商業(yè)銀行信貸對房地產(chǎn)價格的影響分析 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 摘要：近年來中國商業(yè)銀行的信貸規(guī)模呈擴張趨勢，房地產(chǎn)價格持續(xù)走高，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險逐步擴大。通過對 2008 2010 年月度商品房均價數(shù)據(jù)和金融機構(gòu)房地產(chǎn)信貸額數(shù)據(jù)的相互關(guān)系進行分析，運用協(xié)整分析和格蘭因檢驗等計量方法進行實證研究，結(jié)果表明：房地產(chǎn)價格與銀行信貸具有相互促進的密切關(guān)系；商業(yè)銀行信貸長期影響房地產(chǎn)價格。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；銀行信貸；協(xié)整分析 一、引言 近幾年，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)價格也隨之不斷攀升，引起了社會各界的廣泛關(guān)注。根據(jù)經(jīng)濟形勢的發(fā)展變化，出于保持經(jīng)濟持續(xù)增長和宏觀調(diào)控的客觀需要，為抑制房地產(chǎn)投資增長過快和經(jīng)濟向偏熱轉(zhuǎn)變， 2004 至 2007年提出了實施穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策，頻繁調(diào)高存款準備金率和基準利率。從 2004 年 10月 29 日中國人民銀行首次上調(diào)基準利率（本文數(shù)據(jù)均來源于統(tǒng)計年鑒、中經(jīng)網(wǎng)整理而得）：一年期貸款利率上調(diào) 027 個百分點，由 531%上調(diào)到 538%，之后便不斷使用貨幣政策工具調(diào)整利率，然而加息不但 沒有使我國的房地產(chǎn)價格下降，相反地，房地產(chǎn)價格卻快速的上揚。在 2008 年金融危機爆發(fā)以后，出于對當時經(jīng)濟形勢的判斷，提出了實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，銀行加大信貸投放，更加促進了房價進一步上漲。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的 2010 年國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)顯示， 2010 年全國 70個大中城市房屋銷售價格平均漲幅仍然高達 999%，新建商品住宅銷售價格全年平均漲幅在 1367%。由于銀行信貸在房地產(chǎn)價格波動影響實體經(jīng)濟的機制中發(fā)揮著重要的作用，一次較小的外部沖擊，經(jīng)過房地產(chǎn)與銀行信貸相互作用，會放大對產(chǎn)出和支出的影響，導(dǎo) 致宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)大幅度的波動，加大房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，影響金融穩(wěn)定，進行銀行信貸與房地產(chǎn)價格關(guān)系的實證研究，對防范房地產(chǎn)泡沫具有重要的現(xiàn)實意義。 Gerlach、 Stefan 和 Peng（ 2005）利用香港 1982 年一季度至 2001 年四季度的數(shù)據(jù)，實證分析了銀行貸款、房地產(chǎn)價格之間的長期均衡和短期波動關(guān)系，結(jié)論是房地產(chǎn)價格的波動影響銀行信貸擴張，而銀行信貸的擴張并不影響房地產(chǎn)價格。 Collyns 和 Senhadji（ 2001）對于香港、韓國、新加坡和泰國的相關(guān)研究表明，銀行信貸的增長和房地產(chǎn)價格上漲具有顯著 的同步效應(yīng)。 Davis 和 Haibin Zhu（ 2004）利用17個國家的跨國數(shù)據(jù)對銀行信貸和商用房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系進的實證分析認為，房地產(chǎn)價格上漲導(dǎo)致了銀行信貸擴張，而不是過度的銀行信貸擴張導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的上漲。李健飛、史晨星（ 2005）從銀行信貸與房地產(chǎn)價格關(guān)系角度出發(fā)，采用 Granger 因果關(guān)系檢驗方法，利用 1998 年至 2004年之間的季度數(shù)據(jù)，對我國房地產(chǎn)價格和銀行信貸之間的關(guān)系進行了實證研究。認為銀行的過度放貸并不影響當前房地產(chǎn)價格上漲，但是房地產(chǎn)價格上漲對銀行信貸擴張卻有至關(guān)重要的作用。段忠東 、曾令華、黃澤先（ 2007）利用多變量協(xié)整分析法研究了房地產(chǎn)價格與銀行信貸之間的關(guān)系，認為雖然銀行信貸在短期內(nèi)不是房地產(chǎn)價格波動的原因，但長期內(nèi)可通過協(xié)整關(guān)系成為房地產(chǎn)價格波動的 Grange 原因。 以上研究主要是從純定量的角度對銀行信貸和房地產(chǎn)的關(guān)系進行研究，并沒有從理論和政策背景上對貨幣信貸與房地產(chǎn)價格的相互關(guān)系進行分析，而且定量分析大多選用季度數(shù)據(jù)，樣本量較少。本文將首先從理論分析出發(fā)來說明銀行信貸與房地產(chǎn)價格的相互作用機制，在實證分析中選用月度數(shù)據(jù)對兩者之間的相互關(guān)系進行研究，增加了分析結(jié)果 的合理性。 二、銀行信貸對房地產(chǎn)價格影響的政策分析 1998 年，國家出臺住房體制建設(shè)的綱領(lǐng)性文件 國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，這是我國住房體制改革的轉(zhuǎn)折點，我國開始實行住房分配貨幣化，促進我國住房體制改革的市場化方向，從此我國房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進入快速發(fā)展階段，商業(yè)銀行將其視為優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)，中國掀起了房地產(chǎn)熱，這引起了國家相關(guān)部門的關(guān)注，于是頻繁出臺宏觀調(diào)控政策旨在防止銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，在國家一系列宏觀調(diào)控組合拳下房地產(chǎn)熱開始逐漸降溫。 2008 年，受次貸危 機影響，全球經(jīng)濟低迷，我國各商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款增速放緩，為了使經(jīng)濟走出次貸危機的陰影， 2008 年下半年到 2009 年末，我國出臺了一系列經(jīng)濟刺激計劃，得益于 “ 保增長 ” 的政策，房價飛升，來了個 “ 鯉魚跳龍門 ” ，國內(nèi)各大商業(yè)銀行緊跟國家政策，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)飛速發(fā)展，于是又掀起了新一輪的房地產(chǎn)熱，資產(chǎn)泡沫越吹越大。進入 2010 年，經(jīng)濟復(fù)蘇基礎(chǔ)明顯鞏固，但通貨膨脹壓力逐漸加大， CPI 從 1 月份的 15%攀升到 11月份的 51%，國家政策急轉(zhuǎn)直下，開始加大房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控， “ 國四條 ” 、 “ 國十一條 ” 以及被稱 為史上最為嚴厲的 “ 國十條 ” 等一系列 “ 政策重拳 ” 組合出擊嚴控房價，房地產(chǎn)市場有所降溫。房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從全面支持，到調(diào)控供給，再到全面調(diào)控的階段，這種周而復(fù)始與國家宏觀政策調(diào)控密不可分，因此國家的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)信貸市場的影響不容忽視。 縱觀我國房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要是以信貸政策為主，尤其金融危機后，調(diào)控房地產(chǎn)信貸的頻率和措施顯著增加，房地產(chǎn)信貸政策成為房地產(chǎn)市場調(diào)控不可或缺的政策工具。國內(nèi)很多學(xué)者已經(jīng)證明了房地產(chǎn)貸款與房價成正相關(guān)關(guān)系，因此，通過信貸政策影響商業(yè)銀行的信貸擴張，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)市場 的發(fā)展。當宏觀政策寬松時，擴張的信貸政策使銀行的信貸投放加大，造成貨幣流動性過剩，由此房地產(chǎn)市場的供給和需求增加，進而推高房價；當房價上漲時市場呈現(xiàn)一片繁榮景象反過來又會刺激銀行進一步增加貸款投放，如此高的信貸投放，使得全社會固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資在高位運行，必然使房地產(chǎn)的供給和需求增加，引起房價、地價不斷上漲，資產(chǎn)泡沫不斷膨脹。當市場過度膨脹，資產(chǎn)泡沫不斷擴大到一定程度，房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險就會因政策的變動而加大，貸款的某些不良基因會因為各種內(nèi)外部因素相互作用在一定的時間或空間內(nèi)頑強地表現(xiàn)出來。 三、 商業(yè)銀行信貸對房地產(chǎn)價格的影響的實證分析 （一）數(shù)據(jù)選取及說明 本文選取 2008 2010 年月度商品房平均銷售價格（ P）作為房地產(chǎn)業(yè)的一個表現(xiàn)數(shù)據(jù)，以我國金融機構(gòu)月度中長期貸款額（ A）代表房地產(chǎn)信貸額作為國家宏觀和銀行金融支持程度的表現(xiàn)數(shù)據(jù)，其原始數(shù)據(jù)均來源于中國統(tǒng)計年鑒經(jīng)整理而得。為消除異方差的影響，將商品房平均銷售價格、房地產(chǎn)貸款額和利率都取自然對數(shù)，分別用 LnP、 LnA表示。 （二）數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗 時間序列大部分是不平穩(wěn)地，所以根據(jù) E-G 兩步法，先對房地產(chǎn) 信貸供給總額和商品房平均銷售價格進行單位根檢驗，以驗證兩時間序列是否是平穩(wěn)。利用計量經(jīng)濟學(xué)的分析軟件 Eviews 進行 ADF 檢驗。 從表 1 可知，時間序列變量的 ADF 統(tǒng)計量的值均高于臨界值水平，原序列在 1%的顯著性水平均接受零假設(shè) H0=0，因此，所有時間序列原序列都是不平穩(wěn)的。兩個變量系列在經(jīng)過一階差分后，變量的 ADF 統(tǒng)計量都在 1%的水平顯著，這說明兩個序列的一階差分序列在 1%的顯著性水平是平穩(wěn)的，因此可以得出的結(jié)論是， LnP、 LnA 都是一階單整序列，序列間可能存在協(xié)整關(guān)系。 （三）協(xié)整檢驗 （ 1）滯后階數(shù) K 的選擇 在滯后階數(shù)的選擇上，為了確定合適的 K 值，首先選擇盡可能大的滯后期數(shù) 5，然后利用 Eviews 中的 Lag Length Criteria 功能，得出如表 2 的結(jié)果，根據(jù) AIC、 SC 最小原則，選擇滯后期為 2。 （ 2）協(xié)整檢驗及分析 為了考察商品房均價和信貸額之間是否存在長期協(xié)整關(guān)系，我們進行 Johanson 協(xié)整檢驗，結(jié)果如表 3 所示。 所有檢驗的原假設(shè)都是 “ 不存在協(xié)整關(guān)系 ” ，拒絕原假設(shè)意味著變量間存在長期協(xié)整關(guān)系。進而可以直接運用 OLS進行回歸 分析。 對 LnP 與 LnA 序列進行回歸擬合，擬合方程為： LnP=03484LnA+4157（ 1） 擬合方程各系數(shù)通過了 t 檢驗和 F 檢驗，說明各系數(shù)顯著不為零。修正擬合優(yōu)度是 0969，方程的擬合度較高。為了確認 LnP 和 LnA 是否存在協(xié)整關(guān)系，還要對擬合方程后的殘差序列 U 再進行一次 ADF 檢驗。若殘差序列是平穩(wěn)的，才能說 LnP 和 LnA 是協(xié)整關(guān)系。 （ 3）殘差序列 ADF 檢驗 利用 ADF檢驗方法來判斷殘差序列是否平穩(wěn)，進而確定回歸方程的變量之間是否存在協(xié)整關(guān)系，同時還可 以判斷模型設(shè)定是否正確。進行殘差序列 U 的單整性 ADF 檢驗，以確定協(xié)整關(guān)系是否存在偽回歸現(xiàn)象，結(jié)果見表 4。 （四）格蘭杰因果檢驗 格蘭杰因果檢驗用來判斷一個變量的變化與另一個變量變化是否存在因果關(guān)系的方法。格蘭杰因果檢驗的基本理論及定義如下： 如果變量 xt有助于解釋變量 yt，也就是說根據(jù) yt的過去值對 yt進行自回歸時，若加上 xt的過去值，能使回歸的解釋能力提高，則稱 “xt 是 yt 的格蘭杰原因 ” ，否則稱為非格蘭杰原因。 格蘭因果檢驗結(jié)果見表 5，格蘭杰因果關(guān)系檢驗表明，在 95%的置信區(qū)間下，滯后 1 期商品房均價是信貸額變動的原因，滯后 2 期商品房均價和銀行信貸是雙向因果關(guān)系，即銀行信貸規(guī)模與房地產(chǎn)價格增長二者之間有相互促進的作用，滯后 3 期以后，信貸額單向地成為商品房均價變動的原因，這就意味著銀行信貸的增長將可能促使房地產(chǎn)價格增幅的上升，并且這一影響會在數(shù)月之后顯現(xiàn)，反之，短期內(nèi)，商品房均價的增長也會為銀行信貸規(guī)模的擴張?zhí)峁┯欣麠l件。 以上實證檢驗表明，長期內(nèi)我國房地產(chǎn)信貸對房地產(chǎn)價格波動的彈性系數(shù)為 0348，即房地產(chǎn)價格每上漲 1%，房地產(chǎn)信貸供給增長 0348%。從長期來看 ，當期的銀行貸款對房地產(chǎn)價格有十分顯著的正向影響，鑒于我國的房地產(chǎn)價格波動在長期內(nèi)已經(jīng)與銀行信貸的增長形成顯著的互為因果關(guān)系和影響，并且目前我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格的大幅度上漲，銀行貸款增長過快，貨幣政策當局應(yīng)當密切關(guān)注房地產(chǎn)價格波動、銀行信貸波動以及二者的相互影響，防范金融風(fēng)險。 四、結(jié)論 本文研究表明，當前銀行資金已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來源，銀行信貸資金的增加推動了房地產(chǎn)價格的上漲，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟得以迅速發(fā)展，但是在房價上漲的同時，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險也隨之加大。大量資金涌入房地 產(chǎn)業(yè)增加了金融風(fēng)險。隨著大量銀行資金加入，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生大幅波動，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變成銀行風(fēng)險，大量信貸資金就會無法收回，必將形成大量銀行不良款項，銀行系統(tǒng)承擔了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)嫁的金融風(fēng)險。政府應(yīng)該加強對房地產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)和商業(yè)銀行的監(jiān)管，制定相應(yīng)的調(diào)控政策，以防范由于過度的房地產(chǎn)貸款投入而造成的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，堅持調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；擴寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力；調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)；加強房地產(chǎn)信貸監(jiān)管，放松房地產(chǎn)金融管制；最后，完善政策調(diào)控的方式，在運用房地產(chǎn)信貸政策調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)上，注意政策出臺 的時間和力度。 參考文獻： 1Collyns， Senhadji Lending Booms， Real Estate Bubbles and the Asian CrisisR Washington DC： IMF Working Paper， 2001 2Davis， Haibin Zhu Bank Lending and Commercial Property Cycles： Some Cross-Country EvidenceRBasel： BIS， 2004 3Gerlach， Stefan， Wensheng Peng Bank lending and property prices in Hong Kong JJournal of Banking Finance， 2005， 29（ 2）： 461-481 4李健飛，史晨昱我國銀行信貸對房地產(chǎn)價格波動的影響 J上海財經(jīng)大學(xué)學(xué)報， 2005， 7（ 2）： 26-32 5段忠東，曾令華，黃澤先房地產(chǎn)價格波動與銀行信貸增長的實證研究 J金融論壇， 2007， 12（ 2）： 40-45 閱讀相關(guān)文檔 :構(gòu)建縣域中小企業(yè)金融支撐體系的思考 H 股回歸對 A 股市場波動性的影響 理論模型 中國股票市場的監(jiān)管分析 我國小額貸款的信用評級機制探析 城市居民主觀生活質(zhì)量滿意度調(diào)查分析 非財務(wù)指標融入激勵契約設(shè)計研究文獻綜述 淺議權(quán)力腐敗的防范措施 基于篩選理論的高等教育