目錄宏觀分析篇一、沈陽市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析（一）國民經(jīng)濟(jì)保持適度增長，經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)一步增大（二）工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長（三）建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長（四）全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長（五）市場(chǎng)體系進(jìn)一步完善，消費(fèi)品市場(chǎng)成交額有所增長（六）居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)持平，市場(chǎng)物價(jià)水平有升有降（七）人口（八）居民收入和儲(chǔ)蓄（九）城鎮(zhèn)居民居住條件繼續(xù)改善二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析項(xiàng)目分析篇一、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析（一）項(xiàng)目片區(qū)環(huán)境分析（二）項(xiàng)目周邊客戶層分析（三）周邊居住狀況分析（四）競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析（五）項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)分析四、物業(yè)發(fā)展規(guī)劃1、項(xiàng)目定位2、功能定位3、目標(biāo)客戶群定位4、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)資源整合5、物業(yè)總體規(guī)劃6、戶型規(guī)劃及設(shè)計(jì)7、完全產(chǎn)權(quán)公寓所應(yīng)解決的個(gè)性配套服務(wù)8、本案的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)五、項(xiàng)目SWOT分析（一）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析（二）項(xiàng)目的劣勢(shì)分析（三）項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（四）項(xiàng)目的威脅點(diǎn)分析經(jīng)濟(jì)分析篇一、項(xiàng)目建設(shè)總投資分析（一）開發(fā)成本（二）開發(fā)費(fèi)用（三）投資成本費(fèi)用估算匯總二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)實(shí)施計(jì)劃三、項(xiàng)目資金回收計(jì)劃四、項(xiàng)目銷售收入及利潤的測(cè)算五、現(xiàn)金流量分析六、不確定性分析（一）盈虧平衡分析（二）敏感性分析SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHFSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHF宏觀分析篇一、沈陽市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析（一）國民經(jīng)濟(jì)保持適度增長，經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)一步擴(kuò)大2001年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值12380億元，比上年增長101。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值766億元，增長45；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值5420億元，增長95；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值6194億元，增長113。一、二、三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為62、438和500。財(cái)政收入快速增長。全年完成地方財(cái)政收入808億元，比上年增長343。其中各項(xiàng)稅收收入687億元，增長238。全年地方財(cái)政支出達(dá)1035億元，增長177。2002年前5個(gè)月國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)44175億元，比上年同期增長111，增幅提高44個(gè)百分點(diǎn)。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1352億元，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值18785億元，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值24038億元，分別增長83、90和129，增幅比上年同期提高51、18和45個(gè)百分點(diǎn)。（二）工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長2001年2001年全市完成工業(yè)增加值4820億元，增長95。其中全部國有和年產(chǎn)品銷售收入在500萬元及以上非國有工業(yè)企業(yè)（以下均簡(jiǎn)稱為規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)）完成工業(yè)增加值1985億元，增長95。全年規(guī)模以上輕工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值606億元，增長93；重工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1379億元，增長96。工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平有所下滑。2001年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率為969，比上年下降02個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅總額558億元，比上年下降80。全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為8934，比上年下降393個(gè)百分點(diǎn)。2002年前5個(gè)月工業(yè)形勢(shì)良好，主要表現(xiàn)為生產(chǎn)增長速度逐步加快，產(chǎn)銷銜接水平不斷提高，工業(yè)產(chǎn)品出口形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，工業(yè)利潤降幅縮小，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步改善。5月份，全市規(guī)模以上工業(yè)（下同）完成工業(yè)總產(chǎn)值657億元，比上年同月增長108；15月累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值2864億元，比上年同期增長104，增速比上月末加快01個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)產(chǎn)品銷售率進(jìn)一步提高，15月累計(jì)為968,同比提高23個(gè)百分點(diǎn)，比前4個(gè)月累計(jì)提高02個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)出口產(chǎn)品大幅增長，5月份實(shí)現(xiàn)出口交貨值46億元，比上年同月增長266；累計(jì)實(shí)現(xiàn)出口交貨值264億元，比上年同期增長107。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平趨于好轉(zhuǎn)。14月份，規(guī)模以上工業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤36億元，同比下降223；實(shí)現(xiàn)利稅152億元，同比下降04。兩項(xiàng)指標(biāo)的降幅分別比一季度縮小了98個(gè)、51個(gè)百分點(diǎn)。虧損企業(yè)虧損額68億元，增長5，增幅比一季度縮小了62個(gè)百分點(diǎn)。前4個(gè)月，規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)稅金116億元，同比增長9，增幅比一季度提高了57個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)效益改善的主要原因是部分骨干企業(yè)盈利水平趨好。（三）建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長2001年建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值600億元，比上年增長100。房屋建筑施工面積21604萬平方米，增長12；竣工面積10161萬平方米，增長11。2002年前5個(gè)月隨著住宅市場(chǎng)的繁榮，建筑業(yè)發(fā)展速度加快，其增加值為105億元，增長165，增幅比上年同期提高84個(gè)百分點(diǎn)。（四）全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長2001年全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資3028億元，比上年增長155。其中國有經(jīng)濟(jì)投資1261億元，增長85；非國有經(jīng)濟(jì)投資1767億元，增長210。投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額達(dá)2836億元，比上年增長SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHFSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHF145。更新改造投資增長明顯快于基本建設(shè)投資增長，全年更新改造投資達(dá)706億元，增長356；基本建設(shè)投資1225億元，增長36；房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資781億元，比上年增長22。房地產(chǎn)施工面積8889萬平方米，增長73，其中住宅7082萬平方米，增長115。全年銷售商品房1925萬平方米建筑面積，下降86。2002年前5個(gè)月5月份，全市完成固定資產(chǎn)投資586億元，同比增長409。從產(chǎn)業(yè)劃分看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資04億元，下降484；第二產(chǎn)業(yè)完成投資182億元，增長246；第三產(chǎn)業(yè)完成投資400億元，增長529。從投資管理渠道看，基本建設(shè)完成投資202億元，增長786；更新改造完成投資178億元，增長208；房地產(chǎn)開發(fā)投資197億元，增長371。住宅建設(shè)和銷售市場(chǎng)繁榮。15月份，全市住宅施工面積和竣工面積分別比上年同期增長367和29倍，住宅銷售面積和銷售額分別比上年同期增長443和464。住宅建設(shè)和銷售市場(chǎng)的活躍促使住宅投資比重進(jìn)一步加大。前5個(gè)月共完成住宅投資16億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年同期的704提高到814。（五）市場(chǎng)體系進(jìn)一步完善，消費(fèi)品市場(chǎng)成交額有所增長2001年年末全市已有各類市場(chǎng)512個(gè)。各類市場(chǎng)商品成交額達(dá)728億元,比上年增長38。全市年成交額超過10億元的市場(chǎng)13個(gè)。2001年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額6235億元，增長102。2002年前5個(gè)月5月份全市社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)57億元，比上年同期增加6億元，增長11，比上月增幅提高1個(gè)百分點(diǎn)，是春節(jié)之后的最好銷售水平。截止5月末，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)實(shí)現(xiàn)2761億元，同比增長109,累計(jì)增幅與上年同期持平。（六）居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)持平，市場(chǎng)物價(jià)水平有升有降2001年全年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為1000，其中，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格指數(shù)1057，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)985。在消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)中，食品1021，煙酒及用品959，衣著988，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)943，醫(yī)療保健和個(gè)人用品879，交通和通訊970，娛樂教育文化用品及服務(wù)1042，居住1068。2002年前5個(gè)月由于受煙酒及用品、衣著、娛樂教育文化類價(jià)格上漲的拉動(dòng)以及食品類價(jià)格的回升，5月份居民消費(fèi)價(jià)格實(shí)現(xiàn)上漲，全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為1010，與上月相比上升1個(gè)百分點(diǎn)。但從前5個(gè)月的情況看，累計(jì)市場(chǎng)價(jià)格水平仍處于低位，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為995。其中，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格指數(shù)為1125，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)為962。分品種看，食品、家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、交通和通訊類價(jià)格不同程度下降，煙酒及用品、衣著、娛樂教育文化用品及服務(wù)和居住類價(jià)格不同程度上漲。（七）人口2001年，全市人口出生率為640，比上年下降197個(gè)千分點(diǎn)；死亡率為555，下降122個(gè)千分點(diǎn)；人口自然增長率為085，下降075個(gè)千分點(diǎn)。年末全市總?cè)丝谶_(dá)6893萬人（戶籍人口），比上年增加42萬人。在總?cè)丝谥?，市區(qū)人口4877萬人；縣市人口2016萬人。農(nóng)業(yè)人口2536萬人，非農(nóng)業(yè)人口4357萬人。（八）居民收入和儲(chǔ)蓄2001年全市職工平均工資為8172元，比上年增長168。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2001年城市居民人均可支配性收入達(dá)6386元，增長92。農(nóng)民人均純收入達(dá)到3230元，增長3。城市居民人均消費(fèi)性支出5515元，增長81。農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出1944元，下降26。全市城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款達(dá)15350元，比上年增長98。2002年前5個(gè)月截止5月末，在崗職工平均工資為5003元，比上年同期增加978元，增長243。除了正常增資因素外，在崗職工平均工資的增長主要受機(jī)關(guān)、事業(yè)單位按國家有關(guān)文件調(diào)整工資標(biāo)準(zhǔn)影響所致。前5個(gè)月，全市城市SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHFSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHF居民人均可支配收入累計(jì)為29818元，比上年同期增長161；城市居民人均消費(fèi)支出累計(jì)為22814元，增長128。從支出結(jié)構(gòu)看，食品支出仍是居民消費(fèi)支出的主體。住房、電子通信、旅游、教育、文化娛樂等新興消費(fèi)明顯增加，但這些消費(fèi)還未形成真正的消費(fèi)主流。（九）城鎮(zhèn)居民居住條件繼續(xù)改善2001年全年住宅建設(shè)投資721億元，比上年增長196；竣工住宅面積4442萬平方米，增長50。城鎮(zhèn)人均居住面積由上年的837平方米增至879平方米；農(nóng)民人均住房面積達(dá)228平方米，比上年增加1平方米。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1、投資加快，比重?cái)U(kuò)大2001年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，全年完成投資781億元，同比增加141億元，增長220；占全市固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)258，同比提高了14個(gè)百分點(diǎn)。房屋施工面積8889平方米,同比增長73，已成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長的主要因素。2、住宅投資依然居主導(dǎo)地位2001年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)用于商品住宅投資599億元，同比增長306，增幅高于房地產(chǎn)開發(fā)總投資86個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由717上升到767；完成商品住宅施工面積7082萬平方米，同比增長115，占房屋施工面積的比重由上年的767提高到797；商品住宅竣工面積3024萬平方米，占商品房竣工面積的867，較上年提高了38個(gè)百分點(diǎn)，成為主導(dǎo)全市房地產(chǎn)開發(fā)投資最活躍、最積極的因素。3、開發(fā)土地面積成倍增長2001年，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地面積5130萬平方米，同比增長13倍。其中已完成開發(fā)土地面積1811萬平方米，同比增長678，正在開發(fā)土地面積1971萬平方米，同比增長37倍，待開發(fā)土地面積1347萬平方米，同比增長904。4、到位資金結(jié)構(gòu)調(diào)整，貸款比重增加2001年，到位資金1166億元,同比增長368。除上年結(jié)余資金外,當(dāng)年到位資金953億元。其中國內(nèi)貸款占256，比上年提高了87個(gè)百分點(diǎn),利用外資占15，開發(fā)企業(yè)自籌資金占299，其他資金占430同比分別下降了09個(gè)百分點(diǎn)、71個(gè)百分點(diǎn)和07個(gè)百分點(diǎn)。5、置業(yè)門檻降低沈陽市政府將出臺(tái)相關(guān)政策措施，再次降低“入市”門檻，其目的就是通過減輕房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，讓消費(fèi)者得到更多的實(shí)惠，從政策上鼓勵(lì)居民買房、賣房，進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)。銀行按揭政策的大力支持及貸款門檻的降低也擴(kuò)充了市場(chǎng)空間。6、房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)逐步完善沈陽市開始實(shí)行土地儲(chǔ)備制度，對(duì)土地實(shí)行公開招標(biāo)拍賣，由政府壟斷的土地一級(jí)市場(chǎng)已初步形成。沈陽房產(chǎn)管理實(shí)施沈陽市城市房產(chǎn)管理?xiàng)l例，它的頒布對(duì)于加強(qiáng)城市房產(chǎn)管理、保證城市建設(shè)順利進(jìn)行，提高居住水平、改善生活環(huán)境、提高行政執(zhí)法水平具有重要意義。7、房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，銷售狀況也保持著良好的態(tài)勢(shì)據(jù)沈陽市房產(chǎn)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，截止到2002年5月份，沈陽市商品房銷售面積558萬平方米，比去年同期增長379，其中商品住宅銷售面積為526萬平方米，比去年同期增長443。2002年的春季房交會(huì)展示會(huì)期間，商品房成交面積6595萬平方米，成交額1772億元；存量房成交面積6365萬平方米，成交額1028億元。這次春交會(huì)創(chuàng)下28個(gè)億的銷售奇跡。8、總體房價(jià)穩(wěn)中有降沈陽市商品房均價(jià)基本保持在每平方米2500元至2700元之間，符合沈陽市場(chǎng)行情。從2001年下半年開始，沈陽市出現(xiàn)的中低價(jià)樓盤已經(jīng)形成了環(huán)繞該市一環(huán)（外環(huán)）與大二環(huán)之間的居住圈，且均價(jià)都在2800元左右，隨著市中心土地越來越少，土地交易制度的變革會(huì)使城鄉(xiāng)結(jié)合部出現(xiàn)越來越多的中低價(jià)位的大盤。從2002年沈陽春季房交會(huì)的最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果也表明，全市樓價(jià)正悄悄地向中SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHFSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHF低價(jià)位轉(zhuǎn)移。9、需求空間較大，但有效需求明顯不足2001年，沈陽市人均居住面積達(dá)879平方米，比上年增加了042平方米，但距2005年人均居住面積12平方米的目標(biāo)尚有相當(dāng)?shù)木嚯x。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，今后四年，沈陽市需新建住宅約2600萬平方米，這無疑形成了較大的住房需求。而從2001年的情況來看,商品房銷售首次出現(xiàn)負(fù)增長，銷售面積1925萬平方米。其中商品住宅165萬平方米，同比分別下降85和103，有效需求明顯不足。與此同時(shí)，空置商品房2001年再次攀升，并創(chuàng)歷史新高，達(dá)2204萬平方米，同比增長666萬平方米。特別是空置一年以下（含一年）的商品房1489萬平方米，同比增加702萬平方米，增長891，占全部空置面積的比重由上年的512提高到676。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析1、有效需求明顯增加2002年上半年由于土地制度的變化導(dǎo)致市內(nèi)高檔次的新樓盤上市量小，而消費(fèi)者經(jīng)過去年一年的調(diào)整期的等待后顯得很活躍，需求量在增加，住宅市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)入相對(duì)穩(wěn)定的銷售時(shí)期，大多數(shù)的市場(chǎng)消費(fèi)者開始從去年的觀望走向?qū)嶋H成交。2、中小戶型受寵從2002年沈陽春季房交會(huì)的交易情況來看，一些具有品牌優(yōu)勢(shì)、價(jià)格適中、戶型合理的中低檔樓盤呈現(xiàn)了供需互動(dòng)的熱銷場(chǎng)面。在此次房交會(huì)18億的成交量中，價(jià)位在23002800元的商品房成交比例占總量的70。其中，均價(jià)在2500元以下的商品房成交比例占總量的40。這表明2002沈陽增量房市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)小戶型、低檔次、低價(jià)位住房緊俏，中戶型、中檔次、中價(jià)位住房緊銷，大戶型、高檔次、高價(jià)位住房滯銷的趨勢(shì)。3、房價(jià)波動(dòng)幅度不會(huì)太大雖然消費(fèi)者對(duì)低單價(jià)、低總價(jià)產(chǎn)品的需求，可能促使開發(fā)商增加對(duì)中低價(jià)位產(chǎn)品的供應(yīng)，從而拉低市場(chǎng)價(jià)格，但根據(jù)目前沈陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度，預(yù)計(jì)拉動(dòng)幅度不會(huì)太大。4、二手房市場(chǎng)的活躍表現(xiàn)，為房地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了支持條件沈陽市房產(chǎn)局信息中心統(tǒng)計(jì)表明，截至2001年11月末，沈陽存量房轉(zhuǎn)讓件數(shù)為34517件，面積2458萬平方米，金額327億元較2000年同期交易量有所增加。從總體上看，二手房交易市場(chǎng)比商品房市場(chǎng)更為活躍，而政府的大力支持，是二手房市場(chǎng)活躍的一個(gè)重要原因。二手房市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)是“聯(lián)動(dòng)”的，二手房市場(chǎng)的活躍表現(xiàn)，為房地產(chǎn)的快速發(fā)展提供了支持條件。SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHFSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHF項(xiàng)目分析篇一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱嘉盛園（暫定名）位置沈陽市和平區(qū)太原街地區(qū)，發(fā)展商沈陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)規(guī)劃規(guī)劃地塊北側(cè)布置為18高層板式住宅，底部二層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；南側(cè)根據(jù)日間距布置為退臺(tái)式住宅，層數(shù)分別是7層、10層、10層、底部為二層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；東南側(cè)規(guī)劃為26層高層點(diǎn)式住宅與北側(cè)公建用房相連；東側(cè)和西側(cè)均為二層商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。規(guī)劃總建筑面積約為46800，其中住宅面積為31400，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為10200。二、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積指標(biāo)名稱指標(biāo)數(shù)量14000規(guī)劃總建筑面積其中規(guī)劃地上建筑面積其中住宅建筑面積商業(yè)配套建筑面積地下停車場(chǎng)建筑面積容積率覆蓋率綠化率地下停車位468004160031400102005200322025100個(gè)三、項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析（一）項(xiàng)目片區(qū)環(huán)境分析本案所在區(qū)域是沈陽市傳統(tǒng)商業(yè)黃金地段的中心，也是沈陽市許多歷史名店的原址及沈陽市首批個(gè)體工商業(yè)主的誕生地，同時(shí)，也是沈陽市的市中心所在地，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。本地塊與中山廣場(chǎng)、市總工會(huì)、市公安局等在同一街道軸線上，而這一軸線又恰恰恰是沈陽著名的景觀路南京街，集旅游、購物、娛樂為一體。交通線路發(fā)達(dá)，且與沈陽地鐵一號(hào)線相鄰（地鐵一號(hào)線將在沈陽站、南京街設(shè)置站點(diǎn)），也使本區(qū)域成為不可多得的地鐵處女地。外來企業(yè)、外來人口相對(duì)較多，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了不可多得的商機(jī)。商住需求旺盛，尤其以小面積商住兩用房，更為市場(chǎng)青瞇；太原街老區(qū)域改造已成定局。判斷本案完全具備了作為城市中心所必需的的經(jīng)濟(jì)、交通、人口、投資等組成要素，而其產(chǎn)品形態(tài)必須與區(qū)域特征相吻合，才有可能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)及利潤的最大化。（二）項(xiàng)目周邊客戶層分析政府機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位林立（市國稅局、省地稅、和平區(qū)公安局、刑警支隊(duì)、市供電局、二0二醫(yī)院、中國醫(yī)大、中國聯(lián)通及近20家金融機(jī)構(gòu)），貨幣分房及購房前景樂觀。多家中及中高檔寫字間聚集了大多數(shù)年輕、高收入、思想前衛(wèi)的本、異地白領(lǐng)，渴望擁有屬于自己的房子。區(qū)域內(nèi)的個(gè)體及私營業(yè)主，與大型國營商業(yè)企業(yè)并肩支撐著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，其購買力不言而喻。以本地域的區(qū)域價(jià)值潛力，足夠吸引各階層、各地域的投資客目光。商住兩用客戶層占據(jù)本區(qū)域住宅市場(chǎng)消費(fèi)的不可忽視的地位。大連萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的啟動(dòng)，將為本案提供較大量的潛在目標(biāo)客戶。判斷本區(qū)域擁有廣泛的消費(fèi)基礎(chǔ)及消費(fèi)潛力，如能為特定的目標(biāo)客戶群打造特定的產(chǎn)品形態(tài)，相信定能取得項(xiàng)目的開發(fā)成功。（三）周邊居住狀況分析區(qū)域內(nèi)的居住狀況較差，通常意義上的居住場(chǎng)所多為房齡在8年以上的老戶SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAHFSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMSELECTIONPARAGRAPHFORMAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTSELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOCTIONPARAGRAPHFORMATLINESPACINGLINESTOPOINTS2SELECTIONPARAGRAPHFAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAA