行業(yè)經濟論文-商業(yè)地產開發(fā)中商業(yè)與地產脫節(jié)問題探究內容摘要：近幾年我國商業(yè)地產開發(fā)大多套用住宅的開發(fā)模式，采用“先開發(fā)，后招商”的方式，這種開發(fā)模式極易造成商業(yè)地產開發(fā)中商業(yè)與地產脫節(jié)。本文從商業(yè)地產開發(fā)中地產與商業(yè)脫節(jié)中的主要表現(xiàn)入手，分析了造成脫節(jié)的原因以及由此帶來的問題，并提出了解決對策。關鍵詞：商業(yè)地產商業(yè)地產脫節(jié)在我國商業(yè)地產開發(fā)過程中，多數(shù)開發(fā)商都是由住宅開發(fā)商，尤其是成功的住宅開發(fā)商轉型而來的，其必然導致有這種“成功”背景的開發(fā)商在商業(yè)地產開發(fā)中表現(xiàn)為：開發(fā)程序上沿用“拿地規(guī)劃、設計建設銷售”的住宅開發(fā)模式，以銷售為最終目的；規(guī)劃上則是想到哪兒建到哪兒，沒有考慮市場上有什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)的需求，只是考慮地塊能建什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)；產品功能上只是停留在住宅開發(fā)所能滿足的基本功能，而忽視了商業(yè)地產所特有的功能需求。這種地產開發(fā)住宅化的模式，由于沒有有效地同商業(yè)對接，造成商業(yè)與地產的嚴重脫節(jié)。商業(yè)地產是復合型產業(yè)，它要求把地產開發(fā)和商業(yè)經營有機結合起來。由于開發(fā)商對商業(yè)規(guī)律認識不夠，對商業(yè)特性的把握存在偏差，往往采用先地產后商業(yè)的做法，把房子蓋起來以后、招商再開始銷售，這樣必然造成商業(yè)地產與商業(yè)發(fā)展的不相適應。其結果導致商業(yè)地產的空置率居高不下，嚴重影響了我國商業(yè)地產的持續(xù)健康發(fā)展。商業(yè)與地產脫節(jié)的主要表現(xiàn)商業(yè)與地產脫節(jié)主要表現(xiàn)在以下幾方面：（一）建筑設計與市場定位脫節(jié)商業(yè)地產項目涉及的是地產開發(fā)與商業(yè)經營兩個專業(yè)領域，需要進行科學地整合與定位。但多數(shù)開發(fā)商最初僅僅將自己定位在商業(yè)項目的地產開發(fā)商上，在商業(yè)項目規(guī)劃設計和建設中，沒有為以后的商業(yè)運營進行認真細致的市場調查和科學合理的市場定位。由于缺乏市場調查和市場定位這一主線，在建筑設計中，開發(fā)商為追求經濟利益最大化，往往為了好賣而規(guī)劃設計、為了好租而規(guī)劃設計、為了使用面積最大化而規(guī)劃設計、為了建設成本最低而規(guī)劃設計，這些往往造成一些不良的結果，具體表現(xiàn)為：商業(yè)地產或是由于市場定位不合理，貪大求全，脫離當?shù)叵M水平；在使用中存在著設計的先天不足，給項目今后的運作帶來了不便，降低了效率；不少項目在建成后，為滿足租戶的要求需大幅度改造物業(yè)，從而造成了人、財、物的嚴重浪費。（二）前期招商與后續(xù)經營的脫節(jié)與國外商業(yè)地產發(fā)展商長期持有物業(yè)只租不售不同，受資金、利潤及經營思路的影響，我國大多數(shù)開發(fā)商在商業(yè)地產開發(fā)上存有急功近利的想法，抱著“賣完就走”的經營思路，希望“開發(fā)、出售、再開發(fā)”的循環(huán)周期越短越好，以賺取更多的利潤，因此不可能完成對商業(yè)地產項目的完善規(guī)劃。項目售出后很多開發(fā)商卻對商業(yè)后期如何運營卻不加重視，不愿意多承擔責任，也沒想過盡可能地幫助買家創(chuàng)造良好的商業(yè)經營條件和氛圍。即便加以考慮，由于商業(yè)地產已被拆零成小商鋪賣掉，所有權與經營權分散歸屬眾多業(yè)主或租戶，地產商也無權干涉。（三）商業(yè)地產規(guī)模與商業(yè)發(fā)展水平脫節(jié)自2001年以來，我國商業(yè)地產的投資迅猛增長，普遍高于其它類型房地產投資的增長水平。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近幾年我國商業(yè)地產投資年均增幅連續(xù)超過30。2004年1至10月份，全國商業(yè)地產完成投資同比增長34.70，竣工面積增幅達162。分別高出整個房地產開發(fā)投資和竣工面積增幅5.8個百分點和6.4個百分點。2004年我國全年商業(yè)地產投資總額達到1723億元，約占全部房地產投資總額的31，即使只考慮到20的最低增值，我國商業(yè)地產僅這一年的新增開發(fā)體量就約占全球房產總值的萬分之四；而我國商業(yè)經過前幾年的快速增長，已進入了調整期，近幾年，特別是2004年和2005年，我國商業(yè)地產增長速度已遠遠大于商業(yè)發(fā)展速度，造成了商業(yè)地產空置率持續(xù)攀升和社會資源的很大浪費，突顯了商業(yè)地產規(guī)模與商業(yè)發(fā)展水平脫節(jié)這一矛盾。商業(yè)與地產脫節(jié)的原因分析（一）房地產公司是一個項目性公司由于房地產的主要“原料”土地獲取的非連續(xù)性，在目前的體制下，房地產公司主要通過公開拍賣競價獲得土地，一家房地產公司在一個項目開發(fā)完之后，很可能由于沒有土地儲備而被迫停止開發(fā)，因此房地產是以項目化方式運作的，一旦一個項目開發(fā)和銷售完成后，整個公司就可能被解散。而商業(yè)可以連續(xù)經營而且應該連續(xù)經營才可能獲取豐厚的利潤。房地產公司的“短壽”與商業(yè)公司的“長命”形成了很大的反差，這是造成商業(yè)與地產脫節(jié)的一個先天性體制問題。（二）房地產是我國目前公認的暴利行業(yè)之一因此房地產公司主觀上也不愿意在商業(yè)經營上花費太多的精力和資源而失去更好的賺錢機會。據(jù)一些政府部門調查顯示，全國房地產行業(yè)利潤高達到20%以上，高的甚至超過100%。而商業(yè)地產價格比住宅又會高出數(shù)倍，甚至十幾倍，因此，商業(yè)地產的利潤是非常高的，這也是近幾年我國商業(yè)地產迅猛發(fā)展的一個很重要的原因。但是商業(yè)地產的核心和載體是商業(yè)。而商業(yè)目前在我國是微利行業(yè)，受利益趨動，在當前房地產還比較熱，銷售形勢基本上還不錯的前提下，絕大多數(shù)開發(fā)商僅僅把商業(yè)地產視作獲取高利的一種手段，自然不會在后續(xù)的商業(yè)運營上作長遠的規(guī)劃和設計，這也是造成我國商業(yè)地產開發(fā)中商業(yè)與地產脫節(jié)的重要原因。我國商業(yè)地產開發(fā)商無需整合商業(yè)資源就可獲取暴利。由于目前商業(yè)地產的發(fā)展是建立在城市規(guī)模快速擴張和對新興商業(yè)設施需求急劇增長的基礎之上，加上部分城市房地產“炒房”之投機風過盛，拉大了房地產泡沫，市場供需關系呈現(xiàn)出“有和無”而非“好與壞”的賣方優(yōu)勢，促長了商業(yè)地產開發(fā)的浮躁心態(tài)和盲目行為，而缺乏專業(yè)資源整合的簡單開發(fā)依然可以實現(xiàn)商業(yè)暴利，必然造成商業(yè)地產在整合商業(yè)資源上喪失了利益驅動力。（三）房地產開發(fā)商缺少商業(yè)地產開發(fā)的經驗和人才商業(yè)地產是一項涉及面很廣的系統(tǒng)工程，相比于住宅地產在戶型、朝向、綠化、建筑等方面的專業(yè)技術要求，商業(yè)地產具有更多更高的綜合性要求。而事實上，住宅與商業(yè)地產的物用價值取向是截然不同的，住宅物業(yè)重在居家的環(huán)境和生活的舒適等品質指標，產品的性質應屬于直接用于生活消費的終端商品；而商業(yè)地產則側重經營的增值和投資的潛力等品質指標，產品的性質應歸類為間接用于經營投資的商業(yè)資本。商業(yè)地產作為整個商業(yè)經濟產業(yè)鏈條中一個基礎性的上游產業(yè)，它的地產屬性包含建筑形態(tài)、功能空間、環(huán)境配套、技術要求等專業(yè)內容，而其商業(yè)屬性更是涉及到相關產業(yè)經濟、人口數(shù)量、消費水平、市場容量、業(yè)態(tài)選擇、商品定位、商業(yè)運營等綜合因素。由于商業(yè)地產的雙重特色反映出它具有跨行業(yè)的復合屬性，因此在商業(yè)地產的開發(fā)中，應當在項目選址、立項、規(guī)劃、招商、設計、建設、運營、管理等各環(huán)節(jié)上，需要有效整合房地產和商業(yè)兩大領域內的人才、資金、技術、管理等優(yōu)質資源，這是保證商業(yè)地產發(fā)展科學性和效用性的必然要求。然而，房地產公司缺少跨行業(yè)資源的整合力度和復合型專業(yè)人才團隊，這是導致當前商業(yè)經營和地產開發(fā)“兩張皮”的一個重要原因。（四）商業(yè)地產商資金緊缺一個商業(yè)地產項目的投資往往少則幾億元，多的甚至達幾十億元，而開發(fā)商往往僅能投入10一20的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預售和其它融資渠道。在目前的國家宏觀調控政策下，向銀行貸款的難度很大，直接融資渠道又很狹窄，信托資金由于受到各種條件的限制，能融到的資金對于項目資金缺口來講，也只是杯水車薪。同時，再加上商業(yè)地產項目，特別是大體量的商業(yè)項目市場成型和成熟需要一個較長時間(往往需要幾年時間)的市場培育，即使開發(fā)商引進了一些具有很高的經營水平、品牌效應、強大消化能力的主力店客戶，此過程依然無法逾越。因此，開發(fā)商面臨來自資金的壓力是很大的。資金鏈就是開發(fā)商的生命線，迫于資金壓力，開發(fā)商往往只有出售商鋪這一條路可供選擇，而一旦將商鋪出售了，開發(fā)商就更不愿意進行有效的商業(yè)培育，即使偶有意愿但也缺乏必要的能力和手段了。（五）缺乏完善的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃截至2005年7月11日，我國只有42個市(含直轄市、省會及計劃單列城市完成了商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的報批和實行。因此在我國許多地方商業(yè)地產開發(fā)基本上處于一種無序狀態(tài)，只要開發(fā)商拿到地產開發(fā)權，就基本可以憑想象蓋起一座樓，在樓內留出些鋪面就是所謂的商業(yè)地產。而這種開發(fā)模式除了帶來商業(yè)地產和商業(yè)經營的不適應外，更造成了網(wǎng)點布局的嚴重失衡。在商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇上，又多是購物和餐飲，缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費的商業(yè)設施。布局失衡、業(yè)態(tài)趨同不僅無法滿足多樣性的消費需求，更為嚴重的是許多已經建成及即將建成的商業(yè)設施，或面臨著經營艱難的窘境，或被長期閑置，浪費了寶貴社會資源。由于商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃不健全加重了商業(yè)與地產脫節(jié)這一問題。商業(yè)與地產脫節(jié)所帶來的問題（一）減弱了對商業(yè)地產的后期營運管理的調控能力國際上通行的大規(guī)模商業(yè)地產的運營模式是只租不售，以保證良好的整體管理和整體營銷。但是我國絕大多數(shù)商業(yè)地產的開發(fā)商往往按照傳統(tǒng)的房地產投資理念來運作，采取分割出售的經營方式，這樣各商鋪出售后，歸不同人所有，很難統(tǒng)一所有投資者的經營意愿，由此造成開發(fā)商對眾多的業(yè)主和經營者的利益的整體調控能力非常有限。為了加強商業(yè)地產的整體調控能力，一些項目承諾一個合適的投資回報率、采取售后返租的經營方式。當然，這種方法在經營狀態(tài)好的情況下還可以，但是一旦出現(xiàn)一些問題時，開發(fā)商很可能的運作會得不到眾多小業(yè)主的支持而陷入困境，最后導致整體運作上的失敗。而在商業(yè)運作上開業(yè)后的前二、三年不可避免地會遇到諸多問題，這將構成對開發(fā)商的嚴峻考驗。因此在商業(yè)地產的后續(xù)管理中地產商往往缺乏對項目的整體控制能力，單純靠分散的業(yè)主或租戶自身調節(jié)，加大了經營風險，結果很容易出現(xiàn)物業(yè)火爆銷售之后，開發(fā)商賺錢走人，商業(yè)項目日漸蕭條的局面。（二）降低了規(guī)模效益商業(yè)地產近幾年開發(fā)的規(guī)模越來越大，但往往規(guī)模效益并不明顯，這主要表現(xiàn)在：一是由于采用分割出售的方式，把商鋪分散賣給業(yè)主。而小業(yè)主在出租時更多的是從自身利益角度考慮，缺乏整體觀念，僅將商鋪出租給高租金的商戶，不考慮經營項目或商品品種、檔次，很難顧及到商戶對整體的影響，形成一些業(yè)態(tài)、店鋪、經營項目簡單隨意地拼湊在一起，勢必造成大型購物中心經營及布局無序、無特色，項目交叉重復，雜亂無章，服務功能殘缺，更談不上良好的企業(yè)形象和效益以及整體規(guī)模效益的發(fā)揮。二是一些小經營戶有可能鋌而走險，坑蒙拐騙，經營假冒偽劣產品，這種行為對他自身而言可能沒有什么大影響，大不了再換一個地方經營，但卻可能嚴重影響到整個項目的形象和口碑，而在目前商鋪分割出售的模式下，對這部分經營戶的認定和處理卻頗為棘手。規(guī)模越大，控制越難，這制約了商業(yè)地產規(guī)模效益的發(fā)揮。（三）項目發(fā)展后勁不足整體推廣是成功經營的重要手段之一，特別是在項目的開業(yè)前期和各個調整期，整體推廣起到相當重要的作用。由于項目分割出售，一般情況下，項目開業(yè)前后的前期推廣費用由開發(fā)商通過管理公司來支付，開發(fā)商也已將這部分費用計入項目開發(fā)成本當中。然而，在開業(yè)后各個時期的推廣費用從哪來呢?這已成為多方扯皮的問題之一。此外，物業(yè)改造困難也成為一個突出的問題。消費者總喜歡到價格合理且環(huán)境優(yōu)美的場所購物消費。一個商業(yè)物業(yè)在經營一段時間之后，為吸引更多人的眼球，需要進行翻新、改造等。對于一個已成功經營的項目來講，費用的分擔可能是小問題，因為不管是租戶，還是小業(yè)主，其經營收益都比較高，分擔一些改造費用應該問題不大，而對于一個剛剛起步才二、三年的項目則難度較大，往往由于各方的收益情況不盡理想不盡一致，改造費用也成了多方扯皮的一個問題，從而制約了整個項目的持續(xù)發(fā)展。（四）降低了商業(yè)資源整體配置效率這些年來，我國商業(yè)地產的發(fā)展，特別是大型商業(yè)設施的建設，幾乎全部集中于北京、上海、重慶等中心城市和沿海經濟發(fā)達城市，造成了結構性的網(wǎng)點布局地區(qū)不平衡和不合理。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年北京商業(yè)地產存量與新上市的總供應量將接近500萬平米，遠遠超過市場的需求。上海商業(yè)設施的增長需求如果按照社會消費品銷售總額年增幅10計算，即使停止新增商業(yè)地產的開發(fā)，僅現(xiàn)有存量商業(yè)設施就足夠其未來5年的市場需求，而當前卻依然在以96.9的超高速度增長；天津正在開發(fā)的商業(yè)地產項目已達400多萬平米，成都新開工商業(yè)項目面積超過200萬平方米，其它諸如重慶、長沙、廣州等城市的商業(yè)地產開發(fā)都不同程度地存在飽和或過剩的現(xiàn)象，而就在城市商業(yè)地產開發(fā)大比規(guī)模、拼豪華的同時，我國廣大欠發(fā)達的城鄉(xiāng)地區(qū)卻還處于缺少基本商業(yè)設施的狀況。同時，即便在商業(yè)地產發(fā)達的城市中，也存在老城傳統(tǒng)商區(qū)中商業(yè)設施密集度過大和新城區(qū)尤其是新建社區(qū)中商業(yè)設施匱乏的強烈反差。如在北京，郊區(qū)許多居民購物消費只能驅車進老城區(qū)；上海作為我國商業(yè)最發(fā)達城市，雖然其郊區(qū)社會消費品零售總額已超過了全市總額的50，但郊區(qū)的商業(yè)地產開發(fā)明顯不足，新興社區(qū)也有一半沒有實現(xiàn)應有商業(yè)設施的配套。這些問題都凸顯出了我國商業(yè)地產發(fā)展的結構性矛盾。由于許多項目嚴重脫離當?shù)亟洕l(fā)展水平和商業(yè)發(fā)展規(guī)律，在選點布局上不盡合理，往往項目開業(yè)之日，就是倒閉之時。解決商業(yè)地產開發(fā)中商業(yè)與地產脫節(jié)問題的建議（一）重新調整自身定位商業(yè)地產的價值是以實現(xiàn)運營價值為基礎的投資形式，體現(xiàn)的是地產