行業(yè)經濟論文-河北房地產周期與宏觀經濟波動關系分析內容摘要：本文通過選擇與房地產業(yè)發(fā)展密切相關的指標，在全面分析河北省房地產周期波動的基礎上，深入研究了房地產周期波動與宏觀經濟波動的關系，提出河北省房地產宏觀調控的要素：在時間上，根據周期預警系統(tǒng)的先行景氣指標及時實施調控；在宏觀調控政策上，強化政府對房地產的宏觀調控機制；在宏觀調控力度上，避免力度過大或力度不足造成大幅波動或惡性發(fā)展。關鍵詞：房地產周期波動宏觀經濟調控房地產周期波動與國民經濟波動的關系（一）房地產周期波動經濟周期是指國民經濟在運行過程中，隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復運動的過程。相應地，房地產經濟周期則是指房地產經濟在運行過程中，隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復運動的過程，是一個上升與下降、擴張和收縮不斷往復運動的過程。在一個周期中，房地產經濟可分為上升（擴張）階段和下降（收縮）階段兩個階段，從谷底到峰頂是上升階段、從峰頂?shù)焦鹊资窍陆惦A段。從谷底到谷底或從峰頂?shù)椒屙敚欠康禺a經濟經歷了一個完整的上升和下降階段，成為一個周期。房地產周期內經濟出現(xiàn)上升與下降、擴張和收縮的波動，周期間相互聯(lián)接使得波動周期往復。房地產的波動包含了房地產經濟的各個層面，包括房地產經濟增長率（國民生產總值、國內生產總值、國民收入或社會生產總值等宏觀經濟變量中房地產部門中的總產出水平的波動），房地產消費水平、房地產業(yè)就業(yè)水平、房地產價格（物價）水平、以及產業(yè)結構等方面的變動。（二）房地產周期波動與宏觀經濟波動的互動關系房地產周期波動與宏觀經濟總的發(fā)展態(tài)勢密切相關，可以從兩個不同層面分析房地產周期與宏觀經濟周期的關系：隨著經濟發(fā)展階段不斷上升，房地產經濟景氣與宏觀經濟景氣的相關程度逐漸提高。從經濟周期不同階段的展開過程來分析，房地產周期作為宏觀經濟周期的重要組成部分，在擴張階段，雖然晚于宏觀經濟周期進入擴張階段，但因其復蘇速度快，故早于宏觀周期進入復蘇階段；當宏觀經濟進入繁榮階段時，房地產周期可能已經進入衰退階段，并且在收縮階段持續(xù)的時間可能要長于宏觀周期。當宏觀經濟復蘇后，房地產投資與開發(fā)也隨之上升，但因物業(yè)開發(fā)的時滯效應，使得房地產復蘇稍晚于宏觀經濟的復蘇。在房地產經濟開始復蘇后，在宏觀經濟持續(xù)增長的帶動下，房地產需求不斷上升，但由于房地產供給短期剛性，加上在保值增值心理影響下，于是導致房地產價格全面上升；與此同時，隨著房地產價格上升，房地產開發(fā)商資產相應快速膨脹，在銀行提供大量按揭的情況下，經過投資乘數(shù)等作用，結果導致房地產經濟周期比宏觀周期更快進入繁榮階段。由于房地產周期的繁榮期更早來臨，加之沒有宏觀經濟那種各行業(yè)之間相互消長的綜合影響，因而房地產業(yè)通常比宏觀經濟先期進入衰退現(xiàn)象。當宏觀經濟進入衰退后，房地產經濟出現(xiàn)更為猛烈的下降過程，房地產價格大副下降，房地產交易也大大降低，房地產商品空置率明顯提高。經過明顯的產業(yè)緊縮之后，房地產經濟進入相對持續(xù)時間較長的蕭條階段，直到宏觀經濟緩慢復蘇，才慢慢走出蕭條期，重新進入新一輪的經濟周期。本文關于房地產周期和宏觀經濟周期之間的相互關系分析，僅是一種原則性的理論描述。由于研究方法不同，指標選擇各異，使得在不同國家或地區(qū)、甚至在不同時段內，房地產周期與宏觀經濟周期的關系表現(xiàn)的較為復雜。河北房地產周期波動與宏觀經濟波動的互動關系為了能同我國的房地產周期波動與宏觀經濟波動之間的關系進行對比，本文采用相同的比率對河北省房地產周期波動與宏觀經濟波動的互動關系進行分析，即用商品房銷售面積年增長率作為指示指標，對河北省房地產波動周期進行研究，采用GDP增長率波動為宏觀經濟波動周期。還考慮了影響房地產周期波動的主要宏觀經濟變量，重點分析了投資、就業(yè)率、通貨膨脹率等宏觀經濟變量與房地產周期波動之間的關系。（一）房地產周期波動與宏觀經濟波動地區(qū)生產總值是地區(qū)在一定時期內（通常是一年）生產的最終商品和勞務的市場價格的總和，因此用地區(qū)生產總值計算的經濟增長率，實際上已包含了房地產業(yè)。因此，經濟增長率不但反映了整個宏觀經濟的發(fā)展水平，而且也在總體上反映出房地產業(yè)在這一時期的實際運行狀況。以商品房的銷售面積增長率作為河北省房地產的基準周期，以地區(qū)生產總值增長率作為宏觀經濟周期。河北省房地產周期波動的情況，可以分為2個階段分別考察。第一階段是從1995年到1999年，第二階段是從1999年至2005年。河北省房地產市場在19962002年間經歷了一個完整的周期，峰值出現(xiàn)在1998年，2002年房地產又開始好轉，到2005年又將近峰值。按照從峰到峰的計算方法，1998年到2005年的周期時間是8年。但是河北房地產市場發(fā)育較晚，歷史較短。用很短的歷史數(shù)據，很難判斷今后的市場走勢是否會延續(xù)以前的趨勢。本文用這個基準周期作為參考。從河北省房地產周期波動的情況可以看出，從1995年到1998年，河北房地產周期波動和地區(qū)國民經濟周期波動呈逆反現(xiàn)象；19992005年二者波動較為吻合。房地產的總體波動幅度大于GDP增長速度的波動幅度。當19951998年，國民經濟下滑時，房地產卻由于國家宏觀調控的措施，持續(xù)往上升，在1998年達到峰值，這主要因為住宅需求旺盛，還有政府政策因素存在。這從一個側面說明河北省房地產市場很大程度上依賴于政府政策的指導，但隨著住房制度改革的深入，消費者消費觀念的成熟，房地產市場的市場化程度逐步提高，房地產經濟的波動將主要取決于市場力量?？偟膩碚f，20002005年內二者波動非常吻合，但是房地產業(yè)的波動幅度非常大，當河北省國民經濟稍有下滑時，房地產就急劇下降。2000年后，國民經濟開始緩慢復蘇的時候，房地產卻開始下滑，兩年后房地產業(yè)才很快開始上升。從河北省在這時期的宏觀政策上看，20012002年間，河北成為建設部確定的建設體制綜合改革唯一試點省，進行建設體制改革，出臺了河北省深化建設體制綜合改革試點工作實施方案。同時穩(wěn)步推進住房制度改革，各市住房貨幣化分配實施方案相繼運轉，在6個設區(qū)市開始發(fā)放住房補貼。全省公房出售率達90%，職工個人自有房屋產權比例達85%以上。住房資金管理逐步規(guī)范，政策性個人住房貸款業(yè)務全面開展。這些措施拉動了房地產業(yè)的上升，從而拉動了河北省國民經濟的發(fā)展。從19952005年間河北省GDP增長波動周期和房地產業(yè)波動周期比較可以得出，河北省房地產業(yè)的發(fā)展對國民經濟的敏感度非常強，房地產業(yè)在影響國民經濟發(fā)展的同時，也受國民經濟發(fā)展的影響。也從另一個側面來說，河北省政府高度重視房地產業(yè)對國民經濟的帶動作用，嚴格實施有效的房地產業(yè)宏觀調控，使得房地產業(yè)同國民經濟之間呈良性的互動作用。（二）消費水平與房地產周期波動在市場經濟條件下，由于住房市場的供給和需求主要依靠市場自身的調節(jié)機制來完成，住房消費在個人總消費支出中占有很大比重。美國19032003年名義GDP增長率與住房消費在總消費支出中的比重呈顯著的反向相關關系，相關系數(shù)為-0.44。但是住房消費支出總量隨著經濟增長同向變化，19032003年兩者增長率相關系數(shù)為0.55，這意味著人們的住房消費支出與經濟周期同向變化。從河北省19952005年城鎮(zhèn)居民人均消費支出主要項目構成來看，消費結構變化非常明顯，用于食品消費的支出顯著下降，用于文化教育、交通通信和醫(yī)療保健等服務項目的支出顯著上升。城市中住房比例要高于食品和衣著的比例，其中在1996年達到峰值，在1998年降到谷底后回升，一直維持在15%左右，但是三者總的變化趨勢一樣。農村的居住比例與城市的居住比例恰恰相反，1995至1997年一直呈下降趨勢，在1998、1999年維持在25%左右，1999年后比例又開始下降，直到2002年才回升。在2000年前，居住比例還比較高，2000年后居住比例低于食品、衣著、家庭設備等的比例。河北省城鄉(xiāng)居民在居住比例上消費支出的差異反映了農村居民沒有受到住房體制改革的影響，而城市居民經歷了住房制度的巨大變革，支出比重大。（三）固定資產投資與房地產周期波動的關系河北省19952005年房地產業(yè)投資、固定資產投資和地區(qū)生產總值增長率三者之間的關系可以看出。房地產業(yè)投資增長率波動幅度非常大。相比較而言，固定資產基本投資總額增長率則比較穩(wěn)定，從1995年至2000年一直呈下降趨勢，之后逐年上升。它與河北省地區(qū)生產總值增長率的趨勢比較接近。（四）就業(yè)與房地產周期波動從創(chuàng)造的就業(yè)機會來看，農業(yè)在河北省是第一大行業(yè)。至2004年底，河北省從業(yè)人數(shù)為3516.71萬人，其中從事農、林、牧、漁業(yè)的人數(shù)為1612.85萬人，占總從業(yè)人數(shù)的45.86%，但是相對于1995年底從事該行業(yè)人數(shù)下降了6%。房地產業(yè)在19952004年間從業(yè)人數(shù)從2.15萬人上升到5.4萬人。從各行業(yè)增長率波動變化情況可以看到，房地產業(yè)的從業(yè)人數(shù)增長率波動幅度非常大，在1998年下降到了波谷，在2002年以后一直大幅度上升。而其他行業(yè)在19952004年間增長率變化不明顯，在2003年后呈下降趨勢。增長率波動說明，房地產業(yè)提供的就業(yè)機會在逐漸增長。房地產業(yè)對從業(yè)人員的要求不是很高，是一個勞動力比較容易進入的行業(yè)，可以吸收大量農業(yè)、制造業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)的就業(yè)人數(shù)，有助于河北省產業(yè)結構的優(yōu)化。不同行業(yè)就業(yè)人數(shù)的變化與經濟增長率的相關性也說明了這一點。就河北省而言，全部就業(yè)人口的增長率與地區(qū)GDP增長率的相關性不明顯（0.4808），農業(yè)就業(yè)人口增長率同經濟增長率呈負相關關系（-0.7174）。而房地產業(yè)就業(yè)人口增長率、建筑業(yè)就業(yè)人口增長率與經濟增長率相關性強，相關系數(shù)分別為0.5457和0.5013。這說明房地產業(yè)與經濟周期波動的關系緊密，房地產業(yè)創(chuàng)造的就業(yè)機會與經濟波動有著直接的關系。（五）通貨膨脹周期與房地產周期波動長期以來，房地產都被認為是一種抵抗通貨膨脹風險的沖銷工具，有實際的通貨膨脹，預期的通貨膨脹和未預期到的通貨膨脹之分（wurtzebach，Mueller，machi，1991）。實際的通貨膨脹由一般價格水平來衡量，最常用的指標是居民消費價格指數(shù)（Consumerpriceindex，CPI）。河北省通貨膨脹波動與房地產周期波動無論在波幅、周期或者同步性上，均存在明顯差異。通貨膨脹波動平緩，自1995年持續(xù)下降后，在1999年探谷回升，但是回升的幅度非常小且在2001年又有下降趨勢，2002年后才開始呈現(xiàn)升向波峰的趨勢。這說明通貨膨脹周期持續(xù)時間很長。而房地產周期的波動幅度非常大，波峰、波谷非常明顯，周期持續(xù)時間小于10年。因此就考察階段來看，通貨膨脹的一個周期的區(qū)間要遠大于房地產周期區(qū)間。在19952001年，通貨膨脹周期與房地產周期呈相反方向變動。主要是因為“九五”期間，河北省加大了住房制度改革力度，采取措施優(yōu)化投資結構，嚴格控制高檔房地產項目開發(fā)，實行房地產投資向普通住宅建設和城市基礎設施有效傾斜。房地產開發(fā)規(guī)模得到有效控制，開發(fā)土地減少，施工面積增加，使房地產發(fā)展迅速。但是房地產市場供需矛盾突出，整個國民經濟形式不樂觀，并且出現(xiàn)了通貨緊縮現(xiàn)象，因而兩個周期幾乎反向波動。在2001年以后，二者周期呈同向波動趨勢，這在一定程度上與河北省加強了對房地產市場的宏觀調控有關。推動河北省房地產業(yè)穩(wěn)定增長的建議（一）影響河北省房地產業(yè)穩(wěn)定增長的宏觀調控要素研究河北省房地產業(yè)周期波動與宏觀經濟波動之間的關系在于宏觀調控的有效性。河北房地產業(yè)的波動幅度非常大，近期接近于歷史峰值，因此根據經驗，可判斷出河北房地產業(yè)將進入回落狀態(tài)。由于房地產業(yè)周期波動與宏觀經濟波動之間關系，房地產業(yè)的回落將影響河北宏觀經濟的發(fā)展。因此有必要通過宏觀調控，積極推動河北省房地產業(yè)穩(wěn)定增長。河北省房地產業(yè)要穩(wěn)定增長，需要從三個維面來考慮。這三個維面就是“時間政策”、“時間力度”、“政策力度”。這三個維面組成一個穩(wěn)定的三錐體，為河北省房地產業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展保駕護航。1.“時間政策”維面。這個維面主要解決的問題是何時采取什么樣的政策實施調控，何時取消調控政策。由于政策準備制定、實施以及產生效果都需要時間，而且由于市場資料、管理水平等的欠缺，政策從研究到產生效果都要滯后。而即使在準確的時間開始研究政策，還有一個合理選擇政策的問題。宏觀調控政策包括貨幣政策、財政政策、收入分配政策、產業(yè)政策、區(qū)域政策、法律手段、計劃指導以及政府的經濟監(jiān)督。同時各個政策里又有很多手段可以選擇。在準確的時間里選擇合理有效的政策對宏觀調控至關重要。因而政府在宏觀調控時要注意解決這個維面的問題。2.“政策力度”維面。這個維面引進了“力度”的概念。它包含兩個意思，既是指政策實施程度，同時又因為力是有方向的，因而它也指政策的實施方向。比如在房地產周期波動復蘇階段，可以采取降息、減稅、增加土地供應、減少管制等手段，同波動方向相同，加速經濟增長，在房地產周期波動衰退、蕭條階段采取同樣的措施則是同波動方向相反，減緩了經濟衰退；在房地產周期波動擴張階段采取提高利率、減少貨幣供應量、增加稅負等手段，同波動方向相反，以防止房地產泡沫，促使其穩(wěn)定增長。3.“時間力度”維面。“時間”和“力度”其實都是針對政策而言的。政府在考慮實施政策時要考慮什么時候，對哪些房地產產品，程度要多大。供需調控力度大小與作為調控手段的變量變化大小相關。在決定房地產市場供需調控的力度時，要考慮如下因素：房地產經濟波動的幅度；調控手段從使用到產生效應的滯后時間；調控效應慣性大小；調控時間。（二）對河北省房地產宏觀調控的建議在房地產宏觀調控時間上，可以根據周期預警系統(tǒng)的先行景氣指標，及時實施調控，以免來不及或急剎車帶來巨大的社會震蕩。在房地產宏觀調控政策上，要按市場經濟機制的要求，同時與宏觀經