投資性房地產(chǎn) 處置 核算 建議 本文檔格式為 WORD,感謝你的閱讀。 摘 要：投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則頒布近六年來，已在我國上市公司及大中型國有企業(yè)廣泛采用。作為一種經(jīng)營性活動，在投資性房地產(chǎn)實(shí)務(wù)處理過程中，仍存在一些問題值得思考。比如該準(zhǔn)則要求企業(yè)在投資性房地產(chǎn)處置即終止確認(rèn)時，要將處置該投資性房地產(chǎn)收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入到其他業(yè)務(wù)收入和成本。此業(yè)務(wù)處理還有待于進(jìn)一步商榷，由于投資性房地產(chǎn)處置更符合利得和損失的定義，因此投資性房地產(chǎn) 的處置核算中出現(xiàn)的凈損益應(yīng)計(jì)入利得或損失，而不應(yīng)計(jì)入收入和成本。 關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；處置；核算；建議 F23 文獻(xiàn)標(biāo)志碼： A 1002-2589（ 2013） 05-0069-02 會計(jì)準(zhǔn)則的執(zhí)行是檢驗(yàn)會計(jì)準(zhǔn)則質(zhì)量的唯一標(biāo)準(zhǔn)。投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則作為企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的重要組成部分自頒布以來，被上市公司和國有大中型企業(yè)廣泛采用，該準(zhǔn)則同時也體現(xiàn)了與國際會計(jì)慣例趨同的精神。該具體準(zhǔn)則規(guī)范了企業(yè)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露，一定程度上保障了利益相關(guān)者的權(quán)益。該準(zhǔn)則實(shí)施六 年來，通過企業(yè)在執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)還存在一些問題和難點(diǎn)，有待進(jìn)一步完善該具體會計(jì)準(zhǔn)則。 一、投資性房地產(chǎn)概述 房地產(chǎn)作為一種稀缺性的資源，在社會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和人居環(huán)境的改善等各個方面都有著舉足輕重的地位。 隨著市場經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)造就了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輝煌。企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動中對持有的房地產(chǎn)一方面用于自身生產(chǎn)及存貨對外銷售，另一方面還利用房地產(chǎn)賺取租金及資本保值增值。上述針對房地產(chǎn)的收益活動，還可能成為影響個別企業(yè)盈余的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。此外具有投資性質(zhì)特征的房地產(chǎn) 和原來劃分為固定資產(chǎn)的自有房屋建筑物及作為存貨的房屋在用途、狀態(tài)、持有目的等方面存在顯著差異。但在 2006 年之前，由于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展及準(zhǔn)則制定的制約，在我國的會計(jì)準(zhǔn)則中，沒有界定自用房和出租房的定義，沒有區(qū)分自用土地使用權(quán)和出租土地使用權(quán)的內(nèi)容，全部放在固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則中，基本上采用歷史成本進(jìn)行計(jì)量。因此經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增多，客觀上要求對具有投資性的房地產(chǎn)進(jìn)行界定和區(qū)分。 2006 年我國出臺的投資性房地產(chǎn)會計(jì)準(zhǔn)則彌補(bǔ)了這一空白，明晰了投資性房地產(chǎn)的內(nèi)涵及其內(nèi)容。 （一）房地產(chǎn)的內(nèi)涵 是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其位置的固定性和不可移動性的特點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。它可以有三種存在形態(tài)，即土地（土地使用權(quán)）、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（土地使用權(quán)）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。 （二）投資性房地產(chǎn)的界定 是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和 已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。自用房地產(chǎn)、存貨及不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的部分用于賺取租金或資本增值部分自用的房地產(chǎn)，不屬于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。 二、投資性房地產(chǎn)處置賬務(wù)存在的問題及原因 企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則（ 2006）為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)作為一項(xiàng)資產(chǎn)列示，為利益相關(guān)者使用會計(jì)信息更好地進(jìn)行決策提供依據(jù)，同時規(guī)定企業(yè)在投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理過程中，采用歷史成本和公允價值兩種計(jì)量模式，企業(yè)可以依據(jù)自己的實(shí)際狀況自行選擇。 在投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量及后續(xù)計(jì)量、處置和披露等階段中，筆者認(rèn)為，在投資性房地產(chǎn)處置這一環(huán)節(jié)，其賬務(wù)處理上仍存在一些問題。依據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定：當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。上述中處置投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理，筆者認(rèn)為不妥，有待進(jìn)一步商榷。具體原因如下。 （一）投資性房地產(chǎn)被處置時，已不滿足投資性房地產(chǎn)的定義 投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。即企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的，是為了賺取租金或資本增值。然而處置投資性房地產(chǎn)，表明企業(yè)不再將此房地產(chǎn)用于賺取租金或資本增值，對于企業(yè)而言已經(jīng)改變了其持有房地產(chǎn)的最初目的，不滿足準(zhǔn)則中關(guān)于投資性房地產(chǎn)的定義，其房地產(chǎn)應(yīng)終止確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 （二）投資性房地產(chǎn)的處置損益不滿足收入和費(fèi)用的定義 收入是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻?、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。準(zhǔn)則中的日?；?動是指企業(yè)為完成其經(jīng)營目標(biāo)所從事的經(jīng)?；顒踊蛘呦嚓P(guān)活動。據(jù)此可理解為：該活動的發(fā)生應(yīng)與企業(yè)的經(jīng)營活動相一致；該活動應(yīng)為企業(yè)主要的、經(jīng)常的或與之相關(guān)的活動；該活動過程是企業(yè)正常的經(jīng)營過程；該活動應(yīng)具有持續(xù)性和可控性。非日?；顒邮侵溉粘；顒右酝獾?、不經(jīng)常發(fā)生的、偶發(fā)的活動。劉玉廷（ 2007）在關(guān)于企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系幾個具體問題的說明一文中指出： “ 收入或費(fèi)用突出日?；顒?，只有企業(yè)日?；顒有纬傻慕?jīng)濟(jì)利益的流入或流出才構(gòu)成營業(yè)收入或成本，非日常活動形成的經(jīng)濟(jì)利益的流入或流出屬于利得或損失，計(jì)入營業(yè)外收入或支出。 ” 處置房地產(chǎn)對于一個企業(yè)而言，并不是主要的、經(jīng)常的、持續(xù)的、與其經(jīng)營目標(biāo)相關(guān)的活動，而是一項(xiàng)非日?；顒?。因此其處置損益不屬于企業(yè)日?；顒又挟a(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的流入或流出，即不屬于收入或費(fèi)用的確認(rèn)范圍，不應(yīng)在其他業(yè)務(wù)收入或成本中核算。 三、對投資性房地產(chǎn)處置賬務(wù)處理的建議 （一）利得和損失的詮釋 利得，新華詞典釋義為：利益。最早在漢代，已出現(xiàn)“ 利得 ” 一詞，如焦贛的易林 需之豐： “ 柔順以居，利得過倍。 ” 而郭沫若在其羽書集 告國際友人書中寫道： “ 日本的軍部自從中東之戰(zhàn)、日俄之戰(zhàn)，屢次 的大戰(zhàn)役獲得了勝利以來，他們只知道戰(zhàn)爭的利得，不知道戰(zhàn)爭的慘禍。 ” 利得在會計(jì)上的應(yīng)用，體現(xiàn)在企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則 基本準(zhǔn)則中的規(guī)定：利得是指由企業(yè)非日?；顒铀纬傻?、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的流入。利得，也可以認(rèn)為是資本的時間價值的實(shí)現(xiàn)，例如房子買了之后升值，股票買了之后升值，這種情況下都應(yīng)計(jì)算為利得，利得通常需要通過變現(xiàn)之后才能真正實(shí)現(xiàn)。與之相反的概念則是損失。 損失，依據(jù)新華詞典釋義為 “ 沒有代價的消耗或失去 ” 或 “ 沒有代價的消耗或失去的東西 ” 在漢代已出現(xiàn)損失一詞，例如后漢書 和帝紀(jì)中： “ 今年秋稼為蝗蟲所傷，皆勿收租、更、芻 ；若有所損失，以實(shí)除之，馀當(dāng)收租者亦半入。 ” 同樣在企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則 基本準(zhǔn)則中規(guī)定：損失是指由企業(yè)非日?；顒铀l(fā)生的、會導(dǎo)致所有者權(quán)益減少的、與向所有者分配利潤無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的流出。 由上述對利得和損失的解釋及會計(jì)上的應(yīng)用可知，利得與損失和會計(jì)上的收入、費(fèi)用具有本質(zhì)的區(qū)別。首先，是利得與收入不同。 1.概念范圍不同。收入與利得的區(qū)別是廣義的收入含有利得，但是利得和狹義的收入是不一樣的，收入是日?；顒赢a(chǎn)生的，而利 得是非日?；顒赢a(chǎn)生的，收入如銷售商品、提供勞務(wù)等，而利得則如出售固定資產(chǎn)等非日?；顒赢a(chǎn)生的，收入記入利潤，而利得則分為兩部分，一部分通過營業(yè)外收入計(jì)入利潤，而另外一部分則直接計(jì)入所有者權(quán)益。 2.利得通常從偶發(fā)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中取得，屬于那種不經(jīng)過經(jīng)營過程就能取得或不曾期望獲得的收益。 3.會計(jì)處理方式不同。在會計(jì)中，區(qū)別收入與利得是一個列示和編制報(bào)表的問題，收入和費(fèi)用通常以毛額列示，利得與損失通常以凈額列示，即利得要扣除有關(guān)的支出，損失要扣除有關(guān)的收益。直接計(jì)入所有者權(quán)益的利得和損失，是指不 應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益、會導(dǎo)致所有者權(quán)益發(fā)生增減變動的、與所有者投入資本或者向所有者分配利潤無關(guān)的利得或者損失。 其次，是損失與費(fèi)用不同：費(fèi)用，是指企業(yè)在日常活動中發(fā)生的會導(dǎo)致所有者權(quán)益減少的、與向所有者分配利潤無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流出。會計(jì)中的損失是企業(yè)非日?；顒铀l(fā)生的、會導(dǎo)致所有者權(quán)益減少的、與向所有者分配利潤無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的流出。 （二）投資性房地產(chǎn)處置應(yīng)計(jì)入利得和損失 對于一個企業(yè)而言，持有房地產(chǎn)如果不是用于賺取租金或資本增值，則其應(yīng)分別屬于固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。投資性房 地產(chǎn)其實(shí)是由于企業(yè)持有目的而從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)當(dāng)中分離出來單獨(dú)核算的資產(chǎn)，拋開企業(yè)的持有目的，二者的特征是沒有區(qū)別的。而且處置房地產(chǎn)對于一個企業(yè)而言，并不是經(jīng)常的而是偶發(fā)的活動，因此其處置損益不屬于企業(yè)日?；顒又挟a(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的流入或流出，即不屬于收入或費(fèi)用，而應(yīng)屬于利得或損失。再者，投資性房地產(chǎn)處置的損益計(jì)入營業(yè)收入和成本，容易被企業(yè)管理層用來粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表，虛增企業(yè)營業(yè)利潤，會給財(cái)務(wù)報(bào)表的使用者傳遞錯誤的信息，致使企業(yè)利益相關(guān)者不能正確評價企業(yè)的現(xiàn)狀，損害企業(yè)利益相關(guān)者的經(jīng)濟(jì)利益。 鑒于以上所 述，根據(jù) 2006 年財(cái)政部發(fā)布的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則 基本會計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定的投資性房地產(chǎn)、收入和費(fèi)用等相關(guān)定義及內(nèi)容，筆者認(rèn)為在決定處置投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)首先終止確認(rèn)投資性房地產(chǎn)，將其賬面價值轉(zhuǎn)入 “ 固定資產(chǎn) ” 或 “ 無形資產(chǎn) ” 科目中進(jìn)行核算；其后再按固定資產(chǎn)準(zhǔn)則或無形資產(chǎn)準(zhǔn)則進(jìn)行核算，將其處置凈損益計(jì)入 “ 營業(yè)外收入 ” 或 “ 營業(yè)外支出 ” 科目中核算比較穩(wěn)妥。 這樣一來，既符合了投資性房地產(chǎn)和收入、費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定，又還原了營業(yè)利潤的本來面貌，堵塞了粉飾營業(yè)利潤的一條渠道，從另一個層面，使會計(jì)信息的可靠性增強(qiáng)。 參考文獻(xiàn)： 1中華人民共和國財(cái)政部企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則 M.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社， 2006. 2胡玄能，李曉 .談如何采用收益法評估房地產(chǎn)價值J.集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究， 2007，（ 2） . 3吳神達(dá) .投資性房地產(chǎn)核算范圍初探 J.改革與戰(zhàn)略， 2006，（ 6） . 閱讀相關(guān)文檔 :關(guān)于中國農(nóng)村留守兒童教育的研究 歷史測量法在創(chuàng)造力研究中的應(yīng)用 和諧社會建設(shè)中的青少年健康人格教育 試論提升文化軟實(shí)力的有效舉措 小議如何實(shí)施小學(xué)語文課堂教學(xué) 對高職院校輔導(dǎo)員隊(duì)伍發(fā)展前 景規(guī)劃的思考 淺談培養(yǎng)數(shù)學(xué)問題意識的途徑 高中政治教學(xué)學(xué)生自主學(xué)習(xí)能力培養(yǎng) 淺談初中時事政治教學(xué)方法 淺談小學(xué)數(shù)學(xué)課堂中有效提問的教學(xué)策略 談高考英語解題方法 淺談農(nóng)村