思源經(jīng)紀(jì)北京美立方項(xiàng)目營銷競標(biāo)報(bào)告生活后花園銷售推廣策略在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功美立方項(xiàng)目營銷競標(biāo)報(bào)告2009年06月1在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司（簡稱中國水電地產(chǎn)公司）是中國水利水電建設(shè)集團(tuán)公司的直屬企業(yè)。公司注冊(cè)資本金6億元，核心業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。公司擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壹級(jí)資質(zhì)，資信等級(jí)AAA級(jí)。中國水利水電建設(shè)集團(tuán)是國務(wù)院國資委核準(zhǔn)將房地產(chǎn)作為主營業(yè)務(wù)的十六家央企之一。公司理念誠實(shí)、務(wù)實(shí)、進(jìn)取中國水電地產(chǎn)公司認(rèn)識(shí)報(bào)告之前,讓我們先走近中水電地產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功曇華山水園星城印象、融和園朝陽區(qū)一級(jí)開發(fā)、海賦國際美立方西岸觀邸、水電大廈水岸華庭綿陽長興太陽城觀山湖1號(hào)開發(fā)項(xiàng)目在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功本次匯報(bào)架構(gòu)項(xiàng)目核心競爭力本體分析區(qū)域客群分析市場(chǎng)分析營銷定位營銷策略運(yùn)用開盤營銷工作報(bào)告要點(diǎn)回顧思源操作優(yōu)勢(shì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功解讀項(xiàng)目自身情況主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)位置及交通項(xiàng)目四至內(nèi)外部環(huán)境周邊配套在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于朝陽區(qū)北苑路大羊坊6號(hào)院，緊鄰東北五環(huán)邊，隸屬北苑大型居住區(qū)，南臨亞奧商務(wù)核心區(qū)，北接立水橋居住區(qū)，承接南北輻射，是亞奧核心區(qū)商圈的后花園。關(guān)鍵詞生活區(qū)、后花園在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功緊鄰北苑路、安立路、北苑東路、北五環(huán)等多條主干道，至北四環(huán)行車約分鐘；緊鄰地鐵5號(hào)線立水橋南站和北苑北站，一站可換乘地鐵13號(hào)線，兩站換乘地鐵10號(hào)線；16條公交車線路環(huán)繞，立體交通路網(wǎng)。關(guān)鍵詞多條主干道、緊鄰地鐵5號(hào)線、立體交通路網(wǎng)交通通達(dá)性在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功北側(cè)北側(cè)至市政綠化帶，鄰北京科技創(chuàng)業(yè)大廈；南側(cè)至雙營路，鄰安全大廈和鑫兆麗園；西側(cè)至政府規(guī)劃用地，鄰號(hào)城鐵和城市主干道有一定的噪音干擾；東側(cè)至聯(lián)合大學(xué)分校。地塊較方正。關(guān)鍵詞噪音干擾、方正北側(cè)北科大廈安全大廈城鐵聯(lián)合大學(xué)本案項(xiàng)目四至范圍在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功項(xiàng)目地塊已達(dá)到“七通一平”，無拆遷；園區(qū)中現(xiàn)存大量的成樹；項(xiàng)目入口道路為非城市主干道；項(xiàng)目地塊內(nèi)部現(xiàn)狀在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功項(xiàng)目戶型比例項(xiàng)目總套數(shù)1755套，2居及以下戶型占90以上戶型面積配比表類型零居一居一居半二居三居四居合計(jì)面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例住宅2091921658102905581631209752474公寓平層391733112385025189170226655731220672475599447572004925709LOFT212114716821708213522919671817合計(jì)73351345815162845512911261343410000戶型套數(shù)配比表類型零居一居一居半二居三居四居合計(jì)套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例住宅2281299844793121778公寓平層9855840322969855839722626034210566016LOFT3692103181033872206合計(jì)985539945664144821175510000在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功周邊配套設(shè)施項(xiàng)目周邊配套相對(duì)匱乏周邊步行3分鐘之內(nèi)無大型購物中心，日常生活主要依托周邊零散分布的社區(qū)配套商業(yè)；區(qū)域配套相對(duì)完善步行15分鐘內(nèi)，在北苑家園內(nèi)分布一些中型的超市，餐飲店（麥當(dāng)勞）、美容美發(fā)店等，車程5分鐘內(nèi)即有，蘇寧超市、上品折扣、翠微商場(chǎng)等中大型商業(yè)配套。在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功項(xiàng)目本體小結(jié)本項(xiàng)目隸屬北苑大型居住區(qū)，是亞奧核心區(qū)商圈的后花園；項(xiàng)目地段位置，交通狀況良好，周邊生活配套有待完善；地塊已經(jīng)具備了工程施工的基本條件；項(xiàng)目總體量小，產(chǎn)品線豐富，戶型配比合理；項(xiàng)目綠化率較高，有利于提升項(xiàng)目整體品質(zhì)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功本次匯報(bào)架構(gòu)項(xiàng)目核心競爭力本體分析區(qū)域客群分析市場(chǎng)分析營銷定位營銷策略運(yùn)用開盤營銷工作報(bào)告要點(diǎn)回顧思源操作優(yōu)勢(shì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功市場(chǎng)背景分析宏觀政策環(huán)境北京房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策研究從土地、市場(chǎng)供給，融資渠道多個(gè)方面加強(qiáng)監(jiān)管國際金融危機(jī)爆發(fā)前以加強(qiáng)監(jiān)管的緊縮型政策為主導(dǎo)2008123國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知加強(qiáng)對(duì)閑置土地的監(jiān)管2008228關(guān)于做好住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見嚴(yán)格執(zhí)行90/70政策，即套型建筑面積90平米以下住房含經(jīng)濟(jì)適用住房面積比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70以上。土地政策20081200812利率上調(diào)6次行業(yè)政策金融政策2008125土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的清算在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功金融危機(jī)來勢(shì)洶洶，從打壓到松綁，政府顯露救市決心國際金融危要爆發(fā)后以刺激消費(fèi)寬松政策為主導(dǎo)20081023繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活稅收個(gè)人首次購買90平米及以下住房,契稅稅率下調(diào)到1對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅、暫免征收土地增值稅利率居民首次購房貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的07倍，最低首付款比例調(diào)整為2020089至今存款準(zhǔn)備金率上調(diào)4次利率下調(diào)5次綜合政策金融政策2009123關(guān)于貫徹國辦發(fā)2008131號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見根據(jù)市場(chǎng)需求確定套型面積和比例（90/70政策結(jié)構(gòu)性放開）200935政府工作報(bào)告稅收對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，按不同年限實(shí)行有區(qū)別的稅收減免政策利率二套房比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買的優(yōu)惠政策房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策研究在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功發(fā)改委5月26日公布了關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見，明確提出，今年研究開征物業(yè)稅，該項(xiàng)工作將由財(cái)政部、國稅總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同負(fù)責(zé)。國務(wù)院5月27日公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35調(diào)低至20。5月21日廣渠門外10號(hào)地最終被富力地產(chǎn)以1022億元的價(jià)格競得，樓面地價(jià)為15141元/平方米。房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策研究近期政策對(duì)房地產(chǎn)的扶持力度及政策支持相對(duì)薄弱近期不打壓也不支持，沒有明確的政策導(dǎo)向在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功盡管目前政策環(huán)境相對(duì)寬松，但由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚未回暖，房地產(chǎn)后市仍面臨諸多不確定因素宏觀政策環(huán)境總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策研究08年9月金融危機(jī)的蔓延，成為政府政策的分界點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷從打壓到松綁的過程；近期雖然政府也出臺(tái)了相關(guān)政策，但對(duì)房地產(chǎn)的扶持力度及政策支持相對(duì)薄弱,；目前經(jīng)濟(jì)形式尚未復(fù)蘇，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的規(guī)模持續(xù)萎縮，失業(yè)率不斷上升，工資水平有所下降情況下，房地產(chǎn)后市仍面臨諸多不確定因素。在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功市場(chǎng)背景分析宏觀政策環(huán)境北京房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功商品住宅土地成交情況08年受大勢(shì)影響，開發(fā)商拿地信心降低，土地交易量大幅下降，09年上半年，由于市場(chǎng)出現(xiàn)“小陽春”，開發(fā)商拿地信心開始回升，土地成交量明顯上漲。在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功住宅預(yù)售許可情況上表可以看出，09年上半年同比08年上半年基本持平，09年15月整體住宅預(yù)售許可面積呈上升態(tài)勢(shì)。一定程度上表明，市場(chǎng)信心正在逐步恢復(fù)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功商品住宅銷售情況（200915）樓市剛性需求3月開始集中釋放，4月達(dá)到頂峰，5月開始放緩，隨著銷量的增長，開發(fā)商開始紛紛提價(jià)，抑制了部分自住需求，使購房者再度陷入觀望，從而出現(xiàn)了目前樓價(jià)上漲，銷量開始出現(xiàn)下跌的跡象。在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功土地成交面積，住宅預(yù)售許可面積均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)表明開發(fā)商信心在逐步恢復(fù)；銷售面積和銷售套數(shù)均上漲表明市場(chǎng)經(jīng)過一段時(shí)間調(diào)整和觀望后，剛性需求開始在上半年逐步釋放；近期樓價(jià)上漲，銷量下跌表明開發(fā)商的提價(jià)，抑制了部分自住需求，使購房者再度陷入觀望，從而出現(xiàn)了目前樓價(jià)上漲，銷量開始出現(xiàn)下跌的跡象?！靶￡柎骸钡耐N局面會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化而發(fā)生變化，回暖現(xiàn)象是否持續(xù)持續(xù)周期有多長都將是一個(gè)疑問。分析小結(jié)在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功市場(chǎng)背景分析宏觀政策環(huán)境北京房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功龍德紫金4號(hào)地城建項(xiàng)目本項(xiàng)目位于北苑居住區(qū)，選取與北苑居住區(qū)同質(zhì)同區(qū)、同質(zhì)異區(qū)的13個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)對(duì)比分析1號(hào)地中鐵項(xiàng)目2號(hào)地天潤項(xiàng)目3號(hào)地國華項(xiàng)目東方郁金香華發(fā)頤園媒體村悅溪巢東家園城建立水橋項(xiàng)目公園2008在售項(xiàng)目潛在項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域市場(chǎng)分析說明招商嘉銘項(xiàng)目在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功本項(xiàng)目位于亞奧板塊核心區(qū)的北苑居住區(qū)域內(nèi)，北側(cè)與立水橋、天通苑、來廣營等三大居住區(qū)相鄰。北苑居住區(qū)位于海淀、昌平、朝陽三大區(qū)縣交匯處，交通便利，人流密集，是亞奧板塊地理位置最為優(yōu)越的區(qū)域。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)1、媒體村2，公園20083，巢東家園4、悅溪5，華發(fā)頤園6，東方郁金香7，龍德紫金8城建立水橋項(xiàng)目91號(hào)地中鐵項(xiàng)目102號(hào)地天潤項(xiàng)目113號(hào)地國華項(xiàng)目124號(hào)地城建項(xiàng)目13招商嘉銘項(xiàng)目123567894101112立水橋居住區(qū)北苑居住區(qū)來廣營居住區(qū)天通苑居住區(qū)本項(xiàng)目周邊重點(diǎn)項(xiàng)目分布13在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功區(qū)域在售項(xiàng)目基本情況產(chǎn)品分析區(qū)域在售項(xiàng)目以住宅和公寓為主；住宅項(xiàng)目體量較大，一般在4060萬平方米，公寓項(xiàng)目體量一般在3555萬平方米區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品建筑類型以高層和小高層為主；主力戶型以3060平方米的零居、5070平方米的一居、80110平方米的二居為主，同時(shí)，輔助少量三居；住宅產(chǎn)品多為毛坯交房，公寓產(chǎn)品多為精裝修交房，裝修標(biāo)準(zhǔn)一般在8001000元/平米左右，其中，華發(fā)頤園精裝3500元/平米含家電）。樓盤名稱開發(fā)商項(xiàng)目地址容積率總建面（萬）產(chǎn)品類型建筑類型主力戶型（）裝修情況（元/）媒體村北辰北苑大羊坊4362住宅高層、小高層84110二居毛坯公園2008城建立水橋東南240住宅高層90100二居毛坯悅溪潤澤顧家莊橋正北3000米1637住宅小高層88二居毛坯巢東凱奧來廣營北苑東路2328住宅高層150三居毛坯東方郁金香祥業(yè)13號(hào)線立水橋站東南角3534公寓小高層3147零居精裝800華發(fā)頤園珠江北苑路18號(hào)245112（住宅61、公寓51）公寓小高層59零居精裝3500龍德紫金龍德置地立湯路186號(hào)3253公寓小高層5070一居精裝1000在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功產(chǎn)品分析建筑規(guī)劃除悅溪為低密產(chǎn)品外，其他項(xiàng)目容積率均超過2，媒體村容積率最高；區(qū)域內(nèi)建筑形態(tài)多為板樓或塔樓。項(xiàng)目名稱容積率建筑形態(tài)幾梯幾戶媒體村4332層塔樓、11層板樓4梯11戶公園2008214層板樓、25層塔樓3梯9戶悅溪16711層板樓塔樓1梯2戶2梯4戶巢東2314層塔樓2梯6戶東方郁金香3514層L型板塔樓6梯41戶華發(fā)頤園24510層19層板樓8梯38戶龍德紫金3212層塔樓4梯24戶在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功產(chǎn)品分析數(shù)據(jù)來源北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)戶型配比區(qū)域內(nèi)主力戶型為二居，比例占到44；其次，為一居和三居，分別占到38和13。說明本區(qū)域一居和二居產(chǎn)品供應(yīng)比例較高。CHART228821392468737824在售項(xiàng)目戶型面積SHEET1龍德一居880二居40三居20媒體村一居371二居598三居79零居288悅溪二居1484一居2139三居293二居2468四居8三居737四居8巢東二居72復(fù)式24三居325664復(fù)式24公園2008一居144二居238三居313郁金香零居288一居168二居36華發(fā)一居576零居一居二居28816836058536585370341463414600731707317SHEET1在售項(xiàng)目戶型面積SHEET2SHEET3在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功產(chǎn)品分析本案周邊項(xiàng)目一居集中在4060，二居集中在70110，三居集中在110180；區(qū)域內(nèi)四居產(chǎn)品較少。項(xiàng)目名稱零居一居二居三居四室復(fù)式面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例媒體村/64833584110571401808/公園2008/65702170903411015045/悅溪/8789831401751621004/巢東/1001102511015056/170/27019東方郁金香424859687134841017/華發(fā)頤園/59100/龍德紫金/3760949410441162/在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功供應(yīng)量分析當(dāng)前，區(qū)域市場(chǎng)存量不足15萬平，預(yù)計(jì)09年下半年市場(chǎng)總供應(yīng)量約10萬平方米，而09年下半年總需求量預(yù)計(jì)在37萬平方米左右，故競品已取得銷售許可證的在售項(xiàng)目后續(xù)供給不足?；诋?dāng)前市場(chǎng)月均去化速度測(cè)定）區(qū)域在售項(xiàng)目整體供應(yīng)分析單位萬項(xiàng)目名稱總規(guī)模住宅上市量已售體量當(dāng)前存量預(yù)計(jì)09年下半年供應(yīng)月均去化量媒體村626261901017公園20084040389110056悅溪372721555三期占地10萬平米23巢東28280523001東方郁金香34341240004華發(fā)頤園51512724002龍德紫金53535102004合計(jì)156614561316141053在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功區(qū)域住宅產(chǎn)品當(dāng)前市場(chǎng)存量9萬平米，預(yù)計(jì)09年下半年市場(chǎng)需求總量約32萬平方米，故競品已取得銷售許可證的在售項(xiàng)目后續(xù)供給不足。供應(yīng)量分析區(qū)域住宅供應(yīng)分析項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)當(dāng)前供應(yīng)量（萬）已售體量（萬）當(dāng)前存量（萬）月均去化媒體村塔樓、板樓626190117公園2008塔樓、板樓、板塔樓119711056悅溪板樓272155523巢東塔樓28052301合計(jì)10289369466在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功/93供應(yīng)量分析區(qū)域公寓供應(yīng)分析區(qū)域市場(chǎng)目前公寓存量約為49萬平米，預(yù)計(jì)09年下半年市場(chǎng)需求總量在45萬平方米，故競品取得銷售許可證的在售公寓項(xiàng)目后期供應(yīng)相對(duì)充足；項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)當(dāng)前供應(yīng)量（萬）已售體量（萬）當(dāng)前存量（萬）月均去化量（萬）東方郁金香L型高層公寓34124004華發(fā)頤園東西向高層公寓51272402龍德紫金圍合式高層公寓535101204合計(jì)1388849064在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功/93供應(yīng)量分析近期潛在供應(yīng)項(xiàng)目區(qū)域周邊潛在供應(yīng)量約260萬平方米，集中來自來廣營鄉(xiāng)，以住宅產(chǎn)品為主；城建立水橋項(xiàng)目與本項(xiàng)目規(guī)劃相似，為多功能用地，招商項(xiàng)目以公建產(chǎn)品為主；預(yù)計(jì)在09年下半年上市量為5060萬平方米，未來市場(chǎng)競爭激烈。宗地位置開發(fā)商土地用途容積率規(guī)劃建筑面積（）建筑形式主力戶型預(yù)計(jì)上市時(shí)間來廣營鄉(xiāng)清河營村（1號(hào)地）項(xiàng)目用地中鐵住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融業(yè)23466221928層高塔、18層、6層板樓7590兩居，110140三居09年9月來廣營鄉(xiāng)清河營村（2號(hào)地）項(xiàng)目用地天潤置地住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施26349819228層高塔、445層花園洋房、21層高板100兩居，140180三居09年10月來廣營鄉(xiāng)清河營村（3號(hào)地）項(xiàng)目用地國華置業(yè)2857738128層高板高塔、4層花園洋房零居50左右，90舒適兩居，120160三居09年7月來廣營鄉(xiāng)清河營村（4號(hào)地）項(xiàng)目用地城建住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施2430670128層及21層高塔兩居89，三居11816509年11月昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)陳營村地招商居住、教育、公共交通用地2515540公建產(chǎn)品為主09年11月昌平區(qū)東小口（原北京第二汽車制造廠）城建多功能用地及居住區(qū)配套教育用地39294511層、21層高板單層54LOFT，112137三居09年9月合計(jì)2660730在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功/93銷售情況分析月均去化速度比較月均去化速度走勢(shì)圖公寓項(xiàng)目月均去化量不足5000；住宅項(xiàng)目月均去化量超過5000，悅溪、媒體村月均去化量分別達(dá)到23000、17000。說明區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品更能得到市場(chǎng)認(rèn)可。項(xiàng)目名稱月均去化量（）媒體村16535公園20087404悅溪21353巢東959東方郁金香616華發(fā)頤園1744龍德紫金4012CHART31653523076923087404230769230821352875959261584615384621743923076923140118333333333月均去化量平米代表項(xiàng)目月均去化量SHEET1項(xiàng)目名稱位置電話商業(yè)情況車位說明第一次開盤時(shí)間最近一次開盤時(shí)間銷售進(jìn)度建筑面積（）已售面積（）已售情況說明（）在售存量未推售面積（）2009年4月成交均價(jià)（元/）09年月均銷售速度容積率戶型比例裝修類型主力客群營銷策略媒體村849099983萬平米底商推售形式未定未定39,356RESERVED39943X1F基本售罄62萬1000南區(qū)3萬底商124054047開間2070一居20100二居6021層以下簡裝21層以上毛坯80后IT人大北郵北航工作者網(wǎng)絡(luò)短信公園2008朝陽立水橋東南側(cè),北苑家園的西北部84962008未定10萬/個(gè)39,02239,904一期二期已經(jīng)結(jié)案三期在售中39萬387萬一期二期三期387萬20000100034149102二居悅溪朝陽區(qū)北五環(huán),輕軌13號(hào)線北苑站向北一公里,顧家莊橋正北3000米84959988無330元/月10萬以內(nèi)未定39,692RESERVED39965X1F一期在售37萬16萬1148716巢東北京市朝陽區(qū)來廣營北苑東路849011667300平米未推售未推售39,69239,69228萬1063616東方郁金香13號(hào)線立水橋站東南角599199996000平米商業(yè)未推售地上41個(gè)地下114個(gè)只租不售價(jià)格未定39,53939,845一期在售34萬097萬一期34萬24萬其中4000商業(yè)09618353147開間605880一居3380100二居78001000元/精裝上地、中關(guān)村、國貿(mào)等地鐵沿線區(qū)域工作年輕白領(lǐng)，自住為主。年收入812萬元，過渡型居住需求網(wǎng)絡(luò)（搜房、新浪）報(bào)紙（信報(bào)、精品）華發(fā)頤園8492556614萬平米14層整層銷售地上150元/月/平米地下450元/月/平米16萬/個(gè)（50年使用權(quán)）已售3039,32639,692二期在售總建面112萬，酒店式公寓46萬普通住宅6萬酒店式公寓22萬一期二期82萬22萬酒店式公寓01190424559開間10030004000元/精裝2530歲年輕白領(lǐng)，過渡型居住需求，自住為主，年收入10萬左右網(wǎng)絡(luò)、車體龍德紫金東小口龍德廣場(chǎng)北6411558816萬平米地上2層推售形式未定927個(gè)未定60009776投資50自住50短信、網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱媒體村3萬平米底商推售形式未定公園2008本期無悅溪本期無巢東7300平米未推售東方郁金香6000平米商業(yè)未推售華發(fā)頤園14萬平米14層整層銷售龍德紫金16萬平米地上2層推售形式未定項(xiàng)目名稱媒體村公園2008悅溪巢東東方郁金香華發(fā)頤園龍德紫金商業(yè)情況3萬平米底商推售形式未定本期無本期無7300平米未推售6000平米商業(yè)未推售14萬平米14層整層銷售16萬平米地上2層推售形式未定未來供應(yīng)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型預(yù)計(jì)開盤時(shí)間位置預(yù)計(jì)開盤價(jià)格（元/）容積率建筑面積萬總戶數(shù)建筑形式產(chǎn)品類型宗地位置土地面積規(guī)劃建筑面積（）規(guī)劃用途開發(fā)程度受讓單位目前進(jìn)展樓面價(jià)山水LAVIE三期公寓不確定朝陽區(qū)紅軍營東路不確定1365230314棟板樓，7棟塔樓（三期912層板樓）三期以大戶型為主，146204三居、四居2號(hào)地住宅不確定朝陽區(qū)北苑城鐵站北300米不確定263315不確定28層2梯4戶高塔；445層花園洋房、21層高板二居8090平米，小三居90平米，三居140180平米，四居173平米朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村3055799649819213住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施六通一平春光房地產(chǎn)、四川大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司投標(biāo)聯(lián)合體已整體轉(zhuǎn)讓天潤地產(chǎn)，現(xiàn)場(chǎng)已部分開工4600元/平方米華貿(mào)城（3號(hào)地）公寓2009年下半年朝陽區(qū)北苑城鐵站北300米不確定2860不確定朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村4315552157738105住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施六通一平北京國華置業(yè)有限公司現(xiàn)場(chǎng)已部分開工4690元/平方米4號(hào)地住宅不確定北苑城鐵站北300米不確定24307不確定20或21層高塔二居89平米三居118165平米朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村3199582730670186住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施六通一平中鴻房地產(chǎn)、城建投資發(fā)展股份有限公司投標(biāo)聯(lián)合體突破限高，已初步完成前期規(guī)劃5803元/平方米宗地名稱宗地位置土地面積規(guī)劃建筑面積（）規(guī)劃用途開發(fā)程度受讓單位目前進(jìn)展朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村（1號(hào)地）項(xiàng)目用地朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村4179778666221981住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融業(yè)六通一平中聯(lián)亞房地產(chǎn)有限公司70/90突破后，正在調(diào)整產(chǎn)品，130平米三居室將是其調(diào)整的主要方向之一昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)陳營村地昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)3800578752329294居住、教育、公共交通用地六通一平招商地產(chǎn)、嘉銘地產(chǎn)聯(lián)合體兩限房部分已取得規(guī)證朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村4號(hào)地）項(xiàng)目用地朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村3199582730670186住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施六通一平中鴻房地產(chǎn)、城建投資發(fā)展股份有限公司投標(biāo)聯(lián)合體突破限高，已初步完成前期規(guī)劃朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村（2號(hào)地）項(xiàng)目用地朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村3055799649819213住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、六通一平春光房地產(chǎn)、四川大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司投標(biāo)聯(lián)合體已整體轉(zhuǎn)讓天潤地產(chǎn)，現(xiàn)場(chǎng)已部分開工朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村（3號(hào)地）項(xiàng)目用地朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村4315552157738105住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施六通一平北京國華置業(yè)有限公司現(xiàn)場(chǎng)已部分開工朝陽區(qū)北苑南區(qū)居住項(xiàng)目用地朝陽區(qū)立水橋10138448209340住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施七通一平城建興華地產(chǎn)無具體消息朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村3055799649819213住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、六通一平春光房地產(chǎn)、四川大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司投標(biāo)聯(lián)合體已整體轉(zhuǎn)讓天潤地產(chǎn)，現(xiàn)場(chǎng)已部分開工朝陽區(qū)大羊坊居住、商業(yè)金融、文化娛樂、教育科研等項(xiàng)目用地朝陽區(qū)大羊坊6號(hào)院4387433514083129居住、居住公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融、文化娛樂、教育科研等三通一平中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司成交價(jià)格為47489萬元，樓面價(jià)3372元/昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)中灘村商業(yè)金融項(xiàng)目用地昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)中灘村5970082115103商業(yè)金融用地三通一平北京世紀(jì)今創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成交價(jià)格為5970萬元，樓面價(jià)為2822元/293911011昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)商業(yè)金融項(xiàng)目用地昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)29609857072353商業(yè)金融用地三通一平掛牌暫無報(bào)價(jià)規(guī)劃建面（平方米）成交價(jià)（萬元）樓面價(jià)（元/平米）1號(hào)地6622198132100596631722號(hào)地49819212623310046793號(hào)地57738105327060046864號(hào)地3067018611780005803本項(xiàng)目1408314748933722000年3015供應(yīng)2001年80812002年1779442003年169472004年286292005年22052006年170982007年132962008年147522009年前5月14072000年8922成交2001年112752002年160442003年177112004年228582005年25662006年220532007年18782008年87722009年前5月58282000年6439價(jià)格2001年61672002年59402003年62672004年67262005年67432006年78312007年112652008年112172009年前5月117755未來供應(yīng)單位萬平米20002009年5月北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況SHEET2單位萬平米20002009年前5月北京住宅市場(chǎng)成交面積情況二手房市場(chǎng)單位元/平米20002009年前5月北京住宅市場(chǎng)成交均價(jià)項(xiàng)目名稱09年前4月月均銷售面積09年前4月月均套數(shù)09年前4月成交均價(jià)媒體村公園2008悅溪巢東東方郁金香華發(fā)頤園龍德紫金5月6月7月8月9月10月11月12月1、2月3月4月5月面積月均15月15成交面積15月均價(jià)項(xiàng)目名稱月均銷售面積月均銷售套數(shù)價(jià)格項(xiàng)目名稱月均銷售面積價(jià)格媒體村7077934898164278758002715281816594120321512315014214958165352307692308243619194258853753748763120693463691733媒體村165352307692308162462515365384615115628841346154媒體村16662121843713339735公園20089567135669858257633422644766521844301312860596255740423076923086619391048768108168824599360962774095公園20087404230769230855452113公園20085637597847613303769悅溪70234040321116220582692139769135331708232135287516382021961142730933102281111724653943548悅溪21352875227悅溪22470104151706783648巢東1186136713838604796959241790769513634294796107096390742285巢東95928巢東9841061757342479674868321014233333333334778124011000項(xiàng)目名稱月均銷售面積月均銷售套數(shù)項(xiàng)目名稱月均銷售面積毛坯均價(jià)東方郁金香430238383113155155024327068423193016800661584615384624857909660196050628995716409604071東方郁金香61588東方郁金香41583333333339000華發(fā)頤園70726675832566441393662226711743923076923122222380522613581019297117187029071876華發(fā)頤園1743926華發(fā)頤園158408333333339190龍德紫金171378846531710022874796345007707411848142401183333333334237913621171413321182599062437209302龍德紫金4011871龍德紫金400218181818188826788191642062569459426323458035714296371610535212386752136755月6月7月8月9月10月11月12月1、2月3月4月5月套數(shù)月均項(xiàng)目名稱月均銷售套數(shù)媒體村726353148850026962611071351756713566985825763342264476652184430131悅溪0000070234040321116220582692139769巢東00000000118613671383東方郁金香43023838311315515502432706842319華發(fā)頤園7072667583256644139龍德紫金017137884653171002287479634500770704206403201717024056015230301224004020453636月均去化量媒體村165352307692308公園200874042307692308悅溪21352875巢東9592東方郁金香6158461538462華發(fā)頤園17439230769231龍德紫金40118333333333成交量5月6月7月8月9月10月11月12月1、2月3月4月5月巢東118613671383860成交套數(shù)5月6月7月8月9月10月11月12月1、2月3月4月5月巢東911118成交價(jià)5月6月7月8月9月10月11月12月1、2月3月4月5月巢東1057610635106361113116535230769230874042307692308213528759592061584615384621743923076923140118333333333月均銷售面積單位平米競品2009年前4月月均銷售面積16216666666675458333333332271428571429975076666666667261666666667708181818182月均銷售套數(shù)單位套2009年前4月月均銷售套數(shù)113333392662753687693214897939590056350725687136716013344060678361229078980211746283888029446637032均價(jià)單位元/平米2009年前4月銷售均價(jià)70239784694040396934312111610003228220581042221226921103982823976911487368APAGEP成交面積成交均價(jià)套數(shù)成交套數(shù)悅溪銷售情況分析707165161226671133944583211151965664116539441391190468APAGEP成交面積成交均價(jià)套數(shù)成交套數(shù)華發(fā)頤園銷售情況75758437251442514910215522187775984152581825645390875335192675APAGEP月均銷售套數(shù)月均銷售面積月均套數(shù)月均面積2009年前4月區(qū)域競品銷售情況34區(qū)域競品產(chǎn)品類型分析16535230769230816274042307692308552135287522795928APAGEP月均銷售面積月均銷售套數(shù)銷售面積銷售套數(shù)區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品月均銷售面積及套數(shù)分析2008年5月2009年4月6158461538462817439230769231264011833333333371APAGEP月均銷售面積月均銷售套數(shù)銷售面積銷售套數(shù)區(qū)域類住宅產(chǎn)品月均銷售面積及套數(shù)分析2008年5月2009年4月113333392662753687693214897939590056350725687136716013344均價(jià)銷售均價(jià)（元/平米）區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品均價(jià)分析2008年5月2009年4月000000精裝均價(jià)毛坯均價(jià)成交均價(jià)（元/平米）類住宅產(chǎn)品均價(jià)分析（2008年5月2009年4月）101126151101069568296632948829374004940158964139397439618APAGEPREFREF套數(shù)成交均價(jià)東方郁金香成交套數(shù)與均價(jià)對(duì)比分析16662121843713339735563759784761330376922470104151706783648984106175734247967APAGEP成交面積均價(jià)住宅產(chǎn)品月均量價(jià)對(duì)照表41583333333339000158408333333339190400218181818188826APAGEP成交面積均價(jià)類住宅產(chǎn)品月均量價(jià)對(duì)照表70779348981642787580027152818165941203215123媒體村媒體村月均去化量媒體村公園2008悅溪巢東東方郁金香華發(fā)頤園龍德紫金區(qū)域典型項(xiàng)目月均去化量月均去化量平米代表項(xiàng)目月均去化量旭輝奧都2007年一居5052萬10400西南2006年兩居899010112東南兩居808010000西2005年一居344513235東496513265西兩居656810462東799111519南829511585南9110010989西南2001年一居606010000南北兩居79759494南北1998年兩居92869348南北92839022南北1996年兩居64609375東95838737東戶型統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱一居兩居三居或四居一居二居三居及四居媒體村328815316313144347719432公園2008451717726141446551277367133悅溪0283850253290160520696166巢東056010104501912媒體村3163131541276343公園20082614144一居二居三居及四居悅溪0253291541276343巢東010114434項(xiàng)目名稱一居兩居三居或四居一居二居三居及四居?xùn)|方郁金香421012105005920華發(fā)頤園68009400960025800龍德紫金1228400011012394440114一居及零居二居三居及四居440114000住宅產(chǎn)品成交戶型比例000類住宅產(chǎn)品成交戶型比例在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功/93價(jià)格分析在售項(xiàng)目整體價(jià)格對(duì)比區(qū)域住宅項(xiàng)目均價(jià)集中在950011000元/，公寓項(xiàng)目剔除精裝修標(biāo)準(zhǔn)后，均價(jià)集中在9000元/左右。項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間開盤起價(jià)（元/）后期調(diào)整價(jià)（元/）目前銷售均價(jià)（元/）累計(jì)均價(jià)（元/）是否精裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/）媒體村2008年4月1100008年10月130001195811960部分簡裝800公園20082006年11月800007年6月10000102369518否悅溪2008年9月980009年2月110001189010409否巢東家園2008年9月110001113110708否華發(fā)頤園2007年9月1600008年12月110001249812253是2500東方郁金香2008年4月1080008年5月9800972210024是800龍德紫金2008年6月970009年12月1050097959649是800在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功/93價(jià)格分析住宅項(xiàng)目近期價(jià)格走勢(shì)區(qū)域住宅項(xiàng)目因品質(zhì)差異較大，故價(jià)格差距較大。媒體村，基本維持在12000元/左右，悅溪至3月起均價(jià)以10的漲幅拉升，近期已接近13000元/，巢東家園、公園2008價(jià)格較為平穩(wěn)，分別維持在10500、10000元/左右。在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功/93價(jià)格分析公寓項(xiàng)目近期價(jià)格走勢(shì)區(qū)域公寓項(xiàng)目價(jià)格09年以來呈持續(xù)小幅增長態(tài)勢(shì)，截止09年5月份，東方郁金香漲至9800元/、華發(fā)頤園漲至12500元/；龍德紫金因尾盤銷房源位置、戶型結(jié)構(gòu)較差等因素，故近期成交價(jià)格降至9800元/。（以上價(jià)格含精裝修）在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功地理位置13號(hào)線北苑站向北一公里,顧家莊橋正北3000米用地性質(zhì)70年產(chǎn)權(quán)建筑面積37萬容積率16開盤時(shí)間2008年10月規(guī)劃29棟，711層、其中板式住宅20棟（一梯兩戶）點(diǎn)式塔樓9棟（四戶兩部電梯）當(dāng)前報(bào)價(jià)11800元/平米入住時(shí)間2010年9月項(xiàng)目概況區(qū)域典型住宅個(gè)案分析悅溪在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功產(chǎn)品情況9棟塔樓、20棟板樓；主力戶型為88平米兩居；三居主要位于水源景觀帶，面積分為150、170平方米兩種；一梯兩戶的板樓設(shè)計(jì)，格局方整，南北通透，得房率高，品質(zhì)好，產(chǎn)品具有較好的市場(chǎng)競爭力。在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功銷售價(jià)格與銷售速度走勢(shì)圖08年10月低價(jià)入市、低開高走，開盤熱銷，當(dāng)月成交均價(jià)9800元/平米；09年4月新推三棟樓、當(dāng)月售罄，成交均價(jià)11400元/平米；09年6月1日再次推出三棟樓，已全部認(rèn)購，目前存量僅剩兩棟塔樓、兩棟板樓。在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功推廣分析推廣渠道較多有平面報(bào)紙，戶外圍擋、道旗，地鐵燈箱廣告，短信等方式；推廣主題以居住舒適度為主，階段性以銷售動(dòng)態(tài)為配合。在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功項(xiàng)目位置朝陽區(qū)北苑路18號(hào)，地鐵5號(hào)線立水橋南站旁產(chǎn)權(quán)年限70年總建筑面積48848，其中公寓面積約33960，共570套建筑形式19層?xùn)|西向塔樓開盤時(shí)間2007年11月銷售報(bào)價(jià)均價(jià)17000元/入住時(shí)間2008年5月裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修報(bào)價(jià)4000元/，包括全套家具電器水、電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)民用水、電收費(fèi)項(xiàng)目概況區(qū)域典型平層公寓個(gè)案分析華發(fā)頤園在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功產(chǎn)品情況樓體呈東西向，共2個(gè)單元；四梯18戶；戶型為東西向一居；戶型面積為6070；精裝修，現(xiàn)房；無南北向戶型，不通天然氣，廚房與衛(wèi)生間相對(duì)，戶型整體布局較差。在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功07年11月以17000元/平米的高價(jià)入市，開盤銷售不理想，當(dāng)月銷售不到20套，此后幾月成交僅幾套；08年6月至11月，在17000元/平方米的均價(jià)情況下近兩季度無成交；08年12月均價(jià)降至12000元/平方米，成交有所提升；目前尚有100套左右存量。銷售價(jià)格與銷售速度走勢(shì)圖在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功推廣分析主要選擇地鐵廣告資源，采用地鐵燈箱與地鐵移動(dòng)電視廣告方式；07年11月開盤前，選擇地鐵燈箱廣告，主要訴求為交通優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品信息；08年11月降價(jià)后，選擇地鐵、公交移動(dòng)電視廣告，直接發(fā)布降價(jià)、保質(zhì)信息。在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功地理位置回龍觀北3公里用地性質(zhì)50年產(chǎn)權(quán)占地面積49萬建筑面積15萬容積率3開盤時(shí)間2008年11月規(guī)劃9棟11層LOFT公寓，3梯18戶層高54米總套數(shù)1782套當(dāng)前報(bào)價(jià)12000元/平米入住時(shí)間2010年5月項(xiàng)目概況區(qū)域LOFT產(chǎn)品典型個(gè)案分析尚城在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功產(chǎn)品情況9棟11層LOFT公寓，3梯18戶主力戶型為單層3966平米LOFT公寓使用率74戶型設(shè)計(jì)緊湊，封閉式陽臺(tái)、明廚；由于戶型進(jìn)深長開間短，戶型整體略顯狹長在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功08年7月底開盤，銷售情況較好，月均銷售5307平米，是區(qū)域內(nèi)唯一個(gè)LOFT產(chǎn)品；項(xiàng)目銷售工作很不透明，有暗箱操作的可能性，08年12月產(chǎn)品以極低價(jià)格被團(tuán)購，之后又出現(xiàn)集體退房現(xiàn)象；銷售價(jià)格與銷售速度走勢(shì)圖在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功推廣分析項(xiàng)目推廣力度大，覆蓋范圍廣，報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、地鐵均有發(fā)布。針對(duì)上地區(qū)域的目標(biāo)客群行業(yè)特征，加大了網(wǎng)絡(luò)廣告的推廣力度，推廣效果良好。推廣主題突出“LOFT”產(chǎn)品雙層空間的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)高性價(jià)比和地理位置，吸引了北部區(qū)域年輕客群的廣泛關(guān)注。在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功區(qū)域內(nèi)主力戶型為二居，其次，為一居和三居。其中，一居面積在4060，二居面積在70110，三居面積在110180；四居產(chǎn)品較少；區(qū)域競品已取得銷售許可證的在售項(xiàng)目后續(xù)供給不足。區(qū)域周邊潛在供應(yīng)量以住宅產(chǎn)品為主；預(yù)計(jì)在09年下半年上市量為5060萬平方米，未來市場(chǎng)競爭激烈；公寓項(xiàng)目月均去化量不足5000；住宅項(xiàng)目月均去化量超過5000，住宅產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度高；區(qū)域住宅項(xiàng)目均價(jià)集中在950011000元/，公寓項(xiàng)目剔除精裝修標(biāo)準(zhǔn)后，均價(jià)集中在9000元/左右；區(qū)域樓盤悅溪，由于產(chǎn)品品質(zhì)、低價(jià)入市策略、大量媒體推廣等因素的有力支撐，銷售速度較快。綜上，提升產(chǎn)品品質(zhì)、制定合理的入市場(chǎng)價(jià)格策略、有效媒體推廣手段的綜合運(yùn)用，是保障項(xiàng)目快速出貨、快速回現(xiàn)、提升項(xiàng)目形象和品牌影響力的關(guān)鍵；區(qū)域市場(chǎng)分析小結(jié)在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功本次匯報(bào)架構(gòu)項(xiàng)目核心競爭力本體分析區(qū)域客群分析市場(chǎng)分析營銷定位營銷策略運(yùn)用開盤營銷工作報(bào)告要點(diǎn)回顧思源操作優(yōu)勢(shì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功區(qū)域客群分析調(diào)研客戶選取原則調(diào)研客戶分析區(qū)域主力客群特征在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功區(qū)域調(diào)研客戶選取原則時(shí)間09年5月2628日地點(diǎn)選取本區(qū)域各在售項(xiàng)目售樓處及商業(yè)廣場(chǎng)調(diào)研對(duì)象進(jìn)出競品售樓處的意向客戶攔截及業(yè)內(nèi)訪談、同行調(diào)研成果收集到有效問卷87份。針對(duì)87份有效問卷，我們做了以下歸納分析在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功客戶年齡主要集中在2535歲；家庭結(jié)構(gòu)主要為二人世界及三口之家。區(qū)域調(diào)研客戶分析年齡層與家庭構(gòu)成在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功居住地點(diǎn)集中在立水橋、回龍觀；工作地點(diǎn)集中在在立水橋、回龍觀、亞運(yùn)村、中關(guān)村。區(qū)域調(diào)研客戶分析工作居住區(qū)域在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功從事行業(yè)以服務(wù)行業(yè)、金融業(yè)、IT相關(guān)行業(yè)為主；工作職位以普通員工、中層管理為主。區(qū)域調(diào)研客戶分析從事行業(yè)及職位在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功家庭年收入方面，主要集中在1025萬之間；多數(shù)尚未置業(yè)、其次為首次置業(yè)。區(qū)域調(diào)研客戶分析家庭年收入與置業(yè)次數(shù)CHART11641137區(qū)域調(diào)研客戶家庭年收入SHEET11預(yù)計(jì)購買房產(chǎn)3個(gè)月以內(nèi)151年以內(nèi)21有意向、關(guān)注中31準(zhǔn)備購買102購買某項(xiàng)目，考慮因素價(jià)格或貸款成數(shù)48公共交通便利45產(chǎn)品28物業(yè)服務(wù)13其他53開發(fā)商品牌對(duì)您購買決策有影響有57沒有204您希望購買房屋面積是多少60平米以下166090平米4090120平米15120平米以上65您希望購買的房屋面積零居10一居22二居45三居或以上86價(jià)格9000元以下23900010000元291000011000元191100012000元412000萬元以上27付款方式商業(yè)貸款9公積金貸款6一次性付款1分期付款08房屋裝修嗎裝修28不裝修499購房目的自己或家人居住39投資獲取租金收益14自住兼投資23不明確110翻閱報(bào)紙信報(bào)22北京晚報(bào)24京華時(shí)報(bào)16新京報(bào)27其他10不看報(bào)411瀏覽網(wǎng)站、引擎搜房29焦點(diǎn)房地產(chǎn)19SINA34163郵箱12GOOGLE6百度43其他51年齡是多大25歲以下72535歲483540歲114150歲650歲以上52家庭年收入10萬元及以下161020萬412025萬1325萬以上73從事行業(yè)IT及相關(guān)19金融銀行3建筑建材7服務(wù)行業(yè)27其他214職位普通職員50中層管理19老板或企業(yè)高官0私營業(yè)主85名下的房產(chǎn)目前沒有301處352處93處03處以上36居住房產(chǎn)性質(zhì)單位房3租借房4個(gè)人購房8父母房產(chǎn)17居住面積50平米以下155080平米2880100平米17100150平米11150平米以上68居住區(qū)域回龍觀3立水橋25上地6中關(guān)村0亞運(yùn)村5朝陽其他8海淀其他14其他169工作區(qū)域回龍觀1立水橋22上地7中關(guān)村11亞運(yùn)村11朝陽其他7海淀其他5其他13SHEET10000客戶預(yù)計(jì)購房時(shí)間SHEET200000客戶關(guān)注因素SHEET300開發(fā)品牌對(duì)購買有無影響0000希望購買面積0000希望購買居室00000價(jià)格預(yù)期0000付款方式00是否希望裝修0000購房目的000000翻閱報(bào)紙類型瀏覽網(wǎng)站引擎客戶年齡區(qū)域調(diào)研客戶家庭年收入從事行業(yè)客戶工作職位名下房產(chǎn)居住房產(chǎn)性質(zhì)居住面積居住區(qū)域工作區(qū)域在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功區(qū)域調(diào)研客戶分析購買因素客戶關(guān)注度最高因素為價(jià)格與交通；購買目的以自住為主。在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功區(qū)域調(diào)研客戶分析購買偏好客戶多數(shù)選擇毛坯房；付款方式以商業(yè)貸款為主。在房地產(chǎn)領(lǐng)域我們一直在幫助客戶成功調(diào)研客群特征描述年齡特征2635歲職業(yè)特征白領(lǐng)階層，多為IT人士，部分自由職業(yè)者家庭特征多為兩口之家或準(zhǔn)三口之家收入特征家庭年收入在1025萬