企業(yè)研究論文-物業(yè)管理公司問(wèn)題研究摘要：物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。隨著我國(guó)住房制度改革的深入，住房私有化程度大幅增加，伴隨這一過(guò)程，物業(yè)管理作為一種新的公共服務(wù)模式得以迅速發(fā)展起來(lái)。由于物業(yè)管理橫跨流通與消費(fèi)領(lǐng)域，涉及的法律關(guān)系比較復(fù)雜，且我國(guó)尚未出臺(tái)一部統(tǒng)一的物業(yè)管理法。本文針對(duì)我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作中存在的一些基本法律問(wèn)題，從研究物業(yè)管理企業(yè)及其相關(guān)的概念如手，重點(diǎn)分析了物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理權(quán)的來(lái)源、管理范圍，以及在物業(yè)管理中存在的一些法律問(wèn)題，提出了相應(yīng)見(jiàn)解。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理物業(yè)管理公司業(yè)主公約Abstract:Realestatemanagementisanoutcomeofthedevelopmentofrealestate.Withthedevelopmentofthereformationofthehousingsystem,theprivacydegreeofhousingowninghouseincreasesbyaconsiderableextent,thus,realestatemanagementhasgrownrapidlyasanewpublicservicemodel.Itcontainsbothcirculationandconsumptionfieldsandreferstomanycomplicatedlawregulations.However,thegovernmenthasnotmadeastandardlawinthisfield.Thispaperismainlytohaveananalysisonthesourcesofrealestatemanagemententerprisesright,scopeofmanagementandalsotheproblemsexistedintheprocessofrealestatemanagementWhilstinthelightofsomebasiclegalissuesarisinginthemarketoperationsofrealestatemanagementinChina,andthentoputforwardsomerelevantunderstanding.Keywords:estatemanagement；estatemanagemententerprises；homeownerpolicy一、物業(yè)管理相關(guān)基本概念解析人類社會(huì)的工業(yè)化運(yùn)動(dòng)帶來(lái)了城市的膨脹與發(fā)展，高超的現(xiàn)代化建筑技術(shù)已把城市裝扮成大廈林立。高樓大廈成為居民日常工作、學(xué)習(xí)和生活的主要場(chǎng)所。物業(yè)管理作為一種新興的第三產(chǎn)業(yè)提供了人們所需要的對(duì)物業(yè)加以維護(hù)和修繕等服務(wù)。（一）物業(yè)管理的概念一般認(rèn)為物業(yè)管理的概念可以從兩個(gè)方面來(lái)界定。廣義的物業(yè)是業(yè)主對(duì)物業(yè)依法進(jìn)行的自治管理和受物業(yè)業(yè)主選聘、委托的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的專業(yè)管理結(jié)合?！岸M義的物業(yè)管理就是我國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例第二條規(guī)定的指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。”狹義的定義明確了物業(yè)管理的專業(yè)性與服務(wù)性的性質(zhì)。（二）物業(yè)管理的性質(zhì)物業(yè)管理關(guān)系具有有償性，是一種民事法律關(guān)系，具體來(lái)說(shuō)物業(yè)管理具有以下三種性質(zhì)。第一，物業(yè)管理關(guān)系是一種民事法律關(guān)系。它不同于房地產(chǎn)的行政管理，不是行政意義上的管理與被管理的關(guān)系，而是物管公司與業(yè)主之間形成的一種民事法律關(guān)系。第二，物業(yè)管理關(guān)系具有有償性。物業(yè)管理是通過(guò)物管公司來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而物管公司實(shí)施管理和提供服務(wù)是需要對(duì)業(yè)主收取一定費(fèi)用的，這就決定了物業(yè)管理關(guān)系的有償性。第三，物業(yè)管理具有專業(yè)性。物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，只有具備了相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)，物管公司才能勝任物業(yè)小區(qū)的管理和服務(wù)。（三）物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)是指依照合同和契約，對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑物和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地進(jìn)行管理的企業(yè)。物業(yè)管理具有綜合性，它不僅包括對(duì)建筑物本身的管理，而且還包括對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔綠化、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。（四）物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)管理服務(wù)的提供者，是物業(yè)管理法律關(guān)系中最基本的主體。它有著與其它經(jīng)濟(jì)主體不同的特點(diǎn)：第一，物業(yè)管理企業(yè)是營(yíng)利性組織。物業(yè)管理企業(yè)它是自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，自我發(fā)展的服務(wù)型企業(yè)。它通過(guò)向業(yè)主提供服務(wù)而收取一定費(fèi)用，以維持企業(yè)的生存的發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)同過(guò)去的公有房屋的房管所不一樣，是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求而產(chǎn)生的，按照商業(yè)化模式運(yùn)作的物業(yè)管理模式。作為企業(yè)組織，物業(yè)管理企業(yè)必須依法定程序向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊(cè)登記，領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，取得物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)，并在工商行政管理機(jī)關(guān)核定的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)按規(guī)定的經(jīng)營(yíng)方式從事物業(yè)管理活動(dòng)。第二，物業(yè)管理企業(yè)必須具備物業(yè)管理資質(zhì)資格。建設(shè)部建住房（1999）261號(hào)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理（試行）辦法規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按本辦法規(guī)定申請(qǐng)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定，未經(jīng)主管部門進(jìn)行資估評(píng)定并取得資質(zhì)證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)?！痹撧k法規(guī)定對(duì)物業(yè)管理企業(yè)必須在注冊(cè)資本，管理人員的素質(zhì)要求，企業(yè)管理、財(cái)務(wù)管理及物業(yè)管理的業(yè)績(jī)等方面進(jìn)行全面考核，并由此設(shè)定不同等級(jí)的物業(yè)管理企業(yè)。第三，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍廣泛，既可包括日常的物業(yè)維修保養(yǎng)，又可開(kāi)展特色服務(wù)，還可代理有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、維修基金、房租等。它服務(wù)的根本目的是保護(hù)物業(yè)，使其處于良好的使用狀態(tài)，達(dá)到物業(yè)保值增值效果，同時(shí)，為業(yè)主節(jié)約交易成本，節(jié)省精力，取得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效果。第四，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)行為必須是依委托的行為，其服務(wù)對(duì)象即是轄區(qū)內(nèi)全體業(yè)主委托人。作為一種受托行為，其事務(wù)處理范圍一般不能超越法律規(guī)定的范圍和委托權(quán)限。物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理行為是受業(yè)主或業(yè)主管理團(tuán)體的委托而有償為其處理有關(guān)物業(yè)管理方面事務(wù)的行為。第五，物業(yè)管理企業(yè)還承擔(dān)著一定的社會(huì)公共職能，具有一定的社會(huì)責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中，因其涉及千家萬(wàn)戶，涉及生活的方方面面，它已成為現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，因而國(guó)家通過(guò)法律、法規(guī)、規(guī)章等行政干預(yù)及道德規(guī)范，要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)涉及物業(yè)小區(qū)內(nèi)的公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、電信等社區(qū)生活秩序，環(huán)境秩序進(jìn)行管理，以協(xié)助有關(guān)行政機(jī)關(guān)的管理活動(dòng)，接受相關(guān)行政管理部門對(duì)其物業(yè)管理的特定方面的指導(dǎo)和監(jiān)督。二、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任分析物業(yè)企業(yè)責(zé)任即物業(yè)企業(yè)受業(yè)主托付而承擔(dān)的責(zé)任，是一種受托義務(wù)，是受托人遵照委托人的意愿，根據(jù)委托事務(wù)的一般性質(zhì)，在委托人的授權(quán)和指示范圍內(nèi)，忠實(shí)地替委托人辦理受托事務(wù)。在既無(wú)邊無(wú)際明確授權(quán)也無(wú)行業(yè)規(guī)范以及習(xí)慣作法的情況下，受托人應(yīng)當(dāng)以符合委托人的最大利益為原則，謹(jǐn)慎合理地處理委托事務(wù)”。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主管理團(tuán)體簽訂明確雙方在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的合同物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理可依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)作不同的分類（一）物業(yè)管理企業(yè)作為受托人，根據(jù)是否經(jīng)過(guò)特別法律委托而承擔(dān)的責(zé)任第一，日常管理服務(wù)責(zé)任，它是物業(yè)管理企業(yè)提供的經(jīng)常性管理和服務(wù)，可以包括：日常養(yǎng)護(hù)和維修。即對(duì)物業(yè)及各種設(shè)施舍，設(shè)備進(jìn)行經(jīng)常定期的保