行業(yè)經(jīng)濟論文-對個人住房擔保貸款提前還貸行為的分析【摘要】現(xiàn)個人向銀行貸款買房，并以該房屋的相關(guān)權(quán)利作為擔保已經(jīng)成為中國個人買房的一種最普遍的方式。近來，受各方面因素影響，這種貸款中提前還款已經(jīng)成為一種熱潮。本人從個人住房擔保貸款的法律本質(zhì)出發(fā)，分析了提前還款熱的原因和表現(xiàn)形式，同時以財務分析工具，對于提前還款應認定有效這一結(jié)論進行了原因探究。【關(guān)鍵詞】按揭貸款擔保效力凈現(xiàn)值中國人素有重土安遷的心理，能擁有一套自己的住宅被許多人視為一生中最重要的事情之一。但是中國現(xiàn)今的住宅情況卻不容樂觀。由于我國人口數(shù)量多，區(qū)域、城鄉(xiāng)人口分布不均，導致城市房價居高不下。90年代后，市場經(jīng)濟進一步走向成熟，許多國有單位在轉(zhuǎn)制的同時，逐漸取消了福利、半福利分房，房屋已成為商品，參與到市場流通當中，房價也在市場機制的作用下一再攀升。購買一套普通住宅所需要的金額已為普通的中等收入的家庭所難以一次性承擔。在這種形勢下，向銀行貸款買房，并以所買之房的相關(guān)權(quán)利作為擔保，成為了大多數(shù)民眾的首選。但是，不可否認，個人住房擔保貸款以其新穎獨特的運作方式給大眾帶來諸多便利的同時，也存在其自身固有的弊病。近來，各地紛紛出現(xiàn)的“提前還貸”的爭議，即屬此類。所謂提前還貸，是指借款人在約定的還款期限之前先行償還部分或全部貸款。一、對個人住房貸款提前還款的分析個人住房貸款，即按揭，是舶來品，進入我國僅有十年左右時間，并且我國屬于大陸法系，與之起源國家英國的法律體系有較大的不同，對其的的容納難免會有疏漏之處。在司法實踐中，個人住房貸款暴露出了一些固有的弊病。其中，提前還款即屬其中的一個爭議點。1、個人住房貸款提前還款的含義。在貸款業(yè)務中，最常見也是最棘手的問題莫過于貸款期限屆滿之后，貸款人不愿或沒有能力償還貸款。但是這兩年的個人住房貸款出現(xiàn)了相反的現(xiàn)象，同樣使銀行難以處理。那就是購買住房的貸款人提前還款的行為。、個人住房貸款提前還款的原因?？v觀這兩年以來提前還款行為的背景，筆者認為，大量促使個人住房貸款提前還款的原因如下：（1）家庭收入的增加。我國近兩年來GDP持續(xù)增長，這意味著家庭收入在不斷地增加，而且增加速度越來越快。個人或家庭有更多的余力來償還貸款。（2）我國利率持續(xù)走低是直接動因。2002年2月以來我國已連續(xù)八次降息。2002年2月21日這次降息后，個人住房抵押貸款較上次調(diào)整前利率又下降了0.54%，下降幅度較大。一方面，由于個人住房抵押貸款市場利率的下降使得借款人能夠以更低的成本融通資金。另一方面，由于連續(xù)八次降息后，我國貸款利率水平已經(jīng)很低，再度降息的空間很小。因而，借款人將未到期的“高利率貸款”置換為“低利率貸款”就成為理性的選擇。（3）國有企業(yè)、單位雖然將房改納入體制改革之中，但是大多數(shù)單位并沒有完全放手住房福利，而是選擇了住房公積金的貨幣補貼方式，這使得個人手中所能拿到的金錢大量地增多，還貸能力也相應地提高。（4）從心理角度而言，中國人并不像西方人，習慣于“今天花明天的錢”，靠貸款過日子?！耙悦Z”會給大多數(shù)傳統(tǒng)的中國人帶來心理上的壓力。在“無債一身輕”的心理作用引導下，大多數(shù)人選擇提前還款。二、個人住房貸款提前還款的法律效力個人住房貸款提前還款的法律效力究竟如何？我國法律并沒有具體條文對之進行規(guī)范，貸款合同中也通常只會對滯期還款進行規(guī)制，而對提前還款常常遺漏。對其效力，理論界多持“違約”或者“有效”兩種截然不同的看法。筆者認為，應當認定這種行為是有效的。原因如下：、由公平角度出發(fā)。貸款的種類有很多種，但是僅就個人住房貸款而言，當事人一方借款人為商業(yè)銀行，另一方貸款人多為中等或中等以下收入的平民。這一點不難理解：試想，真正有能力能夠一次性付清房款的富人們又怎么會選擇貸款買房呢？所以一方面是財大氣粗的銀行，另一方面是平民，貸款條件的制定、實行，幾乎全部都由銀行掌握。這就是為什么貸款合同條款的組成多為格式條款的原因。另外，在個人住房貸款的另一層法律關(guān)系抵押擔保關(guān)系中，貸款方是以房屋所有權(quán)或者所有權(quán)的請求權(quán)作為擔保，而房屋對于貸款買房的平民的重要性自然不言而喻，在這種條件下，銀行可以說是完全掌握了擔保法律關(guān)系、貸款法律關(guān)系的主動權(quán)，因此它也已經(jīng)有比貸款人更多的自由和可能性來制定有利于自己的貸款、抵押擔保條件。在這種情況下，針對疏漏的提前還款這一點，應當作出有利于貸款人社會弱者的解釋。否則有悖公平。若將提前還款認定為違約，那么其產(chǎn)生的不公平還體現(xiàn)在對于我國合同法第113條的曲解上。我國合同法第113條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于給對方造成的損失”，這似乎為銀行認定提前還款行為違約提供了依據(jù)。6但是從財物管理學的角度來看，提前還貸并不會侵犯銀行的利益。還是前面的例子，將風險與交易成本等因素考慮在內(nèi)時，假設銀行愿意以5%的利率讓貸款人提前28年還貸，那么根據(jù)凈現(xiàn)值的計算公式，我們可以算出銀行對于還未收回的83.8萬元金額的凈現(xiàn)值約為35萬，與原來的33.4萬（由40萬減去已還的近6萬元折算成2年后的6.5萬元所得）凈現(xiàn)值相比，銀行依舊可以獲得一部分收益。并且由于銀行可以利用這筆款項進行再貸款，銀行方甚至可以獲得更多的利益。、與誠實信用原則相悖。誠實信用原則，一直被民法學者譽為“帝王條款，君臨全法域之基本原則?！痹谑袌鼋?jīng)濟尚不成熟的今天誠信原則在商業(yè)、法律行為中顯得尤為重要。具體到銀行的貸款業(yè)務中而言，不良貸款是當今銀行面臨的一大難題，已成為國家經(jīng)濟發(fā)展、企業(yè)改革的瓶頸之所在，也導致了大量國有資產(chǎn)的流失。而個人住房擔保貸款作為一項新的貸款種類，具有期限長、收益穩(wěn)定等特點，自在中國實踐中開展以來，一直在各個商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務中占據(jù)絕對主要位置。如果認定個人住房擔保貸款提前還款應收取罰息或者違約金，實在讓人難以信服，也很有可能導致個人住房擔保貸款客戶的流失，正是考慮到這一點，多數(shù)反對提前還款的銀行一直是“雷聲大而雨點小”，并未采取實際嚴厲的措施。、將提前還款認定為違約有欠審慎，不利于中國經(jīng)濟的發(fā)展。個人住房擔保貸款在西方國家已經(jīng)有了上百年的歷史，除了貸款合同的完備之外，大多數(shù)國家還設有并行的保險和國家扶持來維護貸款人的利益。我國之所以在各項條件都欠缺的條件下還能迅速推行這種制度，主要得益于中國人均收入與房價之間的巨大懸殊對比。但是如果一開始就強制個人獲取貸款必須按照銀行制定的規(guī)則，沒有任何的變通，無疑會增加個人申請房屋貸款的顧慮，從而打擊我們的房地產(chǎn)業(yè)，眾所周知，美國的房屋貸款方式靈活，操作規(guī)范，美國的房屋貸款已占美國商業(yè)銀行的1/4，其形式已達20多種。正是這樣靈活的規(guī)范，使得美國的房地產(chǎn)業(yè)趨于成熟，成為美國的一大產(chǎn)業(yè)。同時，為了讓人民真正的體會到在現(xiàn)行政策和條件下，生活水平與質(zhì)量的提高。我們也有必要降低個人住房擔保貸款過程中個人的顧慮，從而讓更多人的住上房。安居是民富的基礎(chǔ)，民富是國強的前提，在中國現(xiàn)今的情況下，宜將個人住房貸款提前還款認定為有效?！緟⒖嘉墨I】1符啟林：房地產(chǎn)法M北京：法律出版社，2004230-231。2劉凝、趙夢：房屋買賣法律自助M北京：北京出版社，200435。3黃堅：個人住房貸款提前還款的法律思考J中國房地產(chǎn)金融，20