行業(yè)經(jīng)濟論文-房地產(chǎn)市場調(diào)控：完全市場化反思與重新定位現(xiàn)階段造成我國房地產(chǎn)價格上漲有多種原因，但最根本或最深層的原因，是對房地產(chǎn)市場管理的定位問題。從經(jīng)濟學基本原理看，房地產(chǎn)并不是一個完全競爭的市場，作為土地資源稀缺的我國更是如此。但是從1998年放開房地產(chǎn)市場以來，對于房地產(chǎn)到底是按照完全競爭市場來管理，還是按政府參與的有限競爭市場來管理，并沒有從理論和指導思想上予以明確。在對房地產(chǎn)市場管理和政策的設(shè)計上，存在著按完全競爭的市場來對待的傾向。管理指導思想和政策與房地產(chǎn)市場性質(zhì)的錯位，使房地產(chǎn)的管理陷入被動的局面。一、我國房地產(chǎn)市場是一個有限競爭的市場由于房地產(chǎn)市場是基干土地資源的市場，由此決定了房地產(chǎn)市場不同于一般的商品市場，是一個在土地資源約束下的有限競爭的市場。有限競爭的房地產(chǎn)市場有以下三大特征：第一，土地資源的不可再生性，決定了房地產(chǎn)市場是最容易形成泡沫的市場。這一特征決定了房地產(chǎn)市場價格的調(diào)節(jié)無法解決供給量的增加，只能通過價格的上升來調(diào)節(jié)供需矛盾。當價格上升到背離房地產(chǎn)實際價值時，誘發(fā)投機出現(xiàn)，房地產(chǎn)投機形成對資金的強大需求，投機資金的大量注入形成房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，由此連帶引發(fā)金融危機，最終導致整個經(jīng)濟危機。房地產(chǎn)陷入泡沫的機理是：房地產(chǎn)供不應(yīng)求價格上漲城鎮(zhèn)可開發(fā)土地資源減少價格輪番上漲投機需求膨脹房地產(chǎn)價格在炒作中攀升形成房地產(chǎn)泡沫資金供應(yīng)鏈斷裂泡沫破裂經(jīng)濟危機。這不僅僅是理論上的邏輯推進，無論是最早進入市場經(jīng)濟的西方發(fā)達國家還是后進入市場經(jīng)濟的發(fā)展中國家，都不同程度地遭受了一次又一次的房地產(chǎn)市場泡沫的危害。而且房地產(chǎn)“泡沫”破裂的危害甚至高于股市“泡沫”破裂的危害。房地產(chǎn)投資熱往往發(fā)生在經(jīng)濟高速增長、形成大量社會財富剩余的時期。1987年和1988年，日本經(jīng)濟擺脫了“石油危機”的影響后快速回升，處于高速發(fā)展和繁榮時期，企業(yè)和居民手中有大量的剩余資金。日本與美國的貿(mào)易出現(xiàn)了大量順差，在美國的壓力下，1985年，日本簽署了“廣場協(xié)議”，日元大幅升值，房地產(chǎn)市場也隨之急劇升溫。在此后6年內(nèi)，日本6大城市的商業(yè)地價狂漲3倍多，以致土地價格高出美國3倍有余。進入20世紀90年代以后，日本房市突然降溫，接著就出現(xiàn)了全國性的大暴跌，整個經(jīng)濟也受到了重創(chuàng)。20世紀90年代末，當日本尚未從房地產(chǎn)泡沫造成的經(jīng)濟損失中走出，被譽為創(chuàng)造了東亞奇跡的泰國、印尼和馬來西亞等國家，從20世紀80到90年代獲得了經(jīng)濟的高速增長后，步日本的后塵也同樣陷入了房地產(chǎn)泡沫的災(zāi)難中。20世紀80年代，泰國為了發(fā)展外向型經(jīng)濟，在未形成完善的有效金融監(jiān)控體系的情況下，過早實行了金融市場開放，海外資金大量進入其房地產(chǎn)市場。到1996年，該國房地產(chǎn)的外商直接投資達188.1億銖，約占泰國外商直接投資總額的1/3。泰國金融機構(gòu)實際貸給房地產(chǎn)業(yè)的資金約占其貸款總額的50%，由此而使國家的房地產(chǎn)市場供給大大超過需求，形成了大量經(jīng)濟泡沫。1997年，東南亞金融危機爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，并直接導致各國經(jīng)濟嚴重衰退。盡管西方發(fā)達國家有完善的金融體系，土地資源不像東亞國家如此稀缺，但在一定時間內(nèi)具有可開發(fā)價值的土地總是有限的。所以在西方國家工業(yè)化發(fā)展的近百年中也同樣不斷遭受到了房地產(chǎn)泡沫之患。20世紀30年代發(fā)生在西方世界的經(jīng)濟大危機，就是由發(fā)生于美國東南端的佛羅里達州的房地產(chǎn)泡沫引起的。19231926年間，佛羅里達州的地價最高漲幅達到5倍。1926年，隨著佛羅里達州的房地產(chǎn)泡沫的破滅，許多企業(yè)家、銀行家破產(chǎn)，這場泡沫不久激化了美國的經(jīng)濟危機，引發(fā)華爾街股市崩潰，最終導致20世紀30年代的世界經(jīng)濟大危機。英國自1950年以來已出現(xiàn)過3次房地產(chǎn)泡沫，19701975年，1974年第四季度房地產(chǎn)泡沫破裂；19771981年，1980年第四季度房地產(chǎn)泡沫破裂；19881990年，1989年第四季度房地產(chǎn)泡沫破裂。進入21世紀以來，隨著高科技產(chǎn)業(yè)快速增長期結(jié)束和高科技股行情下跌，在高科技領(lǐng)域集聚的資本和游資開始向房地產(chǎn)流動，由此導致了西方國家房地產(chǎn)價格的快速上升。進入21世紀以來，澳大利亞、愛爾蘭、荷蘭、西班牙和英國等房地產(chǎn)價格增長超過了50%，形成了房地產(chǎn)資產(chǎn)的“泡沫”。第二，房地產(chǎn)在空間上的非流動性，決定了房地產(chǎn)市場無法通過土地要素的流動來解決供求均衡。房地產(chǎn)市場所依托的土地資源是一種以國家為單元的國土資源。土地要素不能像其他資源和商品可以跨國界流動。石油、礦產(chǎn)資源等產(chǎn)品也屬于不可再生的資源，但它們都可以通過跨國界流動來調(diào)節(jié)市場供需。糧食也像房地產(chǎn)一樣屬于依托土地資源的產(chǎn)品，但糧食本身也可以流動，唯獨房地產(chǎn)市場無法通過土地資源的國際流動來解決土地資源分布不均問題。一國土地稀缺時，無法通過進口土地來解決這種稀缺。雖然土地不能進行國際間流動，但資本是可以國際流動的，在這種情況下，如果把地域性封閉的房地產(chǎn)市場當作開放的、可流動的市場來對待，盲目地開放金融市場與房地產(chǎn)市場，帶來的只能是國際資本對該國房地產(chǎn)市場沖擊，給一個國家造成房地產(chǎn)泡沫。泰國房地產(chǎn)泡沫的形成與破裂就是如此。目前，我國允許外資進入國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，這是一個充滿風險的選擇，需要慎重對待。第三，土地作為國土資源，作為一國居民必需的生活資料，決定了房地產(chǎn)是無法通過交易完全定價的商品。如果按照市場定價，美國擁有的購買力能夠再購買一個或數(shù)個像美國一樣的國土。作為國家主權(quán)和國民財富的國土資源是不可交易的，由此決定了以國土為資源的房地產(chǎn)也不是一個完全交易的產(chǎn)品。特別是住房作為一國國民不可替代的必需的生活資料的物品，也不是一般的商品。房地產(chǎn)開發(fā)包含了房地產(chǎn)商的投資，所以房地產(chǎn)具有商品特性，具有可交易性。但是房地產(chǎn)中土地作為國土資源，它的價值又具有不可交易性的一面。一國國民在本國土地上的居住權(quán)是一國公民基本權(quán)利的一部分。他可能沒有能力購買附加值很高的豪華住宅，但他在其戶籍所在的城市或農(nóng)村的居住權(quán)不能因為沒有購買力而剝奪。所以住房所具有的交易性和不可易性的雙重特性，決定了房地產(chǎn)市場是一個有限競爭市場。如果將房地產(chǎn)市場交給完全競爭的市場來調(diào)節(jié)，那么以單一購買力決定的房地產(chǎn)資源的分配，就有可能使許多沒有購買力的公民失去居住權(quán)。因為市場調(diào)節(jié)只承認購買力，不承認公平的居住權(quán)。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有的雙重性，決定了單純通過市場調(diào)節(jié)無法保證公民的居住權(quán)，需要政府參與市場的調(diào)節(jié)。二、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控管理的反思：完全市場化陷阱我國的房地產(chǎn)市場化改革開始于1998年，其根本性的標志，是國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知的頒布。該文件關(guān)于深化城鎮(zhèn)政府制度改革的指導思想是：穩(wěn)步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制和我國國情的城鎮(zhèn)住房新制度；目標定位是：“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系?！奔热?998年啟動的房地產(chǎn)市場的供給體系，是以經(jīng)濟適用房為主的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，這也就意味當時國務(wù)院一開始把我國的房地產(chǎn)市場是作為一個有限競爭的市場來對待。這說明國務(wù)院從一開始在操作層面上沒有把房地產(chǎn)市場完全交給市場來調(diào)節(jié)。但在指導思想上只是提出了推進住房商品化、社會化的改革，并沒有明確將房地產(chǎn)市場界定為有限競爭的市場來對待。但是，在實際執(zhí)行中各級地方政府并沒有把工作的重點放在對經(jīng)濟適用房的供給上，被政府控制和批租的土地，大批地流到了一般商品房上。按照該文件要求，以供應(yīng)經(jīng)濟適用房為主的房地產(chǎn)市場，從比例上看，經(jīng)濟適用房應(yīng)當在60%以上。但實際上，一些城市連1%都不到。我國房地產(chǎn)日益遠離要求，向完全市場化快速滑動，導致我國房地產(chǎn)價格開始逐步攀升。然而，2003年，國務(wù)院頒發(fā)國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知，使我國房地產(chǎn)市場的定位發(fā)生了很大改變。在國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知中，提出的以經(jīng)濟適用房為主的房地產(chǎn)市場的定位，在國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中，則變成了“逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房”，要根據(jù)市場需求，采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場供應(yīng)中的比例。從經(jīng)濟適用房為主導到以普通商品房供給為主，這說明國務(wù)院對我國房地產(chǎn)市場定位態(tài)度，已經(jīng)從1998年的有限市場轉(zhuǎn)向了一般市場來對待。嚴格地講，這實際上是對已經(jīng)存在的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的認可。因為1998年國務(wù)院所確立的以經(jīng)濟適用房為主的房地產(chǎn)市場并未真正實現(xiàn)，而真正存在的是一個普通商品房越來越占主導地位的市場。自從2003年房地產(chǎn)行業(yè)過熱以來，國內(nèi)對房地產(chǎn)到底是否存在泡沫問題進行了激烈的爭論。這種爭論雖然引發(fā)了中央對房地產(chǎn)市場存在問題的高度重視，但對于造成我國房地產(chǎn)價格不斷攀升的根本原因，并沒有觸及。盡管國務(wù)院文件并沒有明確提出將我國房地產(chǎn)完全交給市場來調(diào)節(jié)，但在實際操作中，存在著把房地產(chǎn)市場向完全市場化推進的趨向。不可否認，鑒于計劃體制下的住房制度而言，住房改革的市場化、商品化的趨向沒有錯。但是把我國的房地產(chǎn)市場同其他商品市場一樣，向完全市場化推進，這在認識上存在一定的偏差。國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知下發(fā)后，對經(jīng)濟適用房與一般商品房比例改變的信息，其實是一個強化房地產(chǎn)市場競爭強度的信息。由此也可以解釋，為什么本意是調(diào)控房地產(chǎn)的文件，但該文件頒發(fā)后，2004年我國房價卻陡然升高。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2004年商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅首次突破兩位數(shù)，首次超過人均可支配收入增長幅度和物價上漲指數(shù)。房價漲幅為2000年以來最高。據(jù)中國社會科學院等權(quán)威機構(gòu)發(fā)布的20042005中國房地產(chǎn)發(fā)展報告，2004年全國商品房平均售價比1998年增加651元，達到2714元平方米，年均增加為93元，但2004年一年的房價增長就比2003年多出了355元，增值是19982003年的年均增量的3.8倍。直到2005年4月底的“國八條”和2006年5月的“國六條”，才再次將調(diào)整供房結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要內(nèi)容來對待。盡管房地產(chǎn)相關(guān)文件中，沒有明確提出我國房地產(chǎn)市場性質(zhì)定位，但從有關(guān)出臺的房地產(chǎn)政策看，中央政府越來越將房地產(chǎn)作為一個特殊的產(chǎn)品和市場來對待。三、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的四個定位鑒于房地產(chǎn)市場的基本理論，以及房地產(chǎn)市場管理經(jīng)驗和教訓，我國在對房地產(chǎn)市場的管理中，要明確以下四個方面的定位：第一，房地產(chǎn)市場類型的定位。我國的房地產(chǎn)市場不僅是一個有限競爭的市場，而且屬于對競爭承受力很弱的市場。我國屬于土地資源嚴重短缺的國家，國土面積與美國相當，但人口是美國的4倍。但這并不意味著，我國用于房地產(chǎn)的土地資源稀缺度是美國的4倍，實際比4倍還要多。我國作為人口大國，需要有足夠的土地資源用來解決糧食問題，不可能通過進口糧食來置換出更多的土地，在此情況下，可供我國房地產(chǎn)市場開發(fā)土地資源是極其有限的。就我國與美國相比，如果把房地產(chǎn)完全交給市場來調(diào)節(jié)，我國的房地產(chǎn)市場的競爭強度是美國的4倍以上，在如此競爭強度推動下的房地產(chǎn)價格也會數(shù)倍高于美國。由此可以理解日本的人均收入沒有美國高，但日本東京的土地價格是美國的4倍。目前我國的人均收入只有美國的1/23，卻要承擔比美國數(shù)倍高的住房價格，這將大大降低我國的生活質(zhì)量。土地資源的嚴重短缺，決定了我國的房地產(chǎn)市場將會是世界上管理難度最大和對我國經(jīng)濟帶來風險最大的市場。如果在房地產(chǎn)市場管理的定位上出現(xiàn)偏差，將有可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫危機。無論20世紀80年代日本的金融危機，還是90年代東南亞的金融風暴，以及1929年的美國經(jīng)濟危機，其危機發(fā)生的機理，都是先產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，然后才導致金融危機。勿庸置疑，能源與環(huán)境是我國經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的兩大硬約束，東南亞地區(qū)在經(jīng)濟起飛過程中，均遭受了房地產(chǎn)泡沫的厄運，我國要跳過這個厄運，則在其房地產(chǎn)市場管理上，就必須走出完全市場化陷阱，以此來控制和切斷房地產(chǎn)泡沫成長營養(yǎng)源。將房地產(chǎn)市場作為一個有限競爭的市場來對待。建立一個符合我國國情的、政府主導的、有限競爭的房地產(chǎn)市場，這是我國轉(zhuǎn)型期在市場體制改革中遇到的新難題和新挑戰(zhàn)。第二，房地產(chǎn)功能的定位。我國房地產(chǎn)市場必須承擔起產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會服務(wù)的雙重功能。房地產(chǎn)具有可交易性與不可交易性的特征，決定了房地產(chǎn)的雙重功能。受土地資源的約束，越是土地資源稀缺的國家，越要凸顯房地產(chǎn)所承擔的社會服務(wù)功能，越需要政府加大對房地產(chǎn)市場補貼和調(diào)控的力度。即使在土地資源豐富的美國，房地產(chǎn)市場也是由政府補貼和干預的市場。我國作為土地資源高度稀缺的國家，要使房地產(chǎn)承擔起社會服務(wù)的功能，就需要政府有更多作為和對市場進行更強的調(diào)控管理。然而，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場中存在的最大問題，恰恰是各級地方政府強調(diào)的是房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能，特別是在推進城市化中，各地政府不僅沒有高度重視房地產(chǎn)所應(yīng)承擔的社會服務(wù)功能，反而把城市土地經(jīng)營、推動土地增值作為增加政府收入的主要渠道來對待。房地產(chǎn)確實是對經(jīng)濟增長具有強大拉動效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，但是必須清楚地認識到，我國的房地產(chǎn)也承擔著13億人口的公平居住權(quán)的功能。如果忽略了這一點，失去的不僅僅是和諧社會的基礎(chǔ)，同時還將遭遇房地產(chǎn)市場泡沫帶來的危害。從房地產(chǎn)具有的雙重功能出發(fā)來管理房地產(chǎn)市場，不僅有助于建設(shè)和諧社會，也會抑制房地產(chǎn)泡沫，使房地產(chǎn)市場