最最 新新 的的 糧糧 倉(cāng)倉(cāng)保保 護(hù)護(hù) 性性 再再 利利 用用 商商業(yè)業(yè) 計(jì)計(jì) 劃劃 書書 第一章 項(xiàng)目總論 為適應(yīng)長(zhǎng)沙市文化產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，促進(jìn)太平老街文化旅游及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本項(xiàng)目旨在保護(hù)傳統(tǒng)古建筑文化遺產(chǎn)的基礎(chǔ)上提質(zhì)升級(jí)，對(duì)太平街老建筑 乾益升糧棧進(jìn)行保護(hù)性再利用的經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而開(kāi)創(chuàng)太平街文化保護(hù)與文化創(chuàng)新發(fā)展新篇章。 本項(xiàng)目名稱為“太平糧倉(cāng)保護(hù)性再利用項(xiàng)目”， 項(xiàng)目選址于長(zhǎng)沙市天心區(qū)太平街 99 號(hào)乾益升糧棧舊址， 項(xiàng)目以打造針對(duì)特定群體的文化場(chǎng)所為目標(biāo)，致力于為受眾搭建一個(gè)品位“鄉(xiāng)土湖南藝術(shù)”的 2 文化體驗(yàn)平臺(tái)，同時(shí)為客戶創(chuàng)造一種復(fù)合式文化休憩 方式及獨(dú)具特色的文化會(huì)所綜合服務(wù)，項(xiàng)目并進(jìn)一步建設(shè)面向湖南全境文化市場(chǎng)的文化創(chuàng)意集聚平臺(tái)，專門從事非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的展示及砂巖畫等鄉(xiāng)土自然風(fēng)格藝術(shù)品的研究、創(chuàng)新、設(shè)計(jì)及展覽銷售。 項(xiàng)目 搭建以太平糧倉(cāng)為標(biāo)桿的高價(jià)值文化體驗(yàn)平臺(tái)，以“藝術(shù)品展覽加歷史會(huì)館體驗(yàn)”的模式， 帶動(dòng) “鄉(xiāng)土湖南藝術(shù)” 譜系產(chǎn)品創(chuàng)新開(kāi)發(fā)， 力爭(zhēng)成為長(zhǎng)沙面向境內(nèi)外推進(jìn)文化藝術(shù)創(chuàng)新、發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的文化產(chǎn)業(yè)示范基地之一。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性 一、項(xiàng)目所在地文化產(chǎn)業(yè)背景 項(xiàng)目所在地位于長(zhǎng)沙市天心區(qū)太平歷史文化街區(qū)，天心區(qū)是長(zhǎng)沙市文化 歷史最為悠久、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展最發(fā)達(dá)的政府行政區(qū)，區(qū)域內(nèi)有各級(jí)文物保護(hù)單位 25 處，歷史街巷 6 條，歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū) 2 個(gè)，擁有眾多的“三湘第一”，天心古閣、白沙古井、第一師范、賈誼故居、三國(guó)吳簡(jiǎn)等歷史文化遺產(chǎn)聞名遐邇，新世紀(jì)體育文化中心、田漢劇院、杜甫江閣等長(zhǎng)沙標(biāo)志性文化設(shè)施氣勢(shì)恢宏， 13家科研院所和 22 所大 3 中專院校使文化底蘊(yùn)更顯厚重。天心區(qū)精心打造十條文化產(chǎn)業(yè)街的“一區(qū)、五片、十街”的功能布局，全面推進(jìn)的中央文化景觀區(qū)，是全市文物保護(hù)單位最多、歷史風(fēng)貌保持最好、古城肌理保存完整，最具長(zhǎng)沙“山水洲城”獨(dú)特魅力、“吃住 行游購(gòu)?qiáng)省苯Y(jié)合最為緊密的城市區(qū)域地帶。專業(yè)代寫商業(yè)計(jì)劃書，需要的聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起 天心區(qū)作為長(zhǎng)沙市的文化核心區(qū)域之一，按照以文“化”產(chǎn)業(yè)、以文“興”產(chǎn)業(yè)、以文“融”產(chǎn)業(yè)的思路，將文化產(chǎn)業(yè)納入了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，建立了重點(diǎn)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目庫(kù)，并出臺(tái)了扶持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的配套政策，重點(diǎn)扶持具有示范性、導(dǎo)向性的重點(diǎn)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和企業(yè)。天心區(qū)良好的投資環(huán)境和悠久的歷史文脈，以及太平街開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙城投 具備的強(qiáng)大開(kāi)發(fā)能力和豐富管理經(jīng)驗(yàn)，使得太平街具有優(yōu)良的發(fā)展前景。 三、項(xiàng)目建設(shè)單位具備的優(yōu)勢(shì) 1、具備扎實(shí)的文化產(chǎn)業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。 項(xiàng)目建設(shè)單位具有多年的文化產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，公司以湖湘文化為依托，以藝術(shù)創(chuàng)新為抓手，培養(yǎng)了成熟穩(wěn)定的文化產(chǎn)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，具備扎實(shí)的文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn) 。 2、具備穩(wěn)定的藝術(shù)創(chuàng)作人才基礎(chǔ)。 項(xiàng)目建設(shè)單位 涉及傳統(tǒng)字畫藝術(shù)、傳統(tǒng)工藝美術(shù)品等文化產(chǎn)品領(lǐng)域 ，并與國(guó)內(nèi)外著名藝術(shù)大家和藝術(shù)團(tuán)體保持友好往來(lái)，可為項(xiàng)目的 4 文化提升長(zhǎng)期提供支持。 3、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)格局已現(xiàn)雛形。 項(xiàng)目建設(shè)單位自進(jìn)駐太平街以來(lái)，對(duì)乾益升糧棧舊址進(jìn)行為時(shí)八個(gè)月的整體修復(fù)和藝術(shù)裝飾，在恢復(fù)清末民初建筑裝飾風(fēng)貌的同時(shí)并在梁枋、 檐 柱 、磉蹬、門窗、匾額等部分大量鑲用明清時(shí)期的藏品原件，使建筑空間修舊如舊，古樸大氣，得到前來(lái)參觀的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和廣大市民的高度評(píng)價(jià)。 項(xiàng)目建設(shè)單位一如既往恪守文化之根本，立志長(zhǎng)期扎根文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，目前，太平糧倉(cāng)已成為太平街不可或缺的文化聚集地之一，多次接待省、市領(lǐng)導(dǎo)視察，并受到了湖南衛(wèi)視、湖南日?qǐng)?bào)等本地媒體的持續(xù)關(guān)注和報(bào)道。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 一、建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目投資總額：約 X 萬(wàn)元； 項(xiàng)目使用面積：約 1200 ； 二、建設(shè)內(nèi)容 1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 5 項(xiàng)目載體系清代建筑 乾益升糧棧舊址 ，項(xiàng)目 陳楚華老 師的指導(dǎo)下，采用文物藏品與建筑構(gòu)造鑲嵌結(jié)合的修復(fù)方式，不僅維護(hù)了古建筑的原始風(fēng)貌，并成為太平街獨(dú)具特色的四大文化看點(diǎn)之一。 項(xiàng)目 致力于打造品位“鄉(xiāng)土湖南藝術(shù)”文化體驗(yàn)平臺(tái)，以湖南非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展示中心為平臺(tái)，持續(xù)創(chuàng)新出包括大師工藝美術(shù)品在內(nèi)的各種類型文化產(chǎn)品，并結(jié)合文化休閑服務(wù)的會(huì)所設(shè)施，使其成為集文化展示、旅游觀光、文化藝術(shù)消費(fèi)為一體的文化集聚地之一。 2、項(xiàng)目定位 以“藝術(shù)品展覽加歷史會(huì)館體驗(yàn)”的模式， 帶動(dòng) “鄉(xiāng)土湖南藝術(shù)” 譜系產(chǎn)品創(chuàng)新開(kāi)發(fā)，促進(jìn)長(zhǎng)沙文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。 3、經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 以持續(xù)提升太平街 文化藝術(shù)含量為己任，在維護(hù)乾益升糧棧古建筑原始風(fēng)貌的同時(shí)，塑造太平糧倉(cāng)品牌核心作用，使太平糧倉(cāng)成為太平街文化展示的重要窗口之一。專業(yè)代寫商業(yè)計(jì)劃書，需要的聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起。 4、項(xiàng)目?jī)?nèi)容 劃分文化展示版塊、歷史會(huì)館版塊和創(chuàng)意設(shè)計(jì)版塊。 文化展示版塊 設(shè)立廳堂版藝術(shù)展館，從事非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展示及鄉(xiāng)土自然風(fēng)格藝術(shù)品的研究、設(shè)計(jì)和展覽，與湖湘著名工藝美術(shù)大師群體建立合作創(chuàng)意機(jī)制，是項(xiàng)目的文化展示中心； 歷史會(huì)館版塊 在不損害歷史建筑并維護(hù)建筑原有格局的前提下，限量提供高檔餐飲服務(wù)。此版塊主要是構(gòu)筑 府宅式獨(dú)特空間環(huán) 6 境，將藝術(shù)品陳列與餐飲服務(wù)相結(jié)合，以接待高端客人為主。 創(chuàng)意設(shè)計(jì)版塊 項(xiàng)目在修復(fù)、提升、更換、創(chuàng)新太平糧倉(cāng)室內(nèi)藝術(shù)的同時(shí)，將建立視覺(jué)空間創(chuàng)意設(shè)計(jì)工作班子，并 為太平歷史文化街區(qū)提供文化包裝推廣服務(wù)，進(jìn)而為外界提供文化藝術(shù)輸出服務(wù)。 根據(jù)以上版塊劃分，太平糧倉(cāng)服務(wù)項(xiàng)目可細(xì)分為： 非遺文化展示、大師工藝美術(shù)品展覽及銷售； 承辦各類高端宴請(qǐng)及主題宴會(huì)（后院樓宅）； 建酒窖并提供高檔紅酒品酒會(huì)等服務(wù)（地下 室）； 為小型藝術(shù)活動(dòng)提供獨(dú)特空間的古建場(chǎng)所（廳堂）； “湘府家宴”私房菜肴（后院樓宅）； 提供新聞發(fā)布會(huì)、新產(chǎn)品展示會(huì)、慶典儀式等使用的古建場(chǎng)所（前樓廳堂）； 太平糧倉(cāng)特色工藝紀(jì)念品店； 太平歷史文化街區(qū)文化包裝及推廣服務(wù)； 5、文化藝術(shù)活動(dòng)專題 與省美術(shù)家協(xié)會(huì)、省工藝美術(shù)協(xié)會(huì)、省民族民間工藝美術(shù)委員會(huì)等學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)以及湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)等大專院 校等長(zhǎng)期聯(lián)系合作，做到湖南境內(nèi)有影響力的民俗主題藝術(shù)活動(dòng)首選太平街，提高太平街的文化品牌價(jià)值含量。 三、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及市場(chǎng)分析 1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì)一：模式的優(yōu)勢(shì)。 7 項(xiàng)目整合文化產(chǎn)品創(chuàng)新推廣與古建筑維護(hù)利用等資源，在乾益升糧舊址的建筑載體上突出了三個(gè)融合，即“ 傳統(tǒng)老建筑構(gòu)造與創(chuàng)新藝術(shù)品搭配的融合、傳統(tǒng)工藝美術(shù)大師制作與現(xiàn)代藝術(shù)設(shè)計(jì)創(chuàng)新的融合、博物館化會(huì)館服務(wù)與國(guó)際化藝術(shù)營(yíng)銷的融合”，相對(duì)同城其他同類項(xiàng)目，太平糧倉(cāng)具備獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式。 優(yōu)勢(shì)二：產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)。 產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)分為兩種，一種是大師工藝美術(shù)品，一種是乾益升糧棧 古建筑舊址。太平糧倉(cāng)主推的湖南著名藝術(shù)家群體的大師工藝美術(shù)品曾多次獲得國(guó)家、省級(jí)藝術(shù)金獎(jiǎng)等殊榮，湖南省人民政府及省市領(lǐng)導(dǎo)多次將大師工藝美術(shù)品作為禮品饋贈(zèng)貴賓；而太平糧倉(cāng)所依據(jù)的古建筑歷史文化背景，同樣也是長(zhǎng)沙市內(nèi)不可多得的稀缺資源。 優(yōu)勢(shì)三：團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢(shì)。 太平糧倉(cāng)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)以文化創(chuàng)新為發(fā)展根本，以湖南省工藝美術(shù)大師群體為核心技術(shù)團(tuán)隊(duì)，突出藝術(shù)家經(jīng)營(yíng)特色，淡化商業(yè)色彩。 2、市場(chǎng)分析 大師工藝美術(shù)品產(chǎn)品分析 此前大師工藝美術(shù)品的銷售以傳統(tǒng)工作室為主，銷售范圍局限在產(chǎn)品的大師 工作室內(nèi)，經(jīng)過(guò)持續(xù)產(chǎn)品更新及系統(tǒng)市場(chǎng)調(diào)研，公司已確定將大師工藝美術(shù)品由個(gè)人性單一市場(chǎng)的文化品牌提升為代表湖南省工藝美術(shù)創(chuàng)新形象的知名文化品牌，經(jīng)由從模式、團(tuán)隊(duì)、技術(shù)等方面的提質(zhì)升級(jí)，并經(jīng)由專業(yè)團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷推廣，項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)前景。 會(huì)所產(chǎn)品市場(chǎng)分析 8 通過(guò)對(duì)北京新南倉(cāng)、上海雍福會(huì)、俏江南 881 會(huì)所等改建的老建筑地系統(tǒng)觀察，同時(shí)結(jié)合會(huì)所經(jīng)營(yíng)與城市文化街區(qū)結(jié)合的商業(yè)案例，如成都寬窄巷子、杭州的河坊街，乃至著名旅游區(qū)內(nèi)陽(yáng)朔西街、麗江四方街，廈門鼓浪嶼古建群等，實(shí)際上，各種類型會(huì)所的經(jīng) 營(yíng)在大中型城市已漸成趨勢(shì)。通過(guò)中國(guó)整體國(guó)民生活水平的提升，個(gè)體文化認(rèn)知水平的漸進(jìn)，會(huì)所的出現(xiàn)將代表一種生活態(tài)度的改變、抑或生活方式的更新，據(jù)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合城市歷史文脈和文化藝術(shù)的會(huì)所并將愈加受到目標(biāo)群體的歡迎。 太平糧倉(cāng)即是將一種全新的藝術(shù)品形式與另一種懷舊的歷史環(huán)境空間融匯結(jié)合的范例，它通過(guò)古代建筑提升藝術(shù)價(jià)值，又通過(guò)文化產(chǎn)品襯托環(huán)境品質(zhì)，從而做到在藝?yán)饶酥敛┪镳^中感受會(huì)館各種服務(wù)，即可成為長(zhǎng)沙市不可多得的高端文化休閑場(chǎng)所。 第四章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式概述 一 、 藝術(shù)館 +會(huì)所經(jīng)營(yíng)模式 太平糧倉(cāng)的經(jīng)營(yíng) 模式簡(jiǎn)要地概述就是藝術(shù)館 +會(huì)所的經(jīng)營(yíng)模式，藝術(shù)館部分確定在太平糧倉(cāng)的前部廳堂的一、二層，會(huì)所部分確定在太平糧倉(cāng)后棟花園洋房、地下室和庭院。 9 在不損害歷史建筑并維護(hù)建筑原有格局的前提下，會(huì)所構(gòu)筑府宅式獨(dú)特空間環(huán)境，將藝術(shù)品陳列與餐飲等服務(wù)相結(jié)合，以接待高端客人為主 ，限量為客人提供高端餐飲服務(wù)和藝術(shù)品鑒賞及消費(fèi)。 二 、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)分析 1、藝術(shù)館區(qū)域：前面廳堂部分為非遺展館部分，以陳列大師工藝美術(shù)品、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)藝術(shù)品、現(xiàn)當(dāng)代藝術(shù)品等為主，以藝術(shù)館的展示模式為客人帶來(lái)全新的會(huì)所文化享受，并帶動(dòng)藝術(shù)品的銷售； 2、宴客區(qū)：分為純中式風(fēng)格和中西結(jié)合民國(guó)風(fēng)格；根據(jù)宴客的檔次和規(guī)模設(shè)立定額消費(fèi)；以用餐為主導(dǎo)消費(fèi)、茶水和點(diǎn)心為輔。 3、紅酒酒窖：酒的購(gòu)買方式由杯和瓶計(jì)算；可品鑒及儲(chǔ)存。 4、休憩區(qū)：飲茶、麻將房等休閑娛樂(lè)設(shè)施；少量配置。 5、藝術(shù)品鑒賞區(qū)：工美大師作品、陶瓷、雕刻、古玩字畫等。 三 、 經(jīng)營(yíng)賣點(diǎn)分析 1、環(huán)境硬件賣點(diǎn)分析 太平糧倉(cāng)擁有長(zhǎng)沙市獨(dú)有的古建筑歷史文化背景； 太平糧倉(cāng)將歷史文化建筑與藝術(shù)品鑒賞體驗(yàn)結(jié)合。 2、菜肴產(chǎn)品賣點(diǎn)分析 以新湘菜為主要賣點(diǎn)，以“湘府家宴”為主要形式； 過(guò)硬的環(huán)保菜品，集中湘西純天然、保健環(huán)保菜肴。 3、其他產(chǎn)品賣點(diǎn)分析 集合各類名貴紅酒，并籌辦紅酒品嘗會(huì)等活動(dòng)； 傳統(tǒng)及現(xiàn)當(dāng)代藝術(shù)品、古玩字畫等，獨(dú)一無(wú)二博物館環(huán)境。 10 4、無(wú)形賣點(diǎn)分析 私密性的空間、人性化的管理和家府化的服務(wù)理念； 高檔次文化加餐飲消費(fèi)群體，長(zhǎng)沙和來(lái)自各地的金領(lǐng)聚集 地； 來(lái)自各種時(shí)空的 原創(chuàng)藝術(shù)為主要特色的文化藝術(shù)背景； 四 、 市場(chǎng)地位及對(duì)象分析 1、 市場(chǎng)定位 達(dá)到 同類或類似場(chǎng)所省內(nèi)一流水平。 以高端客戶（ 500強(qiáng)企業(yè)、上市公司、各級(jí)政府、外企、富豪、文藝名人等）為目標(biāo)。 以金領(lǐng)階層（高收入階層、 流客戶為導(dǎo)向。 以欣賞文化并具備經(jīng)濟(jì)能力的發(fā)展中企業(yè)客戶為鋪墊。 2、主流客源 政府官員、富豪、企業(yè) 家、文藝明星、藝術(shù)家、中小企業(yè)主等，以公務(wù)接待和商務(wù)接待為主要著力點(diǎn)。 3、次流客源 具備經(jīng)濟(jì)能力的個(gè)人及機(jī)構(gòu)的私人接待； 4、散客客源 湖南本地具備消費(fèi)能力的，愛(ài)好文化的人群。 五 、 服務(wù)特色分析 1、出品特色（略） 2、服務(wù)特色 藝術(shù)館、博物館環(huán)境：突出項(xiàng)目獨(dú)特的文化藝術(shù)環(huán)境，做到與同類項(xiàng)目的文化差異性和視覺(jué)差異性。 私密化空間：（略） 11 人性化管理：（略） 家府化服務(wù)：（略 ） 服務(wù)語(yǔ)言的特殊要求：具備懂英語(yǔ)的員工為客人進(jìn)行服務(wù)。 服務(wù)理念 盛世太平、品位糧倉(cāng) 第五章 項(xiàng)目管理模式概述 一 、 管理組織結(jié)構(gòu)分析 總 經(jīng) 理 董 事 會(huì) 12 二 、 管理職責(zé)分析（略） 三 、 管理范圍分析（略） 四 、 管理思路分析（略） 第六章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 一 、 投資估 算： X 萬(wàn) 項(xiàng)目總投資約 X 萬(wàn)元?？偼顿Y估算包括項(xiàng)目初期投入費(fèi)用、后期投入費(fèi)用及相關(guān)藝術(shù)品配套費(fèi)用等。 二 、 初期已投入費(fèi)用： X 萬(wàn) 會(huì)所經(jīng)理（餐飲） 財(cái)務(wù)部 會(huì) 計(jì) 出 納 審 計(jì) 采 購(gòu) 倉(cāng) 庫(kù) 行政辦 客 服 銷售部 廚務(wù)部 安 保 部 督察 人事主管 西 廚 中 廚 樓面服務(wù) 基層管理 保安員 工程維修員 銷售推廣 面 點(diǎn) 推洗工 13 目前基本完成整個(gè)項(xiàng)目古建筑修復(fù)工程、室內(nèi)裝修工程、園林綠化小品工程等；另外完成部分藝術(shù)品陳列及物品的配置等。 序號(hào) 建設(shè)項(xiàng)目 造價(jià)（萬(wàn)） 內(nèi)容 備注 一 工程費(fèi)用 X 工程建設(shè)為主。 1 古建筑修復(fù) 2 室內(nèi)外裝修 3 園林綠化小品 三 、租賃場(chǎng)地費(fèi)用 ： X 萬(wàn)左右 /年 1、 按已簽訂的租賃協(xié)議確定 房屋租賃 費(fèi)用 估算。 2、租賃場(chǎng)地費(fèi)包括公共設(shè)施、車位、垃圾臺(tái)等。 （暫略） 3、租賃 費(fèi)用 估算按 協(xié)議的 每平方米每 月 X 元計(jì)算， 計(jì)租面積為X 平方米； 租賃費(fèi)用估算參照周圍出租費(fèi) 行情及實(shí)際使用情況 。 4、如合作方將太平糧倉(cāng)的預(yù)期租金作為其出資入股，則預(yù)期租金在一定期限內(nèi)計(jì)為項(xiàng)目的收入在財(cái)務(wù)上予以體現(xiàn)。 四 、 后期 裝修費(fèi)用、設(shè)備設(shè)施費(fèi)用 ： 1、 后期 的裝飾包括門面、廳面、廚房三個(gè)大的方面 。門面包括收銀系統(tǒng)、店面招牌及餐牌、路招與指示招牌、 2、廚房裝修應(yīng)以衛(wèi)生為主，結(jié)合方便廚師、工作人員操作，便于油煙、污水排放功能考慮。 3、設(shè)施和設(shè)備包括廚房中的烹飪?cè)O(shè)備、儲(chǔ)存設(shè)備、以及冷藏設(shè)備，運(yùn)輸設(shè)備，加工設(shè)備，洗滌設(shè)備、空調(diào)通風(fēng)設(shè)備，安全和防火設(shè)備等。 含 運(yùn)輸費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)。 14 名稱 描述 費(fèi)用（萬(wàn)元） 裝 修 費(fèi) 用 門 面 店面招牌及餐牌 高檔仿古宣傳牌，含門口盆載花卉等 招與指示路牌 含燈光設(shè)施等 銀系統(tǒng) 含收銀系統(tǒng)、對(duì)講機(jī)、刷卡機(jī)、稅控機(jī)等 面 吊頂裝飾與墻壁墻紙 部分吊頂重裝，加古代藝術(shù)元素，木雕造景 5 窗簾、地毯、燈飾等 4 水電、線路等 1 藝術(shù)配飾等 硬木屏風(fēng)、古案臺(tái)及羅漢椅、匾牌、雕花架等 2 廚 房 修建及裝修 擬定在后院園林處 3 給排水、用電等 煙工程、環(huán)保費(fèi)用等 他 地下室裝修 生間裝修 現(xiàn)有衛(wèi)生間需要提質(zhì)升級(jí)、別墅二樓增加衛(wèi)生間 院 中式大廳外的偏廊處加石桌和石凳，其他地方加仿古石盆、動(dòng)物及人物石雕 備設(shè)施費(fèi)廚 房 烹飪?cè)O(shè)備 2 儲(chǔ)存設(shè)備及冷藏設(shè)備 1 運(yùn)輸設(shè)備及加工設(shè)備 滌設(shè)備及通風(fēng)設(shè)備 全和防火設(shè)備 調(diào)、電視、電話等 暫定 6 個(gè)空調(diào)、電視和電話等設(shè)備適當(dāng)添置。 15 用 音響及相關(guān)數(shù)碼產(chǎn)品 1 五 、 后期 家具和器皿 等 費(fèi)用 ： 1、家具費(fèi)用主要指辦公家具、客人區(qū)域家具等。 2、器皿主要是指對(duì)餐廳、廚房經(jīng)營(yíng)用的瓷器、玻璃器皿、銀器、工作服等物料用品，應(yīng)先根據(jù)確定的飯館餐飲店的服務(wù)方式和桌位數(shù)，計(jì)算出各種家具和器皿需要的數(shù)量，再根據(jù)市場(chǎng)價(jià)工作服等物料用品，應(yīng)先根據(jù)確定的飯館餐飲店的服務(wù)方式和桌位數(shù)，計(jì)算出各種家具和器皿需要的數(shù)量，再根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格即可進(jìn)行估算。 名稱 描述 費(fèi)用（萬(wàn)元） 家具和器皿 等 費(fèi) 用 辦公家具 辦公桌椅、文件柜等 公電腦、傳真機(jī)等 人區(qū)域家具 兩個(gè)大廳餐桌餐椅等 兩套高檔家具 個(gè)中廳餐桌餐椅等 四套高檔家具 前休息區(qū)域家具等 沙發(fā)、桌椅、柜等 他配飾及藝術(shù)品 書柜、留聲機(jī)、鐘擺、梳妝臺(tái)、花架等雜件。 4 器皿 瓷器（以餐具為主） 3 玻璃器皿及其他 1 其他餐飲配器等 他 盆景盆栽（含幾架） 作服 管理人員、工作人員、廚師及演員等 、勞動(dòng)力成本的 預(yù) 算 ： 8萬(wàn)元 飯館餐飲店勞動(dòng)力成本由管理人員、服務(wù)人員及廚師的工資組 16 成?？砂床煌藛T的工資標(biāo)準(zhǔn)乘以人數(shù)來(lái)估算。各類人員的工資水平，在各勞動(dòng)力市場(chǎng)都有平均工資標(biāo)準(zhǔn)可供參考。 暫定兩個(gè)月的工資總額作為開(kāi)業(yè)前的勞動(dòng)力成本作為流動(dòng)資金進(jìn)行預(yù)算。 （具體工資數(shù)據(jù)見(jiàn)第四章成本于經(jīng) 營(yíng)管理概述） 七 、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用預(yù)算 ： 6 萬(wàn)元 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括營(yíng)銷費(fèi)用、廣告費(fèi)用 、培訓(xùn)員工的費(fèi)用等。 八 、 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 14萬(wàn)元 考慮 部分 不可預(yù)見(jiàn)的準(zhǔn)備金， 設(shè)定 為前幾項(xiàng)總和的 20%。 九 、 資金缺口及籌措方式 目前，項(xiàng)目尚缺四、五、六、七、八項(xiàng)費(fèi)用沒(méi)有落實(shí)，資金缺口總計(jì)為： +8 萬(wàn) +6萬(wàn) +14 萬(wàn) = 十 、 藝術(shù)品方面 項(xiàng)目?jī)?nèi)陳列的藝術(shù)品包括可銷售的藝術(shù)品及純展示的藝術(shù)品，純展示藝術(shù)品（例如名貴古玩字畫等）可租借藏品，租借費(fèi)用忽略不計(jì)，用來(lái)提高會(huì)所的文化檔次和藝術(shù)水準(zhǔn)。 第七章 項(xiàng)目 成本及效益分析 一 、 目標(biāo)總?cè)蝿?wù)的設(shè)定 1、 營(yíng)業(yè)總面積分析總客流走向（主要分析餐飲部分） 容納客人數(shù)：（具體數(shù)字待實(shí)地詳查）宴客區(qū)最大容納人數(shù)： 墅一樓西式大廳）： 12 人 墅一樓側(cè)室）： 8人 墅二樓一室）： 8 人 墅二樓二室）： 6人 17 墅二樓三室）： 6 人 堂一樓中式大間）： 12 人 總計(jì)最大容量： 52人 午餐時(shí)段： 10： 30 14： 00 按照總?cè)萘?30%計(jì)算： 16 人 晚餐時(shí)段： 16： 30 21： 00 按照總?cè)萘?50%計(jì)算： 26 人 預(yù)計(jì)日客流總量： 42人 目標(biāo)人均消費(fèi) 680 元，日營(yíng)業(yè)額為 28560元左右； 月目標(biāo)營(yíng)業(yè)額 元 2、淡旺季節(jié)的利潤(rùn)分配： 1、 2、 3、 4、 5 月份 10、 11、 12 月份原則上是屬于旺季，按照目標(biāo)營(yíng)業(yè)額 80%預(yù)算，總營(yíng)業(yè)額為： 元 淡季 6、 7、 8、 9月份屬于淡季，按照目標(biāo)營(yíng)業(yè) 額的 60%計(jì)算，總營(yíng)業(yè)額為 餐飲收入年度總額為： 3、藝術(shù)品銷售收入（會(huì)館餐飲部分及前廳藝術(shù)展館）： 會(huì)館餐飲部分的藝術(shù)品收入按客流量比例計(jì)算，即： 旺季： 42人 /天 *30 *8 個(gè)月 =10080 人 *80%=8064人 淡季： 42人 /天 *30天 *4個(gè)月 =5040人 *60%=3024 人 8064人 +3024 人 =11088 人 *10%消費(fèi)人群 =1109 人 1109人 * 2000元 = 即會(huì)館部分藝術(shù) 品年銷售總額為： 元 門店（前廳藝術(shù)展館部分）：估 150萬(wàn) /年。 藝術(shù)品年度收入： + 150 萬(wàn)元 = 18 4、目標(biāo)年?duì)I業(yè)總額： 餐飲收入 + 藝術(shù)品收入，即： （ 元 +元） +（ 150 萬(wàn)元） = 元 +元 = 二 、 目標(biāo)任務(wù)的區(qū)域預(yù)算 1、主宴客廳 消費(fèi)為 4800元 8888元不等，暫定目標(biāo)均消費(fèi)： 6800元 2、紅酒窖 引進(jìn)品牌及價(jià)格未定，其收入暫且不計(jì) 。 3、藝術(shù)展廳（含會(huì)所內(nèi)各種藝術(shù)品展示） 藝術(shù)品從幾千到數(shù)萬(wàn)不等，根據(jù)客人的喜好配飾相關(guān)藝術(shù)品。 三 、 成本核算分析 1、應(yīng)繳國(guó)家相關(guān)職能部門費(fèi)用：約 60萬(wàn)元 /年。 包括按估算收入比例 繳納 的 5%營(yíng)業(yè)稅 及附加及其他稅費(fèi)等。 2、員工工資、獎(jiǎng)金及個(gè)人所得稅等費(fèi)用： 60 萬(wàn) /年 預(yù)算表格（相關(guān)職位可一人兼數(shù)職，暫按一人一職計(jì)算）： 崗位 人 數(shù) 基本工資 崗位補(bǔ)貼 績(jī)效工資 全勤 合計(jì) 總經(jīng)理 1 5000 5000 會(huì)所經(jīng)理 1 3000 3000 咨客收銀 3 1200 100 50 4050 傳菜員 6 1000 100 100 50 7500 人事主管 1 1500 100 100 50 1750 財(cái)務(wù)主管 1 1500 100 100 50 1750 出納 1 1000 100 100 50 1250 19 倉(cāng)庫(kù) 1 800 100 100 50 1050 采購(gòu) 1 800 100 100 50 1050 主廚 1 5000 5000 助廚 2 2500 5000 廚工 2 1000 2000 清潔 2 700 50 50 50 1700 合計(jì) 40100 元 年計(jì) 48,1200 元 3、房租水電費(fèi)用 合計(jì) 35 萬(wàn)元 房租： 712 平米 35 元 3 萬(wàn)元 /月 年 30 萬(wàn)元 水電：月估計(jì) 40005000元左右，年 5萬(wàn)元左右 4、酒水 /廚房、其他原材料成本占總營(yíng)業(yè)額 50% 即毛利率為 50% 5、藝術(shù)品銷售分為自產(chǎn)及代銷，毛利率平均暫定 50% 6、維修維護(hù)：月估計(jì) 500 元 年約 6000 元 7、易耗品：月 800元 年約 9600 元 8、廣告宣傳費(fèi)用 年約 5 萬(wàn)元左右 9、其他費(fèi)用（招待費(fèi)用、辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)用、燃油費(fèi)用等） 年約 12 萬(wàn)元 10、年費(fèi)用總計(jì)約 173,5600 元 11、利潤(rùn)點(diǎn)分析 50% 元 =元 五、經(jīng)營(yíng)效益分析 1、營(yíng)業(yè)收入估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算方式 年收入 營(yíng)業(yè)收入 20 1 會(huì)館餐飲收入 2 文化藝術(shù)品收入 3 其他收入 暫時(shí)不計(jì) 2、利潤(rùn)與稅收分析（略） 3、投資回收期（略） 4、投資利潤(rùn)率（略） 簡(jiǎn)化以上財(cái)務(wù)分析，具體列出以下經(jīng)濟(jì)效益的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)：包括年?duì)I業(yè)收入、年稅后利潤(rùn)、年 上繳稅收、盈虧平衡點(diǎn)、投資收益率、貸款償還期、投資回收期等。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 總投資 萬(wàn)元 X 2 年?duì)I業(yè)收入 萬(wàn)元 3 年稅前利潤(rùn) 萬(wàn)元 4 年上繳利稅 萬(wàn)元 5 投資收益率 % 6 投資回收期 年 五、社會(huì)效益分析 項(xiàng)目建成后，將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益： 1、項(xiàng)目選址長(zhǎng)沙歷史文化名街 太平街，既 符合街區(qū)總體規(guī)劃，又可促進(jìn)街區(qū)文化功能完善，豐富街區(qū)景觀效果。 21 2、項(xiàng)目 將傳統(tǒng)工藝美術(shù)文化資源按現(xiàn)代文化服務(wù)產(chǎn)業(yè)規(guī)律進(jìn)行整合，聚集 文化創(chuàng)意 文化產(chǎn)品 ，提高文化藝術(shù) 消費(fèi)，其搭建的高價(jià)值文化平臺(tái)將進(jìn)一步促進(jìn)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。 3、項(xiàng)目建成形成新的文化旅游線路，進(jìn)一步促進(jìn)文化與旅游的結(jié)合， 將成為長(zhǎng)沙集文化展示、旅游觀光、文化藝術(shù)消費(fèi)為一體的新的文化旅游集散地。 4、項(xiàng)目建成后將成為太平街區(qū)標(biāo)志性文化看點(diǎn)之一，這對(duì)改善街區(qū)形象、完善街區(qū)功能、豐富城市文化內(nèi)涵、以及創(chuàng)建“中國(guó)歷史文化名城”均有著積極的作用。 第八章 項(xiàng)目開(kāi)業(yè)籌備方案概要 做好 項(xiàng)目的 開(kāi)業(yè) 籌備 工作，對(duì) 項(xiàng)目 開(kāi)業(yè)及開(kāi)業(yè)后的工作具有非常重要的意義 ，現(xiàn) 將 項(xiàng)目 開(kāi)業(yè)籌備 方案進(jìn)行簡(jiǎn)要概 述。 22 一、 確定開(kāi)業(yè)前 的工作任務(wù) 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理模式定為藝術(shù)館 +