(xiàng)目的區(qū)域。存量寫字樓規(guī)模及租售狀況所在區(qū)域項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)平米）租售價(jià)格（租金/平米/天；售價(jià)/平米）空置率入住時(shí)間金皇大廈95租金4102001泰達(dá)大廈6租金28151997文華中心56租金2152001北方金融大廈42租金2351998圖書大廈3租金25售價(jià)6500102002華盛廣場(chǎng)5租金2（包括物業(yè)費(fèi)）151998天信大廈41租金32（包括物業(yè)費(fèi)）52000國(guó)華大廈37租金24售價(jià)8400402005云翔大廈4租金22（包括物業(yè)費(fèi)）151998峰匯廣場(chǎng)96租金23精裝售價(jià)9700精裝602005國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心92租金45售價(jià)10600202003恒華大廈82租金22售價(jià)9100202005亞太大廈3租金25售價(jià)8000152002河西區(qū)友誼大廈4租金28（包括物業(yè)費(fèi)）售價(jià)9300102004今晚大廈81租金35101998南開區(qū)百腦匯科技大廈39租金16182005地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流電子科技中心36租金2售價(jià)6500202004榮華時(shí)代廣場(chǎng)31租金未定售價(jià)680092006信達(dá)廣場(chǎng)153租金65售價(jià)16000602005國(guó)際大廈52租金821990津匯廣場(chǎng)51租金582002萬(wàn)科世貿(mào)廣場(chǎng)28租金25121995和平區(qū)濱江萬(wàn)麗65租金452000遠(yuǎn)洋大廈75租金3281997河北區(qū)萬(wàn)科中心大廈51租金23（包括物業(yè)費(fèi)）201999天星河畔廣場(chǎng)58租金26售價(jià)8500201998萬(wàn)隆中心大廈43租金25售價(jià)8000202001河?xùn)|區(qū)三聯(lián)廣場(chǎng)52售價(jià)7000352005目前天津甲級(jí)寫字樓總建筑面積約為160萬(wàn)平方米，寫字樓部分面積約為105萬(wàn)平方米，約占總建筑面積的66。各區(qū)寫字樓分布比例452212984河西和平南開河?xùn)|河北紅橋存量項(xiàng)目中，河西區(qū)比重最大，占45，其次是和平區(qū)，為22，河?xùn)|十一經(jīng)路區(qū)域和南開鞍山西道區(qū)域同樣有寫字樓集中分布，紅橋河北寫字樓相對(duì)分散。從租金、售價(jià)對(duì)比和入住率的情況看，天津市寫字樓，尤其是甲級(jí)寫字樓近兩年長(zhǎng)期保持了較高的入住率，平均入住率一般在80以上。而金皇大廈、國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、津匯廣場(chǎng)等在天津市知名度較高、形象較好的寫字樓入住率甚至能超過90，同時(shí)保證超過45元/天/平米的租金水平。較高的租金和入住率均說(shuō)明了目前市場(chǎng)對(duì)高端寫字樓的龐大需求。但是，從銷售情況看，除信達(dá)廣場(chǎng)售價(jià)16000元/平米外，大部分寫字樓項(xiàng)目均價(jià)在地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流80009000元/平米之間，僅比同區(qū)域住宅售價(jià)高出5001000元/平米，銷售速度也與高端公寓相似?？鄢杀局械碾娞輸?shù)量的增加、中央空調(diào)的配備、層高的增加及銷售周期拖后所增加的成本后，與住宅相比實(shí)際利潤(rùn)率基本相同而風(fēng)險(xiǎn)更高。并且，從目前市場(chǎng)看，雖然投資寫字樓的回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資住宅、商鋪，但是客群投資數(shù)量仍遠(yuǎn)遜于前者，購(gòu)買客戶仍以企業(yè)購(gòu)買自用為主。由此證明，目前天津市場(chǎng)寫字樓銷售的冷淡與市民投資意識(shí)的冷淡與落后有直接關(guān)系。而這一情況隨著經(jīng)濟(jì)水平的改善和對(duì)外交流的加強(qiáng)，在未來(lái)有極大可能得到改善。22、潛在市場(chǎng)分析寫字樓潛在供應(yīng)規(guī)模隨著海河節(jié)點(diǎn)、地鐵上蓋的開發(fā)及市政府對(duì)解決“停緩建”工程力度的加大，未來(lái)一到兩年內(nèi)，將有大量的寫字樓項(xiàng)目推向市場(chǎng)，加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。以下是本司統(tǒng)計(jì)的可能推向市場(chǎng)的寫字樓潛在項(xiàng)目所在區(qū)域大廈名稱建筑規(guī)模開發(fā)商和記黃埔寫字樓264萬(wàn)平米和記黃埔地產(chǎn)（天津）有限公司北洋鋼鐵大廈152萬(wàn)平米北京復(fù)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司津匯廣場(chǎng)二期68萬(wàn)平方米天津澳中發(fā)展有限公司人才大廈176萬(wàn)平米天津北方人才港股份有限公司中聯(lián)商務(wù)中心41萬(wàn)平方米天津亞克房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和平區(qū)金融街海河廣場(chǎng)項(xiàng)目20萬(wàn)平方米北京金融街云頂大廈16萬(wàn)平方米集賢房地產(chǎn)公司君誼大廈91萬(wàn)平方米天津建工集團(tuán)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司萬(wàn)順大廈36萬(wàn)平方米天津萬(wàn)順置業(yè)有限公司冶金大廈35萬(wàn)平方米（復(fù)工）國(guó)貿(mào)中心23萬(wàn)平方米（停工）龍都商務(wù)大廈42萬(wàn)平方米天津龍都置業(yè)投資集團(tuán)有限公司河西區(qū)創(chuàng)展大廈32萬(wàn)平方米天津廣達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司地鐵大廈79萬(wàn)平方米天津地鐵總公司榮華時(shí)代廣場(chǎng)二期93萬(wàn)平方米天津信誠(chéng)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司南方科技廣場(chǎng)32萬(wàn)平方米華洋實(shí)業(yè)公司賽德廣場(chǎng)64萬(wàn)平方米天津協(xié)恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天津金橋物業(yè)科技有限公司南開區(qū)世貿(mào)中心11萬(wàn)平方米天津房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司浙江華庭股份有限公司河?xùn)|區(qū)冠福大廈31萬(wàn)平方米天津美東房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流鼎泰大廈42萬(wàn)平方米天津河?xùn)|區(qū)建委海河大道41萬(wàn)平方米天津樂康置業(yè)河北區(qū)奧式商務(wù)區(qū)43萬(wàn)平方米天津開發(fā)區(qū)天廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紅橋區(qū)泰達(dá)城7萬(wàn)平方米天津泰達(dá)城市開發(fā)有限公司據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來(lái)一到兩年內(nèi)，天津市將要?jiǎng)庸さ膶懽謽腔蛞詫懽謽菫橹鞯木C合體項(xiàng)目將超過123萬(wàn)平米，仍以寫字樓部分占總建66統(tǒng)計(jì)，則預(yù)估0809年，寫字樓推出量為88萬(wàn)平米。考慮到類似項(xiàng)目建設(shè)周期，其中大多數(shù)項(xiàng)目將與本案同時(shí)推出市場(chǎng)，形成極激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。其中體量較大的有和記黃埔寫字樓國(guó)貿(mào)中心20萬(wàn)平米規(guī)模金融街項(xiàng)目云頂大廈人才大廈15萬(wàn)平米規(guī)模北洋鋼鐵大廈這些大型綜合體項(xiàng)目的集中面市將導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量在短期內(nèi)成倍增長(zhǎng)的局面。同類產(chǎn)品供應(yīng)短期內(nèi)的集中放量將對(duì)本案的寫字樓部分產(chǎn)生巨大沖擊，成為本案寫字樓部分消化的主要障礙。潛在項(xiàng)目分布情況從潛在寫字樓項(xiàng)目的分布看，傳統(tǒng)上寫字樓項(xiàng)目的密集區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為未來(lái)寫字樓供應(yīng)的熱點(diǎn)地區(qū)，友誼路區(qū)域、南京路沿線及鞍山西道區(qū)域?yàn)橹鳌ｋS著政府的著意打造，小白樓CBD、南京路沿線、友誼路區(qū)域的商務(wù)氛圍將越發(fā)濃郁，更加適合寫字樓項(xiàng)目的推出。本案地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流23、天津市寫字樓市場(chǎng)總結(jié)對(duì)天津市寫字樓整體市場(chǎng)環(huán)境的分析表明，目前天津市寫字樓市場(chǎng)有如下特征存量高端寫字樓供給不足，出租狀況優(yōu)秀目前天津甲級(jí)寫字樓的總供給量?jī)H有105余萬(wàn)平米，尤其缺乏較高端的項(xiàng)目。因此相對(duì)較高端的項(xiàng)目均能在保持一定租金水準(zhǔn)的情況下仍能有85甚至90以上的入住率，體現(xiàn)了目前市場(chǎng)對(duì)高端寫字樓的龐大需求。而這些天津市的高端項(xiàng)目的車位數(shù)量、交通、電梯等基本情況仍很不理想，天津市目前仍缺乏真正意義上的高端寫字樓。投資氛圍冷淡，銷售并不理想目前天津市寫字樓項(xiàng)目的售價(jià)僅高于同區(qū)域住宅項(xiàng)目5001000元，難以彌補(bǔ)建設(shè)周期、建筑特點(diǎn)帶來(lái)的損失，風(fēng)險(xiǎn)更大、回報(bào)率較低。雖然寫字樓售價(jià)相對(duì)住宅較低，回報(bào)率更高，但銷售速度仍不理想，主要仍是企業(yè)自用或基金整體購(gòu)買。這與天津市冷淡的投資氣氛有直接關(guān)系，有可能隨著市民收入水平的增高及投資意識(shí)的增強(qiáng)得到改變。供應(yīng)日趨集中，CBD優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)無(wú)論目前寫字樓存量市場(chǎng)還是潛在市場(chǎng)，小白樓地區(qū)、友誼路沿地區(qū)、南京路沿線、東站附近區(qū)域、十一經(jīng)路區(qū)域、鞍山西道沿線都是天津市寫字樓重點(diǎn)分布的區(qū)域。隨著潛在項(xiàng)目的進(jìn)一步推出市場(chǎng)，原有商務(wù)區(qū)的商務(wù)氛圍將越發(fā)濃重。本案所處的小白樓CBD區(qū)域不僅自身商務(wù)氛圍濃厚，并且與同樣寫字樓密集的南京路沿線、十一經(jīng)路區(qū)域相接，是最適宜發(fā)展寫字樓項(xiàng)目的區(qū)域之一。潛在供應(yīng)極大，集中放量競(jìng)爭(zhēng)激烈雖然目前天津市寫字樓供應(yīng)比較缺乏，但僅據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，與本案同步進(jìn)行開發(fā)的寫字樓或以寫字樓為主體的綜合體項(xiàng)目規(guī)模已達(dá)到120萬(wàn)平米以上。同類產(chǎn)品，尤其是大量規(guī)模在15萬(wàn)平米以上，與本案產(chǎn)品形式類似產(chǎn)品短期內(nèi)的集中上市勢(shì)必對(duì)本案產(chǎn)生劇烈沖擊。高端放量集中，商住SOHO類產(chǎn)品不足在天津市的潛在產(chǎn)品中，高端產(chǎn)品過多，各項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上盲目上規(guī)模、上檔次，忽視了差異化經(jīng)營(yíng)，梯度層次不明顯，適合小型企業(yè)的商住項(xiàng)目存在巨大供應(yīng)缺口，這也是本案可以加以利用的機(jī)會(huì)。綜上所述，從天津市寫字樓整體市場(chǎng)狀況看，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市民投資意識(shí)的改善將為寫字樓市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，但目前寫字樓銷售的冷淡和潛在供應(yīng)的集中投放都將對(duì)寫字樓的經(jīng)營(yíng)，尤其是高端寫字樓的銷售回款帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)會(huì)。但商住SOHO類項(xiàng)目潛在供應(yīng)不足，也成為本案的機(jī)會(huì)點(diǎn)之一。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流3、區(qū)域市場(chǎng)分析31、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)狀況物業(yè)名稱等級(jí)總體量（萬(wàn)平米）單層面積（平米）售價(jià)（元/平米）租金（元/天/平米）物業(yè)費(fèi)（元/月/平米）空置率入伙時(shí)間國(guó)際大廈甲級(jí)521158只租不售8已含21990萬(wàn)順I(yè)CTC5A甲級(jí)815001060045162020038信達(dá)廣場(chǎng)5A甲級(jí)商用15150016000724602005金皇大廈5A甲級(jí)951516只租不售4已含1020012濱江萬(wàn)麗5A甲級(jí)652012只租不售4已含520009圖書大廈5A甲級(jí)329006500251510200212泰達(dá)大廈甲級(jí)61982只租不售28已含1519971亞太大廈甲級(jí)310178000251015200211恒華大廈甲級(jí)821300910022302020056存量寫字樓規(guī)模小白樓CBD區(qū)域共有存量寫字樓562萬(wàn)平米，占天津市存量寫字樓總量的35，已初步體現(xiàn)出商務(wù)中心區(qū)的氣氛。租金及空置率狀況地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹂罩脿顩r0246810國(guó)際大廈萬(wàn)順I(yè)CTC信達(dá)廣場(chǎng)金皇大廈濱江萬(wàn)麗圖書大廈泰達(dá)大廈亞太大廈恒華大廈002040608租金（元/天/平米）空置率注為比較方便，本司將物業(yè)費(fèi)攤?cè)胱饨?，進(jìn)行了修正區(qū)域?qū)懽謽瞧骄饨馂?5元/平米/天，各寫字樓日租售價(jià)格在228元/平米/天之間，依個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)的不同，租金大體上可以分為三個(gè)梯度7元/平方米/天以上為第一梯度；45元/平方米/天為第二梯度；3元/平方米/天為以下為第三梯度；主要表現(xiàn)為國(guó)際大廈、信達(dá)廣場(chǎng)是第一梯度；金皇大廈、萬(wàn)順I(yè)CTC等為第二梯度；其余寫字樓為第三梯度；可見，區(qū)域內(nèi)寫字樓市場(chǎng)客戶的梯次分布較明確。通過對(duì)小白樓區(qū)域的寫字樓實(shí)際進(jìn)駐情況看，本區(qū)域整體入住率較高，除新開盤的信達(dá)廣場(chǎng)外，空置率普遍在20以下，經(jīng)營(yíng)比較成熟的項(xiàng)目入住率能超過90，高于天津市的平均水平，體現(xiàn)了商務(wù)客戶對(duì)該區(qū)域的認(rèn)可程度。售價(jià)狀況地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流售價(jià)分布1060016000650080009100020004000600080001000012000140001600018000萬(wàn)順I(yè)CTC信達(dá)廣場(chǎng)圖書大廈亞太大廈恒華大廈目前區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目不多，出現(xiàn)明顯的檔次劃分。除信達(dá)廣場(chǎng)售價(jià)16000元/平米、萬(wàn)順I(yè)CTC售價(jià)10600元/平米，其余基本在在80009000元/平米左右。新推出的信達(dá)廣場(chǎng)由于其高端的形象，硬件設(shè)施相對(duì)完善，在最高的價(jià)位實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)平均銷售速度，體現(xiàn)了目前天津市場(chǎng)對(duì)高端項(xiàng)目的需求。圖書大廈和亞太大廈目前都基本處于尾盤狀態(tài)，目前只有小面積辦公間，受到尾盤影響，其價(jià)格應(yīng)有一定修正。從的信達(dá)廣場(chǎng)與眾多寫字樓產(chǎn)品的巨大價(jià)差來(lái)看，區(qū)域存量項(xiàng)目中，高端、中高端項(xiàng)目仍比較稀缺。商住SOHO類產(chǎn)品的典型恒華大廈售價(jià)已升至9000元以上，并能維持相對(duì)較快的銷售速度，證明了類似產(chǎn)品市場(chǎng)需求的支持。32、區(qū)域?qū)懽謽强腿悍治鲈谛“讟堑貐^(qū)，高端寫字樓的租戶主要以境外公司、國(guó)內(nèi)大型貿(mào)易公司為主，如國(guó)際大廈，外資企業(yè)占90以上，大廈自1991年開業(yè)至今一直是各國(guó)際跨國(guó)公司、外資企業(yè)首選辦公及住宿地點(diǎn)，辦公樓主要客戶由各國(guó)內(nèi)外知名金融、保險(xiǎn)、船務(wù)和商貿(mào)企業(yè)等組成。主要客戶為永大光明人壽保險(xiǎn)公司,富士施樂中國(guó)有限公司,新韓銀行,華僑銀行,松下電器有限公司等。而區(qū)域內(nèi)中低租金寫字樓（金皇大廈、濱江萬(wàn)麗等）租戶則以中小型貿(mào)易公司、咨詢公司、科技公司為主，此類公司對(duì)寫字樓的地段、檔次有一定要求，但更注重租金成本，價(jià)格敏感度較高。作為天津的CBD，與其他區(qū)域相比，小白樓區(qū)域的客戶構(gòu)成出現(xiàn)整體實(shí)力較高，涉及地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流行業(yè)相對(duì)廣泛，服務(wù)業(yè)客戶比例逐漸上升等特點(diǎn)。主要表現(xiàn)在與入世概念密切相關(guān)的行業(yè)呈現(xiàn)出需求旺勢(shì)，例如保險(xiǎn)、金融、IT等行業(yè)對(duì)寫字樓的需求在迅速增加。第三產(chǎn)業(yè)對(duì)寫字樓的需求受到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整（地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展等因素）呈現(xiàn)增大趨勢(shì)。如房地產(chǎn)公司、信息咨詢公司、物業(yè)代理公司等也在逐漸進(jìn)駐高檔寫字樓。同時(shí)，高端物業(yè)、品牌項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)凸顯，呈現(xiàn)出很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。如國(guó)際大廈、津匯廣場(chǎng)、ICTC等高檔寫字樓因品質(zhì)和配套的優(yōu)秀而吸引了大批外資客戶。34、區(qū)域?qū)懽謽菭顩r小結(jié)分析區(qū)域內(nèi)寫字樓狀況可以發(fā)現(xiàn)如下特性規(guī)模巨大、數(shù)量密集，商務(wù)中心氣氛濃厚。租金得到維持，檔次明顯，入住率高在售項(xiàng)目較少，高端項(xiàng)目稀缺，依品質(zhì)不同，檔次分化嚴(yán)重。客戶整體實(shí)力較高，涉及行業(yè)相對(duì)廣泛，服務(wù)業(yè)客戶比例逐漸上升。高端項(xiàng)目啟動(dòng)的同時(shí)，帶動(dòng)了較低端商住項(xiàng)目的發(fā)展。整體而言，目前小白樓地區(qū)已形成濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍，但是也面臨如下影響寫字樓項(xiàng)目的問題交通狀況不佳目前該區(qū)域吸引了大量人流、車流，但交通等基礎(chǔ)配套設(shè)施并未及時(shí)跟上，區(qū)域內(nèi)或周邊的南京路、馬場(chǎng)道、大光明橋等路段都是擁堵嚴(yán)重的路段，交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的滯后將對(duì)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展造成障礙。當(dāng)然，隨著地鐵一號(hào)線的通車及市政建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，這一問題有望得到改善。寫字樓品質(zhì)良莠不齊，缺乏高端氛圍本案所處小白樓CBD是天津市寫字樓發(fā)展比較早的區(qū)域,雖然有國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、信達(dá)廣場(chǎng)等高端項(xiàng)目作為地區(qū)整體形象的支撐，但是一些較早的項(xiàng)目品質(zhì)已經(jīng)落后，影響了區(qū)域的整體形象。同時(shí)，地區(qū)內(nèi)的凱旋門百貨等商業(yè)項(xiàng)目的檔次偏低，同樣影響了區(qū)域形象。綜上所述，小白樓CBD區(qū)域已形成濃厚的商務(wù)氛圍，市場(chǎng)條件成熟，需求旺盛，而一些交通配套的問題也可以在短期內(nèi)得到改善。在本區(qū)域建設(shè)寫字樓項(xiàng)目更利于在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流4、本案寫字樓部分初步建議41、本案寫字樓面臨市場(chǎng)狀況小結(jié)對(duì)天津市及區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的分析表明，天津市寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，潛在項(xiàng)目眾多，風(fēng)險(xiǎn)較高，但小白樓CBD區(qū)域地段更佳，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更強(qiáng)。通過對(duì)寫字樓客戶需求的分析發(fā)現(xiàn)，客戶選擇寫字樓時(shí)除租金等必須因素外，主要考慮地段條件、形象檔次、硬件設(shè)施、軟性配套與物業(yè)管理。因此，在假定本案形象檔次、硬件設(shè)施及物業(yè)配套均不遜于競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目時(shí)，小白樓中心區(qū)作為天津核心商務(wù)區(qū)，匯聚了天津大量人流、物流、信息流、資金流，商務(wù)氛圍濃厚的地段條件將成為本案寫字樓部分的最大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。42、本案寫字樓部分面臨的問題本案的寫字樓部分主要面臨兩大問題交通與回款壓力。交通項(xiàng)目東至南昌路，西至九江路，南臨合肥道、北臨馬場(chǎng)道。目前僅有馬場(chǎng)道為雙向四車道，其余合肥道與南昌路均為單行道，九江路尚未定線。路網(wǎng)交通的不便將成為影響項(xiàng)目寫字樓品質(zhì)的主要問題。但是，這一問題不僅影響寫字樓部分，對(duì)酒店、商業(yè)、會(huì)展等其它公建設(shè)施影響更大。同時(shí)，目前天津市存量的高端寫字樓如津匯廣場(chǎng)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心也面臨類似問題，卻取得了優(yōu)秀的租售業(yè)績(jī)。加之地鐵的通車將緩解交通壓力，因此，公建項(xiàng)目中，寫字樓項(xiàng)目對(duì)此問題的適應(yīng)能力最優(yōu)?；乜铍m然目前寫字樓市場(chǎng)出租情況優(yōu)秀，但囿于整體投資氣氛的冷淡，售價(jià)與銷售速度仍不如住宅項(xiàng)目。但是，由于本案以公建立項(xiàng)，開發(fā)住宅有一定壓力。并且，寫字樓投資回報(bào)率相對(duì)較高，隨著市民投資意識(shí)的逐步加強(qiáng)，這一狀況有望得到改善。國(guó)際貿(mào)易中心、恒華大廈、信達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目表明，寫字樓的銷售狀況正在逐步回暖。同時(shí)，受高容積率的限制，街鋪建設(shè)用地有限，相比酒店等其它公建設(shè)施，寫字樓項(xiàng)目仍是最適宜滿足回款要求的公建業(yè)態(tài)。但是，為了保障寫字樓的軟性品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)更高的銷售價(jià)格，有必要由發(fā)展商持有1萬(wàn)地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流平米的體量，引進(jìn)國(guó)際知名企業(yè)，作為高端客戶，提升整體形象，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)企業(yè)入住，進(jìn)行招租經(jīng)營(yíng)。由此，出于分散風(fēng)險(xiǎn)、保障回款的原則，本司建議，業(yè)態(tài)分配時(shí)適當(dāng)縮小寫字樓部分的比例，約6萬(wàn)平米。但是到商住SOHO類產(chǎn)品的機(jī)會(huì)更大，更利于回款，因此建議將寫字樓部分分拆為高端與SOHO兩部分，其中高端4萬(wàn)平米，SOHO2萬(wàn)平米。規(guī)劃設(shè)計(jì)上，較規(guī)整部分設(shè)計(jì)為寫字樓，較零散、朝向較差部分設(shè)計(jì)為SOHO，也利于實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。二、酒店市場(chǎng)分析1、天津酒店宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析天津是四大中央直轄市之一，也是北方最大的工商業(yè)港口城市、全國(guó)歷史文化名城和首批中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。近年來(lái)，天津旅游業(yè)發(fā)展迅猛，旅游收入以兩位數(shù)增幅連年攀升。2004年，天津國(guó)際旅游接待人數(shù)616萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入412億美元，國(guó)內(nèi)旅游接待人數(shù)4483萬(wàn)人次，旅游收入48514億元人民幣，旅游業(yè)增加值占到全市GDP的443。從1999年到2004年，天津進(jìn)出口商品總值增長(zhǎng)了33倍。近年來(lái)，天津進(jìn)出口貿(mào)易日益頻繁，增大了往來(lái)天津地區(qū)的客流量，進(jìn)而也帶動(dòng)了酒店等行業(yè)的發(fā)展。11、天津旅游人次變動(dòng)情況32077772356203784214228450603889489017966159008301000002000003000004000005000006000007000001999年2000年2001年2002年2003年2004年天津市旅游人次及停留天數(shù)統(tǒng)計(jì)來(lái)源天津市統(tǒng)計(jì)年鑒1999年到2004年，天津接待旅游人數(shù)呈逐年遞增趨勢(shì)，雖然2003年受“非典”因素的影響旅游人數(shù)較2002年有所減少，也達(dá)到了489017人。同時(shí)，游客在津的平均每人居住天數(shù)也由1999年的72天增加到了2004年的83天，有益于酒店業(yè)需求市場(chǎng)的發(fā)展。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流由過去平均增長(zhǎng)速度的推斷，未來(lái)三年，外游客來(lái)津人數(shù)將以每年增長(zhǎng)20以上速度遞增，國(guó)內(nèi)游客來(lái)津人數(shù)將以每年增長(zhǎng)18以上的速度遞增。12、商務(wù)客群的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)2004年12月，天津城市總體規(guī)劃20042020年方案正式公示。未來(lái)天津?qū)⒍ㄎ挥诃h(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，同時(shí)努力把天津建設(shè)成為國(guó)際港口大都市、中國(guó)北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、地位的提高和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)都促使天津客流量大增，受此拉動(dòng)作用的影響，天津旅游業(yè)、商業(yè)、餐飲業(yè)以及會(huì)展業(yè)必將有較大幅度的增長(zhǎng)，同時(shí)天津酒店業(yè)也面臨著一次快速發(fā)展的商機(jī)。2、天津存量酒店供需情況分析21、現(xiàn)有酒店情況分析目前，天津星級(jí)酒店在規(guī)模及數(shù)量上都低于北京、上海以及廣東等大城市，發(fā)展水平仍處于較為落后的地位。2005年天津旅游統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前天津市內(nèi)六區(qū)正式掛牌的星級(jí)酒店共有58家，其中四星級(jí)以上酒店16。酒店，尤其是四星級(jí)以上酒店的稀少難以滿足接待市場(chǎng)需要。目前，天津市星級(jí)酒店的客房經(jīng)常出現(xiàn)爆滿現(xiàn)象。酒店行業(yè)呈現(xiàn)出迅速發(fā)展的前兆。名稱星級(jí)區(qū)域喜來(lái)登大酒店河西區(qū)泰達(dá)國(guó)際會(huì)館南開區(qū)金皇大酒店河西區(qū)濱江萬(wàn)麗酒店（準(zhǔn)）和平區(qū)凱悅飯店和平區(qū)君悅飯店和平區(qū)天宇大酒店和平區(qū)利順德大飯店和平區(qū)舒泊花園大酒店和平區(qū)今晚大酒店（準(zhǔn)）南開區(qū)津利華大酒店河西區(qū)美都大酒店河西區(qū)地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流水晶宮飯店河西區(qū)帝城大酒店（準(zhǔn)）河西區(qū)假日飯店河北區(qū)世紀(jì)酒店（準(zhǔn)）河西區(qū)截至到目前為止，天津市內(nèi)六區(qū)五星級(jí)酒店共有4家，四星級(jí)酒店共有12家，其中已通過審批的五星級(jí)酒店3家，四星級(jí)酒店9家。存量酒店明顯稀缺從上圖可以看出，目前天津市內(nèi)六區(qū)四、五星級(jí)酒店多數(shù)都分布在政治、經(jīng)濟(jì)、文化較為優(yōu)越的和平區(qū)和河西區(qū)，而其它區(qū)域四、五星級(jí)酒店數(shù)量則相對(duì)較少。211、酒店分布狀況目前天津市內(nèi)六區(qū)的四、五星級(jí)酒店大多集中在以下三個(gè)區(qū)域1、早期形成的“賓館區(qū)”，位于河西區(qū)紫金山路和賓水道一帶，以喜來(lái)登酒店、水晶宮飯店、津利華大酒店等為核心；本案地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流2、近年形成的“中心商務(wù)區(qū)”，位于河西區(qū)與和平區(qū)交界處的小白樓地區(qū)，以凱悅飯店、濱江萬(wàn)麗酒店、金皇大酒店等為代表；3、日漸發(fā)展的“老城廂地區(qū)”，位于和平、南開以及紅橋三區(qū)交界之處，以假日飯店、舒泊花園大酒店、今晚大酒店為軸線。212、酒店需求（經(jīng)營(yíng)）情況五星級(jí)酒店入住率入住率名稱旺季淡季平均入住率喜來(lái)登大酒店989094金皇大酒店887582濱江萬(wàn)麗酒店858585泰達(dá)國(guó)際會(huì)館858585四星級(jí)酒店入住率入住率名稱旺季淡季平均入住率水晶宮飯店908588津利華大酒店908085帝城大酒店857580美都大酒店908085假日飯店807578利順德大飯店908588凱悅飯店857580君悅飯店858083舒泊花園大酒店857580今晚大酒店858083天宇大酒店857580世紀(jì)酒店807578可以發(fā)現(xiàn)，天津淡、旺季對(duì)四、五星級(jí)酒店影響并不大，一方面這與天津市酒店的商務(wù)需求更高有關(guān)，另一方面也表明天津星級(jí)酒店市場(chǎng)的供應(yīng)量還遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，仍有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?。隨著本市各行業(yè)各領(lǐng)域突飛猛進(jìn)地發(fā)展，高級(jí)星級(jí)旅游飯店市場(chǎng)緊缺的狀況日益突出，也使得本市四、五星級(jí)旅游飯店的出租率大幅上揚(yáng)，一般而言，酒店業(yè)出租率最佳合理指地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流數(shù)應(yīng)既考慮經(jīng)濟(jì)效益，又能使酒店得到可持續(xù)發(fā)展，合理指數(shù)應(yīng)在75左右，目前天津市存量四、五星級(jí)酒店遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這一標(biāo)準(zhǔn)，需求極度旺盛。22、潛在酒店情況從天津旅游局了解到，預(yù)計(jì)到2007年年底，天津星級(jí)飯店數(shù)量將會(huì)突破190家，星級(jí)飯店客房總數(shù)將達(dá)到25000間左右。該時(shí)，天津星級(jí)酒店結(jié)構(gòu)數(shù)量大體為五星級(jí)飯店將達(dá)到13家，四星級(jí)飯店將達(dá)到或超過24家，三星級(jí)飯店將達(dá)到或超過73家，一、二星級(jí)飯店將達(dá)到或超過80家。在已啟動(dòng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，如陽(yáng)光星期八、海河新天地等項(xiàng)目都規(guī)劃有高檔酒店。目前已了解到的市內(nèi)六區(qū)潛在四星級(jí)以上酒店包括時(shí)代奧城酒店、銅鑼灣廣場(chǎng)酒店、海河樓酒店、金耀大酒店、世貿(mào)中心酒店、環(huán)渤海大酒店、天成大廈酒店、迎賓廣場(chǎng)酒店、人才大廈維斯汀酒店、和黃項(xiàng)目酒店、北洋鋼鐵大廈酒店、金融街酒店等項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱發(fā)展商項(xiàng)目概況時(shí)代奧城國(guó)際酒店天津融創(chuàng)奧城投資有限公司3000040000平方米房間數(shù)300350套07年入市銅鑼灣廣場(chǎng)酒店項(xiàng)目隆僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5星級(jí)，主體已建成海河樓酒店項(xiàng)目天津房產(chǎn)總公司酒店項(xiàng)目為2期，尚未投入建設(shè)金耀大酒店項(xiàng)目589144平方米，地下面積123198平方米正處于合作招商階段世貿(mào)中心酒店項(xiàng)目天津房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司浙江華庭股份有限公司6萬(wàn)平方米的五星級(jí)商務(wù)酒店環(huán)渤海大酒店項(xiàng)目天津環(huán)渤海控股集團(tuán)有限公司4萬(wàn)平米，客房343套美國(guó)豪生酒店集團(tuán)，2006年開業(yè)天成大廈酒店城建集團(tuán)34萬(wàn)平米（含地下）五星級(jí)迎賓廣場(chǎng)酒店44萬(wàn)平米，主體完工人才大廈酒店（WESTH）天津旅游集團(tuán)維斯汀酒店，投入建設(shè)津匯廣場(chǎng)酒店新加坡GIC日本全日通集團(tuán)經(jīng)營(yíng)龍悅海上國(guó)際花園天津德茂豐置業(yè)有限公司龍悅自行管理地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流金融街項(xiàng)目酒店北京金融街規(guī)劃約4萬(wàn)平米酒店此外，正在前期籌劃中的北洋鋼鐵大廈、和記黃埔項(xiàng)目中，也有高星級(jí)酒店的規(guī)劃，但具體規(guī)模仍未確定。已知潛在酒店分布統(tǒng)計(jì)潛在供應(yīng)四、五星級(jí)酒店分布比例南開區(qū)占40，和平區(qū)、河西區(qū)、河?xùn)|區(qū)各占20。分布特點(diǎn)仍然以河西、和平、南開為主。注由于本案距紅橋、河北區(qū)過遠(yuǎn)，因此未標(biāo)注紅橋、河北區(qū)項(xiàng)目從潛在四、五星級(jí)酒店分布的情況看，分布仍呈現(xiàn)出集中趨勢(shì)均在交通便利，商業(yè)商務(wù)氛圍比較濃郁的區(qū)域，這也是酒店賴以生存的基本條件。潛在酒店特點(diǎn)小結(jié)統(tǒng)計(jì)分析表明，天津市潛在酒店業(yè)態(tài)存在如下特點(diǎn)項(xiàng)目分布密集，傳統(tǒng)的賓館區(qū)、商務(wù)區(qū)酒店將繼續(xù)分布。酒店檔次高，規(guī)劃多以五星為主。酒店項(xiàng)目多集中在大型綜合體中，情況與本案類似。酒店的集中放量同樣成為招商、經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)難題。23、區(qū)域酒店供需情況分析本案地處的小白樓區(qū)域目前僅有濱江萬(wàn)麗、金皇兩所酒店，潛在供應(yīng)也比較缺乏，周邊地區(qū)潛在酒店項(xiàng)目主要沿南京路分布，酒店的缺乏與小白樓CBD區(qū)域濃厚的商務(wù)氛圍并不匹配，存在很大的酒店業(yè)發(fā)展市場(chǎng)空當(dāng)。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流3、酒店業(yè)態(tài)總結(jié)及本案酒店部分業(yè)態(tài)定位分析表明，天津市目前缺乏足夠的酒店供應(yīng)，各類酒店長(zhǎng)期處于滿負(fù)荷運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)。從潛在看，天津市高端酒店供應(yīng)密集，競(jìng)爭(zhēng)激烈。本案所處的小白樓CBD區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，對(duì)酒店，尤其是中高端酒店需求量大。供應(yīng)及潛在供應(yīng)嚴(yán)重不足，本案有著明顯的市場(chǎng)切入機(jī)會(huì)。并且，作為綜合體項(xiàng)目，中高端酒店的引入對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)的提升，售價(jià)的拉動(dòng)都有明顯的向上拉動(dòng)作用。但是，考慮到酒店部分對(duì)經(jīng)營(yíng)要求很高，難于以產(chǎn)權(quán)式進(jìn)行零散發(fā)售。若無(wú)法在前期整體轉(zhuǎn)讓的話，必須由發(fā)展商自行持有一段時(shí)間，回款壓力大，因此建議本案引入的酒店業(yè)態(tài)以四星或五星為佳。按四星級(jí)以上酒店要求規(guī)模估算，面積應(yīng)控制在3萬(wàn)平米左右。三、酒店式公寓市場(chǎng)分析天津酒店式公寓起源基本與寫字樓市場(chǎng)發(fā)展同步，2000年奧林匹克大廈的正式落成，標(biāo)志著天津酒店式公寓的正式啟動(dòng)。2002年泰達(dá)國(guó)際公寓以舒適型房型的模糊定位的酒店式公寓銷售，標(biāo)志著銷售型天津酒店式公寓正式開始。1、天津市酒店式公寓現(xiàn)狀11、酒店式公寓的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)目前天津市的酒店式公寓大體分為三種類型純粹的酒店式公寓非銷售型酒店或?qū)懽謽蔷频晔焦N售型酒店式公寓。純粹的酒店式公寓目前天津市場(chǎng)投入經(jīng)營(yíng)的只有一家，即奧林匹克大廈。非銷售型寫字樓或酒店加酒店套房目前市場(chǎng)上的主要項(xiàng)目有國(guó)際大廈、濱江大廈、金皇大廈等，其中金皇大廈酒店式公寓為酒店式公寓向好的情況下轉(zhuǎn)型而來(lái)。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流銷售的分散產(chǎn)權(quán)型酒店式公寓從泰達(dá)國(guó)際會(huì)館開始正式推出，此后海河之子、時(shí)代奧城、龍悅海上國(guó)際花園等項(xiàng)目的酒店式公寓也屬于這種類型。這類產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓又有兩種類型，一種是只打概念，而日后由業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)或者象征性幾年通過售價(jià)中溢出部分給予回報(bào)的，如海河之子、時(shí)代奧城等項(xiàng)目；另一種為售后長(zhǎng)期包租如泰達(dá)國(guó)際公寓。目前，天津市場(chǎng)上宣傳的酒店式公寓大多為產(chǎn)權(quán)式，一般僅打出類似概念，服務(wù)及后期運(yùn)營(yíng)實(shí)際為高端住宅。12、現(xiàn)有酒店式公寓的租售狀況項(xiàng)目名稱所在區(qū)域建筑面積M2租（售）金入住率環(huán)渤海發(fā)展中心河西區(qū)賓水道增9號(hào)514891819元/M2天90以上奧林匹克大廈和平區(qū)成都道126號(hào)4200066104元/M2天95以上泰達(dá)國(guó)際會(huì)館南開區(qū)復(fù)康路7號(hào)增2號(hào)330144754元/M2天85以上利順德大廈和平區(qū)臺(tái)兒莊路32號(hào)1150086元/M2天80左右濠景國(guó)際南開區(qū)紅旗南路300006000元/M2（售）未入住富邦花園河西區(qū)金華道與大沽南路交口110002000元以上/套月清盤不代租非常公館河?xùn)|區(qū)新開路與華昌大街交口160006200元/M2（售）未入住海河之子和平區(qū)濱江道與解放北路交口518002元/M2天未入住煥日線河?xùn)|東興路與中山門立交橋交口296006100元/平米（售）未入住時(shí)代奧城水上公園南側(cè)，堆山公園東側(cè)約450009500元/平米（售）未入住單體式誠(chéng)基中心南京路與長(zhǎng)沙路交口約2000007000元/平米（售）未入住喜來(lái)登大酒店河西區(qū)紫金山路1200013元/M2天90以上信達(dá)廣場(chǎng)和平區(qū)解放路188號(hào)20000610元/M2天未入住濱江萬(wàn)麗酒店和平區(qū)建設(shè)路105號(hào)4500112元/M2天75酒店自帶津利華大酒店河西區(qū)友誼路32118398元M2天70以上地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流號(hào)水晶宮飯店河西區(qū)友誼路28號(hào)188015元/M2天70以上遠(yuǎn)洋大廈河北區(qū)遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)1號(hào)673961元/M2天90以上金皇大廈河西區(qū)南京路20號(hào)15780115元/M2天80以上萬(wàn)科世貿(mào)廣場(chǎng)和平區(qū)南京路129號(hào)1600023元/M2天80左右凱旋門大廈和平區(qū)南京路66號(hào)317002元/M2天（售完代租）85以上華盛廣場(chǎng)河西區(qū)圍堤道146號(hào)2100012元/M2天60國(guó)際大廈和平區(qū)南京路75號(hào)1736012元/M2天95左右寫字樓自帶科技咨詢大廈河西區(qū)友誼路11008元/M2天80左右依開發(fā)商宣傳口徑統(tǒng)計(jì)，天津市目前共有酒店式公寓約50萬(wàn)平米。但是，由于天津市有一些住宅項(xiàng)目為獲取更高價(jià)格，以酒店式公寓進(jìn)行宣傳，此外，一些較老的項(xiàng)目為獲取更高租金，也提供寫字樓服務(wù)，導(dǎo)致目前天津市酒店式公寓品質(zhì)良莠不齊，租金差異大。其中服務(wù)較完善，較正規(guī)的酒店式公寓約15萬(wàn)平米，難以滿足市場(chǎng)的需要，均可保證較高的租金水平。此外，雖然天津市酒店式公寓的租金水平普遍能夠得到保證，但是，面積越大，租金越低。房源緊張?jiān)诟鱾€(gè)酒店式公寓中都有不同體現(xiàn)，但是表現(xiàn)卻不盡均衡，主要表現(xiàn)為一居緊缺，而大房型閑置。國(guó)際大廈和奧林匹克大廈由于一居已滿，已經(jīng)對(duì)租賃一居的客戶進(jìn)行排期，而奧林匹克大廈的大房型卻大部分閑置。13、租客來(lái)源項(xiàng)目名稱歐美人士日本人韓國(guó)人國(guó)內(nèi)人士奧林匹克大廈207010國(guó)際大廈1090金皇大廈206020濱江國(guó)際大飯店20502010泰達(dá)國(guó)際會(huì)館10302040地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流目前，天津市酒店式公寓的常住客主要來(lái)自日本和歐美，韓國(guó)人和國(guó)內(nèi)人士較少，因?yàn)槿毡救撕蜌W美人士有較高的住房補(bǔ)貼，其普通員工住房補(bǔ)貼基本與目前天津酒店式公寓的市場(chǎng)價(jià)格相同，而韓國(guó)人住房補(bǔ)貼不高，或者以現(xiàn)金形式發(fā)放，所以韓國(guó)人往往不會(huì)選擇價(jià)格相對(duì)較高的酒店式公寓。在居住習(xí)慣上，韓國(guó)人和日本人基本不“同居”，但都有群居的習(xí)慣。14、在售酒店式公寓的銷售狀況目前天津市在售的酒店式公寓中，比較經(jīng)典的項(xiàng)目主要有已正式銷售的時(shí)代奧城酒店式公寓和紅橋區(qū)正在推廣的龍悅海上國(guó)際花園酒店式國(guó)際公寓。時(shí)代奧城酒店式公寓時(shí)代奧城酒店式公寓部分，總建12萬(wàn)平米，在售面積45萬(wàn)平米（2棟），共880套。主力戶型46平米一室，此外還有72平米兩室，110平米三室兩種戶型。目前均價(jià)9500元（含裝修標(biāo)準(zhǔn)1200元）。銷售速度可以達(dá)到100套/月的水平。龍悅海上國(guó)際花園酒店式公寓龍悅海上國(guó)際花園位于紅橋區(qū)咸陽(yáng)橋，依托于產(chǎn)權(quán)式酒店進(jìn)行出售，均價(jià)9000，從認(rèn)購(gòu)狀況看，市場(chǎng)接受狀況極差。對(duì)比目前市場(chǎng)在售的兩個(gè)項(xiàng)目銷售情況可以發(fā)現(xiàn)投資型酒店式公寓在天津有著相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)需求。但是，其市場(chǎng)接受程度與地理位置有著直接的關(guān)系自然條件優(yōu)秀或投資價(jià)值高的商務(wù)中心區(qū)，酒店式公寓的銷售速度比較理想，可以獲得較高的價(jià)格和匯款速度，位置較差的地區(qū)則完全不被認(rèn)可。2、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目由于天津目前酒店式公寓市場(chǎng)的形式向好，新增供應(yīng)量迅猛增長(zhǎng)，目前市場(chǎng)已知潛在供應(yīng)有項(xiàng)目名稱所在區(qū)域建筑面積M2金港國(guó)際和平區(qū)榮業(yè)大街30000泰達(dá)城三岔河口規(guī)劃中洪澤湖畔國(guó)際廣場(chǎng)南開區(qū)衛(wèi)津路40000單體式碧海白天鵝河西區(qū)大沽南路50000地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流世貿(mào)廣場(chǎng)南門外大街100000棕櫚泉公寓河西區(qū)大沽南路與梧水道交口40000陽(yáng)光星期八河?xùn)|區(qū)衛(wèi)國(guó)道規(guī)劃中深圳茂業(yè)地塊河北區(qū)自由路約10000海河文化廣場(chǎng)和平區(qū)張自忠路規(guī)劃中和記黃埔項(xiàng)目和平區(qū)南京路與長(zhǎng)沙路交口規(guī)劃中津都大廈河北區(qū)東站民生路規(guī)劃中依托式海河新天地河?xùn)|區(qū)新開路規(guī)劃中合計(jì)270000雖然目前天津市酒店式公寓的供給量較低，市場(chǎng)仍不成熟，但僅據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近有27萬(wàn)平方米以上的酒店式公寓的潛在供應(yīng)量，相對(duì)于天津高端租賃市場(chǎng)需求，供應(yīng)量可謂龐大，從總量上看，存在遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)。但是，就現(xiàn)有情況看，酒店式公寓的競(jìng)爭(zhēng)屬于品質(zhì)之爭(zhēng)。品質(zhì)將決定項(xiàng)目的售價(jià)和日后的經(jīng)營(yíng)回報(bào)。因?yàn)楦叨俗饪偷淖饨鸾^大部分是以住房補(bǔ)貼的形式，所以價(jià)格并不是競(jìng)爭(zhēng)中最重要的權(quán)碼。對(duì)銷售而言，項(xiàng)目是否具有投資價(jià)值是決定競(jìng)爭(zhēng)成敗的關(guān)鍵。地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流地產(chǎn)江湖WWWDCJIANGHUCOM數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流3、現(xiàn)有及潛在酒店式公寓分布小白樓、南京路和水上公園區(qū)域是天津酒店式公寓集中的區(qū)域。酒店式公寓選址一般都會(huì)依托適宜居住的自然環(huán)境或者成熟的商務(wù)環(huán)境。潛在酒店式公寓一般與住宅項(xiàng)目搭配，除奧運(yùn)板塊借助新興的氣氛推出大量酒店式公寓外，分布一般比較分散，本案周邊目前仍沒有潛在酒店式公寓的規(guī)劃。4、區(qū)域內(nèi)酒店式公寓狀況及本案酒店式公寓初步定位目前本案所處的小白樓CBD區(qū)域內(nèi)僅有金皇大廈一家真正意義上的酒店式公寓，出租狀況優(yōu)異。從潛在項(xiàng)目看，信達(dá)廣場(chǎng)位于小白樓區(qū)域北側(cè)CBD邊緣地帶，在位置上較本案有較大差距，并且無(wú)法滿足小白樓地區(qū)，尤其是小白樓南部地區(qū)龐大的商務(wù)需求，在此投資酒店式公寓有著巨大的