實(shí)施方案PPP項(xiàng)目推進(jìn)中心投資控股（集團(tuán)）有限公司2015年4月目錄第一章項(xiàng)目基本情況3第二章風(fēng)險分配基本框架23第三章項(xiàng)目運(yùn)作方式26第四章交易結(jié)構(gòu)30第五章合同體系34第六章監(jiān)管架構(gòu)39第七章采購方式選擇4123第一章項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目背景二、必要性和可行性該項(xiàng)目建設(shè)周期長，投資規(guī)模大，項(xiàng)目業(yè)主依靠自身全額籌集項(xiàng)目建設(shè)資金有一定困難。通過采取政府和社會資本合作模式運(yùn)作，可有效解決項(xiàng)目建設(shè)資金，緩解地方政府財政壓力。同時，該項(xiàng)目本身投資收益能夠?qū)崿F(xiàn)覆蓋，吸引了社會資本進(jìn)入有一定可行性。三、項(xiàng)目運(yùn)作目標(biāo)通過引入社會資本與政府共同投資合作，通過市場化運(yùn)作完成，最終實(shí)現(xiàn)政府企業(yè)共贏的局面。四、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1、規(guī)劃設(shè)計。2、建設(shè)內(nèi)容及投資。本項(xiàng)目估算總投資萬元，主要包括城市道路建設(shè)。4（1）城市道路。表1道路建設(shè)明細(xì)表其中其中序號項(xiàng)目名稱建設(shè)內(nèi)容總投資工程投資拆遷投資已完成投資工程投資拆遷投資形象進(jìn)度123456合計。序號5126地塊A78E新增達(dá)到出讓條件的土地進(jìn)行出讓，在5年內(nèi)出讓完畢。根據(jù)需9求狀況以及地塊性質(zhì)的增值區(qū)間，土地開發(fā)量擬定為每年不低于600畝左右進(jìn)行出讓。3、出讓收入收益。參照近年來廣元市城區(qū)土地出讓價格，按照審慎性原則，對所整理土地定價相對保守，通過分析計算能夠保證收益的有效性和可靠性，經(jīng)測算項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)土地出讓收益378025萬元。表5項(xiàng)目土地收益測算表序號土地收益項(xiàng)目類別計算指標(biāo)計算量（畝）估算單價萬元/畝合價萬元備注1商住畝數(shù)1813150271950平均居住用地容積率242商業(yè)畝數(shù)24425061000平均商業(yè)用地容積率223工業(yè)畝數(shù)105030315004物流畝數(shù)515025505劃撥畝數(shù)2454511025總計34033780254、分期出讓計劃及收益。本項(xiàng)目土地拍賣期計劃從2016年至2020年分四期逐步出讓。其中2016年出讓第一期，出讓土地646畝，實(shí)現(xiàn)土地收益101900萬元；2017年出讓第二期，出讓土地1028畝，實(shí)現(xiàn)土地收益8572010萬元；2018年出讓第三期，出讓土地884畝（含文化教育衛(wèi)生及公共服務(wù)用地245畝），實(shí)現(xiàn)土地收益76615萬元；2019年出讓第四期，出讓土地845畝，實(shí)現(xiàn)土地收益113790萬元。土地出讓收益預(yù)計分兩期在出讓后一年內(nèi)收清。圖1土地分期出讓計劃圖表5出讓收益到位計劃表年度預(yù)計到位金額備注201650950一期出讓收入50201793810一期出讓收入50，二期出讓收入50201881168二期出讓收入50，三期出讓收入50201995202三期出讓收入50，四期出讓收入50202056895四期出讓收入50，總計378025表6分期土地出讓收益測算表一期出讓收益測算序號土地收益項(xiàng)目類別計算指標(biāo)計算量（畝）估算單價萬元/畝合價萬元備注111商住畝數(shù)596150894002商業(yè)畝數(shù)5025012500合計646101900出讓地塊A地塊02、04、06、07、08、09、10、11、14、15、16、21、23、24、25；D地塊03、06、07。二期出讓收益測算序號土地收益項(xiàng)目類別計算指標(biāo)計算量（畝）估算單價萬元/畝合價萬元備注1居住畝數(shù)326150489003商業(yè)畝數(shù)67250167504工業(yè)畝數(shù)58430175206物流畝數(shù)51502550合計102885720出讓地塊D地塊05、15、16、17、18、19、20、21、22、23；新增工業(yè)用地。三期出讓收益測算序號土地收益項(xiàng)目類別計算指標(biāo)計算量（畝）估算單價萬元/畝合價萬元備注1商住畝數(shù)286150429002商業(yè)畝數(shù)55250137503工業(yè)畝數(shù)2983089404劃撥畝數(shù)2454511025總計88476615出讓地塊B地塊01、02、04、08；C地塊02、03、05、06、07；D地塊24、25、26；E地塊01。12四期出讓收益測算序號土地收益項(xiàng)目類別計算指標(biāo)計算量（畝）估算單價萬元/畝合價萬元備注1商住畝數(shù)605150907502商業(yè)畝數(shù)72250180003工業(yè)畝數(shù)168305040總計845113790出讓地塊B地塊05、09；C地塊10、11、12、13、14、15、16、17、18、19；D地塊01、02、04、09、12、13、14；E地塊03、04、05、07。5、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析。本項(xiàng)目建設(shè)周期5年，估算總投資329391萬元，預(yù)期取得土地收益378025萬元，計劃自2014年到2018年按項(xiàng)目推進(jìn)計劃分年度投入，其中2014年已完成投資46466萬元，撥付25400萬元；2015年計劃投資57735萬元，撥付48222萬元；2016年計劃投資103815萬元，撥付91283萬元，取得土地收益50950萬元；2017年計劃投資79366萬元，撥付70089萬元，取得土地收益93810萬元；2018年計劃投資42009萬元，撥付66158萬元，取得土地收益81168萬元；2019年撥付59182萬元，取得土地收益95202萬元；2020年取得土地收益56895萬元。自2017年開始，項(xiàng)目即可完全依靠土地出讓收益實(shí)現(xiàn)滾動投資開發(fā)，項(xiàng)目實(shí)際資金投入約12億元左右，資金綜合使用年限約4年。14表7項(xiàng)目資金使用計劃表2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年合計類別已完成投資已撥付投資實(shí)際撥付（80）投資實(shí)際撥付（80）土地出讓收入投資實(shí)際撥付（80）土地出讓收入投資實(shí)際撥付（8015、16年20）土地出讓收入實(shí)際撥付（尾款）土地出讓收入土地出讓收入總土地出讓收益總投資城市道路24791995079601585912687118009440310076422777165500安置房216752540036814294514600036800329352634851502068329292142574配套基礎(chǔ)設(shè)施8006408006401650132089447475211912194土地整理10171101714115641156509503298132981938102481524815811689520256895378025109123合計464662540057735482221038159128350950793667008993810420096061581168591829520256895378025329391表8項(xiàng)目投資及形象進(jìn)度計劃表152014年2015年2016年2017年2018年類別序號項(xiàng)目名稱總投資已完成投資形象進(jìn)度投資形象進(jìn)度投資形象進(jìn)度投資形象進(jìn)度投資形象進(jìn)度合計1科技大道1800012541路面工程施工1000北段工程完工4459南段工程完工180002生活大道1450012050路基工程施工2450生活大道完工145003雪蓮大道11500100勘察設(shè)計招標(biāo)4000中段路基完工5000中段完工，東西段路基完工2400竣工115004天源路650050方案設(shè)計2000西段工開3000中段、東段開工，西段完工1450工程65005城市支路750050500完成前期工作3000開工3950竣工75006園區(qū)道路7500400完成前期工作4000開工3100竣工7500城市道路分計655002479199501585911800310065500安置房11號安置點(diǎn)1、2標(biāo)段5838013836正在基施工158491、2主體工程完成6020000主體工程及砌體工程全部完工8695竣工583801621號安置點(diǎn)3標(biāo)段30450300正在征地拆遷10000開工8000主體工程完成607000完成安裝工程505150竣工3045032號安置點(diǎn)452247539正在基礎(chǔ)施工10965主體工程完成6015000主體工程完工11720竣工4522441號安置點(diǎn)獨(dú)立商業(yè)8520正在征地拆遷3000開工5520工程竣工8520分計1500002167536814450004081157001500001社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心1496100完成拆遷，并開工建設(shè)1396完工并投入使用14962社區(qū)活動中心144550完成拆遷，并開工建設(shè)1395完工并投入使用14453街道辦事處61150完成拆遷，并開工建設(shè)561完工并投入使用6114派出所68250完成拆遷，并開工建設(shè)632完工并投入使用682基礎(chǔ)配套設(shè)施5消防站960100完成拆遷，并開工建設(shè)860完工并投入使用960176電力通道3000800完成科技大道北段及生活大道電力通道建設(shè)800完成雪蓮大道及天源路西段電力通道建設(shè)800完成城市支路及天源路中段、東段電力通道建設(shè)600完成園區(qū)道路電力通道建設(shè)46207垃圾處理站4000500完成拆遷，并開工建設(shè)3500完工并投入使用4500分計1219480080016508944121941A地塊241747005報征并整理17169完成整理241742B地塊11750315報征并整理5662報征并整理5773完成整理117503C地塊226891284報征并整理12500報征并整理8905完成整理226894D地塊293721917報征并整理3375報征并整理13878報征并整理10202完成整理293725E地塊6538830報征并整理5708完成整理65386新增用地14600934報征并整理13666完成整理14600土地整理分計10912310171411563298124815109123合計投資46466577351038157936642009329391六、可經(jīng)營性資產(chǎn)（一）可經(jīng)營性資產(chǎn)情況。該區(qū)域整理后，除出讓的土地外，可形成的部分經(jīng)營性資產(chǎn)，其中加油站2個，加氣站1個（有規(guī)劃，尚未取得指標(biāo)），幼兒園5個（約13000平米），小學(xué)3個，中學(xué)1個，醫(yī)院2個，停車位3492個（地下3338個，地上154個），戶外廣告位，安置區(qū)除還房外剩余的經(jīng)營性資產(chǎn)約6000平米。（二）可經(jīng)營性資產(chǎn)運(yùn)作方式。1、將加油站、加氣站、幼兒園由項(xiàng)目公司代建，并享有10年的運(yùn)營權(quán)，運(yùn)營期滿后由市投資集團(tuán)公司按成本價回購或?qū)ν獬鲎專?、停車位、戶外廣告牌、經(jīng)營性資產(chǎn)由項(xiàng)目公司享有10年的運(yùn)營權(quán)，運(yùn)營期滿后向市投資集團(tuán)公司移交；3、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院由政府對土地進(jìn)行劃撥，土地劃撥價款作為項(xiàng)目土地整理成本進(jìn)行支付。（三）收益測算。在運(yùn)營期內(nèi)，按審慎性原則進(jìn)行測算，預(yù)計可獲得15195萬元的運(yùn)營收益（毛利，未來10年固定收益測算需考慮政策、風(fēng)險等多種因素而定）其中1、加油站、加氣站3個，若能取得相應(yīng)建設(shè)指標(biāo)，加油站按200萬元/個/年利潤、加氣站按100萬元/個/年利潤估算，每年可獲利500萬元，10年共計可獲得5000萬元收益。2、幼兒園約13000平米，15年按10元/平米/月估算，61910年按15元/平米/月估算，15年每年可獲得租金收益156萬元，610年每年可獲得租金收益234萬元，10年共計可獲得1950萬元租金收益。3、停車位3492個，15年按200元/個/月出租，出租率40，610年按300元/個/月出租，出租率60，15年每年可獲得租金收益335萬元，610年每年可獲得租金收益754萬元，10年共計可獲得5445萬元租金收益。4、經(jīng)營性資產(chǎn)約6000平米。15年按20元/平米/月估算，610年按30元/平米/月估算，15年每年可獲得租金收益144萬元，610年每年可獲得租金收益216萬元，10年共計可獲得1800萬元租金收益。5、區(qū)域內(nèi)形成的戶外廣告每年約100萬元，10年共計可獲利1000萬元。20第二章風(fēng)險分配基本框架按照風(fēng)險分配優(yōu)化、風(fēng)險收益對等和風(fēng)險可控等原則，綜合考慮政府風(fēng)險管理能力、項(xiàng)目回報機(jī)制和市場風(fēng)險管理能力等要素，在政府和社會資本間合理分配項(xiàng)目風(fēng)險。原則上按以下方式分配風(fēng)險一、由政府方承擔(dān)的風(fēng)險1、承擔(dān)風(fēng)險（1）土地獲取及征收風(fēng)險，因政府方原因?qū)е马?xiàng)目無法按計劃完成征收及土地獲??；（2）項(xiàng)目行政審批風(fēng)險，項(xiàng)目無法通過行政審批或政府審批時間過長，導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)遲緩；（3）政治不可抗力，包括非因政府方原因且不在政府方控制下的征收征用和法律、稅務(wù)變更等；（4）非競爭性風(fēng)險，項(xiàng)目實(shí)施期內(nèi)，政府在臨近地區(qū)繼續(xù)規(guī)劃新區(qū)，導(dǎo)致同類項(xiàng)目競爭；（5）土地出讓風(fēng)險，整理土地可能出現(xiàn)拍賣價格過低、流拍、出讓資金收取困難等風(fēng)險；（6）支付風(fēng)險，例如政府違約或到期無力支付收益等風(fēng)險。212、應(yīng)對措施（1）政府要與項(xiàng)目公司共同約定征收計劃，并按計劃實(shí)施，同時要按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，由項(xiàng)目公司參與征收補(bǔ)償工作，嚴(yán)格控制征收補(bǔ)償成本，若因政府方的原因，導(dǎo)致土地?zé)o法及時獲取，要制定合理的補(bǔ)償機(jī)制予以補(bǔ)償；（2）政府加大對項(xiàng)目各項(xiàng)行政審批的協(xié)調(diào)力度，保證項(xiàng)目能夠及時得到相關(guān)審批；（3）法律政策等發(fā)生重大變化，導(dǎo)致項(xiàng)目無法按約定繼續(xù)實(shí)施或收益無法保證時，制定合理的補(bǔ)償與退出機(jī)制；（4）由政府明確同一區(qū)域內(nèi)的競爭性項(xiàng)目不予審批，并做出非競爭性承諾；（5）由政府充分保障該區(qū)域的土地出讓指標(biāo)；（6）要明確項(xiàng)目資金的來源和支出專向特征，并建立相應(yīng)的資金專戶，同時將項(xiàng)目支付資金納入政府財政預(yù)算安排，保證項(xiàng)目基本利益。二、由項(xiàng)目公司承擔(dān)的風(fēng)險1、承擔(dān)風(fēng)險（1）金融風(fēng)險，例如資金短缺、未如期完成項(xiàng)目融資、融資利率的變化等風(fēng)險；（2）項(xiàng)目設(shè)計、建設(shè)和運(yùn)營維護(hù)相關(guān)風(fēng)險，例如成本超支、工期變化、原材料供應(yīng)、技術(shù)質(zhì)量及移交資產(chǎn)不達(dá)標(biāo)的風(fēng)險等；（3）市場風(fēng)險，例如因市場環(huán)境、土地價格變化等導(dǎo)致的無22法從政府獲得項(xiàng)目開發(fā)成本及收益的風(fēng)險等；（4）退出風(fēng)險，即項(xiàng)目公司無力繼續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施時，政府有權(quán)要求其退出的風(fēng)險。2、應(yīng)對措施（1）由投資人制定合理的資金籌集與使用計劃，并提前明確項(xiàng)目的資金來源；（2）由項(xiàng)目公司加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)行管理，控制項(xiàng)目成本質(zhì)量與安全，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；（3）由項(xiàng)目公司與政府約定項(xiàng)目收益及支付機(jī)制，若項(xiàng)目收入不能覆蓋項(xiàng)目成本及收益，將差額部分納入政府財政預(yù)算，確保項(xiàng)目的基本收益；（4）約定合理的退出機(jī)制，減少項(xiàng)目公司在退出時的損失。三、由雙方共擔(dān)的風(fēng)險1、承擔(dān)風(fēng)險因自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致項(xiàng)目無法繼續(xù)實(shí)施。2、應(yīng)對措施約定合理的補(bǔ)償退出機(jī)制并購買相應(yīng)的保險，確保項(xiàng)目因不可抗力導(dǎo)致無法繼續(xù)實(shí)施能夠盡量減少損失。23第三章項(xiàng)目運(yùn)作方式一、項(xiàng)目運(yùn)作方式該項(xiàng)目采用PPP模式實(shí)施，通過建設(shè)運(yùn)營移交（BOT）的方式運(yùn)作。由市投資集團(tuán)公司作為政府出資代表，與投資人組建項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司與政府授權(quán)行政主管部門簽訂項(xiàng)目開發(fā)合同，獲取項(xiàng)目特許建設(shè)運(yùn)營權(quán)。項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)籌集項(xiàng)目獎金，并組織實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)、土地整理與基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、移交等。市投資集團(tuán)公司負(fù)責(zé)代政府出資，履行出資人義務(wù)并參與項(xiàng)目全過程監(jiān)督。24圖2項(xiàng)目運(yùn)作方式圖二、項(xiàng)目公司由市投資集團(tuán)公司與投資人共同組建項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)運(yùn)營項(xiàng)目，其中政府資金股權(quán)為30，社會資本股權(quán)為70。項(xiàng)目采用滾動開發(fā)，實(shí)際需投入資金約12億元，按股權(quán)比例分?jǐn)?，前期市投資集團(tuán)公司已投入資金約254億元，經(jīng)審計后作為其股本注入項(xiàng)目公司，不足部分進(jìn)行追加投入（約106億元）。對應(yīng)的投資人需投入資金84億元，首期到位不低于3億元。因土地出讓未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)而導(dǎo)致的滾動開發(fā)不足部分投資由項(xiàng)目公司自行融資，可通過向金融機(jī)構(gòu)貸款，發(fā)行項(xiàng)目債券等方式。三、項(xiàng)目運(yùn)作流程251、政府授權(quán)相關(guān)單位制定項(xiàng)目PPP模式實(shí)施方案；2、發(fā)布PPP招商公告，公開選擇投資人；3、由政府授權(quán)行政主管部門和PPP項(xiàng)目推進(jìn)中心、市投資集團(tuán)，通過競爭性談判，確定項(xiàng)目投資人，約定項(xiàng)目投資合作各項(xiàng)條款；4、市投資集團(tuán)與投資人簽訂合作協(xié)議，組建項(xiàng)目公司；5、政府授權(quán)行政主管部門與項(xiàng)目公司簽訂項(xiàng)目開發(fā)合同；6、項(xiàng)目公司實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營，按計劃向政府撥付征收資金，并向政府移交已完成整理的土地及配套基礎(chǔ)設(shè)施；7、政府根據(jù)項(xiàng)目土地出讓計劃，進(jìn)行土地招拍掛；8、政府向項(xiàng)目公司支付土地整理成本及收益；9、項(xiàng)目公司公共服務(wù)及配套經(jīng)營性設(shè)施進(jìn)行運(yùn)營與維護(hù)；10、運(yùn)營期滿后，項(xiàng)目公司經(jīng)恢復(fù)性大修后進(jìn)行移交，一是政府所有的公共服務(wù)及配套經(jīng)營性設(shè)施移交政府指定機(jī)構(gòu)；二是項(xiàng)目公司建設(shè)的對外出讓或由政府統(tǒng)一回購。四、項(xiàng)目運(yùn)作周期整個項(xiàng)目運(yùn)作周期約15年，包括項(xiàng)目建設(shè)期、出讓與支付期、運(yùn)營期，其中建設(shè)期5年，出讓與支付期6年，運(yùn)營期10年。1、建設(shè)期本項(xiàng)目自2014年開始建設(shè)，引入投資人采取PPP模式后，自投資合作之日起到2018年項(xiàng)目完成全部建設(shè)內(nèi)容，整個項(xiàng)目建設(shè)期5年。建設(shè)期內(nèi)，未移交的土地及基礎(chǔ)配套設(shè)施的維護(hù)由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，與土地同時移交后由政府負(fù)責(zé)。262、出讓與支付期本項(xiàng)目自2016年到2020年分四期出讓土地，并將土地出讓收益用于支付項(xiàng)目開發(fā)成本并滾動后續(xù)開發(fā)，整個項(xiàng)目完工后，政府分年度逐步完成完成項(xiàng)目公司投資及回報的支付，到2020年完成全部成本與收益支付。3、運(yùn)營期項(xiàng)目公司自2019年至2028年對項(xiàng)目形成的可經(jīng)營性資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營，運(yùn)營期10年，運(yùn)營期滿或項(xiàng)目公司愿意提前結(jié)束運(yùn)營時，向政府指定的機(jī)構(gòu)移交公共服務(wù)及配套經(jīng)營性設(shè)施。五、退出機(jī)制1、政府方違約事件、政治不可抗力以及政府方選擇終止，政府方對項(xiàng)目公司進(jìn)行回購補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)姆秶ǎ?）項(xiàng)目公司尚未償還的所有貸款；（2）項(xiàng)目公司股東在項(xiàng)目終止之前以投入的所有項(xiàng)目的資金總和；（3）因項(xiàng)目提前終止所產(chǎn)生的第三方費(fèi)用或其他費(fèi)用；（4）項(xiàng)目公司的利潤損失。2、項(xiàng)目公司的違約事件導(dǎo)致合同終止，通過專項(xiàng)評估后，政府方采用項(xiàng)目價值方法對相應(yīng)資產(chǎn)進(jìn)行回購。3、自然不可抗力導(dǎo)致的合同終止，由雙方共同分?jǐn)傦L(fēng)險。政府方補(bǔ)償項(xiàng)目公司未償還融資方的貸款以及項(xiàng)目公司股東在項(xiàng)目終止前投入項(xiàng)目的資金和欠付承包商的款項(xiàng)，其中政府補(bǔ)償會扣除保險理賠金額，且不包括預(yù)期投資收益損失。274、項(xiàng)目公司提前結(jié)束運(yùn)營時，視為其自動放棄其余部分運(yùn)營收益，由市投資集團(tuán)公司回購或?qū)ν獬鲎尅?8第四章交易結(jié)構(gòu)一、項(xiàng)目投融資本項(xiàng)目估算總投資3294億元，實(shí)際需投資約12億元，由投資人與市投資集團(tuán)公司出資組建的項(xiàng)目公司作為該項(xiàng)目的投資主體，負(fù)責(zé)籌集并投入整個項(xiàng)目的建設(shè)資金，項(xiàng)目公司的投資主要由以下三方面構(gòu)成。1、市投資集團(tuán)公司與投資人按照股權(quán)比例直接投入的項(xiàng)目建設(shè)資金，約36億元，前期已完成投資254億元；2、項(xiàng)目投資人應(yīng)投資84億元；3、由政府向項(xiàng)目公司支付每年度已完成整理土地形成的土地出讓收益來支持項(xiàng)目后續(xù)投資，約2094億元，因土地出讓未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)而導(dǎo)致的滾動開發(fā)不足部分投資由項(xiàng)目公司自行融資，可以以發(fā)行項(xiàng)目債券、金融機(jī)構(gòu)、社會募集等多種方式進(jìn)行。二、項(xiàng)目回報來源（一）固定回報加運(yùn)營收益。該項(xiàng)目的回報由兩部分構(gòu)成，一是土地出讓收益，二是公共服務(wù)及配套經(jīng)營性設(shè)施運(yùn)營收入，公共服務(wù)和配套經(jīng)營性設(shè)施29主要包括配套經(jīng)營性用房、加油站、幼兒園、停車場、廣告位、垃圾收集點(diǎn)等。其中整理出的可出讓土地收益是項(xiàng)目的主要回報來源，項(xiàng)目形成的配套經(jīng)營性設(shè)施的所有權(quán)歸政府，由政府指定機(jī)構(gòu)持有。1、項(xiàng)目公司將整理出的土地移交給政府后，由政府進(jìn)行公開招拍掛，取得土地出讓金后，由政府將土地出讓所得作為開發(fā)成本向項(xiàng)目公司支付，其中工程投資部分按不低于8、拆遷安置投資部分按不低于12的年投資回報率支付投資回報。整個項(xiàng)目實(shí)際投入資金約12億元，資金占用期4年，需支付投資回報約4億元5億元。2、本項(xiàng)目形成的配套經(jīng)營性設(shè)施由政府授權(quán)行政主管部門與項(xiàng)目公司約定10年運(yùn)營期限，運(yùn)營期限內(nèi)的收益歸項(xiàng)目公司，按持股比例分配。運(yùn)營期滿后，政府投資建設(shè)部分（停車位、配套經(jīng)營性用房、廣告位等）由項(xiàng)目公司向政府指定機(jī)構(gòu)移交；項(xiàng)目公司投資建設(shè)部分（加油站、幼兒園）由市政府按成本價向項(xiàng)目公司回購或項(xiàng)目公司向外轉(zhuǎn)讓。該區(qū)域內(nèi)的可運(yùn)營配套經(jīng)營性設(shè)施，在10年運(yùn)營期內(nèi)，預(yù)計實(shí)現(xiàn)15億元的運(yùn)營收益。收入高于或低于預(yù)期部分在合同中分別約定超額分成和超額補(bǔ)貼事宜。3、通過支付固定回報的方式，保障了項(xiàng)目公司的收益，土地出讓的收益與支付風(fēng)險轉(zhuǎn)移給政府，穩(wěn)定的回報有利于吸引更多的投資人參與。同時本項(xiàng)目整理的土地出讓收益能夠完全覆蓋項(xiàng)目成本及收益，全額支付項(xiàng)目土地整理成本后還能給政府30帶來約1億元的土地出讓收益（未扣除計提及稅金部分），剩余約若未來土地價格發(fā)生增值，項(xiàng)目公司也無法獲取更高的收益，而全部歸政府所有。三、配套安排將由政府協(xié)調(diào)落實(shí)項(xiàng)目區(qū)周邊水電氣等基礎(chǔ)配套設(shè)施的接入點(diǎn)，并在項(xiàng)目審批等各項(xiàng)環(huán)節(jié)予以支持，同時政府需承諾從2016年至2020年，按項(xiàng)目土地出讓計劃逐年對已整理的商住用地進(jìn)行招拍掛，每年的土地出讓指標(biāo)要優(yōu)先用于該區(qū)域，土地出讓價款優(yōu)先補(bǔ)償項(xiàng)目公司開發(fā)成本及收益。四、保障項(xiàng)目收益措施本項(xiàng)目估算總投資約3294億元，采用滾動開發(fā)實(shí)際投資約12億元，應(yīng)支付項(xiàng)目公司投資收益約45億元（最終以審計結(jié)算價格為準(zhǔn)），政府項(xiàng)目土地出讓收益約378億元，雖能覆蓋投資人支付的項(xiàng)目成本及投資收益，但土地出讓存在一定的市場風(fēng)險和時間周期差異，若土地出讓收益不足以支撐項(xiàng)目滾動開發(fā)投資以及項(xiàng)目成本時，建議政府可以通過以下方式降低項(xiàng)目成本，增加項(xiàng)目收益，保障支付資金的來源1、對部分整理的土地的性質(zhì)進(jìn)行變更，如區(qū)位較好的B08、B09等地塊共326畝，由工業(yè)變更為商住出讓，預(yù)計可增加土地出讓收益58億元；2、該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)部分出讓土地容積率較低（不足10），可增加該類地塊的容積率，以提高土地成交價格；313、通過加強(qiáng)對項(xiàng)目前期征地拆遷、項(xiàng)目建設(shè)過程中的投資監(jiān)管與控制，降低項(xiàng)目投資成本。4、若因土地出讓未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)而導(dǎo)致的滾動開發(fā)投資無法按期支付，可由項(xiàng)目公司融資進(jìn)行后續(xù)開發(fā)整理的，但需政府同意提高該融資部分投資的年投資回報率（不高于15），并協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)已整理土地進(jìn)行融資抵押。5、建議政府提供優(yōu)惠政策，采用減、免相關(guān)規(guī)費(fèi)等方式減少項(xiàng)目投資。6、若土地拍賣分期收益無法支付項(xiàng)目公司當(dāng)期成本及利潤，可考慮拉長回購期，延期支付的資金需計算投資回報。32第五章合同體系一、合同構(gòu)成該項(xiàng)目合同體系主要由項(xiàng)目開發(fā)合同、項(xiàng)目公司投資合作協(xié)議、運(yùn)營移交合同、融資合同等構(gòu)成，其中項(xiàng)目開發(fā)合同、項(xiàng)目公司投資合作協(xié)議構(gòu)成最核心的法律文件。二、合同簽訂主體1、項(xiàng)目開發(fā)合同由項(xiàng)目公司與政府授權(quán)行政主管部門簽訂，主要約定項(xiàng)目投資、建設(shè)實(shí)施、運(yùn)營與維護(hù)、項(xiàng)目移麥以及投資收益支付、政府與投資方的權(quán)利與義務(wù)、交易結(jié)構(gòu)、風(fēng)險分配、履約保障等內(nèi)容。2、項(xiàng)目公司投資合作協(xié)議由市投資集團(tuán)與投資人簽訂，主要約定項(xiàng)目公司的組建、投資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)、投資收益分配、投資雙方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。3、運(yùn)營移交合同即約定項(xiàng)目公司與政府授權(quán)行政主管部門對公共服務(wù)和配套經(jīng)營性設(shè)施的運(yùn)營期限、移交等做出的約定；融資合同即項(xiàng)目公司與金融機(jī)構(gòu)簽訂的融資合同。三、項(xiàng)目開發(fā)合同主要內(nèi)容一項(xiàng)目基本條款1、項(xiàng)目名稱長虹電子產(chǎn)業(yè)園廣元基地基礎(chǔ)配套項(xiàng)目2、建設(shè)模式PPP模式333、合同主體甲方廣元市人民政府乙方投資人組建的項(xiàng)目公司4、項(xiàng)目范圍項(xiàng)目涉及的所有基礎(chǔ)配套設(shè)施和土地整理5、預(yù)計項(xiàng)目投資額329391萬元（以審計結(jié)算價為準(zhǔn)）6、預(yù)計項(xiàng)目建設(shè)期2014年2018年預(yù)計項(xiàng)目運(yùn)營期2019年2028年7、合作方式由市投資集團(tuán)公司作為政府出資代表，選擇投資人組建項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司與政府授權(quán)主管部門簽訂項(xiàng)目開發(fā)合同，其中政府股權(quán)占比為30，社會資本股權(quán)占比70。項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)籌集項(xiàng)目資金，并組織實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)、土地整理與基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、移交等，并享有支配項(xiàng)目收益。市投資集團(tuán)公司負(fù)責(zé)代政府出資，履行出資人義務(wù)并參與項(xiàng)目監(jiān)督。（二）投資成本及收益支付1、投資收益率投資人直接投資部分年投資收益率不低于8，最高不高于12；項(xiàng)目公司融資部分投資收益率最高不高于15根據(jù)競爭性談判情況最終確定。2、投資成本包括本項(xiàng)目建設(shè)涉及的前期費(fèi)用、征收安置補(bǔ)償以及工程建設(shè)投資及產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。3、投資成本的確定以項(xiàng)目最終竣工審計結(jié)算結(jié)果為準(zhǔn)。4、投資收益的計算根據(jù)項(xiàng)目投資實(shí)際發(fā)生時間起，按資金占用時間計算投資回報。345、支付的年限項(xiàng)目建設(shè)期滿后12年內(nèi)完成全部支付。（三）雙方權(quán)利與義務(wù)1、政府方權(quán)利與義務(wù)（1）權(quán)利界定按照有關(guān)法律法規(guī)和政府管理的相關(guān)職能規(guī)定，行使政府監(jiān)管的權(quán)力；授權(quán)廣元市投資集團(tuán)作為政府的投資方，行使對項(xiàng)目安全、質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制進(jìn)行監(jiān)管，政府職能部門依法履行行業(yè)監(jiān)管；授予廣元市投資集團(tuán)及指定機(jī)構(gòu)代表政府對公共服務(wù)和配套經(jīng)營性設(shè)施進(jìn)行恢復(fù)性大修后回收的權(quán)力。（2）義務(wù)界定嚴(yán)格遵守項(xiàng)目合同相關(guān)條款；支持項(xiàng)目審批和協(xié)調(diào)；維護(hù)穩(wěn)定，協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目實(shí)施過程中因政府方原因?qū)е马?xiàng)不能正常實(shí)施的不穩(wěn)定因素；如項(xiàng)目公司需要再融資，政府應(yīng)予以支持協(xié)調(diào)有關(guān)事項(xiàng)；根據(jù)項(xiàng)目土地整理及出讓計劃，保障項(xiàng)目的土地出讓指標(biāo)并及時進(jìn)行出讓，確保項(xiàng)目后續(xù)投資資金來源；分期整理的土地收益應(yīng)及時向項(xiàng)目公司支付投資成本及回報。2、項(xiàng)目公司權(quán)利與義務(wù)35（1）權(quán)力界定獲得相應(yīng)回報的權(quán)力；對實(shí)施該項(xiàng)目形成公共服務(wù)和配套經(jīng)營性設(shè)施的特許經(jīng)營的權(quán)利。（2）義務(wù)界定按節(jié)點(diǎn)計劃實(shí)施項(xiàng)目并籌集項(xiàng)目建設(shè)資金；確保項(xiàng)目的工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全與成本控制；履行環(huán)境、地質(zhì)、文物保護(hù)、安全生產(chǎn)的義務(wù)；承擔(dān)社會責(zé)任。（四）履約保障甲方要求乙方在項(xiàng)目建設(shè)不同時期提供下列保函1、建設(shè)期的履約保函。2、運(yùn)營維護(hù)期的履約保函維修保函。（五違約處理1、違約事件的界定（1）甲方未