1 住宅小區(qū)項(xiàng)目 第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)述 項(xiàng)目名稱： * 建設(shè)單位： * 法定代表人： * 建設(shè)性質(zhì)：新建 建設(shè)地點(diǎn)： *省 *市 * 建 設(shè) 期： 4年 二、報(bào)告編制的依據(jù) 1、 國(guó)家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（發(fā)改辦產(chǎn)業(yè) 20073074號(hào)）（征求意見稿）（ 2007年版）； 2、 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn) 健康發(fā)展的通知 （國(guó)辦發(fā) 20104號(hào) ）； 3、 國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知 (國(guó)辦 發(fā) 200637號(hào) )； 4、 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見（國(guó)辦發(fā) 2008131號(hào)）； 5、項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料。 6、 *市 *科技新城總體規(guī)劃（ 2006 2020年） 7、 *集團(tuán) *有限公司 提供的其他基礎(chǔ)資料； 8、 *集團(tuán) *有限公司 委托編制報(bào)告的合同。 2 三、項(xiàng)目申報(bào) 單位概況 *集團(tuán)系中國(guó) 500強(qiáng)企業(yè)之一，始創(chuàng)于 1996年。 *集團(tuán)以工業(yè)電器為核心產(chǎn)業(yè) ，橫跨船舶制造、基礎(chǔ)能源、城市建設(shè)、現(xiàn)代物流、國(guó)際貿(mào)易、金融投資、電子信息、水電開發(fā)等多元領(lǐng)域，擁有浙江、上海、江西、 *四大制造基地、 12家全資子公司、 85家控股成員企業(yè)、 800 多家加工協(xié)作企業(yè)和 3000 多家銷售公司。產(chǎn)品暢銷全球 50多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，廣泛應(yīng)用于浦東機(jī)場(chǎng)、京滬高鐵、三峽水電、北京地鐵、奧運(yùn)場(chǎng)館、南水北調(diào)、青藏鐵路、嫦娥探月工程、越南太安水電樞紐等國(guó)內(nèi)外重大工程項(xiàng)目，是中國(guó)電器行業(yè)產(chǎn)銷量最大的企業(yè)之一，位居世界機(jī)械企業(yè) 500 強(qiáng)前列。 *已成為中國(guó)最具價(jià)值品牌之一，經(jīng)世界品牌實(shí)驗(yàn) 室測(cè)評(píng)，品牌價(jià)值達(dá) 元，是中國(guó)工業(yè)電器領(lǐng)域價(jià)值第一品牌。 四、項(xiàng)目概況 近年來，我國(guó) 房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，形成了從開發(fā)建設(shè)、流通交易、中介服務(wù)到物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展及人民群眾生活聯(lián)系更加緊密。 2010年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 36232億元，比上年增長(zhǎng) 其中，商品住宅完成投資 25619億元，增長(zhǎng) 占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 據(jù)我國(guó) 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 統(tǒng)計(jì) ，改革開放 30年來，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不斷增強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民 經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 2008年 12月 8號(hào)召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再一次明確了房地產(chǎn)業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位，要求要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，要把滿足居民合理改善居住條件的愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合 3 起來。 2008年 12月 17號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議專門研究和部署了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，進(jìn)一步明確了要堅(jiān)持住宅市場(chǎng)化的基本方向，同時(shí)要加快保障性住房的建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，并確定了加大保障性用房建設(shè)力度，鼓勵(lì)普通商品房的消費(fèi)，和支持房地產(chǎn) 合理融資等三方面的政策措施，這些都是近期中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的大政方針。 2010年以來，各地區(qū)、各有關(guān)部門認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列政策措施，取得了積極成效，新建商品住房成交面積大幅度增加，保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度進(jìn)一步加快，這對(duì)于提振信心、活躍市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問題、促進(jìn)住房消費(fèi)和投資，實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的目標(biāo)，發(fā)揮了重要作用。 2011年 1月 7日，下發(fā)的國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知進(jìn)一步明確，要加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建 設(shè)。 *省 *開發(fā)區(qū)是 *省委、省政府批準(zhǔn)成立的 *省第一家省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，亦是國(guó)家人事部批準(zhǔn)設(shè)立的 “ 中國(guó)博士后產(chǎn)業(yè)基地 ” 和國(guó)家科技部批準(zhǔn)設(shè)立的 “ 生物技術(shù)與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地 ” ，并經(jīng)國(guó)家工商總局批準(zhǔn)注冊(cè) “ 中國(guó)藥谷 ” 商標(biāo)。全區(qū)規(guī)劃面積 30平方公里，其凸顯的戰(zhàn)略地位，便捷的交通條件，完善的基礎(chǔ)設(shè)施，強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)支撐，豐富的人才資源，低廉的投資成本，優(yōu)惠的投資政策，高效的服務(wù)體系，被國(guó)家相關(guān)部門評(píng)為中國(guó)二十佳投資區(qū)之一。 *開發(fā)區(qū)緊緊抓住省委、省政府實(shí)施 *城市圈和 *科技新城的戰(zhàn)略的歷史性機(jī)遇，加快與 *市的對(duì)接融合，加大環(huán)境建設(shè)和招商引資力度 ，也希望像人民控股集團(tuán) *總部經(jīng)濟(jì)投資有限 4 公司這樣有責(zé)任、有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與其開發(fā)建設(shè) 。 基于上述原因， *集團(tuán) *有限公司為進(jìn)一步促進(jìn) *住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整， 適應(yīng)新的城市功能布局， 公司適時(shí)提出在 *開發(fā)戰(zhàn)略，規(guī)劃總用地 造愈 30萬方的住宅小區(qū)，服務(wù) *人民，推進(jìn) *建設(shè)發(fā)展。項(xiàng)目將結(jié)合地塊特點(diǎn)，挖掘潛在資源，整合城市空間，和諧城市景觀，拓展功能 模式，創(chuàng)造宜居氛圍。在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果 ，以一流策劃、一流設(shè)計(jì)、一流質(zhì)量、一流服務(wù)，實(shí)施全封閉管理，依托周邊自然、人文環(huán)境，營(yíng)造自己獨(dú)特的風(fēng)格，以打造 *商品房中的精品工程，營(yíng)造區(qū)域亮點(diǎn)。 以國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要政策為指導(dǎo)，以提高住房保障水平，改善人民群眾居住生活為目的，立足全面建設(shè)小康社會(huì)的高度，秉承“新城主義”模式，按照“高標(biāo)準(zhǔn)、前瞻性、多業(yè)態(tài)”的核心設(shè)計(jì)和開發(fā)，充分挖掘潛在資源，融入 *城市圈建設(shè)，通過精心策劃、精心設(shè)計(jì)、精心施工， 把 *住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)成為體現(xiàn)舒適性和方便性，適應(yīng)現(xiàn)代生活要求的低碳綠色住宅小區(qū)。 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 *技術(shù)開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)東臨東湖路，西臨創(chuàng)業(yè)大道，北臨人民路。規(guī)劃總用地面積 160201 （ 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目總用地面積 160201 （ 其中，規(guī)劃建設(shè)用地面積面積： 137019 （ ），規(guī)劃代征用地面積： 23182 （ 基本預(yù)備費(fèi),它費(fèi)用,外工程, 8 . 0 4 %安裝工程,建工程,裝工程土建工程室外工程其它費(fèi)用基本預(yù)備費(fèi)畝），地下車庫(kù)（含人防） 33184 ， 規(guī)劃總建筑面積 336369，形成入 住總戶數(shù) 2557 戶，停車位 1476 輛，超市、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、幼兒園等配套設(shè)施齊全的居住小區(qū)。 建設(shè)內(nèi)容 新建超市 3009 ；新建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 21499 ；新建多層住宅 13棟，建筑面積 33910 ；新建小高層住宅 12，建筑面積 69765 ；新建高層住宅 14棟，建筑面積 149817；新建物業(yè)管理用房 1棟， 1050；新建幼兒園 1 棟，建筑面積 960 ，新建商住樓 1 棟，建筑面積23184，地下車庫(kù)（含人防） 33184 。 建道路及廣場(chǎng)，區(qū)域內(nèi)給排水管網(wǎng)、供配電及照明設(shè)施和消防、綠化工程等。 本項(xiàng)目 建設(shè)期為 4年，即 2011年 6月 至 2014年 6月。 總投資 本項(xiàng)目總投資估算為 元，其中：土建工程費(fèi) 裝工程 外工程 5400萬元，其他費(fèi)用 土地購(gòu)置費(fèi) 5633萬元），基本預(yù)備費(fèi) 于不向銀行貸款其建設(shè)期利息 0萬元。其項(xiàng)目靜態(tài)總投資構(gòu)成詳見表 1 6 資金籌措 本項(xiàng)目總投資 金來源全部為項(xiàng)目企業(yè)自籌，不向銀行申請(qǐng)貸款，由項(xiàng)目企業(yè)用自有資金和部 分銷售收入投入。 本項(xiàng)目的總銷售收入為 成本費(fèi)用為 銷售稅金及附加為 利潤(rùn)總額為 經(jīng)營(yíng)期內(nèi)能收回全部投資；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率，累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，因此在財(cái)務(wù)上是可行的。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯編見表 1 7 表 1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 1 規(guī)劃用地面積 160201 約 240畝 2 總建筑面積 303185 中：超市 3009 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積 21499 多層住宅面積 33901 小高層住宅面積 69765 高層住宅面積 149817 物業(yè)管理用房 1050 幼兒園 960 商住樓 23184 3 建筑密度 % 4 建筑容積率 5 綠化率 % 6 入住總戶數(shù) 戶 2557 7 停車位 輛 1476 8 項(xiàng)目建設(shè)投資 萬元 9 資金來源 萬元 10 企業(yè)自有資金 萬元 申請(qǐng)銀行長(zhǎng)期貸款 萬元 0 設(shè)期 年 4 11 項(xiàng)目總銷售收入 萬元 12 項(xiàng)目總經(jīng)營(yíng)稅金及附加 萬元 13 項(xiàng)目利潤(rùn)總額 萬元 14 評(píng)價(jià)指標(biāo) 所得 稅前 所得 稅后 8 15 投資利潤(rùn)率 % 項(xiàng)目總收益數(shù)據(jù)計(jì)算 投資利稅率 % 項(xiàng)目總收益數(shù)據(jù)計(jì)算 靜態(tài)投資回收期 年 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（靜態(tài)） % 累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 i=8% 9 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 一、項(xiàng)目建設(shè)符合發(fā)展規(guī)劃要求 中華人民共和國(guó) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要指出“ 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房 ”是我國(guó)“十一五”期間房地產(chǎn)發(fā)展的基本方向。而目前 *作為中部崛起的龍頭城市，其“ 8+1”構(gòu)架包括了*市， *省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（ 2003將 *市作為地區(qū)性中心城市納入“ *城市圈”，并入滬蓉高速公路暨長(zhǎng)江 *段城鎮(zhèn)聚合發(fā)展軸。因此 *市提出了依靠 *大力發(fā)展的規(guī)劃，大力發(fā)展房地產(chǎn)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并將優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)為主導(dǎo)，注重引導(dǎo)和促進(jìn)住房 消費(fèi)，重點(diǎn)發(fā)展與市民承受能力相適應(yīng)的普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房等。 *市總體規(guī)劃調(diào)整（ 2004 2015年）明確提出“依托 *經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，帶動(dòng) *、華容等城鎮(zhèn)發(fā)展，成為 *市的西部科技城”。 *科技新城是 *市西接 *的主要策略之一，它是以 *高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，以整個(gè) *鎮(zhèn)域?yàn)榘l(fā)展平臺(tái)，綜合相關(guān)城市功能的特定地區(qū)。按照此發(fā)展規(guī)劃，科學(xué)確定城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。同時(shí)規(guī)劃期內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，資源和環(huán)境承載能力，大 力招商引資，重點(diǎn)發(fā)展面向中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。 *集團(tuán) *住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目是以面向 *當(dāng)?shù)睾?*東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)建設(shè)的中低價(jià)位普通商品住房，加快實(shí)施該項(xiàng)目建設(shè)符合符合國(guó)家、 *省尤其是 *市發(fā)展規(guī)劃要求。 10 二、項(xiàng)目建設(shè)符合產(chǎn)業(yè)政策要求 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，一方面房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，沒有發(fā)達(dá)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、沒有較高的社會(huì)生產(chǎn)水平和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支撐，就沒有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、 先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，能為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民提供必 需 的生產(chǎn)資料和生活資料等物質(zhì)基礎(chǔ)，兩者的關(guān)系是相輔相成、緊密相連的。 本項(xiàng)目屬于 *房地產(chǎn)業(yè)重要的一環(huán)，能在促進(jìn) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展 和 提高國(guó)民收入 上貢獻(xiàn)一份力量。 中國(guó) *集團(tuán) *住宅小區(qū)項(xiàng)目以改善居民的居住條件、優(yōu)化住宅的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和空間布局、提高住宅品質(zhì)和配套水平、發(fā)展節(jié)能省地型住宅、確保住宅建設(shè)的舒適化和節(jié)約化等為原則，致力于將本案打造成“低密度、低容積率、高綠化率”的綜合性高檔住宅小區(qū)，配套公園式的小區(qū)景觀系統(tǒng)，創(chuàng)造舒適和諧的居住環(huán)境， 為 *及 *城區(qū)市民提供物美價(jià)廉的商品房。項(xiàng)目屬于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2007年本）中一般允許類，項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策要求。 三、項(xiàng)目建設(shè)符合行業(yè)準(zhǔn)入的規(guī)定 *集團(tuán) *集團(tuán) *有限公司是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)，公司實(shí)力雄厚，具備開發(fā)建設(shè)本項(xiàng)目的實(shí)力，符合行業(yè)準(zhǔn)入的規(guī)定。 11 第三章 項(xiàng)目地點(diǎn)及建設(shè)條件 一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于 *市 *經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 位于 *技術(shù)開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)東 臨東湖路，西臨創(chuàng)業(yè)大道，北臨城人民路 。建設(shè)地點(diǎn)地理位置優(yōu)越，交通便利，自然環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施完善，為本項(xiàng)目的建設(shè)提供了保障。 二、建設(shè)條件 設(shè)中數(shù)據(jù)） 氣溫：全年平均氣溫 17 年極端最高氣溫 年極端最低氣溫 多年平均降雨量： 照：全年日照數(shù) 日照百分率為 47% 濕度：平均相對(duì)濕度 70% 無霜期： 243天 平均風(fēng)速：春季 秒 夏季 秒 秋季 秒 冬季 秒 貌、地震情況 規(guī)劃地塊較為規(guī)整，整體朝向?yàn)檎媳狈较?，地?shì)較為平整；地塊內(nèi)現(xiàn)較多為農(nóng)田和魚塘；根據(jù)國(guó)家頒布的中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖 12 及 *有關(guān)文件之規(guī)定，項(xiàng)目建筑抗震設(shè)防烈度為 6 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 工程地質(zhì) 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地地形平坦，參考本工程巖土工程勘察報(bào)告，屬長(zhǎng)江三級(jí)階地，波狀起伏，覆蓋土層厚度平均 25米左右，主要為第四紀(jì)晚更新的沖積粘性土層。本項(xiàng)目場(chǎng)地地質(zhì)屬中軟場(chǎng)地土，土層分布均勻。在自然條件下，無滑坡、斷層活動(dòng)，無巖 洞、土洞影響，不存在出現(xiàn)崩塌、地震液化等現(xiàn)象。 水文地質(zhì) 地下水類型主要為上層滯水，主要受大氣降水及地表水的影響。根據(jù)鄰區(qū)地下水分析資料，本場(chǎng)地地下水對(duì)混凝土不具有腐蝕性。 因?yàn)樵撔^(qū)主要按照“高標(biāo)準(zhǔn)、前瞻性、多業(yè)態(tài)”的核心思想設(shè)計(jì)，充分挖掘潛在資源，融入 *城市圈的發(fā)展，力求將本案該地區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤。因此，此案的主要客戶面向 *城區(qū)，尤其是東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的購(gòu)房者。 據(jù)網(wǎng)上搜索資料顯示，近三年 *開發(fā)區(qū)居民家庭總收入人均增幅較快，增長(zhǎng)率均超過 12%， 2011 年的人均可 支配收入 11032 元。因此，該地區(qū)的購(gòu)買力較強(qiáng)，住房需求旺盛，社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件較好。 本項(xiàng)目四周緊臨城市規(guī)劃道路，尤其是緊鄰 *市東郊，在老武黃公路西側(cè)，距 *中心 22公里。規(guī)劃中的老武黃公路延長(zhǎng)線將直達(dá)本案，規(guī)劃有公交途經(jīng)此處，交通條件較好。 13 給排水 水源由市政管網(wǎng)供給，供水壓力 水量充足，可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和建成后的用水需要。 建設(shè)場(chǎng)地內(nèi)排水系統(tǒng)采取雨、污水分流制，并與城區(qū)相應(yīng)市政排水管網(wǎng)相連，項(xiàng)目建設(shè)中的排水溝管可方便與之連接。 供電 電源由 *市供電局主供電網(wǎng)供給，臨近區(qū)域的變電站供電容量充足，可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和建成后的用電需要。 供 氣 氣源由 *天然氣公司主供氣管供給，氣量充足，可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和建成后的用電需要。 通信 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)電信服務(wù)商有中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通，其通訊網(wǎng)覆蓋面廣，寬帶信息網(wǎng)絡(luò)完善，實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)數(shù)字化、傳輸光纖化、業(yè)務(wù)信息化，本項(xiàng)目建設(shè)可方便接入，通訊條件極為便利。 14 第四章 建設(shè)方案 一、總體規(guī)劃 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 本案采用“新城主義”模式，以“創(chuàng) 造新城居住中心”為主題，通過本項(xiàng)目的實(shí)施，配套公園式的小區(qū)景觀系統(tǒng)，創(chuàng)造舒適和諧的居住環(huán)境，努力打造符合地域特性的、創(chuàng)新超前的、具有高性價(jià)比的低密度、低容積率、高綠化率的綜合性高檔居住小區(qū)。 規(guī)劃的指導(dǎo)思想 以人為本。規(guī)劃設(shè)計(jì)賦予人本思想，以人為核心，符合人的行為心理，滿足人的物質(zhì)和精神需求。有針對(duì)性地通過道路的合理組織，休閑設(shè)施的精心安排，為住戶提供舒適的居住環(huán)境，貼近自然的聚落空間，親切宜人的生活氣息。 因地制宜、注重環(huán)境。通過改造現(xiàn)有水體，“依山”面水、藏風(fēng)聚氣，對(duì) 地塊空間景觀節(jié)點(diǎn)、景觀軸線的精心營(yíng)造，配套設(shè)置的科學(xué)安排，綠化步行系統(tǒng)的聯(lián)系穿插，為住戶提供具有良好通風(fēng)、日照，宜人景色的居住環(huán)境。 強(qiáng)調(diào)特色。根據(jù)項(xiàng)目地域特點(diǎn)，挖掘住宅區(qū)建設(shè)的風(fēng)格和地域的特色，打造既能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求，具有時(shí)代感，又能最大限度保留自然環(huán)境，富于個(gè)性的高性價(jià)比居住環(huán)境。 多種業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)中心明確，重視資源利用效益。通過合理的布局，提高土地利用率，在總量平衡的前提下，以環(huán)境促效益，落實(shí)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三大效益的統(tǒng)一。 15 在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行法規(guī)及設(shè)計(jì)規(guī)范，并符合當(dāng) 地總體規(guī)劃的要求和遵循以下原則： 總體協(xié)調(diào)原則 要求設(shè)計(jì)美觀、布局合理、功能完備、使用舒適、與周邊環(huán)境保持協(xié)調(diào)一致。 技術(shù)領(lǐng)先原則 規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工采用新技術(shù)、新工藝、新材料，使項(xiàng)目具有先進(jìn)水平。 綠色環(huán)保原則 執(zhí)行 *市城市綠化管理規(guī)定，保證綠化面積。本案將采用“多軸線、多層次”景觀 ,“一縱一橫”：兩條主軸線，兩條景觀次軸線，“多層次”：入 口景觀、中心景觀中心、外部水景。綠化體系布局采用“點(diǎn)、線、面”相 結(jié)合方式。整個(gè)項(xiàng)目注重對(duì)自然環(huán)境的保護(hù)和景觀布局，各建構(gòu)筑物應(yīng)使用符合環(huán)保要求的新型墻體材料，建構(gòu)筑物設(shè)計(jì)新穎，具有現(xiàn)代化氣息，使項(xiàng)目具有良好的生態(tài)環(huán)境。 節(jié)約能源原則 貫徹執(zhí)行 *省公共住宅建筑節(jié)能設(shè)計(jì)導(dǎo)則，結(jié)合此項(xiàng)目地域特點(diǎn)，規(guī)劃方案從多角度考慮，主要體現(xiàn)在建筑朝向、通風(fēng)、綠化、建筑節(jié)能設(shè)計(jì)和新型節(jié)能。建筑在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)最大化爭(zhēng)取最好朝向、通風(fēng)、采光，同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)以喬灌結(jié)合多層次，以綠化來調(diào)節(jié)局部氣候，同時(shí)減少因太陽直射而產(chǎn)生的熱量。同時(shí)將采用太陽能、中央水處理 系統(tǒng)等提高能效，達(dá)到節(jié)能效果。并將采用節(jié)能型的建筑結(jié)構(gòu)、材料、器具和產(chǎn)品，提高建筑物保溫隔熱性能，達(dá)到冬暖夏涼的 16 效果，減少采暖、制冷、照明的能耗。 場(chǎng)地及工程概況 本項(xiàng)目建設(shè)用地位于 *經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 項(xiàng)目總用地面積 160201 （ 其中，規(guī)劃建設(shè)用地面積面積： 137019（ 規(guī)劃代征用地面積： 23182（ 規(guī)劃總建筑面積 336369 ，形成入住總戶數(shù) 2557 戶，規(guī)劃總?cè)藬?shù) 8182人，停車位 1476輛， 超市、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、幼兒園等配套設(shè)施齊全的居住小區(qū)。 場(chǎng)內(nèi)地勢(shì)平坦，根據(jù)地塊的特點(diǎn)，擬在場(chǎng)地北部布置高層住宅建筑，在場(chǎng)地南部布置低層和多層住宅建筑、公共建筑及配套設(shè)施，并在場(chǎng)地地下建人防地下車庫(kù)。場(chǎng)地內(nèi)交通以線路清晰、人車分流為指導(dǎo)思想，使社區(qū)內(nèi)景觀中心、建筑周圍和道路兩側(cè)的綠化帶，相互滲透，融為一體。 總平面規(guī)劃布局 本案按照其地形、景觀、及交通布局進(jìn)行了規(guī)劃。 其中：北部和中軸設(shè)置 15高層建筑，共計(jì) 16 棟，在西北入口設(shè)置 18 層商住樓一棟。在正西部和東部臨近中心景觀處共 設(shè)置多層建筑 13 棟，包括在中心景觀西北側(cè)設(shè)置的 3 層幼兒園一棟。并在整個(gè)中心景觀下部設(shè)置人防地下車庫(kù)。 交通組織 本項(xiàng)目道路系統(tǒng)布置力求線路清晰，人車適度分流、簡(jiǎn)潔便利。 整個(gè)地塊將主要人行入口設(shè)置在西、北、東側(cè)中軸，人流進(jìn)入后由入口廣場(chǎng)向北或向西進(jìn)行分流至各住宅，向北可由景觀道路引入該 17 地塊的中心景觀；將車行入口設(shè)置在北面東段，車流進(jìn)入后向南可直接進(jìn)入地下車庫(kù)，向西通過車行道，可將車輛停于室外停車場(chǎng)。另外，該地塊小學(xué)在南面單獨(dú)設(shè)置出入口。 南部地塊將主要人行入口設(shè)置在北面西段 及東面中段，將車行入口設(shè)置在西北角及南部，車輛進(jìn)入后可直接進(jìn)入地下車庫(kù)不影響行人，小區(qū)營(yíng)造了一個(gè)方便、暢通、安全的交通環(huán)境。 綠化景觀系統(tǒng) 小區(qū)在道路的圍合區(qū)域，適當(dāng)設(shè)置景觀節(jié)點(diǎn)，各節(jié)點(diǎn)通過綠化步行道相接，連成一片，形成較大的景觀區(qū)域。部分建筑底部采用架空的手法與綠化融為一體，使社區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)的景觀能毫無遮擋的向外部輻射，營(yíng)造一個(gè)舒適的居住環(huán)境。 植被配備上選擇吸附二氧化碳能力較強(qiáng)的喬木、灌木和自然生態(tài)綠化，呼應(yīng)“低碳生活”主題。 規(guī)劃主要技術(shù)指標(biāo)如下： 總用地面積： 160201（ 其中 凈用地面積： 137019（ 代征地面積： 23182（ 總建筑面積： 336369 其中 住宅建筑： 253483 (高層 149817， 低層和多層 103666 商住樓 23184 ) 商業(yè)建筑： 24508 18 管理用房： 1050 幼 兒 園： 960 人防地下車庫(kù)面積： 33184 容積率： 地率： 建筑密度： 總戶數(shù)： 2557戶 總?cè)藬?shù)： 8182人 停車位： 1476輛 二、建筑工程方案 建 筑設(shè)計(jì)依據(jù) *市城市建設(shè)規(guī)劃 民用建筑設(shè)計(jì)通則 0352住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 1966 城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 0045005年版 ) 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 0016建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 0007建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 0009006年版 ) 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 0010建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 0011汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 0019 汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 0067行的國(guó)家及省、市相關(guān)規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定 甲方提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和設(shè)計(jì)要求。 平面設(shè)計(jì) 住宅建筑 該社區(qū)住宅戶型基本為一梯三戶、兩梯四戶和兩梯六戶的形式，主要出發(fā)點(diǎn)是為了減小公攤面積，給住戶以實(shí)惠。多樣的戶型 可以滿足住戶不同的需求，每個(gè)戶型都有二個(gè)小時(shí)以上的日照時(shí)間，保證了每個(gè)住戶均可享受到溫暖的陽光。住宅基本做到正南北朝向，具體戶型設(shè)計(jì)，需要滿足布局的舒適性，合理性和現(xiàn)代生活方式的要求，做到動(dòng)靜分離、潔污分離，同時(shí)盡量爭(zhēng)取每戶有最多的南向房間和良好的景觀面，在端頭單元設(shè)置部分視野開闊多功能房間，給住戶提供更多的選擇。每單元設(shè)主入口一個(gè)，在入口兩側(cè)設(shè)有坡道，以滿足殘疾人進(jìn)出的需要。每單元高層建筑主要設(shè)樓梯 2座，電梯 2部，以滿足消防和疏散需要。 本項(xiàng)目單套套型建筑面積，滿足國(guó)家及省市的要求。 商業(yè)裙樓 項(xiàng)目擬嚴(yán) 東、西、北三個(gè)臨街建筑的底層設(shè)置商業(yè)裙樓，商業(yè)建筑面積共 24508 ，特別在其西南角設(shè)置建面為 3009 的三層樓大型超市，群樓內(nèi)內(nèi)部空間開敞，可滿足設(shè)置商場(chǎng)、百貨超市、銀行等空間需要。 教育設(shè)施 為完善小區(qū)內(nèi)配套公共服務(wù)設(shè)施，項(xiàng)目擬在北邊主出入口以東，貼近物業(yè)管理用房處建設(shè)幼兒園，以方便業(yè)主的生活。 20 幼兒園建筑面積 ，主體層數(shù)為三層，嚴(yán)格按照規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，功能齊全。建筑平面布置應(yīng)功能分區(qū)明確，避免相互干擾，方便使用管理。 其他配套建筑 其他配套建筑包括門房、配電房、洗衣房、物業(yè)管理用房等， 滿足物業(yè)管理和業(yè)主日常生活需要。 剖面設(shè)計(jì) 住宅建筑 本項(xiàng)目建筑包括高層、小高層、多層和低層建筑。 高層建筑共 19棟，包括三十三層建筑 15 棟，每棟建筑高約 45m；包括五十層建筑 3 棟，每棟建筑高約 140m；包括六十層建筑 1 棟，建筑高約 140m。高層建筑均為住宅，標(biāo)準(zhǔn)層層高為 多層住宅建筑共 19 棟，包括五層住宅建筑 7 棟，每棟建筑高約16m；包括四層住宅建筑 12棟，每棟建筑高約 12m。多層住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高為 低層住宅建筑共棟 34 棟，每棟層數(shù)為三層，標(biāo)準(zhǔn)層層高為 商業(yè)裙樓 商業(yè)裙 樓根據(jù)其特殊功能需要，層高約為 學(xué)校建筑 社區(qū)幼兒園每層層高 數(shù)為三層，建筑高度約 10m。 小學(xué)每層層高 數(shù)為五層，建筑高度約 16m。 其他配套建筑 門房、配電房、洗衣房、物業(yè)管理用房等為單層建筑，建筑高度 21 立面設(shè)計(jì) 住宅建筑 住宅立面造型以充滿時(shí)代氣息的現(xiàn)代風(fēng)格為主題，色彩鮮明、線條簡(jiǎn)潔有力。整體突出一種簡(jiǎn)明素雅的建筑情調(diào)，風(fēng)格清晰，以白色、褐色暖色為基調(diào)，輔以金屬百頁(yè)、玻璃、外墻磚等多種材質(zhì)搭配，給人耳目一新的感覺 商業(yè)裙樓 商業(yè)裙樓立 面整體風(fēng)格崇尚現(xiàn)代氣息，由石材、鋁板、玻璃幕墻構(gòu)成，將玻璃的通透質(zhì)感和鋁板、石材的莊重凝練匯聚于一體，構(gòu)建通透、動(dòng)感的建筑外形，現(xiàn)代感十足的都市氣質(zhì)。 學(xué)校建筑 學(xué)校建筑風(fēng)格與周圍的住宅建筑風(fēng)格一致，緊湊的屋面造型給人嚴(yán)謹(jǐn)、治學(xué)的視覺感官。 其他配套建筑 門房、配電房、洗衣房、物業(yè)管理用房等根據(jù)各自使用特點(diǎn)簡(jiǎn)潔設(shè)置立面造型。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 住宅建筑 高層住宅均為一類高層建筑，各建筑耐火等級(jí)均為一級(jí)；建筑抗震設(shè)防類別劃分為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類（丙類），建筑抗震設(shè)防烈度為 6 度，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土筒 體結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為 50年；地基基礎(chǔ) 設(shè)計(jì) 等級(jí)為甲級(jí)，基礎(chǔ)形式采用樁基； 低層和多層住宅建筑耐火等級(jí)均為二級(jí)；建筑抗震設(shè)防類別劃分 22 為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類（丙類），建筑抗震設(shè)防烈度為 6 度，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為 50年；地基基礎(chǔ) 設(shè)計(jì) 等級(jí)為丙級(jí)，基礎(chǔ)形式采用獨(dú)立基礎(chǔ)； 商業(yè)裙樓 商業(yè)裙樓耐火等級(jí)均為二級(jí)，建筑抗震設(shè)防類別劃分為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類（丙類），建筑抗震設(shè)防烈度為 6 度，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為 50 年；基礎(chǔ)形式同上部住宅。 學(xué)校建筑 學(xué)校建筑耐火等級(jí)均為二級(jí)，建筑抗震設(shè)防類別劃分為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類（乙類），建筑抗震設(shè)防烈度為 7 度，結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)形式為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為 50 年；地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 等級(jí)為丙級(jí)，基礎(chǔ)形式采用獨(dú)立基礎(chǔ)。 其他配套建筑 門房、配電房、洗衣房、物業(yè)管理用房等結(jié)構(gòu)形式為砌體結(jié)構(gòu)。 裝修設(shè)計(jì) 住宅樓外墻用加氣混凝土砌塊砌筑，下部采用褐色外墻磚，上部采用黃色外墻涂料，建筑外墻為毛石（或紋華磚）貼面，住宅樓內(nèi)走廊及樓梯地面采用地磚，樓梯欄桿扶手均為木質(zhì)。各住戶室內(nèi)裝修由戶主自行解決。在建筑材料方面，采用新材料、新產(chǎn)品，初步估計(jì)新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率分別為：外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜 合布置為 40%。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)人防法規(guī)，本項(xiàng)目人防地下車庫(kù)平時(shí)為機(jī)動(dòng)車停車 23 庫(kù)，戰(zhàn)時(shí)設(shè)有二等人員遮蔽所。地下車庫(kù)建筑面積共 33184，其中地下車庫(kù) 人防車庫(kù) 地下室人防按附建式人防設(shè)計(jì)，為甲類人防地下室的防護(hù)等級(jí)，防常規(guī)武器抗力級(jí)別 6級(jí)，防核武器級(jí)別為 6級(jí)。 地下車庫(kù)建筑面積共 33184，滿足業(yè)主停車需求。車庫(kù)防火分類為類，耐火等級(jí)為一級(jí)。車庫(kù)頂部覆土后作為綠化場(chǎng)地，并設(shè)景觀、小品與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，既節(jié)約空間又能創(chuàng)造良好的視覺感受。 三、配套工程 水 設(shè)計(jì)依據(jù) 建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 005年版 ) 設(shè)計(jì)范圍 項(xiàng)目建設(shè)紅線范圍內(nèi)室內(nèi)外給水排水系統(tǒng)及消防給水系統(tǒng)。 給水 水源及給水現(xiàn)狀 建設(shè)地水源由 *市水務(wù)集團(tuán)供水管網(wǎng)供給，據(jù)市政規(guī)劃，建設(shè)場(chǎng)地周邊水管可直接接入該主供水管，供水能力可以滿足本項(xiàng)目用水需要。 用水量估算 24 生活用水：本項(xiàng)目建成后，小區(qū)用水主要為住戶生活用水、道路、廣場(chǎng)、綠化等澆灑用水。具體用水量詳見表 4 表 4 生活用水量估算表 名 稱 用水量標(biāo)準(zhǔn) 規(guī) 模 用水量 住戶 180升 /人日 8182人 d 商業(yè)及物業(yè)管理人員 60升 /人日 約 100人 d 未預(yù)見用水量 按總用水量 15%計(jì) d 道路 廣場(chǎng) 綠 化等澆灑用水 d 100m3/d 總 計(jì) d 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目建成后總用水量為 d，平均時(shí)用水量60 m3/h，時(shí)變化系數(shù) 高時(shí)用水量 120m3/h。 消防用水：按消防規(guī)范要求，消防 用水量如 表 4 表 4 消防用水量估算表 序號(hào) 用水名稱 用水量標(biāo)準(zhǔn) 用水量 m3/h 1 室內(nèi)消防 15l/s 108 2 室外消防 25l/s 180 消防用水量合計(jì) 288 給水管網(wǎng) 給水由市政給水管網(wǎng)引入兩條 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路敷設(shè)至各單元樓，給水支管在小區(qū)內(nèi)形成管網(wǎng)。小區(qū)生活管網(wǎng)與室外消防給水管網(wǎng)共用。 本項(xiàng)目擬設(shè)變頻調(diào)速恒壓給水設(shè)備（含消毒設(shè)施）和全自動(dòng)氣壓消防給水設(shè)備。各棟樓配置水表、室內(nèi)消火栓、室外消防水泵接合器等給水設(shè)施，沿街商鋪、地下車庫(kù)設(shè)置自動(dòng)噴水系統(tǒng)，以滿足生活和消防用水的要求。 小區(qū)主要道路邊設(shè)置室外消火栓，室外消火栓間距小于 120m， 25 室外消火栓距道路 排水 排水現(xiàn)狀 項(xiàng)目排水?dāng)M采用雨、污水分流制。污水排入附近污水處理廠，建設(shè) 場(chǎng)地周邊將按市政規(guī)劃要求鋪設(shè)管徑為 1000 1500城區(qū)污、雨水排水干管，本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)排水管網(wǎng)可方便與其連接，排水能力可以滿足項(xiàng)目排水需要。 污水量 據(jù)估算，本項(xiàng)目建成后日排污量約為 水量按總用水量的 85%計(jì)）。 排水設(shè) 施 本項(xiàng)目生活污水和雨水?dāng)M采取分流制。建筑內(nèi)衛(wèi)生間的污、廢水采用豎向分區(qū)排放。污、廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。消防排水等直接排入市政排水管網(wǎng)。 污水管道沿小區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路下敷設(shè) 水坡度控制在 各建筑 單體的污水接入主污水管道，污水管網(wǎng)枝狀布置，匯總后的污水排入城市污水管網(wǎng)。同時(shí)建污水檢查井，檢查井最大間距為 30m。地下車庫(kù)的污水由排污泵抽排入污水管網(wǎng)。 雨排水 雨排水規(guī)劃原則為就近、分散、重力流或經(jīng)雨水管直接排入市政管道。遵循“先深后淺”原則，小區(qū)區(qū)雨水管道與道路等基礎(chǔ)設(shè)施同時(shí)規(guī)劃、同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)實(shí)施。小區(qū)內(nèi)各道路上均敷設(shè)雨水排水管，覆蓋率為 100%。雨水就近經(jīng)雨水管排入臨近水體。雨水管道最大管 26 徑為 小管徑為 水管道排水坡度一般為 水檢查井間距最大為 40m。 計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) 供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范 通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范 民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 2000版 系統(tǒng)接地 的型式及安全技術(shù)要求 設(shè)計(jì)范圍 設(shè)計(jì)范圍涉及工程內(nèi)的配電系統(tǒng)、動(dòng)力、照明、防雷及接地。 電源及供電現(xiàn)狀 建設(shè)區(qū)域電力由當(dāng)?shù)毓╇娋峙R近變電所供給，電力充足。電源由規(guī)劃建設(shè)的開閉所直接接入，實(shí)行雙回路供電，其能力可以滿足本項(xiàng)目用電需要。 負(fù)荷計(jì)算 本項(xiàng)目電力 負(fù)荷計(jì)算均采用估算法： 住宅樓負(fù)荷計(jì)算 項(xiàng)目工程住戶共有 2557 戶，按每戶 8行計(jì)算，經(jīng)計(jì)算電力負(fù)荷為 204560 公建房屋 負(fù)荷計(jì)算 27 其中學(xué)校建筑、配套用房、商業(yè)建筑、地下車庫(kù)電力負(fù)荷分別按60W/、 40W/ 、 150W/、 20 W/進(jìn)行估算，經(jīng)計(jì)算電力負(fù)荷為4440 道路、廣場(chǎng)照明及其他電力負(fù)荷經(jīng)估算為 200 項(xiàng)目總電力負(fù)荷約為 209200用電系數(shù) 率因素 算容量為 94140慮一定的安全系數(shù)，本項(xiàng)目需電力增容10000 供電方案 供電電源： 擬從城市電網(wǎng)引入 10源進(jìn)入項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)配電房。配電房配電方式為單母線分段，聯(lián)絡(luò)自投。小區(qū)內(nèi)道路照明由市政設(shè)專線供電，保障供電可靠性。 負(fù)荷分級(jí)： 小區(qū)各建筑物為三級(jí)負(fù)荷，供電無特殊要求。 變配電房設(shè)置 根據(jù)負(fù)荷估算情況，本項(xiàng)目需電力增容 10000在建設(shè)場(chǎng)地新建配電房 1座，共配置 2500臺(tái)及配電設(shè)施。并配備 300油發(fā)電機(jī)作為消防和應(yīng)急備供電源，電源電壓380V/220V。 低壓配電系統(tǒng)及 線路敷設(shè) 配電房的低壓出線采用放射與樹干相結(jié)合的方式，凡樹干供電的場(chǎng)所應(yīng)設(shè)置電纜分線箱。對(duì)于大中型建筑，其照明、空調(diào)或動(dòng)力負(fù)荷較大，可以分別采用放射式，便于計(jì)量和維修。 本工程室外各干線線路采用管溝結(jié)合的方式敷設(shè)，室內(nèi)配電線路 28 采用銅芯電線，穿阻燃型塑料管在吊頂內(nèi)或地板內(nèi)敷設(shè)。 路燈及 照明設(shè)計(jì) 路燈電源及控制：電源為 380V/220V，由配電房專用回路供電，路燈控制采用自動(dòng)與手動(dòng)相結(jié)合的方式。 燈具布置與光源選擇：小區(qū)內(nèi)車行道路燈采用雙側(cè)交錯(cuò)排列布置，燈桿間距 30m，選用雙排高桿風(fēng)帆燈；步行道路燈采用單側(cè)排列，燈桿間距 25m，選用單排高桿風(fēng)帆燈。燈柱中心距人行道邊 工時(shí)應(yīng)根據(jù)地形作適當(dāng)調(diào)整。 廣場(chǎng)及綠化用地照明選用高桿燈、園林景燈、草坪燈及射燈等。 防雷及接地 在建筑物上裝設(shè)避雷裝置，利用建筑物金屬體作防雷接地裝置，以防直擊雷。 建筑物內(nèi)的主要金屬設(shè)備、管道等接至電氣 設(shè)備的保護(hù)接地裝置上，以防雷電感應(yīng)。 在入戶端處將電纜金屬外皮、金屬管線等接地，以防雷電波侵入。 防直擊雷、防雷電感應(yīng)、防雷電波侵入、電氣設(shè)備等接地裝置共用，采用總等電位聯(lián)結(jié)，接地電阻小于 1。 弱電設(shè)計(jì) 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 本工程住戶 2557 戶，按 1 個(gè)數(shù)據(jù)點(diǎn) /戶配置考慮，共 2557 個(gè)，加上公建部分預(yù)留數(shù)據(jù)點(diǎn)，共計(jì) 3000個(gè)。 在通信信息控制中心設(shè)置小區(qū)弱電機(jī)房（與電話機(jī)房合用），在各單元樓一層設(shè)網(wǎng)絡(luò)話交接間，由小區(qū)弱電機(jī)房采用厚壁波紋管沿弱 29 電管網(wǎng)直埋引入光纖進(jìn)線。綜合布線系統(tǒng)五部分： 工作區(qū)子系統(tǒng)：住 戶按每戶 1條信息外線設(shè)計(jì)。 水平配線子系統(tǒng)：由層配線架至信息插座選用 6類電纜，每個(gè)工作間選用 6類 垂直干線子系統(tǒng)：樓內(nèi)干線選擇光纜通過配線將分配線架于主配線架用星形結(jié)構(gòu)鏈接。 設(shè)備間子系統(tǒng)：設(shè)備間設(shè)在塔樓各弱電交接間，內(nèi)設(shè)光纜及對(duì)絞鋼纜主配線架及網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)、計(jì)算機(jī)等設(shè)備。 管理交接間：每棟住宅內(nèi)設(shè)網(wǎng)絡(luò)配線間，內(nèi)設(shè)光纜配線架等樓層配線設(shè)備，管理各棟住宅水平布線，連接相應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)設(shè)備。 電話系統(tǒng) 本工程住戶 2557戶，按 1對(duì)戶配置考慮，共 2557對(duì)，考慮商業(yè)部分預(yù)留，共計(jì) 3000對(duì)。 在各單元樓一層設(shè)電話交接間，由小區(qū)弱電機(jī)房采用厚壁波紋管沿弱電管網(wǎng)直埋引入電話外線，電話線路在豎井內(nèi)穿線槽明敷。 電話分支線采用 5導(dǎo)線，穿鍍鋅鋼管敷設(shè)。 有線電視系統(tǒng) 電視信號(hào)由室外有線電視網(wǎng)絡(luò)引來，系統(tǒng)采用 750戶電平要求 64 4像清晰度應(yīng)在四級(jí)以上。 電視系統(tǒng)采用分配 線選用 ，用戶分支線選用型，穿鍍鋅鋼管在板、墻內(nèi)暗敷。 室外有線電視信號(hào)引入處加裝避雷保護(hù)器，以防止雷電波侵入。 樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng) 樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng) ，都能清楚地看見室外的來訪人員，可防 30 止外來人員的入侵，確保家居的安全，起到可靠的防范作用。 該系統(tǒng)具有叫門、攝像、對(duì)講、室內(nèi)監(jiān)視室外、室內(nèi)遙控開鎖、夜視等全部功能；住戶在室內(nèi)與訪客進(jìn)行對(duì)話的同時(shí)可以在室內(nèi)機(jī)上超薄扁平顯示器看見來訪者影像并通過開鎖按鈕控制鐵門開啟，達(dá)到阻止陌生人進(jìn)入大樓的目的。 住戶在樓下可以通過感應(yīng)卡、密碼、鑰匙、對(duì)講開鎖。能對(duì)進(jìn)出人員進(jìn)行監(jiān)視和錄像；室內(nèi)分機(jī)可以任意選擇可視或不可視；無應(yīng)答，室內(nèi)機(jī)圖像在延時(shí)時(shí)間過后會(huì)自動(dòng)消失。 本項(xiàng)目擬購(gòu)置樓宇聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng)一套，并配置可視對(duì)講機(jī)。 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)由產(chǎn)生圖像的攝像機(jī)或成像裝置；圖像的傳輸與控制設(shè)備；圖像的處理與顯示設(shè)備組成。 本項(xiàng)目將設(shè)高清晰度黑白固定攝像機(jī)和全方位球形云臺(tái)攝像機(jī)共 100臺(tái)，掃除監(jiān)視盲角，提高監(jiān)控力度，并配置圖像的傳輸與控制設(shè)備和圖像的處理與顯示設(shè)備等。 該系統(tǒng)可任意選擇某個(gè)指定的攝像區(qū)域，便于重點(diǎn)監(jiān)視或在某個(gè)范圍內(nèi)對(duì)多個(gè)攝像機(jī)區(qū)域做自動(dòng)巡回顯示。在中央控制室可以切換監(jiān)看到所有的圖像。中央控制室設(shè)在通信信息控制中心內(nèi)。 門禁管理系統(tǒng)及地下停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 門禁管理系統(tǒng)主要是保證區(qū)域內(nèi)人員及設(shè)備安全。當(dāng) 有人要進(jìn)入被管制的區(qū)域時(shí)，必須先在門旁的讀卡器中刷卡，門才能被打開。每道門邊的讀卡器均通過現(xiàn)場(chǎng)控制介面單元和系統(tǒng)集中控制器受到監(jiān)控終端的控制。每一張卡根據(jù)系統(tǒng)設(shè)置，只能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)打開規(guī)定范圍的門。同時(shí)防止外來人員隨便闖入，如有人強(qiáng)行破門或下班沒有 31 關(guān)門，門禁裝置將發(fā)出報(bào)警信號(hào)，監(jiān)控終端上馬上顯示報(bào)警的門號(hào)。該系統(tǒng)還可實(shí)現(xiàn)消防聯(lián)動(dòng)，當(dāng)出現(xiàn)火警等情況時(shí)，由中心統(tǒng)一開啟出入通道，可啟動(dòng) 停車場(chǎng) 與門禁管理系統(tǒng)通用，實(shí)現(xiàn)“一卡通”。 身份識(shí)別，控制人員出入，電腦在線管理， 費(fèi)?！耙卉囈豢ā?。 本項(xiàng)目擬購(gòu)置門禁管理系統(tǒng)一套（含門禁控制器、進(jìn)出門讀座，每個(gè)出入口設(shè)一個(gè)；進(jìn)門卡等）。 居家防盜報(bào)警系統(tǒng) 該系統(tǒng)適用于家庭安全防范，該系統(tǒng)由無線紅外探測(cè)器及門磁開關(guān)等設(shè)備組成。同時(shí)還配置有無線遙控器緊急報(bào)警功能，當(dāng)家庭遇到緊急情況或家中有老人發(fā)生急病時(shí)，可按一下遙控器上的報(bào)警按鈕，主機(jī)立即向控制中心發(fā)出求救信號(hào)。 本系統(tǒng)在組團(tuán)內(nèi)可組成聯(lián)網(wǎng)報(bào)警中心，使每個(gè)家庭報(bào)警系統(tǒng)通過公共電話網(wǎng)與 110報(bào)警中心和 120急救中心聯(lián)網(wǎng)?？梢允姑總€(gè)家庭的報(bào)警信號(hào)得到及時(shí)處理，使家庭生活更加美滿和安全。 本 項(xiàng)目每家住戶將配置居家防盜報(bào)警系統(tǒng)一套，共 2557 套。實(shí)行全封閉 24 小時(shí)安全管理，運(yùn)用人防，智能化安防系統(tǒng)和物防系統(tǒng)進(jìn)行安全防范管理。 火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng) 工程采用集中報(bào)警系統(tǒng)，在通信信息控制中心內(nèi)設(shè)消防控制室，內(nèi)設(shè)集中報(bào)警控制器，在各建筑單體一層、地下車庫(kù)設(shè)置區(qū)域報(bào)警控制器，對(duì)區(qū)域內(nèi)的消防進(jìn)行探測(cè)監(jiān)視和控制。 在消防控制室設(shè)置聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)，控制方式分手動(dòng)和自動(dòng)控制兩種，通過聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)消火栓、自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng)、防排煙機(jī)、 32 加壓送風(fēng)系統(tǒng)以及切斷一般照明及動(dòng)力電源的監(jiān)視和控制 事故廣播系統(tǒng)采用定壓式輸出，在各層 樓梯間等適當(dāng)位置設(shè)置3裝在距地 防事故廣播回路按樓層分路，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，消防控制室內(nèi)值班人員可根據(jù)火災(zāi)發(fā)生區(qū)域，自動(dòng)或手動(dòng)進(jìn)行事故廣播，及時(shí)指揮疏導(dǎo)人員撤離火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。 在消防控制室內(nèi)設(shè)消防直通對(duì)講電話總機(jī)，在各層疏散口附近適當(dāng)位置設(shè)置消防直通對(duì)講電話插口，并在變配電房、消防水泵房、電梯機(jī)房等處設(shè)置消防直通對(duì)講電話分機(jī)，同時(shí)在消防控制室內(nèi)設(shè)專用消防報(bào)警電話。 小區(qū)根據(jù)城市規(guī)劃采用天然氣管網(wǎng)系統(tǒng)，城市天然氣管道輸送來的中壓天然氣經(jīng)埋地式調(diào)壓柜調(diào)壓后送至用戶。 綜合 生活用氣量按照 30月計(jì)。為了確保供氣的可靠性，采用環(huán)狀管網(wǎng)。工程紅線范圍內(nèi)的區(qū)內(nèi)燃?xì)夤芫W(wǎng)設(shè)施和住宅內(nèi)的燃?xì)庥?jì)量表、表前閥、表尾閥及其配套設(shè)施由 *市燃?xì)夤窘y(tǒng)一規(guī)劃實(shí)施。 一般建筑采用自然通風(fēng)的形式，各住戶空調(diào)自行解決，投資不列入本項(xiàng)目。 在小區(qū)的商鋪、學(xué)校建筑、地下車庫(kù)等公共活動(dòng)空間設(shè)計(jì)規(guī)格不等的機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)。水泵房、配電房設(shè)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，自然補(bǔ)風(fēng)。地下汽車庫(kù)設(shè)有排風(fēng)及排煙系統(tǒng)，由車道出入口自然補(bǔ)風(fēng)，平時(shí)由誘導(dǎo)器將風(fēng)引至排風(fēng)口，通過排風(fēng)機(jī)經(jīng)排風(fēng)井排至室外?；馂?zāi)時(shí)，開啟排煙風(fēng) 機(jī)，煙氣由排煙井排至室外，排